“锦龙名苑”项目计划立项
可行性研究报告
深格项评字（2003）03020号项目名称：“锦龙名苑”
开发商：深圳市锦峰实业发展有限公司
评估单位：深圳市格衡房地产交易评估有限公司主评估人：
审定：
二OO三年十一月四日
“锦龙名苑”项目计划
立项可行性研究报告
一、项目总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
1.1.2 开发公司
1.1.3 承担可行性研究工作的单位
1.1.4 研究工作依据
1.1.5 项目建设规模和内容
1.1.6 项目开发手续
1.2 可行性研究结论
1.2.1 市场预测
1.2.2 项目建设进度
1.2.3 投资估算和资金筹措
1.2.4 项目综合评价结论
二、项目投资环境和市场研究
2.1 市场宏观背景
2.1.1 全国投资环境
2.1.2 深圳市投资宏观背景
2.1.3 区域发展及前景预测
2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴
2.2 区域市场分析
2.2.1 区域市场界定
2.2.2 供给分析
2.2.3 需求分析
2.2.4 竞争分析
2.2.5 典型物业调查
2.2.6 市场分析有关结论
三、项目分析及评价
3.1 地块解析
3.1.1 交通条件
3.1.2 地形、地势
3.1.3 水电气保障
3.1.4 规划限制条件
3.2 项目SWOT分析
3.3 项目评价
四、市场定位及项目评估
4.1 项目定位
4.2 方案评估意见
五、项目开发建设进度安排
5.1 有关工程计划说明
5.2 项目工程计划横道图
六、投资估算与资金筹措
6.1 项目总投资估算
6.1.1 固定资产投资总额
6.1.2 流动资金估算
6.2 资金筹措
6.2.1 资金来源
6.2.2 项目筹资方案
6.3 投资使用计划
6.3.1 投资使用计划
6.3.2 借款偿还计划
七、销售及经营收入测定
7.1 各类物业销售收入估算
7.2 项目销售回款计划
7.3 资金来源与运用分析
7.4 销售利润
八、财务与敏感性分析
8.1 赢利能力分析
8.2 项目不确定性分析
8.3 社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议
9.1 拟建方案的结论性意见
9.2 项目主要问题的解决办法和建议
9.3 项目风险及防范建议
十、附表
10.1 项目工程计划横道图
10.2 项目开发成本估算表
10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表
10.4 项目投资计划估算表
10.5 资金来源与运用表
10.6 损益及利润分配表
10.7 现金流量表（全部投资）
10.8 借款偿还期测算表
10.9 敏感性分析表
十一、附件
一．项目总论
1．项目背景
（1）项目名称：经深圳市规划与国土资源局及深圳市龙岗区地名管理委员会办公室批准，由深圳市锦峰实业发展有限公司开发的该项目正式命名为“锦龙名苑”。
（2）开发公司：深圳市锦峰实业发展有限公司，前身系深圳市福田区旧村改造开发公司，成立于1992年12月，法定代表人为郭永威，注册资本6674.48万元，目前已改制为有限责任公司，在深圳市福田区上步南路锦峰大厦28楼办公，为福田区属国有控股企业，主要在深圳市范围内从事房地产综合开发业务。公司成立以来，承担了福田区内的旧村改造业务，先后完成了对石厦村、福田东头村、埔尾村、上下梅林村及岗厦村的旧村改造，取得了良好的社会效益，为特区城市建设做出了积极贡献。该公司在完成旧村改造任务的同时，积极开展主营业务，不断开拓发展空间，现已形成了从土地开发、建设、楼盘租售、物业管理“一条龙”的房地产综合开发体系。公司内设6部2室，各类专业技术人员齐备，下属全资子公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司为深圳市甲级物业管理公司。锦峰公司以“稳健经营、高效运作、追求卓越、贡献社会”为宗旨，不断向着更高层次的企业目标阔步迈进。
（3）承担可行性研究工作的单位：
深圳市格衡房地产交易评估有限公司
（4）研究工作依据：
①国务院、建设部、国家土地管理局、深圳市人民政府、深圳
市规划国土局颁发的有关法规和政策。
②委托人提供的有关资料。
③本次评估掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获资料。（5）项目建设规模和内容：
（备注：上述指标以《房地产证》及〈深圳市规划与国土资源局规划设计要点〉为依据）
（6）项目开发手续：
①本评估根据《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》认定项目开发商深圳市锦峰实业发展有限公司具备房地产项目开发资质。
②本评估根据《房地产证》（深房地字第600008107号）确认深圳市锦峰实业发展有限公司通过协议方式于2002年12月获得位于龙岗镇南联龙溪村的一块宗地，宗地编号为G09302-3，土地面积为25000平方米，土地用途为住宅用地，土地使用年限为70年（1995-06-19至2065-06-18止）。
③本评估根据《深圳市规划与国土资源局规划设计要点审批表》认定本项目建设工程符合城市规划要求。
根据企业提供的有关资料可以确认深圳市锦峰实业发展有限公司拟开发的“锦龙名苑”项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备立项的法律条件。
项目已取得开发手续一览表
2．可行性研究结论
（1）市场预测：
本项目具备独特的小区规划、优美的自然景观、充足的休闲空间、优质的物业管理等特质，其物业形象定位在中高档，而价格却在中低价位，因此该项目在市场上将具有较强的竞争优势，市场前景较为乐观。
（2）项目建设进度：
该项目预计在2004年5月开始施工，2005年5月封顶，2005年10月入伙。
（3）投资估算和资金筹措：
本项目总投资额为7534万元，其中计入开发成本7161万元。该项目总投资7534万元，其资金来源为：自有资金3447万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。
截至目前为止，已投入自有资金约1600万元（含已付地价款1500万元），尚需投资5934万元，尚需投资的来源为：自有资金1847万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。
（4）项目综合评价结论：
本项目规模较小，位置较偏，周边配套不全，周边居住氛围不浓，低端产品较多，客户认知度低，`然而本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲度假风情生活社区”是较为乐观的。
二．项目投资环境和市场研究
1．市场宏观背景
（1）全国投资环境：
2003年８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位
的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。
被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。
关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。
通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。
在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集
团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度”。可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。
（2）深圳市投资宏观背景：
1、房地产投资总量分析
①上半年房地产投资结构
深圳2003年上半年房地产投资结构表
投资类别投资(亿元) 所占比率(％) 去年同期投资(亿元) 同比增长(％) 房地产开发投资额 181.3 100 164.7 10.08
住宅 127.71 70.44 118.4 7.86 办公用房 6.3 3.8 11.9 -47.06
商服用房 13.26 7.31 14.5 -8.55
其它 34.03 18.45 19.9 71.01
上半年深圳市房地产投资中住宅开发仍占绝对优势，住宅投资总额为127.71亿元，所占比率为70.44％，比去年同期增长7.86个百分点。但是，办公用房、商服用房较去年相比均有不同程度的下降，而其它投资却有明显的上升，较去年同期增长71.01个百分点。
2．供给市场分析
新盘数量
2003年上半年深圳市推出楼盘共有120个，市场供应面积上看，热点集中在南山、福田、宝安三个区。从推盘的个数来看，龙岗区、宝安区和南山区推盘的个数最多。
2003年上半年各区新推楼盘表
区域楼盘个数可售面积(万平方米) 面积比(％)
罗湖11 314231.35 8
福田17 936815.91 24
南山25 1290423.22 32
盐田 5 148582.05 4
宝安30 733517.12 18
龙岗32 548454.12 14
合计120 3972023.77 100.0
(以上数据以规划国土局批准预售面积为准)
2003年上半年各类新增物业状况表
行政区预售面积其中(住宅) 住宅套数
罗湖314231.35 237006.39 4094
福田936850.81 598484.51 5616
南山1290423.22 1182467.18 10907
盐田148582.05 121761.79 3599
宝安733517.12 615307.02 7301
龙岗502937.16 420766.5 4684
大工业47195.21 42231.43 402
合计3973736.92 3218024.82 36603
今年上半年批准预售面积为397万平方米，去年上半年批准预售面积为443万平方米，今年同比下降了10.38％。从区域来看，南山区预售面积量最大，为129万平方米，占上半年预售面积的32％。今年上半年全市商品房共有120个项目获得预售许可证。总批准预售面积为397.20万平方米，与去年同期相比，获得预售许可证的项目下降了13个，总批准预售面积下降了30.76万平方米，下降了7.2％。其中住宅项目批准预售面积为321.80万平方米，与同去年上半年的
426.72万平方米相比，下降了24.58%。
(3)需求市场分析
深圳市上半年商品房总销售面积达380余万平方米，同比增长高达30％左右，房地产市场需求继续保持相当旺盛的增长态势，若市场需求继续保持这一势头，预计今年全年商品房销售面积将突破去年
792万平方米的总销售量。
2003年上半年全市商品房销售统计表(按照用途)
类型套数面积金额均价
办公楼608 76860.26 757992873.9 9861.960835
商铺3235 191745.21 2385128314 12439.05031
单身公寓1663 84662 601816126.8 7108.456294
住宅37554 3460924.62 19239071890 5558.939879
仓库 1 147.23 442132 3003.002105
其它21 3573.88 27373866 7659.42505
合计43082 3817913.2 23011825202.94 6027.330637 2003年上半年销售面积为381.792万平方米，其中住宅销售面积为346.09万平方米，销售成交均价为5558.94元／平方米，办公用房销售面积为76860.26，销售成交均价为9861.96元／平方米，商业用房销售面积为238512万平方米，其中销售成交均价为12439.05元／平方米。今年上半年，尽管受非典、银
行提高高档商品住宅门槛等多种市场因素影响，深圳楼市仍表现出强劲的增长态势，其预售量同比增长超过六成，写字楼、商铺的销售更是表现前所未有的增长态势，同比增幅分别接近两倍和一倍，住宅销售价格也呈现了平稳上扬，1-6月份的住宅销售价格的稳步增长，使人们看到深圳楼市可喜的一面。
各区销售情况
上半年全市商品房销售情况(住宅、商铺、办公楼、厂房、其他)
统计(按照行政区统计)
区套数面积金额均价
罗湖 5769 417006.41 3441167509 8252.073412
福田 8365 769284.22 6410222053 8332.709661
南山 9315 910740.73 6088752488 6685.49488
盐田 1061 89666.18 495871450.2 5530.194886
宝安 9139 845512.39 3471707378 4106.039626
龙岗 9325 777635.95 3075360389 3954.755935
大工业 108 8067.32 28743936.12 3563.009291
合计 43082 3817913.2 23011825202.94 6027.330637 今年上半年深圳的销售热点集中在南山和宝安两个区，但是龙岗与福田两个区的销售面积也相差不大，而罗湖则显出了销售的差距。今年上半年共销售43082套，销售成交均价为6027.33元／平方米，在整个商品房的销售均价中，商铺的销售均价最高，为12439元／平
方米，仓库最低，仅为3003元／平方米，而住宅销售均价处于中间水平，为5559元／平方米。与2002年全年住宅销售均价5533元／平方米相比,今年上半年的住宅销售均价略有上升，每平方米上升了26元，增幅为4.7％。从今年上半年住宅销售均价看，深圳楼市克服了诸多负面的市场因素的影响，1到6月份呈现出一种平稳的增长态势。一季度住宅销售面积为156.45万平方米，占销售房屋总
面积的90.8％，住宅均价为5462元／平方米。
（3）区域发展及前景预测：
深圳市大工业区是深圳市人民政府直接设立的大型工业基地，以高新技术产业和先进技术工业为主导，配套兴办金融、房地产、贸易、服务业等第三产业，进行经济技术开发的区域，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。大工业区位于深圳市东北部龙岗区内，规划面积174.4平方公里，是目前国内面积最大的国家级出口加工区，2001年3月31日通过国家验收，正式封关运作。
近年来，大工业区出现了喜人的变化。大工业区合计引进项目91个，其中全球500强企业赛格三星、日立赛格、住友纳米已经投产或即将投产，高新技术项目21个，项目投资总额2000万美元以上23个，累计协议投资总额17.83亿美元，累计实际利用外资1.9亿美元。91个项目中已正式投产的37个，在建的24个。91个项目中有70个是2001年以后引进的，协议投资总额和注册资本分别是前几年9.1倍和4.7倍。深圳出口加工区已有25个项目落户该区，据驻区海
关预测，今年仅出口加工区进出口额就可达2亿美元；全部达产后，年出口总额可达10多亿美元。
近些年，龙岗环境的改善、龙岗基础设施的配套完善，随着龙岗区的整体规划和建设，如今的龙岗区可谓是面貌一新。特别是随着深圳卫星城计划的出台，新龙岗形象，将更具发展魅力。作为深圳8大卫星城构想，龙岗区便占据了5个。为此，龙岗区正在加紧各卫星新城的总体规划和建设设想，按照政府对龙岗区卫星新城的规划设想，龙岗将在外部交通的疏理、城市道路的完善上，逐步摆脱村镇建设的模式，以中等城市的规模来重新规划；龙岗的这种功能定位，使龙岗区从过去单纯的地域发展上升到区域整体发展构架，并形成以龙岗中心城为中心，各卫星城为区域经济共同发展的地产发展格局，经济辐射和吸引力将进一步增强。
作为龙岗区行政、经济、文化的中心，龙岗中心城的建设，处于至关重要的地位。龙岗中心城规划面积32平方公里，规划人口25－30万人。龙岗中心城有“现代化花园式卫星城”之美誉，首期8.15平方公里开发区基础设施累计投资近26亿元，房地产开发面积超过150万平方米。
龙岗中心城配套设施起点高，具有高效率的交流系统，高层次的产业结构。龙岗区政府及各职能部门都位于中心城内，邮电、银行、商场、综合市场、医院、学校、娱乐康体等设施完备，深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗中心城至市区仅
需20分钟，至罗湖海关、平湖编组站、盐田港仅半个小时车程，离深圳机场也在1小时内，生活十分便利。将来深圳地铁3号线开通，也将极大缩短龙岗中心城与深圳市区的距离。
自2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，中心城便很快形成以万佳百货为核心、多个临街商铺带相连的商业格局，并逐步发展成与龙岗镇商业紧密相连的巨大商圈。随着龙岗世贸中心、人人购物广场等大型综合性商场的发售以及雅豪祥苑建材一条街、集银皮革市场等专业商场的亮相，龙岗的商业环境较以前有了很大程度的改善。龙岗中心城的商业格局由分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺跃升至功能齐全的区域市场商圈。
2002年至2003年上半年，龙岗的商铺投放活跃，大大超过了往年的投放量。以去年来说，龙岗商用物业的推盘量位居深圳各区的前列，各大型百货、超市纷纷进军龙岗。商铺的租金也呈增长势头，各发展商投资商用物业的积极性空前高涨。如新亚洲商业广场由龙洲百货接盘；龙岗世贸商城由世贸百货、万佳百货、家幻数码城接盘；龙兴国际居家广场由好百年家居进驻；愉园新苑由天虹商场进驻。
通过对中心城住宅市场各楼盘的调查，龙岗中心城拟开发地块约16宗，大都已三通一平，总占地面积约52万平方米，但多数项目尚无启动迹象，处于观望态度。深圳市在建或在售楼盘中龙岗中心城有近30个，总建筑面积达到410万平方米，总套数约为30000套，至今已售出约12500套，未售出约18000套，其中部分项目分多期开发，
加之有其它新楼盘不断推出，市场压力较大，仅靠中心城目前人口，比较难以消化。
与特区内的豆腐块项目相比,中心城各楼盘可谓规模较大,各楼盘建筑面积基本都达到或超过10万㎡。如紫薇花园占地21万㎡，总建筑面积30万㎡；城市花园占地10万㎡，总建筑面积19万㎡；爱地花园建筑面积18.5万㎡；盛龙花园占地13.58 ㎡，总建筑面积达50多万㎡；新龙岗花园占地16.6万㎡，总建筑面积32.8万㎡；东都花园占地也达10万㎡，建筑面积在20万㎡以上。在一个片区中，拥有如此多的大规模楼盘在深圳恐怕是极为少见的。这与龙岗中心城作为新兴开发区域，其土地资源丰富，政府对开发商在中心城征地提供众多优惠政策以及地价便宜等因素是不无关系的。这种大规模的小区开发将是中心城房地产开发的长期趋势。
由于楼盘规模庞大，所以大多发展商在小区内都规划有完善的配套，如会所、泳池、幼儿园、菜市场等设施都基本具备，只是由于大多小区都是分期开发，且目前人气又不旺盛，因此配套大都未能跟上。
价格方面：龙岗中心城住宅楼盘均价3000元/平方米，最高价位达到5500元/平方米，较低价位约1500元/平方米，中高档住宅楼盘价位集中在2500-3500元/平方米之间，中低档住宅楼盘集中于1800-2500元/平方米之间，整体均价比前三年有300-400元/平方米的提升。商铺方面，目前龙岗中心城租金多在300-500元/平方米，一些旺铺甚至超过800元/平方米，而售价则8000元/平方米，乃至更高。
户型方面：通过对中心城各项目抽样统计发现，中心城的住宅楼盘总体以中等偏大户型为主，中心城住宅市场中总体以三房为主，占39%；二房、四房基本相当，各占19%；一房与复式比例相对较低，分别仅占9%和14%。从户型面积来看，以100㎡-140㎡的三房、四房所占比例较高，总共约占33.4%；80㎡-100㎡的二房和三房亦占有20%左右的比例。由此可见，中心城住宅物业总体以80㎡-100㎡的二房、三房、四房等中等偏大户型所占比例最高，达53.4%，超过总抽样的半数。其中尤以三房所占比例最高达32.5%。
而在销售过程中又发现，中心城目前所有在售户型中，以面积稍微偏大的三房、四房较为好卖，如碧湖花园、欧景花园、城市花园等。这与市区内住宅市场以中等偏小的二房、三房较为好销售的情况恰好相反。
据专家调查表明：龙岗区居民有59.8%的人没有购房经历，购房一次比例为31.5%，二次以上为8.5%。计划购房面积为①90-110平方米占39.7%，②110-130平方米占22.9%，③70-90平方米占13.8%，
④150平方米占11.2%，⑤130-150平方米占10.2%，⑥70平方米占
2.3%。同时数据显示，喜欢的建筑风格中现代风格占52.8%，欧陆风格占21.5%，传统风格战14.3%。如图：
目标客户方面：据统计局人士估算，中心城现有各类居住人口约104万人，主要为政府公务员、学校、医院、银行证券、当地居民、各类工厂企业从业人员、外来商贩等。其中公务员约一万七千余人，约八千人在中心城办公或居住，其余分散在横岗、布吉等区域，国有企业平均月薪为1000元、事业单位为2500元、机关单位为2200元。龙岗区非农业户籍平均家庭人口为3.65人，比上年增长3.4%，可支配年收入为20000元，比上年增长4.6%。专家调查结果显示，中心城潜在客户中个体私营老板占33.4%，事业单位普通职员占14.4%，政府公务员占9.5%，企业普通职员占9.1%，企业中高管理者占8.7%。其中个人月收入4000元以上占27.3%，从中心城平均2700元/平方米的楼价来看，由此可见，有近四成的龙岗居民有基本的供楼能力。如图：
其它合计
调查人员指出，现代风格是龙岗中心城受访人员中最喜欢的一个建筑风格，同时大多数受访者认为有号召力的楼盘是名牌企业开发的
房地产项目立项程序 房地产开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。具体承办部门为所在市发改委投资处，例如大连市应为大连市发改委固定资产投资处。申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
办理国有土地使用权证 一、受理部门 你所在的国土局 二、所需资料 1、申请（或土地登记申请书） 2、土地登记审批表 3、征用土地批准材料和红线图 4、地籍图或地形图（委托你所在的土地勘察中心测绘，收费按国家规定收费标准收取） 5、出让金收据、契税（国有土地使用权出让合同总额的4％）和土地出让业务管理费交付凭证（国有土地使用权出让合同总额的2％）（复印件） 6、法人资格证明（或个人身份证明） 7、需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件） 三、受理地点：你所在县（市）国土资源局
贵阳市星竹园项目策划书 一．项目分析 （一）项目概况 1.位置：项目地处贵阳市大营坡地区，筑新路与贵乌北路交汇处， 距贵州日报社、大营坡车站仅300米。 2．周边设施 学校：贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三中、六中、财校、商专、医学院、实验二中 菜场：百花山菜场、贵乌农贸市场 医院：贵医附院、医学院、市五医 其它：奇妙假日酒店、奇妙星岛酒店、新联酒店、思君超市、黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路
3．项目技术指标 总占地面积：6270平方米 总建筑面积：12514平方米 容积率：2.0 建筑密度：30.3％ 绿化率：36％ 总户数：153户（其中41户为回迁户） （二）项目机会点 1．市场有空间 贵阳，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素养较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。
2．有策划前置观念 专门多进展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的进展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。 （三）项目问题点 1．进展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业差不多进入了规模和品牌的竞争时期，而贵司目前在业界尚未有较高知名度 建议：需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业治理公司合作，共同制造出精品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立进展商和项目的品牌。 2．项目市场定位不够清晰
房地产项目立项申请报告 分享到： 第一章申请报告简介及项目概况 一、项目申报单位概况 二、项目概况 第二章发展规划、产业政策和行业的准入分析 一、发展规划分析 二、产业政策分析 三、行业准入分析 第三章资源开发及综合利用分析 第四章节能方案分析 一、用能标准及节能规范 二、电气节能 三、给水排水节能 四、结构节能 五、暖通空调动力节能 六、建筑节能 七、节能效果综合分析及评价
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置方案 一、项目选址及用地方案 二、土地利用合理性分析 三、房屋拆迁安置补偿方案 第六章环境和生态影响分析 一、环境和生态现状 二、项目建设对环境的影响 三、生态环境保护措施 四、环境和生态影响综合评价 第七章经济影响分析 一、经济费用效益或费用效果分析 二、行业影响分析 三、区域经济影响分析 四、宏观经济影响分析 第八章社会影响分析 一、社会影响效果分析 二、社会适应性分析 三、社会风险及对策分析
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房地产项目商业计划书 房地产项目商业计划书1 5 开发资质证书1 6 项目五证 1 6 项目公司信用评级证书 第四篇： 房地产开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要 1.1 项目公司 1.2 项目简介 1.3 客户基础 1.4 市场机遇 1.5 项目投资价值 1.6 项目资金及合作 1.7 项目成功关键 1.8 公司使命 1.9 经济目标 0 公司介绍 1 项目公司与关联公司 2 公司组织结构
3 财务经营状况 4 管理与营销基础 5 公司地理位置 6 公司发展战略 7 公司内部控制管理 3.0 项目介绍 3.1 房地产开发目标 3.2 房地产开发思路 3.3 房地产开资源状况 3.4 项目建设基本方案 3. 4.1 规划建设年限与阶段 3. 4.2 项目规划建设依据 3. 4.3 房地产开发基础设施建设内容 3.5 项目功能分区及主要内容 4.0 所在城市房地产市场分析 4.1 国家宏观经济政策 4. 1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响
4. 1.2 房地产宏观政策 4.2 城市周边区域经济环境4.3 城市市城市规划 4. 3.1 城市总体规划的布局与定位 4. 3.2 城市中心城区的五大问题 4.4 城市土地和房地产市场供需4. 4.1 城市市土地出让情况 4. 4.2 房地产市场供需 4.5 城市房地产供需 4. 5.1 商圈分布 4. 5.2 商业业态分析 4. 5.3 城市商业现状分析 4.
5.4 居民消费特征分析 4. 5.5 城市商铺价格分析 4. 5.6 商业房地产供需分析 4.6 消费者调查 4. 6.1 居民消费特点 4. 6.2 房地产潜在消费者问卷调查4.7 竞争分析 4. 7.1 竞争分析的方法 4. 7.2 竞争项目分析 5.0 开发模式及qb区选择 5.1 及qb区项目 5. 1.1 的开发背景 5. 1.2 项目
一、立项审批 1、项目立项申请报告书（原件一份） 2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4、项目建设投资概算（一份） 5、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 7、项目地形图（一份） 8、有关职能部门的意见。 二、规划设计 1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。 2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。 3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 （一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书； 2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》； 3、国土部门核发的《国有土地使用证》； 4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》； 6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》； 7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》； 9、建设资金证明； 10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设工程施工公开招标申请表； 3、建设工程监理公开招标申请表。 （三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设工程施工邀请招标审批表； 3、建设工程监理邀请招标审批表； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、其他申请邀请招标理由证明。 （四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告； 3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、建设工程直接发包审批表。 （五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
房地产开发项目投资计划书 某项目概况 某项目位于某某东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2012年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 2.投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达某某国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 3.实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。 表一销售进度计划表单位：万元 续表一销售进度计划表单位：万元
4.建设投资估算
5.投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下: 投资计划表
项目立项要点 一、立项报告 1、项目概况 描述项目所在区位、规划条件、现状、周边环境、配套设施等，需附带区位图、项目红线图、Google earth卫星图（标出项目红线）、宗地现状图、周边环境图等。 2、项目获取方式 以招拍挂方式获取，需明确报名截止时间（精确到时点）、竞价时间（精确到时点）、挂牌底价、付款进度、交地时间等；以合作等方式获取，需对项目本身和合作方背景、合作方式详细说明，并评估风险，立项材料中还需附带相关的合同、协议及证件等资料。 3、市场分析 市场分析是对市调报告内容的精简和提炼，除产品价格和户型定位外，对项目的市场前景、竞争情况、销售计划、去货周期和去货速度也应作出合理预测。 4、产品定位及规划设计方案 规划设计方案应明确项目的主要经济技术指标，同时市调报告中的户型定位也应在设计上有所体现；产品定位应明确产品类型、可套用的公司产品线、精装标准等。 5、经济效益分析 严格按照立项测算要求，结合市调报告分析结果，对项目的经济效益指标进行测算，包括总投资、销售收入、税前利润、税前成本利润率等。
6、开发计划 立项报告中应明确项目的初步开发计划，包括但不限于首期四证的时间、具备开发贷款放款的时间、首期开工时间、首期开盘时间、股东投资收回时间、实现正现金流时间及项目整体开发完毕时间。上述开发计划将作为立项测算中项目开工、销售、资金计划以及现金流编制的依据。 7、现金流分析 现金流量分析应包括：（1）项目所需投资总额；（2）股东投资峰值及回报水平；（3）项目资金缺口及解决办法；（4）融资可能与成本；（5）销售及回笼计划；（6）内部收益率及投资回收期。 8、优劣势分析 客观评价项目优势、劣势。 9、结论及建议 根据上述分析形成结论，并提出建议供公司决策层参考。
发改局编号： 第号 年月日 企业投资项目核准登记表 （房地产项目） 项目名称： 建设单位（个人）盖章（签名）： 申请日期：年月日 珠海市发展和改革局制
填表说明 本表一式2 份； 随表附送如下资料： □ 项目申报单位报批函； □ 项目建设单位招投标基本情况表 □ 由具有资质的房地产中介服务公司或上等级资质的房地产开发公司或由设计院编制，按规定内容编制的申请报告口单项房地产 项目提供房地产行业主管部门的资质证明文件，专业房地产公 司提供营业执照复印件；中外合营项目，合营各方已经签署 合作意向书 □资信证明（由有资格的资产评估机构出具的建设项目资本金验资报告,或银行资金证明）。 □取得市规划部门核发的意见书 □其他需提供的相关资料（市主城区的房地产开发项目需要提供市整顿办的房地产开工通知或市旧村办的证明文件，其他项目 提供土地交易中心公开交易的有关证明）。 备注：所有复印件均需盖有确认与原件相符公章，资料各 1 份。 □ 联系人： □ 联系地址：
□电话:手机:
附件1 X公司XX项目立项的申请书 （房地产开发项目核准） 珠海市发展和改革局： 兹有我公司“XX项目”申请立项。项目选址于XX,总用地面积XX平方米,建筑容积率XX，建筑密度XX，建筑面积X X平方米，其中商业用房XX平方米，商品住宅XX平方米，… 项目总投资XX万元，建设所需资金全部由我公司自筹解决。根据有关法律法规规定，现向贵局申请办理项目核准手续，请给予办理为盼。 附：关于XX公司XX项目立项的申请报告 申请人（签章）： X年X月X日
附件2 房地产项目申请报告的基本内容 可行性研究的目的，主要是从技术、经济及协作配套等方面对项目设立的必要性、可能性进行全面、系统的分析论证。 第一章项目概况 一、建设条件 二、项目研究工作依据 三、项目开发公司状况（经营性质、经营范围、管理架构、工程技术力量和财务状况分析） 四、项目建设规模和建设内容 五、项目建设招投标形式 第二章项目投资环境 一、宏观经济环境 二、房地产市场分析（一、二级市场） 三、项目所在区域房地产发展规划和趋势 四、项目环境建设条件 第三章项目对公共设施需求影响分析 一、项目对公共设施的需求 二、项目住户子女教育解决方案
地产商业计划书范文 目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性
项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区
特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区（未定） 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值
房地产开发项目申报流程 根据我国当前法律、法规、规章～房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: ,1,选址定点, ,2,规划总图审查及确定规划设计条件, ,3,初步设计及施工图审查, ,4,规划报建图审查, ,5,施工报建, ,6,建设工程竣工综合验收备案 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书 4、环保局办理生产性项目环保意见书,表, 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6、规划部门办理项目选址意见书 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查 2、国土资源局办理土地预审 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对规划总图进行评审～核发《建设用地规划许可证》 5、规划部门确定建设工程规划设计条件
三、初步设计和施工图设计审查～此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查 5、国土资源局进行用地预审 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7、建委制发初步设计批复～并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查～根据业主单位意见～核发技术性审查委托通知单 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》～发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 四、规划报建图审查阶段～此阶段办理以下一般事项 1、公安消防支队进行消防设计审查 2、人防办进行人防设施审查 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件～在建设单位缴纳有关规费后～核发《建设工程规划许可证》,副本, 五、施工报建阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记 2、建设方对工程进行发包～确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍～
1.某项目概况 某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 2.投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 3.实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。 表一销售进度计划表单位：万元 续表一销售进度计划表单位：万元
4.建设投资估算
5.投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下: 投资计划表
项目立项申请报告及其附件 企业投资项目核准登记表 （房地产项目） 项目名称： 建设单位（个人）盖章（签名）： 申请日期：年月日 ××市发展和改革委制 填表说明 本表一式2份； 随表附送如下资料： □项目申报单位报批函； □项目建设单位招投标基本情况表 □由具有资质的房地产中介服务公司或上等级资质的房地产开发公司或由设计院编制，按规定内容编制的申请报告□单项房地产项目提供房地产行业主管部门的资质证明文件，专业房地产公司提供营业执照复印件；中外合营项目，合营各方已经签署合作意向书 □资信证明（由有资格的资产评估机构出具的建设项目资本金验资报告,或银行资金证明）。 □取得市规划部门核发的意见书 □其他需提供的相关资料（市主城区的房地产开发项目需要提供市整顿办的房地产开工通知或市旧村办的证明文件，其他项目提供土地交易中心公开交易的有关证明）。
备注：所有复印件均需盖有确认与原件相符公章，资料各1份。 □ 联系人：□ 联系地址：□ 电话：手机： 附件1 ×公司××项目立项的申请书 （房地产开发项目核准） ××市发展和改革委： 兹有我公司“××项目”申请立项。项目选址于××，总用地面积××平方米,建筑容积率××,建筑密度××,建筑面积××平方米，其中商业用房××平方米，商品住宅××平方米，…。项目总投资××万元，建设所需资金全部由我公司自筹解决。根据有关法律法规规定，现向贵局申请办理项目核准手续，请给予办理为盼。 附：关于××公司××项目立项的申请报告 申请人（签章）： ×年×月×日 附件2 房地产项目申请报告的基本内容 可行性研究的目的，主要是从技术、经济及协作配套等方面对项目设立的必要性、可能性进行全面、系统的分析论证。 第一章项目概况 一、建设条件 二、项目研究工作依据
房地产开发项目申报流程根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶 段： （1）选址定点； （2 ） 规划总图审查及确定规划设计条件； （3 ） 初步设计及施工图审查； （4 ） 规划报建图审查； （5 ） 施工报建； （6 ） 建设工程竣工综合验收备案 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书 4、 环保局办理生产性项目环保意见书（表） 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6、规划部门办理项目选址意见书 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、 人防办进行人防工程建设布局审查 2、国土资源局办理土地预审
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》 5、规划部门确定建设工程规划设计条件 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查 5、国土资源局进行用地预审 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8 、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项 1、公安消防支队进行消防设计审查
************大厦 投资计划书 一、项目建设说明 **********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区内首座以“金融行业发展”为主体的商业住宅项目。“金融先行、商贸为主、地标品质”这三位一体的 项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前,单层 100 余米、三层跨度近 400 米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。 二、项目选择地理位置概况 该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅 1.5 公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近 106 国道，距淮阳县汽车站仅 1 公里，项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县人民医院约 1 公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲娱乐、交通等配套设施齐全的重点核心区。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 淮阳县人口为 135 万，城区人口 20 万，根据淮阳县 2007 年编制的《淮阳县城总体规划》，对县城 2006---2020 年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋 势发展，并形成“一中、两副、两轴、三区”的城镇化发展空间形态。同时积极融入“周淮 一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对 接，积极融入“周淮一体化”。 通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅 类的开发供给量约为 75 万㎡，市场去化率为 70 万㎡，市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展趋势。 2、开发策略定位 （1）、小区占地约 5600㎡，总规划建筑面积约为 16800㎡
房地产项目立项程序标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产项目立项程序 房地产开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。具体承办部门为所在市发改委投资处，例如大连市应为大连市发改委固定资产投资处。申报：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 办理国有土地使用权证 一、受理部门 你所在的国土局 二、所需资料
1、申请（或土地登记申请书） 2、土地登记审批表 3、征用土地批准材料和红线图 4、地籍图或地形图（委托你所在的土地勘察中心测绘，收费按国家规定收费标准收取） 5、出让金收据、契税（国有土地使用权出让合同总额的4％）和土地出让业务管理费交付凭证（国有土地使用权出让合同总额的2％）（复印件） 6、法人资格证明（或个人身份证明） 7、需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件） 三、受理地点：你所在县（市）国土资源局
房地产融资计划书三篇 房地产开发计划书一： 1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。 3 职责 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。 项目部负责制定工程项目前期工作计划，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，- 房地产前期工作计划 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。 4 程序内容 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司关于房地
产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。 项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。 项目部起草项目扩大初步设计审查申请汇报上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。 项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。 扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
地产项目立项申请报告 房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。下文是为大家的地产项目立项申请报告，欢迎大家借鉴。更多详情，请关注。 第一章申请报告简介及项目概况 一、项目申报单位概况 二、项目概况 第二章发展规划、产业政策和行业的准入分析 一、发展规划分析 二、产业政策分析 三、行业准入分析 第三章资源开发及综合利用分析 第四章节能方案分析 一、用能标准及节能规范 二、电气节能 三、给水排水节能 四、结构节能 五、暖通空调动力节能 六、建筑节能 七、节能效果综合分析及评价 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置方案 一、项目选址及用地方案
二、土地利用合理性分析 三、房屋拆迁安置补偿方案 第六章环境和生态影响分析 一、环境和生态现状 二、项目建设对环境 * 三、生态环境保护措施 四、环境和生态影响综合评价 第七章经济影响分析 一、经济费用效益或费用效果分析 二、行业影响分析 三、区域经济影响分析 四、宏观经济影响分析 第八章社会影响分析 一、社会影响效果分析 二、社会适应性分析 三、社会风险及对策分析 因为建设项目立项在商业或地产中也是比较常见的，其竞争肯定是比较大的，所以建设项目立项申请一定要真实而具有说服力才能更好的被审批。 (1)立项范围 凡投资1万元(含)以上的项目，都应当竞争立项、其中包括:新建实验室、改建、扩建、仪器设备、应用软件等;
(2)立项原则 建设项目立项申请实事求是、真实准确、学院财力，采用设定条件，竞争方式立项; (3)立项条件 新建实验室的设置条件，应符合《高等学校实验室工作规程》的规定、与评估关系密切的基础课或主干课程必须的(优先考虑配套软件或仪器);使用率高(周课时/年课时量统计)，专业建设迫切需要;可行性研究资料和方案真实可靠;本单位实验管理良好，以往实验室建设完成较好，工作落实; (4)建设项目立项申请 1)提交《XX实验室建设项目立项申请书》及《XX实验室建设项目可行性论证报告》; 2)组织评审委员会对申报项目进行评审。 (5)项目评审 1)评审委员会 2)现场考察 对有关单位进行现场考察，主要考察原有实验室的管理、使用效率等情况; 3)组织论证会 ①建设项目立项申请单位陈述项目的情况并对评委提出的有关问题进行答辩; ②评委对申报项目进行筛选;
房地产项目立项审批程序 项目立项 一、概述 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市发改委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报发改委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家发改委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。） 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：所在市发改委投资处 （2）申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，
项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 2.建设项目年度投资计划审批 （1）承办部门：所在市发改委投资处 （2）申报资料：①书面申请；②国家或省、市发改委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市发改委上年度下达的年度投资计划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市发改委。市发改委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市发改委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
房地产投资计划书（贺军 20126475） 一．宏观市场环境介绍 (一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。 （二）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低 从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。 （三）政策环境 1.国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。 2.地区政策：南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；●对个人销售或购买住房暂免征收印花税；●对个人销售住房暂免征收土地增值税；●对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%；
篇一：房地产项目立项申请书 发改局编号： 第号年月日 企业投资项目核准登记表 （房地产项目） 项目名称： 建设单位（个人）盖章（签名）： 申请日期：年月日 填表说明 本表一式2份；随表附送如下资料： □项目申报单位报批函； □项目建设单位招投标基本情况表 □由具有资质的房地产中介服务公司或上等级资质的房地产 开发公司或由设计院编制，按规定内容编制的申请报告□单项房地产项目提供房地产行业主管部门的资质证明文件，专业房地产公司提供营业执照复印件；中外合营项目，合营各方已经签署合作意向书 □资信证明（由有资格的资产评估机构出具的建设项目资本 金验资报告,或银行资金证明）。□取得市规划部门核发的意见书 □其他需提供的相关资料（市主城区的房地产开发项目需要 提供市整顿办的房地产开工通知或市旧村办的证明文件，其他项目提供土地交易中心公开交易的有关证明）。 备注：所有复印件均需盖有确认与原件相符公章，资料各1份。 □联系人：□联系地址： □电话：手机： 附件1 ×公司××项目立项的申请书 （房地产开发项目核准） 兹有我公司“××项目”申请立项。项目选址于××，总用地面积××平方米,建筑容积率××,建筑密度××,建筑面积××平方米，其中商业用房××平方米，商品住宅××平方米，…。项目总投资××万元，建设所需资金全部由我公司自筹解决。根据有关法律法规规定，现向贵局申请办理项目核准手续，请给予办理为盼。 附：关于××公司××项目立项的申请报告 申请人（签章）：×年×月×日 附件2 房地产项目申请报告的基本内容 可行性研究的目的，主要是从技术、经济及协作配套等方面对项目设立的必要性、可能性进行全面、系统的分析论证。 第一章项目概况一、建设条件 二、项目研究工作依据 三、项目开发公司状况（经营性质、经营范围、管理架构、工程技术力量和财务状况分析） 四、项目建设规模和建设内容五、项目建设招投标形式第二章项目投资环境一、宏观经济环境 二、房地产市场分析（一、二级市场）三、项目所在区域房地产发展规划和趋势
房地产投资计划书（贺军20126475 ）一．宏观市场环境介绍 （一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进” 基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。（二）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至 0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013 年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。 （三）政策环境 1. 国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条” 。“国五条” 包括完善稳定房价工作责任制; 坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应; 加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。 2. 地区政策：南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；?对个人销售或购买住房暂免征收印花税；?对个人销售住房暂免征收土地增值税；?对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍，最低首付比例调整为20%；?对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行；?下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；? 申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30 万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策；住房公积金贷款最高额提高到35万元；市政府投入