房地产估价
第一章房地产估价概论
1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )
2、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A.发明、
B.发现、
C.创造、
D.确定
3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值最大、
D.不可移动和用途多样。
4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统评估业务、
B.价值分配
C.相关经济损失评估、
D.价值减损评估
1、×
2、C
3、B
4、C
第二章房地产及其描述
1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米
五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整
2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。
A.易受限制、
B.相互影响、
C.独一无二、
D.不可移动
3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A.户型、
B.楼层、
C.层高、
D.装修
4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。
A.土地总量有限、
B.规划限制、
C.房地产不可移动、
D.价值量大
1、98
2、D
3、B
4、C
第三章房地产价格和价值
1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）
2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；
B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；
C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格；
D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。
3、下列属于成本租金构成的内容有（）。
A.折旧费
B.维修费
C.管理费
D.保险费
E.房产税
4、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。
A.原始价值高于账面价值、
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值、
D.快速变现价值低于市场价值
5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
6、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）
A.土地总价
B.土地单价
C.楼面地价
D.商品房价格
7、.某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有（）。
A.该厂房的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格为50万元
D.该房地产的实际价格高于50万元
E.该房地产不存在名义价格
8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元每平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元每平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清。丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10%，这4个可比实例单价分别是多少？
1、×
2、C
3、ABCE
4、B
5、B
6、C
7、ABC
8、
第四章房地产价格影响因素
1、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）
A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
C.降低契税
D.提高购房贷款利率
2.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）
3.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
4.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
5.下列房地产状况中属于区位状况的有（）。
A.位置
B.房地产规模
C.环境景观
D.外部基础设施完备程度
E.朝向、楼层
1、C
2、×
3、ABCD
4、B
5、ACDE
第五章房地产估价原则
1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
2、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中（）是龙头。
3、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
4、某宗房地产的土地面积 300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
5、某建筑物的建筑面积5000㎡,坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到）。
6、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.适合原理
7、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
8、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）
9、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）
A.技术上的可能
B.经济上的可行
C.价值最大化
D.法律上许可
10、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
1、D
2、估价目的
3、C
4、该宗房地产相对于空地的减价额＝（300-50）×250=62500（元）
5、该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）
6、D
7、B
8、×
9、D 10、C
第六章市场法及其运用
1、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
2、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（）元/平方米。
A.8571
B.10000
C.13393
D.15625
3、在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。
A.统一房地产范围
B.统一付款方式
C.统一价格单位
D.统一市场状况
4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/平方米。
5、某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/㎡。
6、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，对可比实例进行市场状况调整。
7、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/平方米。
8、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/m2。（1平方英尺=0.0929 m2）
9、为评估某写字楼的价格，估价人员在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较结果。房地产状况中的三方面因素对价格影响的权重分别为：区位状况0.5、权益状况0.2、交易实物0.3。另
据调查得知：住宅楼的价格在2009.8.1-2011.6.1之间保持不变，写字楼的价格从2009.7.1到2010.12.1平均每月比上月下降0.5%，从2010.12.1到2011.6.1平均每月比上月上涨1.8%。试利用上述资料估算该写字楼2011.6.1的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）
1、B
2、B （x/120=1/0.8 x=150㎡ 150万元/150㎡=1万/㎡）
3、C
4、2385 （卖价-买方税=正常价格买价+卖方税=正常价格
2659=正常*（1+3.9%）买价=正常*（1-6.8%）
正常=2559 买价=2385）
5、2817.7（2009*94.8%*96.6%*105.1%*109.3%*112.7%*118.3%=2817.7）
6、=4081.3
7、（8000-1000+800）/1.1=7091
第七章收益法及其运用
1、某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%
2、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该
房地产30年收益权利的价格。
3、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。
4、甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。
5、某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。
6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。
7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。
8、某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。
9、某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值——外部性）。
10、预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。
11、某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。
12、某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）。
13、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
14、下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。
A.毛租金乘数法
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法
15、某宗房地产的未来净收益流见表7-4。假定报酬率为10%，请求取其资本化率。
某宗房地产的未来净收益流
16、购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。
1、 A=80万 Y =8.5% n=44
2、见答案纸
3、4920 步骤见答案纸
4、 5、
6、该宗房地产的合理经营期限n计算如下：
令A-（n-1）b=0
有25-（n-1）×2=0
n=25÷2+1=13.5（年）
该宗房地产第13年的净收益为：
A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）
该宗房地产第14年净收益为：
A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）
所以合理经营年限为13.5年。
该宗房地产的收益价格计算如下：
7、
8、 9、
10、
11、
12、
13、 14、
15、某宗房地产未来净收益的现值
求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，即：
16、
第八章成本法及其运用
1、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2 ，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）
2、某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成“五通一平”（7气热，少燃气和供热）熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）
3、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
4、某建筑物的建筑面积为500m2,重置价格为3600/m2,经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2,平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算建筑物的物质折旧额。
1、该宗房地产的合理经营期限n计算如下：
土地投资1000万
开发成本和管理费用1200万
投资利息1000*[（1+10%）1.5-1]+1200*[（1+10%）0.75-1]=242.61
销售费用3000*2%=60
销售税费3000*5.5%=165
销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39
销售利润率=332.39/3000=11.08%
2、
3、CD
4、门窗等损坏的修复费用=2（万元）
装饰装修的折旧额=600×500×1/5×3=18（万元）
设备的折旧额=60×1/15×10=40（万元）
长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-
600000）×1/50×10=17.6（万元）
该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6（万元）
第十章长期趋势法
1、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/ m
2、6300元/ m2、6678元/ m2、7212元/ m2、7645元/ m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/ m2.
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
2、某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、
0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年得价格为（）元/平方米
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
1、 2、B
第十一章地价评估和地价分摊
1、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。
A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元
E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元。
2、某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价
格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%？
3、一面临街矩形土地的价值计算
图中是一块临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/m2。根据表中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。
4、前后两面临街矩形土地的价值计算
下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。
5、矩形街角地的价值计算
采用正旁两街分别轻重估价法先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，最后加总。
6、某幢楼房的建筑面积1000m2，土地总面积500m2，某人拥有其中80m2的建筑面积。请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地份额及分摊的土地面积。
7、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该大厦的土地价值为3500万元，房地总价值为5000万元，其中商场
的房地价值为3000万元，写字楼的房地价值为2000万元。请按照房地价值进行分摊的方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价数额。
8、某幢大厦的房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，建筑物价值为40万元。请按照土地价值进行分摊的方法计算此人占有的土地份额。
9、路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（）
10、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正（）
11、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（） A.基准日期 B.土地开发程度 C.基准地价修正体系
D.土地用途
E.基准地价公布日期
1、CE
2、对
3、土地单价＝路线价×平均深度价格修正率
土地总价＝土地单价×土地面积
该块土地的单价：
＝2000×140%＝2800（元/m2）
该块土地的总价：
＝2800×20×15.24＝85.34（万元）
4、
5、
6、该人占有的土地份额==8%
该人分摊的土地面积=500×8%=40（m2）
或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面积附带0.5m2 的土地面积。
7、甲公司分摊的地价数额=3500×60%=2100（万元）
乙公司分摊的地价数额=3500×40%=1400（万元）
8、
9、X 10、X 11、ABD
房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价）
房地产估价习题集 标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
第一二章作业 一．选择、填空题 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（） 6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。 二．判断题 1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（） 三．问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位 5、什么是房地产估价的概念 6、房地产的特性有那些
7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 8、土地利用时要受到那些限制 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些 第三章作业 一．选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（） A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（） 5、( )是随着时间的推移而减少。 A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值 二．判断题 1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（） 4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（） 三．计算题 1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。
一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入 判断结果，你认为正确的用“√ ”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作 为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） （×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ ?D ? ）。
2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况
4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价
房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。
3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则）， 公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C 为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价X（深度百分率）X宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：（成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力）； 2．计算公式不同（成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础）； 3 ．所需资料不同； 4．适用对象不同（成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等）。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60 万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1- （1-R）*t/t+n 】=2000*1000【1- （1-5%）*8/8+32 】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300X50X365X（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300X45X365X（1-20%）=3942000元=394.2 万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2X30%=118.26 万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益- 年总费用=394.2X 70%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4 万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45 元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，（折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V :开发完成后的总价值=2000 >5000 >2/ （1+12% ）2 = 1594.39 （万元） 建筑安装工程费等的总额= 800X （1+12%）X5000X2X[60 %/ （1+12%）0.5 + 40%/ （1+12%） 1.5] = 810.36 （万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594.39 X（2% +6%）= 127.55 （万元） 购买该宗土地的税费总额=V X3%= 0.03V （万元） V = 1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V V=637.36 （万元） 故：土地总价=637.36 （万元）土地单价=1274.72 （元/ m2）楼面地价=637.36 （元/ m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）
1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减
精品文档 房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 精品文档． 精品文档 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:( 精品文档． 精品文档
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价 精品文档． 精品文档 D.标定地价 2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。☆ A.本地区的房地产 B.全国房地产 C.全国本类房地产 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元 B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( A.市场调节价 精品文档． 精品文档 B.政府指导价 C.政府定价
《房地产估价》习题集（一） 一、单项选择题（共 15小题，每小题 1分。每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里） 1、楼面地价 =土地单价 / （）。 A、建筑层数； B、建筑覆盖率； C、绿地率；D建筑容积率。 2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。 A、本地区房地产的； B、全国房地产的； C本地区本类房地产的；D本类房地产的。 3、完好房的成新度一般为（）。 A、十成新； B、九到十成新；C八到十成新；D七到十成新。 4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。 A、高于； B、低于；C等于；D不可比。 5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。 A、环境因素； B、质量因素；C区域因素；D新旧程度。 6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。 A、一般物价指数； B、建筑材料价格指数； C、房地产价格指数； D定额调整系数。 7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。 A、房屋重置价格一折旧年限X尚可使用年限；B房屋重置价格一折旧年限X耐用年限；C、房 屋重置价格X成新度；D房屋重置价格一年折旧额。 8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用 +（） +正常利税。 A、拆迁费用； B、建造建筑物费用； C公共设施建设费用；D市政设施建设费用。 9、土地价格 =[ 房地纯收益 - （）]/ 土地还原利率 A、土地纯收益； B、建筑物价格X建筑物还原利率；C建筑物总收益； D房地费用。 10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。 A、越高； B、越低；C不变；D越可靠。 11、某房地产正常年纯收益为 6000元，当前银行年利率为 10%，购买年为 8，估价应为（）元。 A、54000 ； B、 32010 ； C、 48000 ； D、 60000 。 12、收益法公式成立的条件是（）。 A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零； B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零； C、a 每年变化、有限年期、 r 每年不变且大于零； D、 a 每年不变、有限年期、 r 每年变化且大于零。 13、某临街深度 30.48 米（即 100英尺）的矩形宗地，总价为 100万元。根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A、 50； B、 70； C、 30； D、 40。
第二阶段测试卷 考试科目:《房地产评估》第4章至第6章（总分100分） 时间：90分钟 学习中心（教学点）批次：层次： 专业：学号：身份证号： 姓名：得分： 一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分） 1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产 2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。 A．0．91 B．0．92 C．1．09 D．1．10 3、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0．3、0．5和0．2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/㎡。 A．-l00 B．-50 C．50 D．10 4．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。 A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
5．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（）。 A．周围环境状况、安宁程度 B．位置有利于原料和产品的运输 C．交通是否便捷及离市中心的远近 D．繁华程度、临街状况 6、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元／㎡。 A．3000 B．4500 C．5200 D．5600 7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 8、比准价格是一种（）。 A．理论价格 B．公平价格 C．市场价格 D．评估价格 9、某建筑物实际经过年数为l0年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A．43．2% B．50% C．56．8% D．70% 10、写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/㎡，又知该写字楼可出租面积为l0000㎡，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序
B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
一.选择、填空题 第一二章作业 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A建筑技术B 土地权利设置C相邻关系 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（A区分共有B区分所有C公有 4、房地产需要专业估价的理由有？？？ 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，则容积率为（） &房地产按开发程度来划分，可以分为（ 二.判断题D土地使用管制 ）三种。 D私有 20层，且建筑密度为60%, ）几 类。 1?土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3. 同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（） 三.问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么? 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么? 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面? 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼? 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位? 5、什么是房地产估价的概念? &房地产的特性有那些?
7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法? 8、土地利用时要受到那些限制? 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些? 第三章作业 其价格会（） 5、（）是随着时间的推移而减少。 A 原始价值 B 帐面价值C 市场价值 二. 判断题 1、 房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。 （） 2、 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946元、860元、800元，建筑容 积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选 择甲土地。 3、 某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合 理的。（） 4、 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 （） 5、 理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。 （） 三. 计算题 1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用， 与其类似的现房价格为 6000元/ rf,出租的年末净收益为1000元/ rf 。假设折现率为10%，风险补偿估计为 现房价格的4%，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积4000 rf,容积率为2，对应的土地单价为1200元/ rf ， 一.选择、填空题 1、 不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（ ） A 开发成本的变化 B 、消费者收入的变化 C 价格的变化 D 开发商对未来的预 期 2、 / rf 3、 A 、 D 甲土地的楼面地价2000元/ rf,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价1500元 ，容 积率为7,若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（ 现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ 估价时点不同 B 、交易日期不同 估价对象的状况不同 预计某地区某类房地产的需求不变， ）。 C 、估价目的不同 但开发成本趋升，供给量趋增，则预计 D 投资价值
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。