商业广场招商方案
目录
第一篇团队组建
1.1人员配备 (4)
1.2到岗时间 (4)
1.3组织架构 (4)
1.4 各组织相关职能 (5)
1.5各岗岗位描述 (7)
1.6各职位薪金标准及计法 (13)
第二篇招商氛围形成
2.1包装总纲 (15)
2.2应用系统 (15)
2.3招商通路包装 (15)
2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装 (17)
2.5形象宣传包装 (21)
第三篇招商现场资料及物料准备
3.1项目规划设计部分资料 (23)
3.2视觉形象延展设计 (24)
3.3工程及其它配合 (26)
3.4招商物料及宣传用品 (27)
第四篇招商实施及推案方式
4.1总策略 (31)
4.2招商策略 (31)
4.3品牌战略 (32)
4.4招商及销售阶段控制 (33)
4.5内部认购入市时机和时间建议 (36)
第五篇招商推广
5.1 推广原则 (40)
5.2 推广手法 (40)
5.3 招商主要设想和措施 (40)
5.4 招商推广及费用计划 (41)
附1招商推荐会方案
2广告公司工作内容
第一篇
团队组建
原则：
? 一个上级
? 责权一致
? 既无重叠又无空白
1.1人员配备
目前部门需配备人数为6人。
部门经理——1名
策划师———1名
招商主管——1名
招商员——3名
销售主管——1名（待定）
售后服务——1名（待定）
售楼员（待定）
由管理公司配备清洁工———1名保安————4名
服务员———2名
1.2到岗时间
2004年12月下旬
1.3组织架构
营销策划部经理
策划师
招商主管
销售主管
招商员
招商员
售楼员
售楼员
售楼员
招商员
售后服务
1.4 各组织相关职能
1.4.1营销策划职能
1、对总经办负责；
2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理；
3、负责根据销售部各期的销售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作开展。
4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施；
5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断推出各种促销手段和措施。
6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作；
7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。
1.4.2销售部职能
1、向营销策划部负责；
2、负责公司物业招商、销售工作；
3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、销售计划、策略；
4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档；
5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题；
6、负责办理招商、销售中的各项手续，做好售后服务工作；
7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用；
8、配合其他部门做好客户服务工作。
1.4.3策划部职能
1、向营销策划中心负责；
2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案；
3、负责房地产广告的制作及实际操作；
4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作；
5、协同销售部进行物业招商、销售工作。
1.5各岗岗位描述
1.5.1营销策划部经理
1、职务名称：营销策划部经理
2、直接上级：总经助理
3、直接下属：策划师、招商主管、销售主管；
4、本职工作：主持营销策划部全面工作；
5、直接责任：
6、草拟公司年度经营计划，上报董事会批准；
7、负责编制本中心的年、季、月度工作计划、招商计划、销售计划；
8、根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用。
9、负责协助总经助理对公司所有工程项目投资策划，项目可行性研究工作；
10、主持、组织策划工作，拟定招商、销售及租售方案，确保完成销售指标；
11、统筹或主持本部门的人事招聘、培训及考核等工作，提名本部门人员的聘任、辞退、升职，经人事部，报总经理批准。
12、负责公司及本部门的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄；
13、负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高本部门员工队伍素质等企业文件建设工作；
14、积极完成上级临时交办的各项工作。
1.5.2策划师
1、职务名称：策划师
2、直接上级：营销策划部经理
3、直接下属：策划助理
4、本职工作：策划方案的撰写及实施；
5、直接责任：
6、组织本部的策划工作；
7、负责有关市场策划方案的撰写、广告方案的撰写与编制，交有效地组织实施与监控；
8、搜集有关房地产市场信息及资料，建立与逐步完善信息资料库的管理，为市场租售提供有利依据。
9、为公司提供市场及招商、销售策划方案，并协助实施与监控；
10、提供广告策划方面的报价，以及材料、市场动态的资料，并分类整理存档管理；
11、编制市场推广费用的计划，并加以监控与及时呈报；
12、负责展销会现场气氛布置的方案，组织实施并确保租售计划的完成；
13、组织完成本公司的CI、VI策划工作；
14、积极完成上司安排的工作。
15、负责监督有关招商、销售计划的实施和总结分析；
16、负责策划文案工作、统筹组织相关广告活动并监控；
17、完成经理交待的临时任务。
资格要求：
? 大专以上学历；
? 具有一定商业项目策划经验.，熟悉龙岗商业地产；
? 有一定文字功底，文笔流畅；
? 头脑灵活，思维活跃；
? 有成功项目经验优先。
1.5.3销售、招商主管
1、职务名称：销售、招商主管
2、直接上级：营销策部经理
3、直接下属：销售员、招商员
4、本职工作：本公司所有物业的销售、招商业务及管理工作工作
5、负责指导本部门销售、招商资料的登记、保管、整理、存档等管理工作；
6、负责本部门人员的岗位培训，提高销售、招商人员的营销技巧；
7、负责公司销售业务，获取最新市场销售信息，为市场策划提供可靠信息和依据；
8、了解市场及周边铺位写字楼、住宅信息状况，开拓新的销售、招商方案；
9、编制本部门月、季、年度租售计划和工作总结，确保完成公司下达的各项任务，并监控本部门的销售、招商费用；
10、负责主动寻求各部门对销售、招商的配合，并将信息反馈给相关部门；
11、、负责召集部门的销售、招商会议及业务培训工作，可在经理授权下主持业务会议及其它重要工作会议。
12、妥善处理客户投诉；协助经理妥善处理部门内外的联系与沟通与工作
13、搜集和整理客户的租售资料，并妥善分类、保管和存档，每月编写统计及分析报表，呈送有关部门；
14、协助人事行政部做好本部员工聘任、考核、培训等工作；
15、督促本部门人员妥善做好档案资料管理；
16、积极完成上司临时安排的工作任务。
资格要求：
? 大专以上学历；
? 具有一定的业务培训能力和管理能力；
? 熟悉案场制度和工作程序；
? 有一定的招商（销售）经验和（招商）销售管理经验。
1.5.4售后服务主任
1、职务名称：售后服务主任
2、直接上级：营销策划部经理
3、直接下属：
4、本职工作：售后服务及销售手续的办理
5、直接责任：
6、负责部门售后的后勤事务管理及对部门文员的行政监督工作；
7、负责对已售客户的合同签署工作、文件收发、登记、归档、打印、会议记录、通知传递；
8、负责将已签合同移交国土局交易中心备案；
9、负责小业主的房产证的办理，及更名，过户手续的办理协助办理相关的销售手续，并做好档案管理工作；
10、负责小业主与管理公司的协调工作；
11、定期向部门经理递交租后工作计划和总结；
12、协助经理处理好有关部门的沟通协作工作；
13、完成上司临时安排的工作任务。
资格要求：
? 大专以上学历；
? 具有同岗位相关工作经验；
? 熟悉该岗位相关工作流程。
1.5.5招商、售楼员
1、职务名称：售楼员
2、直接上级：销售、招商主管
3、本职工作：协助主管做好销售工作
4、工作责任：
5、主动、自觉完成本职租售任务及上级安排的各项工作；
6、协助主任调查，及时上交工作计划及总结；
7、对客户有礼有节，不准有超越权限的承诺；
8、积极完成上司临时安排的工作。
9、负责与客户沟通联系，为客户解决困难；
10、在与客户联系中，要有礼有节，不违背公司利益，又使客户满意；
11、协助经理处理投诉问题的落实、解决；
12、做好对外公关工作。
资格要求：
? 中专以上学历；
? 有两年以上销售经验，有房地产销售经验者优先考虑；
1.6各职位薪金标准及计算方法
对于招聘时可以按照上表所列的内容作为参考，确定各职位具体的薪金数额。
第二篇
招商、营销氛围形成
2.1包装总纲
对项目进行包装的目的，是使项目形成品质形象感，并营造客户对未来的想象空间，以支撑并提升项目的价格定位。
鉴于本项目体量较小，户型均为商铺，销售的目标客户年龄层集中在30-40岁之间，属社会成功人士，购房心理相对成熟。在项目的包装延展、形象树立上，要紧密配合项目定位，以项目龙岗首家一站式饮、食休、闲娱乐为中心，强化项目的稀缺、罕有、品位、和值得珍藏，强大的升值空间，值得投资。
考虑目标客户的习惯、品位、心理诉求特性，表现手法上要不落俗套，通过商业气息浓郁的表现形式，吸引目标客户对项目产生强烈的认同感，促成销售。
项目现状形象非常之糟糕，需进尽快进行包装
2.2应用系统
应用系统包括招商通路包装、卖场形象包装、宣传形象包装三部分：
2.3招商通路包装
招商通路主要指引导客户进入营销现场的路径，主要包括通路组织、地盘包装。
本项目现场最大的卖点之一，就是龙岗首家饮食娱乐集散地。因此要精心设计通路，展示项目的未来火暴的经营局面及专业的物业管理。
地盘作为目标客户关注的地方，是项目宣传最经济和直接的媒体，可以吸引注意力，营造现场场氛围。
2.3.1.通路组织：
现场施工通路与招商通路截然分开，互不影响，便于客户参观卖场。施工机械、物料单独路口进出，弱化工地凌乱的施工形象。在项目主入口严格的安防措施。
2.3.2地盘包装：
工地围墙
作为现场的展示十分必要，并有利于烘托现场气氛。其主要目的是对项目信息的有效传播。建议与相关部门协调将项目周边绿化进行修剪
户外导示牌
导视牌起到引导客户的作用，在本项目应本着少而精的原则，在引导客户的同时起到烘托气氛、从细微处体现项目品质的作用。导视牌主要分布各主要大道车行入口，和进入项目大门附近的主要通道。
霓虹灯
项目位于贯穿龙岗与东莞主干道“龙平路”与“林
清路”之间车流量非常大，夜间昭示性非常强。
2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装
面积：180㎡——250㎡。
位置：人流、车流较大且昭示性强的地段，如黄阁路与林清路交汇处或黄阁路与龙平路交汇处。
建筑风格：简约时尚，视觉冲击力强，采用较多的玻璃幕强。
工程造价：10万元左右。
报建、施工、装修时间：预计60天。
要求交付使用时间：2005年02月10日（春节前）。
售楼处的风格与项目建筑形体保持一致，并利用现场展板、易拉宝、模型充分展示项目定位和推广主题。在气氛营造上应该充分表现未来经营及项目的巨大升值空间。
并充分运用“感官刺激强化卖场气氛”
在谈论房地产营销领域如何利用“感官刺激强化卖场气氛”之前，先说两件案例：
【案例一】中国最早的体验营销，茅台酒机智夺冠
1912年，中国的茅台酒第一次参加在巴拿马举办的“世界博览会”，和西方的洋酒同台竞技，然而当时西方人对于中国的酒知之甚少，加上包装上和洋酒的差异，茅台酒并没有引起参展商和评委的注意，茅台酒的展位上门可罗雀。中国参展的酒商们看在眼里，急在心里，一筹莫展。突然间，有人灵机一动，装作一不小心将摆放在展台上的茅台酒打翻在地，顿时香飘四溢，酒香飘到展场的每一个角落。来参观的人们纷纷围了上来看个究竟，对于中国的茅台酒啧啧称奇。一时间，茅台酒在博览会上名声大造，最终捧得金奖而归，成为中国的“国酒”。
【点评】嗅觉，是人类感官最奇妙的体验。时隔两年，我依然可以清晰的记忆起两年前途径香港新机场，在一间咖啡厅喝咖啡的时候，四周空气中弥漫着咖啡的香味以及周边金发碧眼的异域人士身上香水的混合气味，顽固的根植在我的记忆深处。而茅台酒在当时默默无闻的情况下，巧妙的运用了酒香四溢的嗅觉，最终名声大振，奠定了中国第一国酒的美誉。这出奇制胜的一招，实在是功不可没，成为体验营销的经典案例。
【案例二】美国电影称霸全球的奥秘——“肾上腺激素”战胜“荷尔蒙激素”近20年来，美国电影横扫千军、称霸全球，已经是不争的事实。以至于有人说：在一个日益“全球化” 的社会里，全世界的人都在一边喝可口可乐，吃麦当劳的汉堡，一边看美国的电影。美国电影，
作为输出“美国文化”侵蚀全球市场的代表，充斥了全球的电影院。其中也包括中国的电影市场。
在美国电影争夺全球电影市场的过程当中，不是没有遇到过竞争对手。欧洲电影从业人员，为了捍卫欧洲的电影市场，抵御“美国文化”的冲击，一直在试图和美国电影相抗衡。每年通过法国“嘎纳电影节”和德国“柏林电影节”的举办，大力宣扬欧洲本土电影，吸引更多的欧洲人看欧洲的电影。然而，让人遗憾的是，欧洲电影依然不能够和美国电影相抗衡，在每年的“嘎纳电影节”和“柏林电影节”上，依然是美国的电影明星和电影大出风头。按理说：欧洲国家普遍具有悠久灿烂的文化，丰厚的历史人文底蕴，良好的艺术修养，为啥就斗不过美国电影？
排除欧美两地几乎接近的“技术、制作成本、大明星” 等等因素。最终，有人归咎于这是“肾上腺激素战胜荷尔蒙激素”的原因。美国电影最擅长动作片/警匪片、战争片、灾难片、和科幻片。据统计：这些以动作电影（ACTION MOVIE），宣扬暴力出名的美国电影，他精心设计的动作场面可以让观众在每4分钟，就有一次感官上的“高潮刺激”，在一个半小时的电影放映时间内，让观众“高潮迭起”。喜欢看美国电影的观众，他在电影院分泌的是“肾上腺激素”。而欧洲电影最擅长的是描写以浪漫情怀著称的爱情（情色）电影，看欧洲电影的观众，他在电影院分泌的是男女情欲的“荷尔蒙激素”。
【点评】肾上腺激素最终战胜荷尔蒙激素，反映了人类内心深处，其实是非常喜欢感官刺激的。这种感官刺激，在可以接受的范围里，总是越强烈越好，最终造就了越来越多“感官至上”的“感官主义者”。
【房地产领域，通过“感官营销体系”强化卖场气氛】
谁说营销非得要大投入的打广告，才有效果。真正有价值的是方法,是策略.在房地产市场营销中，适当的导入“感官营销体系”,就能刺激更多的消费者,为楼盘的销售，创造意想不到的营销成果。
这种整合了视觉、嗅觉、听觉、味觉、触觉的“感官营销体系”是一种投入成本较低,效果却很大的营销策略,我认为在项目卖场的包装和气氛的营造上，起码可以用上了其中的四种感官刺激:
1.嗅觉：淡淡的香味在客户必经的看楼通道上和样板房，楼吧现场烧煮的咖啡香味等等，吸引客户驻留。
2.听觉：来自女性销售人员的甜言蜜语，卖场播放的优美音乐。
3.视觉：视觉是“感官营销体系”中最重要的因素，也是卖场气氛营造最重要的一环。设计制作精美的售楼资料、装修精美的样板房、气氛热烈、色彩鲜艳的POP挂旗、拱门、路灯旗、甚至是售楼员的亲切笑容，秀色可餐，无不让到访客户心情愉悦，信心倍增。
4.触觉：样板房摆放精美的家私，质感优良的装饰，都会让人忍不住地触摸一下。
在这里要特别说明的是：这个卖场不单单是指“售楼处”。而日是指“大卖场”，只要是项目红线范围以内的，统统都是你的卖场。在你的卖场内运用一下“感官营销体系”，让每一位到访的客户可以进入事先设定的“HIGH状态”，就能收到事半功倍的效果。
2.5形象宣传包装
主要包括办公事务系统、交通工具包装、宣传物料、礼品等，在制作过程中应充分考虑与咨
询中心相结合。
2.5.1办公事务系统：
主要指现场招商人员所使用的各类销售用具，包括信封、信纸、便笺纸、饮用水杯、档案袋、手提资料袋；（名片、工作牌、着装采用统一标准）
2.5.2宣传物料：
宣传物料主要指招商中所需要的基本资料，包括：
■招商手册
主要展示项目基本情况和营销主题。包括项目简介、区域介绍、交通、智能化设施、营销主题、未来经营场景描述、等等。
■光盘广告
由于本项目推广期可展示性较差，建议采用袖珍光盘广告的形式，招商手册、DM直邮配合使用，在光盘中利用电脑动画充分展示未来项目的经营场景和项目的独特之处。
■DM直邮广告
针对目标客户有针对性的进行EMS投递，增强目标客户的重视程度，同时给目标客户被重视的感觉。
第三篇
招商现场资料及物料准备
3.1项目规划设计部分资料
3.2视觉形象延展设计
3.3工程及其它配合：
3.4招商销售物料及宣传用品
第四篇
招商实施及推案方式
招商总体战略
总体战略：
坐招+直招+代理商招相结合，做到有效招商
4.1 总策略
打造龙岗首家“4万平方饮食娱乐旗舰、提供一站式服务”
利用项目的稀缺、尊贵、私密性的优势，突出本项目属龙岗“饮食休闲娱乐巨无霸”的核心特质。
工作重点：
? 酒店管理公司确定
? 广告公司确定
? 招商及销售方式确定
4.2 招商策略
以较低租赁价格吸引深圳知名品牌商家，树立项目价值标杆。然后以较高价格吸收中小业态实现项目整体租赁价格。
4.2.1 招商推广策略之一—以片区价值带动项目投资价值
由于该项目的价值，主要依托了龙岗、东莞及惠州的价值。因此在市场推广中，应充分整合地块价值，从而顺理成章地带出的独特投资价值。本项目所依托的地段价值, 从下面两个层次进行挖掘。
整合东莞凤岗、惠州惠东、龙岗中心城及布吉横岗目标消费群资源
整合中心城区域的商务资源和地标资源；
整合项目片区生活资源；
整合资源时, 应围绕项目市场推广的主题来进行，而不能杂乱无章地拼凑。
4.2.2 推广策略之二——以跟庄品牌商家价值提升投资价值
品牌商家所到之处无不车水马龙。
4.3.品牌战略
以项目建立公司的品牌，通过产品品质导入企业。外企强势抢滩龙岗地产，打造大陆知地产名牌国启实业的精神
缔造都市新生活；
以坚持追求卓越，传达专业服务品质。
国启实业的形象
国启地产代表价值，代表一种生活方式，
国启实业的主张
城市建筑是城市的名片，建筑将载入历史，今天我们在缔造百年后龙岗的面貌。
“我们今天的努力，成就明天的历史”。
4.4、招商及销售阶段控制时间：
2004年12月
策略：
包装攻击阶段
时间：
2005年1月开始
策略：
坐招+直招
亮点：
招商推荐会+DM直邮
时间：
2005年2月中
策略：
借势出击
亮点：
主力店签约
时间：
2005年4月18日
策略：
造势营销
招商准备期
招商期
销售预热期
销售期
本项目预计招商期为6个月，初步考虑于2005年10月1日正式开业，主力店签约后开始项目销售推广，招商整体完成到50%左右约2005年4月中旬强势入市，销售面积7700㎡，销售均价约10000元/㎡，第一阶段总销金额预计7000万。开业前力求实现销售60%回收资金4000万元。
4．4．1招商准备期
工作内容：确定招商咨询中心、确定广告公司、确定项目（酒店）管理公司、确定招商销售方式、
制作招商手册、现场包装、团队组建、物料准备
目的：树立产品市场形象，做足充分准备，广泛传播楼盘卖点，建立客户关系网，奠定招商基础
行动要点：
主力店招商
对主力店的招商步骤和技巧
第一步：重视主力店市场定位和业态定位等设计前的商业策划，并将其作为招商工作的指导性文件；
掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：
商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→规划设计→建造…
主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造。
本项目第一步中规划设计已完成故只能从第二步开始
第二步：按拟定的市场定位和业态定位确定初步主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定主力店目标名单，
并将其设立成三层目标群。
第一层：5X家；第二层：3X家；第三层：2X家
（X表示拟招主力店的个数，不同业态要分开）
第三步：召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
第四步：视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，
加快其投资决策的步伐。
4.4.2 招商期
特殊商户招商优惠原则。
特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位且规模较大，经营业态与项目主题吻合，对他们给予优惠政策，如一次性免一年至两年租但需交一定的押金及10年租约方可租邀请其入场，能够起
到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。
统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。由知名的经营管理公司来实现：
统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出本项目的品
牌与特色来。
行动要点
上门推荐+招商推荐会+DM直邮
经营管理公司的确定
4.4.3 销售预热期
项目进度：主力店签约完成
目的：树立产品市场形象，广泛传播楼盘卖点，累积目标客户，建立客户关系网，奠定后期营销基
础
广告形式：媒体推广+活动推广
媒体推广：报纸（杂志）+电视（展板）+电台+直邮
活动推广：外展场+租赁主联谊会
广告重点：广而告之树立物业形象，积蓄客户，检验市场的反应，检验价格定位，确认推广卖点的
接受度，寻求以最佳方式表现产品的特质
行动要点
使项目品牌形象与企业实力形象有一个具体衡量的标准,项目的实体展示，使项目品质形象具化。
4．4．4 销售期
项目进度：招商完成50%。
目的：针对目标客户进行强有效的推广措施，塑造整体营销气势，迅速推动销售
广告形式：营销活动为主，媒体宣传为辅
媒体推广：报纸（杂志）+直邮+楼体条幅
活动推广：：新老客户以及相关目标客户联谊会
广告重点：广告以直接、强势方式突出楼盘鲜明特质为主体述求点，唤起目标客户的购买欲望，促成成交依据不同的时段，间隔性立体广告攻势，促使成交，扩大业绩。以独立的卖点进行针对性宣传，吸
引特定客户。
行动要点
针对性销售、优惠促销、以老带新、快速消化
4.5、内部认购入市时机和时间建议
4.5.1内部认购条件
4.5.1 .1项目进度
主力店签约完成
招商整体工作完成50%左右
4.5.1.2工程形象
项目内部装修完成
售楼处装修完毕，并投入使用
局部绿化展示。
4.5.1.3 现场包装
售楼处施工、装修及内部布置完毕
看楼通道施工、装修完毕
现场气氛营造（导示系统、彩旗、条幅、绿化、标识、背景音乐）
4.5.1.4 销售资料及道具
模型制作完毕
展板完毕
楼书到位
银行按揭确定
物业管理提前介入（保安、清洁人员及管理人员）
4.5.2 内部认购时机
由于该地区有可能竞争个案即将出现，因此只有争取及早入市，抢占市场先机，才能保证取得良好
业绩。
建议2005年5月入市,利用2个月时间积累诚意客户，刺探市场对项目的反应，并利用“五.一”长假,结合多种营销活动隆重推出楼盘,快速积聚人气。4月18日开始内部认购。
4.5.3开盘时间建议
按照市场通常经验，建议在4月份内部认购，集聚人气的基础上，选择在4.28入市，以迎接下半年的销售旺季。开盘（解筹）建议在4.28或（周六）进行。
第五篇招商推广
5.1推广原则
本项目推广（招商销售）须以精准、实效、独特性为原则。精准——对准目标客户群？
实效——直接有效迅速招商
独特——客户资源的充分挖掘
国启“低成本宣传”“高效率”招商
5.2推广手法：
注重实效，立异求新，有效造势，少投入，高效率，快进度。
5.3招商主要设想和措施
瑞富广场 招商方案及计划实施细则 招商的成功与否，是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之一,也即是说,它不仅关系到发展商的资金能否顺利回笼,也是影响后期经营的关键。 作为立于企业的战略高度的招商营销，怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。本篇将对本项目的招商作详尽的分析及定位，其中包括招商整体策略、招商客群、招商政策、招商步骤、招商方式、招商推广等。下面将针对各部分作一一阐述。 一、招商整体策略 1、本项目招商定位：立足苏州、辐射江浙沪 对于招商途径，将主要通过三种渠道来进行。一种是自主招商，即利用自身优势及对市场的把握和掌控能力直接进行招商；另外一种是利用目前与各行业协会和专业批发市场的关系基础，借助其在业内的权威势力和资源优势间接的为本项目的招商工作服务，而这两种渠道招商在实际的开展过程中也是相互交融、不可分割的；第三种是有效利用官方资源，进行招商。 2、招商执行阶段策略：品牌、本地先行，异地伺机而动 6月 7月 8月 9月 10月 前期筹备 品牌商户招商 本地散户招商 异地商户招商 筹备开业 正式开业 招商阶段
二、招商客群定位 1、定位分级 为了对招商客群进行细分，以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据，我们对本项目所有的招商潜在客群进行了等级划分，其中级别越高，说明越是本项目的主力客群。 一级：与现有品牌哥弟同档次的，店铺设计及陈列富有鲜明特色的中高档次品牌商家，如拉夏贝尔、雅莹、贝拉维拉等，春夏类主力价位在600元~1200元不等；（一层） 二级：与苏州十全街、观前街（非主街）相当的由散户经营的特色中高档次服饰店，春夏类主力价位在300~500元不等；（一层北、二层）三级：悦色坊、千色店、免税直通等品牌护肤化妆品店，主力价位在150元~500元不等；（二层） 四级：针对2岁~5岁孩童的品牌益智类玩具，如迪斯尼、丹妮、木玩世家等，主力价位在50元~150元不等；（地下） 五级：与杭州四季青、上海七浦等同档次价位的服饰类商家，春夏类主力价位在120元~300元不等； 六级：具有地方特色、形式多样的时尚简餐、创意类DIY工房等，人均消费在30元~100元不等。 2、商级分布 根据本项目的定位方向，针对上述商家的级别不同及各楼层人流量和消费结构的差异，结合商家的租金承受能力，我们将上述六级商家分别设定于广场不同的位置区间，但实际的招商过程中可根据商家情况作细微调整。
商场招商方案 篇一:商场招商策划方案(2160字) 新乡市盛润房地产开发公司于2001年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象(3万多?)，近期的新项目有亚太广场(6万多?)，已经开发好的面积有4万多?。 二、盛润广场简介 新乡盛润广场是经2004年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一 站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。 三、功能、设备配置介绍 1、广场地址:新乡市主干道人民路中段。 2、广场功能:拟定为商住综合大楼。 3、广场具备的条件:广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层(A座16层，B座12层)的综合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结 构东西，东西总长49054米，南北进深63.24米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，A座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米;B座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12064
米，高40.6米，住宅建筑面积4881.03平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以黄色，兰色外干墙漆。我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，(每层2000平方米—3000平方米)。每层货载KG，拟定商场配置扶梯6部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。 四、投资前景分析 1、广场的位置:盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势-龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商住楼往东，大片的住宅楼正在建设之中，此处多为高级住宅区，应有很好的发展前景。 2、广场的周边环境:盛润广场座落于商业、 文化、行政、簇拥的繁华地段，商业氛围异常浓厚，周边财政局、区委、区政府，众多行政机关单位云集，辉龙花园、金桂园、莲花园、富达花园、富达大酒店等均属于高档社区不胜枚举，这里文化氛围良好，居民消费档次高，生活品味高，是新乡市最适合做社区购物中心的地段，另外医院、学校、银行、证券公司遥相呼应，道路宽敞，出行方便，能够吸引四区八县的消费群体，是居家经商的理想之地，也是有实力、有先进管理水平的商家扩大商业网点、打造至尊旺铺的黄金宝地，盛润广场的原址被称为“龟背仙地”集天时、地利、人和为一体，是商家云集的风水宝地，可望在不久的将来，盛润广场必将成为决定全域经济发展的新的商业中心。
天下有贼时尚广场商铺招商策划方案 Ⅰ市场调查与分析 一．市场环境对天下有贼的有利点和不利点 、有利点 （）机遇好：岛城（尤其台东）缺乏上规模、上档次的服装卖场。对天下有贼是一个好机遇。（）地段好：地处青岛最繁华的台东商圈 （）定位准确：天下有贼定位做“台东最好、最上档次”的时尚广场，这个定位既不与周围经营者发生冲突。 、不利点 （）所处地点客流易被截断：客流主要集中在台东三路，和兴路人气明显没有其人气旺。（）定位虽准，但尚未有可以阐明定位的响亮口号 （）前期招商广告草草打出，没能体现定位和自身品位、档次 分析： .天下有贼定位准确； .地段上有优势； 若推广得当，天下有贼必将成为台东上规模、上档次的服装旗舰商场。但同时，草草打出招商广告的行动显得十分仓促，平淡的招商不仅是浪费资源，也是对品牌的一种伤害。 结论： 我们眼下的当务之急是： .尽快提出能够表明我们定位的口号，进行整合传播； .做有销售力、影响力的招商广告。 二．天下有贼最主要的竞争对手是谁？ 略 三．天下有贼与对手竞点比较 略 四．天下有贼的优势在哪里？ .地理位置： 在房地产里强调的三要素“第一地段、第二地段、第三还是地段”，明确了地段的重要性。而在商业经营中，业主更是注重地段这一因素； .客流量： 客流量是否大直接影响到经营情况，天下有贼所处的台东，客流量大，这是影响业主选择的又一大因素； .经营方式： 店中店，给广大业主更多经营的自主权，且天下有贼承诺好的管理，以及今后每月都会有主题促销和广告投入，这些都是吸引业主加盟的有利因素。 .专业性：
天下有贼的名字更具有专业性，这一点与对手商城不同，的名字给人的感觉是它的经营定位很模糊，因此天下有贼却是与众不同，注定会更加出众。 Ⅱ招商整合推广战略 一．整体思路 经过我们项目小组的分析探讨，我们将天下有贼定位为“时尚服饰风景线”，第一：说明我们是以做服饰为主，第二：说明我们做的是时尚的、引领潮流的服饰，一下子就将我们的定位完整的诉求出去了。 与此同时，我们决定将招商工作分两步来进行推广。 第一步：以高屋建瓴之势使目标群体对天下有贼时尚广场刮目相看，全面而又系统的介绍天下有贼，打出天下有贼的“时尚服饰风景线”、“与众不同更加出众”的形象，引起人们（包括业主和未来的目标消费者）的关注，让人们感受到天下有贼即将有大的动作。 第二步：进行招商推广工作，以一系列的招商广告，气势磅礴的将业主加盟天下有贼可以带来的收益诉求出去，在广告表现上远远高过对手，有效促成招商工作的顺利进行。 二．广告策略 第一波：详尽介绍天下有贼的特色，进行品牌塑造 第二波：以气势磅礴的系列招商广告，诉求招商。 三.标志的重新设计 四.系列招商广告 .系列广告之一 从年月日到月日，短短不到一月，投入余万元，天下有贼时尚广场就完成了整个商场近个商铺的招商工作，初步建立了天下有贼在台东商圈的重要地位。 现在，生产企业需要招商，营销企业也需要招商。可以说，招商是企业营销过程中的关键环节之一，是企业将产品推向市场的必由之路。任何一种产品要想走向市场，必须要通过网络渠道来传递出去。而这个销售网络的每一个点是由企业的经销商构建成的，那么，经销商从何而来？这就是招商所要做的工作。 有人认为，招商无非就是要寻找经销商，让他们打款进货，经销企业的产品。企业只要有好的产品和经销政策，还怕招不到经销商吗？实际上，并非如此。招商工作看似简单，但是要想从别人的腰包里掏钱，并不是一件很容易的事，这不光需要有好的产品，还要有周密的策划。有时候，一个细节上的失误，就有可能流失一批客户。 企业招商是一个系统工程，任何一个环节的疏落都会造成企业资源的浪费，导致招商效果不理想。有好的企业背景，没有好的产品不行；企划做的再漂亮，缺乏到位的执行也不行；有好的方案，没有好的解读和培训也不行；广告气势再大，因为电话沟通技巧不够也会大打折扣。笔者年医药企业高层管理经验中也有过成功的招商历程，总结为成功招商九步、组建强有力的招商队伍；、确定独到招商模式和策略；、如何拟定招商方案、举办招商会？、包装、策划独特产品卖点；、厂商如何确保合作成功；、如何培训经销商；、如何拜访经销商并执行合同？、如何量化考核经销商；、如何层级管理经销商渠道。愿与大家分享…… 如何拟定好的招商方案？
大型商场超市招商方案 xxxx超市位于商贸中心地带，是一家集购物、休闲、美食、娱乐为一体的大型综合性现代化购物中心。超市总建筑面积7000平方米，卖场面积6300平方米。超市采用计算机结算售货系统，安装有大型中央空调、自动扶梯、自动消防喷淋及电子监控系统等现代化设施设备。公司以“顾客至上、提高服务、迎合消费需求、领导消费时尚”为己任，全力打造一流购物场所。现面向社会隆重招商，具体招商方案如下： 一、招商范围： 1、食品类： 烟酒、饮料、休闲食品、膨化食品、奶粉、饼干、冷饮、干果、粮油、调味品、罐装制品。 2、生鲜类： 熟食、特色小吃、糕点、主食厨房、面包、蛋糕坊、腌腊制品、海鲜、水产、生肉、蔬菜、水果、豆制品现场制作、酱菜、干菜、蛋类。 3、百货类： 洗涤日化、办公文具、陶瓷玻璃制品、日杂用品、不锈钢制品、木制竹编品、塑料制品、箱包、体育用品、玩具、鞋类、床上用品、针织、妇女用品、服装、图书音像、小家电、自行车。
日。30月5年日——15月4年二、招商时间： 三、招商对象及条件： 1、具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人，地域不限、资信可靠、可长期合作； 2、具有良好的职业道德，自觉遵守国家各项法律、法规和企业的各项规章制度； 3、组织观念强，能自觉接受管理和监督； 4、对所经营的商品具有透彻的市场分析能力、超前的经营理念以及市场机遇的把握能力； 5、能够按规定及时交纳各种费用。 四、合作方式： 1、供货商：是指由供货人按照与超市所签协议的约定条款，为超市提供商品和有关支持的厂家、公司或个人。本方式有两种形式：①供货商按进价供货，超市制定商品售价；②供货商提供商品建议售价，购物中心按核定的比例提取利润。 2、联营：是指由超市有偿提供场地，供货方自主经营、费用自理、按月结算的合作方式。 3、招租： 五、招商程序： 1、报名： ①报名时间：年4月15日，地点： ②报名需提交的有关资料：
【莲花壹号商业广场】 招商执行方案 长沙大尹联盟营销策划有限公司 2019年4月4日 制表人：审核人：审批人： 机密文件严禁外泄
商铺招商执行方案 一、业态规划（根据市场变化及招商实际情况，将在招商过程中适当调整，详见附件） 二、租赁范围： （1）本项目招商考核范围：盒子+商业内街；合计建筑面积 102678平方米（详见附件）； （2）本项目可招商范围：盒子+商业内街、住宅底商（不计考核，乙方招商成功按标准下商铺租赁面积3个月租金计算）。 三、租金均价 推行一铺一价，本案租金加物业管理费见下表：（具体待铺位划分后落实） 楼层铺数建筑面积 （㎡） 套内面积 （㎡） 公摊率 底价租金 （元/月/㎡） 底价月租金 （元/月） 备注 负一 F1 F2 F3 备注：以此作为租金底价，在执行时拔高10%-20%来与商家做为合同沟通洽谈； 四、招商政策： 1、签约年限： (1)、主力店签约年限：10-20年，即自合同约定的交付之日计； (2)、其它楼层合同期年限： 300㎡以内商家：5-6年; 300—600㎡：6-8年; 600㎡以上大商家或品牌商家：8年以上; （3）、特殊情况上报甲方同意，按流程审批执行（根据承租面积、品牌、业态、装修投入酌定）。 2、装修免租期：按交付日开始计。 （1）、100（含）㎡以内非品牌，单铺装修免租2-6个月； （2）、100-300（含）㎡商家装修免租：3-8个月； （3）、300-600（含）㎡的商家装修免租：4-10个月； （4）、600（含）㎡以上的商家装修免租：5-12个月； （5）、负一楼主力店装修免租：18-24个月； （6）、超出上述所示，主力店、次主力店、品牌店单独向甲方另行报批（例：肯德基、罗莎等）。
XX综合商场营运及招商方案 目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 10. XX理念 11、商场管理系统建立 12、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划 结语： 附件：XX综合商场招商手册文案 1、整体经营业态定位 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。
所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 2、业态定位的原则 2-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。 2-3、合理配比各主力业态 综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足
商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
商业地产招商方案案例详细解析 来源：时间：2008-09-26 作者： 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的 活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业， 最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可 参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平 方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电 作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成 都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王 负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场 负三层停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四．招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。
商业广场招商方案及实施细则
瑞富广场 招商方案及计划实施细则 苏州瑞基房地产开发有限公司 -5-5
资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。 招商的成功与否, 是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之一,也即是说,它不但关系到发展商的资金能否顺利回笼,也是影响后期经营的关键。 作为立于企业的战略高度的招商营销, 怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。本篇将对本项目的招商作详尽的分析及定位, 其中包括招商整体策略、招商客群、招商政策、招商步骤、招商方式、招商推广等。下面将针对各部分作一一阐述。 一、招商整体策略 1、本项目招商定位: 立足苏州、辐射江浙沪 对于招商途径, 将主要经过三种渠道来进行。一种是自主招商, 即利用自身优势及对市场的把握和掌控能力直接进行招商; 另外一种是利用当前与各行业协会和专业批发市场的关系基础, 借助其在业内的权威势力和资源优势间接的为本项目的招商工作服务, 而这两种渠道招商在实际的开展过程中也是相互交融、不可分割的; 第三种是有效利用官方资源, 进行招商。 2、招商执行阶段策略: 品牌、本地先行, 异地伺机而动
资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。 异地商户招商 二、招商客群定位 1、定位分级 为了对招商客群进行细分, 以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据, 我们对本项目所有的招商潜在客群进行了等级划分, 其中级别越高, 说明越是本项目的主力客群。 一级: 与现有品牌哥弟同档次的, 店铺设计及陈列富有鲜明特色的中高档次品牌商家, 如拉夏贝尔、雅莹、贝拉维拉等, 春夏类主力价位在600元~1200元不等; ( 一层) 二级: 与苏州十全街、观前街( 非主街) 相当的由散户经营的特色中高档次服饰店, 春夏类主力价位在300~500元不等; ( 一层北、二层) 三级: 悦色坊、千色店、免税直通等品牌护肤化妆品店, 主力价位在150元~500元不等; ( 二层) 四级: 针对2岁~5岁孩童的品牌益智类玩具, 如迪斯尼、丹 妮、木玩世家等, 主力价位在50元~150元不等; ( 地下)
商场招商方案策划书 一、前言 （一）招商目的（略） （二）招商目标（略） 二、招商准备阶段工作 （一）展开该地区全方位的市场调研工作 1．地理特性（商场位置、交通状况）。 2．消费特性（消费习惯、消费能力、消费结构、消费趋向）。3．品牌认知（该地区受欢迎品牌及缺失品牌）。 4．竞争对手（商圈内及周边商圈现有商场及经营状况）。5．市场评估（市场接受状况分析）。 6．项目定位（交互式分析、差异性定位）。 7．功能布局（经营品类选项、品牌布局）。 8．客户分类（三级客户划分标准）。 9．招商策略（针对不同级别客户制定不同的招商政策）。（二）主力品牌厂商设店意愿调查分析 1．拟定受访厂商名单。 2．受访厂商对本商场所处商场的看法。 3．受访厂商设店的意愿。 4．有意愿厂商的实力、设店规模。 5．厂商意见访谈与分析。 三、招商阶段工作 （一）招商方式 1．电话探寻。 2．不同层次地亲自访问。 3．座谈会。 4．展览会。 5．说明会。 6．洽谈会。 （二）招商资料准备 1．制作初步的开发计划书。 2．制作商场简介。
3．制作宣传画册。 4．制作商场楼面布局模型。 5．制作个案平面及说明书。 6．制作影像宣传品。 7．制作透视图。 8．编制国内相关法规宣传册。 9．准备洽谈的礼物。 10．编写新闻稿。 11．整理媒体报导资料。 12．制作计算机演示文稿。 13．编定契约条款计划书。 14．编定契约协调计划书。 （三）工作步骤 1．电话拜访目标客户。 2．寄送联系函。 3．进行厂商洽谈。 4．签订合约或准合约。 5．签订保密协议。 6．制作、发放厂商意愿调查表。 7．归整厂商资料档案袋。 四、招商后阶段工作 （一）招商说明会 招商说明会的主要目的是让已签约厂商与主力店了解商场营运规模，增加厂商的信心。具体包括以下内容。 1．简介。 2．维修服务说明。 3．联络窗口。 4．结款流程。 5．内部装修规范。 6．广告活动服务。 7．管理规章。 8．广告展示服务。 9．厂家联络表。 10．服务保证书。 11．紧急应变须知。
商业广场营销执行方案
目录第一部分项目分析 一、近期市场状况 二、项目概况 三、项目定位 第二部分销售策略 一、销售总体策略 二、入市时机及销售前提 三、销售阶段及工作安排 四、各销售阶段推货策略 五、销售管理 六、核心卖点的提炼 第三部分价格策略 一、厘定价格的相关因素 二、价格定位
三、价格策略 四、定价原则 五、付款方式及折扣控制 六、价格控制 七、回款预估 第四部分宣传推广策略 一、广告目标 二、宣传推广策略 三、媒体组合策略 四、推广费用预估 第五部分项目包装 一、包装总纲 二、基础形象设计 三、营销通路的包装 四、卖场形象包装
附件： 一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表 第一部分项目分析 一、某市商业地产的市场现状 （一）近期某市商业地产市场概况 2009年,某市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2009年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于
SHOPPINGMAII。据悉，目前某在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。某市场都接受MAII这种类型的商业项目。某广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为某首席社区商业MAII。 2、专业市场行情看涨 由于某经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，某的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2009年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。
百货商场招商方案
第一章项目简介 百货连锁有限公司，系一家新型的从事商品零售、市场开发的企业。致力于打造商业区，提倡“便民、为民、利民”的企业文化。 为了实现长足有续的发展战略，忠力人“以变求生存，以变求发展”，坚定信心探索创新之路。引领市场潮流，大胆开创商业新模式，积极建立“忠力一站式配货基地”——即展示中心、会展中心，改变传统、单一的经营模式，将忠力一站式配货基地打造成，集商品展示、商品会展、超市配货、物流、团购、批量零售、信息发布于一体的多功能新型批发市场。 忠力一站式配货广场——即会员制小商品批发广场简介:位于仁寿县黄金地段，-1层3200M2、1层**M2、2层—8层均2950M2，9层至17层为办公用途，17层以上为商务宾馆。 展望未来，XXXX将继续秉承“勤奋节俭、开拓创新、诚实守信、团结共进”的企业精神，广纳贤才以全新的经营理念和用户利益高于一切的行为准则迎接忠力的每一个新老客户和同行业者的惠顾和考验，并不断提高自已用完善高质满意的服务、训练有素过硬的技术、真诚的态度和良好的信誉回报每一位顾客和社会。
第二章项目定位 ——引领“打造XX商品市场商业旗舰” 一、项目功能定位 任何品牌的定位都不应该是简单随意的概念罗列，而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。 XXXX作为地处XX市商业区的一个大型商业地产项目，其不可再生的商业地利优势和商业发展前景得到了广大投资者的青睐和认可。从商业地产整体开发的各个环节来看，一个成功的商业地产项目必须做到“三旺”，即“销售旺”、“租赁旺”、“经营旺”。目前分割成小面积商铺单位销售已取得了成功，这就为下一步的商铺招商工作奠定了良好的市场基础。从商业经营管理的角度出发，完善、合理、可行的商业经营规划的实施是决定项目招商及后续稳定经营并可持续发展的能否成功的关键。因此，在即将全面展开的项目的招商阶段，需要重点解决的问题就是如何发掘项目的商业卖点，找准市场的消费需求点，满足物业商业经营的需要，通过良好的商业功能组合规划，最大限度的吸引目标经营者进驻经营，从而使项目步入良性发展的轨道，进而树立发展商良好的商业地产开发品牌。 二、项目经营定位
某商业广场营销执行方案目录 第一部分项目分析 1.近期市场状况 2.项目概况 3.项目定位 第二部分销售策略 1.销售总体策略 2.入市时机及销售前提 3.销售阶段及工作安排 4.各销售阶段推货策略 5.销售管理 六、核心卖点的提炼 第三部分价格策略 1.厘定价格的相关因素 2.价格定位 3.价格策略 4.定价原则 5.付款方式及折扣控制
6.价格控制 7.回款预估 第四部分宣传推广策略 1.广告目标 2.宣传推广策略 3.媒体组合策略 4.推广费用预估 第五部分项目包装 1.包装总纲 2.基础形象设计 3.营销通路的包装 4.卖场形象包装 附件： 一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表 第一部分项目分析 1.xx市商业地产的市场现状
（一）近期xx市商业地产市场概况 2003年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。 2、专业市场行情看涨 由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国
商场招商策划方案(1) 一、公司简介 新乡市盛润房地产开发公司于20XX年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象（3万多㎡），近期的新项目有亚太广场（6万多㎡），已经开发好的面积有4万多㎡。 二、盛润广场简介 新乡盛润广场是经20XX年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。 三、功能、设备配置介绍 1、广场地址：新乡市主干道人民路中段。 2、广场功能：拟定为商住综合大楼。 3、广场具备的条件：广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层（a 座16层，b座12层）的综
合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结构东西，东西总长49054米，南北进深米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，a座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米；b座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12064米，高米，住宅建筑面积平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以黄色，兰色外干墙漆。我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，（每层20XX 平方米—3000平方米）。每层货载 kg，拟定商场配置扶梯6 部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。 四、投资前景分析 1、广场的位置：盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势－龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商
金世界商场营运方案 根据金世界广场的工程进度，9月将全线竣工、交付使用。商场竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和 整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作 业展开策划，并提出本策划方案以供参考 一、市场分析 1.1商业概况 1、商圈构成 运城市商业主要集中于以南风广场为中心的商业区和以禹都市场为中心的禹都商业区。 在商业形态方面，以南风广场为中心形成了以天泰商城，凯越商城及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是运城市最 繁华的商业区。 在南风广场周边，还形成了以水晶服饰、水晶故事，温州小商品批发城三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸 引着不同的客户群。 以禹都市场为中心的禹都商圈，1由禹都市场13个区构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建 材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述运城市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 1．2、市场消费状况 1、消费水平 运城市城市人口少，人均收入水平低，旧城改造比例小，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为运城市商业发展的瓶颈。 2、经济水平 运城市及周边县乡仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于煤、石油、行政事业单位及外来高收入人群。 3、城市经济结构 运城市产业主要依赖农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。
商场招商推广方案 XX综合商场营运及招商方案 目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 10. XX理念 11、商场管理系统建立 12、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划 结语： 附件：XX综合商场招商手册文案 1、整体经营业态定位 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润
得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 2、业态定位的原则 2-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐
商业广场营销方案
银河湾广场 营销策划建议方案书 (内部机密·讨论稿) 地产策划机构 7月28日 本企划案知识产权归属地产策划机构所有
庆元·银河湾广场营销方案 （题纲·内部讨论稿 *核心机密*） 第一部分市场及项目分析（简） 一、庆元房地产市场现状（略） 二、本项目当前基本情况（招商、销售） 1、当前招商与销售基本采用分开的模式，招商工作以招商而招商，销售当前 以自身项目进行销售（期望等招商到位开业后会有销售突破），二者并没 有充分进行结合，利用招商而达到项目资金回笼。 2、销售情况：住宅物业共43套，销售20套，去化率48%；商业一二层可售 共43套，已售27套，去化率73%，三四层和地下一层几乎未 售；公寓当前未售。 3、招商情况：地下一层超市已确定，当前经营户对一二层兴趣较高，三四层 存在一定的经营顾虑。 4、公寓楼：是定位为单身公寓（居住产品），还是产权式酒店（投资产品）， 需具体数据分析及市场试水而定。
三、本项目优势及项目问题 1、项目优势（简）：本项目地段属于庆元商业核心，经营户和投资户关注度 高；项目自身商业规划较合理，充分达到销售面积最大化。 2、存在问题： A、销售手段问题：未进行概念炒作，只是单一的自然销售；应该运作 商业投资心态（烘托投资氛围），炒作——蓄水—— 锁定准客户——强销——封盘——二次营销——再 次强销等模式。 B、营销组合问题：招商应以销售而招商，业态定位、招商模式、招商步 骤及招商政策都应和销售方案结合推广，以达到投资 户和经营户互相烘托共鸣效益。 C、商场整体包装概念：应依托有影响力的品牌概念推入市场（挂靠或意 向战略合作，用于市场炒作），便于经营户和投资户快 速认可本商场形成因素。 D、本土文化问题：当前在庆元经营户和投资户的观念还是停留在沿街商
商场管理系统建立5.1商业架构 商场组织架构图：
5.2管理模式 百富购物中心在具体的管理模式方面，遵循“统一管理、协助经营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的24字经营方针。 1、统一管理：除沿街门店和部分柜台外，为统一形象，提升服务品质，商场对所有商户进行统一管理，统一楼层 商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣传、统一促销推广； 全面导入CI形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。具体包括：商场标志、名称和旗帜的标准应用； 大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用；大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用；营业区平面图、楼层信息牌规范应用；标识指示系统规范应用；收银台、业务台、咨询台规范；展览、展示系统、展板规范；公用设施标识、休息区标识规范；进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范； 2、协助经营：协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商 户经营。具体包括： →强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让米东人民都来此消费。 2 / 38
→每年一度的服装服饰节，促进商贸交流，提升市场形象。 →每年一度的文化艺术节，提高商场的文化及艺术魅力。 →定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。 →利用门前广场和室内休闲广场，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动，聚拢人气，引领购物时尚； →打造米东旅游购物新形象，推出首家无公害农产品销售展示中心，促进旅游休闲和乌鲁木齐消费； →利用商业管理公司强大的行销网，为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等一系列服务； →统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务，依托整合形象，形成合力，共同做大市场；→全方位贴心服务，给购物者一个享乐的购物天堂； →定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费； 3、部分自营：对商场形象提升的高档商品，经营户担心有风险而不原介入的商品，利润水平低但对人气带动作用巨大的商品，以及适当的公益性项目，将由管理公司自行经营。 4、整合市场：整合市场功能，多业态综合购物于一体；整合市场空间，进行合理商品布局和楼层功能定位；整合推广，避免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广； 5、完善政策：完善的商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障客户和商户利益。 3 / 38