是一期座落于山西省运城市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米。绿化率为 %。御景华庭是由开发建设，一期将以其卓越品质、高端的产品、优美的环境给高尚人士塑造一个舒适的家居港湾。
一、管理的目标及整体设想
针对御景华庭小区的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对御景华庭的管理目标定位是：在管理期内，使御景华庭的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为运城市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后一年内使御景华庭达到运城市物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到国家优秀示范小区物业管理标准。我们对御景华庭小区的管理设想可概括为：
树立御溪物业管理形象
建设专业规范的服务队伍
提升御溪物业的综合品质
（一）树立御溪物业管理形象
御溪物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，
她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。御溪物业经过十年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。御溪物业在接管御景华庭小区后，御景华庭将成为御溪物业明年工作的重中之重，必将投入主要精力，努力树立起御溪物业管理的形象，为提升御溪物业管理水平，御溪物业准备采取以下措施：
1、全面推行“人性化物业管理模式”
御溪物业注重广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有御溪物业特色的人性化管理模式，使御溪物业在管理水平上有了质的提高。御溪物业的人性化管理实现了几个统一：对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。
御溪物业“人性化物业管理模式”可以表述为：（1）关注员工和业主不同层次的需求；（2）小区环境建设中人性化因素的融入；（3）对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”；（4）现代文明社区精神的塑造。就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确
行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。
2、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想
我们在御景华庭小区的物业管理中，将引入“即时服务”和“隐性管理”相结合的管理理念。“即时服务”，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立“业主应急服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。“隐性管理”是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。比如，小区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充分尊重了业主的私密空间。
3、物业管理人职业化
人力资源是物管企业最大的资本，因而，必须树立现代的人力“资本”观念，把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用，扩大投资，让其为企业创造更多的价值。御景华庭小区物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进，在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主，辅以同级之间和下级对上级的评价来综
合衡量，确保考核的公平、公正和公开。御溪物业已经具有以下三个方面的优势：一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策；二是重视与员工的沟通，加大了情感投资力度，充分尊重员工，对员工进行“人文关怀、情感服务”，用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工，让员工感受到企业这个“大家庭”的温暖；三是进行职位激励，帮助员工进行职业生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，御溪物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保御溪物业管理质量，保证了御溪物业的可持续性发展。
4、实行社区计算机网络管理
现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理，实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。御溪物业已在水岸华庭及其他几个项目使用了较为先进的物业管理软件系统，现在物业管理软件日新月异，我们将总结经验，不断更新投入，从而全面提升御景华庭小区物业管理水平。
5、建立治安快速反应系统
安全防范是物业管理第一要素，御景华庭小区的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到
现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范万无一失。
6、逐步增加社区管理服务的技术含量
未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在御景华庭小区的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。
7、全面导入酒店式商务物业管理
我们将在御景华庭小区推行“以业主为中心”的酒店式管理服务模式，倡导“以人为本”全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对御景华庭小区进行全方位的服务：
（1）酒店式物业管理的行为标准：
微笑：每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑；
杰出：要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。准备：主动，要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规范的服务；
看待：要把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照顾的
贵宾。
创造：要精心创造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；
关注：始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；
（2）御景华庭小区服务工作的指导方针：
?业主满意是我们工作的目标。
?微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。
?沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。
?快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。
?职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。
?职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者。
?团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同御溪物业的企业文化和管理。
?工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专
业、规范的工作水准进行物业管理服务。
（3）业主服务感受描述：
?安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射“纪律严明、训练有素”的安全防范行为。?物业楼内优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的秩管员的真诚微笑、礼貌问候，让业主体现星级酒店服务的感受。?优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。
?整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境卫生。
?组织有主题的文化娱乐和体育活动，常保心身开朗。?拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。
（二）建设专业规范的服务队伍
在实施御景华庭小区物业管理的过程中，我们将建设一支专业、规范的物业管理人员队伍。同时，我们将持续推行“物业管理人职业化”的管理主题，有计划地选拔培养管理处高层管理员，为御溪物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。御溪物业历来重视培训工作，建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此，我们有信心在御景华庭的物业管理期间，培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。
（三）提升御景华庭小区的综合品质
略
四、管理内容
在接管御景华庭小区物业后，我们将就下列事项进行管理：
1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；
2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等；
3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；
4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；
5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位；
6、交通、车辆行驶及停泊；
7、配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；
8、组织开展社区文化娱乐活动；
9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；
10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；
11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；
五、管理方式
借御溪物业“以物业管理为依托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取御溪物业多年的管理经验，引入XXX物业先进的运作机制，同时结合御景华庭小区的实际状况和业主的需求御景华庭小区，使的物业管理更加专业化、规范化。（一）运作机制
1、计划目标管理
按御溪物业制定的各项管理指标和创优方案，御景华庭小区物业各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩。
2、协调管理
运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生
的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。
——行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。
——竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。
——管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是公司今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
3、督导管理
——宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。
——经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。
——法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。
4、激励机制
激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。
——实施日常管理目标责任制，增强管理层的工作主动性，明确奖罚。
——实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。
——依法管理，管教结合，融情于管。依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。
5、自我约束机制
——经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。
——目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。
六、人员的配备
1、项目经理1人
2、管理人员：人
工程部（维修）主管1人
秩管队队长1人
保洁（绿化）主管1人、客服主管1人、收款员1人
前台接待3人
3、保安：10人（按小区实际管理需要设置，每班8小时，三班倒）
4、维修人员：5人（按小区实际管理需要设置）
5、清洁绿化人员：10人（按小区实际管理需要设置）
6、食堂1人
七、人员培训
为了保证管理服务质量，御溪物业一贯坚持“员工先培训后上岗”的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求，增强责任感，从而保证服务质量，提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。
1.培训目标
为了充分体现智能化、多功能的生活环境和管理公司的形象，御溪物业培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保御景华庭物业管理目标的顺利实现。
（1）新员工培训率100%，培训合格率100%；
（2）管理人员持证上岗率100%；
（3）特殊工种人员持证上岗率100%；
（4）员工年度培训率100%，培训合格率100%；
（5）确立和完善工作、训练系统、网络。
2.培训方式
（1）自学。
（2）自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。
（3）外派学习培训。安排外派专业培训，积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。
（4）参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。
八、管理规章制度
规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则，一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。
为了御景华庭小区全面开展物业管理工作，实现我们的管理目标奠定了基础，根据公司现有的制度体系，结合御景华庭的实际，制订御景华庭管理制度和管理体系。
其内容主要有以下几个方面组成。
1．公众制度
(1) 御景华庭物业管理委员会章程
(2)御景华庭业主公约
(3)御景华庭居民精神文明公约
(4)装修管理规定
(5)用水管理规定
(6)用电管理规定
(7)煤气使用管理规定
(8)出租房管理规定
(9)环境管理规定
(10)治安管理规定
(11)防火防灾管理规定
(12)商铺管理规定
(13)业主（住户）停车管理规定
(14)摩托车、自行车管理规定2．岗位职责
(1)项目经理岗位职责
(2)前台接待岗位职责
(3)中央监控中心岗位职责
(4)工程部主管岗位职责
(5)秩管队队长岗位职责
(6)秩管队班长岗位职责
(7)巡逻岗秩管员岗位职责
(8)客服部主管岗位职责
(9)保洁主管岗位职责
(10)保洁员岗位职责
(11)巡逻岗秩管员岗位职责
(12)停车场管理员岗位职责
3、管理运作制度
(1)员工行为规范
(2)物业交付程序
(3)物业交用程序
(4)供电管理程序
(5)供水管理程序
(6)装修程序
(7)收费运作程序
(8)便民服务工作程序
(9)绿化管理程序
(10)道路管理程序
(11)清洁卫生管理程序
(12)治安管理程序
(13)停车管理程序
(14)值班管理程序
(15)消防管理程序
(16)公用设施改造及维护维修工作程序
(17)社区文化管理程序
(18)业主违例事件处理程序
(19)业主请求处理程序
4、公司考核管理制度及标准
(1)员工月度考核办法
(2)员工年终考核办法
公司其它各项规章制度
九、各项指标的承诺及采取的相应措施
为把御景华庭小区建设成物业管理典范小区，参照《全国城市物业管理优秀示范小区考核标准》，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：
略
十、御景华庭小区物业便民服务
提供便利、高效、经济的业主服务是衡量物业管理水平的重要标准，亦是提高小区业主生活质量的重要措施和保障。我们将根据小区的结构、地理位置和周边的配套设施情况、业主需求调研结果，结合小区物业开展便民服务，充分考虑业主生活的每一细节，通过提供丰富的便民服务项目，切实提高业主的生活质量。也就是说御景华庭物业管理应围绕业主的服务需求，秉承“以业主服务为中心”的理念，开展全方位的业主服务。
（一）前期的业主服务措施
A、方便业主入住所采取的措施
1、设立业主收楼入伙接待小组，合理安排相关程序，争取业主收楼入伙程序30分钟内完成。
2、如有特殊要求，采用电话预约和上门提供服务等形式，真正为业主着想。
3、为减少业主缴费的烦恼，与银行建立合作关系，开设收费刷卡服务。
4、建立、维系与供水、供电、供气、电话公司、有线电视台等部门的良好合作关系，在业主收楼入伙办理时可以及时开通或办理以上各类服务项目，让业主住得舒心。
B、搬运服务
业主均可自行请专业的搬家公司进行搬运。如有需要，为解决业主搬运的问题，管理处将临时划出部分区域作为落货区，派专人看护；且组建以员工为主、社会搬运工为辅的搬运队，为业主提供搬家服务。
（二）日常期间业主服务
信息咨询服务
餐饮单位信息
家政服务公司信息
搬家公司信息
家居装饰公司信息
礼仪公司及礼仪服务信息
交通信息
医疗信息
旧货处理信息等
（三）24小时业主服务热线
配备24小时全天候业主服务热线，专人接听业主服务需求信息，协调解决业主生活居住问题。
十一、小区活动设想
小区文化是社区成员包括业主和管理人员塑造的反映社会文明、体现现代生活方式、具有个性特征的小区居住理念及其活动方式的综合。小区文化具有凝聚功能、导向功能、约束功能、激励功能和辐射功能。小区文化是人们基本生活不可缺少的组成部分，是小区安定团结的需要，是创造小区良好人文环境和提高住户生活品味的重要手段，也是实施物业管理的润滑剂。小区文化建设是物业管理的使命，营造文明、静雅、祥和的御景华庭小区文化居住环境和人文环境是我们的追求。
（一）御景华庭小区文化的目标：
御溪物业管理有限公司已积累了丰厚的文化底蕴。我们将通过以“爱家、爱区、爱国”、“营造现代居家新理念”、“绿
色环境”为主题，老中青少相结合、古今中外相结合的原则，重点考虑老人和儿童的需求，特别设置小区文化部门，合理做出社区文化活动计划和安排，保证社区文化活动经费及活动场所，开展多样化、多层次、多形式、全方位的环境文化、精神文化等活动。
(二) 小区文化活动场所
1、小区篮球场、体育场；
2、小区公共场所；
3、报纸、宣传栏等。
（六）小区文化活动计划
小区文化活动计划是对社区文化活动设想的具体实施安排，是所有小区文化活动的集中反映。我们将采取多种形式，开展丰富多彩的文化活动，具体做法有：
1.开展文化娱乐活动。开展各种形式的歌咏会、舞会、音乐欣赏会、趣味游戏、棋类、牌类活动。每年重点举办1-2次大型活动；
2.举办体育健身活动，如二年一次的御景华庭小区运动会，以个人或以家庭为单位或以楼宇区域为单位开展友谊比赛。开展各种形式的球类、武术、气功活动等；
3.组织老年人集体郊游、踏青、登高等；
十二、接管后的计划‘
略
十三、费用测算略
物业接管验收工作方案 目录 一名词、术语解释 (3) 二引用法规、标准 (5) 三接管验收条件 (6) 四接管验收流程 (7) 五接管验收组织设计…………………………………… 8 六接管验收的准备工作 (12)
七房屋本体自用部位及设施的验 收 (14) 八房屋本体共用部位及设施的验收 (16) 九公用设施设备、公共场所(地)的验收……………… 25 十工程资料的接 管 (27) 十一业主入伙时的接管验收 (30) 十二缺陷整改与保修 (31) 十三接管验收相关记录表 名词、术语解释 物业竣工验收 工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手
续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。 竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。 物业接管验收 接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要容的接管验收。 物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等容。
房屋本体自用部位及设施 自用部位是指户门以，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室自用隔墙、墙（板）面等。 房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。 房屋本体共用部位 共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。 公共场所(地)、公用设施 公共场所(地)、公用设施包括：区道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。 公用设备
接管验收与移交实施方案 一、接管验收与移交工作总体思路 1、成立领导小组：在正式入住前40天成立由物业公司总经理为组长、项目 经理为副组长、行政档案管理员、工程维修主管等各主要管理人员为成员的接管验收领导小组。领导小组定期召开专门的工作会议部署安排接管验收工作。 2、预先提前介入：在建设过程中，就已经派物业工程人员做介入，了解工 程概况，及时发现问题并解决掉，便于接管中尽量减少整改和复验环节。在设备安装过程中，物业公司也采取陆续加派维修人员介入、安装调试合格一个移交接管一个的办法，提前做好部分重要设备的接管验收和情况掌握工作，尤其是工程和设备采购合同中涉及到售后服务和质量保证方面的情况的了解和掌握。这对加快接管验收的速度和便于以后管理是大有好处的。 3、分为三个方面：在接管验收领导小组的领导下，管理中心各部门人员分 为资料档案组、业主信息组、房屋设施组三个职能组，分别负责三个方面的接管验收与移交。这样的分工使接管验收工作做到分工负责、并行实施、有序进行。 4、逐步完成接管：分组进行验收时，验收合格一批、移交接管一批，逐步 完成整个一期小区的资料、房屋、设备和外围的验收和移交接管。在全部完成后，再进行整体移交仪式，移交仪式上地产公司和物业公司总经理互相交换在移交接管书上签字后小区整体移交完成，物业公司正式接管。 二、接管验收与移交工作组织
1、物业管理接管验收与移交组织图 2、物业公司接管移交职能分工 （1）领导小组：负责指挥调度和整体控制接管验收工作进度等。 （2）资料档案组：负责物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。（3）房屋设施组：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。（4）业主信息组：负责业主资料和房屋相关信息的验收移交以及协助其他的验收移交工作。 （5）整改协调组：负责对验收信息进行整理、汇总，对不合格项目的整改进行跟进和情况通报，协调各方关系。 3、公司对口职能要求 （1）工程部：配合对房屋本体和附属设施设备、景观道路、标识等及其相关竣工图纸、资料的验收和移交；组织施工单位对接管验收中的问题快速整改。 （2）开发部：配合对小区产权产籍、规划开发方面的资料手续的接管验收和整改、移交。 （3）销管部：配合对购房业主信息、房屋销售信息等方面资料档案的验收和接管移交。 3、物业接管验收与移交领导小组组成与分工 （1）组长：总经理
****物业承接管理实施方案 一、项目分析 **小区现有楼栋**栋，**个单元，住户**余户，门市**个，管理面积约为**万平方米,大型设备设施***，电梯**部，水泵房***个，技防设施***点，绿化面积**万平米......。 二、组织架构及人员配备 1、服务中心组织架构 根据管理服务的总体管理思路及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理服务机构，管理实行项目主任负责制。设项目主任1人、管理员1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约客服8人，工程10人，环境保洁18人，绿化5人，秩序21人，共计64人。每个部室分别设立一个主管，协助项目主任、副主任完成小区物业服务工作的开展。 2、各部门人员配备 客服部 根据小区管理面积，客服部安排8名管理人员。其中包括： 客服主管1人，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。 接待员3名，每期1人，负责各期服务中心服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作并协助物业费及其他各项费用的收取。 收费员3名，每期1人，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成） 行政文员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理、项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调
物业管理项目接管方案 一、目的 根据《XX物业管理采购项目竞争性评估文件》的要求, 及各类设施设备使用情况、安装位置、楼内外装饰材料和本物业项目的特点, 以提供一个洁净、舒适、优美、安全的工作环境为标准, 以达到完善管理、节约投资、确保设备设施持续稳定运行、日常工作有序进行为目的, 并以科学严谨的态度制定完善的物业管理接管方案, 为指导今后的物业管理工作提供有效的依据, 规范物业的接管工作, 确保接管物业的质量合格, 严格制定项目接管方案, 指派专业技术人员及相关接管人员对物业进行全面接管, 确保物业按时顺利交接, 平稳过渡。 二、适用范围 适用于我司接到《XX物业管理采购项目竞争性评估中标通知书》后, 对华电中心物业项目的接管工作。 三、职责 1.我司接到XX公司《竞争性评估中标通知书》通知报告后,总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.接管小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备设施运行、巡检、维保记录等技术检验资料的验收。
3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按名称、规格型号、数量、深圳市华为培训学院有限公司及设计要求进行验收, 设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供配电及照明系统、电梯系统、给排水系统、有线电视系统、土建工程、空气通风系统及有线电视系统、综合布线系统等。 5.由总经理跟XX公司办理物业管理接管手续。 四、工作程序 1、接管验收的准备工作 1.1接管前的准备: 接管工作开始之前接管验收小组应做好以下准备工作: 1.1.1与XX方面接口人、原物业接口人联系好交接事项、日期、进度、验收标准等; 1.1.2派出先头技术人员了解现场; 1.1.3与原物业管理接口人协商, 并组织人员同原物业管理人员进行并列上岗, 熟悉岗位制度、操作规范及设备设施的操作方法; 1.1.4准备好接管验收记录表格: ——《安全岗接管表》; ——《技防系统设备接管表》;
接管验收与移交实施方案 一、太阳城一期接管验收与移交工作总体思路 1、成立领导小组：在一期正式入住前40 天成立由物业公司总经理为组长、 项目经理为副组长、行政档案管理员、工程维修主管等各主要管理人员为成员的接管验收领导小组。领导小组定期召开专门的工作会议部署安排接管验收工作。 2、预先提前介入：在一期建设过程中，就已经派物业工程人员做介入，了 解一期工程概况，及时发现问题并解决掉，便于接管中尽量减少整改和复验环节。在设备安装过程中，物业公司也采取陆续加派维修人员介入、安装调试合格一个移交接管一个的办法，提前做好部分重要设备的接管验收和情况掌握工作，尤其是工程和设备采购合同中涉及到售后服务和质量保证方面的情况的了解和掌握。这对加快接管验收的速度和便于以后管理是大有好处的。 3、分为三个方面：在接管验收领导小组的领导下，管理中心各部门人员分 为资料档案组、业主信息组、房屋设施组三个职能组，分别负责三个方面的接管验收与移交。这样的分工使接管验收工作做到分工负责、并行实施、有序进行。 4、逐步完成接管：分组进行验收时，验收合格一批、移交接管一批，逐步 完成整个一期小区的资料、房屋、设备和外围的验收和移交接管。在全部完成后，再进行整体移交仪式，移交仪式上地产公司和物业公司总经理互相交换在移交接管书上签字后小区整体移交完成，物业公司正式接管。
二、接管验收与移交工作组织 1、 太阳城一期物业管理接管验收与移交组织图 2、物业公司接管移交职能分工 （1） 领导小组：负责指挥调度和整体控制接管验收工作进度等。 （2） 资料档案组：负责一期物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。 （3） 房屋设施组：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 （4） 业主信息组：负责业主资料和房屋相关信息的验收移交以及协助其他 的验收移交工作。 （5） 整改协调组：负责对验收信息进行整理、汇总，对不合格项目的整改 进行跟进和情况通报，协调各方关系。 3、xx 水蓝公司对口职能要求 （1） 工程部：配合对房屋本体和附属设施设备、景观道路、标识等及其相 关竣工图纸、资料的验收和移交；组织施工单位对接管验收中的问题快速整改。 （2） 开发部：配合对小区产权产籍、规划开发方面的资料手续的接管验收 和整改、移交。 （3） 销管部：配合对购房业主信息、房屋销售信息等方面资料档案的验收 和接管移交。 3、xx 物业接管验收与移交领导小组组成与分工
安徽幸福物业管理有限公司 心享世城三期物业接管方案二〇一二年八月十三日
目录 第一部分前期介入工作小组及工作计划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 一、心享世城三期基本情况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 二、成立前期介入工作小组．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 三、物业管理接管组织机构示意图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5 四、接管工作计划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 第二部分接管验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 一、接管验收的概．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 二、接管验收的目的和作用．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8 三、接管验收的内容和标准．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 3.1 资料的交接验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 3.2 建筑主体及配套设施的验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 3.3 配套机电设备的验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 3.4户内设施的验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 3.5 钥匙的接管与验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 第三部分记录表格．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 第四部分业主入住的组织与实施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．12 第五部分装修管理与服务．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13 第六部分档案建立．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14
整体解决方案系列 住宅小区项目接管验收移 交方案 （标准、完整、实用、可修改）
编号: FS-QG-80183住宅小区项目接管验收移交方案 Reside ntial area project takeover, accepta nee and tran sfer pla n 说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定 住宅小区项目的接管验收与移交方案 一、物业接管验收的意义 物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。依据 国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 二、项目接管验收重点 我公司如中标，将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作： *公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术 人员参加验收工作；
*既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益； *接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格； *落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定， 由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或 由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用； 三、接管验收工作目标 *明确交接双方的责、权、利关系 *确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益 *为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一 方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。 请输入您公司的名字 Foon shi on Desig n Co., Ltd
物业公司关于公寓楼接管方案 为确保公司公寓楼正常运作,共同维护文明、整洁的舒适生活环境,经公司内部商讨,现制定以下接管方案。 一、接管物业对象和范围 公寓楼公共设备设施维护(包括供水供电、智能监控、通信等);各楼层楼梯、天台、车库、公厕及公共部位的清洁卫生;消防管理、保安巡逻及相关治安防范;各走廊阳台花基、盆景植物养护;各雨水管、下水道、化粪池的检查与疏通等。 二、接管实施办法 1、及时开通公寓楼入口的智能门禁系统,员工出入一律刷卡,杜绝非公司员工随意进入公寓楼,避免各种案件发生。若门禁铁门过重或开关不顺畅的,须及时整改,确保运行正常。 2、保安在公寓楼设定巡逻签到点,每天每班次必须严格按规定执行巡逻签到;每月按小区消防制度管理,对公寓楼实行全面的检查;凡见到外来陌生人员必须主动盘问,杜绝外人混入。 3、当值保安负责公寓楼员工活动室的管理,包括开门、锁门等具体工作。 4、员工离职将行李物品搬出公寓楼时,须有人事行政部开具的"放行条" 方可放行;凡属公司财产,非公司主管领导的签字许可,不得搬出公寓楼::,巡逻保安和各门岗当值保安必须严格把关(如:公司的电视机、空调机等)。
5、为便于管理,员工凭刷卡出入的同时,必须佩戴工作证,以便保安巡逻识别。行政人事部应及时下发通知。 6、清洁卫生操作,按小区业主居住楼宇的管理模式开展工作,在公寓楼的楼梯口公示和设置"楼梯清洁卫生标准"展板,"每日清洁卫生操作监督表格"的盒子及相应表格,以便操作和监督。 7、各楼层阳台花基花槽植物和盆景,由小区绿化工兼顾养护。 8、对各雨水管道、下水道、化粪池的检查与疏通,纳入台帐工作,每季度按操作表格执行,主管审核确认。 9、在楼梯入口处,安装意见箱一个,意见箱的锁匙由行政人事部专人保管,各种意见由行政人事部专人定期收集后,反馈物业管理处负责人,在一定限期内,物业管理处负责人对上级作出整改回应。 10、在日常上,如工作质量不达标,或与公示的工作标准不相符的,行政人事部可随时抽查或责令整改,在限期内仍不达标的::,可提出对当月进行合理的扣留接管费用金额(每次50-100元)。然后由物业公司主管追究相关区域的责任管理人员和岗位操作人员。 三、接管收支费用 财务部按公司达成共识的方案,在每月15日前给物业公司进行划帐,详见《公寓楼物业接管收支预算清单》1份附后。 四、接管时间 1、本方案,若公司上级无异议,则由物业公司代表人与行政人事部代表人签字确认,然后呈送董事长(或总经理)审批执行。 2、接管工作拟定于20XX年X月X日正式进场操作,计费时间从20XX
项目接管验收具体方案1 工程接管验收方案 一、目的： 规范工程工程接管验收工作，确保工程质量和指标符合规范要求。 二、适用范围： 适用于工程工程的接管验收。 三、接管条件： （一）小区建设工程已按政府批准规划和设计的要求建设完成。 （二）工程经系统调试合格和质检站验收，建设工程质量合格，验收资料齐全。 （三）建筑渣土、施工设施和临建房拆除完毕，达到场清地平。 （四）初步具备进行封闭式物业管理的条件。 （五）发展商与接管方（青年成管理部）已正式签署管理委托合同书。 四、接管工作思路： 根据物业工程人员对该工程工程进度调研，结合工程工程具
有组团施工和分期竣工特点，确定以单位工程工程竣工后的接管验收工作为主线，通过跟进整改施工和设备调试工作，彻底解决工程遗留问题，做好物业管理的基础设施准备。 工作流程图： （一）接管工作准备： 1、年月日物业介入工程施工，协助发展商进行工程验收和问题整改工作。由管理处和品 质部人员组成的专业技术小组长驻施工现场；配合监理工程施工，调研工程工程情况，收集工程技术资料。 2、成立接管验收领导小组： 年月日前由管理部执总与品质部经理牵头，组织成立验收接管领导小 组，组长为执行总经理，按专业设立土建组、机电组和资料组验收小 组。 （2）执行总经理为接管工作过程总策划与指导，管理处与品质部经理组织接管验收工作。 品质部工程师为验收组长，负责接管验收工程质量的把关，按国家、 省、市工程验收标准验收工程，确保工程的各项功能，指标
符合规定 要求。 专业组成员包括-机电组：强电工程师1人、弱电工程师1人、给排水 工程师1人，专业技工（水、电、气、消防）各1人，土建组：土建 工程师1人，综合维修技工1人，资料组：档案员1人、钥匙1人、 现场记录2人，保安员：警卫班长1人，警卫8人。 年月日验收前培训，对接管验收人员就工程技术规范、验收标准、接管工作流程、工程设备情况进行培训，明确接管范围和工作标准。 4、年月日前，落实印制接管验收表格，准备验收用具和用品。 年月日，工程组进行接管工程设施初步检查验收，资料组对初检问题进行汇总上报发展商，同时发文至监理和施工总包方落实整改期限。 （二）工程接管验收： 接管领导小组与发展商确定正式验收时间，并于接管日期前两周，由资料组与工程总包办理工程图纸和资料的交接手续，将“接管验收方案”上报发展商确认。
江苏大丰市康宁小区物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日
目录 前言……………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－ 10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－ 14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－ 22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分物业管理制度………………………………………………………23－ 33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
目录 目录 (1) 前言 (2) 第一章管理目标 (3) 第二章物业管理方案 (4) 第一节管理内容及服务标准 (4) 第二节各项管理指标及措施 (11) 第三节管理沟通 (13) 第三章资源配置 (13) 第一节人员配备及岗位设置 (13) 第二节员工培训 (15) 第四章费用测算 (16) 第一节项目物业日常管理月度费用明细 (16) 第二节开办费用明细 (19) 第三节物业管理费收入明细 (23) 第五章盈亏分析及减亏措施 (23) 第六章接管工作的进度安排 (28) 前言 承蒙集团公司及和信房产的信任，将水沐天城这个品牌项目交由我们来进行物业服务，深感荣幸的同时也清楚其责任重大。 物业服务是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。水沐天城项目作为公司的品牌之作、经典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水，是集团公司智慧的结晶。高品质的居住社区，需要高水平的物业服务与之相配套。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，业已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需
求的基本标志，也是和信水沐天城项目的物业服务所必须达到的基本要求。 我们将响应公司董事长“关于物业公司要走市场化道路”的发展精神，力求将水沐天城项目打造成为公司的精品楼盘。针对“水沐天城”的特点，我们将各分支加以细化，小至管理细节，大到管理理念，都达到精耕细作，为“水沐天城”的品牌建设和延续打下坚实基础，并为和信的房产销售提供有力支持。以促进楼盘的销售。 在该项目的介入与服务过程中我们一直本着两个理念，一是坚持保本微利方针，重经济效益，更重社会效益。我们将以最大限度的为和信房产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把这个项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托“水沐天城”良好的品牌优势和社会影响力，使自身能够得到提升和发展。 以下即是针对本项目所制作的物业接管服务方案，不足之处敬请指教！ 第一章管理目标 和顺物业公司“精细化管理，亲情化服务”是我们永远不变的承诺，“营造安全、优美、舒适、方便的社区环境”是我们永恒的追求，为此，我们依据《普通住宅小区物业管理服务标准》中一级标准管理，承诺达到以下目标： 一、星级生活服务 高品质的物业，需要优质的服务与其相配套。我们将利用团队多年的实际操作所积累的丰富管理经验，努力丰富和完善各项规范及服务流程，通过系统、全方位、
物业工程接管验收实施方案 第一部分：接管验收工作小组架构及工作计划 一、成立接管验收小组 组长：项目总经理 副组长：工程部经理 顾问指导：公司营运管理部 下设二个分小组：资料验收组、现场验收组 1、资料验收小组 小组组长：工程部经理 小组组员：各专业主管、工程部文员 职责：负责接管项目工程技术资料、设备资料的验收移交工作； 2、现场验收小组 小组组长：工程部经理 小组组员：各专业主管、工程领班、技术工人
1 二、接管验收工作准备： 1、与地产城南项目部联系好交接事项、交接日期、验收标准等； 责任人：项目总经理 协助人：项目副总经理 2、前期工程介入，跟进工程进度，收集工程问题，制定好接管验收计划； 责任人：工程部经理 协助人：工程主管 3、参与工程分项竣工验收和机电设备安装、调试，代管试运行机电设备； 责任人：工程主管 协助人：技术工人 2 三、接管验收工作推进计划 责任 序号工作内容开始时间完成时间责任人部门2014.03.30 2013.11.20 1 项目产权资料、技术资料的收集与接收 2014.04.30 2013.11.20 2 接管验收前工程问题收集并提交开发商，督促整改 2014.04.25 2014.04.10 3 项目接管初次验收 2014.05.15 2014.05.10 4 督促工程遗留问题整改，拟定二次接管验收时间 2014.06.20 2014.06.10 5 项目接管最终验收、签订正式接管文件 3 成都优品道实业有限公司
第二部份接管验收的内容和标准 接管验收应包括资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验收、各类设备房钥匙的验收和接管。 1、资料的交接验收 1.1 产权资料包含以下项目： 1.1.1 项目批准文件 1.1.2 用地批准文件 1.1.3拆迁资料 1.1.4房屋所有权证 1.1.5土地使用权证 1.1.6有关司法、公证文书和协议 1.1.7房屋分户使用清册 1.1.8房屋设备及定、附着物清册 1.2技术资料包括以下项目： 1.2.1 竣工图——包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）。 1.2.2 机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部门验收合格证明等。 1.2.3 地质勘察报告 1.2.4 工程合同及开、竣工报告 1.2.5 工程预决算 1.2.6 图纸会审记录
物业接管验收管理制度 1、规范物业管理交接验收接管工作，维护企业利益，依据《物业管理条例》、 《南京市物业管理办法》、《南京市新建住宅小区（大厦）物业管理配套设施综合验收办法》及公司ISO9000体系的相关规定，制定本办法。 2、本办法适用于公司全委项目的交接验收 3、综合验收小组由经营班子成员任组长，从综合管理部、市场发展部、工 程管理部及A类项目中各选派1~2名专业技术管理人员任组员,项目管理处为主要配合。 4、接管综合验收的内容包括以下内容： 第二条给排水系统及配套设施、资料 第三条污水处理系统、资料 第四条消防系统及配套设施、资料 第五条供气房设施、资料 第六条空调系统及配套设施、资料 第七条电梯及配套设施、资料 第八条变配电系统及配套设施、资料 第九条防盗监控系统及配套设施、资料 第十条电话、通信、有线电视、宽带网络等设施及其配套 第十一条其它智能化系统、资料 第十二条室外行车道路、停车场配套设施及标识 第十三条绿化及其养护设施 第十四条垃圾中转或处理设施 第十五条房屋本体及每户单元 第十六条楼幢户编号及邮政设施 第十七条物业管理用房 第十八条宣传告示栏及其它公益性文体设施 第十九条各专业部门验收资料 5、接管验收程序
第二条发展商在物业交付前15天向物业公司书面提出接管验收申请 第三条综合管理部接到申请首先确认其是否符合接管验收前提要求不符合接管验收前提要求的，通知发展商暂不予以验收交接，并说明理由，提出整改要求。 符合接管验收前提的，组织相关人员组成验收小组，按照双方约定的时间依据验收标准对物业进行接管综合验收。 第四条公司经营班子负责验收结果的审批 第五条验收合格的，在验收结束后5天内向发展商出具验收合格通知，并由验收小组代表公司办理接管手续,管理处负责现场主要协助。 第六条验收不合格的，在验收结束后3天内向发展商发出整改通知书第七条整改结束后，由发展商提出申请，约定时间后再次复验 6、不符合接管验收前提要求及验收（复验）不合格的物业，公司不予以接 管；确实需要接管的，可在协商的前提下先与发展商进行岗位交接。 7、物业接管验收的前提 第二条小区（大厦）的所有建设项目全部施工完毕，并经过竣工验收合格，验收资料齐全 第三条住宅小区（大厦）的所有建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划设计的使用功能 第四条消防、安全、供电、供气、给排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备设施正常使用并符合相关规定,相关验收证明齐全第五条通过质监站的《综合配套设施验收》,验收证明齐全 第六条临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕，室外无架设临时管线 第七条施工单位及施工单位已完工退场，不再占用小区（大厦）内房屋且临时施工用房已拆除 第八条绿化已按要求种植 第九条主要机动车非机动车停车场已按规定配置，室外道路建成并保持通畅 第十条共用区域垃圾中转站（箱、桶）已按规定配置
关于某某小区的接管方案 鉴于XX小区（原XXX）原物业服务企业XX（物业服务有限公司）的退出，XX小区未成立业主委员会情况。经XX（房地产开发）公司与（当地社区）社区协商，本着在国家“一带一路”会议期间维护社会稳定保证XX（小区）物业服务工作正常开展，协商决定由（新接管小区物业公司名称）对（小区名称）进行物业代管服务。经过我司与政府物业监管部门多次沟通，了解到现因当地政府要求，房地产主管部门、社区物业监管办均要求小区物业管理必须通过公开招投标获得。 为保障该项目顺利接管，我司领导已与当地招标代理公司沟通完善相关事宜，我司将参与整个过程，并通过签订《代理委托书》履行工作，计划在60日内顺利接管XX小区。 此次接管工作我们将分为三个阶段进行，具体如下： 一、第一阶段 计划2017年5月20日正式入驻（XX小区）进行服务工作，期间（新驻场物业公司）分别开展客户服务、秩序维护、设施设备维护、保洁服务、绿化养护等相关移交工作。交接时，（原物业服务公司名称）需在2017年7月10前向（现接管物业服务公司名称）提供以下信息及资料: 1、客户服务： 1）业主信息移交（电子版、纸质建档）； 2）业主收取欠费明细；
3）收费台账明细； 4）现商户资料及签订合同； 5）物业用房地点及面积； 6）与政府、市政对接文件合同资料。 2、秩序维护： 1）秩序维护存档资料； 2）监控室监控点位图及控制主机操作说明； 3）消防报警平面图、点位图及控制主机操作说明；4）重点安防、消防区域； 5）消防设施设备数量及存放地点。 3、设施设备维护： 1）项目工程设计图纸； 2）产权资料； 3）竣工验收报告； 4）房屋使用清册； 5）项目总平面图； 6）小区规划红线图； 7）房屋及设施设备技术资料； 8）小区水电气、弱电通讯等图纸资料及线路图；9）小区附属设施设备图纸等资料； 10）化粪池分布位置与设计图纸及往期清掏记录；11）对接市政水电气合同、开户信息。
一、目的 规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。 二、适用范围 适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。接管物业应根据规划设计确定的具体项目对照本规程进行接管验收。 三、职责 1、物业公司负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。 2、接管小组组长负责接管验收的工作质量。 3、接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。 四、程序要点 （一）接管验收的准备工作 1、新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 2、成立物业接管验收小组。 物业公司按照接收的物业要求抽调业务骨干组成物业接管验收小组，接管验收小组由下列人员组成，并办理相应的工作： ①物业公司抽调档案管理人员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作； ②接管小区的物业管理处（物业管理企业在所管理的楼盘设立物业管理处，下同）抽调业务人员负责业主有关资料的验收移交以及协助楼房的验收移交工作； ③物业管理处抽调业务人员具体负责房屋本体、公共设施和电气设备的验收移交工作。 3、接管验收前的准备。接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： ①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
②派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； ③提前参与开发商申请的竣工验收和电气设备最终安装、调试工作，做到心里有数； ④准备好接管验收记录表格： a、《房屋本体接管验收表》； b、《公共配套设施接管验收表》； c、《机电设备接管验收表》； d、《接管验收问题整改表》； e、《接管验收遗留问题登记表》； f、《接管验收设施、设备遗留问题登记表》； （二）接管验收的工作程序 1、物业公司制订接管验收方案； 2、公司组建接管验收小组； 3、作好接管验收准备； 4、进行资料验收移交； 5、验收是否合格（否/ 要求正确、真实补齐资料；是/ 进行硬件设施、设备验收）； 6、是否合格 (否/要求开发商限时整改; 是/记录归档)。 （三）资料的接管验收。开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料: 1、物业产权资料 ①项目开发批准报告； ②规划许可证 ③预售许可证 ④土地使用合同；
物业接管验收方案 物业管理接管验收方案2010-9-7 一、建议原则本建议主要是依据建设部与广州市物业管理办公室相关文件的要求，和我司多年来积累的物业管理经验对接管验收提出的顾问建议，于目前规范版本有所改动，因此，我司将参照现行验收规范及物业项目实际情况对验收接管方案进行进一步的修订。XXX公司提供之建议仅为我司管理经验之总结，不代表或代替国家有关规范和法规。接管验收的相关表格，需根据施工图纸与现场具体情况进行重新修订。于我司尚未接到物业项目竣工的图纸资料，因此,此接管验收表格针对性需进一步完善，现仅供参考。
二、物业项目管理部接管验收程序(一) 目的接管验收是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效控制，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指：物管单位按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。(二) 行为对象接管验收是建设单位向物管企业移交物业的过程。接管验收(三) 接管验收的作用1、明确交接双方的责权利关系；2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益； 3、确保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全； 4、为日后物业的管理创造条件。(四) 接管验收的分类1、新建物业的接管验收；(五) 职责1、项目物业管理处接到总公司物业竣工验收的通知报告后，公司总
经理指定项目主管领导、各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。开发企业或建设单位物业管理企业2、验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。3、验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4、验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。 5、验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。 (六) 工作程序1、验收的准备验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。2、验收的实施验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符
管理方案
目录 前言…………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介…………………………………5-6 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………7－12 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………13－16 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………17－31 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理 第五部分物业管理制度………………………………………………………32－43 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理
六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 「」一期座落于福建省福州市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善，配有平方米幼儿园。「」一期项目由公司开发建设。「」一期将以其卓越品质、高端的产品、优美的环境为高尚人士塑造一个舒适的居家港湾！ 若我们有幸进驻「」，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使「」的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将「」一期项目塑造成当地一个亮点，使「」的品牌在该项目中得到体现和延伸！ 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是大型专业物业管理公司，注册资金万元。迄今为止，公司总资产万元。 强大的技术保障力量 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。正是我公司科学、规范的服务管理，使「」。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验
项目物业接管验收内容和标准 项目物业接管验收的内容和标准 接管验收应包括资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验收、户内设施的验收、钥匙的验收和接管。 1资料的交接验收 1.1产权资料包含以下项目： 1.1.1项目批准文件 1.1.2用地批准文件 1.1.3拆迁资料 1.1.4房屋所有权证 1.1.5土地使用权证 1.1.6有关司法、公证文书和协议 1.1.7房屋分户使用清册 1.1.8房屋设备及定、附着物清册 1.2技术资料包括以下项目： 1.2.1竣工图--包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）。 1.2.2机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部门验收合格证明等。 1.2.3地质勘察报告 1.2.4工程合同及开、竣工报告 1.2.5工程预决算 1.2.6图纸会审记录 1.2.7工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录） 1.2.8隐蔽工程验收签证 1.2.9沉降观测记录 1.2.10防雷接地测试合格证明 1.2.11竣工验收证明书 1.2.12钢材、水泥等主要材料的质量保证书 1.2.13新材料、构、配件的鉴定合格证书 1.2.14水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 1.2.15砂浆、混凝土试块试压报告 1.2.16供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告 1.2.17与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书 1.2.18各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书 1.2.19钥匙清单 1.2.20房地产平面图； 1.2.21房屋分间平面图； 1.2.22房屋及设备技术资料。 2建筑主体及配套设施的验收 2.1地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 2.2钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值。