【广州】商业综合体规划设计及核心价值挖掘培训（5月24日）商业地产培训：商业综合体规划设计及核心价值挖掘培训
【课程背景】
商业地产培训：商业综合体规划设计及核心价值挖掘培训；近几年，商业地产面临的市场环境在发生巨大变化,电商对商业地产发展带来强大的冲击,冲击的深度、广度到底如何?实
体经济的商业地产将如何应对这些冲击与市场的变化？商业地产的外立面设计，对整个商业建筑的外在观感和档次印象有画龙点晴作用,其设计有哪些特点？应该把握哪些原则？流
利趋势是什么？如何在把握流行趋势中塑造经典?本课程结合多个案例,对外立面的设计作了深入分析研究, 帮助有丰富经验的商业地产开发商更趋完美,帮助经验积累不多的开发商
避免落下败笔.
【课程特点】
1、讲师具有20多年建筑设计之经验.所经手负责的商业地产设计项目数十个.课程现身说法以实战经验为重,大量商业地产设计的实践案例,课程信息量丰富,视角更全面，更独特。
2、多年任负责规划设计的高管，既有一线大型设计院经验，又有上市商业地产公司经验，看问题高屋建瓴，欢迎学员带上问题讨论.讲师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解
规划设计难题.
【学员对象】
房地产企业及相关企业的董事长、总经理、设计总监、总建筑师、规划设计人员等
【讲师介绍】
中房商学院房地产培训高级顾问；商业地产资深人士，国家一级注册建筑师、高级建筑师。
浙江大学建筑学毕业。20年一线大型甲级设计院设计管理经验曾任所长，院副总建筑师等岗位，熟稔商业、高端住宅、酒店、公建多业态类型，设计及管理技术能力卓越，所主持
的大型项目多次获得钱江杯优秀设计奖、白玉兰、全国人居经典等大奖。设计院期间，与万科、绿城等知名品牌开发企业有深度合作。
目前任职商业地产标杆龙头企业，曾任区域副总经理，集团规划设计中心总经理，集团总建筑师等岗位。
统筹全国商业项目设计管理工作。在商业地产发展方向、商业定位、业态规划设计、设计实施等方面均有丰富的实践经验及深刻见解。
【课程大纲】
第一部分商业地产概述
引言
目前商业地产现状与政策背景介绍：
商业地产的危局与机会
商业地产的基本知识：
1.1商业地产的历史
1.1.1 西方商业史
1.1.2 我国历史上关于市场的概念
1.1.3 我国商业的发展
1.2商业地产的概念
1.2.1概念：商业与地产
1.2.2商业地产与住宅地产的三大不同点：1）价值层面的差异
2）开发程序不同
3）后期管理不同
1.2.3 商业地产的价值、本质及特质
1.3商业地产发展与机遇
1.3.1不同战略下的商业地产产品规划1）标杆背后--以华润为例
2）独尽天时--以宝龙、万达为例
3）魔方玩家--以凯德为例
4）剑走偏锋--以绿地为例
5）一招鲜--以水游城、中南城、吾悦广场为例
6）品牌商的饕餮--以月星、宜家、欧尚、苏宁、乐购为例7）野百合的春天--以县域综合体为例
1.3.2几种有开发潜质的商业地产
1）中等规模的购物中心
2）社区商业
3）旅游地产
4）具有休闲功能的商业地产
1.4 商业地产的分类
1）按规模和功能分
2）其他分类方式
3）按经营模式分类：只售不租
只租不售
租售结合
自行经营
4）典型的商业地产模式
第二部分商业规划指导项目开发
2.1 商业地产盈利模式
2.1.1与盈利模式息息相关的一对概念：持有和销售
2.1.2国内知名地产产品与盈利模式分析：华润、宝龙、恒隆、凯德2.1.3盈利模式类型汇总
1）外资房地产
2）中资房地产
3）中资主力店
4）信托基金类
2.1.4商业地产盈利模式成功案例分析
2.1.5盈利模式类型对比
2.2商业地产与商业规划
2.2.1 为什么要提商业规划
1）上海典型案例介绍
2）开发商和建筑师双方的困惑
3）常见的设计误区
2.2.2 商业规划的概念和重要性
1）商业规划的概念
2）商业规划的过程
3）商业规划的三个层次
2.2.3 商业规划的基本内容
2.2.
3.1动线规划
1）外部交通
举例：商业综合体和轨交的结合
2）内部动线：
阴线、阳线
动线设计原则
不同类型动线案例
举例：内部交通动线设计
3）商业项目规划核心关注点
2.2.
3.2业态搭配与空间规划
1）业态的选择与业态的比例
2）业态布局的三大原则与三大规律
3）主力店与次主力店的确定
第三部分商业地产设计趋势
3.1商业地产规划发展趋势
3.1.1 MALL的定位的变化
1）社区Mall
2）生活Mall
3.1.2 MALL的大小的发展
3~12万方的Mall的规划布局与建筑要求的不同
3.1.3 MALL的功能的发展
以万达的四代产品为例，MALL由单一购物性质发展成为娱乐、文化、餐饮等体验性综合性购物场所。
3.1.4 MALL的创新
1）同质化的破局之道
2）实体商业与电商的对抗
3）体验式消费时代来临
--体验式消费的构成
--体验式消费的营造
案例介绍：法石街区
Zaha Hadid的商业空间体验
4）百花齐放的体验式商业地产
○1 关于城市肌理体验：
上海新天地、上海老码头、新加坡克拉克码头等
○2 关于建筑形态空间的体验：
上海国际客运中心、吉隆坡升喜购物中心、土耳其Kanyon等
○3 关于环境主题的体验：
自然、文化、艺术、主题等
3.2设计公司的选择趋势
外资大型设计机构
中资大型设计机构
中资小型明星事务所
3.3商业地产设计的技术要点3.3.1 交通设计
1）入口及大堂的动线
2）中庭的动线规划
3）步行街的动线规划
4）楼层间水平动线规划5）楼层间垂直动线规划6）地下停车场
3.3.2 功能分区
1）业态垂直分布方式
2）业态水平分布方式
3）后勤区
3.3.3 空间设计
商场的主要建筑设计参数
设计评审要点
空间节点设计：
1）中庭设计
2）入口广场
3）商业广场
4）下沉广场
5）平台及天桥连廊
6）屋顶空间
3.3.4 环境设计
1）室外环境设计
2）照明设计
3）标识设计
4）细节小品设计
3.3.5 造型设计
3.3.5.1商业建筑外部空间分析3.3.5.2商业建筑外立面再认识3.3.5.3商业建筑外立面设计特点1）商业性
2）城市设计协调性
3）人文性
3.3.5.4商业建筑外立面设计的原则
1）整体性原则
2）人性化原则
3）经济性原则
3.3.5.4重点案例分析
3.3.5.5商业建筑外立面设计流行趋势
3.3.5.6商业项目技术要求总结
第四部分商业项目的案例介绍
4.1 新加坡克拉克码头
4.2新鸿基项目
上海国金中心
4.3凯德项目
北京来福士广场
上海中山公园龙之梦
4.4崇邦项目
上海大宁国际商业广场
上海金桥国际商业广场
上海嘉亭荟城市生活广场
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院中房博越
[时间地点]：2014年5月24-25日广州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
[培训费用]：人民币4500元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理
咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间
设计部岗位职责 一、目的： 为了使设计管理优化，更好的管理设计资源，真正发挥设计部在 地产公司的重要作用，特制定本规定。 二、设计部组织架构： 三、设计部岗位职责： 主管副总： 1、 负责设计部团队组建和培养，制度建设 2、 组织编制设计管理的制度、流程，督促、检查其贯彻执行
3、负责各项目全过程设计管理、协调工作 4、负责各阶段设计单位选择、招标工作 5、负责各阶段设计方案、设计图纸评审 6、负责设计变更的审批和监督 7、控制设计费用的拨付、监督设计合同的签订 8、协调和解决公司内部项目建设中出现的技术问题 9、指导、监督、考核本部门员工工作，保障工作目标的实现，监 督项目设计进度，保证设计质量 10、组织设计部协调配合公司其他部门工作 设计部经理： 1、协助主管副总各项工作 2、主持建筑设计产品研究、专业工作界面协调； 3、进行个人绩效考核、监督工作纪律 4、负责部门日常工作； 各专业工程师： 1、设计产品的研发管理 2、各设计阶段任务书编制、组织成果评审、重要经济指标把控 3、参与材料选型、封样 4、相关专业设计图纸与变更的管理 5、配合公司内相关部门的工作 资料员： 1、协助部门领导保管、归档图书、设计文件等资料
2、对设计部输入及输出的工作指令和工作依据进行分类、传送并保留记录 3、协助部门领导起草设计部周例会会议纪要、编写设计部工程简讯、 四、项目设计管理流程 1、规划方案设计公司确定 2、施工图设计公司确定 3、方案设计交底 4、初勘报告提交 5、详堪报告提交 6、工程桩图提交 7、内装设计公司确定 8、景观设计单位确定 9、第一版施工图审核、提交 10、内装设计确定方案 11、景观设计确定方案
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
房地产规划设计方案五诫 房地产规划设计方案五诫 房地产规划设计力钏诫 日期；2009 T6 H 17时新闻龙涼；舫闻杵苦t 在厉地产嚣销趾划洞桃践中.常常珂以直對■—卡彊计力案啻?Eff目*的情光其岫因.犬怵脊脚种，一种堆说计公可自己没有专业能力，“天下设i卜人抄X甲痛违品，数帝驀费.做出低下水咿的件胁t另一种是开发16自且为担紘断令横，昕车逍专业意名兗余平尊重设计底?吃设
讣帅为懺一支笔*让他怎么ia就得怎么国，：ft后时皓局是顼目先设计輔承担郢名& 从岗地产甘苗用度来看.一个規制设计力臺的軒坏”在観大程度上抉定看一个顼甘的贱收命运.那妇我们怎样去审现一个燈划迎计方案？if愉分析一个規划设计力集，曲发点悬计么琴mw^t］的实跋紀脸*对规跡役计方案的评析分析应族把握五条基車原 —*規划设计鑿據以人为务臥僅户的空活舒适方便为花这应谏是毘轟城则=时理威皑让人住的?要住七十年.你犯襯刑诜户的七十耶（儿乎提一辈子。旬岳.许多規划谦计用简单养草仓促完直的同时，辂枉尸留下的是R期肉隐总.西安融发沁因的绘初设计力案中*办忆丸入【-1矗主匸诡匕人车混流*而主入口劳边不远就是一个tnatr+宇踣口* —k CUT亮起，幷限的车辆即川门艸到小恆圭入打‘而H旁边还有送交综辆的车站，可以體象将来小区业主的东牺出入会遞到多少麻烦！经迥找心的再三墨鬲这牛方案^TfeTtt改‘ 耙第辆入口改为另一个地力.做翱人车竹淤送竺细节看起来是小輒英实仃大隐乱万方不可需闲视之?乂规划办赛无击爭s —个蝴节15下麻烦F拄户会?!蠡一辈子d这村绷ib我M 示山设计陌完全没有从用户的力读需适fh度掃龙问SL只是箭雜地从乎面布局的饕学效果出父做i殳钟.刑「坯人忌，
建筑设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录
一、流程图
二、流程概述 三、工作程序 3.1概念方案阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供建设成本限额； b)项目公司营销管理部提供《产品定位报告》；
c)集团开发部提供项目简报和与土地相关的资料信息。 2)编制《概念方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《概念方案设计任务书》； b)集团规划设计部负责组织相关部门参与会审《概念方案设计任务书》，报集团常务副总审 核，董事长审批。 3)设计单位选择 a)集团规划设计部在第1）、2）项工作进行的同时，按照【设计单位选择管理流程】选定设 计单位。 4)概念设计 a)集团规划设计部向设计单位发放《概念方案设计任务书》，并提供相关资料； b)集团规划设计部负责跟踪设计单位的概念设计过程； c)沟通过程应当尽量以书面形式进行记录，形式包括“设计过程沟通记录”、会议纪要、传 真等。集团研发设计部负责归档整理。 5)概念设计评审 a)集团规划设计部负责组织项目公司工程部、综合部部、成本管理部、营销管理部、商业管 理部、项目公司决策层、集团商业运营中心参加概念方案阶段的设计评审工作。 b)设计评审会以“会议纪要”或“设计评审表”的形式形成评审结论，集团规划设计部负责 联系设计单位，根据评审结论调整方案，报集团常务副总审核，董事长审批。 3.2规划、单体方案设计阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供土地版目标成本及设计限额； b)集团开发部提供土地成交确认资料； c)项目公司综合部提供四源情况调查报告； d)项目公司营销管理部提供产品建议书。 2)编制《规划、单体方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《规划、单体方案设计任务书》（一般应含项目名 称、地址、用地现状、设计阶段、设计依据、功能定位、设计理念提要、技术经济指标、 功能设置、设计文件内容、设计文件提交时间等内容要求）； b)设计部负责组织相关部门参与会审《规划、单体方案设计任务书》，报集团常务副总审核， 董事长审批。 3)设计单位选择
第5章 房地产开发项目规划设计 5.1、建设规模 本项目规划规划用地面积55100M2,,总建筑面积65684M2,住宅54517 M2＞商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478 户，绿化覆盖率41.2%,容积率1.2,建筑密度22%。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。 5.2、指导思想 1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心, 以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。 2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。 3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。 53、规划原则 1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、
安全、卫生、优美的居住环境。 2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。 3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。 4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。 5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。 5?4、建筑选型 总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性一商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。 5?5、住宅户型 小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层，其中沿街为商业用
房地产设计部职责 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）
设计部岗位职责 一、目的： 为了使设计管理优化，更好的管理设计资源，真正发挥设计部在地产公司的重要作用，特制定本规定。 二、设计部组织架构： 部岗 负责设计部团队组建和培养，制 度建设 2、组织编制设计管理的制度、流程，督促、检查其贯彻执行 3、负责各项目全过程设计管理、协调工作 4、负责各阶段设计单位选择、招标工作 5、负责各阶段设计方案、设计图纸评审 6、负责设计变更的审批和监督 7、控制设计费用的拨付、监督设计合同的签订 8、协调和解决公司内部项目建设中出现的技术问题 9、指导、监督、考核本部门员工工作，保障工作目标的实现，监督项目设 计进度，保证设计质量 10、组织设计部协调配合公司其他部门工作
设计部经理： 1、协助主管副总各项工作 2、主持建筑设计产品研究、专业工作界面协调； 3、进行个人绩效考核、监督工作纪律 4、负责部门日常工作； 各专业工程师： 1、设计产品的研发管理 2、各设计阶段任务书编制、组织成果评审、重要经济指标把控 3、参与材料选型、封样 4、相关专业设计图纸与变更的管理 5、配合公司内相关部门的工作 资料员： 1、协助部门领导保管、归档图书、设计文件等资料 2、对设计部输入及输出的工作指令和工作依据进行分类、传送并保留记录 3、协助部门领导起草设计部周例会会议纪要、编写设计部工程简讯、 四、项目设计管理流程 1、规划方案设计公司确定 2、施工图设计公司确定 3、方案设计交底 4、初勘报告提交 5、详堪报告提交 6、工程桩图提交
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/b618774575.html, 浅谈房地产公司设计管理 作者：张洪伟 来源：《城市建设理论研究》2013年第04期 摘要：设计是整个房地产开发过程中的重要环节，是项目前期的主要工作，设计工作的好坏直接决定了项目整体品质的好坏。所以如何锻造设计管理能力，是房地产公司的核心内容。设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析，设计过程管理，到施工中的技术配合和效果控制等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此，房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，本人结合自身在房地产开发中的经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。 关键词：房地产;设计;管理 Abstract: The design is an important part of the real estate development process, is the main work of project, design work directly determines the overall quality of the project. So how to forging design and management ability is the core content of the Real Estate Company. Design management obtained from preliminary land for analysis and planning research intention plots, design process management, technical cooperation and control in construction, has been basically runs through the whole process of real estate development. Therefore, the design management in the development of real estate as a real estate development of important component of management, can not cause height to take seriously, even determine the success or failure of a project. Here, a combination of my own in the real estate development experience, from several aspects in the development of real estate project management. Key words: real estate; design; management 中图分类号：TU2 文献标识码： A文章编号： 房地产公司的设计管理，重点在“管理”二子，主要是通过整个项目的设计工作计划，来管人、管事、管图；第二，设计人员应该站在经营的角度来考虑产品，在设计前期阶段充分考虑与营销人员互动，把市场的需求转化为建筑的语言，然后通过各种资源来开展工作。整个管理贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。下面就围绕这个定义，来对设计管理工作的内容进一步的阐述。 一、设计管理中的任务管理 设计任务书要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以我们公司正在开发一个项目施工图的设计任务书要求为例来说明它的组成及其来源：
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
某房地产公司规划设计部管理制度 规划设计部管理制度 1、项目前期工作指导书 2、审图管理办法 3、施工图委托管理办法 4、施工图审图流程 5、审图要点 6、施工图设计合同补充协议 7、相关表格
为使规划设计部日常工作达到规范化、制度化，高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计部特制定本指导书。 规划设计部的日常性工作包十一个部分： 一、设计任务书 二、方案设计 三、地质勘探和测绘 四、施工图设计 五、施工图审核 六、环境设计 七、灯光设计 八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手 续） 九、现场施工配合 十、寻找新项目 十一、其它工作 一、设计任务书 1、编制《设计任务书》：根据《项目开发计划》和《市场分 析报告》，编制《设计任务书》。设计任务书包括《方案设 计任务书》和《施工图设计任务书》。 2、征询各部门意见：由项目经理填写《征询意见表》，经本 部门认可后，发经营销售部、工程管理部、计划合约部征 询意见。
3、协调各部门意见：由项目经理汇总各部门意见，如有不同 意，可组织相关部门，召开协调会议，协调会议应由项目 经理负责记录，并汇总意见后出《会议纪要》。 4、报审：由项目经理依据各部门意见和有关的《会议纪要》 修改《设计任务书》，填写《公司文件会审单》后，上报 主管领导批准。 5、存档：由项目经理将《设计任务书》编号存档。 二、方案设计 方案设计包括：总体方案设计、环境方案设计、灯光方案设计、户型方案设计、立面方案设计、智能化方案设计。 1、编制计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制《方案 设计组织计划》，本部门认可后存档。 2、选择设计单位：由项目经理选择符合资质的设计单位，填写《公司文件会审单》，上报主管领导批准 3、签订合同：由项目经理拟订《方案设计合同》后，上报主 管领导批准，并与设计单位签订《方案设计合同》。 4、准备资料：由项目经理准备《方案设计任务书》、地形图 及相关资料填写《资料发放记录单》，转交设计单位签收。 5、现场踏勘：由项目经理组织设计人员进行现场踏勘，并填 写《现场工作记录表》。 6、监控：项目负责人应随时了解方案设计进度，对于过程中 出现的问题及时解决，必要时可以组织协调会，请相关部
第4章设计管理____________________________________________________________ 2 4．1 设计管理制度设计_____________________________________________________ 2 4．1．1 工程设计管理制度________________________________________________ 2 4．1．2 设计图纸自审制度________________________________________________ 7 4．2 设计管理操作工具_____________________________________________________ 8 4．2．1 工程项目设计任务单______________________________________________ 8 4．2．2 设计任务修改审批表______________________________________________ 8 4．2．3 设计投标企业审查表______________________________________________ 8 4．2．4 设计跟踪检查记录单______________________________________________ 9 4．2．5 设计输出文件审查表_____________________________________________ 10 4．3 设计管理工作流程____________________________________________________ 11 4．3．1 图纸设计管理工作流程___________________________________________ 11 4．3．2 设计变更管理工作流程___________________________________________ 12 4．4 设计管理方案设计____________________________________________________ 13 4．4．1 工程设计合同书编制方案_________________________________________ 13 4．4．2 工程设计任务书编制方案_________________________________________ 17
4.规划设计方案 4.1.1. 规划设计方案的指导原则 规划设计时应遵循以下原则： 1、符合现实总体和地区规划要求； 2、统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设； 3、结合项目自然条件合理布局，节约用地； 4、强调社会、环境、经济效益的统一，提高项目的综合效益； 5、遵守国家有关法律规定的规范和条例。 此外，针对凤城庭院项目，根据调查和分析，做出具体项目定位，制定出此项目规划设计方案应遵循的原则如下： 6、建筑设计以板塔结合为主，突出现代简约、时尚风格； 7、绿地率在35%以上，重视生态、节能等方面的投入； 8、建筑、小区设计融入周围生态环境。 4.1.2. 设计依据 1、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005 3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95 4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97 5、《城市规划编制办法》 6、《西安市城市规划行政技术准则》 7、西安市城市总体规划 4.2. 项目设计主题和开发方案 凤城庭院项目位于开元路与凤城七路十字，拥有凤城七路南北两侧两个地块。如下图所示： 图1 凤城庭院项目区位图 项目位于未央区，正南向是西安主城区，向北是泾渭新区，未央区不仅有经济技术开发区，还拥有城市运动公园、汉长安城遗址区等景观、古迹。作为西安市城市规划重点规划区，西安市北郊中心所在，有美好的发展前景。 项目主题：凤城庭院——80平米的幸福魔方。立意：住宅设计以方正为主，外围建筑围合中心花园，方正像魔方，花园寓意幸福。80平米为本项目的主力户型，主要针对客户为两口、三口的小家庭，年纪在25-30岁左右。这样立意鲜明，突出重点户型，并且新颖独特利用魔方来暗指幸福，能够吸引年轻、时尚的
项目设计管理制度 第一条项目设计（产品设计）是地产开发的重要工作之一，项目设计管理体系是公司管理体系的重要组成部分，是项目管理的重要内容之一。加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，有利于减少设计变更和工程洽商，有利于实现项目进度、造价控制指标。 第二条本部分内容体现了以下指导思想： （1）产品研发创新能力是公司应具备的核心能力之一。创新的产品设计能极大地提高项目的竞争力，并能极大地提高项目的附加值，进而能缩短项目的销售时间，提高项目的利润率。 （2）在设计单位对项目的理解深度、责任心与开发商还难以比拟的情况下，在设计单位的设计能力有限的情况下，公司必须持续地加强产品定位、设计创新和设计策划能力。 （3）选择境内外著名的设计机构有利于提高项目的销售力。加强对设计机构的选择管理有利于提高设计质量、降低设计费用。 （4）设计变更通常会导致工程进度的延迟和工程造价的增加。加强设计评审管理有利于提高设计质量、降低设计变更的数量。 （5）产品设计是一项不断总结、提高的过程。加强设计改进管理有利于发现项目设计的缺陷，有利于持续提高产品的设计水平。 第三条根据项目设计过程，本部分内容包括了以下内容： （2）设计委托与设计方案评审管理制度； （1）项目定位与策划管理制度； （3）施工图会审与技术交底管理办法； 第四条本部门应以“提高设计效率和设计质量”为己任，积极配合、支持公司各部门的工作。 第五条项目设计管理职权分工 设计部：负责本部门的制度建设；负责项目概念设计方案、项目方案设计、
初步设计、施工图设计；负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；对项目的设计管理提供技术支持；负责设计单位的选择、评价；负责拟制设计类标准化合同并监督实施。 施工图会审与技术交底管理办法 第一章总则 第一条为了加强对施工图的管理，提高施工图会审质量，规范技术交底程序，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加，制定本办法。 第二条职责 （一）设计部负责施工图设计交底与图纸会审相关方的组织进行；负责图纸的接收、整理、编号和分发；负责对图纸会审记录进行签字确认，保留会审记录；负责与设计单位的沟通联络。 （二）公司工程部,预算部参与图纸会审。 第三条本办法适用于公司所有工程图纸的施工图会审和技术交底。 第二章施工图管理 第四条施工图管理是地产企业技术管理中的重要环节。规范化的施工图管理是工程施工管理、竣工结算的基础，也是工程竣工验收后物业管理工作的必需。 第五条施工图纸管理内容 （一）设计部接到设计单位送来的图纸应立即进行整理、编号和分发，并负责电子文件的整理和存档。 （二）完整的施工图应包括总图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。 第六条施工图纸的管理程序 （一）图纸的整理
太平镇项目规划建议 一、产品规划思路 （一）、规划要点 建造小镇有天有地的生活会馆·享受有闲阶层的品质社区
（二）、规划特色 差异化产品 最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造 ■特色景观 均质化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景。前后私家花园，开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接的接点，道路、绿化、交错的线条，象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场，而草坪一直延伸到每一个别墅的入口，户户见绿。 ■特色房型 面积比较适中的双拼别墅，外立面独特新颖，户型的层次活跃，落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。 ■特别区位 环境清幽，新城镇新生活，生活、交通配套齐全。
二、平面设计建议（一）、总体规划
（1）、增加主团绿化和节点绿化 别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，本案小区地块方整，道路通畅。中心绿化带宽广，强调了景观的均好性。但自然景观资源缺乏,景观绿化分布太过均匀，景色单调，缺乏层次感。建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加区内景观的层次感，丰富感，做到步移景换。主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道的空间气氛，而宅前路两侧树木可采用落叶，常绿 混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化，使得每户都有绿荫护夏，红叶迎秋。同时，运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。 景观设计规划建议
（2）、加强中心景观绿化带层次 建议绿化带地面稍高于住户地面，局部人造小丘并栽种乔木、花、草、以此对各别墅进行自然分隔，不露痕迹，既增加景观的丰富性，尽幽居之美，又避免了每户看到对户住宅，保证别墅的私密性，有利于产生归属和领域感。 （3）、休闲活动设施与景观相结合 建议在东区设置两个主团景点，如亲子乐园、休息区等。 亲子乐园是儿童与父母长辈的组团，应布置有按摩步道、塑竹花架、儿童天地、沙池、星星索、小游戏区等，将天伦之乐在美丽的室外园林中自然延伸。各景点构图自然流畅，协调统一，意在倡导一种新的家庭沟通方式。
商业综合体商业规划及方案V3.0 商业综合体商业规划及方案
目录 第一章项目概述 (1) 1.编制单位............................................ 错误！未定义书签。 2.编制依据............................................ 错误！未定义书签。 3.项目建设周期........................................ 错误！未定义书签。 4.项目资金来源........................................ 错误！未定义书签。 5.项目分析及设计定位.................................. 错误！未定义书签。 5.1 项目现况 (1) 5.2 项目需求 (1) 5.3 楼层布局 (3) 6.办公基础设施现状勘察 (4) 7.项目建设系统架构 (7) 7.1 基础设施建设及完善 (7) 7.2 网络平台建设 (7) 7.3 应用平台建设 (8) 7.4 子系统/平台设置 (8) 8.方案设计思想/原则 (10) 第二章新建基础设施 (13) 1.调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局 (14) 1.2 装饰装修 (15) 1.3 空调系统 (18) 1.4 操作台 (20) 1.5 DLP大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统 (23) 2.多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心 (27) 2.2 视频会议室 (29) 2.3 多功能会议室 (32)
2.4 其它中小型会议室和通用配置 (33) 3.远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构 (37) 3.2 系统组网方案 (37) 3.3 与商业综合体级联 (40) 3.4 领导决策系统网络 (41) 3.5 分会场连接 (41) 4.荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局 (42) 4.2 各区域设置 (42) 5.智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅 (45) 5.2 各类会议室 (45) 5.3 办公区域 (46) 5.4 领导办公室 (46) 5.5 电动窗帘控制 (48) 6.信息引导及发布系统 (48) 7.机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求 (50) 7.2 装饰装修 (51) 7.3 电气 (52) 7.4 空调 (53) 7.5 消防 (55) 7.6 机房环境监控系统 (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1.综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分 (58) 1.2 管理和设备区部分 (60) 1.3 主干线缆调整 (61)
房地产公司规划设计部管 理规定 Ting Bao was revised on January 6, 20021
某房地产公司规划设计部管理制度 规划设计部管理制度 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、相关表格
为使规划设计部日常工作达到规范化、制度化，高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计部特制定本指导书。 规划设计部的日常性工作包十一个部分： 一、设计任务书 二、方案设计 三、地质勘探和测绘 四、施工图设计 五、施工图审核 六、环境设计 七、灯光设计 八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手 续） 九、现场施工配合 十、寻找新项目 十一、其它工作 一、设计任务书 1、编制《设计任务书》：根据《项目开发计划》和《市场 分析报告》，编制《设计任务书》。设计任务书包括 《方案设计任务书》和《施工图设计任务书》。 2、征询各部门意见：由项目经理填写《征询意见表》，经 本部门认可后，发经营销售部、工程管理部、计划合约 部征询意见。
3、协调各部门意见：由项目经理汇总各部门意见，如有不 同意，可组织相关部门，召开协调会议，协调会议应由 项目经理负责记录，并汇总意见后出《会议纪要》。 4、报审：由项目经理依据各部门意见和有关的《会议纪 要》修改《设计任务书》，填写《公司文件会审单》 后，上报主管领导批准。 5、存档：由项目经理将《设计任务书》编号存档。 二、方案设计 方案设计包括：总体方案设计、环境方案设计、灯光方案设计、 户型方案设计、立面方案设计、智能化方案设计。 1、编制计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制《方 案设计组织计划》，本部门认可后存档。 2、选择设计单位：由项目经理选择符合资质的设计单位， 填 写《公司文件会审单》，上报主管领导批准 3、签订合同：由项目经理拟订《方案设计合同》后，上报 主管领导批准，并与设计单位签订《方案设计合同》。 4、准备资料：由项目经理准备《方案设计任务书》、地形 图及相关资料填写《资料发放记录单》，转交设计单位 签收。
标杆企业如何进行设计管理 目录 一、设计管理的常见问题举例 二、如何衡量设计管理的绩效 三、设计管理流程的优化 四、如何控制设计管理的关键点 五、如何管理设计变更 六、设计管理的七只眼睛—在设计管理中各部门的协作 七、标杆企业设计管理的特点分析
一、设计管理的常见问题举例 我们在为房地产开发企业提供咨询服务时，在设计管理方面经常会在不同企业遇到类似的问题，总结一下大概有以下几种： 1、角色错位、越殂代疱 在许多房地产开发企业里，设计管理部门的设计师通常都是在设计院工作过，来到房地产企业设计管理部后，依然习惯以前的工作方式，在工作中喜欢一头扎进图纸中找设计单位的设计错漏问题，甚至觉得设计单位的能力不行而自己直接取代设计单位去做设计，自己还感觉挺有成就感。殊不知，房地产开发企业的设计工作与设计院的设计工作在性质上是不完全相同的，所处立场不同决定的设计管理的范围和内容都有较大差别。 有一位设计总监和我们讨论设计管理问题时总结得很好，他说房地产企业设计部门是“做产品”而不是“做设计”，房地产企业关心的是客户是谁、要做成什么样的产品（客户喜欢什么样的户型、景观、环境和配套设施等）、产品的成本和售价是多少，产品要什么时候上市销售等，房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求转化成设计的语言，对设计委托单位提出设计思路和设计要求。国内房地产市场发展了20余年，国外著名的设计机构很多也进入中国市场，设计行业已经发展得比较成熟了，国内某知名设计院和我们交流时就说“只要房地产企业能够提出对产品的想法和要求，我们都能够帮助他们实现”。 房地产开发企业是资源整合型企业，设计、营销、工程等很多主要工作都是依靠外部合作单位来完成，我们做的是整合和管理好这么合作资源，定位好我们的角色而不是要取代他们的工作，不然就经常会陷入劳而无功、整天忙得焦得烂额的在公司领导和设计院两头都不讨好！ 2、追求完美主义，把设计工作当成艺术作品创作 很多设计部门经理和设计师，或者对设计工作比较了解的房地产公司总经理，都有一种技术情结，就是追求产品设计上的完美主义，希望把每一个项目都做成一件能够流芳百世的艺术作品，经常会在方案或施工图确定后还觉得不满意不间断提出变更意见而在工程上大动干戈，甚至在工程完工后觉得还有需要更改的地方，就是恨不能够把楼拆了重新设计和施工。 房地产企业与制造业的管理模式差别较大的地方就是房地产企业的产品过程是实行项目管理方式，既然是项目，就应该在约定的时间范围内，按约定的质量和成本要求完成，而艺术品是创造性的，对时间和成本的要求并不敏感。刚才说到房地产开发企业是“做产品”，其实更确切的说是“做商品”，而“做商品”是要追求赢利的，不能不计代价地追求产品的完美，而应该追求的是产品的质量、进度和成本的平衡科学。 3、反复讨论，设计工作虎头蛇尾 我们曾经服务过的一家在国内还比较知名的房地产开发企业，他们说方案设计经常要6-8个月才能定下来，有时甚至长达1年的时间。设计院提交方案后，公司设计管理部召集公司领导和各相关部门一起评审，评审时也没有什么程序和评审标准，领导和各部门经常是想到一个建议说一个，将意见整理发给设计单位修改方案后，领导或又有些部门会提出其它建议或意见，就这样方案评审的会议总共开发12次，设计院也这样反复折腾了12次，甚至有些修改意见又返回到了原先的方案，任何工作如果反复修改10多次都会使工作的激情和创意给磨灭怠尽，设计院也被折磨得精疲力尽和苦不堪言，幸好当时设计合同里签定的方案修改是不收费的，如果象有些比较规范的国外设计单位对方案修改另外取费的话这家公司就扛不住了。直到过了8个月后公司感到后面的进度太紧张了，最后领导层决定不再评审了，扩初设计也没时间做了，让设计单位直接出施工图，基础开挖图出来后赶紧先进行土方工程，这就是房地产行业典型的“三边工程”。 这家房地产企业的问题主要是两方面，一是上面说的追求完美主义，另一个更重要的原
1.规划设计方案 1.1.1. 规划设计方案的指导原则 规划设计时应遵循以下原则： 1、符合现实总体和地区规划要求； 2、统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设； 3、结合项目自然条件合理布局，节约用地； 4、强调社会、环境、经济效益的统一，提高项目的综合效益； 5、遵守国家有关法律规定的规范和条例。 此外，针对凤城庭院项目，根据调查和分析，做出具体项目定位，制定出此项目规划设计方案应遵循的原则如下： 6、建筑设计以板塔结合为主，突出现代简约、时尚风格； 7、绿地率在35%以上，重视生态、节能等方面的投入； 8、建筑、小区设计融入周围生态环境。 1.1. 2. 设计依据 1、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005 3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95 4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97 5、《城市规划编制办法》 6、《西安市城市规划行政技术准则》 7、西安市城市总体规划 1.2. 项目设计主题和开发方案 凤城庭院项目位于开元路与凤城七路十字，拥有凤城七路南北两侧两个地块。如下图所示： 图1 凤城庭院项目区位图 项目位于未央区，正南向是西安主城区，向北是泾渭新区，未央区不仅有经济技术开发区，还拥有城市运动公园、汉长安城遗址区等景观、古迹。作为西安市城市规划重点规划区，西安市北郊中心所在，有美好的发展前景。 项目主题：凤城庭院——80平米的幸福魔方。立意：住宅设计以方正为主，外围建筑围合中心花园，方正像魔方，花园寓意幸福。80平米为本项目的主力户型，主要针对客户为两口、三口的小家庭，年纪在25-30岁左右。这样立意鲜明，突出重点户型，并且新颖独特利用魔方来暗指幸福，能够吸引年轻、时尚的