隆鑫通用动力股份有限公司
关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产
及采用公允价值模式计量的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告不存在任何虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示:
隆鑫通用第四届董事会第五次会议和第四届监事会第二次会议审议通过《关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值模式计量的议案》。公司决定将会计政策中关于投资性房地产后续计量方式由目前的成本计量模式变更为公允价值计量模式,不存在对以前会计年度报表进行追溯调整,不属于会计政策变更。
一、关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值计量概述
1、采用公允值计量投资性房地产会计政策日期
自 2020年1月1日起。
2、涉及的范围
公司位于从化市温泉镇温泉大道688号和云星村105国道边的土地使用权和房屋建筑物,其房地产建筑面积64,361.50平方米。截止2019年12月31日,该房地产账面原值8,682.13万元,账面净值4,270.02万元。
3、转为投资性房地产及采用公允价值计量的原因
上述房地产地位于广东从化温泉镇,交通便利,用途广泛,所在区域房地产交易和租赁活跃,满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”两个条件,为了更准确地反映公
司持有的投资性房地产的价值,增强公司财务信息的准确性,便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果,根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》规定,公司拟对该投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。
二、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量对公司的影响
1、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量为首次选择,不存在对以前会计年度报表进行追溯调整,不属于会计政策变更;通过评估对该自有房地产公允价值进行估价后调整房地产账面价值和所有者权益。
2、因采用公允价值进行后续计量后,该自有房地产不需计提折旧摊销,2020 年全年减少折旧摊销额预计为413.55万元,利润总额增加预计为413.55万元。
3、本次自有房地产采用公允价值计量后,公司每个会计年度末均须经过评估对投资性房地产公允价值进行估价,若建筑物所在地的房地产市场出现大幅变动导致公允价值的变动,可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
三、董事会关于本次对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量合理性的说明
公司董事会认为:采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前通行的成熟方法,可以更加真实客观的反映公司价值,有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。公司目前投资性房地产项目位于广东从化温泉镇,交通便利,所在区域房地产交易和租赁活跃,可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。基于以上原因,公司董事会同意对公司的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。
四、独立董事意见
公司目前投资性房地产项目所在区域,有活跃的房地产交易市场,可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,具有可操作性。公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前通行的计量方法,公司投资性房地产的计量方法,能够真实、客观、全面地反映公司资产价值,符合公司及所有股东的利
益,同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
五、备查文件
1、第四届董事会第五次会议决议;
2、第四届监事会第二次会议决议;
3、独立董事关于第四届董事会第五次会议相关事项的独立意见。
特此公告
隆鑫通用动力股份有限公司
董事会
2020年4月28日
投资性房地产的转换和处置 目录 目录 一、知识必备 (一)核算重点 1.投资性房地产的转换 2.投资性房地产的处置 (二)核算科目 二、投资性房地产的转换和处置核算示例 (一)成本模式 (二)公允价值模式 三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证
一、知识必备 (一)核算重点 1.投资性房地产的转换 (1)成本模式下投资性房地产转换的会计处理,无论是由投资性房地产转换为自用房地产,或是相反方向的转换,都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息,直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。 (2)公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下,以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值的差额,分以下情况处理。 ①将投资性房地产转为自用的,按其在转换日的公允价值,借记“固定资产”或“无形资产”等科目,按其账面价值贷记“投资性房地产(成本)”,按该项投资性房地产的公允价值变动,借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”,账面价值与公允价值的差额计人当期损益,借或贷记“公允价值变动损益”。 ②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益,会计核算时,按公允价值借记“投资性房地产”,其差额借记“公允价值变动损益”,按账面价值贷记“固定资产”。转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计人所有者权益。按公允价值借记“投资性房地产”,按账面
价值贷记“固定资产”,其差额贷记“资本公积(其他资本公积)”。 2.投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毀损时,应通过“固定资产清理”科目核算。处置投资性房地产时,将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目,借记“固定资产清理”,贷记“投资性房地产”;取得处置收入时,借记“银行存款”,贷记“固定资产清理”;发生处置支出及相关的税费时,借记“固定资产清理”,贷记“银行存款”等科目;结转清理净损益,清理净损失记入“营业外支出”科目,清理净收益记入“营业外收入”科目。同时,在公允价值模式下,将作为存货或自用房地产转换为投资性房地产时,转换当日的公允价值大于原账面价值计人所有者权益部分,转入处置期的当期损益。 (二)核算科目 1.“公允价值变动损益”科目,核算因为公允价值的变动而引发的损失或是收益。 2.“投资性房地产——成本”科目,核算公允价值模式下投资性房地产的取得成本。 3.“固定资产清理”科目,核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式(包括基本估算数据)第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置(四周范围) 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
2015年注册会计师资格考试内部资料 会计 第七章 投资性房地产 知识点:采用公允价值模式进行后续计量 ● 详细描述: 1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量; 2.获取租金收入; 3.计算应交营业税(计入营业税金及附加); 4.不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。 (一般情况)企业选择公允价值模式,就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量,对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 (特殊情况) ①在极少数情况下,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业 ,有证据表明,当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时,该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的,应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并假设无残值。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业,对于在建投资性房地产(包括企业首次取得的在建投资性房地产),如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的,应当以成本计量该在建投资性房地产,其公允价值能够可靠计量时或其完工后(两者孰早),再以公允价值计量。 ②但是,采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业,即使有证 据表明,企业首次取得某项投资性房地产时,该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得,该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件: (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 (一)投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 (1)转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 (固定资产,无形资产,存货) 2.投资性房地产——非投资性房地产 (2)转换日的确定 ●投资性房地产转为自用:达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租,或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租:租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 (二)投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本
贷:投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借:资本公积——其他资本公积(冲减成本) 贷:其他业务成本 借:公允价值变动损益(冲减成本) 贷:其他业务成本 或借:其他业务成本 贷:公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业,20×7年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日,该写字楼的账面余额45 000万元,公允价值为47 000万元。20×7年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产,并以55 000万元出售,出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量,不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下: (1)20×7年4月15日,存货转换为投资性房地产: 借:投资性房地产——成本 470 000 000 贷:开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 (2)20×7年12月31日,公允价值变动: 借:投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷:公允价值变动损益 10 000 000 (3)20×8年6月,出售投资性房地产: 上述分录可以拆分为: 借:银行存款 550 000 000 贷:其他业务收入550 000 000 借:其他业务成本480 000 000 贷:投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:汀棠公园以东地块 项目开发背景:芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告,该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 (二)承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付,依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比
名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长(%)房地产开发投资(亿元)21291 10.4 其中:住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积(万平方米)646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南(试行)》(中评协[2007]169 号)第二十四条规定:在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求,结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约,本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异,本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日 (一)本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 (二)按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则,由委托方确定评估基准日。 (三)本次资产评估的工作中,评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等,均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据,具体如下: (一)经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 (二)法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》(2005 年 10月 27 日); 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》
甲股份有限公司(以下简称甲公司)为非房地产开发企业,发生的有关投资性房地产的资料如下:
(1)甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司,租赁期为1年,年租金为300万元,租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间,由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元,使用寿命30年,采用年限平均法计提折旧,预计净残值为零,已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
(2)2010年12月,该办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为1600万元;2010年共发生日常维护费用40万元,均以银行存款支付;收到乙公司支付的租金并存入银行。
(3)2011年1月1日,甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修,装修完成后将继续用于经营租赁。
(4)2011年4月20日,甲企业与丙公司签订经营租赁合同,约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年,年租金为500万元,租金每半年支付一次。
(5)2011年6月30日,该写字楼再开发完成,共发生符合资本化条件的支出200万元,均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得,于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式,当日的公允价值为2500万元。
(6)2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
(7)假定不考虑其他条件,甲公司按净利润的10%计提盈余公积。
要求:
(1)编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
(2)编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
(3)编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
(4)编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
(5)编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料(2),下列说法中正确的有() A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满,暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中,不属于投资性房地产的有()
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案:A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案:D 3. 对投资项目或投资方向提出建议,是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究,属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案:B 6. 在房地产投资项目可行性研究中,下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案:D 7. 在房地产开发项目投资估算中,土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案:A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案:B 10. 在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造个基本评价方案。 A.1~2 B.1~3 C.2~3 D.2~4 答案:D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于评价标准类指标的是
投资性房地产公允价值评估研究 随着投资性房地产公允价值会计计量的实施,以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理,结合企业会计准则和相关评估规范,对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧: 一、关于委托主体 房地产评估委托权问题在评估界研究不多,因为传统房地产评估主要为房地产交易服务,而交易一般仅涉及交易双方,牵涉的利益相关方较少,评估委托权上容易达成一致。但是,基于财务报告目的的评估,涉及的相关利益方多,利益诉求各不相同,因此,委托评估制度设计是否科学合理,对于评估报告质量,乃至资本市场的稳定均有重要影响。 对于投资性房地产公允价值评估,委托权制度设计的基本原则,是平衡各方利益,让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离,评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使,即由独立董事行使评估委托权。 二、关于评估独立性 独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求,独立性是中介鉴证机构的生命线,丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发,不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立,而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所,不得在接受审计委托的同时,又接受投资性房地产公允价值评估的委托。 注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见,评估师的工作具有咨询性,属于注册会计师利用专家的工作,评估师提供咨询性意见,只对注册会计师负责,责任由注册会计师承担,笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可,因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作,后者是鉴证性评估。 三、关于价值定义 会计计量当中的公允价值是会计专业术语,有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致,我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”(《企业会计准则——基本准则》第四十二条) 《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公
2020年注册会计师《会计》知识点:投资性房地产的 转换和处置 投资性房地产的转换和处置 【所属章节】 第六章投资性房地产 【知识点】投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 (一)投资性房地产转换形式和转换日 1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2.转换日 (1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。 (2)“投资性房地产”转换为“自用房地产” 房地产达到自用状态日期。 (3)“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期届满,企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。 (二)房地产转换的会计处理
1.成本模式 成本模式下,投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示: 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,理应终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时,理应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入,所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (一)采用成本模式计量 借:银行存款 贷:其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借:其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 (二)采用公允价值模式计量 借:银行存款 贷:其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借:其他业务成本
房地产投资项目可行性研究报告 篇一:房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示:房地产投资项目投资环境分析,房地产投资项目背景和发展概况,房地产投资项目建设的必要性,房地产投资行业竞争格局分析,房地产投资行业财务指标分析参考,房地产投资行业市场分析与建设规模,房地产投资项目建设条件与选址方案,房地产投资项目不确定性及风险分析,房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写: 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项,政府批地,融资,贷款,申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式;PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告,具体价格根据具体的要求协商,欢迎进入 公司网站,了解详情,工程师(高建先生)会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告,此报告为个 性化定制服务报告,我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求,修订报告目录,并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容,为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前,对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价,以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解 一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理 企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的,应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”,贷记“开发产品”等科目,按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”,已计提跌价准备的,同时结转跌价准备。资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,借记“投资性房地产(公允价值变动)”,贷记“公允价值变动损益”;公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时,应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”,按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产(成本)”,贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”;同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”,贷或借记“其他业务收入”。 [例1]A企业是从事房地产开发的企业,2007年3月10日与B企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用,租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日,该写字楼的账面余额450万元,其公允价值为410万元,2007年12月31日,该写字楼公允价值为430万元,未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满,A企业收回该写字楼并于2008年6月出售,出售款已收讫。A企业的账务处理如下: (1)2007年4月15日 借:投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000 公允价值变动损益400000 贷:开发产品4500000 (2)2007年12月31日 借:投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 贷:公允价值变动损益200000 (3)2008年6月出售时 借:银行存款4600000 贷:其他业务收入4600000
投资性房地产公允价值计量模式分析 关键词:公允价值投资性房地产计量属性相关性 一、公允价值计量模式的引入 (一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中,熟悉情况的自愿当事人,进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0.157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中,自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中,亦即在非强制性和非清算性销售中,熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中,将公允价值定义为在公允价值计量下,资产和负债按照公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义,将计量对象确定为资产与负债,交易主体确认为市场参与者,更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的,价格是双方达成的,任何一方对达成的价格都没有异议。 (二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量,受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行,交易双方达成的公允价值可能不同;同一交易由于交易地点的不同,交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的,很难达到统一。与历史信息相比,公允价值是面向现在和未来的,有利于利益相关者做出预测和决策,很大程度上提高了会计信息的相关性;与此同时,根据国际会计界的最新研究表明,随着估价和现值技术的发展,公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值,从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出,公平性是公允价值的核心属性。要保证,获得的公允价值具有公平性,必须使交易双方在交易过程中满足四个条件:一是双方的交易是公平交易,而非不平等交易;二是交易-双方相互熟悉彼此的情况,信息较为完备;三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务,而不是强
会计(2019)考试辅导第六章++投资性房地产 第四节投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 (一)房地产的转换形式及转换日 1.房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。 2.在下列情况下,当有确凿证据表明房地产用途发生改变时,企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产: ①投资性房地产开始自用,相应地由投资性房地产转换为自用房地产。 ②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出,相应地由存货转换为投资性房地产; ③自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值,相应地由无形资产转为投资性房地产; ④自用建筑物停止自用,改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租,固定资产相应地转换为投资性房地产。 ⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售,从投资性房地产转为存货。 3.转换日的确定: ①投资性房地产开始自用,转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期; ②作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物停止自用改为出租,转换日为租赁期开始日; ③自用土地使用权停止自用,改为用于赚取租金或资本增值,转换日为自用土地使用权停止自用后,确定用于赚取租金或资本增值的日期; ④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时,从投资性房地产转为存货,转换日为租赁期满,企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。 (二)房地产转换的会计处理 1.在成本模式下,房地产转换后的入账价值,以其转换前的账面价值确定。 (1)自用房地产转换为投资性房地产时: 借:投资性房地产[原资产的账面原值] 累计折旧(摊销) 固定资产(无形资产)减值准备 贷:固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 (2)投资性房地产转为自用房地产时: 借:固定(无形)资产[原资产的账面原值] 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(摊销) 固定(无形)资产减值准备 (3)作为存货的房地产转换为投资性房地产时: 借:投资性房地产[原存货的账面价值] 存货跌价准备 贷:开发产品 (4)投资性房地产转换为存货时: 借:开发产品 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 成本模式进行后续计量 第1页
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起,下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产,否则后期转化;投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
表1 毕业论文(设计)开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景:随着社会不断的发展,人们的生活水平的提高,人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型,小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素,任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费,房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点,同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点,使房地产行业在经济发展之中备受关注,成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业,房地产业在中国尚处于初期发展阶段,在房地产实践过程中暴露了大量问题,如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题,这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据:科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义:当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究,来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究,探讨未来房地产发展方向,为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标:通过此次本项目可行性研究,预测项目带来的利润,是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲:(1)摘要 (2)项目背景 (3)项目规划设计 (4)项目销售市场分析及发展前景 (5)项目开发与销售计划 (6)财务分析 (7)项目评估结果 参考文献:(1)汤炎非,杨青著.可行性研究与投资决策.武汉:武汉大学出版社,1998:5-7 (2)李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京:团结出版社,2001 (4)宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006,(2)57-59. (5)刘志平,王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产,2001,(9)33—35. (6)何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询,2003,(8)47-49 3.进度安排 开题报告:2011-06-11至2011-07-05 初稿:2011-07-17至2011-08-12 二稿:2011-08-24至2011-09-10 终稿:2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录:2011-06-11至2011-10-21
第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列属于甲公司的投资性房地产的是()。 A.甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权 B.甲公司持有的自用办公楼 C.甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物 D.甲公司在企业附近购买了一栋商品房,改造成职工宿舍,出租给本企业职工,收取一定的租金 2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建,建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量,该写字楼建造完成时的入账价值是指()。 A.写字楼的实际发生建造成本 B.甲公司向承包单位支付的工程价款 C.写字楼的公允价值 D.写字楼的可变现净值 3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租,并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价为2000万元,另支付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中,支付咨询费、律师费等10万元,差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为()万元。 A.2000B.2150C.2160D.2162 4.下列项目中,属于外购投资性房地产的是()。 A.企业购入的写字楼直接出租 B.企业购入的土地准备建造办公楼 C.企业购入的土地准备建造办公楼,之后改为持有以备增值 D.企业购入的写字楼自用2年后再出租 5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。2010年1月5日,甲公司购入一建筑物(土地使用权和上层建筑不能区分计价)并准备用于对外出租。2010年2月25日,与客户签订了房屋经营租赁协议,租赁期开始日为2010年3月1日。房屋购买成本为3800万元,
预计净残值为200万元,预计使用年限为20年,采用直线法计提折旧。2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为()万元。 A.135B.150C.165D.180 6.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧(摊销),应该计入()。A.其他业务成本B.管理费用C.营业外支出D.投资收益 7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量,下列各项中,不影响当期损益的是()。A.存货转为投资性房地产时,公允价值大于账面价值的差额 B.存货转为投资性房地产时,公允价值小于账面价值的差额 C.持有期间,资产负债表日公允价值大于账面价值的差额 D.持有期间,资产负债表日公允价值小于账面价值的差额 8.下列关于投资性房地产后续计量的表述中,不正确的是()。 A.投资性房地产通常应采用成本模式计量 B.满足规定条件时投资性房地产才可以采用公允价值模式计量 C.同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一个企业只能采用一种后续计量模式 9.长江公司于2010年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量,出租时,该建筑物的成本为2800万元,已提折旧500万元,已提减值准备300万元,公允价值为2050万元,2011年12月31日,该建筑物的公允价值为2100万元,2011年长江公司应确认的公允价值变动损益为()万元。 A.损失50B.收益50C.收益150D.损失100 10.某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年7月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元,用银行存款支付,预计使用年限为20年,预计净残值为10万元。2010年12月31日,该投资性房地产的公允价值为508万元。2011年4月30日该企业将此项投资性房地产出售,售价为550万元,该企业应确认的处置损益为()万元。 A.42 B.40 C.44 D.38 11.甲公司将一写字楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,该写字楼的账面原值
城市花都、桃花岭工程投资价值分析 (预可行性研究) 一、工程简况 (见工程调研报告) 二、工程公司基本情况 (见工程调研报告) 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 (见工程调研报告)
四、财务测算及经济评价 (一)基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯,无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新,使其资产持续使用,经营保 持连续,并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内,全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通,销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 (二)工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期,两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年,桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 (三)主要技术指标 工程主要技术指标一览表 (城市花都)
(四)工程总投资估算 项目总投资估算表
(五)销售收入与经营税金及附加 1、销售定价:小高层2200元/平M,多层公寓2800元/平M,联排别墅3300元/平M,独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售,由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售,在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣,经测算,最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 (城市花都)单位:万元
(六)工程盈利测算 利润测算表(城市花都)单位:万元
第八章投资性房地产 一、单项选择题 1. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物,价款为400 万元,将该建筑物用于出租,年租金30万,每年年初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公允价值为420万元,2012年12月31日该建筑物的公允价值为410万元,2013年1月1日甲企业出售该建筑物,售价410万元,不考虑相关的税费,处置时影响损益的金额合计为()万元。 A.0 B.10 C.20 D.30 2. 甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投 资性房地产,该写字楼的账面原值为2 500万元,已计提的累计折旧为50万元,已计提固定资产减值准备150万元,转换日的公允价值为3 000万元,不考虑其他因素,则转换日投资性房地产的账面价值是()万元。 A.3 000 B.2 300
C.2 500 D.2 450 3. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物,支付价款 400万元。甲公司于购入当日将其对外出租,年租金为40万元,每年年初收取租金。甲公司对此项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日,该建筑物的公允价值为430万元。不考虑相关税费,则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为()万元。 A.70 B.40 C.30 D.50 4. 甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计 量,2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良,改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元,采用直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零,已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元,均满足资本化条件,2010年12月31日改良完成,则2010年末该项投资性房地产的账面价值为()万元。 A.500 B.487.5
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料 中级会计实务 第四章 投资性房地产 知识点:房地产转换的会计处理 ● 详细描述: 1.在成本模式下,应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价 值。 投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示: 【教材例4-8】20×9年8月10日,为扩大生产经营,甲公司董事会作出书面决议,计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回,用于本公司生产产品。随后,甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。20×9年8月31日,甲公司将该出租的厂房收回,20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量,截至20×9年8月31日,账面价值为60 000 000元,其中,原价80 000 000元,累计已提折旧20 000 000元。假定不考虑其他因素。 甲公司的账务处理如下: 20×9年9月1日 借:固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷:投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000 【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼,公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20×9年4月10日,甲公司与乙公司签订了经营租赁协议,将这栋办公楼整体出租给乙公司使用,租赁期开始日为20×9年5月1日,租期为5年。20×9年5月1日,这栋办公楼的账面余额为500 000 000元,已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存
在活跃的房地产交易市场。 甲公司的账务处理如下: 20×9年5月1日 借:投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000 贷:固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000 【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业,20×9年4月10日,甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议,将此写字楼整体出租给乙公司使用,租赁期开始日为20×9年5月1日,租赁期为5年。20×9年5月1日,该写字楼的账面余额为500 000 000元,未计提存货跌价准备,转换后采用成本模式进行后续计量。 甲公司的账务处理如下: 20×9年5月1日 借:投资性房地产——写字楼 500 000 000 贷:开发产品 500 000 000 2.公允价值模式下的转换 (1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。 (2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。 转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为其他综合收益,计入所有者权益。处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。 投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示: 【教材例4-11】20×9年11月1日,租赁期满,甲公司将出租的写字楼收回,公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20×9年11月1日,该写字楼正式开始自用,相应由投资性房地产转换