绿城中国控股有限公司
第一部分公司基本情况
（一）公司基本情况
我们为什么做企业，我们怎样面对社会、面对客户，在公司内部怎样面对员工、面对自己？中国传统的文化、人类的先进文化，“与人为善”总是一个基本的内核，相信“人之初、性本善”。基于这种文化上的理解，我们把企业的价值观念，做到这条轨道上，这是绿城和很多企业不同的地方。我们走在正道上，是绿城发展得好的一个非常重要的原因。
我们相信企业应该为他人、为社会。真正解决了为什么要赚钱这一课题的企业是不多的，我们也就是在这一点做得非常踏实，而且很认真。至于发展的成果、发展的速度，在这样一个体系中，要达到精致完美，我们还有很大的差距。我们最多只能说对一个已经长得比较大的公司的运行有了一个基本的把握。我们知道做什么、怎么做，我们已经开始变得比较有理性。
（二）公司概述
绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）是中国知名的住宅物业开发商之一，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。绿城于1995年1月6日在浙江杭州注册成立，2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”在香港上市（股票代码：3900），绿城为其全资子公司。
（三）公司核心价值观
我们的核心价值观：
真诚、善意、精致、完美。
我们的企业使命：
为员工创造平台；为客户创造价值。
为城市创造美丽；为社会创造财富。
<价值观·员工
员工是公司的第一产品。
培养和造就优秀员工,是企业运作的首要目标。
为了员工的成长，是公司存在的理由。
工作者理应是工作成果的分享者。
<价值观·产品
房产品是文明和文化的载体。
房产品是艺术的创造和建设者生命价值的体现。
房产品,是实现人与自然、人与人、人与自我和谐统一的,安定、美好的人居空间。
向社会、向客户提供优质的产品和优质的服务,是公司存在的基础和荣誉。
房产开发理念是：三个界面---人与自然、人与人、人与自我的精神世界的和谐；两个要素---
<价值观·客户
客户是我们的衣食父母,对客户我们要心怀感激。
客户的意见、建议，是公司进步的动力。
“以人为本，客户至上”，是我们的服务理念。
<价值观·城市
城市，是文明的产物。
“宜人程度”，是判定城市价值的核心指标。
我们参与建设城市，创造城市，必须研究城市的人文历史，关注房产品质。
创造城市的美丽，应以人为本，以史为鉴。
<价值观·社会
我们应承担社会的基本责任、道义，为社会理财。
教育是我们的归宿产业。
我们应参与社会文明的创造，成为社会文化事业的建设者。
<价值观·工作
工作是人品的体现，工作是神圣的；应该以礼佛之心面对工作。
工作应该变成一种艺术。
工作要作出一番境界和精神。
<价值观·管理
管理，是追求一种理想状态。
管理者应有一种责任心。
得乎其上，取法其极致---是我们管理者的目标选择。
高效率、高品质，是我们的管理目标。
<价值观·创新
管理的改革与创新,是企业的生命。
寻求理念、规划的进步,才能寻求产品的进步。
创新的立足点,始终是为了让居住的园区更加美好、温馨、人性。
(四) 公司文化
我们是绿城人，是理想主义的实践者。
–我们正处于新旧文化与计划经济向市场经济的转型时代，生产的是承载人类精神、传承人类文明的产品。“以人为
本”是我们最基本的认知。
–我们相信：讲道义，走正道，得正果；种瓜得瓜，种豆得豆；人品即产品，生命多精彩，产品多精彩。
–我们提倡：与人为善，仁爱求真；追求认真、敬业；同道共识，方为同仁。
–我们认为：房地产行业是一个古老沉稳的行业，一个生机盎然的行业，一个共享共荣的行业；从事房地产开发，必
须具有强烈的历史责任感和深切的人文关怀。
（五）公司宗旨和目标
■市场战略
浙江市场的领导地位
扩大在已进入地区的市场份额
进入经济发达的区域中心城市
■品牌战略
巩固品牌形象和声誉
完善以“健康服务、教育服务、生活服务”为核
心的园区服务体系
以优质的客户服务提高顾客忠诚度
进行品牌输出和管理输出
■产品战略
侧重于中高端客户群
在新市场移植成功的产品系列
关注规划设计和产品品质控制
■财务战略
实施审慎的融资战略以确保资本结构的优化
保持强劲的现金流
谨慎监控资本支出承诺
（六）未来发展计划
目标：
成为全国一流的优秀房地产公司。
三至五年内做到全国前三至五名。
第二部分 公司管理
（一） 公司结构图
（二） 公司核心人员
公司组织架构
作? 由原始股东持有大部分股份的民营企业
经验丰富的管理团队:
? 在中国房地产行业中的出色业绩
?
对当地市场的深入认知 ? 积累了丰富长期的工作经验
公司总部提供:
? 管理技能与公司文化 ? 运营体系
? 品牌、销售推广、设计和总体规划
项目公司负责:
? 执行
? 当地市场的反馈
?
公司秘书兼财务总监
执行总经理
执行总经理
执行总经理
执行总经理
执行总经理
■经验丰富的管理团队
第三部分业务模式
（一）专业实力
政府代建业务是指绿城建设受政府机构委托，作为项目代建主体，根据合同约定对政府投资项目的建设进行管理，实现项目建设的品质、进度、质量、成本等项目管理目标。绿城建设始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向，广泛承接安置房、限价房等保障性住房及市政公共配套设施的建设管理。
绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，目前已经在杭州、青岛、慈溪、诸暨等城市承担了杭州彭埠安置房项目、青岛理想之城安置房项目、慈溪界牌安置房项目、诸暨旧城改造项目和千岛湖珍珠广场等政府代建类项目，总建筑面积超过 1000 万平方米。
（二）业务范畴
保障性住房
拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等
（三）社会价值
保障性住房
拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等
升城市品质
专业代建有利于提升政府投资项目的品质，推动城市化进程的良性发展，改变城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品质和服务。
提升管理效能
专业代建有利于对政府投资项目进行全程专业化管理，能让政府从大量项目建设的具体管理工作中解放出来，从“投资+运营”于一体的角色转变为“投资+监管”角色，减少管理界面，简化管理流程，有助政府的管理效能提升。
增进社会和谐
专业代建有利于增强原住居民对保障性住房的品质信心，让老百姓获得实惠，使城市化进程推进更加顺利，增进社会和谐。
（四）全程掌控
绿城建设实行项目运作全过程管理，根据不同的专业特点和需求，提供与之相对应的专业支持。
垂直管理
在规划、建筑设计、景观、精装修（装饰）和营销等专业，由公司总部进行高度垂直化的专业管控，成本管理和材料采购原则实行垂直化管理，并根据代建项目实际情况给予项目经营班子相应授权。专业协同
在本体建设、运营管理、工程管理、行政管理等专业，由公司总部通过制定标准、品质督查、过程管理等形式进行专业把控。
政府机构以契约形式委托绿城建设负责项目全过程的管理，实现合同约定的质量、进度、投资预算控制等目标。
项目入围
委托方通过招投标或其他符合规定的方式，确定绿城建设作为政府投资项目的代建主体。
项目团队组建
绿城建设负责组建项目专业管理团队，项目主要专业管理人员均由绿城建设派遣。
前期管理
选项目土地获取、立项等由委托方为主进行，绿城建设主要负责项目建设过程中的报批报建工作。
项目规划设计管理
负责组织进行项目的规划和建筑方案设计管理、施工图设计及市政、绿化等等设计工作，督促和检查设计进度，审核设计文件，保证设计质量。对已完成的设计工作进行优化。
工程管理
绿城建设负责进行工程安全生产和文明施工管理，负责进行施工过程中的质量、进度和成本控制，负责组织项目各类中间验收、工程竣工验收及单项验收工作，完善项目档案管理。
成本管理
在确保项目品质同时将严格执行目标成本管理，以甲方委托相关部门或咨询机构审核确认后的初步设计概算作为最高工程投资控制限额，建设过程中的重大工程变更需经甲方审核确认。
招投标管理
绿城建设以资格预审的方式选择入围单位，并根据政府招投标管理办法，确定勘察设计、施工、监理、材料供应等单位。
资金管理
由委托方负责筹措项目建设所需资金，设立专项建设资金管理账户，封闭使用。绿城建设负责编制资金使用计划，对项目建设资金的拨付进行审核后报委托方审批后支付。
合同管理
项目建设过程中的各类合同以委托方为签约主体，由绿城建设负责进行合同履行过程的管理。
第四部分竞争优势
（一）
绿城认为，房产品是文明和艺术的载体，是艺术的创造者和建设者生命价值的体现，应注重人与自然、人与人、人与自我的和谐统一，倾力营造安定、美好的人居空间。绿城对待自己的产品，就像对待自己的生命一样。绿城相信，人品即产品，生命多精彩，产品多精彩。绿城一直致力于用精诚之心、精致之道、精湛之术锻造的精粹之作，来不断满足人们追求理想居住生活的梦想。
（二）
绿城物业管理面积超过7000万平方米，提供以“人性化管理运行模式、管家式服务理念”为特色的优质周到的服务，为物业的保值增值提供保障。
（三）
绿城已连续8年名列中国房地产公司品牌价值前十名，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力前十名。2011年，绿城总品牌价
值达126.18亿元，在混合所有制房地产企业中排名第五；2009、2010年绿城连续两年实现合同销售额超500亿元。绿城长期以来对产品和服务品质的不懈追求,使“绿城”成为全国知名品牌。作为备受消费者信赖的品牌，绿城能成功进入新市场、吸引更广大客户、迅速扩大市场份额，而绿城项目的价格也通常高出同类地段同类产品的20%以上。
?至2011年，绿城房地产集团连续8年荣膺“中国房地产公司品牌价值TOP10”。绿城总品牌价值达126.18亿元。
?至2010年，绿城房地产集团连续7年荣膺“中国房地产百强企业综合实力TOP10”。
?至2010年，绿城中国连续3年荣获香港主流财经媒体《经济一周》授予的“杰出内房股2009”称号。
?绿城房地产集团荣膺2011中国企业500强第150名，中国服务业企业500强第52位。
?绿城集团荣获2011年浙江省百强企业十强，并获得浙江省"十大领军企业"称号。
?绿城中国荣获由香港著名财经杂志《资本壹周》主办的"2010 杰出上市企业大奖"
?绿城房地产集团荣膺2008年度中国企业信息化500强、2008年度中国企业信息化最佳管理创新奖。
?绿城房地产集团荣获“2008浙江省企业社会责任践行示范单位”荣誉称号。
?绿城房地产集团荣膺“中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜”（第7位）、“2007年度中国企业集团纳税500强排行榜”（第159位）。
?“绿城园区生活服务体系”作为唯一的企业案例荣膺“2007中国城市管理进步奖”。
?绿城房地产集团荣获“2005-2006年度中国房地产诚信企业”
称号。
?绿城房地产集团荣获“2005年度浙江房地产50强”（排名第一）。
?绿城房地产集团荣获“2006中国房地产企业200强前十强”称号。
?绿城房地产集团荣获“2005年度浙江省住宅产业十大领军企业”（第一名）称号。
?绿城房地产集团荣膺2005年“首度中国房地产企业200强”前十强。
?绿城房地产集团荣列2004浙江省房地产开发企业30强榜首。?绿城房地产集团在“2004年度全国住宅用户满意度指数”调查中名列第一。
?绿城房地产集团入选“中国城市运营商50强”。
?绿城房地产集团荣膺“中国十大最具价值房地产公司品牌”称号。
?绿城房地产集团荣获“中国建筑艺术”奖。
?绿城房地产集团荣获浙江省知名商号（房地产行业唯一一家）。?绿城房地产集团荣获“中国（杭州）十大城市运营商”称号。?绿城房地产集团荣获“消费者信得过单位”称号。
?绿城房地产集团荣获“浙江省诚信房地产公司”荣誉称号。
?绿城房地产集团荣获全国房地产主流媒体联盟、中国住交会组委会颁发的“中国房地产著名品牌企业35强”称号。
?绿城房地产集团荣获全国房地产主流媒体联盟、中国住交会组委会颁发的“中国名企杭州优秀代表企业”称号。
?绿城公司被中国房地产业协会评为“中国（浙江）房地产成功经营模式典范（著名品牌类）”。
?绿城公司获得上海质量体系审核中心颁发的“ISO9002质量体系认证证书”。
?绿城建设公司荣获“中国保障房开发推动力企业”荣誉称号。?绿城建设公司荣获“智联招聘2011年度最佳雇主-杭州最具成长力雇主”称号
?
（四）
绿城专注于高品质物业的开发，产品类型不断丰富和完善，目前已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等产品系列。
多年来，绿城始终坚定不移地走品质之路，始终保持强劲的产品研发能力：别墅已完成三代别墅的演变和升华，并向第四代探索；多
层公寓已完成第二代研发；高层公寓已全面升级；五星级酒店、城市综合体、大型社区等高精尖产品开发营造全面展开。18年来，50多个城市的170多个项目，都已成为或即将成为每个城市的标志性建筑。
（五）
绿城多年来已经形成强大的专业资源整合与品质把控能力,并已
整合优秀专业力量，组建规划设计、景观、装饰、采购、成本等多家专业公司，统筹两个甲级设计院和多家国内外优秀专业公司，放大专业管控效应。
（六）
2007年，绿城率先在国内进行“园区生活服务体系”的探索，这是一套以“人”的需求为出发点，全面涵盖健康、文化教育及生活等内容的服务体系，为业主提供健康、教育和生活等全方位的服务，全面提升业主居住品质。
2007年，绿城园区生活服务体系在杭州蓝庭启动，当年作为唯一的企业案例荣膺“中国城市管理进步奖”。2010年，绿城园区生活服务体系课题研究顺利通过国家住建部验收。目前绿城园区生活服务体系在杭州蓝庭、翡翠城、海宁百合新城进入正式运行阶段，并在绿城所有项目中推广。
（七）
绿城园区生活服务体系正是一套以人的身体、精神需求为出发点的综合、全面的服务体系。该体系包涵三大服务体系，即健康服务系统、教育服务系统以及生活服务系统。
绿城园区生活服务体系——健康服务系统
健康服务系统包括了专业健康护理类服务、康复类服务、健康教育类服务、养生保健类服务等，另外还有园区门诊、紧急救助类服务，以及医院绿色通道服务。
绿城园区生活服务体系——文化教育服务系统
文化教育服务系统则主要针对老年人与儿童等弱势群体，比如园区老年文化教育服务、老年兴趣爱好服务，园区儿童文化教育服务以及儿童课外教育服务系统。
绿城园区生活服务体系——生活服务系统
绿城园区生活服务体系兼顾不同年龄人群的需要，对业主提供全程、全方位的便利生活服务体系，如：园区餐饮服务、运动服务、休闲娱乐服务、居家购物服务、出行服务、管家服务、商务服务和园区论坛建设。生活服务系统将现有园区配套进一步丰富与完善，同时强化园区文化、园区精神文明建设等。
（八）
18年来，绿城深受广大消费者的喜爱, 已形成拥有绿城产品，享受绿城提供的服务，关注绿城，认同绿城价值观，紧随绿城发展，具有独特的绿城情节的老客户群体──“绿迷”。在绿城项目销售中，老客户加推荐客户超过成交客户总数的50%。同时，绿城会优质会员已超过8万名，绿城业主工程质量监督小组、销售服务指导小组、客户服务质量监督小组等客户组织和活动深入人心。
（九）
绿城一直秉承“理念相通、资源互补、利益共赢”的合作理念，努力深化项目合作、创新合作模式，充分发挥管理优势和品牌优势，已与海尔集团、浙江能源集团、浙江铁路投资集团、浙江国信集团、浙江日报报业集团、西子集团、平安信托、南京翠屏国际控股集团等大型国企、实力民企和各类金融机构建立起长期稳定的战略合作关系。