房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
汽车产品开发时间进度表及apqp 文件提交计划附表一: 汽车产品开发时间进度表及APQF文件提交计划 供应商: 联系人: 供应商代码: 地址: 电话: 2010 年备注序所需项目阶段策划内容开始时间完成时间3456789101112 号天数月月月月月月月月月月 1.1成立多功能小组 1.2编制产品质量保证计划 1.3确定可靠性目标和质量目标 1. 计划和 确定项目 1.4 项目进度计划 1.5风险评估 1.6初始材料清单 2.1设计FMEA分析表2.设计阶2.2产品设计样图段设计验证 3.1DFMEA适用时） 3.2特殊特性清单 3.3设计验证计划 3.4设计评审 3.5工程图样、规范 3 手工样 3.6 材料规范件阶段 3.7 初始过程流程图 3.8样件制造控制计划 3.9新增设备和相关设施清单 3.10新增工装模具及检具开发进度计 划 3.11检具方案确认（适用时） 3.12手工样件尺寸、材料、性能、功能验证报告
4.1过程流程图 4.2包装标准与规范 4.3PFMEA 4.4 试生产控制计划 4.5量检具、检测试验设备清单 4. 工装样 4.6 专用工装/ 模具清单件阶段 4.7供应商分供应商清单 4.8外协零部件控制计划编制 4.9工装样件尺寸、材料、性能、功能 验证报告 4.10提供工装样件 5.1进行试生产 5.2测量系统分析 5.3初始过程能力研究 5. 小批量 5.4 生产控制计划生产阶段 5.5 包装评价 4. 小批量5.6PPAP批准生产阶段5.7过程审核（与顾客共同参与） 5.8小批量样件检验、试验 5.9提供小批量样件 6.1编制年度型式试验计划 6.2制定产能提升计划 6.3遗留问题的关闭 6. 批量生 产阶段6.4更改或更新P/DFMEA和控制计划 6.5提供批量样件 6.6项目总结 编制: 审核: 批准: 面是赠送的excel 操作练习 不需要的下载后可以编辑删除
山水江城：重庆市江津北部新区城市设计方案 A City On The Yangtze River: An Urban Design Scheme for North Jiangjin 作者：俞孔坚，刘向军，张媛发表:《新建筑》2011（2）：104-108 摘要：介绍了重庆市江津区北部新区的城市设计理念与方案。设计以生态基础设施作为新城的基本框架结构，用以组织城市的空间形态和功能布局，并最终成为城市的特色。该生态基础设施对应于城市的市政基础设施给城市提供的社会经济服务，并为城市的可持续发展和提供生态服务，它们是城市居民最基本的需要，也是城市生态与人文特质的基本保障。基于这一理念和方法论，根据场地“三面云山一面江、溪水内聚到名堂”的场地特征，形成了“坐山-留水-眺江”的“茶花状”主体城市格局，塑造了一个生态与人文气质的又富有经济活力的江津新城。 关键词：城市设计，反规划，景观都市主义，生态城市，生态基础设施，重庆新津 Abstract: This paper discussed the urban design scheme for the North Jiangjin District, Chongqin City, on the north bank of the Yangtze River. Ecological Infrastructure (EI) is identified and planned to frame and structure the new city, and eventually becomes the unique feature of the new city. As a counterpart of the gray infrastructure of the city that provides social and economic services, the EI or the green infrastructure provides ecosystems’ services that are necessary for the sustainable, ecological and livable city. Based on this concept and as an adaptation to the specific site that is enclosed with hills at the north, east and west, faces the Yangtze River at the south and contains streams and ponds in the middle, the new city is designed in a flower-shaped pattern, a well functioning and beautiful eco-city. Key words: Urban design，The Negative Approach, landscape urbanism，eco-city，ecological infrastructure, Xinjin of Chongqing City Yu Kongjian：Peking University Graduate School of Landscape Architecture Liu Xiangjun, Zhang Yuan：Turenscape (Beijing Turen Design Institute) 景观都市主义是在近几年出现的一种思潮和理论，在国际上有较为广泛的讨论，它涉及建筑、景观设计和城市规划设计领域，强调景观和生态作为城市的主导地位。尽管在许多理论问题上还有待讨论，但它为城市设计和景观设计的一种新的视角——一种由建筑学和建筑师提出的对景观在城市设计中的基础设施作用，这主要是由建筑师和建筑学者引发的对城市、景观和建筑三者关系的重新认识，由土人团队完成的重庆江津新城的设计方案，在某种意义上可以被归类为景观都市主义的城市设计，也可以归为“反规划”和生态城市途径的案例。 一规划设计区概况 重庆市江津区北部新城地处江津中心城区的德感片区。江津区地处四川盆地东南边缘，距重庆都市区46km，地处重庆市中心城镇群范围，境内有成渝铁路，渝黔铁路、成渝高速公路及长江水运与重庆相连。规划区位于长江（几江）北岸，与江津老城区隔江相望，南临长江，西望缙云，其西部为德感工业园，北部为双福工业园，是连接几大产业区的交汇部位，具有成为生产服务业中心的区位条件。规划区总面积约30km2，其中重点地区详细城市设计规划面积约8km2。规划区内地貌以丘陵地形为主，标高在180—470m之间。规划区内地表水多为溪流、农田积水和水塘。 二核心理念与规划方法 建设一个生态与人文的城市、一个绿色而宜居的城市，是本城市设计方案的核心目标。为实现这目标，本方案采用了“反规划”途径[1,2]和景观都市主义(Landscape urbanism) [3]的设计方法，即首先通过场地和区域的全面系统的分析，判别维护自然过程（特别是雨洪和地质灾害）、生物过程和乡土文化遗产与生态游憩过程的景观安全格局(Landscape security patterns)[4），再综合这些单一过程的景观安全格局，得到一个综合完整的生态基础设施（EI） [1,2,5]。该生态基础设施（或景观基础设施）对保障未来新城的可持续发展，维护城市居民所需要的生态服务（Nature’s services）[6，7]，具有关键意义，因而成为城市总体设计的基础和先决条件。 除了生态基础设计作为城市建设不可突破的限制条件外，城市建设本身要求有适宜的地质条件和避灾要求，还有基础设施预留用地。两方面共同作为划定禁止建设区、控制建设区和适宜建设区的依据，进而得到城市土地开发的适宜性评价图。在此基础上，引入城市发展的社会经济需求、城市功能和性质对城市空间形态的要求，以及生活和工作其中的人的需求。这三个方面的结合是本城市设计的基本依据。 其中，城市生态基础设施规划建设是本方案尤其要强调的，因为它综合体现了自然过程、生物过程和人文过程的安全和健康发展，是实现生态与人文城市的核心和关键。生态基础设施将区域生态系统、特别是长江和缙云山生态系统的生态服务提供给未来的城市。城市设计将紧紧围绕城市居民如何便利地获得生态基础设施所提供的生态服务展开。包括：如何让市民能亲近江水、如何汇集雨水进入社区，发挥湿地的净化功能，营造良好的社区环境；如何建立与绿道和绿地系统相结合的便捷步道系统，等等。最终形成一个“坐山-留水-眺江”的“茶花状”主体城市格局，塑造了一个生态、人文并富有经济活力的江津新城，其总体格局可概括为： 青蚰蜿蜒奔来，三面云风拂市； 巴山喜雨咸聚，四方绿水归堂； 临江阳台远眺，无数帆影来去； 金枝玉叶如花，一座山水江城。
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
江津农业自然概况 发布时间：2012-07-21 09:35:05 一、地理位置江津位于长江上游，重庆市西南部，介于东径105°49′～106°36′和北纬28°28′～29°28′。东邻綦江、巴南，西接永川、合江，南靠贵州习水，北连璧山、九龙坡。东西(最宽处)相距83公里，南北(最长处)相距100公里，幅员3218.72平方公里。 二、地形地貌江津地处川东平行岭谷褶皱区西南端，属丘陵兼低山地貌。四周低山环抱，境内有6条背斜(南温泉背斜、石龙峡背斜、温塘峡背斜、沥鼻峡背斜、塘河背斜、观音峡背斜)和7个向斜(太公山向斜、崇兴向斜、中峰寺向斜、江津向斜、杨柳向斜、羊石向斜、沙井向斜)，丘陵起伏，余脉蜿蜒。南部山高坡陡，海拔在500～800米之间，边缘高山重叠，海拔在1000～1700米之间，最高的四面山蜈蚣坝海拔1709.4米；北部碑槽、华盖槽、龙门槽呈“川”字纵列，海拔在180～500米之间。最低的珞璜镇石家沟海拔为179.2米，形成南高北低倾斜地形，南北相对高差1530.2米。据估算，丘陵占65.1%，山地占31.8%，河谷阶地平坝占3.1%。 三、山脉植被资源江津境内有大小78座山峰。与綦江交界的有龙登山、阳照山、骆来山，与璧山、九龙坡接壤的有华盖槽、燕尾山，与永川毗邻的有碑槽，与合江、贵州相
连的有大娄山北向余脉。其中，骆来山、阳照山、华盖山、川洞、石岩山、老龙坪、四面山、毛坪、周家岩、屏山等十余座山海拔1000米以上。2011年，全区森林面积已达184.8万亩，森林覆盖率达40.5%。境内动植物种类在2400种以上。常见森林植物二百四十多种，据分类工作者估计总的植物种类超过1500种。四面山有脊椎类野生动物207种（其中属国家保护的有23种）。江河鱼类有17科，78种。 四、河流水文江津境内流域面积在30平方公里以上的河道有27条。长江干流127公里由西向东横贯全境，綦江(古称僰溪)河、笋溪河、塘河、璧南河(原名津璧河)、临江河、驴子溪等常年性河流由南北注入长江，构成纵横交错的自然水系。 五、农业气候江津地处亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛。2011年，全年平均气温18.9度，最高温度43度，最低温度1度，日照1143小时，无霜期332天，降雨量725毫米， 六、行政区划江津区共辖28镇（街道办事处），184个村，81个社区。户籍人口150万人（其中：农业人口95万，非农业户口55万）。按功能可分为城郊都市农业镇（街）：几江街道、鼎山街道、德感街道、双福新区、珞璜镇；主导特色农业镇：石蟆镇、油溪镇、支坪镇、石门镇、吴滩镇、贾嗣镇、杜市镇、朱杨镇、广兴镇、夏坝镇；现代农业示范
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
一、编制依据 工程名称：重庆市江津区双福新区团结大道道路工程 建设单位：重庆市双福建设开发有限公司 设计单位：中国华西工程设计建设有限公司重庆分公司 施工单位：重庆第七建筑工程有限责任公司 监理单位：重庆联盛建设项目管理有限公司 1-1.编制依据 a．重庆市江津区双福新区团结大道道路工程施工承包合同； b. 中国华西工程设计建设有限公司重庆分公司工程设计施工图。 1-2.参照文件 a.《公路沥青路面设计规范》（JTG D50-2006） b．《公路沥青路面施工技术规范》（JTG F40-2004） c．《公路改性沥青路面施工技术规范》JTJ036－98 二、工程概况及质量标准 2-1.工程概况 （1）沥青路面结构类型为： 上面层：中粒式密级配沥青混凝土上面层 (AC-16)+0.3～0.5Kg/m2乳化沥青粘层,厚度5厘米； 下面层：粗粒式密级配沥青混凝土下面层(AC-25)+0.3～0.5Kg/m2乳化沥
青粘层；厚度7厘米； 乳化沥青稀浆封层厚度0.7厘米+0.8～1.2Kg/m2 乳化沥青透层。 （2）试验路段施工范围 根据《公路沥青路面施工技术规范》要求,我公司在沥青路面施工之初选在K ~K 铺筑试验路段,长度 m,面积： m2,以确定本工程沥青路面施工中的各种关键数据。 2-2.沥青混凝土路面质量标准 压实度： >98%（马歇尔试验密度为标准密度） 中线偏位：≤20mm 平整度：≤5mm 中线高程：±15mm 横坡：±0.3% 且不反坡 弯沉值≤35(0.01mm) 三、施工准备 3-1.人员的配备和组织 3-1-1.项目工程机械设备技术人员及技术工人配备表
[建筑]重庆市双福工业园区C区还建房工程二标段施工方案
第一章编制的依据 1、根据该工程的施工图纸和该工程的招标文件。 2、根据有关现行施工及验收规范、操作规程、标准图集、质量检验评定标准和工程建设标准强制性条文（房屋建筑部份第八篇施工质量和安全）。 3、根据该建筑工程现场踏勘情况。 4、根据国家颁布的以下新标准、规范： 《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001； 《地基与基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002； 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002； 《混凝土结构工程施工施工质量验收规范》GB50204-2002； 《地下防水工程质量验收规范》GB/T50208-2002； 《建筑地面施工质量验收规范》GB50209-2002； 《屋面工程施工质量验收规范》GB50207-2002； 《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001； 《钢筋焊接及验收规程》JGJ18-2003； 《建筑机械使用安全技术规程》JGJ33-2001； 《普通混凝土配合比设计规程》JGJ/T55-2000； 《建筑施工安全检查标准》JGJ55-99； 《砌筑砂浆配合比设计规程》JGJ/98-2000； 《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规程》JGJ130-2001； 《建筑基坑支护技术规程》JGJ120-99；
《建筑施工高处作业安全技术规范》JGJ80-91； 其它现行的施工验收规范、标准、技术规程。 5、根据我公司目前的技术力量及机械设备装备情况。 6、根据GB/T19002-ISO9001，1994《质量体系认证标准》。 7、根据目前国家对建设工程质量、工期、安全生产、文明施工、降低噪声、保护环境等一系列的具体化要求，依照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》及根据政府建设行政主管部门制定的现行工程等有关配套文件，结合本工程实际，进行了全面而细致的编制。 第二章工程概况 第一节工程概况及特点 一、工程总述 1、本工程为重庆市双福工业园区C区还建房工程二标段，位于重庆市江津区双福工业园区,工程规模约41166.88M2，层数为6层。本工程因各建设项目需要而拆迁的住户还建住宅用房以及配套商业服务、物业管理用房等组成。本工程位于双福新区黑林村，东临双福园区组团工业大道（距九江大道470米），北、西、南均临市政支干道。 小区内的1号和7号住宅楼，位于小区西南侧中部，靠近小区人行主入口，底部沿街设商业网点。该建筑为多层住宅楼，地上6层，建筑高度为20.40M。本工程单栋建筑的总建筑面积：3664.42M2，其中门面建筑面积为519.37M2，住宅建筑面积为3144.82M2,住宅总户数为26户。
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确
重庆市江津区双福中心卫生院2011年年初工作计划 2011年是十二五规划的开局之年，我院的总体工作思路是，深入贯彻落实科学发展观，以深化医改为主线，以提高双福新区人民健康水平为目标，突出抓好新型农村合作医疗工作，扎实做好卫生应急、预防保健工作，狠抓医疗质量，继续推进新生儿“两病”筛查工作，完善孕产妇危重症抢救绿色通道，加强行风建设，努力完成上级交给的工作任务，使各项工作再上一个新的台阶，推进卫生事业又好又快地发展。 一、严格执行上级的医药体制改革政策，继续深入推进落实药品零差率销售政策。积极学习医改政策，努力转变思想观念，强化卫生院公益性，深入推进落实药品零差率销售政策和绩效工资改革。 二、加强医疗质量管理，保障医疗安全。以《执业医师法》、《医疗机构管理条例》、《医疗事故处理条例》为重点，加强对院长和医务人员的法制教育，增强医疗安全责任意识。认真开展医疗安全知识宣教，进一步加强医疗文书的规范化书写，努力提高医疗业务水平。及时完善各种医疗文书确实履行各项签字手续，抓好门诊观察病人、新入院病人、危重的病人治理。坚持会诊制度，认真组织急危重病症及疑难杂症讨论，积极请上级医院专家到我院会诊。手术病人要严格遵守手术规则，认真开展术前讨论，严禁超范围手术。切实加强急危重病人的治理急危重病人病情急，症状重，随时可能出现危生命的症状和征象，应严密观察
和监测，随时出现随时处理，以便为拯救生命赢得时间，并及时做好抢救纪录。加强医德医风建设，培养医务人员爱岗敬业、乐于奉献、认真负责的工作作风，不断改善医疗服务，严格控制医疗费用，促进合理检查、合理用药、合理治疗，切实减轻患者就医负担。 三、着力做好重大疾病预防控制工作。落实免疫规划，按照上级要求积极完善各种配套设施，确保冷连设备正常运转；认真做好适龄儿童的计划免疫工作，严格履行各种疫苗接种程序，确保各种卡、证填写正确，各种报表上报及时，疫苗保存、保管使用规范、制度建全，各种疫苗接种率达90%以上，四苗接种率达100%，两脑接种率95%。认真做好妇幼保健、三项监测质控和孕产妇、儿童系统化管理工作，严格出生证明的签发管理，认真做好新生儿疾病和听力筛查工作。严格执行疫情监测、报告制度。进一步抓好甲型H1N1流感防控，有效地切实抓好霍乱等肠道传染病防控和人禽流感、结核病、艾滋病、狂犬病、乙脑、钩端螺旋体病、流行性出血热等重点传染病防治工作。做好传染病监测、预测、预警、流行病学调查、疫情报告与疫情处理，有效地降低传染病发病数，控制传染病暴发流行。突出重点疾病防控及突发公共卫生事件处置和救灾防病工作。 四、重点抓好免疫规划和公共卫生服务工作。坚持抓好基础免疫和冷链运转，认真做好国家扩大免疫规划工作，特别是要抓好麻疹等免疫规划相关疾病防控和监测工作。加强儿童预防接种
浅析江津区经济政策下的发展前景 廖人康报关与国际货运一班 12221107 摘要：撤市设区以来，江津区始终把工业发展摆在经济社会发展的首要位置，坚定不 移地实施“工业强区”战略，加快推进新型工业化，工业经济成为立区之本、强区之基、富区之源。该区连续10年进入全市工业十强区县，2010年被国家工信部授牌为“国家新型工业化装备制造产业示范基地”，2012年被国家科技部授牌为“国家绿色装备制造高新技术产业化基地”。工业总产值从2007年的216亿元增长到2012年的906.6亿元，年均增长33.3%，总量在全市列第6位。2013年是江津千亿工业决战决胜年，工业总产值将达1100亿元，发展前景良好。 一、区位优势 江津地处渝川黔三省市交汇点，是成渝经济区战略支点和重庆主城重要的卫星城市，是距重庆主城最近的区域性中心城市，这为该区工业发展提供了良好的区位条件。重庆进入“二环”时代后，江津发展条件最好的区域双福新区、珞璜等200平方公里 位于绕城高速带上，是重庆在“外环时代”向外扩张的重点区域。双福、德感、珞璜 三大工业园也在二环沿线上，水公铁联运优势明显，工业经济营运成本较低，能较好 地承接国内外产业转移和主城“退二进三”企业。 二、工业优势 无论是一个国家，还是一个地区，工业始终是经济发展的引擎和支柱。对于江津 而言，更是“工业兴则江津兴，工业强则江津强”。工业增加值占全区GDP的60%。江津是重庆传统的老工业基地。重庆直辖以来，特别是江津2007年实施“工业强区”战略后，工业发展速度加快，目前已基本形成以“一区四园”为载体，以装备制造、 汽摩及零部件、电子信息、新型材料、食品工业五大主导产业为支撑，以重齿公司、 重庆潍柴、东风小康、群光电子、玖龙纸业、龙煜铜管、中粮集团、益海嘉里等为龙 头的工业体系，工业发展前景看好。 三、旅游产业优势 第三产业现状2004年江津市第三产业增加值为50.84元，比2003年增长12.4%。在重庆的40个区县中，2004年江津市第三产业增加值仅次于渝中区、九龙坡区、沙坪坝区，排列全市第4位，优势比较明显。第三产业增加值增长速度在40个区县中 排列第24位 江津市旅游资源包括自然资源和人文资源两大部分。自然旅游资源主要有：国家级风景名胜区四面山，重庆市级风景名胜区黑石山—滚子坪，待批省（市）级风景名
房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都
是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；
房地产项目开发流程介绍 第一部分 第二部分 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建 筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料： 1、以下证明材料： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
重庆江津通用机场能否选址珞璜保税区 根据规划，重庆的各个区县将拥有自己的通用机场，目前以永川为代表的地区已经开始修建通用机场，永川的经济发展是有目共睹的，名声在外不得不承认经济实力。 与永川毗邻的区县江津区目前也是发展快速，在国际金融形势不乐观的前提下依据保持稳定增长。 江津区目前有几大基础设施在建设，江津到习水高速，江津到綦江三环高速，江津轻轨（双福-滨江新城段），珞璜港建设、渝黔高铁（快速铁路）珞璜段、珞璜南站等。 众多的基础设施建设为江津区在经济发展中奠定了良好的基础。 目前江津区双福新区与珞璜园区是江津发展的双引擎，据悉江津也在规划通用机场，不过规划在李市镇，在目前经济形势下滑的大环境下，通用机场的选址应该更加合理科学。 机场应该布置在经济发达发展快速地区，江津的双福与珞璜是最好的选址，原因如下： 1、机场的修建将为园区本地的企业提供极大的便利，距离短、使用方便、对安全应急使用， 消防紧急事件等重要突发事件起到很好的实际作用。 2、目前双福与珞璜之间的优势比较，双福目前在修建轻轨，珞璜在修建渝黔高铁，并设置 有珞璜南站，巴南鱼洞轻轨3号线已经规划到珞璜南站相接，重庆铁路东环线也从珞璜南站开启，珞璜港码头目前正在加紧建设，从交通条件来说，双福稍逊于珞璜，但是目前双福城市建设较珞璜成熟。 3、目前珞璜有高铁南站、铁路东环线、保税港区（申报中）、珞璜港码头、远期规划有小 南海长江大桥和铜罐驿长江大桥，规划轻轨，有重庆外环高速穿插其中，珞璜距离重庆主城巴南区5分钟车程，隔江与九龙坡、大渡口区相望。从地理位置，交通条件来说都是十分完美的，目前珞璜聚集了綦江，贵州遵义，江津东部地区的流动人口汇聚于此，也是这些地方进去重庆主城的必经要到，江津几江汇聚不了人气的原因在于地理位置，在几江与滨江新城纪实投入巨资也难以快速起到经济效益，况且目前国际国内经济形势风云变幻，如何使用有限的资金去投入最有效的投资，是一个值得考虑的问题。 4、如果江津通用机场选址在珞璜，将形成真诚的水路码头、铁路高铁、外环高速、机场的 重要的交通枢纽中心，再加上保税港区的设立，可以说珞璜多少有了渝北保税区的影子，而且珞璜比渝北保税区交通功能更为集中，使用效率更高。 5、目前经济形势不乐观大家都知道，广撒网的经济布局已经不合适宜，建议发展其一点， 重点发展，双福与珞璜是江津区经济的重要引擎，推动江津区这艘航母向前航行。 6、都说珞璜山高，其实就是珞璜的中梁山山脉，珞璜的玉观、马宗、和平社区都是一马平 川，目前形成的是山脉左侧为几江城、支坪、西彭、铜罐驿、珞璜港，铜罐驿大桥，右侧是保税港区、重庆铁路东环线、渝黔高铁南站、小南海长江大桥。通用机场如果建设在中梁山山脉上正好填补这个地理缺陷，使得地理位置土地得到更加有效的利用。可以说是锦上添花。 重庆南部城市地区一直以来都无法与重庆北部城市比拟，因为重庆北部地区有重庆唯一的机场，有保税港区，就拿重庆南部的主城南岸区来说，地理交通条件也没有珞璜有优势，而巴南也苦于交通条件的限制，主要是巴南和南岸没有机场、没有高铁。当然南部地区城市建设更多的是合作，南部城市与渝北、北碚地区相比还有一定差距。
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可
证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。