我国房地产业发展的现状、问题及对策
作者：郑如意
学校：天津城市建设管理职业技术学院
专业：工程造价
指导教师：杨富玉
2012 年 5 月
目录
内容摘要 (1)
一、我国当前房地产市场发展现状 (2)
1. 投资继续保持较快发展 (2)
2. 土地开发面积增速持续大幅增长 (3)
3. 国内贷款成为房地产投资强有力的支撑 (3)
二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题 (4)
1. 供求结构矛盾明显 (4)
2. 局部地区商品房价格上涨过快 (5)
3. 弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力 (7)
4. 确定政府公共管理绩效的考核标准 (7)
5. 引导房地产的理论管理 (8)
参考文献 (9)
内容摘要
近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。本文重点研究我国房地产业的现状，并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。
从各地区的房地产投资增长情况看，2006年，全国31个省（区，市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在30%以上。其中，内蒙古增速最为强劲，累计房地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。
在社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。
关键词：房地产现状问题对策分析报告
我国房地产业发展的现状、问题及对策
一、我国当前房地产市场发展现状
中国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。
1.投资继续保持较快发展
2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%增幅比去年同期高出0.9个百分点，今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2006年，东，中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元，3524.21亿元和3474.76亿元，同比增长17.4%，30.8%和30.3%。中部地区投资增长最快，增幅分别高于东部地区13.6个百分点。东，中，西部房地产开发投资比重分别为64%，17.8%和18.2%。今年一季度，东，中，西部地区同比增长24.3%，36.3%和29.3%。中部地区投资增速依然高于东部西部地区。
从各地区的房地产投资增长情况看，2006年，全国31个省（区，市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在30%以上。其中，内蒙古增速最为强劲，累计房地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。
由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。
2.土地开发面积增速持续大幅增长
我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后，2006年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。2006年，全国房地产开发企业完成土地开发面积26606万平方米，同比增长17.3%，比去年同期上升40.3个百分点。今年1-4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%。[4]这一增长速度再现了2003年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。2006年，本年土地购置面积36791万平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2个百分点。
3.国内贷款成为房地产投资强有力的支撑
2006年，全国房地产开发企业累计到位资金22764.27亿元，同比增长29.8%。今年一季度房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的两倍。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%，自2005年以来，两者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。
与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升。今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，国内贷款猛增44.9%，远远超过去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资，与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足，房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。同时，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。2007年，资金来源中外资增速仅次于国内贷款，利用外资总额102.63亿元。
二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题
在房地产业快速发展中，我们也应情形的看到其中存在这影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在：1.供求结构矛盾明显
高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。据有关部门去年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000元/平方米以下的仅占3.7%，
3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求比例达到1：8。北京，上海等达城市出现高档商品房面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。
2.局部地区商品房价格上涨过快
近几年，我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上，个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。资料显示：1999年-2005年，我国商
品房销售价格逐年上升，2005年增幅为19.46%，2007年，住宅物业上涨0.4%，土地交易价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高3.7个百分点，其中，居民用地，工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%，5.7%和20.9%。除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。
总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨三、确保我国房地产业持续健康发展的对策
在社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。
3.弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力
正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因,长期以来,政府为推动经济增长,不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。为此,政府要转变职能,改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维,切实履行现代服务政府的公共管理职能,科学确定经济与社会发展的目标和方向,积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展,规范传统产业稳定发展,积极推进创新型产业的加速发展,以为当前过热的房地产业降温,规避房地产经济泡沫,防范各种金融和社会风险。
4.确定政府公共管理绩效的考核标准
众所周知,房地产虽然在我国如火如荼,但并非象某些开发商所说的那样,完全是来自市场需求因素,而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中,最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是‘你发财、我发展,成本社会掏’的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长,通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此,必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准,减少经济指标,包括ＧＤＰ增长、财政收入增幅等,增加社会性指标,如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等,以避免地方政府为单纯追求ＧＤＰ增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等,以减缓政府政策对房地产业的推动力。
5.引导房地产的理论管理
当前,我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况,其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先,政府应实施引导性政策,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念,避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念,以降低社会公众的主观需求。据统计,我国城乡居民的住房私有化度近80%,远比欧美发达国家的50%左右、香港的40%左右要高出许多,为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢,就因为他们有较为成熟和理性的消费需求。其次,政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策,帮助社会公众提高有购买力的住房需求,通过扩大有购买力的需求,使房地产业步入良性发展的轨道。
参考文献
1.林毅夫.我国房地产现状房价、泡沫新解[Ｎ].中国青年报,2004—12—30
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3.国家统计局.2006中国统计年鉴[Ｚ].2006
4.吴元其、周业柱.公共决策体制与政策分析[Ｍ].北京:国家行政学院出版社,2003
5.金融时报，2011-6-1
房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策 房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用 对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
一、房地产业增长面临的新背景 迈向了21世纪的人类社会，经济发展出现了一个明显的趋势，即以高科技信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场空前革命，人类已经进入了新经济时代。房地产业的增长也受到新经济的强烈冲击。 1.新经济必然伴随着新规则。这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。随着房地产市场的日浙成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的发展起到更为显著的作用。 2.新经济以知识经济为显著特征。知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化发展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。经济发展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的发展空间。以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。借助于通讯科技的迅猛发展而掀起的网络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。由于知识资源的非稀缺性，即非排他或重复使用，从而具有使用越多其价值创造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续发展。 二、房地产业增长面临的新动因 房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。受传统体制和发展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特殊的密切联系。建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今发展历程中的主导环节。这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。目前，房地产服务需求不仅包括对作为最终消费品的所谓消费者服务的需求，还包括对作为众多社会生产环节的中间投入品的所谓生产者服务的需求。一旦真正步入市场需求导向的轨道，房地产业的生命力就必然从满足日渐饱和的物质商品需求转向满足不断产生的服务需求。也就是说，房地产业的运行核心必然从物质生产环节转向服务生产环节。这种产业核心的转移，具体将依托于以下动力因素： 1.消费者服务的增长。首先是在收入提高、知识占有更充分以及以信息技术为主的高科技支持下，房地产消费者的服务需求将在规模和种类上快速增长，消费者服务部门将有相应的供给规模和业态种类的增加，如维修、装饰、家政等私人服务和现代社区服务行业的进一步成长，从而在房地产业领域内形成更长的产业链进而交织出更广泛的产业网络。关于房地产业的消费者服务增长情况，在此有必要作一些经验性的分析： （1）随着观念更新，人们对于传统服务业，主要是各种私人服务业的地位低下、收入微薄的看法已得到极大改观。许多传统消费者服务行业如房地产业也正融入现代知识与技术，其自身得到发展。 （2）对于现阶段我国的发展状况而言，消费者服务具有较高的收入需求弹性，消费者收入水平的提高，无疑为这类服务行业提供了更大的增长空间； （3）妇女就业的增加以及个体、私营经济的迅速发展，也从供求两方面为消费者服务增长创造了有利条件； （4）网络通讯技术的社会化应用，为形成由各类商品与服务的生产、分配、交换、消费构成的经济网络系统提供了支持，促使消费者服务在更广泛有效的分工协作基础上形成更多的新兴业态和稳定的发展基础。如近年来综合布线的普遍引入，对物业管理、社区服务发展起到了极大的促进作用。2.生产者服务的增长。作为中间投入品的生产者服务，如房地产开发、管理、销售、租赁、抵押、信托等日渐繁荣，生产者服务的迅速增长也成为房地产业增长的新动因。根据现有按经济活动类型统计的数据整理后发现，住宅建设和一系列属于生产者服务行业的增长是推动我国房地产业整体增长的主要因素。 （1）住宅建设作为房地产经济运行中提供物质产品的主要生产环节，尽管仍保持较高增长率，短期内仍体现出相当的成长性，但一定程度上讲，政府对于形成目前住宅商品供销两旺局面起了很大作用，而如果长期以较高的住宅建设投资规模来保持房地产业的增长点，势必无助于改变整个产业偏重并依赖整个物质生产环节的格局； （2）技术进步导致物质生产领域劳动生产率提高从而就业相对缩减，这是现代社会经济的一大显著背景； （3）随着居民收入水平的提高，房地产业的发展不可忽视。物质产品的需求逐步饱和及服务需求不断衍生的趋势，而现在距离2010年我国人均住房面积目标的实现不过是几年的时间，因此，近期以住宅建设为产业的新增长点，在满足消费者直接需求的同时，还应重视物质产品生产为各类房地产服务的发展提供载体的功能，即住宅业应同时作为一种生产者服务行业而得到新的发展。 3.网络经济为房地产业注入了新的理念与活力。在高科技广泛应用的新经济时代，网络与房地产业结合是一种发展趋势，成为房地产业的“推动剂”。由于房地产商品属于区域性 商品，不同区域的房地产商品信息量流通较少，对开发商和购房者都造成了一定的困难。网络的参与就打破了区域性的限制，缩短了各种信息流通的时间，大大降低了资源、物源、信息源的传递和处理的成本。网络对房地产这个传统
暑假社会实践调研报告题目：关于中国房地产业现状及问题的调查报告 姓名：黄艺龙 学号：03090532 班级：电子信息系五班 完成日期： 2010年7月 指导教师：张旭 吉林大学珠海学院思想政治理论课教学部制
关于中国房地产业现状及问题的调查报告 调查时间:2010年7月 调查对象:中国房地产业 调查的方法：观察分析法,资料分析法 资料来源:互联网权威网站,报纸 调查人：黄艺龙 房地产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物形态的长期稳定性，使它成为社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发达程度的重要标志。因此居民住房问题不仅是个经济问题、社会问题，而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下，让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活。本文通过对我国房地产业现状及问题的调查研究，指出了房地产发展中的一些问题，并提出了一些改革的建议。 一、我国房地产业的现状 应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降，2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。 2.成交量萎缩，空置率上升
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
前言 乐山市有非常丰富的自然资源和文化资源，举世闻名的乐山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江汇合处。改革开放以来乐山在各方面取得了很大的成绩，作为国民经济支柱产业的房地产业也迅速的发展，特别是成乐高速公路的贯通，在缩短了成都与乐山市距离的同时，也为乐山的房地产开发提供了新的历史机遇。2004年，是乐山市房地产最为火爆的一年，全年房地产开发投资71224万元，增长18％；施工面积98．24万平方米，增长2．8%。全年商品房竣工面积20.8万平方米：商品房销售47.58万平方米，销售面积超过竣工面积，表明房地产市场呈供求短缺之势。进入2005年，乐山楼市继续保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产交易持续火爆。据市房地产交易市场统计，今年1-2月，中心城区现房交易1737宗、27万平方米，交易总额达22700万元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%、170%。 但同时必须冷静的看到，除了大佛可看外，乐山市缺乏留得住人的理想消费场所，虽然一年要接待数百万的游客，但能在乐山市玩上一天的游客不到3成。在中国范围内，乐山城市的知名度非常低，不少外省人认为乐山是一个县城。这与乐山市的城市定位和发展目标极不相称。究竟原因何在?通过笔者的调查，原因有很多，其中从重要的房地产业角度来看，乐山房地产业的市场化程度还不高，
市场还不规范；乐山房地产企业规模小，短视现象严重；乐山现代化的房地产业体系还没有建立；乐山市市区的旅游休闲地产还未形成功能完善、布局合理的结构，尤其是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产产品及服务层次尚不能与资源魅力相匹配等等。 经过分析，笔者认为，唯有确立科学的、因地制宜的房地产发展战略，以市场需求为导向，利用比较优势，创建有乐山特色的房地产产品，形成自己的优势；建立现代化的房地产业体系，并创造有利于乐山市房地产业发展的环境。才是乐山房地产业的出路。本文拟从管理学的角度出发，运用产业发展理论的一些观点，采用大量乐山实际的案例，对乐山市房地产业的发展问题，作一些初步的探讨，并提出相应对策。
3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国
20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；
我国房地产业发展研究论文 摘要：近几年，房地产业较高的利润回报率吸引了众多资本，我国很多的民营企业和国有企业，都把目光投向了投资房地产。而高技术产业的发展由于具有不确定性，对各类资本不具有更大的吸引力。只有技术创新获得超额利润，才有利于调整我国的产业结构和建设创新型国家。所以房地产业的过度超前投资对建设创新型国家具有颠覆性作用。文章试从官产学的角度论证我国现阶段房地产业的发展。 关键词：三重螺旋（TH）；房地产业；大学 一、TH相关理论 自20世纪80年代末以来，官产学合作所形成的创新发展模式在国际上一直备受科技政策部门与学术界的青睐。为确切、有效地整合国家或区域的科技资源，官、产、学的伙伴关系提升成为关键因素。所谓伙伴关系（Partnerships）指的是，大学、产业、政府之间透过组织结构性的安排，制度性的设计等机制，以加强三者资源的分享与信息的沟通，达到科技资源的协同运用与效能整合，其理想的境界即：大学、产业、政府建立起策略性互动机制。 官产学“三重螺旋”（TH，TripleHelix）首先见于Etzkowitz&Leydesdorff （1995）。在这篇具有奠基意义的文献中，Etzkowitz&Leydesdorff认为大学和产业的触角己开始伸向了先前属于对方的领域。胡恩华和郭秀丽（2002）在其针对“产学研”问题对策研究中均挑明了“官产学研合作”之说，对官产学（研）合作中的产业界、学术界和政府各自职能进行了相应界定，并指出应逐步形成以国内外市场需求为导向，企业为主体，政府、高校和科研机构为纽带的新型合作机制。在这种合作机制中，要充分发挥政府的政策指导作用，发挥企业主力军作用，发挥高校和科研机构的科研先导作用，真正建立起以企业为“龙头”，高校和科研机构为“躯干”，政府为“尾翼”的系统结构，实现“科学技术面向经济建设主战场”的战略转变。在这种合作机制中，政府的职能是制定合作发展的战略规划、重大政策，协调重大合作项目等；高校和科研机构的职能是着眼高技术的基础研发工 作，提供先进技术和研究成果；企业的职能是着重应用技术的研究开发和工
浅析我国房地产市场的发展现状及存在的问题 摘要：从产业关联的角度看，房地产业带动其他产业 部门发展的效应非常突出。因此，发展房地产业，对于经济 的发展有整体的推动作用。但是当前时期，我国在发展房地 产产业时，存在非常多的问题，制约着该行业的健康发展， 对经济的健康运行甚至带来了一定的负面影响。 关键词：房地产市场；发展现状；问题 引言 近些年来，我国经济发展非常迅猛，其中房地产业的崛 起贡献了非常大的 GDP 份额，也极大的带动了其他产业部门的发展。作为支柱产业，房地产业关系到宏观经济走势，同 时也与人们的生活福祉密切相关，也影响到金融市场的稳定。就我国现状而言，房地产市场还存在非常多的问题，这些问 题使得行业发展出现了一些非常混乱的局面，亟需解决。 一、我国房地产市场的发展现状 房地产业对于人们生活的改善和经济的增长，发挥着非 常关键的作用。现阶段，我国的房地产业正朝着规模化和规 范化的方向转型，并且人们的消费结构在发生转变，对房地 产商品的需求不断增加，这也为房地产行业的发展带来很多
机遇，但是也同样面临很多挑战，就其发展现状来看，主要 呈现出以下几个方面的特征： （一）促进经济增长 在国民经济体系中，房地产业属于基础性和先导性产 业，对于经济发展的作用非常大。自房地产业市场化改革以来，其对经济的贡献越来越大。而且房地产业具有较高的产 业关联度，对其他产业的前向和后向的带动效应都非常广泛，极大的促进了其他产业部门的发展。 （二）提升了国民的生活质量 社会和谐是国家发展的重要目标之一，也是构建和谐社 会的重点，作为重要的民生问题，只有解决好住房问题，才 能不断提升居民的生活质量，改善其居住条件 [1] 。因此，需要加快住宅建设，以解决好人们的住房问题。要实现这一目 的，需要大力推动房地产业的发展，才能满足人们对于住房 的需求。现阶段，我国房地产业整体水平快速提升，功能布 局更加合理，技术水平不断改进，人们的居住环境得到了极 大的改善。，生活 ?|量因此得以提高。 （三）房地产业的投资规模不断增大 对房地产市场进行开发，是连接土地与销售的唯一途径。只有开发出房地产商品，才能进行销售，而这些需要大量的 资金投入。因此，可以认为房地产业属于资本密集型行业， 只有足够的投资，才能促进行业发展。根据有关统计数
国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点
表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.doczj.com/doc/b515581281.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28
随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在
目前我国房地产业的现状存在问题及未来前景 房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。本文围绕着我国房地产行业的发展与现状、市场形势分析及未来发展趋势进行了初步探讨与评述。 一、综述 （一）由卖方市场进入买方市场 近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。 （二）由杠杆投资阶段进入实力投资阶段 以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。 二、房地产行业的市场形势分析 住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。 房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量。 三、未来发展趋势 （一）投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起