地产类私募基金名单
投资公司：智基创投、德同资本、红杉资本、普凯、量宇、盛世神州、高和投资。
地产公司：万科、金地（稳盛投资）、中海、复地、世茂、华润、远洋、万通、保利、绿城、海尔。
鼎晖房地产基金
普凯投资
高和投资等独立房地产私募投资基金；
高和掌门人苏鑫曾任SOHO中国的运营负责人，对商业地产项目的操作经验丰富
河山资本
河山资本董事长兼总裁曹少山表示，河山资本主要关注二三线城市的住宅开发项目和综合体项目，总建筑面积不超过30万平方米，项目周期不超过4年的项目
盛世神州房地产投资基金专注商品住宅市场
高和掌门人苏鑫曾任SOHO中国的运营负责人，对商业地产项目的操作经验丰富。苏鑫将高和比作“中国的铁狮门”，铁狮门是美国的一只商业地产基金。另一只房地产私募基金河山资本董事长兼总裁曹少山表示，河山资本主要关注二三线城市的住宅开发项目和综合体项目，总建筑面积不超过30万平方米，项目周期不超过4年的项目
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
房地产私募股权基金及投资案例 一、目前国内房地产私募股权基金的组织形式 目前我国的房地产私募股权基金主要有公司型、契约型（以信托为介质依托）、有限合伙型这三种组织形式。 1、公司型 公司是指依法成立的、以盈利为目的的企业法人。根据《公司法》的规定，公司一般分为有限责任公司和股份有限公司。公司型的私募股权基金是借用公司的外壳来组织和运作基金的。公司型的房地产私募股权基金本身就是一种公司组织，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。公司型的私募股权基金有自我管理和委托管理两种做法。目前占多数的做法是委托管理，即：通过董事会的决策来外聘专业化的基金管理公司具体运营和管理私募股权基金，在基金与基金管理公司订立的委托管理协议中明确和约定管理费用、报酬等重要事项。 目前适用于我国公司型私募房基的法律法规包括《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》等。 2、以信托为介质依托的契约型 以信托为介质依托的契约型是指以契约为基础和载体的集合资金形式，基金本身并不具有法人或非法人的实体组织形式，而是相关当事人之间的一种契约安排，依照《信托法》的规定订立书面信托合同并交付信托财产即可设立。在信托为介质依托的契约型私募房基中，委托人和受托人分别是基金投资者、基金管理人，双方是一种信托关系，受托人（基金管理人）根据契约的规定接受委托，以自己的名义管理和处分信托财产，其运营信托财产的目的是让委托人获得收益。为避免信托财产与受托人自己财产的混同，信托财产一般由独立的第三方（一般是银行）进行保管，独立的第三方可以监督受托人的行为。 目前适用于我国契约型私募房基的法律法规包括《信托法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等。 3、有限合伙型
2020年房地产私募股权基金行业分析报告 2020年10月
目录 一、房地产私募股权基金具备四大优势 (3) 1、收益率相对较高 (3) 2、风险相对较低 (4) 3、投资门槛相对较低 (5) 4、房地产与股、债相关性较低 (5) 二、当前房地产私募股权基金面临难得发展机遇 (5) 三、房地产私募股权基金符合国际潮流 (7) 四、房地产私募股权基金的三大发展趋势 (9) 1、从债到股 (9) 2、从固定收益到浮动收益 (10) 3、有限合伙制是房地产私募股权基金主流发展方向 (10) 五、不应忽视相关风险 (10) 1、监管风险 (11) 2、市场风险 (11) 3、项目经营风险 (11)
与其他同类投资产品相比，房地产私募股权基金优势较为突出，且符合国际发展潮流。在当前我国房地产行业去杠杆政策并未出现明显放松迹象的背景下，发展房地产私募股权基金，不但可以拓宽房地产开发商的融资渠道，也可以为我国体量巨大的民间资本和财富开辟更为广阔的投资空间，使得投资者能够有更好的机会参与分享房地产项目收益。总体而言，房地产私募股权基金当前正面临难得的发展机遇，但其中潜藏的监管风险、市场风险、项目经营风险等因素也不容忽视。 一、房地产私募股权基金具备四大优势 房地产私募股权投资基金是指通过非公开发行方式，面向少数合格投资者而设立的，以房地产为主要投资对象的投资基金，包括从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置。房地产私募股权投资基金投资于房地产项目后,通过房地产项目销售或者项目公司股权增值来实现收益。与其他同类投资产品相比，房地产私募股权基金具有四大明显优势： 1、收益率相对较高 房地产私募股权基金投资分享的是开发商的开发利润，即使房价增速放缓，但房地产行业的投资机会也会长期存在。2019年年报数据显示，在申万28个行业中，房地产行业的净资本回报率（ROE）较高,排在行业第5位，ROE高达13.5%。房地产行业有较高的利润
关于房地产私募基金的计划书德信资本2011 一、房地产私募基金的兴起与发展 近年来，房地产私募投资基金逐渐发展起来，据不完全统计，目前全国范围内已经成立的房地产基金数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了原本就成立的专门基金管理公司外，不少房企也纷纷试水地产金融。 2010年，深圳德信资本率先以夹层融资的方式成立私募投资基金。同年9月，德信第一支以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的基金——德信汉中一号成功募集并投资于陕西汉中项目。2011年3月，德信第二支房地产私募基金“德信·名雅房地产投资基金”成功募集并投资于广东河源项目。紧接着5月份，由德信主导的第一支债权式基金成功在山东聊城募集，并投资于聊建金柱集团的房地产项目。 从我们对房地产金融发展趋势判断：房地产私募基金将逐渐发展为房地产企业融资的重要形式。而且，从整个社会的投融资体系来讲，以房地产私募基金为代表的直接融资将成为一种趋势，其比例将逐步提高。 房地产私募基金的出现，不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。融资难是房地产企业普遍存在的现象，近年来一直受到政策打压。一般也只有较知名的房企、较大的项目才能得到银行的支持，一般的房企往往只能曲线融资甚至融资无门，这是房地产私募基金出现并发展的需求因素。从资金供给方来看，国家货币超发，民间资本充裕，但能获得稳定又有较高收益的投资途径很少，房地产私募基金的出现满足了部分企业、个人的投资需求。 同时，随着国家调控的深入，房产价格上升空间有限，直接购房炒房的收益也不具有确定性。而，私募基金将更好的引导热钱投资，而不是炒房炒货。 二、房地产私募基金的法律基础 房地产私募基金属于产业投资基金。国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。发改委在2009年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011年可能出台。部分省市（天津、北京、深圳、上海、吉林等）出台过本省范围的管理办法，可以借鉴。 2003年我国颁行的《证券投资基金法》是专门针对证券投资基金的法律，发改委在2005年发布过《创业投资企业管理办法》主要是针对向中小科技企业风险投资的规定，这些法规与房地产私募基金关系不大。 房地产私募基金是依据《公司法》与《合伙企业法》来设立的。2006年修改的《合伙企业法》，首次提出了“有限合伙”的组织形式。这一形式也是德信房地产私募基金所采用的形式。正是由于有这些法律，使私募基金的设立、发行、募集有了法律上的基础。私募基金通过一系列的制度安排使其筹资、投资行为区别于非法集资和发放贷款。 首先，对于如何界定非法吸收公众存款和变相吸收公众存款的行为，国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定:“非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动;变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”
私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式： 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限 合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而
投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ?普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ?有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ?普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ?有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ?杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了
我国房地产私募基金出现的必然性 1. 房地产私募基金特征 房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会；它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。 房地产私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配置，十分有利于那些拥有好项目的优秀中小房地产企业发展壮大。 由于房地产私募基金投资人相对少，投资人可以与基金管理者直接交流，便于及时了解基金运营状况，基金投资运营过程具有很高的透明度。投资人对投资项目有更多选择权，有机会对基金的重大决策发表自己的意见。基金投资人不直接参与基金的商业运营，而是委托基金管理人管理基金的日常事务和委托基金托管人对资金使用进行监管。基金由专家队伍运营，能最大限度的保障资金安全，实现房地产行业投资者较高投资回报率。 2. 我国房地产私募基金 为了脱离融资困境，房地产私募基金的融资模式已被我国越来越多的开发商和投资者所采用。房地产私募基金的出现不仅能够解决房地产资本市场融资难的问题，还能满足人们对房地产行业高收益的投资需求。 2007年6月1日起施行的《中华人民国合伙企业法》，为中国本土有限合伙型基金的成立和运作提供了法律依据。2008年12月《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》的(十九)是：加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务,包括“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。” 我国的房地产私募基金市场虽然刚开始起步，但随着我国资本市场的完善，未来房地产私募基金的发展不可限量。清华房地产总裁商会近年来在该领域进行了不断的探索和实践，相继有商会成员成立华房联合、华房天津、华房和华房天津多支房地产私募股权基金。国房地产私募股权基金呈现出一派繁荣的景象。在国家层面上，央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金，纷纷出台了规政策。房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。 正在运作的已近10只房地产私募基金时代来了？ 作者：来源：中国证券报2010-09-15 11:08:58 “一直以来，房地产市场的供给持续偏紧，而需求却十分旺盛；有扩战略的房地产商很缺钱，但社会上的炒房资金依旧泛滥。如果能将大部分炒房资金从楼市引导至开发领域，那么，房地产市场有望化解供需严重失衡的痼疾。”一位房地产业资深人士表示。
关于房企发起设立房地产私募基金的研究 方珍慧1 广宇集团股份有限公司，浙江杭州 310006 摘要：房地产私募基金作为一种新型的金融产品，被越来越多的房地产开发企业所关注。近年来，国内知名房企如金地集团、保利地产、复地集团、荣盛发展、嘉凯城等竞相发起设立房地产私募基金。文章从房地产私募基金的发展现状、现实优势、运作难点及对策四个方面入手，对房地产开发企业发起设立房地产私募基金的进行了较为全面的阐述。 关键词：房地产；私募基金；有限合伙 一、房地产私募基金的发展现状 房地产开发属于资金密集型经济活动，对资金的依赖度很高。当前，证券市场对房地产行业融资尚未放开，商业银行对房地产项目的开发贷款审批严格，仅靠自有资金和预售房款的运作模式很难适应房地产开发企业发展的需求。随着国内房地产行业调控的加剧，房地产私募基金作为一种新型的金融产品，被越来越多的房地产开发企业所关注。近年来，国内知名房企如金地集团、保利地产、复地集团、荣盛发展、嘉凯城等竞相发起设立房地产私募基金。以私募基金驱动房地产开发主业成为诸多房企的转型升级模式。 房地产私募基金主要是通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立的专注于房地产领域的基金，投资标的主要为房地产开发项目以及部分持有型商业物业。房地产私募基金通过系统地对目标项目实施投资运作及开发管理，寻求投资资本的收益和增值。相比债权投资为主的房地产信托，房地产私募基金更多偏向于风险、收益双高的股权类投资。 房地产私募基金的发展受法律政策和宏观调控的影响显著。2007年，国内《合伙企业法》的修订为发展有限合伙制私募基金奠定了法律基础。此后，各地关于股权投资企业的地方性政策的出台，为私募基金在房地产领域的发展提供了可能。2010年初开始的一轮货币紧缩政策以及房地产行业的严厉调控政策则进一步激发了私募基金在房地产领域的发展。住房与城乡建设部政策研究中心课题组于2011年12月发布的《人民币房地产私募基金发展报告》中指出目前人民币房地产私募基金在我国仍属于新型金融业态，处于发展的雏形阶段。总体规模相对较小，但增长速度较快。2011年12月30日，北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)备案成功，成为首只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。该基金的初始发起人为国内知名房企复地和阳光壹佰在内的五家公司。 目前，由本土房地产开发企业主导的房地产私募基金仍处于起步阶段，已设立的房地产私募基金大都采用有限合伙企业的形式。有限合伙型房地产私募基金的合伙人包括普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP）。普通合伙人为基金管理人，即执行事务合伙人，通常由房地产开发企业出资设立的 1作者简介：方珍慧（1981-），女，浙江杭州人，现就职于广宇集团股份有限公司，管理学硕士，经济师。
房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与 规避 私募股权基金(Private Equity Fund)，简称私募基金( 机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金， 须经 过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式， 为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企 业或项 目。由于房地产企业融资的多样化， 房地产企业参与私募方式融资也日益 频繁起来， 有 些房地产企业不仅利用私募方式进行融资， 还主动发起设立房地产 私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企 业参与私 募基金的情况进行简单介绍， 并提出房地产企业参与私募基金的法律风 险。 房地产企业参与私募基金设立业务简介 房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种： 一是主动做为发起人以普通 合伙人(GP 的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的 开发，这些 企业多见于大型房企， 目前大型房地产企业都参与了其中， 金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份 在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。 目前市场上大部分地产 私募基 金， 都是房地产公司设立并投资于自身的项目。 以智盈投资 2010年募集的 第一只人民 币房地产私募基金 “复地景业基金” 为例，该基金采取的是有限合伙 制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为 800万元人民币。 2012年11月， 万通地 产引入股权融资的项目为北京万通中心 D 座项目。公司拟与华润深国投信 托有限公司共同 发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业 ( 有 限合伙)的基金，规模为 3.726亿元。其中，万通地产出资 1860万元，作为有限合 伙人加入基金；华润信托发行信 托计划募集资金 3.5 亿元，作为有限合伙人加入 基金。根据公告，万通地产全资子公司和 华润深国投信托全资子公司持股比例各 为50%。 从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基 金的法律风 险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有 限合伙形式，下面法 律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的。 、私募股权投资基金设立形式的法律风险 目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种， 其中，实 际操作的私募基金来看，是以有限合伙制为主，在此，比较一下两种形 式的法律风险及优 劣：在 2007年 6月1日新《合伙企业法》实施前，即有限合伙形 式出现之前，国内大多 数的私募股权投资基金采用的都是有限责任公司的形式。 公司制私募股权投资基金的优点主要在于： 其设立简单便捷， 且治理结构较为明 确。 但是公司制的缺点也是比较明显的，主要有以下几点： 1、对私募经理人的 激励不足。由于公司制的分配方式一般是以股权的多少来决定最终的盈利分配。 p 日是指向少数的 简单来说， 就是无 私募股权基金作 包括万科、
房地产私募基金发行 助推房地产项目融资- 一、房地产私募基金的正待爆发的行业背景 自2010年以来国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策 限购、限价、限贷及其它调控政策 至2011年中调控已开始显现效应。京沪穗等一线城市的房地产项目(尤以住宅项目为主)普遍遭遇量价齐降 二、三线城市的房地产低价抛售现象也逐渐增多。业界普遍认为 随着这些调控政策的持续 加之房地产开发信贷政策的结构性收紧 绝大部分房企的现金流甚至其生存将面临极大考验。为“自救”和“过冬” 自2011年初起 越来越多的房企探索改变原有的融资模式 以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本;此外 一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望 转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此 构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。 二、房地产私募基金的特点 从基本的组织结构来看 房地产私募基金和传统的Pre-IPO类的私募股权基金类似 均以架构上最为灵活、成本上最为经济的有限合伙制为主。但是,除星浩资本等极少数具有相当品牌效应和规模的基金外 市场上现存的大部分房地产私募基金仍存留不少“信托”特色 从而构成目前境内房地产私募基金的独有特点。简单归纳 主要特点有 1.多固定收益 少浮动收益 与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同 房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。相反的 房地产私募基金的发起人(主要是融资方)会通过基金架构和交易结构的设计 或多或少地给予投资人固定收益的承诺。事实上 出于现阶段房地产行业波动明显的特征 一般的房地产私募基金如不采用固定收益模式就很难排除投资人的风险顾虑 进而对基金募集造成很大障碍。反之 对房企而言 如房地产行业反弹后持续走好 固定收益的基金模式将确保其取得项目开发的大部分利润。 2.多优先、劣后结构 少同股同权结构 作为给予投资人固定收益承诺的一种方式 房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。简单而言 房地产私募基金的投资人一般均为“优先级合伙人” 在优先级合伙人出资总额的基础上 房企本身或基金管理公司或其关联企业将“配比”20%-30%的资金作为“劣后级合伙人”;在优先级合伙人全部收回其投资本金和按固定收益计算的投资回报前 劣后级合伙人将不得取回其出资 也不得分配任何收益。上述表述原则上都会在房地产私募基金的《合伙协议》中有所体现 相当于有融资需要的房企在基金架构内给投资人做了一定程度的担保。值得关注的是 部分房地产私募基金已逐步开始向社会募集劣后级合伙人。如这种模式得以推广 则不仅房企的资金和担保压力将大大降低 房地产私募基金的受众面也将得以扩大 从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。 3.多夹层投资 少股权投资 房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权+债务”的“夹层投资”的方式 即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后 再以股东身份向项目公司做股东借款。由此导致的退出方式是 债权部分 还本付息;股权部分 由开发商回购。原则上 双方会签订一个固定的回购协议 比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。
2014年房地产私募基金行业分析报告 2014年11月
目录 一、房地产私募基金概述 (4) 1、私募地产基金的概念 (4) 2、主要类别 (6) 3、相对优势 (8) （1）所有权和控制力 (9) （2）价值创造+利益重组 (9) （3）贷款优惠 (9) 二、国际主流基金模式 (10) 1、美国基金模式代表：黑石房地产基金 (11) 2、新加坡模式：凯德置地地产基金 (14) 三、本土地产基金发展历程 (17) 1、起源 (18) 2、运作模式：“中国式”融投管退 (21) （1）融资阶段 (21) （2）投资阶段 (21) （3）投后管理 (22) （4）退出回报 (22) 3、现状 (23) （1）规模：从野蛮生长归于理性 (23) （2）产品：独立化、多元化、高杠杆化 (26) 四、上市房企合纵连横 (29) 1、效率与杠杆 (29) 2、上市房企基金案例 (31) （1）开发商附属基金：金地稳盛投资 (31) （2）上市房企母基金：歌斐资产 (34) 五、人民币房地产基金展望 (37)
1、投资、退出渠道趋于多元化 (37) 2、股权、夹层投资将成主流 (39) 3、大资管时代下战略合作契机 (40) 4、险资介入将主导LP机构化 (42) 5、管理重心向团队品牌变迁 (43) 6、监管制度趋于完善 (44) 7、行业整合大潮下地产并购基金前景广阔 (46) 8、行业洗牌重构加速利率合理化 (48)
房地产基金是近年来研究重点。出发点一方面在于国内房地产基金在短短4年内从100亿的规模蹿升至4000亿以上，量级已难以让人忽视；另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化，所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。我们一直认为房地产私募基金才是金融与地产结合最大领域，也是市场已不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。 坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。但是积极的因素在于，在近短短四年中，我国地产基金已经开始自我反省、学习和变革，发展的模式也开始百花齐放，在这样的基础上，我们认为，在中期内，我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。 一、房地产私募基金概述 1、私募地产基金的概念 私募房地产投资基金是房地产投资基金的一个种类，与公募房地产投资基金的苛刻准入条件、高透明度、严监管、高运营费用不同，私募房地产投资基金主要是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金，其与公募房地产投资基金的最大不同在于不得通过媒体披露信息发售基金单
房地产私募投资基金计划书 关于设立房地产私募投资基金的简易计划书 一、房地产私募基金的兴起与发展 近年来，房地产私募投资基金逐渐发展起来，据不完全统计，目前全国范围内已经成立的房地产PE数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了原本就成立的专门基金管理公司外，不少房企也纷纷试水地产PE。今年3月8日，北京第一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司——盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司宣告成立。11月30日，安徽省第一只房地产私募基金在合肥成立。这或许表明，房地产私募基金将逐渐发展为房地产企业融资的重要形式。而且，从整个社会的投融资体系来讲，以房地产私募基金为代表的直接融资将成为一种趋势，其比例将逐步提高。 房地产私募基金的出现，不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。融资难是房地产企业普遍
存在的现象，近年来一直受到政策打压。在我市，一般也只有较知名的房企、较大的项目才能得到银行的支持，一般的房企往往只能曲线融资甚至融资无门，这是房地产私募基金出现并发展的需求因素。从资金供给方来看，国家货币超发，民间资本充裕，但能获得稳定又有较高收益的投资途径很少，房地产私募基金的出现满足了部分企业、个人的投资需求。而且，随着国家调控的深入，房产价格上升空间有限，直接购房炒房的收益也不具有确定性。 二、房地产私募基金的法律基础 房地产私募投资基金属于产业投资基金，而国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。发改委已在2009年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011年可能出台。部分省市(天津、吉林)出台过本省范围的管理办法，可以借鉴。2003年我国颁行的《证券投资基金法》是专门针对证券投资基金的法律，发改委在2005年发布过《创业投资企业管理办法》主要是针对向中小科技企业风险投资的规定，这些法规与
私募基金 一、概念： 私人股权投资（又称私募股权投资或私募基金，Private Fund），是一个很宽泛的概念，用来指称对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。被动的机构投资者可能会投资私人股权投资基金，然后交由私人股权投资公司管理并投向目标公司。私人股权投资可以分为以下种类：杠杆收购、风险投资、成长资本、天使投资和夹层融资以及其他形式。私人股权投资基金一般会控制所投资公司的管理，而且经常会引进新的管理团队以使公司价值提升。 在中国金融市场中常说的“私募基金”或“地下基金”，往往是指相对于受中国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。其方式基本有两种，一是基于签订委托投资合同的契约型集合投资基金，二是基于共同出资入股成立股份公司的公司型集合投资基金。 二、发展历程： 1.国外 私募股权基金起源于美国。19世纪末20世纪初，有不少富有的私人银行家通过律师、会计师的介绍和安排，将资金投资于风险较大的石油、钢铁、铁路等新兴产业，这类投资完全是由投资者个人决策，没有专门的机构进行组织，这就是私募股权基金的雏形。 现代PE产业先后经历了4个重要时期的发展。1946～1981年的
初PE时期，一些小型的私人资产投资以及小型企业对私募的接触使PE得到起步。1982～1993年的第一次经济萧条和繁荣的循环使PE发展到第二个时期，这一时期的特点是出现了一股大量以垃圾债券为资金杠杆的收购浪潮，并在20世纪80年代末90年代初在几乎崩溃的杠杆收购产业环境下仍疯狂购买著名的美国食品烟草公司雷诺纳贝斯克（RJR Nabisco）中达到高潮。PE在第二次经济循环（1992～2002年）中得到洗涤并经历了其第三个时期的进化。这一时期的初期也就是20世纪90年代初期逐渐浮现出一系列金融和经济现象，比如储蓄和贷款危机，内幕交易丑闻以及房地产业危机。这一时期出现了更多制度化的私募股权投资企业，并在1999～2000年的互联网泡沫时期达到了发展的高潮。2003～2007年成为PE发展的第四个重要时期，全球经济由之前的互联网泡沫逐步走弱，杠杆收购也达到了空前的规模，从而使私募企业的制度化也得到了空前的发展。从2007年美国黑石集团（Blackstone Group）的IPO中我们可以得到充分的印证。 国际私募股权投资基金经过50多年的发展，成为仅次于银行贷款和IPO的重要融资手段。国际私募股权投资基金规模庞大，投资领域广阔，资金来源广泛，参与机构多样。西方国家私募股权投资基金占其GDP份额已达到4%～5%。迄今为止，全球已有数千家私募股权投资公司，黑石、KKR、凯雷、贝恩、阿波罗、德州太平洋、高盛、美林等机构是其中的佼佼者。 2.国内 与美国私募股权投资的发展类似，我国对私募股权投资的探索和
（高级管理人员工商管理硕士） 中融国际信托有限公司房地产私募基金业 务发展研究 THE STUDY OF ZRT’S REAL-ESTATE PRIVATE EQUITY FUND 滕 丹 2010年6月
国内图书分类号：F270.7 学校代码：10213 国际图书分类号：658.115 密级：公开 高级管理人员工商管理硕士学位论文 中融国际信托有限公司房地产 私募基金业务发展研究 硕 士 研究生：滕 丹 导 师：曲世友 教授 申 请 学 位：高级管理人员工商管理硕士 所 在 单 位：中融国际信托有限公司 答 辩 日 期：2010年6月 授予学位单位：哈尔滨工业大学
Classified Index: F270.7 U.D.C.: 658.115 A Dissertation for the Degree of EMBA THE STUDY OF ZRT’S REAL-ESTATE PRIVATE EQUITY FUND Candidate：Teng Dan Supervisor：Prof. Qu Shiyou Academic Degree Applied for：EMBA Ltd Affiliation： Zhongrong Co. Trust International Date of Defense：June, 2010 Degree-Offering-Institution：Harbin Institute of Technology
哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文 摘 要 房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。另一方面，房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。长期以来，房地产企业的主要资金来源就是银行贷款，自有资金只占很小的一部分，房地产金融体系结构单一。由于没有形成风险分担的机制，房地产融资的绝大部分风险都集中在银行身上，巨大的不良资产风险使银行难以为继。 2008年后，国务院、央行相继出台了一系列房地产金融政策，对房地产信贷作了进一步规范，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重，房地产企业的融资渠道越来越狭窄。在当前房地产企业公开发行证券进行融资受条件制约的情况下，本文在对房地产私募基金发展历程、发展特点以及发展趋势的分析基础上，结合中融国际信托有限公司房地产私募基金业务的发展，从融资渠道、操作模式、风险控制机制、收益分配模式以及在新的市场条件下行为的变化等几个方面对其具体行为进行系统的阐述与分析，并对这些具体行为对市场所产生的效应加以归纳总结，在此基础上从新制度经济学的角度出发分析私募基金行为选择的制度根源，并最终得出相应的政策建议。 关键词：房地产私募基金；运作模式；风险管理
我国房地产私募股权投资基金发展现状及建议 【摘要】从2014年年初至今，各地房地产市场成交量持续低迷，库存增加、成交量下滑已是不争的事实。房地产行业资金流动性明显降低，现已不足以支撑较高的资金成本，中国房地产私募股权投资基金作为一种新的融资工具，本就在夹缝中生活，其未来的发展趋势也成为学界较为关心的问题，本文就在这一背景这下，探讨其现状，并提出适当的建议。 【关键词】房地产；PE；融资；建议 自上世界九十年代以来，房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业，为改善城镇居民居住条件、拉动国民经济增长做出了巨大贡献。但是房地产行业是属于资金密集型行业，对于资金需求量较大，目前融资渠道也比较狭窄，近年来我国房地产行业波动较大，且政府的宏观调控力度逐渐增强，银行系统对房地产行业的贷款规模也在不断缩减，因此，房地产行业能否稳定稳定持续发展，融资渠道是关键因素，PE作为一种新的融资工具，正在逐渐引入我国。 1.房地产私募投资股权基金 私募股权投资基金（Private Equity Funds，简称PE）通常是指面向特定投资者成立的一种非公开募集的基金。其基
本运作流程是：先成立一家专门的基金管理公司，低价买入有发展潜力的企业的控股权，经过封闭期（一般为3～5年或者更长）的运营和重组待企业发展成熟以后，再通过公开上市、股权转让等退出机制退出该企业的日常管理运作，并取得投资回报。 房地产私募股权投资基金（Real Estate Private Equity Funds，简称为REPE），是指一种专门投资于房地产行业的私募股权投资基金。其资金主要投资于房地产行业，通过公开上市或者项目清盘获得利润等方式获得收益，由于它兼具房地产行业的低风险性和PE的高收益，其作为一种创新型融资模式在美国等资本主义国家发展较为迅速。 2. 我国房地产私募投资股权基金现状分析 2.1以外资私募房地产基金为主 外资私募房地产基金在中国已经历了十几年的发展历程，最初是在20世纪90年代进入我国，初步发展阶段规模较小，对我国的房地产行业的影响不大。近几年我国房地产行业高速发展，投资回报也较高，因此外资私募房地产基金开始大规模进入我国，较大的促进了我国房地产行业的发展。目前在中国较为活跃的外资私募房地产基金有摩根士丹利、荷兰国际集团、新加坡政府投资公司、嘉德置地等等。 而人民币私募房地产基金2007年才开始在中国出现，从2010年开始，在我国房地产宏观调控政策持续收紧的背
房地产私募基金知识问答 1、房地产私募股权基金存在的法律依据是什么？ 在我国现行法律制度下,私募股权基金可能采取的组织形式为公司制、信托制及合伙制。公司制是以公司法为法律框架，通过发行公司股份的方式筹集资金用于股权投资的基金；信托制是以信托法为依据，以当事人各方订立信托合同的方式筹集资金并设立私募股权基金；合伙制则是私募股权基金的主要形式，它一般由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。相对公司制和信托制,合伙制这种独特的权利义务关系能更大程度的激发基金管理人的潜能，创造更大的价值以回报投资者。有限合伙制的私募股权基金也是海外最常见的私募股权基金，它是全球资本市场的重要参与者。 房地产私募股权基金(或称房地产私募股权投资基金)的法律依据是 2007 年修改后的《合伙企业法》，是根据该法注册成立的有限合伙企业,完全符合法律规定。2008 年12 月3日，国务院出台了金融促进经济发展的九项政策措施，明确提出要创新融资方式，拓宽企业融资渠道，其中包括鼓励发展房地产信托投资基金和股权基金。《合伙企业法》已为私募股权基金提供了完备的法律依据，它解决了几个关键的问题：出资人进入和退出的便利、高效率的投资管理、避免多重征税等等。因此，发起股权基金已经有充分的法律依据；且各地纷纷出台鼓励政策，也说明从实践上已没有障碍。 2、房地产私募股权基金成功的因素有哪些？ （1）吸引资本。实现并保持优秀的投资回报率；建立并维持与银行家、会计师、律师以及其他专家的良好关系；能接触大量合格投资者；确保投资者能及时收到各种金融和会计报表，并能进行有效的沟通；通过质量、技能和诚信来确立、提升和保护品牌。 （2）投资机会的来源与质量。确保与业务伙伴做正确的事情，并表明事情的重点；并能在信誉范围内关闭交易；与诚实可信和业务优秀的合伙人建立一个广泛的关系网络。 （3）基金和投资结构。与投资者共同确定最好的费用结构；通盘考虑整个基金规模，决定每笔投资的合适杠杠程度；通过结构性投资去降低交易性税收，以为投资者和基金管理公司资深提供一个最佳的税后收益。 （4）投资者报告和优秀的执行力。有效和高效的开发和经营财产；建立并维持一个优秀的顾问团队；遵循金融和税务相关准则。 （5）退出策略。如果有合伙人急需退出合伙企业，可以转让其持有的基金份额；准确的估
房地产基金行业深度研究报告
本报告将深入研究房地产基金行业。我们尝试测算中国房地产基金行业的市场规模，指出两大核心能力是房地产基金公司在中国可以独立存在的理由，也是行业中优秀公司的核心竞争力。 房地产基金公司是什么？ 房地产基金公司，是提供不动产相关的资产管理服务的企业。房地产基金行业是资产管理行业的子行业，却也是和房地产行业紧密相关的一个产业。房地产基金公司业务包括协助投资人配置持有物业资产证券化份额、对接房地产开发企业的债权融资和股权融资需要等。 表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 2016年排名2015年排名公司总部 1 1 黑石集团纽约 2 3 孤星基金达拉斯 3 5 布鲁克菲尔德资产管理公 司 多伦多 4 4 普洛斯新加坡 5 2 喜达屋资本格林威治 6 6 铁狮门纽约 7 8 凯雷集团华盛顿特区 8 10 橡树资本管理有限公司洛杉矶 9 15 韦斯特布鲁克合伙纽约 10 12 Rockpoint集团达拉斯 11 13 KSL资本丹佛 12 11 锐盛投资纽约 13 23 Angelo Gordon公司纽约 14 14 领盛投资芝加哥 15 9 福特雷斯投资集团纽约 房地产基金公司的收入来源，主要是和资产管理规模（AUM）挂钩的管理费收入，和公司资产管理规模及业绩表现挂钩的超额业绩提成。如果轻资产的管理平台同时叠加了投资商身份（例如凯德，普洛斯等），则除了管理费、超额业绩提成之外，还有投资收益。 我国房地产基金行业发展前景十分广阔 我国的房地产基金行业才刚刚起步 我国的房地产基金行业起步晚，发展慢。房价的持续上涨使有开发和运营经验的团队大多投身于“自营”（即房地产开发）业务，不动产领域资产管理业务（即房地产基金）十分羸弱。而固定收益市场存在刚性兑付，房地产开发领域存在鸡犬升天的现象，也使得专业的风险评估定价能力暂时无用武之地，房地产基金行业无法得到独立发展。 尽管如此，我国还是涌现出一批房地产基金管理公司，其中有长期独立发展的企业，有作为开发商子公司的企业，还有作为专业化金融机构（例如券商）子公司的企业。
58 房地产私募基金退出难题 文/ 振 近 期，房地产私募基金星浩资本尝试成立商业并购基金，用于收购星光耀基金旗下的商业项 目，通过商业项目培育成熟再退出。上海 合作建房的发起人钱生辉也透露，将成立一只商业地产基金，用于收购临港项目的商业部分。房地产基金的自买自卖行为，成为广受行业关注的现象，而这会不会成为欺骗投资者的庞氏骗局？ 房地产私募基金退出难据清科研究中心针对私募股权基金市场的调查显示，2012年房地产投资基金逆势突围，共有94只可投资于中国内地的私募房地产投资基金完成募集。其中，披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较2011年有较大涨幅，再创新高。房地产投资数量也持续4年上升，同比上升29.0%。但在这种情况下，房地产投资基金仍难逃“退出难”，全年退出仅12笔，而且全部采用非IPO 方式。 2012年并购市场共发生房地产并购案例100起，涉及金额39.04亿美元，数量和金额皆与上年有不同程度的下滑。而由于房地产行业的特殊性，房地产基金在IPO 退出上存在先天的不足。2011年房地产股权转让方式退出6笔，股东 回购4笔，管理层收购2笔。 房地产私募基金常用退出方式一般房地产私募基金退出方式有IPO 上市、REITs （房地产信托基金）、资产证券化房地产投资项目清算、原股东回购、股权转让、企业间兼并收购、项目整体转让等。其中原股东回购与股权转让是目前国内房地产私募基金常用的退出方式。 IPO 上市 由于目前国内A 股市场上市暂停以及国家对房地产行业的政策打压，房地产企业很难上市融资，这个渠道基本被堵死，国内房企多选择赴港上市或在香港借壳上市。如近期万达借壳香港恒力地产，实现曲线赴港上市。 国内房企多选择赴港上市。2006年被称为“内地房地产企业香港上市年”，内地一共有5家房地产企业在香港成功上市。2007年，碧桂园、SOHO 中国、远洋地产、合景泰富和中国奥园纷纷在港上市。2009年，恒大、龙湖与恒盛地产完成上市， 筹资巨大。2010年融创中国、卓尔发展成功突围上市。之后，随着楼市调控深入，内地房企赴港上市短暂停滞，从2012年底开始，随着房企业绩回暖，内地房企赴港上市闸门再度开启。 2012年11月23日，旭辉控股集团在港 交所挂牌。 REITs 近日有媒体报道，证监会已经完成了推出REITs 的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则征求意见稿。在借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训的基础上，结合其他国家和地区的REITs 模式，监管层将对资产要求、结构设计、参与方的职责等方面进行监管。 房地产信托投资基金(REITs)近期有望落地，而这或将解决长久以来国内房地产私募基金，尤其是部分投资商业地产基金退出难的问题。REITs 是房地产金融走向成熟的必然选择，但是风险评估和未来走势并不明朗。亟须完善REITs 相关立法，与信贷、投资、价格管理、税收等多项政策的修订同行。 渤海证券资产管理部高级研究员邱世磊表示，REITs 是房地产金融走向成熟的必然选择，它可以避免单一融通体系下银行政策、宏观调控对房地产市场的硬冲击，减缓特定目的政策对整个市场的整体冲击。 REITs ，是指一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有公寓、酒店、商场等房地产资产，收益主要来自租金收入和资本增值收益。据国金证券统计，美国约有50%的房地产投资来自REITs 。 新加坡嘉德置业的“REITs+私募地产基金”模式，房地产私募基金前期孵化和培育投资物业，待物业成熟后，私募基金为REITs 输送成熟物业。换句话说，REITs 为私募基金提供了退出渠道， E-mail 275327003@https://www.doczj.com/doc/b415475015.html, 编辑 魏冬 Fund 基金 不要被房地产私募基金的高额利息所诱惑，还要多看看它能否安然退出。没有退路的房地产私募基金，给你再多的收益率，也不要心动。