2012年三亚房地产市场情况说明2012年海南房地产业保持平稳健康发展，开发投资完成830亿元。2012年海南房地产业完成增加值239.56亿元，比上年增长5.9%。房屋销售面积931.84万平方米，比上年增长4.9%。2013年，海南房地产开发市场取得开门红，投资力度加大的同时，销售也获得了突破。2013年1-2月，全省房地产开发共完成投资124.69亿元，比2012年同期增长35.7%；全省住宅销售额达153.73亿元，同比增长59.5%。在海南整体房地产形势一片大好的情势下，三亚市可谓是功不可没的一颗明星。
2012年对于三亚楼市而言，可以说是经历限购后调整恢复的一年。据三亚搜房网数据监控中心统计数据显示，2012年前11月三亚楼市住宅共成交9243套，住宅成交面积约88.63万㎡，较之2011年，已显示出稳中上升的趋势。
从成交面积走势图来看，三亚楼市成交量在第一季度处于高峰时期，6月之后三亚楼市一直处于低迷时期，这种低迷状态一直持续到了10月份。因三亚市属于热带城市，冬天才是三亚市的旅游旺季，客流量的增大为房产的成交提供了客源支撑。随着11月份的到来，三亚楼市在经历了长达数月的持续低迷后，终于拨开云开见月明。在成交出现持续回暖、单月新房成交量短暂反弹后，曾经因调控一度低迷的市场一夜之间重回火爆局面。从多家楼盘的成交状况看，三亚楼盘很受省外房客青睐，特别是高品质、性价比高、交通便捷近郊区的中小户型更
是受到追捧，从需求上了解到，养老购房依然是楼市成交主流，早已成为三亚房地产中坚力量。
从成交均价走势图上可以看出，均价走势较平稳，一直在23000元/㎡左右徘徊。
资完成238.45亿元，比上年增长33.3%。其中，住宅投资完成183.19亿元，比上年增长13.9%，占全部房地产开发投资的76.8%。
2013年调控仍是主旋律，在限购、限贷政策的大环境下，三亚楼市依然以稳为主。据海南省统计局最新发布的数据显示，今年1-2月，海南省房地产开发共完成投资124.69亿元，比去年同期增长35.7%，比同期全省全部固定资产投资同比增长水平快 1.7个百分点，占全部固定资产投资的比重也由去年同期的46.7%增加到47.3%，相距虽只有0.6个百分点，背后体现出的则是一个不争的事实：海南房地产市场前景一片大好，业内人士竞相角逐。
??在投资力度加大的同时，2013年三亚房地产销售也获得了突破。三亚楼市开局“高调”，据三亚搜房网数据监控显示，1月三亚楼市成交2872套，成交面积已达约24.94万㎡，成交均价为21315.6元/㎡。三亚楼市整体成交均价保持稳定的基础上，成交量同比去年1月相比暴涨约144%。
与目前全国一线城市房地产相比，三亚房地产业有其特殊性。如从多数岛外投资者的购买动机上来看，多为度假型和养老型自住而非他住；从投资的目的上来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。另外，三亚房地产优越的地理位置，使其在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性。三亚作为全国第一个生态示范省---海南省不可分割的一部分，成为众多一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。与此同时，随着工薪阶层住宅需求加大，三亚住宅市场上90㎡以下小型户日趋增多，比重将达50%。随着国内休闲度假房地产市场的兴起，三亚房地产市场升值潜力巨大，2013年三亚楼市将继续井喷式高歌猛进，卓达巴哈马项目销售必将获得理想的销售结果。
在三亚建立海上酒店得市场分析 三亚市场得基本情况 据三亚市旅游局统计数据,仅在2006年11月份,三亚市就接待旅游人数41、91万人次,同比增长7、51%;旅游收入5、63亿,同比增长30、2%。而2006年1－11月份,三亚市旅游接待人数已达到399、9万人次,同比增长11、15%;旅游总收入60、34亿,同比增长31、57%;接待境外游客33、39万人次,同比增长79、28%;外汇收入1、433亿,同比增长127、09%。 由此可以瞧出,三亚市场依然保持着稳定快速发展, 三亚客源得特点 总体而言,三亚仍然以国内市场为主、海外市场为辅助。近两年,三亚旅游已出现一些新现象:旅游收入得增长幅度高于旅游接待人次得增长幅度,境外游客得增长幅度高于国内游客得增长幅度,旅游外汇收入得增长幅度高于境外游客得增长幅度,散客得增长幅度高于团队游客得增长幅度。从三亚客源市场来瞧,出现三个变化: 1、广东、北京、上海等传统客源市场继续保持快速增长得同时,新兴得西南、中部市场也呈现快速发展势头。 2、由省会城市向非省会大中城市延伸。 3、在海外市场方面,随着三亚知名度得不断提高,主要依赖港澳台市场得局面已被打破,形成港澳台市场与韩、日、俄市场一起发展,欧美市场为补充得新格局。目前,韩国客源市场已超过日本,跃居入境市场首位,其她依次为日本、俄罗斯、美国市场。由此可瞧,三亚旅游得境
外游客得客源结构逐渐趋向多元化。 4.三亚目前旅游仍然以观光旅游为主,度假旅游为铺。 三亚旅游市场发展趋势 1、三亚旅游仍然会迅猛发展。三亚作为唯一得热带滨海旅游城市,拥有着独特得优势,而且一年一度得新丝路模特大赛与博鳌亚洲论坛,以及世界小姐大赛,扩大了三亚在国内与国外得知名度,旅游市场今后仍会保持快速增长得速度。 2、传统观光游减少,度假游、生态游、会议游等快速发展。近两年,三亚旅游出现个明显得特点,黄金周得旅游增长速度明显下降,散客比例超过了旅游团队。据统计2014年11月,三亚全市旅游饭店接待会议团近350个,其中,亚龙湾环球城大酒店接待会议团28个,接待人数10000余人次;亚龙湾假日酒店接待会议团20个,接待人数1800余人次;三亚亚太国际会议中心接待会议团近20个,接待人数2000余人次;其它各星级酒店每天大小会议团均有接待。 3、旅游市场还存在不少问题,亟待解决。随着国际市场得多元化,三亚目前已经成为国际旅游城市,但就是仍然缺少标志性得名片,基础设施也不够完善。 4、三亚对国内外市场得开发仅仅体现在营销层面,市场监管仍缺乏规范。比如说针对俄罗斯市场,三亚方面至今没有一套专门得俄罗斯市场调查档案,也没有对俄罗斯市场做过调研细分,甚至三亚有多少家旅行社在运作,有多少导游在接团,俄罗斯人在三亚有哪些需求,对于官方来说仍就是一片空白。
房地产市场实战手册 信息技术时代，信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源，房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展，房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈，市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分，复杂和激烈竞争经营环境，必须通过认真细致有效的市场调查，制定切实可行营销战略立于不败之地。 第一部分房地产市场调查的定义 房地产市场调查，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性
（不动产），房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也适应依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。 一、狭义的市场调查 狭义的市场调查：以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段；关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析；“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料；“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
二、广义的市场调查 广义的市场调查：其调查对象除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动，即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法；房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何；收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执行情况，以及公司的经营业绩；就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 三、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的，既给公司带来进展的机遇，也带来生存的威胁，通过市场调查，不断发觉新的市场机会，规避市场的风险，美国公司界“非创新，即死亡”当作座右铭，马斯洛“需要层次论”理论：人们的需求也是不断改变的；刚开始人们
2015三亚旅游市场运行分析报告
【摘要】 ●2015全年旅游市场整体好于预期，实现人旺财旺； ●旅游客源市场散客化趋势继续增长,团散比例突破3：7，基本达到2：8； ●家庭亲子游市场增长突出，亲子游主题客房及相应度假产品备受欢迎，亲子游产品的深度 开发及重点客源地营销势在必行； ●邮轮、游艇、高尔夫、低空等特色业态日渐丰富，演艺及免税购物游市场火热，但需进一 步加大开发和推广力度，扩大三亚作为新业态旅游目的地的知名度； ●婚庆旅游持续升温，三亚作为国内最知名婚庆旅游目的地的地位继续巩固； ●会奖旅游总体平稳，三亚急需落地会奖旅游鼓励政策，以增强自身作为知名会奖旅游目的 地的竞争力； ●国内市场营销思路需转变，国内出境游持续增长，分流三亚客源，三亚国内旅游市场营销 模式需要新思路； ●国际市场方面，入境客源有所下降，与国内整体增长趋势差距拉大。吸引国际客源，三亚 需要继续增强内功，转变营销思路； ●2016年旅游市场预期整体向上，有机遇更有挑战，必须内外兼修。
目录 一、2015年全年旅游接待基本情况 (1) （一）总体情况 (1) （二）旅游住宿业接待情况 (2) （三）旅游景区接待情况 (4) （四）旅游交通接待情况 (5) （五）新业态旅游接待情况 (6) 二、2015年全年国内旅游市场分析 (9) （一）国内旅游市场呈现的主要特点 (9) （二）国内市场开发及营销存在的几点思考 (11) 三、2015年全年国际旅游市场分析 (12) （一）国际旅游市场呈现的主要特点 (12) （二）国际市场开发及营销存在的主要问题 (14)
一、2015年全年旅游接待基本情况 （一）总体情况 1.游客接待量 2015年1-12月,全市接待过夜游客1495.52万人次（其中12月份数据为预测数据），同比增长10.55%，累计完成全年计划的100.50%。其中，接待过夜国内游客1459.99人次，同比增长11.12%；过夜入境游客35.52万人次，同比下降8.6%。全市旅游总收入300.23亿元，同比增长11.31%，累计完成年度计划的96.79%。其中国内旅游收入291.01亿元，同比增长12.81%，外汇收入15022.13万美元，同比下降21.50%。具体情况如下： 表1 2015年全年三亚市游客接待量情况
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
三亚市旅游业发展现状分析与对策 近几年来，伴随着经济迅速发展和人民生活水平的 显著提高，三亚市旅游业较快发展，对经济增长的拉动作用 也愈来愈明显，成为促进三亚市经济持续、稳定、快速发展 的主导力量。当前，海南国际旅游岛建设上升为国家战略， 这给三亚市旅游业带来的历史性发展机遇。如何充分挖掘旅 游市场的巨大潜力，采取相应的措施加快旅游业发展，增强 旅游业对国民经济的拉动作用，推进旅游国际化，这是需要 我们认真研究的问题。 一、旅游业发展现状 近年来，三亚市以“建设国际性热带滨海旅游城市”为 目标，积极实施以旅游为龙头的产业发展战略，创新发展思 路，完善旅游产业体系，加快旅游基础设施建设，加大旅游 市场开发力度，加强对外开放程度，旅游业发展呈现出规模 扩大、效益提高的良好态势。 旅游接待规模不断扩大。近年来，随着三亚市旅游业发 展，旅游接待规模不断扩大，接待旅游过夜人数、旅游收入 均保持较快增长，占全省比重均有较大提高。全市接待旅游 过夜人数由2004 年的363.84 万人次增长到2009 年的669.05 万人次，年均增长13.0%，占全省接待旅游过夜游客人数由2004 年的25.9%提高到29.7%；旅游总收入由2004 年39.14
亿元增长到2009 年的103.77 亿元，年均增长21.5% ，占全省旅游总收入的比重由2004 年的35.3% 提高到2009 年的49.0%。 旅游市场开发力度加大。近年来，三亚市不断加大投入，突出重点，创新机制，加强旅游景点和配套设施建设，积极 开发旅游景点、乡村旅游等旅游资源，取得了明显的成效。 2009 年三亚市拥有共有 A 级景区8 处，其中5A 级景区 2 处，4A 级景区 3 处。海棠湾“国家海岸”开发建设态势强劲， 2009 年累计完成固定资产投资40.27 亿元，配套设施进一步 完善，国家海岸形象进一步提升。槟榔村5A 级乡村旅游区 建设项目顺利推进，乡村旅游开发取得实质性进展。 旅游设施接待能力明显增强。截止2009 年底，全市列 入统计的旅游宾馆(酒店)187 家，其中，五星级宾馆10 家， 四星级宾馆21 家，三星级宾馆25 家，二星级宾馆16 家， 一星级宾馆5 家，待评五星级宾馆15 家；拥有客房32177 间，床位57210 张，旅游接待能力明显增强。 对外开放程度不断加强。近年来，三亚市不断加强对外 合作与交流，积极参与国际旅游宣传促销活动，全力办好国 际性赛事和活动，树立城市整体形象，取得了积极成效。一 是加大旅游营销投入，建立旅游营销系统，积极整合旅游协 会、航空、旅游企业和媒体的力量，巩固传统客源，积极开 拓新客源市场。二是积极参与筹办了首届博鳌国际旅游论
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况；
三亚旅游市场的分析 一、三亚市场的现况 据三亚市旅游局统计数据，仅在2006年11月份，三亚市就接待旅游人数41.91万人次，同比增长7.51%；旅游收入5.63亿，同比增长 30.2%。而2006年1－11月份，三亚市旅游接待人数已达到399.9万人次，同比增长11.15%；旅游总收入60.34亿，同比增长31.57%；接待境外游客33.39万人次，同比增长79.28%；外汇收入1.433亿，同比增长127.09%。 由此可以看出，三亚市场依然保持着稳定快速发展，而且根据以往的经验，随着冬季的到来，国内旅游市场凸显一“南”一“北”凸显的热点。 从三亚市各大旅行社反馈的情况看，海南、三亚的旅游线路凭借独特的气候优势，在今冬旅游市场几乎占了近50%以上的份额。 二、三亚客源市场的特点 总体而言，三亚仍然以国内市场为主、海外市场为辅。近两年，三亚旅游已出现一个“四高”现象：旅游收入的增长幅度高于旅游接待人次的增长幅度，境外游客的增长幅度高于国内游客的增长幅度，旅游外汇收入的增长幅度高于境外游客的增长幅度，散客的增长幅度高于团队游客的增长幅度。从三亚客源市场来看，其出现三大变化：1、广东、北京、上海等传统国内客源市场继续保持快速增长的同时，新兴的西南、中原市场也呈现蓬勃发展势头。 2、由省会城市向非省会大中城市延伸。目前，深圳、大连、青岛、丹东、温州、厦门、宁波、珠海等城市均已开通直飞三亚的航班，客座率及航班密度都呈现高比例，其中三亚―温州航班的客座率保持在90％左右。 3、在海外市场方面，随着三亚知名度的不断提高，主要依赖港澳台市场的局面已被打破，形成港澳台市场与韩、日、俄市场并举，欧美市场为补充的新格局。目前，韩国客源市场已超过日本，跃居入境市场首位，其他依次为日本、俄罗斯、美国市场。由此可看，三亚旅游的境外游客的客源结构逐渐趋向多元化，并且外国游客占境外游客的比例分别由7、8月份的37．01％、36．01％上升到9、10月份的53．57％、73．02％，呈稳定递增趋势。
市场调研 一：房地产市场调研的含义 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。 b)了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。 c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司） 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b) 是销售稳定和提高的基础； c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、环境等） 2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5．面积与户型（面积与户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9．销售情况（销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等） 11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等 四、调研方法 1．网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。 2．电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3．亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法： 1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息 五、房地产市调方法细分 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。 下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。 （一）点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项： 第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何 合作的。 建设：鲁班奖、资金实力，技术水平 监理：甲级资 从而评估楼盘的资信度和品质 目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。 第二项：是分析楼盘的地理位置。
三亚房地产调控实施细则 近日，三亚市出台了房地产调控实施细则，促进房地产市场平稳健康发展，下面是三亚房地产调控实施细则详细内容，希望对大家有帮助。 10日，三亚正式出台房地产市场调控措施，明确限购范围和区域，禁止期房转让和限制现房转让，提高产权式酒店经营比例。 为促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，三亚实施住房限购政策。在三亚市(区)范围内非本省户籍居民家庭限购1套住房;暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。针对人才购房该市已制定相关政策。 对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚中心主城区(东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。)范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。 对已签订购房合同或认购协议并已支付首付款，但还未实施网签的购房者，凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证(POS 机购房签单、购房转账单)等有效证明材料，可继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策;对已交定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。
三亚将全面禁止期房转让和限制现房转让。该市将禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅和产权式酒店客房再行转让。在预售商品住宅和产权式酒店客房竣工交付、预购人取得不动产权证之前，三亚住建部门不得为其办理转让手续;不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。方案印发后，本省户籍居民家庭新购买第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让;非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。 作为产权式酒店业态发展的热门地区，三亚将提高产权式酒店经营比例。今后，三亚产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套数)的30%，其余70%必须用于自持经营使用。原已销售的项目其销售比例已超出前述比例的立即停止销售，新批建的项目严格按照规定销售比例进行销售。 三亚坚持以精细化管理促进房地产市场稳健发展，将全面加强商品房价格备案管理，严格管理违法违规经营行为。今后，在三亚范围内从事房地产开发经营的企业，在办理商品房项目(含商品住房、酒店式公寓、产权式酒店等项目)预售许可证或现房销售时，应当合理确定预售价格并向物价部门申报价格备案。方案实施之日前已办理预售许可证或现房销售的商品房项目，应在方案发布后1个月内到物
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
三亚旅游市场的分析公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
在三亚建立海上酒店的市场分析 三亚市场的基本情况 据三亚市旅游局统计数据，仅在2006年11月份，三亚市就接待旅游人数万人次，同比增长%；旅游收入亿，同比增长%。而2006年1－11月份，三亚市旅游接待人数已达到万人次，同比增长%；旅游总收入亿，同比增长%；接待境外游客万人次，同比增长%；外汇收入亿，同比增长%。由此可以看出，三亚市场依然保持着稳定快速发展， 三亚客源的特点 总体而言，三亚仍然以国内市场为主、海外市场为辅助。近两年，三亚旅游已出现一些新现象：旅游收入的增长幅度高于旅游接待人次的增长幅度，境外游客的增长幅度高于国内游客的增长幅度，旅游外汇收入的增长幅度高于境外游客的增长幅度，散客的增长幅度高于团队游客的增长幅度。从三亚客源市场来看，出现三个变化： 1、广东、北京、上海等传统客源市场继续保持快速增长的同时，新兴的西南、中部市场也呈现快速发展势头。 2、由省会城市向非省会大中城市延伸。 3、在海外市场方面，随着三亚知名度的不断提高，主要依赖港澳台市场的局面已被打破，形成港澳台市场与韩、日、俄市场一起发展，欧美市场为补充的新格局。目前，韩国客源市场已超过日本，跃居入境市场首位，其他依次为日本、俄罗斯、美国市场。由此可看，三亚旅游的境外游客的客源结构逐渐趋向多元化。 4．三亚目前旅游仍然以观光旅游为主，度假旅游为铺。
三亚旅游市场发展趋势 1、三亚旅游仍然会迅猛发展。三亚作为唯一的热带滨海旅游城市，拥有着独特的优势，而且一年一度的新丝路模特大赛和博鳌亚洲论坛，以及世界小姐大赛，扩大了三亚在国内和国外的知名度，旅游市场今后仍会保持快速增长的速度。 2、传统观光游减少，度假游、生态游、会议游等快速发展。近两年，三亚旅游出现个明显的特点，黄金周的旅游增长速度明显下降，散客比例超过了旅游团队。据统计2014年11月，三亚全市旅游饭店接待会议团近350个，其中，亚龙湾环球城大酒店接待会议团28个，接待人数10000余人次；亚龙湾假日酒店接待会议团20个，接待人数1800余人次；三亚亚太国际会议中心接待会议团近20个，接待人数2000余人次；其它各星级酒店每天大小会议团均有接待。 3、旅游市场还存在不少问题，亟待解决。随着国际市场的多元化，三亚目前已经成为国际旅游城市，但是仍然缺少标志性的名片，基础设施也不够完善。 4、三亚对国内外市场的开发仅仅体现在营销层面，市场监管仍缺乏规范。比如说针对俄罗斯市场，三亚方面至今没有一套专门的俄罗斯市场调查档案，也没有对俄罗斯市场做过调研细分，甚至三亚有多少家旅行社在运作，有多少导游在接团，俄罗斯人在三亚有哪些需求，对于官方来说仍是一片空白。 由以上调查我们可以基本得出结论，三亚基本具备建立海上酒店的能力。具体来说，它有良好的融资环境，有广大的消费群体，也有比较
内部资料注意保存 三亚市房地产市场情况 一、1~10月份我市房地产运行情况 2017年1~10月我市房地产市场逐步回归理性。一是商品房批准预售量同比增加，商品住房的预售比例小幅增加。我市新办理商品房预售许可累计62宗，较去年同期增多21宗；批准预售面积共计154.32万平方米，同比增加25.58%，其中商品住房117.42万平方米，同比增加28.38%，商品住房占商品房批准预售套数的比例从去年同期的74.43%小幅增至76.09%。二是新建商品房销售量和销售均价同比齐增，但增幅逐渐缩小。我市新建商品房销售累计33694套，同比增长49.05%；累计面积290.12万平方米，同比增长55.18%；累计总额659.53亿元，同比增长89.67%；三是商品房库存略有增加，去化周期基本保持平稳。截至10月底，我市商品房库存195.89万平方米，其中商品住房117.20万平方米，商品房去库存面积141.69万平方米；商品住房去化周期约7个月（按最近24个月月均销售面积计算），较截至上月统计的去化周期数增加1个月。四是二手房交易量同比增长，均价小幅上扬。1~10月份我市二手房累计6591套，同比增长69.39%；累计面积59.69万平方米，同比增长70.50%；累计总额87.46亿元，同比增长98.18%；
二、10月份我市商品房批准预售情况 10月份新办理预售许可的商品房项目有3宗（见表一）：包括“三亚鲁能红塘湾旅游度假区”项目（E-15地）2~6#和8#楼、“三亚湾金桂园”项目一期4#、5#住宅楼、“三亚亚龙湾天赋度假酒店”项目10栋独立式客房。与去年同期批准预售的项目数持平；批准预售面积4.01万平方米，同比减少了42.27%；共计395套。
房地产市场分析的手段与方法 做好房地产市场调查与分析，是房地产开发的前置工作，下面是的关于房地产市场分析的文章，欢迎参考! 1.市场规模的估计： (一)市场需求分析的基本概念 1.市场规模 市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。因此，在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。如“你想自己拥有一套住宅吗?”假如10个被调查者中有2个持肯定的回答，那么就可以估计消费者总数的20%是住宅的潜在市场。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 消费者只有兴趣还不足以确定市场，潜在消费者必须有足够的收入购买这种商品。有兴趣的消费者必须对“你能买得起住宅吗?”做出肯定的回答。价格越高，能做出肯定回答的人数就越少，也说明市场规模是兴趣与收入的函数。 市场规模还会因为途径的限制而缩小。如果住宅不是在某个地区建设，那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制，如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房，那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。
企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市 场上。服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。 2.市场总需求 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销 环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。 (二)市场需求预测 市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需 求数量。市场潜在需求数量是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。 2.市场趋势分析： 分析市场趋势的方法主要有： (一)购买者意图调查法 购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪 些商品及其数量来进行分析的方法。 (二)销售人员意见综合法 当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来 判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。 (三)专家意见法
三亚市旅游业发展现状分析与对策
三亚市旅游业发展现状分析与对策 近几年来，伴随着经济迅速发展和人民生活水平的显著提高，三亚市旅游业较快发展，对经济增长的拉动作用也愈来愈明显，成为促进三亚市经济持续、稳定、快速发展的主导力量。当前，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，这给三亚市旅游业带来的历史性发展机遇。如何充分挖掘旅游市场的巨大潜力，采取相应的措施加快旅游业发展，增强旅游业对国民经济的拉动作用，推进旅游国际化，这是需要我们认真研究的问题。 一、旅游业发展现状 近年来，三亚市以“建设国际性热带滨海旅游城市”为目标，积极实施以旅游为龙头的产业发展战略，创新发展思路，完善旅游产业体系，加快旅游基础设施建设，加大旅游市场开发力度，加强对外开放程度，旅游业发展呈现出规模扩大、效益提高的良好态势。 旅游接待规模不断扩大。近年来，随着三亚市旅游业发展，旅游接待规模不断扩大，接待旅游过夜人数、旅游收入均保持较快增长，占全省比重均有较大提高。全市接待旅游过夜人数由2004年的363.84万人次增长到2009年的669.05万人次，年均增长13.0%，占全省接待旅游过夜游客人数由2004年的25.9%提高到29.7%；旅游总收入由2004年39.14
坛，城市知名度不断提升。三是举办世界小姐总决赛、新丝路模特大赛、世界大力士冠军赛、环岛自行车赛、世界沙滩排球巡回赛三亚公开赛、天涯海角国际婚庆节等国际性赛事和活动，城市知名度不断提高。 二、旅游业对全市国民经济和社会的贡献程度不断提高 旅游业是关联度高、带动力强的综合性产业，旅游业的发展不仅能够带动住宿餐饮、批发零售、交通运输等行业的发展，而且对房地产业、文化产业等发展有很大的带动作用，对调整优化产业结构、扩大就业、提高税收结构，最终促进国民经济和社会发展具有重要意义。 （一）旅游业对GDP增长具有较高的贡献率 2009年，三亚市旅游业增加值占GDP比重达22%，旅游业对GDP增长有较大贡献。一是旅游总收入增速较快。2005-2007年，全市旅游总收入分别同比增长31.0%、27.5%、22.5%，分别快于GDP增长17.8、12.9、0.3个百分点。受金融危机影响，2008-2009年三亚市旅游总收入分别同比增长13.7%、14.0%。二是旅游总收入占GDP比重较高。2005-2009年，三亚市旅游总收入占GDP比重均在59%以上，最高的2005年达77.4%。三是旅游总收入占全省旅游总收入的比重不断提高。2009年，全市旅游总收入占全省旅游总收入的比重为45.0%，比2005年提高13.7个百分点。
关于三亚旅游业发展现状的研究 前言： 拥有美丽风景的三亚向来都被人们称为“东方夏威夷”，它的阳光、海水、沙滩吸引着越来越多的人踏上这块被大自然恩宠着的土地。近年来，随着投资项目的不断增多以及各项大型活动的举办，三亚俨然已经以一个国际旅游城市的形象出现在人们眼前。然而，在三亚迅速的发展过程中，许多不容忽视的问题也随之出现。所以，我们提出此课题，以对三亚旅游业的发展现状进行深入的研究。 索引： 一、三亚旅游业发展现状调查报告。 二、游客及当地人民的相关意见。 三、三亚旅游业发展中仍需注意的问题。 四、相关建议及对策。 五、附：政府相关资料《海南省三亚市旅游发展总体规划纲要（2006—2020）》 一、三亚旅游业发展现状调查： 三亚——海南岛最南端，恰如一颗蓝宝石镶嵌在南中国海滨。这里是进入中国的热带门户，是东方的度假天堂。三亚终年阳光明媚、气候宜人。在1919.6平方公里的海洋热土上，拥有60%的森林覆盖率，209.1公里的海岸线，拥有19处优质海湾。这里汇集了阳光、海水、沙滩、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情、古迹等十大旅游资源，是中国热带滨海度假旅游资源最丰富、最密集、最完整、最自然的地区。世界旅游组织官员赞誉三亚：“这里将成为世界上最有希望的旅游目的地。”世界旅游组织秘书长弗郎加利更是赞叹道：“三亚的美丽远远超乎我的想象！” 1996年1月1日，国家旅游局在三亚亚龙湾国家旅游度假区隆重举行“中国度假休闲年”开幕式，拉开了三亚市发展国际性热带海岛度假业的序幕。近十年来，三亚市已建成23处别具特色的旅游景区，其中最为著名的有：17.8公里长的三亚湾椰梦长廊、“西岛”海上游乐世界、“蜈支洲岛”度假中心、天涯海角风景
【最新资料,Word版，可自由编辑！】自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。 一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性 与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资亿元，比上年增长%，占固定资产投资额的%；全年房屋施工面积万平方米，增长%；销售面积万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。 海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。 海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地
在三亚建立海上酒店的市场分析 三亚市场的基本情况 据三亚市旅游局统计数据,仅在2006年11月份,三亚市就接待旅游人数41、91万人次,同比增长7、51%;旅游收入5、63亿,同比增长30、2%。而2006年1－11月份,三亚市旅游接待人数已达到399、9万人次,同比增长11、15%;旅游总收入60、34亿,同比增长31、57%;接待境外游客33、39万人次,同比增长79、28%;外汇收入1、433亿,同比增长127、09%。 由此可以瞧出,三亚市场依然保持着稳定快速发展, 三亚客源的特点 总体而言,三亚仍然以国内市场为主、海外市场为辅助。近两年,三亚旅游已出现一些新现象:旅游收入的增长幅度高于旅游接待人次的增长幅度,境外游客的增长幅度高于国内游客的增长幅度,旅游外汇收入的增长幅度高于境外游客的增长幅度,散客的增长幅度高于团队游客的增长幅度。从三亚客源市场来瞧,出现三个变化: 1、广东、北京、上海等传统客源市场继续保持快速增长的同时,新兴的西南、中部市场也呈现快速发展势头。 2、由省会城市向非省会大中城市延伸。 3、在海外市场方面,随着三亚知名度的不断提高,主要依赖港澳台市场的局面已被打破,形成港澳台市场与韩、日、俄市场一起发展,欧美市场为补充的新格局。目前,韩国客源市场已超过日本,跃居入境市场首位,其她依次为日本、俄罗斯、美国市场。由此可瞧,三亚旅游的境
外游客的客源结构逐渐趋向多元化。 4.三亚目前旅游仍然以观光旅游为主,度假旅游为铺。 三亚旅游市场发展趋势 1、三亚旅游仍然会迅猛发展。三亚作为唯一的热带滨海旅游城市,拥有着独特的优势,而且一年一度的新丝路模特大赛与博鳌亚洲论坛,以及世界小姐大赛,扩大了三亚在国内与国外的知名度,旅游市场今后仍会保持快速增长的速度。 2、传统观光游减少,度假游、生态游、会议游等快速发展。近两年,三亚旅游出现个明显的特点,黄金周的旅游增长速度明显下降,散客比例超过了旅游团队。据统计2014年11月,三亚全市旅游饭店接待会议团近350个,其中,亚龙湾环球城大酒店接待会议团28个,接待人数10000余人次;亚龙湾假日酒店接待会议团20个,接待人数1800余人次;三亚亚太国际会议中心接待会议团近20个,接待人数2000余人次;其它各星级酒店每天大小会议团均有接待。 3、旅游市场还存在不少问题,亟待解决。随着国际市场的多元化,三亚目前已经成为国际旅游城市,但就是仍然缺少标志性的名片,基础设施也不够完善。 4、三亚对国内外市场的开发仅仅体现在营销层面,市场监管仍缺乏规范。比如说针对俄罗斯市场,三亚方面至今没有一套专门的俄罗斯市场调查档案,也没有对俄罗斯市场做过调研细分,甚至三亚有多少家旅行社在运作,有多少导游在接团,俄罗斯人在三亚有哪些需求,对于官方来说仍就是一片空白。