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XXX物业品质监督体系
深圳市XXX物业管理有限公司
品质管理部
2004年元月
目录
第一部分：公司品质监督架构。
1.品质监督架构
2.品质检查类别
3.品质检查层级
第二部分：品质检查方法
1.调查访问法
2.问卷法
3.询问法
4.体验感受法
5.质量记录检查法
6.抽样调查法
7.试验（测试）法
8.内部质量审核法
第三部分：通用检查标准
1.经营管理
2.客户服务
3.内部管理
4.文档信息管理
5.公共设备设施管理
6.安全管理
7.环境管理
第四部分：管理项目检查标准
1.天景管理处
2.荔景大厦管理处
3.威登别墅管理处
4.桂苑管理处
5.彩园管理处
6.俊园管理处
7.万景管理处
8.城市花园管理处
9.福景管理处
10.温馨家园管理处
11.金色家园管理处
12.四季花城管理处
13.总部服务处
14.金域蓝湾管理处
15.东海岸管理处
16.17英里管理处
第一部分：公司品质监督架构。
1、品质监督架构
2、检查类别：
公司日常品质监督类别氛围：业务巡查、业务诊断、内部审核、模拟检查、品质监督、专业检查、迎优检查、工程验收、接管验收九种。
3、检查层级（公司级、管理中心级、管理处级）
第二部分：品质检查方法
调查访问法
调查访问法是访问者与被访问者通过面对面的接触、有目的谈话，以寻求调研结果和研究资料的方法。
一、调查访问法的基本概念
访谈调查与日常交谈不同：第一，访谈比日常交谈更有目的性。日常交谈不一定有明确的目的，而访谈一定要有明确的目的。从目的的广度和范围上看，日常交谈的目的更加宽泛，而访谈调查的目的比较单一，即从访谈对象那里了解一定的情况和获得信息为目的。第二，交谈双方在关系上不同。日常交谈是一种比较平等的人际关系，而研究性的交谈，构成的是一种比较特殊的人际关系。访问者控制交谈的内容、方式以及信息的类型和容量，一般是访问者提出问题，被访问者回答。
二、调查访问法的类型
依据在调查访问时的控制程度不同，划分为三种不同的类型，一种称为结构型访问法，半结构访问法，另一种称为无结构型访问法。通常又被称作封闭型、半封闭型、开放型。
1.结构型访问法，又称标准型。分为两种形式，一种是访问者按事先拟好的访问大纲，对所有被访者进行相同的询问，然后将被访者的回答，填到事先制好的表格中去。另一种是将问题与可能的答案印在问卷上，由被访问者自由选择答案。
2.半标准（半结构）型访问法，这种方法只是将要问的有关问题交给访问者，但无一定的问题顺序，这种方法访问时比较方便，被试易于合作。
3.非结构型访问法，又称非标准型访问法。这种方法是指事先不预定表格，也不按固定的问题顺序去问，自由的交谈，适合于探索性研究。分为：(1)引导式访问。(2)谈话式，即访问者事先拟好腹稿与被访问者进行自由交谈。(3)非引导式访问法,事先完全没有拟定调查标题,可以进行深度访问。这种方法要求访问者具备一定的访问技术。
三、调查访问的步骤与技巧
调查访问的步骤与技术是决定调查访问所获得的资料是否有用，是否能回答所要解决的问题的一个重要方面。
(一)调查访问的步骤：
1.取样（①被试取样、②调查工具取样、③问题取样），
2.设计调查表与试查，
3.计划、调查访问程序。
(二)访问的技巧
访问技巧，是调查中确保研究目的的实现，获得确实有用资料的一个重要因素。技巧包括：
1.访问前的准备工作
(1)准备好一切可用的记录工具，如：录音机、照相机、纸笔等；
(2)对调查访问中可能会遇到的问题必须要有充分的心理准备。
(3)取得被访问者的合作。
2.进行访问
首先介绍自己的身份，或找有关被访者的领导或邻居或其他可信赖的人作引荐。要求访问者要热情有礼貌，不失约，必要的寒喧，真挚的感谢，注意对方的身份、称谓、提问要得体。
第二步要详细的说明访问的目的，并设法造成友好的气氛。
第三步要把握住方向及主题，能避免的题外话尽量避免。必须抓紧一切时间和机会，随时记录，如果事先向被访问者说明，则明正言顺，当面记录，用录音或照相，如果没有理事先说明，则应事后抓紧时间追记。时刻注意被访人的情绪变化，不要使访问为他的情绪所左右，不要用刺激情感的字眼，使用的言语越简单越好，题目不能地过多，时间注意不能太长。
四、访谈调查的具体运用
（一）可以运用访谈调查的情况
访谈的对象：社会上的名人、专家学者、企业领导等，校长，其他教师，学生，家长，小区业主。
研究的目的：为了研究和了解比较具体细致的情况、特别是探究深层原因时，选择访谈法。
（二）访谈调查的设计与准备
1.根据目的设计访谈提纲（根据研究的目的，分析、设计出具体的访谈提纲。）
2.联系商洽访谈的时间和地点
3.对访谈对象的材料搜集和特点分析
（三）访谈的实施与访谈技巧
1.访谈的开始阶段，主要是做这样几件事：打招呼、问好；自我介绍；说明访谈的目的和话题；安排就座与作好设备方面（摄像机、录音机等）的准备工作。
2.提问是访谈中主要的活动，提什么样的问题，如何提问，决定能够获得什么样的信息和访谈的质量。
3. 追问（访谈者就受访者交谈中出现的某些概念、事实、观点、疑问等进一步进行询问，以达到深入了解的目的。）
4. 听与回应
听的态度，从认知层面上看，有三种：
第一种，主观判断式的听，即访谈者把受访者的回答内容，按照自己的观念、价值观、思维习惯等去理解，用自己的观念体系理解对方的话，迅速做出自己的判断。
第二种，客观接受式的听，即访谈者尽量把自己的观念暂时存放起来（“悬臵”），客观地接受被访者的话，尤其重视被访者自己使用的一些独特的概念（“本土概念”），尽可能理解其真实的意义。
第三种，意义建构式的听，即访谈者在倾听的同时，积极地与对方对话，与对方共同建构事物、概念等的意义。
回应的方式主要有：
第一，呼应。包括语言上的呼应和非言语的呼应。
第二，重复、重组和总结。重复是把受访者的话重复一遍，表示确认没有听错。重组是把受访者的话按照自己的理解的话重新组织一下，以便检查自己的理解是否正确。总结是把受访者的话进行归纳概括，一方面突出中心和主要的思想，另一方面，检验是否理解正确。
第三，自诉。指访谈者在受访者的话能够引起自己的共鸣的时候，适当地诉说自己的相关情况和自己的感受、体验。
第四，适度的积极性评价。
5.记录
访谈记录根据访谈的类型可以分两种。对结构型访谈，由于事先设计有封闭型问题和准确的记录方式，因此，只需根据受访者的回答，在问卷的相应位臵做相应的标记即可。这种记录也主要是用来进行定量处理的。
对于半结构型和无结构型访谈，则要求访谈者做较多的记录。这种记录可以采用两种形式。一是用笔记录，一是用录音机或者采访机记录声音。
如果使用录音机，需要事先做充分准备，包括：电池有电否；录音机是否工作顺利；磁带有多少，音量调到多大合适等。另外，录音时，录音机的位臵要摆适当，尽量离受访者近一些，使录音清楚；录音机放在稍侧面的位臵，不要放在正面，使人时时都能够看见和感觉到，产生心理上的压力。
如果用笔记，访谈者需要注意：第一，提高笔记的速度，可以使用缩语，使
用速记，使用各种符号；第二，事后要进行整理，把记录不完整的内容补充完整，把没有记录下来的补上，还可以记一些心得感想；第三，处理好笔记与听的关系，不要一味埋头记录而忽视了适当的回应。最好能够盲记，即眼睛不看笔记本地记录，这只要进行适当的训练就能够做到。
现场记录的内容可以分四个方面：内容性记录，记受访者所说的内容；观察性记录，记访谈者所看到的东西，包括场景、受访者的表情等；方法性记录，记访谈者所使用的方法；内省性记录，记访谈者的个人因素对访谈可能产生的影响，以及访谈过程中的个人感受和心得，它应该和客观的内容性记录区别开来，而不要混在一起。
6. 访谈的结束
访谈结束的技巧有：第一，注意提问的方式，比如“我想再问您最后一个问题，就是……”，“您还有什么要说的？”以此表示访谈将要结束。第二，直接说明访谈的结束，比如“今天我们就谈这些。”第三，结束中最重要的是表示感谢。第四，就后续的联系作好交代。
7. 团体访谈
团体访谈的操作程序和要求与个别访谈基本相同，但有一些特殊要求，主要有：
（1）受访者的选取要有一定的代表性。
（2）受访者的人数要适当（一般在5-10人）。
（3）访谈开始，同样要互相介绍，彼此了解身份；然后访谈者要说明调查的目的和主要话题；与个别访谈不同的是，往往在开始还要说明访谈发言的一些规则，以便按照统一的规则进行。一般的规则有：鼓励大胆发言，不要有顾虑；适当控制发言时间，或者明确规定每次发言的时间；尽量谈自己的看法，一般不批评和驳斥别人的观点；围绕所提出的问题和中心发言，不要跑题。
（4）对那些没有发言的人，进行提示，鼓励他们发言。
（5）尽可能了解各种不同的意见和看法，以便对问题产生多角度的认识。（6）在结束访谈时，表示感谢和发小纪念品。
8. 访问结果的整理与分析
首先注意资料是否按照原先的规定和要求收集的，结构型调查项目有无遗漏？其次注意所收集到资料是否能说明问题，有无所答非所问的现象，对于这一类资料，若不能补救，则应从事整理的材料中剔除。剔除后是否会造成取样偏差，对数字资料，其数字的应用是否符合要求等等，都需要进行耐心细致的核实审查。然后再将无误的材料进行整理。
五、调查访问法的评价
访谈调查是调查的一种形式，这种形式有许多不同于其他调查形式的特点。
首先，它是研究者和被访者间的直接接触和相互作用。
其次，访谈调查具有较好的灵活性。访谈是口头的流动的语言，容易“修改”、解释或者提示、明确问题，提高回答的效度。研究者可以调整问题的多少，决定时间的延长或者缩短等。
最后，由于访谈是口头语言的形式，所以它对于那些不适于用书面语言的对象来说，更为恰当和容易被接受。
访谈法的不足：做较多的准备工作，联系时间，确定地点等；访谈的内容，除非进行录音，很难完整地记录下来；对访谈人的访谈素质要求较高，需要经过一定的训练，才能较好地进行访谈。
问卷法
一、问卷法的特点、意义
“问卷”(Questionnaire)，是指调查者将其所要调查的事项，制成问题或表式，而以邮寄或发放的方式寄给或发给有关的人们，请其照式填答寄回的一种形式，均称为问卷。运用问卷作为搜集资料工具的研究方法，便是问卷法。
问卷是研究者用来收集资料的一种技术，它的性质重在对个人意见、态度和兴趣的调查。问卷的目的，主要是在经由填答者之填写问卷后，从而得知有关被测者对某项问题的态度、意见，然后比较、分析大多数人对该项问题的看法，以作为研究者参考。在心理与教育方面，很多问题无法直接测量，只能通过问卷的方法进行间接测量。
二、问卷法的优点与缺点
1.问卷法的优点：
（1）用问卷法收集资料，可不受人数限制，因此，抽样范围较广，在时间，经费方面，也比直接调查访问较为经济。
（2）只需印刷费、邮费，所费不多，且易行。
（3）问卷法可令被调查者有充分考虑的时间，不受别人干扰，并自由地表示意见，其结果将更为可靠。
（4）所拟问题可尽量求其细密，凡在访问时不能直问，或问而不易得到真确回答的事项，皆可在问卷上得到较为满意与可靠的答案。
2.问卷法的缺点：
(1) 问题含糊不清，便不能得到确实的回答。
(2) 所选样本，若不能代表某种团体的意见，其结果将不可靠，亦即要注意样本的代表性。而问卷法由于问卷的回收率较低，使样本的代表性难于保证。
(3) 问题太多会令填答者生厌，故而臵之不理，若问题太少，却又无法达到研究的目的。
(4) 问题设计的不理想时，会散漫零乱，不易整理，且难以应用统计方法分析和对结果进行科学解释。
(5) 当填答者不合作、言不由衷时，所得结果会不可靠。
(6) 有些事情非常复杂，不能用问卷的简单问答所能表明。
三、问卷的类型
问卷法的类型：结构型问卷与无结构型问卷。
1. 无结构型问卷
结构较松懈或较少，并非真的完全没有结构。这种形式的问卷多半用在探索性研究中，一般被访问的人数较少，不用将资料量化，必须向有关人士问差不多相同的问题。对于被访问的人来说，可以与其他被访问的人回答相同，也可以完全不相同，回答格式自由。这种问卷回答属于开放式，没有固定的回答格式与要求。这种类型的问卷，多用在研究者对某些问题尚不清楚的探索性研究中。
2. 结构型问卷
结构型问卷又称封闭式问卷，是对所有被测者应用一致的题目，对回答有一定结构限制的问卷类型。问卷还可根据是否使用文字，划分为图画式与文字式。图画式比较适合文字能力较差的儿童与文盲被试，在跨文化研究中应用较方便，可少受文化影响。
结构型问卷根据答案的不同形式还可划分为：
(1)选择式，将问题的几种可能答案统统列出，让答卷者选择一个或几个符合自己情况的答案。
(2)排列式，答卷者对问题的多种答案，依其喜欢、满意程度排序。
(3)尺度式，问题的答案是用１－５，或１－７或１－其他数字表示，填答者将反应显示在一个评价量尺上，让填卷人选择一个或几个能表述自己实际情况的数字。
答卷人在选择答案时，可选一个数字，整理时用概率统计方法处理；也可以是两个数字，并标出哪个数字更侧重些，用模糊统计方法处理结果。
尺度式问卷的尺度，常用3-11之间的奇数系列表示，一般量尺范围不超过16，有实验证明，大于16时，人类被试的判断，难以等距。尺度在7±2之间最好。
四、问卷的编制
（一）编制问卷的步骤：
1.确定研究目的，提出研究假设
2.了解研究问题的特质
所谓研究特质，是指所欲研究问题的内容，也可以理解为研究问题的结构或架构。怎样才能知道研究问题的特质，有两条途径：一是查阅有关的研究资料，
收集相关的论述，建构其特质。另一途径是用无结构问卷方法，进行现场调查，也可以个别访谈，收集有关的看法，将收集到的资料进行简单的归类，编成尺度式问题，再让相关人员填答，然后再将数字化资料，用因素分析的方法，抽取问题特质，对其进行这方面的探讨。现在教育评价中，所提出的一级指标，二级指标，甚至三级指标，一般都是属于研究特质，或问题内容，尚不能用它直接作调查使用。
3.确定行为样本
行为样本指对代表研究问题特质的具体行为的取样。也称问题样本。
4.了解施测对象的特征及选择被试样本
选择施被试样本，要注意到样本的代表性。一般情况下400个左右的被试，无论对信度分析、区分度分析等都可满足要求。
5.选择并决定问卷形式
选择确定问卷的类型主要考虑以下因素：
a)研究的目的，b)被测对象的特征，c)资料的统计分析方法，用2×2分的方法、百分数方法一般用选择式，若用ｔ检验，可用尺度式。
6.拟定问题的题目并随时修改
编题时一般要求多编一些，这样在分析题目时，可以根据预测的结果和在争求专家意见时淘汰一部分，修改一部分。
7.预试
预试可发现问题，如题目的次序、内容、长度、用语等各方面的缺陷；可实现对每个题目进行项目分析，发现其优劣，为筛选题目提供一些有用的资料。预试时的受测者样本要有代表性，人数同正式测验差不多。
8.编辑问卷和实施说明
9.确定除问卷法之外进行研究的其他辅助方法。
(二)问卷题目的编写规则
1.问卷内容
一般包括如下两个部分：一是事实问题，二是态度问题。
(1) 事实问题
问卷的开头或结尾请受测者填明一些基本资料，也叫做静态资料。如：住所，性别，年龄，教育程度，民族，职业，经历，宗教、民间信仰，婚姻状况，父母亲职业与教育程度，家庭人数，家庭设备等等。另一类事实问题是询问受测者的某些实际行为（不论过去或现在），或实际行为的制度化一类问题。
(2) 态度问题
态度问题包括两个层面，一种是有关意见方面的，如意见、信仰、情感、动机之类；一种是有关价值或人格方面的，如道德观念，进取性格之类。意见与态度有时很难分辨，一般而论，‘意见’比较属于表面的、暂时的看法；‘态度’比较属于深层而持久性的认知。上述两类问题，无论哪一类，基本上均可以单独分析观察结果，除非有必要，才将它们的分数标准化后，经过项目分析，再加起来用总分计算。
另一类的‘态度问题’是所谓态度量表。这种问卷尽管也是一题一题的问，却不是一题一题的算，而是把整个总分或分组分数与其他变量（项）求相关，或是做因素分析。
任何一种问卷如果包含了“事实问题”和“态度问题”，特别是态度量表，若是将两者求相关，可以寻找行为和态度之间的关系。这类问题也是应用问卷法常欲研究的目的。
(3) 问卷内容应注意的问题：
ａ题目的类型是否正确而合适。类型可以从两方面说，一是开放式无结构或限制式有结构的题目，应从研究的性质来决定。
ｂ题目是否切合研究假设的需要。
ｃ题目是否含混不清，引起歧义。通常应设法避免三类问题：(1)太普遍化的问话，使受测者不知真正目的。
(2)语意不清的措词，使受测者费解。(3)包含两个或两个以上的观念与事实，使受测者不知如何选择。
ｄ题目是否涉及社会禁忌与爱好，任何一个社会，都有些地方不能乱碰的，勉强去碰它，一定失败，特别是关于禁忌与爱好方面，或者正面问一些敏感的道德问题，政治问题。
ｅ要避免或减少社会称许性。
ｆ题目是否产生暗示作用。
g题目是否超出受测的知识和能力。
2. 用语方面
(1) 语文方面
a 语文应浅显、易懂，不要超过受测者的领悟能力。
b 用语应求简单，不能太复杂。
c 字句的意义力求清楚明白，不要含混或暧昧。
d 一句话代表一个单一事物，不要用两个以上的观念或事件。
e 要用标准的语文叙述或描述，把概念、范围界定清楚。
(2) 用字造句方面
a 一般或特殊。“一般”的意思是指较为“广泛”，如果所需要的资料涵盖面比较大，就把题目出得大些；否则，就小些，这属于“特殊”的范畴。
b直接或间接。对一个问题如果应该直截了当地问，就不必拐弯抹角；必须拐弯的，就不能直接问。这要因环境而异。
c 个人或集体。
(3) 情绪方面
a 避免主观及情绪化的字句。
b 避免不受欢迎或涉及隐私的问题。
c 避免难于回答的问题
(4) 理解
a 在能懂得的范围内提出问题。
b 问题不要引起误解或争论，即题目不能引起歧义。
c 尽量使用肯定的叙述，避免使用双重否定的格式。
d 不用或少用假设语句或猜测语句。
3. 问卷的编辑
在结构方面应注意问题的顺序、性质等，在形式方面应注意问题的圈选、安排方式等。
(1) 问卷的顺序
ａ时间顺序。先问较近的，再问较远的，或先问较远的再问较近的，不必限制，以有利于施测为先决条件。
ｂ内容顺序。内容顺序安排要考虑三个方面：属于一般的或通论性的，放在问卷的前面，特殊的或专门的放在较后；容易回答的放在前面，不易回答的放在后面；比较熟悉的放在前面，生疏的放在后面。
ｃ类别顺序就整份问卷而言，必然包含好几项，最通常可以分为三类：一类是所谓基本资料，如性别，年龄，收入等项；二类是行为资料，如每天收看电视时数、收听广播节目等项；三类是态度资料，如对老师的评价、成就动机量表等。
(2)问卷的施测时间
一般情况下，问卷的长度应控制到30-40分钟的回答时间。
(3)问卷的开头谢语及施测说明
问卷的开头通常有一小段客套话，包含说明研究目的与重要性，不泄露隐私、如何勾选等项，这类问题很重要，是控制被测者反应的一个重要环节。
五、发放分发问卷
１.注意邮寄对象-样本的代表性
选择样本时一定要从所要研究的对象中选，要有代表性，一般常用等距抽样的方法，即将事先获得的所要研究对象的花名册，依一定的距离取样邮寄或当面分发。
２.邮寄问卷的好处与局限
邮寄问卷在本质和形式上，与一般问卷没有差异，只是交递问卷的方式有点不同。也就因这点不同，形成了邮寄问卷的若干特性。从好的方面来说：
（1）邮寄问卷可以节省经费，用少量经费就可以调查大量样本。
（2）容易做大地区的抽样，如全国，全省、全县。
（3）样本大，效度增加。
（4）受测者可以自由填写，不受时间限制，也不受旁人干扰。
（5）不受访员的影响，又可以避免找不到人。
（6）个人隐私不致为人知道，说假话的程度可以减少。
邮寄问卷的不足：
(1) 最大的弱点是收回率的问题。
(2) 问卷寄还后，不论发现什么地方错了，或误解了原意，均无法补充。
(3) 受测者填问卷时，可能通篇看过后再答，也可能受了亲友的影响。
(4) 受测者对问卷有疑问时，无法获得合理的解释，只有乱填，造成问卷的失真或报废。
(5) 收回的某些问卷有时候是别人代填的。
六.问卷结果的整理分析与解释
１.问卷的整理
(1)挑出不合乎要求的问卷，这包括事实资料与态度资料填写不全，理解错误等问卷。
(2)按所选统计方法的要求登录分数或次数。
(3)对于无结构型问卷，则按回答者的内容划分到不同的类别中去。
(4)对于属于“事实”性的问卷，一般一个题目一个题目登记次数(是、否或其他类别)。
(5)对于尺度式则登记分数，对于态度量表可登记总分。
２.问卷结果的解释
目录 一、客户服务部分…………………………………… P7—18 1.1便民手册、折页 1.2结婚服务 1.3为业主外出提供"便民伞" 1.4人性化的装修知会 1.5客户焦点问题小组 1.6文明宣传进信箱 1.7制作产品使用说明书 1.8建立客户上门拜访制度 1.9模拟验收专业工具的引进及使用 1.10客服宝典 1.11销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务 1.12入住送礼（装修光碟） 1.13提升未入住客户满意度 1.14协同平台“提效小秘书” 1.15制作小小便签纸、传递万科物业情 1.16大堂出入口配备多接头的手机充电器 1.17以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传 1.18职能部门微笑达人评选 1.19实行二十四小时客服制度 1.20物业服务中心成立“搬运队 1.21社区小管家，阳光好少年 1.22管理费通过邮件和短信息发送给业主 1.23滚珠灯“高空抛物”宣传效果好 1.24装修服务保证免之客户服务 1.25装修管理精益流程之义务监理
1.26 VIP会议室的紧急联系人信息牌 1.27电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味 1.28如何作好《业主服务需求征询》问卷调查 1.29物业服务费用收取的创新方案 二、设备设施部分…………………………… P18—45 2.1高层楼道灯开关控制方式改造 2.2曲线图软件绘制电力运行负荷曲线 2.3大堂门电插锁锁不上问题改进 2.4智能除湿装置 2.5照明节电器的推广 2.6管道压力检测/停泵装置 2.7矩阵主机、硬盘录像机的改造方法 2.8电梯监控图像抗干扰方法 2.9消防卷帘门到位保护装置 2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进 2.11雨水井盖铺设假草坪 2.12简单的设备机房防潮方法 2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸 2.14增设“废气引导管” 2.15小区路灯杆的除锈、改造 2.16室外裸露电源开关加装锁盒 2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置 2.18供配电系统温度检测 2.19水箱（池）报警系统 2.20设备铭牌、资料数码存档 2.21停电信息查询、知会措施 2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁 2.23自制自动恒温电烙铁
物业管理品质督导体系的建立与执行 众所周知，物业管理企业为顾客提供的产品主要是服务，且服务产品区别于传统意义上有形产品的最主要特性是：产品的生产过程即产品的实现和交付过程。因此，要确保服务质量满足要求，控制服务过程的质量是关键。如何有效监控物业管理服务提供的一系列过程，确保最终的服务质量能满足顾客、相关法律法规及合同等的要求，并达成顾客满意，这在实际操作中，是大部分物业管理企业都面临的难题。本人结合七年物业管理企业的品质管理工作实践，物业管理企业要达成上述目标，全面掌控物业管理服务的各项过程质量，必须建立一套行之有效的立体化、多维度 品质督导体系并有效运行。 一、物业管理企业品质督导体系的建立首先应重点关注过程方法的应用 通过利用资源和实施管理，将输入化为输出的一组活动，可以视为一个过程。系统地识别并管理所采用的过程及过程的相互作用，称之为“过程方法”。过程方法的优点是由于基于每个过程考虑其具体的要求，所以资源的投入、管理的方式和要求、测量方式和改进活动都能相互有机地结合并做出恰当的考虑与安排，从而可以有效地使用资源，降低成本。而系统地识别和管理物业服务活动中所应用的过程，特别是识别过程之间的相互作用，可以掌握与物业管理服务实现有关的全部过程，特别是服务中的关键过程，清楚这些服务实现过程之间的内在关系及相互接口，并通过建立品质督导体系来控制过程的质量，提高过程的效率，才可高效地提供令顾客满意的服务。应用过程方法，物业管理企业应采取下列活动： （一）为了使企业提供的物业管理服务质量满足顾客、相关法律法规及合同等的要求，高效地运用过程方法，需系统地识别与物业管理服务有关的所有过程 物业管理服务过程决定服务的质量。为了确保顾客提供的物业服务质量满足顾客、
1、目的 规范公司验收流程，正确指导公共部位验收,确保验收质量。 指导验收人员开展验收工作。 2、范围 适用于各项目前期 3.验收条件 3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。 3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。 3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。 4、验收标准 4.1室外排水工程 4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。窨井 布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。 4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启 4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。 4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾 4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。 4.1.6 窨井内部光滑，无刀印，起沙现象 4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色 油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。4.1.8资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件 4.2行车道路和停车位 4.2.1沥青路面： 4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通， 无积水现象。 4.2.1.2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。
4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。 4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。 4.2.1.5路面沥青颗粒一致。 4.2.2混凝土路： 4.2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。 4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m 长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。 4.2.2.3路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。 4.2.2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。 4.2.3止草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理 4.2.4道路路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 4.2.5道路标识正确，无生锈，断裂现象，标识安装牢固、垂直，无松动， 4.2.6大理石路面检查参照《综合验收标准》。 4.3小区景观 4.3.1组团内道路： 4.3.1.1小区道路陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，路中间微高，两边底，无积水现象。 4.3.1.2大理石等石材按照室内验收标准验收。 4.3.1.3小区道路护边倾斜45°角，护边平直，与雨水鼻子接合处顺直。 4.3.1.4集水井分布合理，无积水现象，流水通畅，井盖无生锈，井边收口光滑、平整，与绿化 接合合理，并刷绿色油漆，在交叉处和转折处必须设置雨水鼻子。 4.3.2休闲娱乐设施： 4.3.2.1儿童设施、健身器材安装牢固、垂直，螺丝紧固，无生锈、缺损现象。 4.3.2.2儿童设施、健身器材标识清楚，安装牢固，字迹清楚。 4.3.2.3儿童设施的固定螺丝有保护帽保护 4.3.2.4资料移交：合同复印件，产品使用说明。 4.3.3水景：
物业品质管理规定 Prepared on 22 November 2020
管理文件报审表
文件名称《物业品质中心管理制度》
物业品质管理中心管理制度 一、物业品质管理中心工作定义 以品质为中心，关联部门参与为基础，通过客户的体验和认可，实现企业品牌美誉度。 二、愿景、目标 1、愿景：改善服务质量、提升企业品牌！ 2、组织目标：快速反应、有效处置、业主满意！ 3、经营目标：薄利、自负盈亏。 4、目的 1、落实公司的质量方针、程序和要求。 2.保障质量体系有效运行。 3.改进控制方法，促进物业管理质量提升。 4.为质量体系的持续改善积累数据。 5.按质量体系要求及相应方法培训人员。 5、适用范围 晋愉地产集团重庆区域开发项目 6、关联部门及职责 1、物业公司职责—— 1）根据本管理制度完善相关配套管理制度、流程； 2）根据本制度架构组建相关实施机构； 3）参与项目前期方案设计，并提供相关需求信息； 4）参与项目建造过程的质量监督，并提出监督意见； 5）承担项目入伙后的质量投诉受理、质量缺陷整改； 6）参与项目物业移交验收，并形成验收记录（参见附表）； 7）负责物业接管； 8）主持工程质量责任界定；
9）小额维修工程施工方案审定、大额维修工程施工方案编制； 10）负责维修成本在1000元内的工程直接发包；主持小额（＜5万元）维修施工合同的招标及合同签订（合同抄送地产集团成本管理中心、合约招投标中心备案）；参与大额（≥5万元）维修合同的招标评审及合同文本审核。 11）负责维修整改工程的质量及安全文明施工管理； 12）主持大额质量整改竣工验收，并形成竣工验收记录； 13）工程质量整改竣工后三个月内将相关经济、技术文件组卷成册，并抄送集团档案室； 14）参与对项目承包商质量保证金的清算审核，并提供相关费用扣除清单； 15）参与项目后评估，并提交评估报告。 2、晋愉集团集团合约招投标中心职责—— 1）根据本制度优化合约招投标中心相关制度、流程； 2）将本制度相关条款纳入工程承包合同约定条款内； 3）主持工程合同招标条件及合同文本会审； 4）为物业公司的小额招标提供技术支持； 5）主持大额（≥5万元）维修施工合同招标及合同签订，报地产集团成本管理中心审核后按相关权限制度流程审批通过后生效。 6）对施工单位的合同履行质量进行监督和纠偏； 7）对项目承包商质量保证金的清算进行审核； 3、客服管理中心职责—— 1）根据本制度完善客服管理中心相关制度、流程； 2）受理业主头投诉、并将业主诉求反馈关联部门； 3）主持索赔谈判； 4）对物业维修质量、工作质量、安全文明施工进行监督、评价； 5）对大额维修工程事实进行确认； 6）参与重大质量投诉（≥5万元，或群诉质量事件）整改结果的验收； 7）及时向投诉业主反馈相关信息。 4、项目公司职责—— 1）负责编制施工图设计委托书，并报呈研发中心审查； 2）主持项目施工图（通知相关单位、部门）会审，并形成会审文件；
万科新建物业接管验收标准 1.目的 规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。 2.范畴 适用于华苏公司所有新建物业接管验收工作。 3.职责 3.1华锐物业治理部负责本指引的制订、修改、指导和监督； 3.2各物业公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求； 3.3各地产公司配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好，完整移交。 4.方法和过程 4.1接管验收的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、l绿化景观等。 4.2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提早做好房屋交验预备，在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收； 4.3依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5―10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收； 4.5同意接管验收，即对物业公司于地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时刻验收； 4.5于约定时刻开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期依照建筑面积多寡和人力情形来定，一样没人按每天验4—5套房，时刻操纵在十五个工作日之内完成(建筑面积10万平方米为单位)。 4.6如验收有不合格的项目，物业公司应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一样要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应操纵在入伙前完成。返修复验需有地产公司提出，随时提出，随时复验。 4.7验收合格，物业公司月5个工作日内签署《验收通过证明》。 4.8关于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时刻内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。 附：《新建物业接管验收流程图》 5物业接管验收标准和要求（部分内容可依照项目具体情形删减） 5.1资料： 5.1.1产权资料 A.用地批准资料. B.项目批准资料 C.施工许可证. D.用水、用电、用气指标批文。
年度品质管理工作方案 随着公司的快速发展，在管项目数量迅速增加，对品质管理工作带来新的挑战。目前，管理的项目已遍及北京等地区，管理面积已近万平方米，管理业态涉及工业、住宅等。为满足公司发展需求，全面持续贯彻公司领导提出的工作主题，有效落实公司的整体要求，2014年度将调整工作重点，提升品质管理人员专业水平，强化对新项目的管理，进一步细化检查标准及规范管理文件，指引项目工作有序开展。 第一部分：2013年品质管理工作现状 一、总公司品质管理部现状 (一)人员配置情况： 1.经理1人：负责部门的整体工作。 2.品质主管人：负责北京地区的品质管理工作。 3.品质专员人：负责部门内部资料的管理，。 (二)部门内部人员分析： 1.专业背景知识分析 现总公司品质管理部人员中无物业管理专业背景人员，对于物业行业先进知识经验的学习急需加强。 2.对企业文化的认同感 现有人员基本上是公司的老员工，了解公司的各项规章制度，对于公司的各项要求能够严格执行，且大家工作认真负责，加班加点。 3.工作内容分析： 现总公司品质管理部负责四个方面的工作，包括：各公司/部门品质管理、招标等工作。工作内容涉及面较为广泛，且各项工作内容均涉及北京地区，工作量庞大.同时因涉及的工作面广泛，不可预见的工作内容较多。
(三)2014年工作措施 根据上述人员及工作内容的分析，2014年度对于总公司品质管理部来说是有挑战与机遇并存。挑战在于工作量没有减少，且人员基本维持不变；机遇在于每个人将独立负责自己管控范围内的工作，可以得到较快的锻炼与提升。 二、北京地区各公司品质管理部现状 (一)人员配置情况： 现北京地区各公司均配置品质管理部人员1人，负责本公司全部品质管理工作。 (二)人员分析： 1.专业背景知识分析 北京地区各公司品质管理部人员均无物业管理专业背景，上述人员对公司的整体品质管理工作控制经验不足，有待提高及学习。 2.对企业文化的认同感 现有人员基本了解公司的各项规章制度，对于公司的各项要求能够执行，且工作认真负责，对于公司企业文化认同。 (三)工作内容分析： 现北京地区各公司品质管理部负责品质管理等工作的部分内容。本年度北京地区各公司开展的检查频次较多。各品质管理部人员反馈工作量较大，需要增加人员编制。 (四)2014年工作措施 根据北京地区人员及工作情况分析，2014年度将加强对分公司品质人员的指导及检查。 三、公司品质管理工作现状分析 现北京地区品质管理工作在稳步推进，各项目对于现品质管理管控模式已经熟悉并基本认同，但除去上述分析的人员因素外，品质管理工作仍有很多方面需要不断完善。
万科物业提升安管服务品质方法 1、各班组工作互控监督制度 问题描述 安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重。 解决措施 采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处 理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性； ？ 检查班组依据《安全业务检查考核标准》提交问题点及整改建议，并设定时效，由被检查班组于期限内提交整改措施，安全负责人验证、通报，检查情况纳入 月度考核； ？ 以此为据，评选月度《月度安全管理先进班》悬挂流动红旗；季度排名，对排 名前一名和后一名的班长考核加/扣分；以此做为公司级“安全管理先进班长”考评依据，调动积极性。 ？ 成效 强化内部安全管理。 2、出入口增加拾音器，规范BI礼仪 问题描述 安全出入口人流量大，现场工作虽然有监控镜头，但无法摄取现场岗位操作时 声音文件，而且现场人员容易有意识的躲避监控镜头，不利于事后追溯取证。
解决措施 在现场岗亭增加拾音器，连接到监控设备上，实现实时录音摄影。 ？ 成效 加强安全管理。 3、固定车位加装防盗车位锁 问题描述 固定车位经常被占用现象，不能体现专位专用,造成业主不满，安全员工作压力大。 解决措施 业主固定车位没有安装车位锁，车辆离开后车位空在那里，其它车辆随时有可能进入车位，安全员不能及时发现车位被占用，加装防盗车位锁即可。 成效 杜绝车位被占用，方便管理。 4、发布各类安全防范温馨提示 问题描述 因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险越来越大。而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新项目新楼盘日常加班较多，对安全员的日常业务技能培训力度不够；由于业务
物业公司品质检查报告 物业公司品质检查报告作者：佚名 时间：2008-10-4 浏览量： 3月15日,16日,我和品质部叶经理对物业公司丽湖花园和信和爱琴居花园进行第一次物业服务质量检查工作。此次服务质量考核标准主要是物业管理评优标准,考核方式是以面谈和现场勘查。本次服务质量检查工作得到了管理处领导和各部门主管的配合,大家本着发现问题,解决问题的目的;实事求是的原则,将此次检查工作顺利完成,现将此次检查结果汇报如下: 两个管理处做的都比较好的方面体现在基础管理: 、物业管理处每季度公开一次物业管理服务费用收支情况。 2、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合物业管理有关规
定。 3、电梯维修保养及时,管理处安排专人负责与电梯维保分包公司联络,跟进电梯的维修保养计划。 4、二次供水设施设备,定期请外包公司进行清洗,并达到水质清洗合格标准。 5、丽湖花园管理处消防演练组织及时到位。每季度组织一次演练,每半年进行一次大练兵。 6、爱琴居花园业主资料和小区竣工验收资料整理、归档、保存妥善,齐全。 以上是各管理处做的比较好的方面,但是按照ISo质量管理体系标准要求,
管理处各方面的工作还存在很大差距和不足: 、客服中心 )标识管理混乱。丽湖花园主出入口没有小区平面示意图,楼宇标号标志不明显;各管理处办公区域没有明显区域划分标识,办公区域管理混乱;管理人员上班和安全员执勤未穿着统一服装和未佩戴工卡现象严重存在;绿地没有警示标语;设备设施没有明确责任人;设备卡不统一。 2)记录表格不统一,设计不科学,填写不规范,存在不填、漏填现象,其中爱琴居管理处《投诉接待记录表》无法体现处理结果和回访情况。 3)对于管理处投诉处理及时率、满意率、维修及时率、维修返修率未做统计。 4)装修验收存在漏洞。丽湖花园存在某些业主装修验收表,工程部漏签意见的现象。
物业品质管理内容及方法 星移斗转，经过20多年的发展，物业已在人们心中占有一席之地。物业管理作为房地产开发的延续及售后服务，逐渐形成了一个不可代替的新兴行业。人们对物业管理服务品质的认识也在逐步不断的提高，物业管理企业对自身所提供的产品——“服务”也在不断寻求向“上”的支撑平台。这其中，加强物业管理企业的品质管理就是一个重要的方法和手段。 谁都知道，物业管理企业的产品就是服务，是对物的管理达到对人的服务要求。品质管理是物业管理企业中全员、全过程的体现。做为物业品质管理监督部门，首先要清楚其物业品质的内涵与品质管理的一些方法： 一、物业管理的服务品质内容： 物业管理的品质内容按品质管理的模式，初步可分为三种即技术型品质、功能型品质和信息型品质，因为这三方面的品质，构成了品质内容上的要点。略述一下。 （一）、何为技术品质 根据物业管理是房地产开发后续服务的特点，技术品质可分为： （1）物业的智能化程度 物业的智能化水平属于硬件系统，物业管理企业本身不具备更新改造，它主要通过开发商先期的规划建设。根据我们的管理经验，随着各类物业功能的不同，智能化要求也不尽相同，但总体上可分为安全防范、消防监控智能化、网络传递化和设备设施管理智能化。 （2）物业管理的技术水平 这方面内容主要是在物业管理企业的先进管理模式、专业知识、专业技能水平高低上。 （3）物业管理的规范化程度： 这方面反映了物业管理企业的综合能力。目前，国内的许多物业管理企业纷纷通过ISO9000、ISO14000和OHSAS18000等质量体系认证，就是要向业界及业主们表明企业的运作是规范的。然而，这只是规范运作的前提，关键是物业管理企业是否有真正推动这些体系运作的能力，也就是说，要看物业管理企业是否
物业服务质量检查细则（日常管理类） 6 社区文化 活动 社区活动计划表 社区活动统计表 社区活动记录（含图片） 每年三次以上社区文化活动 1、无活动计划扣2分， 2、活动记录不规范、无图片说明扣2分， 3、未按规定统计上报扣2分， 社区文化活动管理规定 项目部全年有效工作计划 序 号 项目质检内容评分标准检查依据 1 政策法规部门负责人和本部门员工应掌握相关法规政策， 了解个人岗位职责。管理人员能熟悉和运用，其 主要条款应重点掌握 1、提问抽查相关问题，超出两道题回答不正确，扣2分。政策法规清单及员工岗位职责等规章 2 新员工上 岗培训 进行项目部的概况介绍、礼仪礼貌、岗位应知应 会、岗位技能的培训 1、无签到表或培训记录表每人次扣2分以签到表、培训记录表为准 3 日常 培训 月度培训计划表 培训实施记录（签到表、培训记录表、考核记录 单等） 计划按期完成、有培训计划及本月计划实施表， 记录完整、有变动及时调整 1、无月度培训计划表扣2分 2、每少一份培训记录表扣2分 3、无考核记录单的扣1分 4、表单填写不规范的扣1分 签到表、培训记录表、考核记录单等 4 工作纪律遵守工作纪律，按时出勤；无扎堆聊天、擅离工 作岗位现象，无上网聊天、玩游戏及做与工作无 关事项的现象 1、随机检查，每发现1人次扣1分，违反出勤管理规定按 考勤制度兑现。 公司管理规章 5 档案 管理 档案书写工整、码放整齐、存档及时、查找方便、 内容齐全。 1、随机抽查，应存档档案未按规范存档，每缺1份扣1分， 单次检查最高扣20分； 2、档案管理混乱扣20分； 文件档案管理规范和档案清单
7 客户接待 区域公示 要求 客户接待区域公示文件 物业服务标准、资质证书复印件 物业收费标准、收费依据、服务流程 特约服务及收费标准 24小时服务电话 附照片的项目部组织架构图 1、缺少一项需公示内容扣2分， 2、张贴内容与实际不符扣2分， 3、公示牌未按公司统一标准制作扣2分 住宅物业服务等级规范 物业服务委托合同 8 办公设备 （资产） 实物管理 物品配发、领用、调拨记录规范、真实准确，办 公设备完好，贵重资产有专人保管，开发商移交 的各类物品及时上帐 1、无台帐扣2分，台帐缺项扣1分，帐物不符扣1分 2、贵重资产无责任保管人的扣2分 3、无开发商移交各类物品帐的扣2分（可视对讲机、监控 电脑等） 4、物品管理不善，造成损坏丢失的，扣2分 财产台账管理规定、库房管理规定 9 个人台帐建立个人物品领用台帐，物品、工具、劳保用品、 易耗品等配发、领用记录完整、真实准确。 1、未建个人领用台帐扣2分， 2、填写不规范，无领用人签字的扣分管负责人2分 物品领用管理规定 10 工作计划 工作日志 制定本部门全年有效的工作计划并分解； 月、周工作计划 工作日志（含重点工作完成记录） 1、每缺一项扣2分（不重复扣罚），每缺1次扣2分 年、月、周工作计划 工作倒计时表 工作日志 11 项目部公 告、通知 存档的公告文件、通知 项目部公告文件按要求公示并拍相片存档 公告文件应登记、存档完整 1、项目部公告文件未存档扣2分， 2、项目部公告文件存档不完整扣1分， 3、存档公告文件、通知内容有一处不规范扣1分， 12 合同管理物业服务合同 分包服务合同 1、合同时限已过有效期扣1分， 2、已签合同越权扣1分， 3、已签合同内容填写不规范扣1分 4、无纸版合同终结日期统计表扣1分， 5、缺少一份合同扣1分， 6、有一份合同未及时归档扣1分， 合同时限 有无越权情况 合同内容填写是否规范 合同与总部合同相符不得丢失
万科物业交接验房标准化流程，难怪现场轻松淡定（收藏） 一、人员组织安排 1、验房组组长，负责现场验房组人员统一安排调度； 2、验房组每2人一组，负责接待客户，为客户进行验房工作； 3、接报修对接人员，以模拟验收人员为主，负责现场可及时整改问题的协调安排。 二、验房工具 验房表（A4板夹）；盒尺（5m）、相位仪（验电器）、水桶、手电等验房工具。 三、验房要求 1、保持仪容清洁、面带微笑，保持头发、脸部和手部卫生。 2、保持工作精神饱满，充满自信、亲切友好、诚恳。 3、着装统一，服装整洁、平整。 4、工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。 5、言行举止大方、得体，坐立行走姿态自然、端庄。 6、验房时间控制尽量不超过30分钟。 四、验房流程
五、验房标准 （一）接待客户 1、在验房组等候引导员带领客户办理验房手续，接待客户时，进行登记，并礼貌问候：“您好，我们是**物业×××，很高兴为您服务，下面将为您进行房屋验收工作。”
2、要求：验房人员精神面貌良好，2人一组，在验房组内坐位有序，验房工具、验房表准备齐全。 （二）领取钥匙，准备验房 1、带领客户至钥匙领取处，办理领钥匙、验房手续，同时对客户说：“我们先领取您家的钥匙，然后到您的房屋进行验收。” 2、领取钥匙后，与客户进行主动沟通，向客户介绍小区人文环境及周边情况，如： “××小区共×个组团，共分×期，全部入住后将达×户，本次入住×户…… 小区周围有××学校；有××菜市场；有××商业区……” （与客户沟通的说辞将在入住前进行总结，培训） （三）带领客户至楼栋前 1、带领客户至楼栋前这个过程中，与客户做好主动沟通工作，表现出对客户工作的热情、认真负责。 （与客户沟通的说辞将在入住前进行总结，培训） 2、至楼栋时，向客户介绍，该楼道门（围合门）安装门禁系统，您入住需要刷卡入内。 3、向客户介绍可视对讲的使用方法。可以对客户说:：“这是可视对讲系统，按管理室可以直接呼叫至监控中心，按房号，再按呼叫，可以直接呼叫至该房室内。” 4、验收信报箱，用钥匙开启信报箱，然后让客户自行开启、锁上，同时对客户说：“这是您家的信报箱，您试一下钥匙开启是否灵活。”客户验收无问题后，在验房单上填写“完好”，同时收回钥匙。 （验收项目：信报箱破损划伤；钥匙锁具开启灵活） （四）带领客户上电梯 1、等候电梯时，向客户介绍楼道内的消防设备，火灾报警系统，摄像安防系统，可以监控所有出入人员。 2、电梯门打开时，请客户先上（说：您先上），并用手扶电梯门感应处，避免夹上客户。 3、电梯行驶时，向客户介绍电梯的品牌、性能以及电梯故障时的报警电话。
物业公司总部品质管理部职责及管理目标物业公司总部品质管理部职责及管理目标管理权限：总经理委托，行使对公司经营管理活动全过程的质量管理权限，承担执行公司规章制度、规程、工作指令责任和义务; 管理职能：制定质量工作标准、质量检验标准，确定检验与监督管理方式、组织质量管理培训、逐步推进公司经营管理活动全过程的质量管理工作，对所承担的工作负责; 直接上级：总经理; 下属部门：各项目及其各部门负责人/品质管理专员/ 兼职品 质管理员; 主要职能： 1. 坚决服从总经理的指挥，认真执行其工作指令，一切管理 行为向主管领导汇报; 2. 严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责; 3. 负责组织质量管理、计量管理、质量检验标准等管理制度的拟订、检查、监督、控制及执行; 4. 负责组织编制年季月度服务质量提高、改进、管理等工作计划。并组织实施、检查、协调、考核，及时处理和解决各种品质管理事件; 5. 负责建立和完善质量保证体系。制定并组织实施公司质量 工作纲要，健全质量管理网络，制定和完善质量管理目标负责制，确保产品质量的稳定提高，力争尽早通过IS09000论证;
6. 负责组织质量体系的实施、持续和改进工作; 7. 负责公司质量体系文件和资源的控制; 8. 组织实施内部质量审核/ 绩效考核工作; 9. 负责处理其他与运作质量有关的事务; 10. 每月对公司整体服务质量、工作流程的运作情况出具分析、预测报告，并上报总经理; 11. 对各项目管理方案与质量方针、质量目标是否符合，万平方米管理成本、人员配置是否合理的问题进行审核、控制。 主要职权： 1. 参与公司月度项目总经理工作例会，了解公司各项目经营管理进度的知情权 2. 根据授权，审核公司及项目经营管理活动全过程的质量管理规程、标准等规章制度 3. 督导项目对公司总部工作指令、一切规章制度的执行情况的检查权、询查权，有要求各个项目按照月、季、半年、年出具书面品质报告权、现场违章纠正权、指导权等; 4. 支持召开各项目品质管理系统负责人双周会议; 5. 有接受各项目按每月、季、年度，定期上报品质管理等工作数据、信息的义务并敦促，汇总上报总经理;
1. 目的 建立万科物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系 2. 范围 本规定适用于集团下属各物业公司。 3. 职责 集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。 各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。 4. 方法和过程控制 万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》 (VKWG08-18-1、《万科物业管理标准环境管理类》(VKWG08-18-2、《万科物业管理标准设备物资类》(VKWG08-18-3、《万科物业管理标准安全管理类》(VKWG08-18-4。本标准是其系列标准的一部分。 万科物业管理标准设备管理类 1. 人员素质 1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。 1.2上班时间内，必须按照万科物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。 1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。 2. 设备房管理 2.1基本要求
2.1.1设备房门上有相应设备房标识。 2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物； 2.1.3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。 2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。 2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要 和操作有危险的设备、部件要有警告标识。 2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设 备具有的防护装置应维护齐全。 2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无 跑、冒、滴、漏”现 象，责任人明确。 2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。 2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立 严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。 2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满 30即为灭火器个 保护面积一栏中I a) b) 保护面积一栏中 保护面积一栏中 7.5X 4B 为不能选用。 为可选用，保护面积为 2 7.5 X 4=30m ，用现场面积除以 c) 为可选用，但由于经济原因，不建议选用。
1.0 目的 规范服务标准，不断改善不合格的事项，确保服务质量符合规定的要求，为客户提供满意的服务。 2.0 适用范围 安徽昭阳物业服务有限公司科大讯飞项目 3.0 定义和术语 3.1轻微不合格服务：对服务过程或质量影响不大，客户感觉不明显的不合格服务，当事人应即时处理，处理时限一般不超过2天。 3.2一般不合格服务：对服务过程或质量影响明显，(重复出现或存在潜在因素)引起客户不满意，当事人不能处理，由部门主管或负责人进行处理，处理及时时限为一周，且要作好相应的记录。 3.3严重不合格服务：对服务过程或质量影响明显，客户直接投诉到公司领导或投诉到政府相关部门的，由公司领导进行处理，处理及时时限不超过一个月。系统性失效或者是对质量影响非常重大、会引起严重后果的不符合；多次审核中，在同一问题上重复出现不符合也可判为严重不符合。 4.1不合格品（服务）处理： 4.1.1界定及划分：轻微不合格首次口头通知整改，同一问题、要素连续3次未整改，升为一般不合格；审核中，在同一问题上重复出现的不符合也可判为严重不合格。 4.1.2不合格品（服务）扣分标准：轻微不合格品（服务）扣1分，一般不合格项扣2分，严重不合格项最少扣5分。 4.1.3不合格品（服务）的处理：轻微、一般不合格品开具《不合格品（服务）处理单》，严重不合格品（服务）开具《纠正预防措施处理单》。 5.0品质检查标准 注：检查标准以外的内容按照体系文件的相关规定进行操作。 5.1综合管理
项目内容检查内容标准检查办法 一员工管理任职资格 转正的管理人员和专业技术人员持证上岗率 达100% 查员工花名册，随机抽查岗位 说明书 所有岗位是否有详细的岗位说明书检查职位说明书手册 员工考核有员工工作表现记录/考核记录按考核制度抽查员工考核记录员工培训有制度、有计划、有评价、有记录 按年、月度培训计划进行抽查是否 有记录 考勤管理建立员工考勤、考核档案。抽查近期员工考勤档案 二档案管理资料管理 1.有专人管理、统一存放，有条件上锁； 2.有进行分类、编号； 3.文件收发、借阅有登记、外借经过部门负 责人批准。 文件管理建立文件清单，每半年清理1次。 查《文件、制度清单》查现场使用 和归档的制度 记录管理所有记录均采用公司体系规定的表格。 《质量记录清单》 现场抽查5种以上记录 三品质管理品管人员有专人负责部门的品质管理工作，职责清晰。《职位说明书》 执行制度 1.严格执行公司的制度和体系文件。 2.每年组织对部门制度、程序、标准、表格 进行评审，提出修改意见。 现场检查 品质检查 是否按时提交品质检查计划并实施检查，有 记录，有跟进处理，出具检查报告。 《品质检查表》 供方管理 1.建立供方管理档案，查阅方便。 2.检查监督供方的服务和履约情况，定期进 行评审。 查各项检查、考核记录 四仓库管理入库领用 1.新购物品/材料核对、验收、及时登帐。 2.领用物品/材料及时出帐，记录齐全。 《送货单》、《入库单》、《出库单》帐卡物 相符 1.仓库材料、物品摆放整齐、标签清晰 2.每月盘点1次，帐、卡、物相符。 《盘点表》现场检查 固定资产 个人领用 物品领用 建立固定资产登记表及个人领用物品登记 表，物品异动有登记，每半年盘点核对1次， 并有记录。 《个人低值易耗品登记表》 《固定资产部门清册》 《固定资产借用/调拨申请单》 五财务管理收支管理 1.收款日清日结，存款及时准确，无坐支。 2.对大额欠费专人跟踪，直至收回。 查《催缴通知单》 核对3-5户的管理费、水电费费用报销 1.正确使用报销流程，有经办人、部门负责 人等签名。 2.提交凭证、附件粘贴符合财务要求。 随机抽查 票据管理 1.发票/收据的领退手续齐全、票根注销及 时。 2.发票/收据的填写规范、金额准确，保管安 全完好。 随机抽查
万科物业七大模块70条品质提升行动计划 一、安全管理 （一）提升客户对安全管理工作的直观感受 1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务； 2、增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实； 3、每周末下午客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受； 4、定期上门统计出租户信息，消除安全隐患； 5、夜间岗位配警戒等，以减少业主见不到安全员现象； （二）提高客户的参与度，并联合政府资源，做到群防群治 6、组织社区义工、老年协会或热心业主组成社区安全巡查队，分时段在小区内巡逻； 7、定期开展突发事件演习，争取更多的客户参与进来； （三）加强对客户的宣传与引导 8、主动上门，住户水电设施检测、对讲报警设备使用介绍及检测； 9、定期印制安全类宣传单，各出入口岗位发放，客服人员上门访谈时发放； 10、定期开展“安全进院落”等活动，通过安全宣传展板或DV播放进行宣传引导； （四）安全管理与客户服务并行，让客户居住安心 11、安全巡查时，发现客户忘记关门窗的或雨棚破损的，及时提醒客户，并重点关注； 12、发现晚上较晚单独在外面玩耍的小孩，打对讲提醒业主，并重点关注； （五）加强内部管理及员工培训 13、编制岗位傻瓜式操作指引，强化新职员对岗位快速适应； 14、每月组织不当班安全员到窗口岗位进行岗位实操演练培训，让班员能直观感受到自已的不足和他人的优点，并快速成长； 15、开展各类评比活动，不仅树立岗位标杆，而且还要在班组中营造竞争氛围，拉大差距； 16、客服人员定期到安全班组开座谈会，与一线安全员分析案例，提升一线人员的服务意识；
质量检查标准及处罚细则 1.目的 对物业管理质量实施质量控制, 全面掌握项目管理处的各方面的工作情况，协助部门完善服务中存在的漏洞和缺失，并作为考评和奖惩的重要依据，确保公司内部各项管理工作顺利进行,促使公司的服务水平稳步上升，达到物业管理目标。 2.适用范围 适用于公司各项目管理处的日常工作考核范围，覆盖项目管理处所有岗位服务工作以及外包项目。 3.主要职责 3.1品质部负责质量管理检查考核的计划与执行事务； 3.2品质部对检查所涉及岗位考核、评价的严肃性、公正性、客观性负责； 3.3管理处对检查问题的整改措施报告必须提交品质部； 4.考核标准 4.1检查方法 4.1.1计划检查 1）确定检查详实和贴进实际的检查计划； 2）将检查计划告知受检查单位； 3）现场检查活动的开展实施； 4）形成质量检查报告下发受检查单位； 5）检查中问题的整改和跟踪。 4.1.2临时检查 非事前通知不定期质量抽查，实施过程按4.1.1条第3款、第4款、第5 款执行。 4.1.3质量检查中出现问题的整改，在公司下一次质量检查中一并进行落实、验证。 4.2检查的内容及扣分标准 质量检查涉及到项目管理处服务的方方面面，公司结合工作的重点制定了主要包括客服管理、安全管理、工程维修与房屋管理、共用设施设备管理、清洁绿
化管理、装修管理、公用水电管理、应急测试、后勤服务及员工内务管理、资料管理、问题整改等11项，共56条内容，每项都有明确的检查标准和对应所扣分值（具体标准见公司《质量管理检查服务标准》）。 4.2.1客服管理 4.2.1.1客服前台接待及客服代表。服务人员按规定着装，仪表整洁，不符合每人扣0.5分；前台接待业主没有站立，每起扣0.5分；没有“五声服务”（欢迎声、问候声、致谢声、致歉声、告别声）每起扣0.5分；没有给来访者倒水的扣0.5分；语气生硬，敷衍应答的扣1分；要求回复的没有来访记录每起扣1分。 4.2.1.2办公环境。办公场所堆放杂乱，不整洁，每处扣0.5分；上班时间吸烟、喝酒或干与工作无关的事情，每起扣1分。 4.2.1.3值班电话。电话无人接听扣1分；三响后接听每起扣0.5分；没有规范用语的（您好，XX管理处等）每起扣0.5分；接听投诉或反映问题的电话无记录的，每起扣0.5分。 4.2.1.4员工培训。员工应知应会内容，如岗位职责、辖区派出所电话、管理处电话、公司领导及有关部室电话、应急电话和重要车牌号等，不知道一项扣0.5分；新入职员工入职一个月内没有培训和书面考试记录的，每起扣1分； 4.2.1.5上述有关员工行为规范的条款同样适用于工程、秩序维护、保洁、绿化等专业在质量检查中的评分范围内。 4.2.2z秩序维护安全管理 4.2.2.1出入门岗（含车辆出入岗）秩序维护员未向业主（车主）问好，每发现一起扣0.5分。 4.2.2.2车辆收费记录不准确或者记录不完整，没收、少收或超额收费，每一处扣0.5分。 4.2.2.3楼道、辖区巡查没有记录或者记录不规范（巡查记录按ISO9000要求操作），每一处扣0.5分。 4.2.2.4非机动车辆乱停乱放的,每处扣0.2分； 4.2.2.5辖区内危及人身安全处没有明显警示标识，施工作业时没有设置明显的警示标志或外来施工单位未规范作业，没有监督到位，每处扣1分。
新建物业接管验收规范 1.目的 规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。 2.范围 适用于华苏公司所有新建物业接管验收工作。 3.职责 3.1华锐物业管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督； 3.2各物业公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求； 3.3各地产公司配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好，完整移交。 4.方法和过程 4.1接管验收的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、l绿化景观等。 4.2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收； 4.3依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5―10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收； 4.5同意接管验收，即对物业公司于地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收； 4.5于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和人力情况来定，一般没人按每天验4—5套房，时间控制在十五个工作日之内完成(建筑面积10万平方米为单位)。 4.6如验收有不合格的项目，物业公司应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需有地产公司提出，随时提出，随时复验。 4.7验收合格，物业公司月5个工作日内签署《验收通过证明》。 4.8对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。 附：《新建物业接管验收流程图》 5物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减） 5.1资料： 5.1.1产权资料 A.用地批准资料. B.项目批准资料 C.施工许可证. D.用水、用电、用气指标批文。
物业公司品质管理手册 广州利海物业管理有限公司 二零零七年六月 编制: 审核: 批准: 目录 1(品质督导部部门职能………………………………………………………………………… 3 2(品质督导部岗位职责………………………………………………………………………… 4 2(1品质督导部经理岗位职责2(2品质督导部主管岗位职责 3(品质管理文件 3(1品质督导流程.......................................................................................... 6 3(2测量分析和改进....................................................................................... 7 3(3顾客满意度测评程序................................................................................. 14 3(4员工满意度测评办法................................................................................. 16 3(5内部审核程序.......................................................................................... 17 3(6不合格服务控制程序................................................................................. 26 3(7纠正措施程序.......................................................................................... 29 3(8预防措施程序.......................................................................................... 33 3(9统计分析作业指导书................................................................................. 36 3(10管理评审程序..........................................................................................39 4(修订记录页 (44) 2