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深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)

深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)
深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)

深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)

1.0.1 为规范深圳市城中村(旧村)(以下统称城中村)改造专项规划编制的内容和深度,依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准,遵照《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(以下简称《暂行规定》)、《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》(以下简称《实施意见》),制定本技术规定。

1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。

开展全面改造的城中村,必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村,另行编制城中村环境综合整治规划。

1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村(旧村)改造总体规划纲要》为依据,对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。

1.0.4 专项规划编制区,是根据城中村改造工作和相关规划要求,结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。

专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织(原则上特区内以原行政村为单元,特区外以原行政村或村民小组为单元)的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域,并结合周边地块特点和规划路网结构,按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区,也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。

1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异,城中村改造专项规划分为A、B两类,不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。

A类:特区外规模较大的城中村改造项目,专项规划以法定图则深度为主。

B类:特区内规模较小的城中村改造项目,专项规划以详细蓝图深度为主。

其它未包括在上述范围内的城中村,根据具体条件和规划管理需要,分别纳入A类或B类。

对专项规划编制区内的保留整治区编制“环境综合整治规划”时,应服从专项规划的统一安排。

1.0.6 城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。

规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。

规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。

规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字,是对规定性要求的论证和解释。

1.0.7 城中村改造专项规划经批准生效后,在规划编制区内进行城中村改造以及相关的土地利用和各项建设活动必须符合该专项规划。

经批准的城中村改造专项规划是编制或修订涉及该规划编制区的法定图则以及其它相关规划的依据。

1.0.8 本规定自颁布之日起试行。市政府规划行政主管部门应当对本规定的实施效果及时进行客观总结,并根据深圳市经济社会发展和城中村改造工作的实际情况,适时进行修订。

1.0.9 本规定的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门。

2 规划原则

2.0.1 促进城中村与城市融合

城中村改造工作要以“建设国际化城市,统筹、协调、提升深圳市城市发展水平,促进全市经济社会发展,建设和谐深圳、效益深圳”为总目标。通过城中村的改造实现产业结构的优化与城市空间的完善,推动特区内外一体化建设。

城中村改造专项规划必须处理好城中村与周边地区的相互关系,协调城中村改造与周边城市地区的建设与发展,同时落实上层次规划要求,保证城中村与周边城市地区各项设施和用地的衔接,促进城中村地区与城市的全面融合。

2.0.2 建设节约型社区,促进可持续发展

城中村改造专项规划应当落实科学发展观的要求,高度重视资源节约和循环利用,珍视城中村积累的巨大财富,针对不同的建筑状况采取不同的改造措施,在建设过程中贯彻节能、节水、节材、节地的要求,积极利用各种措施和技术手段,努力建设生态协调的节约型社区,努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标,促进可持续发展。

2.0.3 体现公众共识,建设和谐社会

城中村改造专项规划应按照建设和谐社会的要求,深入调查有关各方的改造意愿,广泛开展公众咨询,促进公众参与,争取将规划方案在有关各方之间达成广泛共识,以保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益,并促进社会公平,维护社会整体利益,避免在改造过程中造成不可挽回的负面影响。

2.0.4 合理布局,建设安全、健康的生活环境

城中村改造专项规划应处理好规划编制区内各类用地之间的空间组织关系,合理控制开发强度,着重完善城中村地区市政公用设施和公共服务设施,努力拓展开放空间和园林绿地系统,提高绿地率和绿化覆盖率,为居民创造安全、健康、优美的生活环境。

2.0.5 因地制宜,强化可操作性

城中村改造专项规划应深入了解现状特征和改造的市场条件,综合协调各方利益,根据各地区、各类型城中村的不同特点,多方论证规划方案的经济可行性与空间可行性,提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。同时要处理好坚持刚性控制和保持弹性引导的关系,对涉及社会整体利益和公众利益的关键指标与控制原则要严格控制,也要为依据市场条件和有关各方意愿进行合理调整留有适当的弹性。

3 编制内容与深度规定

3.1 控制内容

3.1.1 城中村改造专项规划编制区可能包含拆除改造区和保留整治区两个部分。城中村改造专项规划的控制内容是规划编制时必须研究和表达的基本内容,由针对规划编制区的整体以及其中的拆除改造区、保留整治区的规定共同构成。

不同类型的城中村改造专项规划,其控制内容及深度要求有所区别。

3.1.2城中村改造专项规划针对规划编制区整体的控制内容包括:

A. 划定规划编制区;

B. 改造目标;

C. 功能定位;

D. 改造模式;

E. 改造策略分区及改造策略与建设管制规定;

F. 用地功能布局;

G. 开放空间和园林绿地系统;

H. 配套设施的总体对策和布局;

I. 道路交通的总体对策和道路网络构成;

J. 技术经济指标和经济可行性评价;

K. 改造影响评价,包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价;

L. 其他要求,如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。

M. 实施措施,包括分期实施计划和相关的配套措施。

以上控制内容,各类城中村改造专项规划均应达到法定图则的深度要求。

3.1.3城中村改造专项规划针对拆除改造区的控制内容包括:

A. 土地利用:用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数;

B. 城市设计:城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制;

C. 配套设施:各类公共和市政配套设施的控制;

D. 道路交通:地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制;

E. 市政工程:水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制;

以上控制内容,A类城中村改造专项规划应当达到法定图则的深度要求,B类城中村改造专项规划应当达到详细蓝图的深度要求。

A类城中村改造专项规划中,组团级容积率达到2.5以上的项目以及位于城市重要景观地区的项目,其土地利用和城市设计的控制内容要达到详细蓝图的深度要求。

异地重建项目中,上述控制内容主要针对重建区域,并应参照A、B两类城中村改造专项规划确定深度要求。

3.1.4在包含有保留整治区的改造项目中,城中村改造专项规划针对保留整治区的控制内容包括:

A. 整治目标;

B. 整治范围和分区;

C. 整治工作内容;

D. 整治实施时序计划。

以上控制内容,包含有保留整治区的城中村改造专项规划均需表达。

3.2 规划文本

城中村改造专项规划的文本必须用法律文件的文体阐述如下内容:

3.2.1 总则

说明城中村改造专项规划编制的主要依据和原则、规划编制区、法律效力、生效日期、解释权归属及其它事项。

3.2.2 改造目标与功能定位

确定城中村改造的目标和规划编制区的功能定位。

3.2.3 改造模式与策略

A. 城中村改造的模式:整体拆建、局部拆建或异地重建;

B. 城中村改造的策略:明确拆除改造区及保留整治区,并说明各类策略分区的改造策略和建设管制规定。

3.2.4 土地利用

确定规划编制区的用地功能布局。根据各类城中村改造专项规划的深度规定,确定拆除改造区内各地块的土地利用性质和相容性规定、开发强度控制要求、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口和户数等控制指标,并编制“地块控制指标一览表”。

表1(示例)地块控制指标一览表

注:本表根据《深圳市法定图则编制技术规定》有关表格修改而成,实际使用时,根据控制内容的深度规定和清楚表达的要求,可做进一步修改。

3.2.5 城市设计

确定规划编制区的开放空间和园林绿地系统,针对重点地段提出维护主要公共空间环境质量和视觉景观控制的原则要求。根据各类城中村改造专项规划的深度规定,明确拆除改造区内城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制的要求,必要时制定重点地段建筑与公共空间环境改善规划方案。

3.2.6 配套设施

确定规划编制区配套设施(包括公共设施和市政设施两大类)的规划布局和管理规定,编制“配套设施规划一览表”。根据各类城中村改造专项规划的深度规定,明确拆除改造区中各类配套设施的建设规模,并同时在“地块控制指标一览表”的“配套设施项目”栏中注明其名称和规模。

表2(示例)配套设施规划一览表

注:本表根据《深圳市法定图则编制技术规定》有关表格修改而成,实际使用时,根据控制内容的深度规定和清楚表达的要求,可做进一步修改。

3.2.7 道路交通

确定规划编制区内道路交通的总体规划对策和道路网络构成。根据各类城中村改造专项规划的深度规定,明确拆除改造区内交通场站设施的分布和控制要求,提出交通设施和步行街等行人专用系统的控制原则和管理规定。

3.2.8保留整治区规定

在包含有保留整治区的改造项目中,确定保留整治区的整治目标、范围、工作内容和实施计划。

3.2.9 其它规定

A. 分期实施计划;

B. 历史文化遗存保护规定;

C. 地下空间保护和利用规定等。

3.3 规划图纸

不同类型的城中村改造专项规划,根据控制内容及深度要求,其规划图纸的内容可以有所区别,或者将若干图纸合并表达,但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时,应制作分图。

3.3.1 区域位置图

依据所在区域的现状特征和上层次规划要求,标明规划编制区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系。

3.3.2 土地利用现状图

在最新有效的地形图上,标绘规划编制区各类用地的范围和代码、道路网络及断面现状、公共和市政配套设施现状等,并编制“现状用地汇总表”。

根据各类城中村改造专项规划的深度规定,用地类别和配套设施的表达分别达到法定图则或详细蓝图的相应要求。

3.3.3 用地权属现状图

在最新有效的地形图上,标绘规划编制区内现状用地的权属情况,包括原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的各类非农建设用地范围、已出让的国有用地范围、已征已转未出让的国有用地范围、未征未转的集体土地范围等。

3.3.4 建筑综合现状图

在最新有效的地形图上,标绘规划编制区内建筑物的各种情况,必要时可分别绘制:

A. 建筑功能;

B. 物业权属:集体股份公司物业、原村民私人物业、房地产物业、其他组织物业、其他私人物业;

C. 建设年代,特别要区别1999年3月5日、2004年10月28日等重要时间点的前后;

D. 合法与否。

3.3.5 建设环境质量分析图

在最新有效的地形图上,标绘规划编制区内建设环境质量的分级评价区划,必要时应附以相关图片和评语。其评价的依据一般应包括建筑物的质量、环境卫生状况、景观设计质量、道路质量、市政设施质量等。

3.3.6 改造策略分区图

在最新有效的地形图上,标绘规划编制区内根据规划编制区内的改造策略分区,明确拆除改造区及保留整治区,必要时可根据改造或整治工作的特点划分更细的分区。

3.3.7 土地利用规划图

在最新有效的地形图上,标绘规划编制区内各类用地的范围和代码,并编制“规划用地汇总表”。用地类别的表达必须达到法定图则的深度要求。

根据各类城中村改造专项规划的深度规定,必要时,应将拆除改造区(含异地重建项目的重建区)的土地利用规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。

3.3.8 城市设计导引图

标绘规划编制区内的轴线、节点、地标、开放空间、园林绿地、视觉走廊等空间结构元素的位置及建议的建筑高度分区。

根据各类城中村改造专项规划的深度规定,必要时,应按照详细蓝图的深度要求,另行绘制拆除改造区(含异地重建项目的重建区)的城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制图,以及重点地段建筑与公共空间环境改善方案示意图。

3.3.9 建筑空间布局图

根据各类城中村改造专项规划的深度规定,必要时,在最新有效的地形图上,按照详细蓝图的深度要求,标绘拆除改造区内各类建筑的位置、功能、平面形式、层数,各类设施和绿地、广场、水体、市政走廊的位置和范围,人行、车行交通出入口,地面、地下停车场的位置、范围及出入口,以及对日照、消防、安全防护等间距和建筑退线的控制等,并标明主要经济技术指标。

3.3.10 地块划分编号图

标绘规划编制区内街坊和地块划分的界线及编号(与“地块控制指标一览表”相对应)。

根据各类城中村改造专项规划的深度规定,拆除改造区的地块划分尺度应分别达到法定图则或详细蓝图的相关要求,并与用地类别的深度对应。

3.3.11 公共配套设施规划图

标绘规划编制区内各类公共配套设施的位置与用地范围(与“配套设施规划一览表”相对应)。

3.3.12 道路交通规划图

在最新有效的地形图上,标绘规划编制区内的道路网络及各级道路的平面、断面、主要道路交叉点坐标和标高;禁止开口路段、主要交叉口形式以及道路交通设施(包括监控设施)的位置与用地范围。

根据各类城中村改造专项规划的深度规定,必要时,应将拆除改造区(含异地重建项目的重建区)的道路及竖向规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。

3.3.13 保留整治区规划图

在包含有保留整治区的城中村改造专项规划中,必须在最新有效的地形图上,标绘保留整治区的各项整治工作的内容、位置和范围。

3.3.14 各项市政工程规划图

按照法定图则的深度要求,标绘规划编制区内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政工程的规划图纸。

根据各类城中村改造专项规划的深度规定,必要时,应将拆除改造区(含异地重建项目的重建区)的各项市政工程规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。

根据各个城中村改造专项规划的具体情况,在规划内容表达清晰的情况下,可以将多项市政工程的规划图纸酌情合并表达。

3.3.15 分期实施规划图

标绘规划编制区内各项改造和建设工作(包括拆除改造区的拆除和开发建设、保留整治区的各项整治工作)的分期实施区划、范围和内容,并突出拆除改造工作和保留整治工作在实施时序上的关系。

3.4规划研究报告

城中村改造专项规划的规划研究报告总体上应包括现状调查与分析、改造策略研究及规划方案说明三类内容,具体主要有以下几个方面:

3.4.1 前言

说明城中村改造专项规划编制的背景及主要过程,包括本改造项目列入城中村改造计划的情况,专项规划的委托、编制、公众参与意见、审查和审批过程等。

3.4.2 区位分析

就所在区域的现状特征和上层次规划要求,调查周边地区的主要功能,分析规划编制区的发展潜力,说明规划编制区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系等。

3.4.3 自然与社会经济状况

说明规划编制区的自然与社会经济状况的主要特征:

A. 地形、地貌、水文、自然灾害、生态环境特征;

B. 人口规模和分布,户籍人口、外来人口的结构特征,居住密度;

C. 依据有关政策和有关部门资料,原村民人口总量、符合分户条件的人口及户数;

D. 社会管理体系和组织状况;

E. 集体股份合作公司的经营状况,原村民的收入水平和来源构成;

F. 地方文化、民俗特征等。

3.4.4 用地和开发建设状况

说明规划编制区的土地利用、各项建设及环境的状况:

A. 土地利用:用地结构及各类用地的布局、规模,编制“现状用地汇总表”;

B. 用地权属:原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的各类非农建设用地、已出让的国有用地、已征用未出让的国有用地、已转为国有未出让的国有用地、未征未转的集体土地,编制“用地权属状况一览表”;

C. 建筑物:建筑物的使用功能及各类功能建筑物的规模,编制“现状建筑功能汇总表”;建筑物的权属构成,包括集体股份公司物业、原村民私人物业、房地产开发物业、其他组织物业及其他私人物业等,编制“现状建筑权属汇总表”;建筑物的建设年代,并以1999年3月5日、2004年10月28日等重要时间点为界限,编制“现状建筑年代汇总表”;建筑物的合法性及违法建筑的处理情况;

D. 公共配套设施:公共配套设施的类型、规模和分布,编制“现状配套设施一览表”,并分析主要公共配套设施的使用状况和需求;

E. 道路交通:道路的等级体系、功能划分、红线及断面形式、交叉口形式,交通设施的分布与规模,并分析道路交通设施的使用状况和需求;

F. 市政公用设施:各类市政工程的网络体系,市政公用设施的规模和分布,并分析主要市政公用设施的使用状况和需求;

G. 历史文化及建筑风貌:城中村的历史文化传统(包括各级文物保护单位情况)、建筑特色及环境特征等;

3.4.5 规划意愿综述

说明规划编制过程中对各方面主体的规划意愿进行调查的情况,有关部门和群众对规划编制区的规划意见和建议:

A. 涉及规划编制区的政府重大建设项目计划;

B. 地方政府及其相关管理部门的规划和改造意愿;

C. 集体股份合作公司的改造意愿;

D. 对原村民开展社会调查,原村民的改造意愿;

E. 组织公众参与,相关社会公众的规划意愿。

3.4.6 主要结论

综合评价规划编制区的主要特征,分析现状存在的主要问题和未来发展的主要挑战,并对建设环境质量进行评价分级。

3.4.7 规划依据与原则

列明城中村改造专项规划编制的主要依据,包括相关的政策、法规、上层次规划及相关专项规划等,概述其中直接指导本规划编制的特别重要的内容。确定规划编制所遵循的主要原则。

3.4.8 改造目标

研究确定规划编制区的发展方向、改造目标和功能定位:

A. 根据上层次规划要求、相关主体的意愿、规划编制区的具体条件,研究确定规划编制区的发展方向、发展目标和功能定位;

B. 研究确定协调城中村与周边城市关系,提高城中村建设环境质量的改造目标;

C. 研究确定拆除改造区的主导功能和保留整治区的环境综合整治目标。

3.4.9 改造模式与策略

研究确定城中村改造的模式与策略:

A. 根据上层次规划要求、相关主体的意愿、规划编制区的具体条件,研究确定城中村改造模式:整体拆建、局部拆建或异地重建;

B. 依据改造模式,结合规划编制区内建筑物状况和建设环境质量的分析评价,划定拆除改造区和保留整治区,并说明各类策略分区的改造策略和建设管制规定。

3.4.10 主要技术经济指标

根据上层次规划要求和规划编制区的发展条件,研究确定拆除改造区的主要技术经济指标,并进行经济可行性评价:

A. 主要技术经济指标:拆除改造区的容积率、建筑密度和各类建筑规模;

B. 规划编制区的发展条件:区位条件、房地产市场潜力、城市景观协调要求、道路交通承载力、配套设施承载力、生态环境承载力等;

C. 经济可行性评价:项目成本(包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及必须统筹实施的综合整治成本等)、项目收益(考虑了优惠政策后的经济收益)、项目利润额和利润率、建议的财政调控措施等。

3.4.11 改造项目的影响评价

说明城中村改造项目实施后可能产生的各方面影响,必要时应做客观评价,并提出预防和消减负面影响的措施:

A. 环境影响评价,防治环境污染的措施;

B. 道路交通影响评价,解决道路交通问题的措施;

C. 公共配套设施影响评价,解决公共设施问题的措施;

D. 市政配套设施影响评价,解决市政设施问题的措施;

E. 社会文化影响评价,消减负面影响的措施。

3.4.12 对上层次规划的修正和调整建议

根据科学合理、切实可行的原则,说明城中村改造专项规划对上层次规划的修正及相关的调整建议。

3.4.13 用地布局

研究确定规划编制区的用地布局结构与功能组织,明确各类用地的分布和规模:

A. 影响用地布局结构与功能组织的重大因素分析;

B. 规划编制区和拆除改造区内用地布局与功能组织的基本思路与方案说明;

C. 拆除改造区内各类用地的布局、规模及规划要求。根据各类城中村改造专项规划的深度规定,其用地类别分别达到法定图则或详细蓝图的深度要求;

D. 编制“规划用地汇总表”。

3.4.14 地块控制

根据各类城中村改造专项规划的深度规定,对规划编制区划分地块,并分别按照法定图则或详细蓝图的深度要求,研究确定拆除改造区内各地块的控制指标:

A. 地块划分:根据用地权属和用地性质尽可能单一,有利于指导土地出让和开发的要求,并结合各种自然界线和人工界线进行划分;

B. 各项控制指标的确定:依据《深圳市城市规划标准与准则》的规定,结合规划控制的需要和项目的具体情况,研究确定地块的各项控制指标,并编制“地块控制指标一览表”;

C. 重点地块控制指标说明:对于规划容积率达到5.0以上的地块,以及对上层次规划或规划部门审批文件已确定的控制指标作出调整的地块,必须专门解释规划调整或确定的理由。

3.4.15 城市设计

落实、深化上层次规划中城市设计的要求,研究规划编制区的环境特征、景观特色及空间关系,说明规划编制区的城市空间结构和城市景观体系,以及对各景观要素的具体控制目标和设计对策:

A. 上层次规划中城市设计对本规划编制区的控制要求;

B. 规划编制区的景观资源、环境特征及空间关系;

C. 规划编制区的城市空间组织,主要的轴线、节点、地标、开放空间、园林绿地、视觉走廊等控制元素,建筑高度分区建议;

D. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定,分别按照法定图则或详细蓝图的深度要求,说明拆除改造区的城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制的要求,以及重点地段建筑与公共空间环境改善对策和方案。

3.4.16 公共配套设施规划

落实、深化上层次规划中公共配套设施的要求,结合规划编制区公共配套设施的现状、城中村居民的需求以及空间与经济的可行性,研究确定公共设施规划对策和各类公共配套设施的种类、规模以及空间布局:

A. 上层次规划中公共配套设施规划对本规划编制区的控制要求;

B. 规划编制区内公共配套设施的现状、问题和发展需求;

C. 规划编制区内公共配套设施的规划布局和管理规定;

D. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定,说明拆除改造区中各类配套设施的建设规模;

E. 编制“配套设施规划一览表”。

3.4.17 道路交通规划

落实、深化上层次规划中道路交通的要求,结合规划编制区道路交通的现状和需求,研究确定道路交通的规划对策、道路网络构成以及各类道路交通设施的布局:

A. 上层次规划中道路交通规划对本规划编制区的控制要求;

B. 规划编制区内道路交通体系的现状、问题和发展需求;

C. 规划编制区内道路交通的发展对策和内、外部交通组织;

D. 规划编制区内道路网络构成和规划控制要求;

E. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定,说明拆除改造区中交通场站设施的分布和控制要求,行人专用系统的控制原则和管理规定,以及道路和竖向控制要求。

3.4.18 保留整治区规划

调查研究保留整治区的建筑空间、各类设施、环境状况及社会文化等特征,分析其主要问题和改造条件,提出有针对性的整治目标和分区,明确各项主要整治工作的内容、位置、范围和实施时序。

3.4.19 市政公用设施规划

落实、深化上层次规划中市政公用设施的要求,结合规划编制区内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政公用设施的现状和需求,研究确定市政公用设施的规划对策和网络体系,研究提出雨洪利用的规划措施;根据各类城中村改造专项规划的深度规定,研究确定拆除改造区内各项市政工程的管网布局、控制要求及场站设施的位置和规模。

3.4.20 实施措施

针对改造项目可能形成的影响及规划实施中可能面临的问题,提出具体的实施措施及相关建议:

A. 提出分期实施计划,包括保留整治区各项工作内容的实施计划,突出拆除改造工作与保留整治工作在实施时序方面的关系;

B. 改造项目的组织方式建议,比如以集体股份合作公司独立改造、股份合作公司与房地产开发企业合作改造、房地产开发企业通过竞标独立改造等;

C. 为了保障改造项目顺利实施,特别是在改造中维护社会整体利益、促进城中村整体环境改善的监督机制;

D. 政府机构及公共财政参与、扶持和监管的相关建议;

E. 对社区建设、文化保护及发展等方面的相关建议。

4 成果形式规定

4.0.1 城中村改造专项规划成果的实物形式包括:

A. 规划文本、规划研究报告及规划缩图:统一按A3幅面装订为一本,大于A3幅面的亦折叠为A3幅面大小装订;

B. 规划图纸:根据各类城中村改造专项规划的深度规定,分别按照法定图则或详细蓝图的比例绘制,图幅可采用A1、A0、A1加长、A0加长,同一项目的图纸比例应统一;

C. 光盘:内容为上述规划文本、规划研究报告和规划图纸的电子数据。规划文本和规划研究报告采用WORD格式(*.doc);规划图纸采用ACAD格式(*.dwg)。

4.1 规划文本、规划研究报告及规划缩图

4.1.1 封面

注明城中村改造专项规划的项目名称、发布部门和批准日期。

4.1.2 扉页

有关部门对城中村改造专项规划的批准文件。

4.1.3 规划文本

A. 文本内封;

B. 文本目录;

C. 文本正文。

4.1.4 规划研究报告

A. 研究报告内封;

B. 研究报告目录;

C. 研究报告正文。

4.1.5 规划缩图

A. 图纸内封;

B. 图纸目录;

C. 图纸。

4.1.6 封三

注明编制部门、编制部门资质证书号、主要编制人员等。

附件条文说明

1.0.1《暂行规定》的第二条规定:“城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域”;第六条规定:“各区政府负责组织编制城中村改造专项规划,经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准,并将生效的专项规划予以公告”。

《实施意见》中规定:“市城改办会同市规划局组织制定城中村改造专项规划的技术规范,报市城市规划委员会批准实施”。

1.0.2 按《实施意见》与《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要》的规定,深圳市城中村改造模式分为综合整治和全面改造两种类型。

1.综合整治

综合整治是指在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上,采取各种手段对城中村居住环境的净化、美化、优化改造。综合整治型项目一般可按下述条件进行界定:(1)除公益性设施外,建筑总量不增加;(2)不涉及房地产开发行为。

《实施意见》中规定:“此类项目可不编制城中村改造专项规划,由区政府编制‘城中村环境综合整治规划’并组织实施”。

2.全面改造

全面改造是指通过对现状建筑物的拆除重建,较为彻底地改变城中村的空间形态,调整用地功能,消除城中村与城市用地布局和景观面貌的严重冲突,全面提升空间环境质量。根据城市规划要求和城中村的具体情况,全面改造可以采取异地重建、整体拆建和局部拆建等模式。其中,整体拆建指改造率(被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面积之比)在30%以上的项目;局部拆建指改造率不足30%的项目。

《实施意见》中规定:“全面改造的项目应编制专项规划。局部拆建项目应符合城中村改造专项规划的技术规范要求,其专项规划由市规划主管部门审查批准”。

1.0.3 《实施意见》中规定:“城中村改造规划包括全市城中村改造总体规划纲要和城中村专项规划两个层次。总体规划纲要是对全市城中村改造工作进行规划管理和编制专项规划的依据;专项规划是对规划范围内城中村改造项目进行规划管理的依据”;“专项规划应当具体研究各城中村的主要特征、改造模式、改造策略及改造影响,确定各村改造的目标、功能定位,制定土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等方面的规划控制要求”。

1.0.4 《暂行规定》的第十条规定:“除市政基础设施和公共设施建设项目之外,城中村改造实行整体开发制度”。

《实施意见》中规定:“专项规划原则上以原行政村为单位编制,规划范围以城中村改造的范围为基础,结合其所在地块的特点及规划路网结构确定”;“各城中村改造范围为依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地范围内的建成区域,其具体界线由各区政府提出,报领导小组审查通过后由市规划、国土房产部门落实。特区内各区提出城中村改造范围时,应以市国土房产部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据,并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整,调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的10%,并且最大不超过3000平方米。宝安、龙岗两区应根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》等法规和规范性文件及各层次城市规划,在城市化土地转制后划定各集体股份合作公司保留使用的非农建设用地范围的基础上,提出城中村改造范围”。

考虑到特区外原行政村规模较大,非农建设用地的分布较散,以及在原村民小组(自然村)基础上成立的集体股份合作公司对集体经济发展和土地利用拥有较强的主导权,所以特区外城中村改造专项规划编制区的划定调整为以原行政村或村民小组为单元。

城中村改造专项规划不能孤立地仅就城中村改造范围进行考虑,而应当依据相关上层次规划,与周边地区的规划、建设现状相衔接,有利于实现整体开发制度和实施城市规划管理,统筹安排各类公共和市政配套

设施。一般情况下,城中村改造专项规划编制区可能涉及以下4种情况的用地:(1)由村集体股份合作公司保留使用的红线范围内的建成区域,可以包括已经建成的私房建设区、集体宿舍和工商业发展用地等多种功能的用地,是城中村改造政策的适用范围;(2)上述红线范围内的发展用地,如果没有编制详细规划,可以根据规划管理的需要纳入专项规划编制区;(3)原村民和村集体突破红线建设的实际建成区,应当结合违法建筑查处的工作,纳入专项规划编制区;(4)与上述3种用地邻接且位于共同的城市规划路网围合街区内的其他用地,如果没有编制详细规划,可以根据规划管理的需要纳入专项规划编制区。

图1:城中村的改造范围和规划范围

为了有利于推动城中村居住环境的全面改善,并保障城中村改造与城市整体利益一致,在一些多个城中村集中分布,而单个城中村用地规模较小,相关配套设施需整体协调安排的地区,应当将相关城中村及相邻城市地块划进统一的规划区;在一些偏远地区,单个城中村规模较小,与其它建设用地距离较远的,应当积极创造条件,鼓励实施异地重建,并与重建地区的相关用地进行统筹规划。

1.0.5 城中村改造专项规划既是指导城中村全面改造项目实施操作的重要技术文件,也是规划主管部门对改造项目进行规划管理的技术手段,还是其他相关部门落实有关政策、对城中村改造项目进行管理的重要依据,需要满足多方面要求,解决城中村改造的特殊性问题。

城中村改造专项规划编制的内容和深度应当符合规划对象的特点,满足规划管理的需要。考虑到特区外的大多数城中村规模较大,在实际确定规划编制区范围时,其中超出改造范围的用地规模也可能较大,且特区外法定图则层次规划的覆盖率极低,因此,为便于规划管理并保持规划控制的适当弹性,此类型城中村改造专项规划应以法定图则深度为主;特区内的城中村一般规模较小,所在地区通常有法定图则或同

深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)

深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行) 一、总则 1.0.1 为规范深圳市城中村(旧村)(以下统称城中村)改造专项规划编制的内容和深度,依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准,遵照《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(以下简称《暂行规定》)、《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》(以下简称《实施意见》),制定本技术规定。 1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。 开展全面改造的城中村,必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村,另行编制城中村环境综合整治规划。 1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村(旧村)改造总体规划纲要》为依据,对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。 1.0.4 专项规划编制区,是根据城中村改造工作和相关规划要求,结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。 专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织(原则上特区内以原行政村为单元,特区外以原行政村或村民小组为单元)的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域,并结合周边地块特点和规划路网结构,按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区,也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。 1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异,城中村改造专项规划分为A、B 两类,不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。 A类:特区外规模较大的城中村改造项目,专项规划以法定图则深度为主。

深圳市城中村改造与具体改造案例分析

《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间:2011-7-28 地点:水贝村京基旧改办公室 出席人:游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人:邵雷 议题:深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程: ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策(研讨) ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方(研讨) 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围,而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村,杭州市有101个城中村,武汉市有147个城中村,没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村,特区内共有173个自然村,约十万栋农民房,大部分高达5—8层,有不少超过10层,面积总量逾1亿平方米。据不完全统计,城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设,提升城市档次的一个“瓶颈”问题,引起人们的关注。这里房屋建筑质量差,人员复杂,卫生状况恶劣,消防隐患大,治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效,拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响,影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲,城中村市政建设严重滞后,水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化,必须改造杂乱无章的城中村,使城中村物质形态融入到城市整体中。

西安市城改管理办法

西安市城中村改造管理办法 西安市城中村改造管理办法 第一章总则 第二章第一条为了推进和规范城中村改造工作,加快城市化建设,改善人居环境,提高居民生活水平,根据有关法律法规和 相关规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区范围内的城中村改造,适用本办法。 第三条本办法所称城中村,是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。 本办法所称城中村改造,是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划,按照城市化要求,对城中村进行综合改造的行为。 第四条城中村改造应当充分调动各方面的积极性,以改善城中村综合环境,完备城市公共服务功能,构建和谐社区为目的,坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则,依法保护农村集体经济组织成员的合法权益,积极稳妥地推进。 第五条市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作。 市城中村改造办公室接受市发展改革、建设、房产等行政管理部门的委托,做好城中村改造的相关行政管理工作。市规划、国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设立派出机构,负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。 第六条各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。其设立的城中

村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施,业务上接受市城中村改造办公室的指导。区城中村改造办公室依法接受相关部门的委托,行使与城中村改造有关的行政管理职能。高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区范围内的城中村改造工作,由其管委会负责组织实施,所在区人民政府应当予以配合。第七条民政、公安、农业、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责,协同做好城中村改造管理的相关工作。第八条市城中村改造办公室应当会同市规划行政管理部门,依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划,报市人民政府批准。经批准的城中村改造专项规划,任何单位和个人不得擅自改变。第九条城中村改造实行计划管理。二环路以内的城中村全部纳入城中村改造计划,二环路以外的城中村,由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后,纳入城中村改造计划。对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员,可以按照有关规定迁回原城中村,禁止其他非农人员迁入城中村。第十条城中村改造,应当以行政村为单位实施,有条件实施多个行政村合并改造的,由所在区人民政府决定合并改造。城中村改制完成后,城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人,以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。第十一条设立城中村改造专项资金。城中村改造专项资金的归集、使用、管理,按照有关规定执行。第二章方案制定第十二条城中村改造方案,应当根据城中村改

深圳市宝安区旧城旧村(城中村)

深圳市宝安区旧城旧村(城中村) 改造实施细则 第一章总则 第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作,根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2 0 04]1 7 7号) 和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2 0 04]4 9号),结合宝安区的实际情况制定本细则。 第二条宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。 第三条本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧(祖)屋集中区。 本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。 第四条经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划,但不占用当年其它建设用地计划指标。 第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。 城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村) 改造项目。 旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。 第六条旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护,历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。 第二章组织机构与职责 第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构,负责以下工作: (一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件: (二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划); (三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位: (四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。

瑞安市城中村改造管理办法

瑞安市城中村改造管理办法 2012-11-01 第一章总则 第一条为了加强城中村改造管理,改善人居环境,促进城乡一体化发展,根据国家有关法律法规,结合我市实际,制定本办法。 第二条在市(镇)区规划建设用地范围内进行城中村改造,所涉及的改造、补偿、安置及规划建设管理,应遵守本办法。 本办法所称城中村改造,是指市(镇)总体规划确定的城(镇)建设用地范围内的旧村改造。 第三条城中村改造坚持以城市规划为指导,以政府主导、村(居)民自愿、规范运作、统筹推进为原则,按照统一主体、统一规划、统一拆除、统一建设的要求,采用主体工程与配套项目同步建设,整体改造与分期实施相结合的团块改造方式,鼓励整村、连村成片改造。 第四条市政府统一领导、协调、管理全市城中村改造工作,市农村住房改造建设管理办公室(以下简称“市农住建办”)负责全市城中村改造日常管理工作。

发改、国土资源、住建、环保、市政园林、公安消防、人防等部门要根据各自职责,认真做好城中村改造项目的指导、监督和管理工作。 第二章改造项目 第五条镇政府(街道办事处)(以下简称“镇街”)负责本辖区内城中村改造策划书编制、年度实施计划制订、项目实施方案报审、安置方案审批、项目报批、建设资金管理,组织协调和监督本辖区内城中村改造项目实施。 第六条村集体经济组织负责城中村改造实施与安置方案制订报审、房屋改造补偿安置协议签订、房屋拆除和相关政策处理、土地征收、建设资金筹措、建房款催收、安置房分配等工作。 改造范围内涉及其他行政村的,由相关村集体经济组织按相互约定权利与责任,共同组织实施。 第七条城中村改造项目应当设立专项账户,实行专款专用。镇街应将城中村改造项目纳入农村集体“三资”管理服务平台,切实加强对项目建设资金融资、收缴、拨付的管理。 第八条城中村改造范围由村集体经济组织提出申请,经所在镇街审查同意后,报市农住建办审定。 申请时,应具备以下条件:

案例10:深圳城中村改造的冲突分析

深圳城中村改造的冲突分析 李丽,姚芳敏 摘要:城中村作为城市化进程中出现的特殊现象,导致了一系列社会问题,成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系,从而实现城中村与城市其他地区的协调发展,是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题,适用于运筹学中对策论的教学。 关键词:城中村改造;冲突分析;对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来,深圳市的经济快速发展,城市化进程也大大加快,城市从中心区向外围不断扩张,使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题,同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此,进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年,深圳就开始尝试城中村的改造。近年来,由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约,2005年公布了《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2010年)》,将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中,统一布局和开发利用,推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示,至2007年底,深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中,商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12,城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%,已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出,近半(48.7%)的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中,造成城市治安紊乱,犯罪突发。同时村民在建造房屋时,往往优先考虑经济效益,为获取个体最大的经济利益,土地被村民用作最高强度的开发,建设强度高、密度大,常常出现“牵手搂”的现象,城中村的住房楼层也逐渐增加(见表1)。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态

关于进一步规范城中村改造的实施意见

关于进一步规范城中村改造的实施意见 自开展城市建设“三年大变样”以来,城中村改造进展顺利,取得了显著成效,但也暴露出一些问题,影响和制约了城中村改造的健康发展。为进一步规范城中村改造,推动这项工作健康、有序开展,现提出如下意见: 一、工作思路和原则 2010年后新列入城中村改造范围的项目,继续按照“统筹兼顾、市场运作”的工作思路,坚持政府主导、规划先行、村民自愿、资源整合、严格标准、适度控制和四个转变同步完成的原则有序推进。 ——政府主导:坚持市政府主导,区政府负责,本着成熟一个、批准一个、完成一个的原则,逐村下达改造计划。各区要加强督导,对列入范围的城中村拆迁补偿安置、回迁楼建设方案逐村进行研究,经区政府常务会研究通过后,报市城中村改造办公室审批备案。——规划先行:列入改造计划的城中村,必须按全市的整体规划要求编制规划方案,并报市规划行政主管部门批准后实施,启动改造。——村民自愿:坚持以人为本,村民自愿。城中村改造方案必须在区政府组织下依法经村民全体大会或代表大会表决通过。——资源整合:已拆迁的城中村土地全部实施收储,收储后的土地,经界定回迁面积后,其余建设用地由政府根据房地产市场供求状况和城市规划集约投放,净地出让。条件成熟的村可以合并改造,统一安置。——严格标准:提高城中村改造的标准,坚持高标准规划,高水平建设,把改造后的城中村建设成为设施齐全、功能完善、景观宜人、节能环保、各具特色的高标准社区。——适度控制:强化计划管理,严格控制城中村改造范围,适度控制商品房的开发规模,避免形成供大于求的市场状况,恶化市场环境。——四个转变同步完成:在城中村改造中,区政府负责同步完成村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地转为国有土地、村集体企业转为股份制企业的四个转变,政府返还的土地收益部分首先用于村民的养老及医疗保险。 二、近期改造主要任务 按照以上工作思路和原则,2010年后城中村改造的重点是: (一)二环路以内未启动拆迁的城中村。(二)二环路外侧可视范围内的城中村。(三)主要市政及公用设施建设所涉及的城中村。市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄,原则上不列入近期改造计划。 三、报批程序 (一)辖区政府对拟列入改造计划的城中村要进行认真研究,形成一致意见后向市城中村改造办公室提出申请。申请内容包括:旧村的四至、人口、户数、旧村建筑面积、村址占地面积、村民居住状况、改造完成时间以及申报理由。 (二)市城中村改造办公室接到申报后进行现场勘验,核定旧村的人口、户数、旧村建筑面积、村址占地范围,拟定城中村改造计划,经批准后下达正式改造计划,并分送市规划、国土等有关部门。 (三)市规划行政主管部门依据市城中村改造办公室公函,提出旧村规划条件。辖区政府依据规划条件组织编制旧村改造规划方案和旧村拆迁补偿安置方案,并经区政府常务会研究通过后,报市城中村改造办公室审核、批复、备案。 (四)城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后,由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》(市村改办〔2009〕1号)有关要求。招标时要进入有形建筑市场,由市招标办全程监督。经招标选定开发企业后,由国土部门按照一级开发的程序做出委托,明确一级开发主体,报市城中村改造办公室备案,同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。 (五)市拆迁办根据确定的一级开发主体按程序办理拆迁许可证。 (六)辖区政府负责按照批准方案推进改造。市城中村改造办公室负责督导,确保按时完成改造任务。 2010年前已启动拆迁,并且拆迁补偿安置方案已经在市城中村改造办公室备案的,仍按原办法执行;2010年前虽有部分拆迁,但未批准规划改造方案,也未进行拆迁安置方案备案的,按此意见执行。 四、保障措施 (一)进一步强化政府主导。各区政府是城中村改造的责任主体,对列入改造计划的村要加大推进力度,保证各项工作落到实处。(二)严格执行规划方案。各城中村必须严格执行审批的规划方案,严禁擅自更改和调整规划。规划、建设、国土等行政主管部门要加大查处力度,发现问题严肃处理,并追究有关责任人的责任。(三)严格改造计划管理。凡未列入改造计划的城中村,不得擅自启动拆迁,否则追究辖区政府责任;凡列入年度拆迁计划的城中村,要严格按照拆迁目标任务和回迁楼建设进度要求完成改造任务,当年未按计划启动拆迁的,由辖区政府负责调换开发企业。(四)严格城中村改造项目管理。各区和各有关部门要加强城中村改造项目的监督管理,严格落实城中村改造的有关政策,严禁城中村改造项目非法转让。 (五)提速四个转变进程。各区政府要坚持把四个转变与城中村改造同步推进,确保四个转变与城中村改造同步完成,切实把城中村改造的过程转变为村民生活水平提高、居住环境改善,村集体管理体制完善、经济实力提升的过程。

深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005--2010)

市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005--2010) 为全面完成城中村(旧村)(以下统称“城中村”)改造,加快城市化步伐,推动特区外一体化建设,实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展,促进国际化城市、现代化中心城市建设,构建和谐、效益,特制定本纲要。 一、市城中村改造面临的形势 建市以来,经济社会得到了迅速发展,城市建设的规模和质量不断提高,广大人民群众的生活环境显著改善。但是,我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约,特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章,城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积,建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患,而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升,侵蚀了周边地区的土地价值,并以其经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序,与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命,努力建设和谐、效益的要求,市委市政府决定率先转变经济社会发展模式,积极创新发展机制,并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市围全面推进城中村改造的重大决策。同时,我市现代化建设的加快推进,社会经济持续稳定的发展,规划和国土管理体制的改革,特区外城市基础设施的不断改善,以及房地产市场日趋成熟理性,也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫,各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义,努力为改造工作营造良好的环境,为的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 市城中村改造的指导思想是:坚持以人为本的科学发展观,按照构建和谐、效益的要求,以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心,结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设,长期、持续、全面开展城中村改造,不断改善城市运行机制,为建设国际化城市,实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 --坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标,以城市规划为先导,根据深入推进城市化的要求,积极、稳妥、有序地推进,尽量减少对城市社会、经济的消极影响,确保“成熟一个,改造一个;改造一个,成功一个”。 --坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向,通过政策、规划、计划的适时调控,保证城中村改造符合公共利益,维护改造过程中的社会公平,努力使

洛阳市城中村改造实施办法

洛阳市城中村改造实施办法 (洛政办〔2009〕76号) 第一章总则 第一条为了推进和规范城中村改造工作,加快城市化进程,改善人居环境,提高居民生活水平,根据有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本办法。 第二条本办法所称城中村,是指在本市建成区范围内,使用集体土地并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落或街区。 第三条本办法所称安置房是指按照规定的拆迁补偿安置标准,经区人民政府认定的用于安置村民的新建住宅和安置村(组)办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。 第四条城中村改造的基本目标:通过城中村改造,使原村民聚居村落或街区成为规划合理、公共服务设施配套、居住条件改善、城市形象提升、基础设施齐全的现代化城市社区。 第五条城中村改造的基本方针:政府主导、区级负责、市场运作、群众自愿、因地制宜、一村一案、积极推进、注重实效。 第六条城中村改造的方式:可以根据实际情况,由村(组)自行组织改造,或由村(组)联合房地产开发企业共同实施改造,也可引进开发企业实施改造。市政府鼓励区、乡、村(组)在保证村(组)及村民利益的前提下,积极探索新的改造方式。 自行改造的村(组)应成立集体性质或村民入股性质的开发公司具体负责操作。 需改造的城中村在整体规划的前提下,可以一次性整体改造,也可以分步实施改造。 第七条城中村改造由市人民政府统一领导、组织和协调。各区人民政府具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。市规划、国土资源、建设、财政、房管、公安、民政、劳动与社会保障、教育、发展改革、环境保护、人防、公用事

业、文物、电力、通讯等有关部门和单位应在各自职责范围内,做好城中村改造的管理和服务工作。 第八条城中村改造应按照统一政策、统一规划、综合开发、配套建设的原则,充分调动各方面的积极性,依法保护村(组)及村民的合法权益,统筹兼顾国家、集体及投资者的利益。 第二章规划管理 第九条市规划部门应根据《城乡规划法》,会同市国土资源、建设、房管等部门及各区人民政府,编制全市城中村改造总体规划,报经市人民政府批准后,作为指导全市城中村改造的依据。 第十条需改造的城中村应将该村的全部土地纳入村庄整体改造的统一规划。在实施整村改造时,确因改造需要,城中村周边与城中村交叉地块可一并纳入城中村改造范围,并享受相应政策。 第十一条城中村改造规划的编制,应按照《城乡规划法》的要求,委托具有相应资质的规划设计单位进行。 第十二条城中村改造应在规划的指导下合理确定安置开发比。安置开发比由市人民政府根据市场情况及相关政策变化情况确定并公布。本办法所称安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。 第十三条各区人民政府应依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划、城中村控制性详细规划编制要求,组织编制城中村改造项目控制性详细规划,报市规划部门审核,经市人民政府批准后,作为实施城中村改造的依据。 第十四条城中村修建性详细规划的编制,应以控制性详细规划为依据,与开发建设项目相结合,充分听取村民意见,按照国家有关规范要求,合理配套公共服务设施和市政基础设施。 第十五条城中村改造项目的开发建设企业在取得土地使用权后,要按照《城乡规划法》的规定办理后续的规划审批手续。 第三章土地管理

关于深圳城中村外来人口安置问题的调查报告(终)

摘要 在十三五规划中,政府提出将在五年改造300+城镇村,总投资将超过20亿人民币。这将成为城中村改造历史上最大规模的、最彻底的改造。这次大规模改造成为了社会各界人士议论的焦点。 不过,大多人都关注于城中村村民、政府和开发商之间的利益博弈,却很少把焦点放在这次改造最大的关系者——外来人口。我们想用这篇调查报告引起社会对外来人口在城中村改造中的处境的关注。 本文运用了网络问卷调查与岗厦村的定点抽样调查的方式,对城中村外来人口的职业分布、收入情况、租房意愿和最大接受租金进行调查。另外,我们通过结合他们的基本状况以及改造后大致的租金围,来分析改造后外来人口的安置情况(他们何去何从)。因为大部分外来人口(特别是白石洲和岗厦村)从事第三产业,他们的离开会对整个造成物价的上升与生产力的下降,还会引申出一些社会问题。最后我们会给出自己的解决方法,减少城中村大改对整个社会的波动。 在本次调研的重点对象岗厦村里,有大约6万外来流动人口,约占城中村总人数的98%。他们分布在各个职业,各个岗位,是这个新型城市主要的生产力与创造力。虽然他们要挤在二三十平米的出租屋里,但是他们怀揣着自己的梦想在这个风云变幻的城市里努力拼搏。城中村既包含着外来打工人的梦想与追求,也表达着他们对这个社会的无奈。 改造后的高房租会让一些低收入的外来人口对融入城市望而却步。如果外来人口的处境得不到改善,外来人口问题会演变成社会矛盾,因为租金的大幅度上涨会引起他们的心里不平衡,幸福指数下降,以及报复社会的扭曲心理。城市建设的时候他们做出了贡献,所以改革不能抛弃他们。我们意识到了改造后外来人口安置问题的严重性,所以想通过这篇调查报告提出一些解决办法。 关键词:城中村改造、外来人口、租金上涨、安置问题

城中村改造管理办法

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 霸州市城中村改造管理办法(试行) 第一章总则 第一条为加快城市化进程,改善城区环境,提高居民生活质量,根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规,参照《廊坊市城中村改造暂行规定》,结合我市实际制定本办法。 第二条霸州市西市区(中心城区)、东市区(胜芳镇区)范围内城中村改造的规划、建设、管理适用本办法。本办法所称的城中村,是指市区城市化进程中依照有关规定,由农村集体经济组织的村民或者其继受单位使用的非农建设用地地域范围内建成区域。列入改造范围的城中村,由霸州市人民政府公告。 第三条城中村改造按照统一规划,统一管理,综合开发,分步实施的原则,充分调动各方面的积极性,依法保护城中村经济组织及其成员的合法权益。 第四条鼓励域内外有实力的企业通过竞标直接开发或者以入股形式参与开发城中村改造项目。 第五条霸州市人民政府统一领导、组织、协调城中村改造工作。乡镇(区、办)人民政府和村街在市政府统一领导下,具体负责城中村改造的组织实施及管理工作。各职能部门在各自的职责范围内,做好城中村改造的组织实施及管理工作。 第二章工作机构和职责

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第六条市政府成立以市长为组长,主管副市长魏副组长,相关部门主要负责人为成员的霸州市城中村改造工作领导小组(以下简称市领导小组),负责城中村改造的全面指导与协调工作,市领导小组下设办公室,办公室设在国土资源局,具体负责成中平能改成改造的日常管理工作。 乡镇(区、办)人民政府和村街(街道办事处)分别成立乡镇(区、办)领导小组(以下简称乡镇领导小组)和村街(街道办事处)领导小组(以下简称村街领导小组),具体负责辖区内城中村改造组织实施工作。 第七条市领导小组职责: 1)、审定城中村整体改造计划,并进行宏观管理; 2)、审定城中村改造方案及配套政策 3)、督促、检查、指导乡镇领导小组的工作 第八条霸州市城中村改造办公室的职责: 1)、组织编制城中村改造计划和制定相关配套政策 2)、审核城中村改造方案 3)、协调指导乡镇领导小组实施城中村改造工作 4)、对城中村改造项目备案资料进行统一管理 第九条市领导小组成员单位职责: 1)、市城乡规划局负责依据《霸州市域城乡总体规划》,制定东、西市区范围内城中村改造总体计划,审核城中村改造详细规划,做好市领导小组交办的其他工作

深圳市城中村改造总体规划纲要

深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005--2010) 为全面完成城中村(旧村)(以下统称“城中村”)改造,加快城市化步伐,推动特区内外一体化建设,实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展,促进国际化城市、现代化中心城市建设,构建和谐深圳、效益深圳,特制定本纲要。 一、深圳市城中村改造面临的形势 深圳建市以来,经济社会得到了迅速发展,城市建设的规模和质量不断提高,广大人民群众的生活环境显著改善。但是,我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约,特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章,城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积,违法建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村内环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患,而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升,侵蚀了周边地区的土地价值,并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序,与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命,努力建设和谐深圳、效益深圳的要求,深圳市委市政府决定率先转变经济社会发展模式,积极创新发展机制,并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市范围全面推进城中村改造的重大决策。同时,我市现代化建设的加快推进,社会经济持续稳定的发展,规划和国土管理体制的改革,特区内外城市基础设施的不断改善,以及房地产市场日趋成熟理性,也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫,各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义,努力为改造工作营造良好的环境,为深圳的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 深圳市城中村改造的指导思想是:坚持以人为本的科学发展观,按照构建和谐深圳、效益深圳的要求,以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心,结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设,长期、持续、全面开展城中村改造,不断改善城市运行机制,为深圳建设国际化城市,实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 --坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标,以城市规划为先导,根据深入推进城市化的要求,积极、稳妥、有序地推进,尽量减少对城市社会、经济的消极影响,确保“成熟一个,改造一个;改造一个,成功一个”。 --坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向,通过政策、规划、计划的适时调控,保证城中村改造符合公共利益,维护改造过程中的社会公平,努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。同时坚持政府主导下的市场化运作,努力提高改造项目的经济效益,尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。

新乡市人民政府关于印发《新乡市城中村改造建设管理实施细则》的通知

公开方式:主动公开公开时限:常年公开索引号:G0001-0202-2011-00035 文件编号:新政文 发布机构:生成日期:2011-04-13 (2011)33号 新乡市人民政府关于印发《新乡市城中村改造建设管理实施细则》的通知 【大中小】来源:浏览1112 人次 各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门: 《新乡市城中村改造建设管理实施细则》已经2011年2月26日市政府第13次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。 二 ○一一年三月三日 新乡市城中村改造建设管理实施细则 第一章总则 第一条为加快推进城中村改造进程,切实改善城中村村民的居住环境,解决好城中村村民的长远生计问题,促进城市建设顺利进行,根据《城乡规划法》等法律法规规定,借鉴外省市城中村改造的经验,结合我市实际,制定本细则。 第二条本实施细则所称城中村是指位于本市建成区(含凤泉区)内,但土地权属、户籍、行政管理体制仍然保留着农村模式或者由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式,由成片农宅组成的村落或街区。 第三条通过城中村改造使原村庄或街区成为规划合理、公共服务设施配套齐全、居住条件和环境改善、城市形象提升、村民就业岗位和经济收入增加,有利于城市管理的现代化居住社区。 第四条按照“政府主导、区级负责、市场运作、村民自愿、一村一案”的改造方针,市人民政府统一领导全市城中村改造工作,各区人民政府、高新区管委会是城中村改造工作的直接责任单位。

(一)市政府职责:负责制定本市城中村改造的相关政策;审定全市城中村改造计划;按照城中村改造计划指导和协调各区人民政府、高新区管委会及城乡规划、建设管理、国土资源、拆迁管理、房产管理等各职能部门工作。 (二)市城中村改造建设管理办公室职责:作为市政府城中村改造工作的日常办事机构,具体负责组织编制全市城中村改造计划,监督、指导各区、高新区管委会城中村改造工作,审核已纳入改造计划的城中村改造建设方案、确定城中村改造项目及宣传教育、调查研究工作、协调土地征用、规划审批、施工管理、产权登记等手续的办理,监督、考核评定各责任单位城中村改造建设工作业绩。 (三)各区人民政府、高新区管委会职责:按照新乡市城中村改造总体规划,编制本辖区城中村改造计划;组织、协调、实施本辖区城中村改造建设项目;制定本辖区相关优惠扶持政策。 负责组织本辖区城中村改造项目的招商引资工作;组织编制本辖区城中村改造项目建设实施方案(包括开发建设时序、规划方案、拆迁安置方案、生产经营用地安排、旧村拆除计划等内容),并报市城中村改造建设管理办公室备案后方可实施。 各区人民政府、高新区管委会也应成立常设工作机构,明确责任领导和配备专职工作人员,落实相应的办公条件、通信、交通工具、拨付专项办公经费。(四)市国土资源、城乡规划、住建管理、拆迁管理、房产管理等相关部门,根据各自的工作职责对全市城中村改造建设项目进行相应的管理工作,明确城中村改造项目手续办理的责任领导、责任人、工作要求和办事时限,开辟城中村改造项目的“绿色通道”,特事特办,全力服务。 市人民政府将根据市城中村改造建设管理办公室对有关部门的考核情况,对工作业绩突出的给予表彰,对推诿扯皮、工作不力,严重影响城中村改造项目进程的,予以严肃处理。 第五条城中村改造可根据各村实际情况,在充分保证村民利益的前提下,经市政府批准可以采取由村民委员会(股份制公司)组织实施改造,也可以村民委员会(股份制公司)由与房地产开发企业联合实施改造等其他改造方式。 第二章申报程序 第六条各区人民政府、高新区管委会每年12月10日之前将本辖区计划改造的城中村报市城中村改造建设管理办公室,市城中村改造建设管理办公室对符合条件的城中村进行审查,并上报市人民政府下达下年度全市城中村改造计划。 第七条列入改造计划的城中村改造项目实施前,需由各区人民政府、高新区管委会以正式文件方式上报市城中村改造建设管理办公室备案。改造项目备案资料应包括以下基本内容:(一)“4+2”工作法会议记录、公示证明、开发商与村委会签订的正式开发协议、开发企业资信证明、开发保证

石家庄市城中村改造政策规定及实务

石家庄市城中村改造政策规定及实务 2013-09-12 09:27:25 来源:买房网字号:大小 简介:(一)石家庄市城中村改造政策。石家庄市城中村改造走在全国的前列,政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出... (一)石家庄市城中村改造政策。 石家庄市城中村改造走在全国的前列,政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文,适用期是5年,到07年结束。08年张书记提出三年大变样,开始了新一轮的城市建设,城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造,尤其是08年以后,政策规定相当完善,下面介绍一下相关文件。 1、关于进一步加快城中村改造的实施意见(08年5号文) 规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策(配套费减免、出让收益返还)等核心内容,此文件依然是目前石家庄市城中村改造的基本依据。 2、关于进一步加快城中村改造的指导意见(城指办【2008】25号) 明确了回迁面积原则上按1:1置换,不超过300平米每户,这其实是政府的指导价。城中村改造涉及很多村,人们之间攀比严重,总是就高不就低。在之前没有规定补偿面积,较为混乱。 3、关于进一步加快城中村改造实施意见的补充意见(09年6号文) 规范程序、每户回迁不超过300平米、方案需表决、一级开发二级开发联动、区政府主导城中村改造、回迁房办理房权证前不得上市 4、石家庄市拆迁管理办公室关于城中村改造拆迁管理的实施意见 (市拆管字[2008]第02号) 城中村拆迁手续的办理 5、关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见石政发〔2009〕10号高层容积率不超过2.5;道路红线30米以上,住宅严禁设底商;楼间距、楼面宽度等有相关指标,目的在于提高居民的居住品质。 6、河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施冀国土资地字[2009]8号 7、石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定市村改办[2009]1号 限定资质,要求三级以上,业绩要求20万平米。石家庄内也有例外,开发企业可以不具备三级以上资质,但是总公司或母公司是三级以上开发企业,由总公司或者母公司出具相关证明,分公司或子公司可以介入城中村改造项目。 8、石家庄市城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于加快办理城中村改造有关土地手续的通知城指办发(2009)077号城中 村改造征地需提交的资料; 回迁安置用地可划拨、协议出让,40%出让金 9、关于明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序的意见市政办函 (200 9)68号 回迁楼的位置、楼号等在总平图上标注; 办理回迁楼产权登记的程序及资料。

郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造规定(试行)》的通知

郑政〔2003〕32号 各县(市)、区人民政府,市政府各部门,各有关单位: 现将《郑州市城中村改造规定(试行)》印发给你们,请认真遵照执行。 二ΟΟ三年九月三十日 郑州市城中村改造规定(试行) 第一章总则 第一条为加快城市化进程,改善城市环境,提高城市规划、建设、管理水平,根据有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本规定。 第二条本规定所称城中村,是指在本市市区范围内,使用集体土地,并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。 第三条本市市区范围内城中村转制及城中村改造的规划、建设、管理,适用本规定。 列入改造范围的城中村,由市人民政府公告。 第四条市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。 各区人民政府在市人民政府的统一领导下,具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

规划、国土资源、建设、农业、市政、房地产、民政、公安、发展计划、财政、审计、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门应在各自的职责范围内,做好城中村的改造管理工作。 第五条城中村改造实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实施的原则,充分调动各方面的积极性,依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益,统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。 第二章城中村转制 第六条城中村转制,是指城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。 转制后的城中村按城市管理体制统一规划、建设、管理。 第七条城中村的集体土地依法全部转为国有土地,村民由农业户口转为居民户口。 第八条列入改造范围内的城中村撤销村民委员会,依照有关规定设立社区居民委员会,就近划归城市街道办事处,或根据管理需要设立城市街道办事处。 第九条禁止任何组织和个人在城中村转制中侵占、私分和破坏农村集体资产。 城中村转制中集体资产的处置,应坚持下列原则: (一)充分尊重集体组织全体成员的意愿和权利,保障全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权; (二)坚持民主、公开、公平、公正的原则; (三)兼顾长远发展和近期利益。

论城中村的成因及改造的必要性_以深圳市为例

论城中村的成因及改造的必要性:以深圳市为例 邵任薇 (广东外语外贸大学政治与公共管理学院,广东广州510420) 摘要:城中村作为城市化背景下的一种特殊的“亦城亦村”现象,在物理形态上已经完全成为城市的一部分,但空间形态和结构的改变并不能掩盖“城中村”内存在的各种问题。这些问题的出现有村民方面的原因,同时也与政府行为密不可分。虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认,但城中村改造势在必行。 关键词:城中村;成因;改造;必要性 中图分类号:C912文献标识码:A文章编号:1671-380X(2010)07-0055-03 Discussing on the causes and the necessity for the modification of the village in the urban:A Case Study of shenzhen city SHAO Ren-wei (Department of Politics and Public Administration,Guangdong University of Foreign Studies,GuangZhou510420,China)Abstract:Village in the urban is in nature a kind of special phenomenon of both“city and country”against the context of China ur-banization.Although it has been one part of the ubran in physical shape,the change of the space form and structure cannot conceal kinds of problems in village in the urban.These problems are related with villagers,but also closely the government action.The histori-cal status and social functions of the village in the urban can not be denied,but the modification of the village in the urban is inevita-ble. Key words:village in the urban;cause;modification;necessity 城中村是在中国城市化背景下出现的特殊的城市包围农村的现象。在城市的快速变迁的过程中,城市扩张与农村城市化几乎在同一时间发生,这对城市的物理形态和社会形态的改变都产生了深远的影响。城中村从形成之初起就成为地方政府改造的目标,特别是城市发展用地越来越稀缺的今天,城中村的土地必须作为可再开发土地资源进行盘活,以释放存量土地来实现土地资源的集约利用。因此,城中村改造势在必行。本文将以深圳市为例,深入探讨城中村存在的问题及成因,并且对城中村改造的必要性进行分析。 一、城中村存在的问题及成因 (一)问题 深圳市城中村的积弊已经阻碍了现代化城市发展,也是城市社会管理的“重灾区”,深圳市城中村的问题主要表现在如下几个方面: 1.违规乱建。根据深圳市政府文件,每户住宅基底面积不超过80平方米,楼高不超过三层。但在租金的巨大利益驱动下,多数村民把住宅基底面积扩大到100平方米以上,楼高多数在八九层甚至更高,无论是宅基地面积还是楼层高度都严重超过了政府的规划范围。这带来政府治理的困境:一方面,这些都是违规违章建筑,理应拆除。但这些违章建筑数量太多,租金数量巨大,是村民最主要的收入来源,也是社会财富的一部分,拆除这些建筑不仅浪费社会财富,更重要的是将引发村民激烈的群体对抗和冲突,让政府无可奈何。而且没有了租金收入,政府的社会保障负担也相应加重了。另一方面,法不责众有现实困境,但如果任其发展,则让政府的规章制度变成了一纸空文,失去了规章制度的严肃性和约束力。 2.火灾隐患。由于村民总想在最有限的空间内建设最大面积的住房,违规加宽加高成为城中村建筑普遍现象。“握手楼”、“一线天”非常贴切地描述了城中村建筑的现状。街道内的电线、电话线等就像一张张蜘蛛网,布满了整个街道狭窄的空间。另外,每户都住满了外来工,外来工的消防安全意识淡薄,极容易引发火灾。但是,由于楼与楼的间距非常小,街道狭窄,一旦发生火灾,消防车根本进不了村内,损失难以估量。 3.社会问题。城中村村民仅仅依靠房屋出租就获得了 · 55 · 第32卷第7期2010年7月 宜春学院学报 Journal of Yichun College Vol.32,No.7 July.2010 收稿日期:2010-06-02 作者简介:邵任薇(1978—),女,江西九江人,讲师,中山大学政治与公共事务学院行政管理专业博士,研究方向为城市管理和地方政府治理。

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