116、房产税
房产税纳税评估参考手册
目录
第一篇纳税评估简介 (3)
1.1政策要点 (3)
1.2征管现状 (3)
1.3评估作用 (3)
1.4评估成效 (3)
第二篇纳税评估方法 (5)
2.1比较分析法 (5)
2.2 比率分析法 (7)
第三篇案例分析 (8)
房产税纳税评估案例 (8)
第一篇纳税评估简介
1.1政策要点
房产税以房屋为课税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代替人或者使用人缴纳。
房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。
1.2征管现状
1、征收情况复杂，难度大。既有房产自用及出租的，又有“先租后售”、“售后包租”、“投资联营”、“融资租赁”“无租使用”、“免税单位出租房产”、“以支付修理费抵交租金”等情况的，另有房屋在未办理竣工手续前已实际使用、将已建好可以使用的房屋在“在建工程”科目中长期挂帐，未及时转入“固定资产”科目核算和房产开发企业将商品房在出售前已自用或出租的，同时还有相当一部分企业注册地与房屋所在地不一致，致使征收机关难以全面掌握企业房产的实际情况。
2、税源相对较小，容易忽视。房产税相对于增值税、营业税、企业所得税等税源来说比较小，容易被忽视。
3、房产税的征收模式不一致。既有专业管理所统一征收，又有税源管理所各自征收，两种征收模式各有利弊，前一种征收模式专业化程度比较高，征管力量相对集中，但是对企业整体情况了解不够，可能会造成征收盲点。后一种征收模式对于企业的情况掌握的更加的全面细致，但是事务性的工作较多，精力相对分散，容易造成对小税源的忽视，可能会造成漏征漏管的情况。
1.3评估作用
由于上述房产税征收情况的复杂性，现有的征管手段已经落后于形势发展的需要，而纳税评估工作原则上在纳税申报到期之后进行，是一种事后管理的工作，是对纳税人申报、生产经营、财务核算情况及其他信息进行收集、审核、评析、评估，寻找申报错误和分析具有普遍性、规律性的申报问题以及对纳税人纳税情况的真实性、准确性进行综合评定，及时纠正和处理纳税人纳税行为中的错误，实现对纳税人整体、实时地监控，是一种即时的对纳税人、扣缴义
务人进行监督，是为适应市场多样性，经济全球化、多元化而产生的新型的税收征管模式，是税源监控的有效手段。通过掌控税源，掌握税源变化趋势，为微观税源分析奠定数据基础，为宏观政策的制定提供科学依据，强化了税源管理；它又通过严密征管，优化服务，为纳税人、扣缴义务人提供深层次服务，营造了依法纳税、诚信纳税的征纳环境。因此纳税评估是税源管理不可或缺的一项重要性工作。
1.4评估成效
某区税务局2006年开展了对于2004、2005年度房产税的评估，通过纳税评估前后的房产税征收数据来看，纳税评估工作一方面起到了对以前年度的事后监督作用，同时也规范了对以后年度房产税的征管工作，另一方面也提高了纳税人的纳税意识和纳税遵从度。
2004年度某税务局共征收房产税9974.56万元（其中：按原值征6388.44万元，占64.05%；按租金收入征3586.12万元，占35.95%。
2005年度某税务局共征收房产税12410.64万元（其中：按原值征6443.7万元，占51.92%；按租金收入征5966.93万元，占48.08%。
2006年度某税务局共征收房产税15117.51万元（其中：按原值征4853.94万元，占32.11%；按租金收入征10263.57万元，占67.89%。
2007年度某税务局共征收房产税18857.23万元（其中：按原值征7509.66万元，占39.82%；按租金征11347.57万元，占60.18%。
2004-2007房产税征收情况表
2004-2007房产税构成情况表
第二篇纳税评估方法
2.1比较分析法
一、原理描述
比较分析法，就是将两个有联系的统计模型进行比较，用一个具体的比值关系表明分析数据之间的联系的方法，是利用企业财务报表、纳税申报表各项数据指标之间的相互逻辑关系进行核算检查的分析方法。例如根据纳税人实际缴纳房产税的记录与按照固定资产折旧“房屋建筑物”原值测算的应纳房产税进行对比分析。
二、评估模型
数据期间均取自评估期
模型A：应缴与实缴税款差异分析
1、企业实际缴纳的房产税（原值）
2、 a、应缴房产税＝[房产原值-（1-减除幅度）]*房产税适用税率
b、应缴房产税（房屋自用）=（房产年末原值-房屋出租原值）×（1-
减除幅度）×房产税适用税率
3、房产税（原值）差异值=企业实际缴纳的房产税（原值）－应缴房产税
模型B：清算数据与登记数据差异分析
房产原值差异值=清算表中原值-登记信息中原值
模型C：出租方与承租方登记信息差异分析
1、企业实际缴纳的房产税、营业税
2、根据出租方或承租方房产登记信息中的租金收入额或支付额（二者取其高）测算的应缴纳营业税、房产税
应缴纳营业税=房产登记信息中的租金收入×营业税适用税率
应缴纳房产税=房产登记信息中的租金收入×房产税适用税率
3、税收差异值=实际缴纳的税收-应缴纳税收
三、标准值参考范围
正常情况下模型A、B、C中差异值应该为零，如果比较下来不相符的话可视为情况异常。
四、数据获取途径
（一）模型A中的“实际缴纳的房产税”数据来源于房产税征收信息；“房产年末原值”数据来源于企业所得税清算表——固定资产“房屋建筑物原值”；“房屋出租原值”数据来源于财产登记信息。
（二）模型B中的数据来源于企业所得税汇算清算表——固定资产“房屋建筑物原值”和企业房产税登记信息。
（三）模型C中的数据来源于房产税征收信息和房产登记信息。
五、疑点判断
（一）若模型A中的房产税（原值）差异值小于零且差异较大，则企业可能存在房产税核算少计，隐瞒房产原值收入等问题，可视为异常。
（二）若模型B中的房产原值差异值大于零且差异较大，企业可能存在多计提折旧或信息有误的问题，可视为存在异常。
（三）若模型C中的税收差异值小于且差异较大，则企业可能存在少缴房产税的问题。
六、应用要点
（一）模型A中
a应用于查账征收且房屋全部自用的单位；
b应用于既有房屋自用又有出租的单位。
在房产原值数据真实的情况下，经过评估模型的测算，可推算出应纳房产税，将评估测算的应纳房产税与实际缴纳的房产税比对，判断是否存在差异。
（二）模型B应用于查账征收的单位。该模型的重点在于核实房产原值的
真实性，可结合资产负债表及第三方信息判断房产原值的真实性。
（三）模型C 应注意房产税登记信息中的出租方与承租方登记信息配比分析。正常情况下，二者应基本相同。
2.2 比率分析法
一、原理描述
比率分析法是一种简便实用的方法。其基本原理：利用几个变量之间存在着密切的数量关系，但是又不能根据一个或几个变量值精确的求出其它变量值的一种非确定的关系。应用这一分析方法可以从正反两个方面实施：一是数据处理前先确认两者之间是否存在某种因果关系，然后用数量分析检验这种关系的存在；另一方面的应用是事前不好确定各项因素之间到底哪种因素有直接影响，通过数量分析找出影响因素。例如，企业按租赁业缴纳的营业税的变动率和房产税的变动率有着密切的关系，通常情况下，按租赁业缴纳的营业税越多，企业缴纳的房产税应该也随之增加。
二、评估模型
数据期间均取自评估期
模型D ：营业税变动率和房产税变动率分析
应缴营业税=房产租金收入×营业税适用税率
应缴房产税=房产租金收入×房产税适用税率
或应缴房产税（房屋出租）=按租赁业税目（房屋出租）缴纳的营业税÷营业税适用税率×房产税适用税率
（房产租金收入）
房产税缴纳的某企业上年（房产租金收入）
房产税缴纳的－某企业上年（房产租金收入）房产税缴纳的某企业本年房产税变动率=
模型E ：固定资产（房屋）原值变动率与房产税变动率分析
房产税期缴纳的上房产税
期缴纳的房产税－上期缴纳的本房产税变动率房产）固定资产原价期初数（期初数（房产）房产）－固定资产原价固定资产原价期末数（固定资产原值变动率
== 模型F ：在建工程变动率与房产税变动率配比分析
纳的营业税目（房产租金收入）缴某企业上年按租赁业税业税
产租金收入）缴纳的营上年按租赁业税目（房业税－某企产租金收入）缴纳的营本年按租赁业税目（房某业企业营业税变动率=
房产税期缴纳的上房产税期缴纳的房产税－上期缴纳的本房产税变动率期初数在建工程期初数在建工程期末数－在建工程在建工程变动率==
模型G ：固定资产原值变动率与在建工程变动率分析
期初数在建工程期初数
在建工程期末数－在建工程在建工程变动率期初数
固定资产原值期初数
固定资产原值末数－固定资产原值期固定资产原值变动率==
模型H ：房产税变动率与土地使用税变动率配比分析
房产税期缴纳的上房产税
期缴纳的房产税－上期缴纳的本房产税变动率=
税期缴纳的土地使用上税
期缴纳的土地使用税－上期缴纳的土地使用本土地使用税变动率=
三、标准值参考范围
正常情况下，模型D 、E 、F 、H 中的两个变动率的关系是正相关的，两者基本应该同步增长。模型G 中当在建工程变动率小于0时固定资产原值变动率应大于0，如果比较下来不相符的话可视为情况异常。
四、数据获取途径
（一）模型D 中的数据来源于税款征收信息。
（二）模型E 中的固定资产原值数据可从“资产负债表”或企业所得税清算表“房屋建筑物原值”获取。
（三）模型F 中的在建工程数据可从“资产负债表”中获取。
（四）模型G 中的在建工程和固定资产原值数据可从“资产负债表”中获取。
（五）模型H 中的数据来源于税款征收信息。
五、疑点判断
（一）若模型D 中的营业税变动率大于0，而房产税变动率小于或等于0时，可能存在少缴房产税的问题；反之，可能存在少缴营业税的问题，需进一步核实企业是否存在该类问题，可视为异常。
（二）若模型E 中的固定资产原值变动率大于0，而房产税变动率小于或等于0时，可能存在少缴房产税的问题。
（三）若模型F中的在建工程变动率小于0，而房产税变动率小于或等于0时，可能存在少缴房产税的问题。
（四）若模型G中的在建工程变动率小于0（数据可从“资产负债表”中获取），而固定资产原值变动率小于或等于0时（数据可从“资产负债表”中获取），可能存在少缴房产税的问题。
（五）若模型H中的土地使用税变动率大于0，而房产税变动率小于或等于0时，可能存在少缴房产税的问题；反之，可能存在少缴土地使用税的问题。六、应用要点
（一）模型D适用于有房屋租赁收入的单位。
（二）模型E中相关比率发生异常变化，需要关注企业房产使用情况是否有发生变化。
（三）模型H应用于未对房屋进行改造及土地使用级次、税额未发生变化的基础上，同时关注相关比率是否发生异常变化，企业房产使用情况是否有相应变动。
第三篇案例分析
房产税纳税评估案例
一、企业基本情况
某（集团）有限公司成立于2000年4月，注册地址某市某区，生产经营地址为某工业区；其旗下固定资产房屋及建筑物分别坐落在本市七个不同区域内；注册类型为“国有独资企业”；为非增值税一般纳税人；注册资金16308.3万元；缴税信誉等级为B级；国民经济行业为“脚踏自行车及残疾人座车制造”；主营范围“环保产品和装备的研发制造，机电设备的安装，自行车及相关产品的出口，自有房产出租”等。
二、数据采集
2006年根据纳税评估工作计划，对2004年-2005年房产税、土地使用税相关数据进行了采集，情况如下：
（一）企业所得税清算数据
2004年初“自有房屋”原值17811.56万元（位于某市），2004年1月，新增房屋原价616.26万元，市政动迁减少房屋原价1972.48万元，期末“自有房屋”原值（账面）为16455.34万元，当年按16455.34万元计提折旧。
2005年“自有房屋”原值期初、期末（账面）均为16455.34万元，当年按16455.34万元计提折旧。
（二）财产登记信息数据
2004年、2005年财产登记信息—房产原值均为8331.44万元（其中；自用150.5万元，出租8180.94万元），应缴额1.44万元（年）；四级土地面积为9106㎡，应缴额4.1万元（年）。
（三）纳税申报数据
2004年将“自有房屋”原值为8180.94万元用于出租，已缴营业税（房屋租金收入）41.25万元，已缴房产税63万元；原值为1395.97万元的房屋企业自用，已缴房产税1.44万元。
2005年将原值为8180.94万元的房屋用于出租，已缴营业税（房屋租金收入）42.23万元，已缴房产税63.26万元；原值为1395.97万元的房屋企业自用，已缴房产税1.44万元。
三、疑点对象确定
（一）清算数据与税款配比分析
原理：按企业所得税清算表——固定资产折旧“房屋建筑物原值”测算的应缴房产税与实际缴纳的房产税（原值）配比分析。正常情况下，二者应基本配比（对于既有房屋自用又有出租的，应结合财产登记信息加以区分自用和出租原值）。
模型A：应缴房产税=[房产原值-（1-减除幅度）]×房产税适用税率
（“应缴房产税”按清算数据测算）
应缴房产税（房屋自用）=（房产年末原值-房屋出租原值）×（1-减除幅度）×房产税适用税率
（“房产年末原值”来源于企业所得税清算附表—固定资产“房屋建筑物”；
“房屋出租原值”来源于财产登记信息）
分析测算方法：
1、2004年、2005年“房屋建筑物原值”均按16455.34万元测算。
应缴房产税（房屋自用）=（16455.34-8180.94）×（1-20%）×1.2%×2
年=79.43×2年=158.86（万元）
2、2004年、2005年已缴房产税（房屋自用）2.88万元
3、测算的应缴房产税与实际缴纳的房产税（原值）差异：2004年、2005年少缴房产税（房屋自用）155.98万元
疑点分析：
按企业所得税清算——固定资产“房屋建筑物原值”为基础并结合财产登记信息与已缴房产税（自用）配比分析。经分析该企业可能少缴房产税，判断为异常。
（二）登记信息与税款配比分析
原理：企业所得税清算附表——固定资产“房屋建筑物原值”数据与财产登记信息—房产原值数据配比分析。正常情况下，二者基本相同；
土地使用实缴税额与财产登记信息——土地使用税应缴额配比分析。正常情况下，前者应大于或等于后者。
模型B：房屋建筑物原值（清算表）=财产登记信息自有房产原值
土地使用税=土地面积×税额
实缴土地使用税≥财产登记信息土地使用税应缴额
分析测算方法：
1、房产原值配比测算
2004、2005年房产登记原值均为8331.44万元（其中；自用150.5万元，出租8180.94万元）
企业所得税清算附表—固定资产“房屋建筑物”原值16455.34万元
2、土地使用税配比测算
2004、2005年均未缴纳土地使用税
2004、2005年应缴额4.1万元（年）
疑点分析：
对登记数据——房产原值数据与清算表——房产原值数据配比分析，登记数据房产原值小于清算数据原值8123.90万元，判断为异常。
对土地使用税税款申报数据与登记数据——土地使用税应缴额数据配比分析，可能存在少缴土地使用税的情况，判断为异常。
（三）相关税款配比分析
原理：营业税与房产税计税依据是建立在房产租金收入基础上的。正常情况下，二者应基本配比。
模型D：应缴营业税=房产租金收入×营业税适用税率
应缴房产税=房产租金收入×房产税适用税率
或应缴房产税（房屋出租）=按租赁业税目（房屋出租）缴纳的营业税÷营业税适用税率×房产税适用税率
分析测算方法：
1、2004年
应缴房产税（房屋出租）=41.25÷5%×12%=99（万元）
实际缴纳房产税（房屋出租）63万元；
少缴房产税（房屋出租）36万元；
2、2005年
应缴房产税（房屋出租）=42.23÷5%×12%=101.35（万元）
实际缴纳房产税（房屋出租）63.26万元
少缴房产税（房屋出租）38.09万元
疑点分析：
按已缴房产租金收入营业税为基础与已缴房产税（租金收入）配比分析。经分析该企业可能存在少缴房产税的情况，判断为异常。
四、评估约谈
评估实施人员就上述疑点约请该企业负责人及财务人员前来税务机关进行约谈。
评估实施人员首先向企业宣传了房产税、土地使用税相关政策，并告知经纳税评估企业在房产税、土地使用税方面存在一定的涉税疑点。
企业负责人及财务人员就上述涉税疑点作出了初步解释：由于企业财务人员调动频繁，导致核算上存在漏洞；非独立核算的分支机构分别设立在不同区域，给房产税、土地使用税纳税工作带来了一定的困难；同时对小税源重视不够也是导致少缴税情况发生的原因之一。
该企业负责人及财务人员表示，愿意就上述涉税疑点进行自查。
五、自查情况
（一）经企业自查发现存在如下问题：
1、2004年房产原值（账面）期初、期末数均为16455.34万元；2004年1月由于其他动迁等原因减少房产原值1458.53万元，未作账面减少处理；实际房产原值应为14996.81万元，但当年仍按房产原值16455.34万元计提折旧，多计提折旧88.56万元（44.28万元×2年）。
2、另有坐落在某市其他区域房产原值为5419.9万元，已在房产所在地税务机关缴纳了房产税、土地使用税（非独立核算分支机构）。
3、2004年、2005年确实存在少缴房产租金收入房产税74.09万元；少缴自用房产税23.92万元{[16455.34-8180.94（出租原值）-1458.53（其他动迁减少原值）-5419.9（已在外区缴税原值）]×（1-20%）×1.2%-1.44（已缴税）}×2年}。
4、2004年、2005年确实存在少缴土地使用税7.08万元（企业实际拥有二级土地面积为5453㎡，年应缴额3.54万元）。
5、2004年、2005年房产登记原值为8331.44万元、二级土地面积为9106㎡，与企业实际拥有的房产原值及土地面积存在着一定的差异。
（二）自纠补税情况
1、2004年度经营性亏损-351.89万元，2005年度应缴税所得额为0，对多计提折旧88.56万元，作调减亏损处理。
2、对坐落在某市其他区域的房产税、土地使用税，由原非独立核算的分支机构所在地税务机关负责征管，现改由总机构所在地税务机关负责征管。
3、补缴房产税（房产租金收入）74.09万元、房产税（自用）23.92万元、土地使用税7.08万元。
4、房产登记信息与企业实际拥有的房产原值及土地面积存在的差异，及时按实进行登记信息变更。
六、征管措施建议
对房产税监控的手段，除了采用“企业所得税清算表——房屋建筑物原值”与纳税、登记信息对比分析外，还应根据不同企业、不同登记类型、不同征收方式等，按户加以分类管理；正确区分自用及出租、应税及非应税房产等情况，强化税收分析，堵塞征管漏洞，消除征管盲区。
1、对企业所得税查账征收的企业，应在核实企业房产性质、用途、价值的
基础上，充分利用清算、登记、征收等相关数据，强化对相关数据的分析、维护和管理；
2、对企业所得税核定征收企业，应强化对房产税相关信息的核实、登记工作，并建议在报送企业所得税清算表时，增加有关企业房屋财产相关内容。特别要加强对娱乐、旅馆、酒店等需要有一定经营场所的企业的实地核查工作，对自有房屋，其自用、出租房屋申报、登记是否准确。如为承租场地经营的，应了解出租方是否属区局征管企业，并可将其租金支付信息作为向出租方征税的依据，同时应充分利用相关税收分析的方法，进行关联性分析，为征管提供有价值的信息来源。
3、对其他企业，应密切关注税源变化状况，应采取按户管理的办法，并可采用按户纵向分析和按行业横向分析及相关税收分析的办法，尽可能做到原有的税款不流失并有所增加，同时挖掘新税源。
4、加强开业登记的财产初始核定登记工作。建议房产税的初始核定登记工作与税种核定一并进行。
5、加强信息登记的变更工作。对拥有“自有房屋”的企业，建议出租部分的房产税按月随同营业税计征，对自用部分应缴房产税在按原值计征房产税前，据实进行调整，并存有调整记录备查。
6、加强财产税登记信息与相关数据的比对工作。定期对房产税、土地使用税、登记信息数据与企业所得税“自有房屋”申报数据、已缴房产税、土地使用税数据进行配比分析，加强逻辑性审核比对，堵塞房产税、土地使用税征管漏洞。
7、进一步拓展资料的占有领域，积极开发软件系统，加强与工商、银行等部门的联系，获取新的数据，随时掌握企业的经营信息，了解结算资金的变化情况，实现对企业经营行为的全方位监控。