甘肃省兰州市“康桥国际”项目
核
心
定
位
方
案
成都世纪紫杨房地产营销有限公司
二00七年三月二十八日
目录
前言 (4)
第一章、项目定位依据与准则 (5)
—、定位依据 (5)
二、项目定位原则 (5)
第二章、项目的定位背景分析 (7)
第一节、项目的市场调研结论精要 (7)
一、宏观市场调研结论精要 (7)
二、兰州房地产的十大趋势 (7)
三、市场供需特征调研结论精要 (8)
四、消费者行为特征调研结论精要 (9)
第二节、关于项目的关键因素分析 (10)
一、项目概况 (10)
二、项目规划及建筑设计 (12)
三、项目原定位分析 (12)
四、4点结论 (14)
第三章、项目的SWOT分析 (16)
一、项目优势 (16)
二、项目劣势(Weakness)分析 (18)
三、项目机会(OpponunUy)分析 (19)
四、项目威胁(Threat)分析 (19)
五：总结 (20)
第四章、项目的SWOT应对 (21)
第一节、项目的核心优势发挥 (21)
一、政府支持 (21)
二、文化优势 (21)
三、规划、配条、价格优势 (21)
四、建筑设计、生活方式优势 (21)
五、物管优势 (22)
六、规模效应 (22)
七、区位、交通优势 (22)
八、高度优势 (22)
九、户型优势 (22)
第二节、项目关键不利因素应对 (23)
一、环境劣势 (23)
二、区位劣势 (23)
三、周边配套环境劣势 (23)
四、商业氛围不成熟 (24)
五、商业物业体量大，经营较大难度 (24)
六、户型劣势 (24)
七、工程进度劣势 (25)
八、项目售价及租金体系欠缺市场竞争力 (25)
九、商家对项目区域不够关注 (25)
第三节、机遇的把握和威胁的规避 (26)
一、宏观经济和市场环境机会 (26)
二、政府西迁机会 (26)
三、市场空白和需求机会 (26)
四、宏观调控威胁规避 (27)
五、心理抗性和消费习惯威胁 (27)
六、市场竞争威胁 (27)
第五章、项目的核心定位 (29)
一、项目总体概念定位 (29)
二、项目文化定位 (29)
三、项目形象定位 (30)
四、项目功能定位 (30)
五、档次定位 (30)
六、项目市场定位 (30)
（一）、?居家型样板式住房?潜在客户定位 (30)
（二）、?私享精品公寓?潜在客户定位 (31)
（三）、投资型?星级私产公寓酒店客房?潜在客户定位 (32)
（四）、投资型“甲级生态写字楼”潜在客户定位 (33)
七、各功能板块配比(暂定) (33)
八、分项价格定位 (34)
九、商业部分定位 (34)
（一）、背景分析 (34)
（二）、核心定位 (36)
前言
即使广告公司没有在广告中为产品定过位，这些产品在顾客中头脑中也是有一定位置的。
——艾尔·列斯和杰克·特罗1972年，在“广告时代”杂志上发表了论文，提出“定位”这个富有吸引力的概念。并阐述了如何运用定位去创立去创立产品在顾客头脑中的特定形象。这一概念迅速得到了营销界广泛认可和运用，成为70年代世界营销的重要概念之一。
在市场竞争日趋惨烈，“世界经济一体化”的今天，“定位”这一概念得到了广泛的发展和延伸，得到了当代企业的高度重视，已经成为当代营销的重中之重，关乎成败的关键。
随着越来越多的投资商进入房地产开发领域，房地产的投资和开发风险也越来越大。减少和降低开发商投资风险，就必须对房地产的供给市场和需求市场进行充分的市场分析，以确定该项目的市场定位、产品组合、功能设置、管理模式、销售策略等诸多方面的内容，是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性，在市场竞争中取胜。项目的核心定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨，定位不当甚或不准，就会导致后面的诉求、推广、营销、价格体系等，一系列工作与目标市场的实际需求相去甚远，项目也就自然很难适应市场，甚至难以生存。可以说，一个项目能否成功，70%以上取决于前期策划和定位是否正确。
在康桥国际项目商业定位中，我们采用“错位供给、差别定位、和谐互补”的思维模式，通过对本地区消费水平、消费习性、物业形态、消费群体等进行系统分析，制定出比较合理、科学的项目定位报告。
第一章、项目定位依据与准则
—、定位依据
1.兰州市城市综合发展历史、现状、潜力及前景。
2.兰州市房地产业的历史、现状、潜力、趋势及前景。
3.兰州政府对房地产业发展的指导方向和政策。
4.区域房地产市场历史、现状潜力及前景势。
5.兰州是房地产市场供需状况及特征。
6.项目自身特点和所在片区的特点和街区功能。
7.兰州中高收入潜在消费者住房消费行为专题调研结果。
8.项目所在地的城市规划控制条件。
通过我们深入的市场调查，谈起次区域内房地产，不论是普通消费者，还是政府官员以及业内人士，都对兰州目前商业项目品质低下和缺乏环境产生怨言，而强烈的需求倾向正是房地产项目定位原创思想的出发点之一，因此以上的这些资讯对我们的定位有着重大的参考意义。
二、项目定位原则
1.受众导向原则：即围绕着目标客户群的需求特征和需求趋势展开项目
定位。
2.差别化原则：即围绕着竞争对手定位有意识的进行符合消费者需求的
差别化定位，其定位差别主要来自楼盘质量、项目内外环境、建筑风
格、交通、价格、物业管理、升值潜力等。
3.个性化原则：即根据本项目自身特点赋予楼盘独有的个性特征，以
迎合相应的目标客户群的个性，并区别于其他竞争楼盘，但个性的塑
造要求符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性
等条件。
4.可持续发展、保值增值原则：业态的定位与规划要有前瞻性，能够挖
掘本区域潜在的高端消费需求，准确把握社区文化生活品质。经济收入的提高，文化信息交流的扩大化无时无刻不在改变人们的思想观念和行为习惯，社区居民的需求正迅速从单一直接的物质需求向多元复合的精神文化需求转变，注重感受、注重体验、注重情感交流与文化享受已成为未来房地产发展的必然趋势。本项目的功能设置、商业业态规划必须能够体休闲、娱乐、购物、文化、交流、体验为一体的消费趋势，充分释放沉淀已久的社区消费潜能，引领高尚消费潮流。
5.和谐统一的原则：建筑本身即传达了一种强烈的信息和视觉震撼，建
筑与周围休闲广场相得益彰，表达的是一种情景式、休闲方式和生活方式。本项目功能形态的规划与整个房地产的内在关系是互为依托，互为支持的链式关系，从房地产整体动作思想的角度来讲是一荣俱荣、一损俱损的共同体系，有特别是商业地产。因此，本项目功能形态定位与建筑主题和场景要体现出互补、保持一致的思想。
6.和谐互补原则：一个综合性房地产项目，必须考虑其形态的相对独立
性和功能的和谐、互补性。这一点在商业地产中尤为重要，商业布局及其功能上的互补性是聚集人气并使人流在较长一段时间停留的必要条件，也是各商家齐头发展，共同繁荣市场的基础。一般而言，休闲、娱乐、餐饮、购物容易形成互补，相互支持，构成规模，营造一种复合生活方式。同时，合理的业态规划能使商业广场档次、规模更有条理和层次，也为销售和出租提供了合理的价格体系。
7.发挥优势、弱化劣势、抓住机遇、规避威胁原则：
第二章、项目的定位背景分析
第一节、项目的市场调研结论精要
一、宏观市场调研结论精要
1.兰州作为大西北两省三区的省会城市之一，具有明显的区位优势、居
住环境气候优势,是大西北地区的重要居住城市。
2.就大西北地区省会城市，成都、重庆的房价水平对比，兰州的总体房
价水平合理，房地产市场趋于健康。
3.兰州将成为大西北地区，人们投资置业的首选地。
4.青海、宁夏到兰州买方定居的可能性较大。
5.兰州作为甘肃省会，将成为周边县市及甘肃省内其它地区人们购房置
业的首选地。
6.兰州未来五年城市人口年均增量将达到4-5万人次。每年兰州将有100
万——125万平方米的外来购买需求(不包括投资性需求)。
7.随着兰州“东扩西进、南伸北拓”战略的实施,对新区建设力度进一步加
大，将为兰州城市和房地产发展辟出了广阔的空间。
8.近几年兰州旧城改造力度明显加大，城市化进程也明显加快。可以预
计此类需求将在未来五年内达到高峰，旧城改造和城市化所带来的钢
性需求，年均需求量将达到70—100万平方米。
9.市级行政中心西迁后，安宁将成为兰州房地产开发最热的区域，房价
将快速的达到城关区水平。
10.兰州拥有“先古文化、丝路文化、黄河文化（农耕文化）、高窟文化、
大西北文化、民俗文化、宗教文化、水车文化”的八大文化主题。
二、兰州房地产的十大趋势
1.趋势一：房地产市场竞争加剧
2.趋势二：购房者将更加理性
3.趋势三：追求居家生态环境，已成为潜在中高收入客户群的重要消费
行为
4.趋势四：产品品质会不断提升
5.趋势五：户型结构会日益合理
6.趋势六：房地产目标市场将进一步细分，产品的个性化时代已经来临
7.趋势七：区域环境将得到全面改善
8.趋势八：物业管理将越来越规范
9.趋势九：房价将呈稳步上升趋势
10.趋势十：商业地产将成为兰州房地产新的增长极
三、市场供需特征调研结论精要
1.政府有关职能部门观念落后，工作效益较低，相关资料信息整合与掌握
不够。
2.兰州市房地产在一些高端项目跟全国的水平已经接轨了，但中低端项目
还有很大的差距。
3.兰州市的房地产市产整体素质良莠不齐，除少数高端楼楼盘外，大部分
楼盘户型设计存在很大的问题，空间分布不合理，面积浪费严重。
4.兰州大部分本地开发商还处于原始的“卖地段”阶段，竞争手段单一，
经营方式及营销手段较为粗放，销售执行不规范等现状。同时，也有极
个别楼盘已经开始了规范化的操作。
5.项目产品同质化现象严重。档次的重叠、户型区间的重叠、价格的重叠
现象严重。自2006、2007年开始这一现象正逐渐被仁恒国际、明珠花
园、丽舍情园等项目进一步改善。
6.兰州由于土地资源稀缺，高层供应量庞大，多层住宅和别墅奇缺，所以
出现了市场上的“高层别墅现象”。
7.兰州出现供应两极分化和销售两极分化现象严重。
8.兰州中、高端住房供给饱和，竞争激烈，但中低端市场供应不足。
9.兰州房地产市场需求旺盛，市民的价格承受能力高。
10.大部分中低端消费者受到了长期压抑，市场需求量庞大。
11.兰州市场供应100——160平方米的中、大户型供应量庞大。
12.140——160平方米的大户型供应过剩，出现大面积滞销；
13.30—70平方米住宅供应严重短缺，市场处于半真空状态。但明珠花园和
丽舍情园的推出将一定程度上的改变了这一局势。
14.兰州市民置业行为日趋理性，消费观念日趋成熟，对开发商的品牌、楼
盘的品质等综合因素要求越来越高。
15.100—130平方米是市场需求的主流，也是供应的主流；
16.70——100平方米的住宅供应短缺，市场处于严重不饱和状态；
17.兰州电梯公寓类楼盘的物业管理费都在1.2-1.5元/平方米/月。
18.安宁区成为了兰州新一轮房地产开发的热点区域，将逐渐成为兰州房地
产开发的又一极点。
19.安宁区高端楼盘聚集，大盘众多，并且，众多开发商已经在安宁拿下了
地，可以预计未来的兰州房地产市场重心将向安宁偏移；价格将在3年
内追赶城关区，超越其他区域。
20.2007年安宁将成为众多开发商逐鹿之地，也将成为兰州市民关注的焦
点，将形成供需两旺的市场局面。
21.安宁目前的中、高端楼盘均价已经在3300元/平方米左右，预计2007
年年底将达到3600元/平方米左右。
22.兰州绝大多数楼盘销售较好，特别是设计科学、建筑新颖、园林绿化好、
户型设计合理的高端楼盘，受到市场争捧。
四、消费者行为特征调研结论精要
1.目标客户群体的年龄集中在20-50岁
2.目标客户群体的教育程度集中在中学至大专。
3.目标客户群体的家庭人口3、4人为主。
4.月还款能力1200元以上。
5.主要目标客户群是个体经营户、私营企业业主、技术人员、业务人员，
教师、行政人员。
6.私营企业、个体经营者、国有企业和机关事业单位是我们重要的广告投
放对象。
7.80%的市民认为兰州市房价会涨。
8.目标客户群体中89%的人的购房目的市为了居住，投资需求低，仅占11%。
9.目标客户群体接受房屋信息的渠道程多元化趋势
10.价格、地段、户型、交通、环境是客户购房首要考虑因数：其中，价格
和地段队客户的购房型为影响最最大。
11.安宁区、城关区、七里河区是兰州市民首选职业区域，安宁区以45%名
列榜首。
12.潜在目标客户群的房价承受能力在3000左右；对物业管理费的承受能
力在0.7-1.5元/平方米。
13.潜在目标客户群体对购房面积需求主要集中在70-110平方米，占77%，
70平方米以下的小户型占6%。
14.潜在目标客户群体户型需求主要集中在两居室和三居室：其中两居室占
64%，三居室26%，一居室占10%。
15.潜在目标客户群体对绿化休闲广场、健身设施的需求非常强烈。
16.潜在目标客户群体对购买期房的接受度较低。
17.按揭客户的首付承受能力在4-15万范围，4-6万、7-9万、10-15万各
占三分；月还款能力500-1500元的占84%。
第二节、关于项目的关键因素分析
一、项目概况
“康桥国际”大型社区，位于兰州市安宁区，安宁西路南侧3号，水挂庄桥西端，585号规划路西侧，是2003年兰州市兰洽会重点签约项目，2003年安宁区委区政府在“两会”期间提出的四大市场建设之一，是安宁区的重点形象工程，项目中同时建有安宁区三大文化场馆“游泳馆”、“图书馆”、“文化馆”，是建设文化兰州的重要举措。
占地面积：12529.9m2 （18.795亩）
●总建筑面积：117179.47m2
●建筑密度：75.46%
●容积率：8.28
●车位：310个（室外80个，室内230个）
1、分期：
一期为公寓、商场等项目构成，建筑面积：63033.11平方米。
二期为商场、办公、会所等项目构成，建筑面积：50872.19平方米。
项目采用分期开发，同时竣工交付的方案。
2、户型配比：
3、各功能区面积
1)地下1-2层：12677.38 m2（停车场）
2)地上1-4层：39173.36 m2（商业）
3)地上五层：
●游泳馆：1833.46 m2
●会所：1797.05 m2
●裙楼办公：1798.35 m2（含公摊）
●合计：5428.86 m2
4)地上六~三十层：
●公寓：29880 m2
●住宅：30019.87 m2
●合计：59899.87 m2
5)总建筑面积：117179.47m2
二、项目规划及建筑设计
“康桥国际”由著名的澳大利亚D&M设计公司担当整体规划设计，规划设计充分体现居住、服务、配套等功能品质，集中西方文化和现代文明于一体，使整个建筑具有现代、简约、时尚建筑风格，落成后的30层康桥国际将成为安宁区中心位置最精美的标志性建筑。
1.在外立面上采用了大面积的玻璃幕墙，流畅的线条，精到的细节处理，
形成了现代、简约、时尚建筑风格，具备了较高的“品质感”，为打造
中、高端品牌项目奠定了基础条件。
2.在规划上采用了地下两层310个停车位，地上1-4层大柱距的综合性商
业设施，1800平米的空中游泳馆，1800平米的空中花园会所结合24
层居住性塔楼，形成楼盘独特的个性，为项目打造中、高端，综合性
项目奠定了核心的基础。
3.项目西侧的塔楼相对独立又与西侧另一部份塔楼及南侧塔楼相联系，
这为项目的功能规划提供了有力的基础。
4.项目的L型的塔楼布局，而不是U型布局，有力的确保了项目的采光、
通风和视野的开阔性。
5.在户型设计上，喜忧参半，也是本项目最大的不足。总体的说，户型
的空间布局较科学，功能设置和功能分区较合理，大部分户型的面积
利用率较高，但美中不足有3点：首先，70平方米的性价比不高，我
们认为70平方米的户型完全可以设计成为2室1厅1厨1卫的经济适
用型小户。其次，结合市场调研结果和下面的原定位分析，965套30
平方米的户型体量过于庞大，我们认为有必要将近一半的30平方米小
户型改为1室1厅1厨1卫和2室1厅1厨1卫。第三，从原建筑设
计上进行2和1改装，改为享受型1室1厅1厨1卫容易，但要改为2
室1厅1厨1卫就存在较大的硬伤。
三、项目原定位分析
1.产品定位：“康桥国际”拥有国际品质的规划、配套、服务，它作为兰
州行政商务区的关联项目，以公寓产品为主，便于投资和自用。
2.形象定位：标志性的，集文化、商住、休闲、娱乐、健身等一体，彰
显“时尚、文化、活力、个性”生活的国际化社区，再造安宁文化商
圈。
3.市场定位：诠释白领精英生活方式、塑造文化品味空间、创建独特品
质。
4.品牌定位：时尚精英生活、国际文化特区。
5.档次定位：中、高档
6.营销定位：引导推广概念、细致推进控制、分层分渠道交流。
7.目标客户定位：金领、白领、投资者、商业机构。
8.租赁客户定位：以学生为主体，周边常住人口为补充。
9.价格定位：3000元/平方米左右。
10.从以上定位我们不难发现两个明显的矛盾，其中一个是致命的：
●档次定位和销售价格——学生的消费力
●白领、金领——兰州当地的实际地域文化
1)学生租房的可能性：
通过贵公司对区域内各高校学生的广泛调研，安宁区各大高校学生，校外居住率虽然高，但学生月生活费用在200-600元的高达75%以上，600元/月以上的不到30%。按3000元的单价算。30平方米的单间总房款90000元；按保守的15年收回投资回报来算，每个月租金都需要500元/月，这意味着两人合租需要250元/人/月，这样的租金水平学生是难以承受。同时，能支付50-100元/月房租的占80%以上，能支付100-150元/月占16%左右，能支付150元/月的仅有4%。这就意味着初始阶段，我们最高只能租到250元/月，90000/（250×12）=30年，就算租到300元/月也需要25年才能收回投资回报，这样的回报率不能吸引投资者，以15年发展性的眼光，乐观的以人均能支付200元/月的租金, 90000/（400×12）=18.75年。当然，公司可以按一定的回报率反租，适当弱化这一客观问题。因此，这一问题还不是致命的问题。
2)学生购房的可能性：
学生没有经济收入，他的资金来源于父母，因此这里产生了两个矛盾。首先，
小户型属于白领、金领等时尚人士的享受型私有空间。而绝大部分学生不可能有资金去享受这种生活方式，也许他很梦想；其次，大学生毕业后面临的工作压力，并不能说在兰州读书就会在兰州工作，在兰州工作就会在兰州买房；第三，大部分父母送一个大学生已经花了很多的资金，很难在学生没毕业或刚毕业就为儿女购房；第四，父母为二女买方有两个原因，一是恋爱和结婚的需要，二是儿女工作了为了定居的需要，儿女想买，这还必须是父母有这个经济能力。因此，学生购房的可能性极低。
3)白领、金领购房的可能性：
白领、金领发达城市的一个时尚、知识、品位、个性的群体，而且这一群体随着城市的发达程度而庞大。但兰州，真正算得上是白领、金领有多少，有实力购房，愿意在兰州购房的人又有多少呢？恐怕白领、金领、中产阶级这类概念，在兰州还很新鲜，还需要媒体的共同炒作和引导，这也是需要时间和资金的。同时，这种定位太具排他性，将很大一部分真正的目标客户据之了千里之外。
白领、金领在兰州正值结婚年龄，他们对住房的需求可能是一个温馨的二人世界和不久的三口之家，能够大龄而保持单身的“钻石王老五”和一味的寻求“二人世界”的人有多少，这是需要经济实力的。因此，就兰州目前的综合发展状况，这一群体实在太有限。这一群体起码要达到西安、成都水平才有发展的空间，况且这一部分群体在一定的时期内是有限的。比如：成都的04、05年的小户型热过后05年底到07年已经过去。
因此，我们认为兰州的住房消费特征和我们本次市场调研的结果相符，其购房的目的是真实的自住、居家，能上升到享受、时尚、浪漫的人群是有限的。因此，70-110平方米，两居室和三居室的居家、适用型户型才是市场需求绝对主流。因此，凡是要走中、高端路线，项目有个较高的售价的，还得回到这个层面上来。
四、4点结论
项目在目标客户的选择上，选择了非优质、主流和有效的客户群体；
项目的产品结构因目标客户的偏离而产生了产品与市场主流需求的偏离；
因目标客户的偏离，项目的概念定位和诉求主题脱离市场；
建筑设计存在硬伤，为户型调整带来了限制。
项目的目标市场定位这一核心，出现了与市场实际需求情况的偏离，这是致命的，以此定位操作必将失败。
在营销中超前是必须的，但适度超前才是务实可行的，过分超前就是不合实际，不可操作，不具可行性。因此，我们推崇“领先半步”的市场营销法则，不一味的追求“木秀于林”。
因此，要实现项目的高收益，项目就必须重新定位，产品也必须随之调整。
第三章、项目的SWOT分析
我们在充分利用前期市场调研内容的基础上，结合本项目所需考虑的诸多综合性因素，进行建设性深度分析，把项目物业存在的优劣势、机会点及威胁点尽可能予以揭示，从而帮助我们共周对“康桥国际”项目有一个全面、客观的认识，以利于我们对项目进行总体概念定位、市场定位、产品定位、价格定位以及开展整个后续各阶段工作。
一、项目优势
1.区位优势：非取一处而占多优，朝着城市发展的方向，左右逢源，发
展无需受限！项目所处区域发展前景较大，对本项目整体开发比较有
利。安宁区是兰州市规划发展的重点方向，是兰州新的行政中心，教
育、文化、中高档居住区，区域发展潜力巨大。“康桥国际”项目北邻
安宁大道，南与兰州母亲河黄河相望，西接兰州交大和新市级行政中
心，东连兰空医院，西北师大和老城区，地处安宁区中心位置，周边
高校环抱，区位优势明显。特别是新的市级行政中心建成后将大幅提
升区域发展和本项目的居住价值、商业价值，促进项目的保值增值。
2.交通优势：项目地块及周边交通便捷，适宜营造高尚的综合性项目。
项目所在地路网发达，交通便捷，为今后住户出入提供了方便，更为
商业地产开发打下了坚实的市场基础。目前在项目北面面临四车道安
宁路形成东西快速通道，南北有长新路与北滨河路相连,门口有310路、
103路、3路等多趟公交车途经本项目，交通优势明显。。如果项目旁
边的585#规划路修建完工，项目就是典型的四通八达和有多个出入口
的“活地”。而这正是商业地产开发的一个必备条件，这为本项目商业
地产开发奠定了良好的路网基础。
3.视野开阔，近眺黄河，适宜居住。项目周边，特别是靠黄河板块基本
都是7层左右的多层。本项目36层独树一帜，7层以上视线、采光不
受阻挡。
4.校园经济，校园商业旗舰。本项目周边高校众多，以政法学院、西北
大学、兰州交大等为首的高校学生具有庞大的消费潜力。校园经济综合起来讲可以带动周边中低端餐饮、娱乐、购物、休闲等商业的繁荣；
可以带动中低档住房租赁市场的繁荣；可也带动周边的中低端酒店业的繁荣。因此，本项目可以针对项目档次定位选择性的服务于该市场。
结合上面的分析，其实在校园经济这一块，我们最大的收益点在商业上。
5.规模效应，多功能复合，综合体验。本项目相对于安宁区来说已经是
一个较大项目，除了项目本身所具有的规模经济效益外，更能赢得政府支持和兰州人民的重视与关注，从而产生规模效应。同时，近4万平方米的主题商业裙楼，足以领跑兰州商业地产。
6.高度优势：36层，这个城市稀有的城市居家高度！
7.规划优势：L型布局的奢侈之作。同时，项目地下室、群楼、塔楼、空
中花园层次分明，分离、统一为项目的功能规划、综合定位等提供良好的硬件基础。
8.配条优势：1800余平方米的空中生态景观游泳馆；3600平方米的空中
花园景观会所，这个城市从未有过奢侈。
9.建筑设计优势：“康桥国际”由著名的澳大利亚D&M设计公司担当整体
规划设计，规划设计充分体现居住、服务、配套等功能品质，集中西方文化和现代文明于一体，线条明快、色彩搭配和谐，使整个建筑具有现代、简约、时尚建筑风格，在兰州市场中，已形成了鲜明的建筑风格和楼盘个性。
10.户型优势：30平方米个性空间、60平方米实用型2居室，60平方米享
受型小户型，90平方米享受型二居室，110平方米居家型3居室，满足了市场对中小户型的渴求。同时，户型的功能设置、面积利用、通风采光、空间布局科学合理。
11.文化优势：项目中同时建有安宁区三大文化场馆“游泳馆”、“图书馆”、
“文化馆”是建设文化兰州的重要举措。项目将演绎出兰州的“先古文化、丝路文化、黄河文化（农耕文化）、高窟文化、大西北文化、民
俗文化、宗教文化、水车文化”的八大文化精髓。
12.物管优势：本项目与国际知名酒店管理公司合作，由国际知名酒店公
司为客户提供星级标准服务，给客户一个五星级的家！
13.形象工程，重点项目，政府支持。本项目是2003年安宁区委区政府在
“两会”期间提出的四大市场建设之一，是安宁区的重点形象工程。
14.开发商，开发理念先进，善于充分借用“外脑”，与西部知名房地产专
业策划公司进行合作开发。开发公司导入了集体决策机制，行事严谨，
决策民主科学，且思想观念开放，善于借用外在优势。这既降低了自
己的成本投入和风险，更是利用专业公司的优势对项目前期进行市场
调研策划、营销策划提前介入，从而使产品能够更贴近市场需求，并
建立了一套较为科学的“防范失误体系”，把人为能够控制的风险尽可
能降到了最低，从而保证项目最终成功。
二、项目劣势(Weakness)分析
1.环境劣势：项目地块所在位置，目前还存在脏、乱、差，特别是项目
南侧的老式民房，极大的影响了项目形象。这一劣势在我们的调查过
程中被访者的提及率极高因此，我们需要在宣传推广过程弱化以上的
不利因素，强化本项目的优势，营造适合于本项目销售的氛围。
2.区位劣势：本项目游离于新行政中心和北滨河之间，并没有真正的核
心区位优势。
3.周边配套环境劣势：目前，项目周边的菜市、餐饮、购物等生活配条
不齐，生活不方便。
4.商业氛围劣势，商家对项目区域不够关注：项目周边的常住人口少，
周边人流量低，商业氛围太差，不利于项目商业的发展。
5.商业物业体量大，经营较大难度：大体量，大运作，规模效应。
6.户型设计劣势：由于前期定位不准等问题，项目的户型配比规划不科
学，现在的调整难度较大，调整后的部分户型存在一定的缺陷。
7.工程进度劣势：项目出街时间已经很久，项目工程、销售进度缓慢，
造成了一定的负面影响。在调研的过程中绝大多数知道项目的人，都
提及这一问题。
8.开发成本劣势：本项目建筑品质较高，开发成本大，使之本项目的销
售价格抬高，从而加大的销售难度。
三、项目机会(OpponunUy)分析
1.宏观环境机会：项目临的市场宏观环境较好(经济持续好转、城市基础
设施不断完善、城市化进程不断提速、区域房价快速攀升)。
2.市场环境机会：兰州房地产发展水平与全国相比还处于初中级阶段，
市场还不存在泡沫，趋于健康，刚性需求量大。经我们广泛的调研预
计兰州房地产将于2007及以后的两年内迎来一波新的发展浪潮，房价
水平将稳步提升。
3.政府西迁机会：兰州市城市向东向西发展的战略，市政府西迁安宁，
对岸宁的大力打造，对本项目而言是一个关键的机会点。将会形成行
政中心效应，带动一大批的酒店、写字楼市场的繁荣；根据安宁区的
综合定位，居住功能发展遥遥领先，随之带来的是环境的改变，商业
等生活配套市场的繁荣。因此，本项目可以在生活配套、休闲娱乐类
商业，中高段酒店、写字楼方面进行深入挖掘和发挥。
4.市场空白机会：项目所在区域，目前餐饮、娱乐、休闲、商场、酒店、
写字楼等商业缺乏，对于此项目又是一个机会点。
5.市场需求机会：目前兰州市场对70——110平方米中小户型的需求潜
力巨大，本项目面临着巨大的中小户型市场空间，而且安宁区几乎没
有供给。我们项目的进入能够迅速抢占市场先机，赢取市场。
四、项目威胁(Threat)分析
1.宏观调控威胁：近年来过家对方地产市场频繁调控，对全国房地产市
场起到了一定的抑制作用，一定程度上控制了部分城市泡沫的扩大。
但房地产健康威胁仍然存在，2007年是国家调控政策的执行年，但新
的调控政策还会随着市场的变化随时可能出台。
2.心理抗性威胁：本项目在大多数投资者心目中还是位置较差，周边生
活配条缺乏、环境较差、没有商业氛围的印象，并且此印象根深蒂固，
这对本项目总体开发影响深远。
3.市场竞争威胁：明珠家园、安宁庭院，发进度较快，目前的开发态势
不错，对本项目构成较大的威胁。除此之外，本项目地块周边空地较
多，随着兰州房地产市场的发展，不断涌现的新项目也会对本项目造
成持续的威胁。
4.周边环境威胁：本项目周边的老房子与本项目的基调极不和谐，这会
在消费者和投资者心中产生较为恶劣的影响，这对本项目后期的销售
将带来一定的威胁。
5.消费习惯威胁：本项目应属于安宁区标志性商业物业，属于集合性、
国际性的商业物业，一个新项目在短时间内要改变消费者的消费习惯
（如消费地点、消费方式、消费档次等）还比较困难，需要从心理上
加以引导。
五：总结
从上述分析来看，本项目拥有绝对的优势和明显的个性特征，可操作性强，很多优势可以直接赋予定位、推广和销售；项目的劣势方面除了户型修改难度大，修改后都存在不同程度的硬伤和周边的常住人口少、商业氛围冷清，难以规避外，其它的劣势都不严重；项目面临的机遇是难得的，为项目的发展提供了有力的保障；同时，项目所面临的心理抗性威胁、消费习惯威胁、市场竞争威胁很大，需要我们深入的、策略性的引导。总之，该项目优势突出，面临着良好的发展机遇，只要通过科学和专业的操作，就能实现经济效益和社会效益的双赢。
项目提报方案 目录 一、本案的基本情况概述 二、市场商业项目运营现状 三、本案的SWOT分析 四、本案的运营思路和价格体系 五、本案良好运作的团队基础 六、其它提议 第一部分本案的基本情况概述 本案位于文化路（现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积：177亩，建筑形态：内铺+商街+住宅，操盘模式：租售同期。 本案位置极具商业发展潜质，目前周边商业气氛虽较浓淡，某种程度上阻隔了本案跟其他市场商气互动的流通，但由本项目区位处城区交通主干道，政府行政直辖部门较多市场环境正在逐步形成形。，然而，为了规避后期的风险，同时确保开发利润，我公司对周边商业市场进行了专门调查，对目前城市商业网点规划、商铺销售市场等进行了研究，确保本提报的科学性及合理性，为本案提供了理性参考依据，以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。不过由于时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以理解并斧正。 第二部分目前商业运营管理现状
商业市场的运营模式大致分为两类即产权式和使用权式。 1、产权式商铺：有产权、能按揭、售后返租，统一招商、统一管理、统一运营、统一推广。好处是客户认知度高，付款方式灵活，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。 2、使用权式商铺：这样的项目特点是有一定规模，出售使用权，小单元，小套值，售后返租，统一招商、统一管理，统一运营，统一推广。好处是客户投资小，客户群体数量多，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。 3、租赁式商铺：此类商铺数量较多，在传统的市场普遍存在，只租不售，由开发或建设单位持有物业，对外出租、招商、管理。传统市场一般都建设较早，目前都业已形成气候，市场比较繁华、兴旺。元氏租金从15元/平米*月到40元/平米*月不等。 小结：近年来，特别是实施三年大变样以来，我市不动产投资方面项目五花八门，产品众多，运营思路和模式大同小异，但各有靓点和卖点，销售一度异常火爆，商业地产投资已被广大客户所认可。结合本案情况，在运营思路和模式上可以效仿目前在售项目，总结他们的经验，吸取教训，发挥精英团队的优势必将开创商业地产销售新局面。 第三部分本案的SWOT分析 1、本案周边环境分析： 本项目位于元氏县文化路与槐阳大街交叉口，北临井元路，南靠潘龙璐路，占地面积约177亩，原为元氏县热电厂附近。
天诚电工品牌策划推广方案 我们已进入一个商品的微利时代，所有的经销商、企业等都明显的感觉到这一事实的存在。 作为一个普通的消费者对各个行业的价格战应该是有所了解的，而对于每一个电子电器经销商或者厂商来说价格大战就如同一场灾难，在中国来说最为成熟的家电行业也即将走向没落。 相对于家电行业来说，电工行业进入门槛低、利润高。由于利润的趋使，许多品牌公司（如海尔等）瞄准了电工行业，还有更多的并无实力的企业也一哄而上、盲目介入，行市一度被搅得如混水一般，到2001年时电工行业竞争开始变得更加激烈，且不断有新的厂家介入。据有关部门统计：国内生产开关、插座厂家大约有2500家，具备生产许可资格的约有900家。 不过近两年来，品牌竞争已日趋激烈，但由于许多厂家的盲目介入，为寻求利润的最大化，不惜采用劣质材料等来降低生产成本，以达到用很低的价格来进行销售，使得产品质量参差不齐，市场的竞争显得杂乱无章。 随着中国正式加入WTO，我国对外资企业进入的政策有较大的放宽，一大批外资企业挟资本、技术、品牌等纷纷抢滩中国，直接进入电工行业（有独资，也有合资，最多的是技术提供或合作，反正都看上了这块很大很鲜“奶酪”）。 天诚企业为何要逆潮流而上呢？其实天诚一直瞅准了中国的电工市场，随时准备着蓄势待发的时刻到来，终于在中国加入世贸后，立马杀入电工行业。为此，电工行业即将重新洗牌，天诚人满怀信心地将成为大赢家。 一、市场背景分析及竞争分析 在全国电工行市里有较大影响力的是惠州的ABD、CQ、顺德的BS等。各类产品占有市场容量格局为：高档产品约占8%，中档产品占25%。低档产品约占35%，水货占32%。在品牌运作方面，只有惠州的ABD有较好的市场基础、成熟的网络、营销体系以及本身所具有品牌知名度。 1、市场走向： 市场空间随着更多的生产厂家或贸易公司的介入而越来越狭窄，利润空间也有很大的缩水；较几年前，现有各类产品利润下降了10%-18%，且各品牌厂家都在调整自已的产品结构，向高、中、低档市场全面渗透，这更加剧了电工产品市场的竞争压力。 另外，一些有实力的厂家（特别是市场基础好，经营时间较长，运作规范的几个厂家）逐步整合电工行业的资源优势，产品结构上向智能化、配套一体化方向延伸，开关、插座、线材等共同整合，拉动厂家的市场营销力度。
项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：
品牌宣传推广策划方案 （草案） 2013 年3月
目录 一、序言?????????????????? 3 二、目标消费群???????????????? 4 三、形象定位 市场定位??????????????????? 5 风格定位??????????????????? 6 品牌定位??????????????????? 6 四、宣传推广的目标和原则 宣传推广的目标????????????????7 宣传推广的原则????????????????8 五、宣传推广的步骤和策略 策略建议和媒体选择?????????????8 宣传推广的步骤和策略????????????10
品牌宣传推广 策划方案 （草案） 核心价值观： 诚信经营贴心服务务实高效合作共赢 企业愿景： 做值得信赖的本地化电子代金券运营商 企业使命： 为用户——提供便捷、舒心、优质的电子代金券服务 为员工——提供学习成长、健康发展的职业空间 为合作伙伴——提供互利共赢的合作平台 服务理念： 简约、细腻、高效、专注 简约——立足全局思维，从项目本身还是网站页面设计风格和功能操作上我们始终秉持着一切简约至上的理念； 细腻——用户是我们的根本，是合作客户的利益所在，所有服务设计上要多元化细致化考虑，以用户为本，秉承一切体验至上的理念； 高效——简单做人、坦诚沟通、开放直言，专业领域无上下级，我们高效做事、一切以结果导向 专注——围绕企业使命和目标，勇于实践，持续进步，专注领域内业务发展 宣传口号：（参考） 1.“您身边的消费指导专家（帮手）”；“您身边的生活服务专家（帮手）”；“您身边的时尚生活 专家”第一种为“大气型“，该种宣传口号的构成较宏观，以“概念”为口号主题，有发散性空间，得
餐饮品牌推广策划案 从古至今都是名以食为天，何况还是具有“中华美食”的中国。餐饮行业发展至今，越来越多的国外美食被国人所接受，品牌作为企业的巨大财富，餐饮企业如何将品牌做到妇孺皆知，一个成功的起到决定性的作用。下文我们一起来了解下。餐饮品牌推广策划如何做好品牌定位？1.基于目标消费群的品牌定位这种定位方式很容易理解，也就是需要明确你的产品主要是卖给一群什么样的人，品牌将要服务的是什么样的顾客群，说得通俗点，就是谁将愿意为你“买单”、愿意为你掏“钱包”。更为关键的是，一旦品牌的目标消费群体确定，就需要以该类群体为核心服务对象，围绕这一人群提供针对性产品、适应他们需求的环境及相关增值性服务，最大程度的满足他们，从而把品牌与目标顾客群体紧紧“绑”在一起。餐饮品牌推广策划的观点是：定位意味着牺牲，做品牌定位就一定要舍得。如果你已经决定做一个餐饮品牌，而不仅仅只是开一个饭店招揽群客，就无须要求自己的品牌去满足所有人的需求，无需要将菜品做到老少皆宜。贪多的结果是“嚼不烂”且无法“嚼”的有特色，这也成了很多餐饮企业始终无法做大、做强的重要原因。2. 基于文化内涵 的品牌定位文化定位也就是将某种文化内涵如历史风俗、文化价值观、文学艺术、道德价值观等融入品牌之中，成为一
种能体现消费品味、消费文化的特征。品牌要能传承，就必须有深厚的文化支持，正如万宝路奔腾的牛仔文化至今仍是真男人的象征；而中国餐饮品牌的打造更要借助文化定位，增强品牌文化底蕴，提升品牌附加值，而且可以使品牌独具特色，从而形成鲜明的差异化品牌形象。只有民族的，才是世界的。中国历史文化悠久、博大精深，而饮食与传统文化本身就有很高的关联性，对于国内餐饮品牌而言，中国传统文化犹如一座“金矿”，如果能对文化进行合理嫁接，无疑将让品牌内涵、品牌底蕴实现有效提升，从而提升品牌附加值，扩大市场占有率。3.基于类别特征定位类别定位，即让消费者在提到某一个产品类别时，能够很快在脑海中浮现出某一品牌。成功的类别定位特别是开创性的类别定位往往能成为某类产品的代表性品牌。4.基于非常规心理的定位基于非常规心理诉求的品牌定位，也就是通过差异化的品牌表现，从而引发人们情感中的某些情愫或猎奇心理，使人们在享受就餐的同时获得不同于常规的消费体验，从情感或心理上引发消费者对品牌的共鸣。菲利普·科特勒认为：人们的消费行为变化形成的是一个从数量到质量，最后上升到情感消费的轨迹。无论是从情感定位还是从新奇出发，当品牌满足了消费者的猎奇心理，赢得了第一次消费后，必须有些实在的利益（食物，环境，服务）给予消费者，才能将品牌的体验转化成品牌的忠诚度。餐饮品牌推广策划成功的两大要点1.
景隆欣苑项目 定位及营销策略报告 贵阳源森置业顾问有限公司 2009年6月7日
目录 第一部分：市场概述 (6) 一、城市概括 (6) 二、市场分析 (8) 1、市场总体概括 (8) 2、竞争项目分析 (9) 3、市场分析 (10) 第二部分：项目定位 (11) 一、项目简介 (11) 1、数据指标 (11) 2、区位周边条件 (11) 3、区位配套 (12) 二、项目分析 (12) 1、项目四至 (12)
3、用地条件: (14) 3、SWOT分析 (15) 4、核心竞争力提炼 (17) 三、项目定位 (17) 1、项目定位方向 (17) 2、项目产品定位 (19) 3、目标客户群定位 (20) 4、目标客户定位： (22) 5、形象定位： (23) 6、价格定位： (24) 第三部分：营销策略 (26) 一、营销策略整合 (27) 1、价格策略 (27) 2、销售时机与价格策略 (28) 二、概念导入与塑造 (30) 1、整盘概念的指导意义 (30)
2、整盘概念的塑造： (31) 3、产品概念塑造金字塔模型： (32) 4、概念设计的组合 (32) 三、推广策略 (33) 1、终极推广目标： (34) 2、战略动作： (34) 四、推广战术组团 (35) 1、推广系统主要内容 (35) 2、推广系统的立体框架示意图 (37) 五、产品卖点与推广概念转化 (38) 1、产品卖点的挖掘： (38) 2、卖点的概念转化： (38) 六、形象包装策略 (39) （一）、包装目的 (39) （二）、包装内容 (39) 1、售楼处包装建议： (40) 2、看房通路包装： (40) 3、项目前面路段的氛围营： (41)
主推产品推广方案1 时间：20年1月1 地点：淘宝网站 活动目标：值元旦假期之日，给新老客户送上优惠，促进产品的销售量，提升店铺信誉。 公众对象：所有淘宝网以及其他网站的客户 活动基本定位：节假期促销 具体方案如下： 一，产品在店铺首页做出促销的广告，老主顾容易发现这样的活动，实用站内装修模板，使得活动更美观化。 二，同时在其他网站和淘宝内部发帖，吸引更多的新用户。 三，利用直通车中销售量已经很好的产品做其他促销类的连接，增加浏览量。 四，利用淘宝橱窗推荐进行产品的推荐，使得产品能够在一瞬间展示在最显眼的位置。 五，准备充足时间去迎接新的高峰期，解答疑问。 六，召开研讨方案会议。 七，一致通过后实施。 策划人：臧多多 20年12月25日 主推产品推广方案2 古语有云：“酒香不怕巷子深。”所以，只要是好产品，不怕不被消费者认可。但是，早一步得到消费者的认可，就先人一步获得企业效益。那么，让消费者知道我们的产品，就要依靠经济有效的产品宣传策划来实现。一个产品的好坏，往往是由质量、信誉、口碑等多方因素来衡量的。质量是产品的本身条件;信誉是公司的长远目标;口碑，则是由消费者亲身体会，所得出来的评价。要在消费者心目中树立良好的口碑，一方面，除了要做好产品质量上的保证。另外，必不可少的就是要加强市场推广和宣传。那么，为了公司产品有更好的市场，同时又使公司有良好的收益，特拟制定一下产品宣传策划。
一、宣传目的：使公司的产品，在零售和批量订单同时更好的为公司产生价值。 二、活动地区和范围：十堰本地 三、活动时间：春节期间，正月以前。即大部分消费者开始上班之前。 四、活动负责人：宋谢慧李曼(拟定) 五、目标小区(待定)： 北京路：香格里拉腾龙上城 东岳路：金地房产世纪花园富康小区 人民路：燕林小区滨河小区 车城路：蓝山郡 六、活动具体细则： (一)活动之前准备： 1、设备准备：展示桌一张、海报或广告牌一张(作为背景)、无线麦一副、产品若干、产品宣传单若干、水等。 2、人员准备：现场演示介绍人员两名(兼任业务办理和收费登记)、专业安装技术人员一名。 3、地方协调：由负责人提前找小区物业协商决定。 (二)活动具体流程： 1、提前一天安排好所要去的小区和具体宣传地点，当天早8：30集合准备。 9点开始。一人介绍产品，一人现场演示，一人负责发放广告宣传单。 2、接受订单和现场购买两种形式，现场购买由消费者付款后，专业安装人员上门安装。 订单则提前交付定金后，签字办理相关手续。 3、午餐时间休息，整理核算物品费用等。各自用餐。下午继续。 4、当天活动结束后，收拾好宣传物品。核算当天业绩根据负责人安排，收好设备物品，以备第二天使用。 5、做好宣传售后的工作，登记消费者和订购者的联系方式，长期反馈意见。 七、后附产品宣传活动预算表和广告宣传词。 主推产品推广方案3
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
项目推广计划书 项目推广计划书篇一：项目整体推广策划方案(完整版) 项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身
设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场 的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析： ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流 从目前中高端房地产项目媒体发布和推广的趋势来看，大规模报版广告投放的趋势依然存在，但更多的开发商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试通过电视、广播电
汝州项目 产品定位及营销推广方案
国房蓝海（厦门） 2007年10月提纲： 前言： 第一部分：整体策划思路简述 一、定位基准原则 二、定位逻辑结构 第二部分：项目深度分析 一、汝州概况及宏观经济分析 二、项目概况及地块深度分析 三、在售住宅项目及调查分析 四、商业市场现状及业态分析 第三部分、项目整体定位思路
一、项目整体定位建议 二、住宅产品规划建议 三、商业业态规划建议 第四部分、项目整体营销策略 一、项目总体推广建议 二、项目整体销售建议 三、项目媒介推广建议 总结： 从本质上看，每一块地的开发可以有多种发展的可能性，但无疑，它必然有其最适合的定位，我们要做的就是找出那个最适合的！ --国房·蓝海
第一部分：整体策划思路简述
一、定位基准原则 由于市场的不断细分，决定了任何产品都有多样性和多元化发展的可能；但随着市场竞争的加剧，任何项目必须要有一个适合的定位，才可能与其他项目相区隔，才能在彰显自身价值的同时被市场所接受。在对该项目的分析和定位中，将遵循
以下8大基准原则： ◇把握区域特征：定位的基础是建立在市场调查分析的结论之上； ◇强调市场引导：在市场调查的基础上塑造对项目所处地段的号召力； ◇强调扬长避短：针对本案的优劣势提出适用的解决方案； ◇提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以体现为出发点； ◇带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应； ◇体现可操作性：定位产品须通过可操作的手法最终展现给客户； ◇坚持以客为本：在保障开发商利益最大化的基础上兼顾客户的利益； ◇主张不可复制：在项目功能上具有排他性，其他同类产品不可复制。 二、定位逻辑结构 由于定位分析强调专业、严谨的推论过程，从而得出更为准确贴切的定位结论。为本案定位的逻辑推论过程如下结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑因果关系。
品牌形象宣传推广策划案 目录： 第一章市场环境分析 一、户外广告市场环境 二、竞争对手分析 第二章目标定位 一、户外广告的特点 二、受众目标定位 第三章媒介竞争策略 第四章华盛品牌分析与品牌策略 一、塑造品牌价值 二、华盛品牌价值 三、华盛品牌形象推广方案 四、华盛品牌形象广告策略 第五章华盛户外广告的创新思考 第一章市场环境分析 一、户外广告市场环境分析 1．华盛文化传媒有限公司：户外广告装饰媒体 凡是能在露天或公共场合通过广告表现形式同时向许多消费者进行诉求，能达到推销商品目的物质都可称为广告装饰媒体。广告装饰可分为平面和立体两大部类：平面的有路牌广告、招贴广告、壁墙广告、海报、条幅等；立体广告分为霓虹灯、广告柱以及广告塔灯箱广告等。在广告装饰中，路牌、招牌、灯箱是最为重要的表现形式，影响甚大。设计制作精美的户外广告带将会成为一个地区的象征。 媒体多元化时代早已降临，户外传媒作为广告装饰市场，其巨大的潜力和无可限量的发展空间已使的越来越的人开始关注这一传播媒介，而其本身的现状和优势，创新与不足，正是所待研究的方向。 2．户外广告发展趋势 a．投放量会持续增长 促成近年广告装饰持续增长的几大因素，如媒体多元化、城市形象大升级、人们生活方式变化等，在可以预见的未来，其变化趋势会继续延续，所以，广告装饰在整个广告投放量中所占份额，必将持续增长。 b．通路终端的户外媒体呈现整合趋势 c．移动、视频、数字、动态等新材料新技术成为新趋势
过去，广告装饰制品给人的印象就是简简单单的平面的单一信息传达，目前电子技术的应用，使得户外开始“动”起来，有了动态的大屏幕，有了数字视频网络播放系统。如地铁车厢中、公交车中的LCD 等，有了用 3 维全息成像技术制作的展示台，很多户外媒体开始走向多元化，并借由新材料和新技术由平面媒体的单一写真喷绘向多元化电声媒介形式过渡。 d．城市户外装饰市场价格走强 随着越来越规范化的户外管理规定，大型户外媒体发展减缓，甚至在密集区域还可能出现数量上的减少，户外媒体网络化将进一步发展完善，户外媒体的年广告额也将进一步上升。城市中的“户外污染”会减少，单一媒体的费用会相对提高，但同时媒体的质量将提高，投放风险将明显降低。 3．泗阳县户外广告市场环境分析 面对众多的宣传媒体，我们的受众正逐步被分流。随着城市化的发展、随着交通的发展，以及县区经济发展的不断提升，新的商业圈的打造，广告装饰产品的受众量也随之出现稳步增长的态势，户外广告的市场将不断扩大。华盛文化传媒有限公司隶属文广新局的国营单位，具有私营广告公司无可比拟的优势条件与资源条件，在本地区域广告业中的竞争力无可替代，市场前景广阔。 二、竞争对手分析。 1．媒介竞争对手 当前媒介多元化竞争越趋激烈。苏北县区经济发展迅速，除去网络、电视、广播、报纸这些传统媒介越来越兴旺之外，户外广告自身的传播种类也越来越复杂，为了集中资源和竞争力，户外传媒广告公司越业务趋于单一和集中。但从宿迁市来看，有做公交等车载可视的运通传媒，主营LED，在县商业街与中华广场有专业投放LED户外显示屏广告的公司。单一从事户外广告牌的广告公司。 2．区域竞争激烈 从定量看，客户资源是有限的，客户在同类媒介上只会做一份广告，但却会在不同的媒介上做广告，华盛目前的业务集中在公交站台，道旗，高炮等户外载体上，不存在同类媒介载体竞争，除了在不同的媒介做广告的媒介共同客户之外，更多金钱资源有限的客户只会选择一种对其有利的、宣传效果好的广告媒介，尤其是在区域当中，大客户有限，另外广告业务的不断拓展，一定会触及到其他广告媒体的客户，因而竞争是无法避免的。 第二章目标定位 一．户外广告自身的特点 a．视觉冲击力强
XX品牌推广方案 一、XX品牌介绍 1.品牌名称：XX 2.公司名称：XX 3.品牌商标与说明 4.XX品牌建立时间 5.XX品牌目标（近期与长期） 二、市场调查（不得少于1000字） 通过地区市场调查，得出XX品牌在市场的发展潜力如何？ 1.竞争对手分析 2.消费者分析 3.本品牌优势分析（品牌特点与设计思路） 4.潜在市场展望（机会） 三、品牌定位与理念（不得少于400字） 通过第二部分调查，确定品牌定位与理念！ 1.品牌定位（什么类型服装，适合什么年龄段人群，价格定位） 2.品牌理念（企业使命，经营思想、行为准则） 1）企业使命。企业使命是指企业依据什么样的使命在开展各种经营活动，是品牌理念最基本的出发点，也是企业行动的原动力。 2）经营思想。经营思想是指导企业经营活动的观念、态度和思想。经营思想直接影响着企业对外经营姿态和服务姿态。不同的企业经营思想便会产生不同的经营姿态，便会给人以不同的企业形象的印象。 3）行为准则。行为准则是指企业内部员工在企业经营活动中所必须奉行的一系列行为准则和规则，是对员工的约束和要求。 四、品牌推广（不得少于1500字） 在确定品牌定位与理念后，为了更好的发展品牌，采取何种方式进行推广？这里的品牌只是初期建立的品牌！（营销策略——广告策略、价格策略、促销活动等） 案例一：（综合推广方案） 1.品牌宽度推广阶段： 推广目的：建立品牌知名度。 推广策略：强势打造，强制灌输式。 推广方法：广告宣传，活动、事件传播。 这个阶段主要是通过一些传统的推广手法，通过宣传、传播品牌，让广大消费者了解、知晓品牌的基本内涵：产品、品牌文化等，是属于和消费者的初级沟通。 2、品牌深度推广阶段： 宗旨：让品牌深入人（消费者）心。 推广目的：提升品牌美誉度，品牌忠诚度，提高品牌销售力。 推广策略：深度互动，创新传播。 创新是策划的生命，尤其是在品牌的深度推广阶段，要和消费者达成深度互动，让消费者从内心深处体验、认可、接受品牌，品牌文化，就必须独辟蹊径，大胆创新，从而提高品牌销售力。
高丽公馆项目2008年营销推广策略方案 目录 第一部分前言 第二部分项目整体分析 第三部分目标消费群分析 第四部分广告推广的目标 第五部分项目定位 第六部分主打 第七部分整体推广时机 第八部分六点一面推广策略
第九部分广告包装策略 第十部分策略操纵 第十一部分结语 第一部分前言 目前梅河口市房地产市场还处在初级进展时期，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的进展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，进展商和置业者日趋理性，因此平凡、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，通过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和
充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售打算，并为树立进展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜亮的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为动身点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广打算。 第二部分项目整体分析 一、项目概况 项目名称：高丽公馆 地理位置：梅河口市西部梅河大街旁 项目总体技术经济指标：
本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康 住宅样板工程。建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析 优势 ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气概恢宏，气派十足 ■紧邻都市要紧交通干道，周边交通十分便捷 ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业治理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。 ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高
品牌策划推广方案 下面是某企业品牌策划推广方案，供读者参考。 方案 名称××电工企业品牌策划推广方案 受控状态 编号 执行部门监督部门考证部门 一、行业现状分析 （一）加入者众，竞争日趋激烈 电工行业进入门槛低、利润高，由于利润的驱使，许多品牌公司纷纷加入，大批外资企业也挟资本、技术、品牌等纷纷抢滩中国电工行业，而一些并无实力的企业也一哄而上、盲目介入，使得电工行业竞争变得异常激烈。此外，各品牌厂家都在调整自己的产品结构，向高、中、低档市场全面渗透，这更加大了电工产品市场的竞争压力。 （二）品牌竞争已成趋势 许多厂家盲目介入，为寻求利润的最大化，不惜采用劣质材料等来降低生产成本，以达到用很低的价格来进行销售，使得产品质量参差不齐，消费者也一头雾水，这就使得品牌竞争成为趋势。要想在激烈的市场竞争中取胜，电工企业就必须塑造自己的品牌，树立独特的品牌形象。 （三）利润空间变小，资源整合是走向 竞争的加剧使得市场空间越来越狭窄，利润空间大幅缩水。现有各类产品较前几年利润下降了10%～18%。此外，一些有实力的厂家（特别是市场基础好、经营时间较长、运作规范的几个厂家）逐步整合电工行业的资源优势，产品结构向智能化、配套一体化方向延伸，开关、插座、线材等共同整合，拉动厂家的市场营销力度。 二、竞争分析 ①国内尚无强势品牌，没有哪一家企业具有较为核心的品牌竞争力，即使是排名前三的电工品牌也难以达到无人取代的程度。 ②各厂家及其品牌对市场运营及经销商、工程商、终端用户使用的营销策略手段陈旧、方式单一，大多在价格上做文章，很少有突破性强的营销策略切入市场。 ③国内的厂家、产品类型相互间没有形成各自的独特品类和特征优势，大多是重复模仿。特别是对电工市场消费者类型、层次，各区域市场成长峰谷、反复大，影响经销商和用户对厂家、品牌的识别。 ④对产品功能定位五花八门，虽有可取之处，但都忽略了“安全”这一电工产品的基础功能，而电
品牌推广方案集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
品牌推广方案 一、行业现状分析 （一）加入者众，竞争日趋激烈 电工行业进入门槛低、利润高，由于利润的驱使，许多品牌公司纷纷加入，大批外资企业也挟资本、技术、品牌等纷纷抢滩中国电工行业，而一些并无实力的企业也一哄而上、盲目介入，使得电工行业竞争变得异常激烈。此外，各品牌厂家都在调整自己的产品结构，向高、中、低档市场全面渗透，这更加大了电工产品市场的竞争压力。 （二）品牌竞争已成趋势 许多厂家盲目介入，为寻求利润的最大化，不惜采用劣质材料等来降低生产成本，以达到用很低的价格来进行销售，使得产品质量参差不齐，消费者也一头雾水，这就使得品牌竞争成为趋势。要想在激烈的市场竞争中取胜，电工企业就必须塑造自己的品牌，树立独特的品牌形象。 （三）利润空间变小，资源整合是走向 竞争的加剧使得市场空间越来越狭窄，利润空间大幅缩水。现有各类产品较前几年利润下降了10%～18%。此外，一些有实力的厂家（特别是市场基础好、经营时间较长、运作规范的几个厂家）逐步整合电工行业的资源优势，产品结构向智能化、配套一体化方向延伸，开关、插座、线材等共同整合，拉动厂家的市场营销力度。 二、竞争分析 ①国内尚无强势品牌，没有哪一家企业具有较为核心的品牌竞争力，即使是排名前三的电工品牌也难以达到无人取代的程度。
②各厂家及其品牌对市场运营及经销商、工程商、终端用户使用的营销策略手段陈旧、方式单一，大多在价格上做文章，很少有突破性强的营销策略切入市场。 ③国内的厂家、产品类型相互间没有形成各自的独特品类和特征优势，大多是重复模仿。特别是对电工市场消费者类型、层次，各区域市场成长峰谷、反复大，影响经销商和用户对厂家、品牌的识别。 ④对产品功能定位五花八门，虽有可取之处，但都忽略了“安全”这一电工产品的基础功能，而电工产品的安全性能却是排在第一位的。 三、品牌策划与定位 （一）品牌名称 “××”通俗易懂，很具有品牌亲和力，并能传达一种以“××”为使命的企业精神，给人以信心和信任。 （二）视觉识别 1.颜色选择 通过对消费者形象期望测试与调查及对竞争对手的形象力与目标消费者的形象期望的分析调查，我们选择最为夺目的黄色作为本品牌的主色，不但能够给人以新鲜感，抓人眼球，达到引起消费者注意的目的，同时黄色象征活力与年轻，正与公司的形象相吻合。 2.视觉设计 ①进行全新的企业VI形象设计，强调人的视觉感受和文化内涵，对企业的品牌定位、经营理念及企业文化都进行了新的诠释。
品牌推广活动策划方案 篇一：最全品牌推广全年策划方案 品牌推广全年策划方案 一、品牌整断 需解决的目前现状：知名度低、美誉度低品牌营销计划营销途径： 业务员登门拜访杂志、报纸宣传 网络、电子平台、论坛推广电话、短信推广送礼活动展销会 二、品牌定位：湖南**技术创新型企业，让您产品十年不落后 三、知名度提高具体实施方案： 1.团队 市场部（因工作任务量大，要求扩大团队，增加人员，需5月份到位） 2.搜集全国各地各纸厂信息，5月份开始进行。 信息内容：公司地址、关键人物联系方式、邮箱、qq……途径：网络、造纸协会…… 名额：预计2000个名额，关键人物朋友群体5000个名额 3.针对2中的信息来源，电话、短信拜访，6月份开始进行。 建议：可以与中国电信合作，将公司内部座机、手机铃
声设置为公司宣传铃声 4.网络邮件、qq、论坛攻击（免费）（长期进行） 4.1做到在7000掌握了邮箱、qq信息的人群中，做到至少每人发一封邮件、进行一次以上的qq问候。 4.2 网上各个纸业论坛发布公司信息 5.送礼活动送礼时间：端午节（2010-6-16）、七夕情人节（2010-8-16）、中秋节（2010-9-22）人群：2000关键人物 礼品：成本低、适用性强、具有**特色的礼品（根据实际情况选择性的赠送，争取做到每人收到我公司赠送的礼物一份）附加公司宣传资料一份 6.产品在线发布、推广方案（长期进行） 6.1.产品线上营销顾问、客服 6.2.产品推广网站设计 6.2.1公司企业网站推广 6.2.2电子商务平台推广 阿里巴巴中国纸网中国造纸网中国制浆造纸网中国纸业商务网 6.3.产品推广活动在线播放 6.4.造纸网、造纸论坛信息发布 6.5.搜索引擎、关键字搜索 百度、Yahoo、Google……预算费用：40000 RMB 7.公司logo设计（6月份）预算金额：2000 RMB 样本制作（6-7月份）数量：2000 预算金额：30000 RMB
品牌推广方案 一、行业现状分析 （一）加入者众，竞争日趋激烈 电工行业进入门槛低、利润高，由于利润的驱使，许多品牌公司纷纷加入，大批外资企业也挟资本、技术、品牌等纷纷抢滩中国电工行业，而一些并无实力的企业也一哄而上、盲目介入，使得电工行业竞争变得异常激烈。此外，各品牌厂家都在调整自己的产品结构，向高、中、低档市场全面渗透，这更加大了电工产品市场的竞争压力。 （二）品牌竞争已成趋势 许多厂家盲目介入，为寻求利润的最大化，不惜采用劣质材料等来降低生产成本，以达到用很低的价格来进行销售，使得产品质量参差不齐，消费者也一头雾水，这就使得品牌竞争成为趋势。要想在激烈的市场竞争中取胜，电工企业就必须塑造自己的品牌，树立独特的品牌形象。 （三）利润空间变小，资源整合是走向 竞争的加剧使得市场空间越来越狭窄，利润空间大幅缩水。现有各类产品较前几年利润下降了10%～18%。此外，一些有实力的厂家（特别是市场基础好、经营时间较长、运作规范的几个厂家）逐步整合电工行业的资源优势，产品结构向智能化、配套一体化方向延伸，开关、插座、线材等共同整合，拉动厂家的市场营销力度。二、竞争分析 ①?国内尚无强势品牌，没有哪一家企业具有较为核心的品牌竞争力，即使是排名前三的电工品牌也难以达到无人取代的程度。
②?各厂家及其品牌对市场运营及经销商、工程商、终端用户使用的营销策略手段陈旧、方式单一，大多在价格上做文章，很少有突破性强的营销策略切入市场。 ③?国内的厂家、产品类型相互间没有形成各自的独特品类和特征优势，大多是重复模仿。特别是对电工市场消费者类型、层次，各区域市场成长峰谷、反复大，影响经销商和用户对厂家、品牌的识别。 ④?对产品功能定位五花八门，虽有可取之处，但都忽略了“安全”这一电工产品的基础功能，而电工产品的安全性能却是排在第一位的。 三、品牌策划与定位 （一）品牌名称 “××”通俗易懂，很具有品牌亲和力，并能传达一种以“××”为使命的企业精神，给人以信心和信任。 （二）视觉识别 1.颜色选择 通过对消费者形象期望测试与调查及对竞争对手的形象力与目标消费者的形象期望的分析调查，我们选择最为夺目的黄色作为本品牌的主色，不但能够给人以新鲜感，抓人眼球，达到引起消费者注意的目的，同时黄色象征活力与年轻，正与公司的形象相吻合。 2.视觉设计 ①?进行全新的企业VI形象设计，强调人的视觉感受和文化内涵，对企业的品牌定位、经营理念及企业文化都进行了新的诠释。 ②?视觉符号是以商标为基础而形成的，主要包括品牌标志（LOGO）、公司名称、品牌专用字体、标准色及标准组合等。 3.品牌包装设计
目录 一．项目定位·····························································P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略·····························································P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划·····························································P19 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表·····························································P43
序 本案营销企划的基本思想 以耀江集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划； 将本案理解为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。 本案营销企划的主要目的 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； 品牌目标 在耀江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次； 积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
项目定位 1、项目评判 1.1优势 2、北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的 信心； 3、名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中 高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础； 4、耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀江”品牌有了初步的认识； 5、与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设 计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市 中独特的风景线； 6、由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ?由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多
楼盘项目营销推广 方案 1 2020年4月19日
耀江广场项目推广方案 目录 一．项目定位··························································P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略························································P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划························································P19 2 2020年4月19日
1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表·······················································P43 序 本案营销企划的基本思想 l 以耀江集团整体发展的战略眼光,对待本案的全程营销企划; l 将本案理解为耀江品牌运作的一部分,充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展; l 充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用,进行整合营销,最终实现”满盘皆赢”。 本案营销企划的主要目的 l 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划,达到预先确定的经济收益; l 品牌目标 在耀江花园的基础上,将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次; l 积累客户 经过良好的品牌影响力,培养客户的忠诚度,为后续开发项目积累忠 3 2020年4月19日
诚的潜在客户。 一. 项目定位 1、项目评判 1.1优势 ? 北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划,使本区域成为公众关注的焦点,同时也增强了投资者对本区域物业的信心; ? 名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出,使人们对虹口区域的物业认识由”中低档”逐渐向”中高档”转变,为本案的推出奠定了一定的基础; ? 耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象,使人们对”耀江”品牌有了初步的认识; ? 与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势,已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,更多地考虑了建筑本身的景观,将艺术与功能很好地融为一体,成为城市中独特的风景线; ? 由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能,使本案与北外滩相应的规划相符合,大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ? 由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏,北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来,因此存在着很多的不确定性, 特别是本案的升值空间,具体表现在定价的策略; 4 2020年4月19日