MEMO
呈：张总日期：2003/08/11 拟稿：XXXXX 部门：投资发展二部主题：产权式小户型写字楼的开发前景分析
刊号：ID－R002 签发：
意见反馈：
I D－R002
产权式小户型写字楼
的开发前景分析
开开实业股份有限公司
投资发展二部
2003年8月
目录
第一部分上海的写字楼市场 (1)
一、上海写字楼市场的历史回顾 (1)
二、上海写字楼的需求预测 (1)
三、上海写字楼的供给预测 (2)
四、写字楼市场销售价格 (3)
五、写字楼市场租金水平 (4)
六、2003年上海写字楼市场走势 (4)
第二部分产权式小户型写字楼 (5)
一、写字楼市场的新动向——产权式/小户型 (5)
二、产权式小户型写字楼开发的有利因素 (7)
三、产权式小户型写字楼开发的风险 (8)
第三部分产权式小户型写字楼的实施 (10)
一、商圈和定位 (10)
二、产权式小户型写字楼的设计 (11)
三、产权式小户型写字楼的营销策略 (14)
第一部分上海的写字楼市场
一、上海写字楼市场的历史回顾
1．休眠期（1949~1978年）
这一阶段，我国历经建国、三大改造、文化大革命等，经济上是计划经济，实行的是国有土地无偿划拨和房屋非商品化政策，因此上海写字楼市场整体处于休眠状态。从1949~1978年的30年中，上海市区仅有办公用房228万平方米，且大多数面积被政府部门使用。
2．启动期（1978~1990年）
1978年实行改革开放政策，我国开始从计划经济向市场经济转型，上海写字楼市场开始启动发展，从市场规模的扩张看，上海市1990年写字楼总量达599万平方米，比1978年增加了2.6倍。
3．高速发展期（1991至今）
邓小平南巡讲话促成了浦东乃至整个上海的经济腾飞，上海作为长江三角洲的经济龙头，吸引了全世界的关注，这为上海写字楼市的迅速发展带来了契机。上海市2001年写字楼总量达2474万平方米，比1978年增加了近11倍，比1990年增加了4.1倍。在这一阶段，亚洲金融风暴曾影响了上海写字楼市场，但由于上海经济的良性发展，上海的写字楼市场在短期下调后又得到复苏，在加入WTO和申博成功等利好因素刺激下，整体呈现高速发展。
二、上海写字楼的需求预测
对于上海写字楼的需求预测，应分析上海市经济发展状况、产业结构调整状况（产业类型及比例状况，就业趋势等）。当前，上海经济良性增长，第三产业发展迅速，投资创业环境良好，这些因素促进了办公用房的建设。随着中国对外吸引力的不断提升，
WTO的加入，上海申博的成功，上海对外商务联系将更加密切，未来上海的企业规模将不断扩大，中小企业将迅猛发展，未来对办公用房的需求将会大大增加。
未来两年上海市场对全产权写字楼的需求将达到40万平方米。
三、上海写字楼的供给预测
2001年，上海写字楼建成面积为62.23万平方米，新开工面积为22.73万平方米，施工面积为381.63万平方米。从表1可以看出，上海市场现有写字楼面积超过2500万平方米，其中甲级写字楼总面积约为370万平方米建筑面积，平均入驻率90%。
表1 主要国家/地区甲级写字楼状况
上海房地产市场经过几年发展，办公用房建设资源配置的市场化运作已基本成熟，企业的开发行为逐步规范，办公用房空置面积持续下降，可以预见，上海写字楼的供应量还会继续增加。因为：(1)办公用房还没有达到饱和。从发达国家的经验来看，如美国，写字楼市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，写字楼与家居规模的比例达30％，而上海写字楼市场目前的规模为2500万平方米左右，住宅市场规模为25000万平方米左右，其比值为 10％，远远低于美国水平。从表1可见，预售结构中，住宅占96.35%，商业用房占2.11%，写字楼占1.47%，其他用房占0.07%，写字楼的比重很小，但从同比增幅来看，写字楼达到了243.6%的增幅，明显高于其他用房的增幅，表明上海的集聚能量在进一步提升，上海作为国际性大都市的形象已经得到了各方面的认同。(2)办公用房利润较高。从投资角度看，写字楼宇作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家受到不动产投资者、尤其是中长线投资机构的青睐，因而造成办公用房在供应上将有所增加。
2005年之前，上海的写字楼供应仍将略低于需求量，市场还是呈现紧俏行情。据DTZ 预测，2003至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万建筑面积，其中供出售的新甲级写字楼面积约为70-80万平方米建筑面积，占17-20%，同时会有部分现有的写字楼物业带租约向市场推出。相比之下，住宅市场每年则有近1200万平方米的供应量。上海甲级写字楼的总供应量预计在2006-2007左右赶上新加坡和香港的水平。
表2 2002年上海房地产预售结构
四、写字楼市场销售价格
图1 上海写字楼市场销售价格走势图
由图1可见，1995年后上海写字楼的销售价格有明显上升，1998年达到高位后有小幅回调，2000年年中又开始攀升。
单位（元\平方米）
五、写字楼市场租金水平
上海的写字楼在上世纪90年代初期起，经过三四年的高速发展，在最火爆的1995、1996两年，很多写字楼的租金达到了每天0.7美元/平方米；亚洲金融危机后急转直下，平均租金跌到0.3美元/平方米以内；2001年开始好转，2002、2003年再度脱颖而出。据DTZ公布的《上海写字楼市场季度报告》显示：2002年上海甲级写字楼租金出现近年来首次上升（3%），达到每平方米每天0.62美元；四季度的写字楼空置率降至11.9%，今年一季度的空置率更是降到了9.6%。
六、2003年上海写字楼市场走势
1．上海写字楼市场的规模还将继续扩大。
上海经济发展的速度和产业结构的调整决定了写字楼市场的扩容。上海连续11年呈两位数高速发展的势头，很难因诸如SARS这些突发因素而中止。按照上海市政府“十五”规划，上海经济和社会发展的主要目标是：国民经济和社会发展保持快速发展，国内生产总值年均增长率高于全国2~3年百分点；基本建立适应现代化国际大都市功能的新型产业体系，到2007年人均国内生产总值达7500美元；基本建立“三港两网”（深水港、空港、亚太国际航空枢纽、全国新信息网、国际通信枢纽），形成一种新城区、中心镇位重点城市发展过程格局，城市化水平达到80%。这一规划及其实施决定了2003年和今后几年写字楼市场的规模还将继续扩大。
2．外资入驻、民营经济繁荣对写字楼需求和价格形成支撑。
2002年上海共吸纳投资金额达105.8亿美元，比2001年增长43.55%。世界著名跨国公司加速向上海集聚，许多知名跨国企业战略性地将地区或亚洲总部从香港、新加坡等地迁至上海，至今，经认定的跨国公司地区总部累计达25家，包括阿尔卡特、富士胶卷、吉列、丸红、汉高、科达和科勒等；另外还有众多世界500强企业在上海设立分支机构。这无疑为上海写字楼市场的发展提供了无限的商机。而近年来上海民营经济的繁荣和江浙一带民营企业前来上海谋求发展也极大地刺激了上海写字楼市场的需求，促成其价格在涨跌交错中总体向上走高。
3．内销高档写字楼具有较大的升值空间。
甲级写字楼多半是外销写字楼，租客中，境外人士占有相当份额，集中了几乎所有来沪投资的大大小小境外企业或个人。当内外销写字楼并轨后，境外人士可租售原内销房的写字楼，只要品质相当，他们当然愿意选择售价或租金低于原外销写字楼的内销高档写字楼，于是，对外销房的需求有一部分转移到物有所值的内销写字楼去了，外销写字楼相对垄断的优势没有了。另外，租金价格数据显示了浦西写字楼和浦东写字楼的租金价格差距缩小的趋势，内销高档写字楼相对而言具有较大的升值空间。2002年冬季以非外销写字楼为主力市场的浦西写字楼租金上升4.2%至0.6美元／平方米／天；同一时间段，以外销写字楼为主力市场的浦东写字楼租金下降了4%，到0.68美元／平方米／天。
4．变租为买，新产品不断推出。
一个全面开放的上海房地产市场将出现一个投资产品多元化的竞争格局。2003年，在产权式酒店式寓热销之际，写字楼市场也不断推出新产品，有SOHO升级版，有融商务住宅为一体又使商务、住宅相对独立成产品的新型非完全办公、非完全居住类投资产品，当然，最为抢眼的是诸多产权式小户型写字楼上市销售。在上海，新建写字楼以产权形式出售的比例开始提高：发展商改变“只租不售”的模式，出售写字楼以快速收回资金、分散风险。
第二部分产权式小户型写字楼
一、写字楼市场的新动向——产权式/小户型
上海市住宅产业的繁荣及良好走势，也带动了商业房产及写字楼市场的联动，前些年写字楼市场的只租不售，现正慢慢发展成租售并举的局面，市场需求的变化正导致着物业租售形式的变革，而产权式小户型写字楼也成为市场发展的一个新动向。继绿地科创大厦、均瑶国际广场、静安新时代大厦、南外滩新亚丽景大厦、南京东路天安中心、陆家嘴京银大厦、西藏中路银晨数码大厦等产权式写字楼推出以来，近期，
产权式小户型写字楼的上市量明显增加，主要有中华BOSS、南证大厦、致远大厦、胜康廖氏大厦、SO时代、星河大厦（WOHO商务先锋）等。
表3 近期在售的小户型产权式写字楼
[案例1] SO时代
SO时代位于中山北路、白兰路，是一个全新概念的SOHO升级版全产权小户型写字楼，它完全为中小型企业度身打造，每套写字楼建筑面积从60平方米到120平方米不等，且可自由分割、可大可小，亦可整层贯通至900平方米，适合中小型企业的个性化需求，为中小型企业节省办公每寸空间。在设计上，SO时代独辟蹊径，大胆创新，每套房间配有独立厨、卫。SO时代并不是SOHO概念的翻版，在功能设计上它比SOHO更加完备，它的独立厨、卫以及短进深、大面宽的房型设计塑造出创新的全功能小户型理念，将SOHO概念向人性化更迈进了一步。
[案例2]国科大厦
国科大厦坐落在杨浦区控江路、双阳路上，以“和平公园”为卖点，主推观景写字楼的概念，规划面积89－140平方米的带装修小面积写字楼。
[案例3] 格力Home2office
格力Home2office位于浦东新区桃林路、浦东大道，是一例公寓＋办公的物业，濒临黄浦江、近轨道交通的地理位置和浦江两岸开发使项目占尽“天时、地利”之势。
目前，其3栋25层的物业已销售一空。
二、产权式小户型写字楼开发的有利因素
1．上海良好的经济环境和发展速度
1991年以来，上海已经连续11年GDP实现两位数增长，国民生产总值从1991年的105亿美元激增至2002年的660亿美元。2003年上半年在非典影响下，全市仍然实现国内生产总值2825.7亿元，同比增长11.4%，增幅比2002年同期提高1.4%，这表明上海的经济大环境正呈现良好的运行态势，稳定性和抗波动能力大大提高。在此形势下，上海的一些公司在不断地扩张，新公司也不断涌现，对办公用房需求量随之增加。此外伴随银行利率的不断下调，许多客户将考虑变租赁为购买，在满足投资和自用两方面的需求下，图谋在上海进行中长期发展，对写字楼的购买需求将由此增加。
2．上海第三产业的兴旺发达
第三产业的兴旺发达是现代市场经济的一个重要特征。商品写字楼的需求主要产生于第三产业，当第三产业比重加大时，办公用房的租赁市场需求量就会增大。上海市政府“十五”规划中提出要进行经济结构调整，加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重，同时还把房地产业定位于上海国民经济发展的六大支柱产业之一，这必将对上海写字楼市场的发展起到非常深远的积极影响，直接刺激了写字楼需求的增长。
3．上海优越的投资环境
上海地处长江出海口，具有天然的区位优势，在改革开放尤其是实施浦东开发战略后，上海的竞争优势更加显露，并且在政策、投资环境等方面比中国其他城市更具吸引力。随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园的立项和近期市政府对SARS疫情的成功控制，外资对上海的信心倍增，许多企业纷纷将总部迁至上海，刺激了上海写字楼需求的增长。
4．中小民营企业的崛起
据上海市工商局统计，至2003年2月底，上海已有民营企业超过23万户（每两家上海企业中就有一家民营企业），其中注册资本超过亿元的已达182户。另外，全国
还有大批企业将创业基地源源不断地移师上海，仅2003年一季度，进入上海的注册资本达100万元以上的外地企业就有2130户，比2002年同期增加75.6%。目前浙江在沪企业不下5万家，温州比较知名的民企业80%在上海有投资项目。外地企业大举进入、民营经济不断发展，为产权式小户型写字楼的兴起奠定了坚实的消费基础。据基强联行对目前在售的产权式写字楼业主构成的专项统计数据显示，除15%的不动产投资者与5%的国有企业外，产权式写字楼的买家80%是民营企业，其中30%是外地新近来沪企业。入世后的三至五年内，服务贸易分类表中的商业分销、中介服务、旅游、娱乐等行业的逐步开放，服务贸易的壁垒将渐渐消融，写字楼市场将迎来更多的中小型客户。与外资企业相比，这些民营企业更愿将写字楼作为一项资产投资，短期内既控制了企业的日常运作成本，长远看又能获得可观的资产价值回报。
5．内外销并轨政策的出台
3月1日，《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》实施，从而取消了本市各类非居住房屋租售对象的内、外之分，使境内外自然人、法人和其他人均可购买和租赁商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等。取消非居住房屋租售销售对象的限制是对商品房内外销并轨政策的补充和完善，它降低了外商进入上海的门槛，此项措施不但开放了商办楼市场，促使其发展并成熟，而且对市场具有积极的隐性作用。2001年7月上海内、外销商品住宅的并轨，极大程度地刺激了住房消费，因而此次商办楼的并轨，能够自然地获得较高的投资信心和热情，推动市场的发展。
6．发展商开发思路的转变
以往上海的写字楼尤其是甲级写字楼多数只租不售，但由于近年来上海房地产市场火爆，DTZ认为，目前大量写字楼发展商（包括复工建造亚洲金融危机期间停建写字楼楼盘的发展商、不具备房地产运作经验介入商业房地产领域的发展商、通过住宅开发发展壮大的房地产发展商）以国内资金为主，考虑资金实力、成本、投资回报和分散风险，使得发展项目85%以短期投入并快速收回资金为主。因此，发展商会考虑出售全部或部分写字楼物业以回笼资金、分散风险。
三、产权式小户型写字楼开发的风险
1．租金涨势有限，售价可能下调
由于全球经济的放缓，世界经济出现较大转机的迹象不明显，以IT业为代表的部分新兴行业面临调整，国内外许多公司的扩展计划被搁置，因而对高档写字楼的需求难以有显著增长。2002年末，上海甲级写字楼租金出现了回升迹象，但是为需求量所限制，其租金预计短期内将保持稳定，不会出现大幅增长。至于乙级、丙级等写字楼，大多处在中心城区外，随着郊区城镇化进程的推进，写字楼市场供应量较大，使得这些写字楼因同类产品竞争而使租金或售价下降。
2．新金融政策使开发商资金链紧张
2003年6月13日，央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这个政策的出台，对于众多负债率高、自有资金不足的开发商而言，将使其获得银行信贷的门槛提高，资金链进一步紧张，增加了开发写字楼的风险：一是不少开发商的开发项目自有资金比例达不到30%的最低要求，这样的项目将不能获得银行的信贷支持；二是高价房（大多写字楼单价都在7000元/平方米以上）要获得银行的贷款将更加困难；三是楼盘预售款的回笼时间将推迟；四是《通知》要求严防施工企业使用银行贷款垫资承包房地产项目，使开发商失去了一条低成本甚至无成本的融资渠道，房地产开发的“空手道模式”难以为继；五是银行不得的提供购地贷款的规定将影响部分开发商的土地储备计划；六是银行不能以流动资金贷款的形式来发放事实上的开发贷款，从而提高了开发商的融资成本，甚至使部分房地产开发企业不能得到银行信贷。3．新金融政策约束销售市场
目前央行的金融政策，能够提供给写字楼的仍然是4成10年的按揭。而从客户角度来讲，通常需要的是15年或者更长时间的按揭，因为有很多公司注册的年限可能是15年左右。产权式小户型写字楼销售受此金融政策的约束，会有所影响。从整个市场上来讲，写字楼的销售还局限在一些集团性质的公司或实力较强的中小型企业，包括一些很大型的外资公司。
4．税费政策调整导致投资回报降低
2003年初，上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》，明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。此项规定把个人投资非居住用房的税费增加到近30%，从而降低了投资回报率，并增加了投资风险。虽然这个通知并未全面落实，但毕竟传
达了一个讯号，随着投资回报的降低，个人和企业对非居住用房的投资热情会逐渐减弱。
第三部分产权式小户型写字楼的实施
——曹家渡项目/南京西路项目
产权式小户型写字楼的开发与销售，应综合考虑地段、户型、使用率、物业管理、价格、升值空间等因素，同时根据实际情况关注其他因素（如SARS以后，安全、健康因素成为写字楼开发中的重要因素）。曹家渡项目和南京西路项目都具有开发写字楼的条件，这里延续《酒店式公寓的开发前景分析》，主要讨论曹家渡项目。
一、商圈和定位
1．曹家渡商圈
曹家渡位于土地稀缺的静安区，毗邻长宁和普陀，区位资源优势得天独厚。1996年辟通的武宁南路成为外省市和本市中部地区与闹市中心相连的重要走道。经过近几年来大规模旧区改造和社会事业的发展，曹家渡的环境面貌、商业氛围和居民文明程度有了明显的改善和提高，一批高档居住小区在此初具规模。目前，以开开广场为首的写字楼吸引了一些中小企业的入驻。从表4可知，曹家渡交通便利，具有十数条公交线路，距静安寺、中山公园2.5公里左右，适合居住和商办。
表4 曹家渡公交线路
2．定位
房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，区位成长性显而易见，增值空间更大。曹家渡作为上海市商业副中心之一，具有一定的凝聚力和影响力。但也必须意识到，在一个发展成熟、规范的写字楼市场中，高端、中端、低端产品应呈枣核状，即高端和低端产品较少，市场的大部分份额由中端产品支撑。而且上海甲级写字楼的分布也类似于香港，有明显的区域性，业内称之为"两区两路"：虹桥开发区、徐家汇地区、淮海路、南京西路，加上浦东的小陆家嘴。这五个地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，占了全市供应总量的近九成。因此，为减小开发风险，本项目的开发档次宜定位于中高档，略低于甲级写字楼；目标客户群宜锁定有一定实力的民营和私营企业，控制投资型客户。
二、产权式小户型写字楼的设计
本项目有93000万平方米的体量（含商场、酒店式公寓和写字楼），由于目前规划指标尚未正式下达，因此这里的讨论均是在原参考指标和日照影响通过的状况下进行的。
1．写字楼的档次形象
民营企业选择写字楼办公的首要目的，是为了提升企业形象。写字楼的品质和档次主要体现在：交通的便利程度、建筑立面、大堂的品位和布置、电梯数量和质量、结构布局和通风采光等。因此，在写字楼大堂设计、外立面设计和电梯选用上应与项目整体定位相一致。本项目的大堂应宽敞，层高宜在5.6米以上，装修较豪华；外立面可采用与开开大厦外墙颜色相匹配的玻璃幕墙和铝塑板；电梯宜选用知名品牌。2．得房率
从表3可以看出，产权式小户型写字楼的得房率一般在65%~75%，比住宅低。一般而言，写字楼公用建筑面积包括本楼层公用面积的摊派与整幢楼公用面积的摊派。本楼层的摊派包括公用走道、楼梯等部位面积；整楼层的摊派则包括地下室、车库、
大堂、管理室、空调机房、设备房、水箱等种种设施的面积。写字楼内部功能外部化的发展趋势，是造成写字楼得房率难以摸高的一大客观因素。目前国际流行的写字楼设计理念是将一些传统中属于办公室内的功能分离出来，延伸到整幢大楼的公共空间中去。譬如大堂要宽敞舒适，有供客户停留休息和商务会谈的区域；公共走道要美观大方，能够体现入驻企业品牌档次；会议室不一定要分散在每个楼层每间公司内，而是可以统一安排在整幢大楼的会议层，由大楼内企业共用。凡此种种，都将扩大公用面积。表面上看降低了写字楼得房率，但实质上却提高了它的品质形象，同时也最大程度地优化了资源配置，有利于中小型企业控制商务成本。因此，本项目设计时，不应过分追求高得房率，而应综合考虑项目的整体品质形象、商务配套设施、商务成本等因素基础上进行确定。事实上，市场上普遍能够接受写字楼的低得房率现象，因为美观的大堂、完善的商务配套设施和高质量的物业管理服务给企业带来了高附加值，投资者同样能获得预期中的投资回报。
3．户型设计
在户型设计时，要注意物业的平面格局、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、柱距、层高等条件。参照成功案例，本项目每套房内都应配备独立厨、卫，户型设计中尽量采用短进深、大面宽。出于安全性的角度考虑，写字楼要具有后门、消防通道等安全通道。在突发事件等特殊情况下，对写字楼户型设计也会提出一些其他要求。如在SARS之后，通风系统是否完备已成为客户选择写字楼的一个重要要求。
据市场调查，产权式小户型写字楼关键之一在于面积控制需合理，一般60~115平方米的户型最为畅销。
经综合分析对比，拟建项目的户型、建筑面积和占比定位如表5。
表5 项目的户型和占比
4．住宅幢数、建筑面积、户数的估算
项目占地13680平方米，容积率6.8，可建建筑面积93000平方米，去除45000平方米左右的商场面积和24000平方米的酒店式公寓面积，写字楼面积为24000平方
米。根据房型定位及占比方案，待建楼盘写字间每户平均建筑面积：
60×15%+75×35%+100×30%+115×20%=88.25 M2
小户型写字楼设24层，每层1000平方米，则平均每层12户。由于项目本身特殊的地理位置，目前建造两栋24层的建筑（酒店式公寓和小户型写字楼）或一栋40层左右的建筑可能在日照上会影响三鑫花苑和达安花园的住户，因此，写字楼的体量和高度都可能变化的。
5．电梯和车位
根据写字楼的楼层和户数，本项目写字楼电梯数估计需4~5部。由于每户公司都有可能备有至少1部车。因此本项目可考虑配套与户数相等的车位数。
6．功能设计
本项目写字楼必须具有强大的商务功能，通过技术创新使物业的功能强化。由于整个项目包括商场和公寓，因此，商场和酒店式公寓的软性配套和物业管理可与写字楼相配套，从而使写字楼的业主更加便利。本项目在软性配套上，必须采用信息化配置和智能化配置，如楼宇自控系统、外部宽带接入和内部综合布线等。
[参考案例]致远大厦
?共享高智能商务会议中心
3个会议室：4-6人、8-10人、12-16人
董事会议室：20-25人，附带休息室
多功能厅：40-60人
服务中心：打字/复印/传真/翻译等
高速宽带数据网：可召开电视电话会议
付出一户购买费用，共享整楼高智能商务会议中心的配套服务
?系统化的功能配置
大楼智能化管理（BA）系统
闭路电视监控系统
安全防范系统监控与管理中心
PDS综合布线系统
四部三菱、1部现代原装进口电梯
?专业物业管理
特聘专业管理智能化综合商办楼宇的品牌物业管理公司—上海九海金狮物业管理有限公司—担纲主理
三、产权式小户型写字楼的营销策略
1．价格定位
从表3看，产权式小户型写字楼的售价差别很大，但纵观整个上海，目前，大多数产权式小户型写字楼的售价大约在每平方米8000 至9600 元之间，与同一地段住宅相差无几。根据最近对静安区（含周边）类似项目的市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的7000元/M2至最高的20000元/M2，绝大多数楼盘价位集中在高价范围。具体调查结果见表6。
表6 项目周边住宅的价格分布
从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在11000~14000元/M2。经过综合分析，根据自身楼盘的特点，拟定项目的写字楼销售均价在10000元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2．购房对象购买力分析
根据户型面积定位与销售价格，主力房型每套房屋销售均价为：60万元~115万元。一般情况下购房者首付40%，即24万元~46万元左右，余款向银行按揭分10年偿还，以115万元的房型D为例，首付46万元，余款69万元分10年偿还，根据新的房贷政策，贷款月利率为0.48%，每万元每月还本付息额为109.82元，每月还款额经计算为7577.58元，对于有一定实力的中小企业应该有还款能力。
3．商场、公寓、写字楼联动销售
本项目的商场、公寓、写字楼是项目的组成部分，它们的租售是互相影响的，在
销售时，应将它们统筹考虑。商场的大客户往往具有良好的示范作用，因此，如果在写字楼销售之时，商场已经招租到知名的商家，这无疑会刺激写字楼的销售。
4．短期包租
短期包租实际上是促销手段，如南证大厦的开发商向业主承诺提供两年的包租，期间收益率8%。本项目在销售时也可考虑这种方式，当然，固定收益率的确定要根据当时银行利率、房地产行业景气程度、周边同类物业的平均租金水平认真测算。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 小产权房买卖协议书 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
以下是小产权房买卖协议书范文文章，供大家参考！ ［提示］合同范本请点击以下链接： 租房合同|劳动合同|租赁合同|劳务合同|用工合同|购销合同|装修合同 出卖人：身份证号码： 买受人：身份证号码： 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市区 __________________________________________ 的房屋以人民 币仟佰拾万仟 佰拾元整的价款出售给乙方。 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方对一一的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就
该房屋与他人订立《买卖合同》； 六、违约责任1、甲方应当于XX年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过五—个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价 款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币—四万 _____ 元。 2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方 式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过―五个月时，甲方有权解除合同。解 约时，乙方已付房价款的作为甲方的损失赔偿金。 3、如果甲方出售的房屋存在质虽问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。 4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。 5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质虽和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。 七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协 商解决；协商不成的按下述第种方式解决。 1、提交仲
电子政务软件开发行业分析报告 1、行业及发展概况 1.1行业概况 1.1.1 软件行业总体市场 软件行业作为国家基础性、战略性产业，在促进经济和社会发展具有重要作用。中国软件行业市场总量近年来保持快速增长的趋势，软件行业业务收入在国内生产总值中所占的比重不断攀升。根据工业和信息化部历年电子信息产业经济运行公报数据显示，2009、2010 年中国软件产业完成业务收入分别为9,513亿元和13,364 亿元，分别较上年增长25.62%和40.48%。2011 年中国软件业务收入达18,468 亿元，同比增长38.19%，超过“十一五”期间平均增速10个百分点，实现了“十二五”软件行业的良好开局。2012 年、2013 年和2014 年软件业务收入分别达到25,022 亿元、30,587 亿元和37,235 亿元，分别较上年增长35.49%、22.24%和21.73%。2008-2014 年中国软件行业业务收入规模及增长情况如下图： 1.1.2电子政务市场的发展状况 电子政务是指政府机构在其管理和服务职能中运用现代信息技术，实现政府组织结构和工作流程的重组优化，超越时间、空间和部门分隔的制约，建成一个精简、高效、廉洁、公平的政府运作模式。主要包括三个组成部分：一是政府部门内部的电子化和网络化办公；二是政府部门间通过计算机网络进行的信息共享和实时通信；三是政府部门通过网络与民众之间进行的双向信息交流。 20世纪80年代初以来，国务院有关部门相继建设了一批业务系统、办公自动化系统和政务自动化系统。比如“十五”期间，国家推进了金关、金税、金盾、金审等重点电子政务工程建设，取得了重要进展，这些应
软件开发工程师就业前景如何 软件开发工程师是从事软件开发相关工作的人员的统称。软件开发工程师也分很多种，比如3G软件开发工程师，android软件开发师，Java开发工程师等。这些工程师的前景又如何呢？ 3G软件开发工程师 3G人才短缺现状，使得3G行业已经成为新的高薪行业，基于3G软件开发人员变得格外抢手。人力资源专家表示，3G软件开发是未来几年最热门和最受欢迎的职业之一。根据前程无忧网发布的薪资报告，具有10年工作经验的高级嵌入式软件工程师年薪在30万元左右。即使是初级的嵌入式软件开发人员，平均月薪也在5000元左右，中高级的嵌入式软件工程师月薪平均已超过万元，而且随着3G应用的进一步深入发展，3G软件研发人才的薪水还会进一步水涨船高！据计世资讯发布的相关研究报告称，估计国内3G人才缺口将达到50万人以上。 android软件开发工程师 Android工程师是指从事Android移动应用操作系统、游戏和各种Android 平台功能的应用、开发和测试的技术人员。以手机开发为主要对象，包括但不限于手机操作系统、手机游戏、手机其他多种功能的开发和优化人员。Android 工程师是移动应用开发者，希望将自己的应用移植到该平台上或者在该平台上开发应用。 随着Android平台的扩张，引发了Android人才荒，2011年移动开发人才需求几十万，未来人才需求缺口将达百万。 Java软件开发工程师
Java软件工程师的未来发展方向大致分为两类： 一是成为管理人员，例如产品研发经理，技术经理，项目经理等； 二是继续他的技术工作之路，成为高级软件工程师、需求工程师等。 Ios软件开发工程师 依据51job前程无忧数据，软件及IT工程师在长达10年时间内一直占据着国内众多职业岗位平均工资水平的前茅，基于iPhone开发的岗位平均薪酬比传统软件开发岗位高出50%以上的水平，移动互联行业公司为了吸引留住人才除了提供保险、休假、灵活作息时间、优质办公环境等福利外更有股权，期权分红吸引高端求职者。
系统开发与设计可行性研究报告 令狐采学 1、引言 1.1编写目的【阐明编写可行性研究报告的目的，指出读者对象。】 1.2项目背景【应包括：a.所建议开发软件的名称；b.项目的任务提出者、开发者、用户及实现软件的单位；c.项目与其他软件或其他系统的关系。】 1.3定义【列出文档中用到的专门术语的定义和缩写词的原文。】 1.4参考资料【列出有关资料的作者、标题、编号、发表日期、出版单位或资料来源，可包括：a.项目经核准的计划任务书、合同或上级机关的批文；b.与项目有关的已发表的资料；c.文档中所引用的资料，所采用的软件标准或规范。】 2、可行性研究的前提 2.1要求【列出并说明建议开发软件的基本要求，如a.功能；b.性能；c.输出；d.输入；e.基本的数据流程和处理流程；f.安全与保密要求；g.与软件相关的其他系统；h.完成期限。】 2.2目标【可包括：a.人力与设备费用的节省；b.处理速度的提高；c.控制精度或生产能力的提高；d.管理信息服务的改进； e.决策系统的改进； f.人员工作效率的提高，等等。】 2.3条件、假定和限制【可包括：a.建议开发软件运行的最短寿命；b.进行系统方案选择比较的期限；c.经费来源和使用限制；d.法律和政策方面的限制；e.硬件、软件、运行环境和开发环境的条件和限制；f.可利用的信息和资源；g.建议开发软件投入使用的最迟时间。】 2.4可行性研究方法 2.5决定可行性的主要因素 3、对现有系统的分析 3.1处理流程和数据流程 3.2工作负荷 3.3费用支出【如人力、设备、空间、支持性服务、材料等项开支。】
3.4人员【列出所需人员的专业技术类别和数量。】 3.5设备 3.6局限性【说明现有系统存在的问题以及为什么需要开发新的系统。】 4、所建议技术可行性分析 4.1对系统的简要描述 4.2处理流程和数据流程 4.3与现有系统比较的优越性 4.4采用建议系统可能带来的影响 4.4.1对设备的影响 4.4.2对现有软件的影响 4.4.3对用户的影响 4.4.4对系统运行的影响 4.4.5对开发环境的影响 4.4.6对运行环境的影响 4.4.7对经费支出的影响 4.5技术可行性评价【包括：a.在限制条件下，功能目标是否能达到；b.利用现有技术，功能目标能否达到；c.对开发人员数据和质量的要求，并说明能否满足；d.在规定的期限内，开发能否完成。】 5、所建议系统经济可行性分析 5.1支出 5.1.1基建投资 5.1.2其他一次性支出 5.1.3经常性支出 5.2效益 5.2.1一次性收益 5.2.2经常性收益 5.2.3不可定量收益 5.3收益/投资比 5.4投资回收周期 5.5敏感性分析【敏感性分析是指一些关键性因素，如系统生存周期太短、系统工作负荷量、处理速度要求、设备和软件配置变化对支出和效益的影响等分析。】
房屋买卖合同 出卖人(甲方)：身份证号码： 买受人(乙方)：身份证号码： 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其位于 的房屋(毛坯房，建筑面积平方米，对应储藏室建筑面积平方米)以人民币元(大写：人民币元)的价款出售给乙方。 二、乙方于年月日一次性向甲方支付房款人民币元(大写：人民币元)；甲方应当于收到房款当日将该交易房屋交付乙方。该交易房屋将来若有相关税费等费用发生，合同双方应按有关法律规定负担。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。甲方应在乙方支付房款时向乙方提供依法取得本房屋的相关证明资料等作为交易依据。待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理该交易房屋产权手续。 四、本合同签订后，甲方对该房屋的所有权（占有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等全部权利）转让给乙方。甲方应保证乙方对该交易房屋享有完全的居住权以及处分权等权利，并且不得就该房屋再与他人订立协议、合同或作出其他任何方式的处分。 五、房屋买卖合同生效后，乙方享有因交易房屋而产生的一切权
利。若遇政策性拆迁等，甲方应积极协助乙方办理相关事宜，并不得向乙方主张任何费用损失。 六、违约责任 1．甲方应当于收到房款当日将交易房屋交付乙方，否则，每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。逾期超过叁个月，乙方有权解除本合同。 2．乙方全部或部分不能按本合同约定的付款日期履行的，按其欠款部分加付按每日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过三个月，甲方有权解除合同。解约时，甲方应将乙方已付房款扣除违约金后退还。 3．本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则，应向对方支付违约金人民币万元。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。 4．如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能出现问题，甲方应当通知乙方；如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。 七、特别约定 本合同生效后，甲方不得以任何方式或理由主张合同无效，否则，甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方人民币万元。 八、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；
web前端开发行业前景分析 作为网页制作的一个细分行业，Web前端在国内乃至国际上真正开始受到重视的时间不超过10年，而大学课程的缺乏，让这一职业人才缺口很大。据统计2016年Web前端工程师职位最低月薪约为8000元，最高月薪达到1,5000+，市场人才需求一直呈现上涨状态，可谓“钱景”广阔。 那么Web前端为什么这么火，前景究竟如何呢？ Web前端是做什么的？ Web前端工程师，他是伴随着web兴起而细分进去的行业。Web前端的岗位职责是利用(X)HTML/CSS/JavaScript/DOM/Flash等各种Web技能结合产品的界面开发。制作标准化纯手工代码，并增加交互功能，开拓JavaScript和Flash 模块，同时结合后端开拓技能仿照全部效果，结束丰富互联网的Web开拓，致力于经过进程技能改进用户体验。 Web前端就业前景以及薪资待遇如何？ 大前端不但薪资高，也是目前国内最紧缺的岗位。从招聘网站分析，其用人数量已经远远超过主流编程语言Java、ASP、和ios等的开拓人员的数量。随着谷歌、YouTube、Twitch等大型企业纷纷将视线转投向HTML5，更加确认了HTML5在互联网时代的发展远景。 据统计，我国对于HTML5前端工程师人员的缺口将达到12万左右。目前，北京、上海、广州、深圳等地HTML5前端工程师的薪资待遇更是一飙再飙。 Web前端基础技能知识都有哪些？ Web前端基础知识： 1、html+css。 2、JavaScript。不是所有的网页都必须有js，但是要想实现一些超酷的功能和界面的时候，就需要涉及到js。如果没有别的编程语言的基础的话，学起来可以或者要费些力。
YOUR LOGO 小产权房转让合同书(2021版) When concluding a contract, the parties of the contract purpose should be determined. The conclusion and performance of contracts are also human behavior.
专业合同系列，下载即可用 小产权房转让合同书(2021版) 导语：合同目的具有确定性。一般情况下，在订立合同时，当事人的合同目的应该是确定的。从严格意义而言，任何人的行为都是有目的的。合同的订立和履行也属于人的行为，而且是比较正式的行为，所以更应该具有一定的具体目的。因此，对于特定的合同当事人，其合同目的是确定的。 篇一： 转让方(甲方)： 身份证号码： 顶让方(乙方)： 身份证号码： 甲、乙二方经友好协商，就房屋转让事宜达成以下协议： 一、甲方同意甲方将自己原租有位于街(路) 号(或店铺名)的房屋转让给乙方使用，建筑面积为平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延年，并由乙方与房屋产权所有者按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。 二、房屋转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房屋产权所有者履行原有房屋租赁合同中所规定的条款。 三、转让后房屋现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归原产权所有者所有，营业设备等动产归
乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。乙方在接收该房屋后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。 五、甲方在合同签订次日向乙方腾让房屋并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币元，(大写： )，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。 六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。 七、违约责任：(1)甲方保证该房屋有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付房屋，逾期一天按一百元的标准向乙方支付违约金，超过7天乙方有权解除合同;(2)乙方应该按时接收房屋，逾期一天按一百元的标准向甲方支付违约金，超过7天甲方有权解除合同; 八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。 甲方签字：乙方签字：签订日期：签订地点： 篇二： 转让方(甲方)：____ 身份证号码：____ 顶让方(乙方)：____ 身份证号码：____
软件开发就业前景 有句话说得好：“用电脑就是用软件”。而软件产业的发展也在改变着人们的日常生活，甚至成为IT产业发展的重要推动力。环顾世界，微软、Adobe、Oracle 等公司无不是从软件起家，逐步发展到目前的庞大规模。因此，从某种意义上说，靠软件吃饭，是一辈子的事情。因此，YJBYS小编为大家整理了2017年软件开发专业就业前景，以供大家参考! 「职业定义」 软件工程师主要进行软件前期的项目需求的分析，然后对项目进行风险评估并试图解决这些风险，然后开始进行软件的开发，后期对软件的进度做相关的评估。 「职业分析」 软件工程师是从事软件开发相关工作的人员的统称。它是一个广义的概念，包括软件设计人员、软件架构人员、软件工程管理人员、程序员等一系列岗位。这些岗位的分工不同，职位和/或级别不同，但工作内容都是与软件开发生产相关的。软件工程师是IT行业需求量最大的职位，稳居IT行业职位需求TOP10 的第一位。 软件工程师的技术要求是比较全面的，除了最基础的编程语言(C语言 /C++/JAVA等)、数据库技术(SQL/ORACLE/DB2等)、.NET平台技术、C#、C/S B/S 程序开发，还有诸多如JAVA SCRIPT、AJAX、HIBERNATE、SPRING、J2EE、 WEB SERVICE、STRUCTS等前沿技术。除此之外，关于网络工程和软件测试的其他技术也要有所涉猎，以利于操控全局。 软件工程师发展空间大 软件工程师的发展空间非常的大，软件工程师可以做数据库工程师、软件安全工程师、软件管理员，随着经验的积累可以做高级网路工程师、项目主管、项目经理，如果你有魄力的话，还可以自己创业。总之，软件工程师的发展空间非常的大，只要你肯努力，有好的技术实力，很多好的职位都在等着你。 软件工程师发展前景
需求分析报告 1.引言 1.1目的 需求，指的是系统提供的能力必须遵从的条件，一个系统能否达到预期目标，系统需求做的好坏起着决定性作用，因此，他无疑是该平台开发过程中的重要一环。按照传统的软件工程理论，需求分析的目标就是确定要干什么，而不是怎么干，按照统一软件过程的理论（RUP理论），该平台的需求分析就是要致力于高效的正确的开发系统。必须足够详细的描述出系统需求，同时也要详细的描述系统必须达到的条件或实现的功能，使得用户就系统产生的问题一致。 本章将要对”基于教学POI的校园公共服务平台设计与开发”的需求进行分析,再此基础上将会对系统的各个功能进行建模,并且给出模型模型描述的图例序列图等模型。建立系统目标和需要解决的问题。 1.2背景 本设计将对基于教学POI的校园公共服务平台设计与开发进行详细的需求分析；基于教学POI的校园公共服务平台设计在兴趣点软件或APP中属于较为新颖贴近学生生活与教学内容的软件在这方面有大量的资源可循但是并没有与之相关的软件。作为本次软件工程设计的需求总体分析我们需要在POI、教学以及手机软件开发进行基本的融会贯通。 1.3术语 列出本报告中用到的专门术语的定义。 2.任务概述 2.1目标 POI信息平台系统的建立,最直接的提供了非常好的查询管理平台,极大的方便了学生的查询教学点\课程等方案的选择,为学生教师等提供了海量的便利教学信息;学生再也不用考虑担心自己找不到有疑问而大费精力. 通过对用户需求分析以及POI流程研究我们应该解决以下问题 在APP中搜索到正确的\合理的POI信息; POI信息的充分展现,包括地图展示并标记POI点的特殊标记;
房屋买卖合同出卖人(甲方) ：
买受人(乙方)： 房产所在地： 签订日期：年月日 房屋买卖合同 出卖人(甲方)： 身份证号码：（以下简称甲方） 买受人(乙方)：(以下简称乙方) 身份证号码： 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条、房屋的基本情况：
甲方房屋座落在________________________________，号楼单元位于第层室，共(套)(间)，房屋结构为________，建筑面积为______平方米。并附带一间，位于___________________，面积为______平方米。其他附带：。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。 第二条、房屋内部设施设备： 包括。 第三条、本合同中所述房屋的家庭(夫妻)共同房产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。 第四条、上述房产的交易价格： 成交价格（含附带房屋建筑和设施）为人民币￥(大写：人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整)。 第五条、付款时间与办法： 甲乙双方经协商同意以现金付款方式一次性付清购房款， 乙方于年月日前一次性向甲方支付购房款人民币 ￥（小写），大写人民币。
第六条甲方承诺及权利和义务 1、甲方享有按照约定的日期收取购房款项。 2、甲方应保证其房产不存在质量和技术等有可能危害居住安全的问题。 3、甲方保证并承诺对上述房屋及土地拥有所有权，除上述甲方各当事人为不存在其他共有权人且甲方各方均对处分该标的房产不存在任何异议。 4、甲方保证已如实陈述该房屋权属状况，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。 5、甲方承诺乙方在购房款交付与甲方任何一方后，本合同项下房产实际所有者为乙方，甲方将此房产上的一切权利同时转让给乙方所有，且不再对其主张任何权利，包括但不限于对外赠与、买卖、继承、出租等；甲方仅因自身及房产问题暂时无法为乙方办理过户手续，房屋暂时为甲方名下，但甲方对该房产不享有任何权利，乙方对该房产享有完全的权利。 第七条乙方承诺及权利与义务 1、乙方承诺拥有良好履行合同的经济能力和信誉，能够按照合同约定按时交付 购房款。 2、乙方在付清购房款项时即表明甲方完全转让本合同项下安置房产及附属其上 的一切权利。 3、乙方对该房产享有权利包括但不限于转让、出租、使用、装修装潢、拆除重 建、享有拆迁补偿款等一切所有权基础上的附属权利,甲方仅在乙方要求配合时出面全力配合。
软件系统开发需求分析模板 1. 引言 编写目的 本系统的开发目的在于更好的管理和经营酒店餐饮行业。本文档的预期读者是酒店管理系统软件开发有关的开发人员。 项目背景 本项目的名称：酒店管理系统。 随着国民经济的发展，酒店餐饮行业的队伍在全国范围（尤其是在经济发达地区）不断壮大，从事酒店餐饮行业的单位之间竞争愈加激烈。为了提升自身的竞争能力， 各酒店餐饮单位都在尽量定制或购买各项业务的应用软件，运用高科技手段进行经营 和管理。为了让酒店更好的经营，我们组织开发了本软件。 本项目的任务提出者及开发者是酒店管理系统软件开发小组，主要是面向酒店餐饮服务行业。 定义 酒店管理系统是帮助酒店自身管理和服务酒店客户的软件。 % 参考资料 ①《现代软件工程》北京希望电子出版社孙涌等编著 ②《Delphi住宿餐饮管理系统开发实例导航》人民邮电出版社 刘敬严东明马刚编著 ③《软件需求说明书（GB856T——88）.doc》 ④《iso标准之需求分析说明书.doc》 2.任务概述 目标 开发本软件是为了服务酒店，使得酒店更好的经营。适用于一些大中型酒店，主
要用于就餐管理和住宿管理。本软件产品是一项独立的软件，不过功能还可以增加，完成后可以升级以增加功能和完善系统。 用户的特点 } 使用本软件要求用户熟悉Windows 操作，并且有一定的软件操作基础。预计本软件将会在一些大中型酒店中得到广泛使用。 假定和约束 本软件由我们小组六个人共同开发，几乎不要经费，开发期限一个月左右。3.需求规定 对功能的规定 ①系统帐号管理 第一次用一个管理员账号（系统给定）登陆，登陆成功后，可以设置其他用户，包括密码、权限等。 ②就餐管理 为就餐客户查询并分配餐桌，纪录客户用餐情况并结帐。 ③住宿管理 、 为住宿客户查询并分配房间，纪录客户住宿情况并结帐。 对性能的规定 精度 本软件主要用于管理，不是科学计算，要求计算的精度不是很苛刻。所以输入,输出数据精度的要求不是很高，用于计算的数用浮点数就可以了。 时间特性要求 本软件运行的响应时间要求不超过1～2秒，基本能实现。 灵活性
软件开发专业前景分析 随着社会的发展，软件行业已经成为一个象征高薪的职业，而且随着人们生活水平的提高，对于精神上的享受要求更高，所以掌握软件开发这门技术就代表着你已经握住了开启成功大门的金钥匙。 几种热门软件专业的就业前景分析 java就业前景分析 据有关数据显示，目前，我国对软件人才的需求已达20万，并且以每年20%左右的速度增长。在未来5年内，合格软件人才的需求将远大于供给。2010年，我国软件人才的缺口已达43.5万，其中尤以JA VA人才最为缺乏。当前世界各地持有Java Programmer证书的人员供需差距极大，迫使企业不得不用高薪聘请Java 程序员。因此，Java Programmer的含金量比一般的技术人员要高出很大一块。在美国、加拿大、澳大利亚、新加坡等发达国家和中等发达国家，持有Java Programmer认证证书的人年薪均在4-10万美金，而在国内持有Java Programmer认证的程序员也有极好的工作机会和很高的薪水。 嵌入式就业前景分析 根据业内发布的薪资报告，嵌入式行业初入门的开发人员平均月薪一般都能达到5000元左右，有3年以上经验的人员年薪都在10万元以上，中高级的嵌入式软件工程师月薪平均已超过万元，具有10年工作经验的高级嵌入式软件工程师年薪在30万元左右。 Android的就业前景分析 随着Android平台的扩张，引发了Android人才荒，2010年移动开发人才需求20万，未来人才需求缺口将达百万。但符合条件的Android工程师屈指可数，企业招聘难度可想而知。我们相信，在未来几年内，Android开发工程师将成为3G行业炙手可热的岗位之一。3G人才全球紧缺，实用人才培养已迫在眉睫!在国内三大运营商如火如荼的3G营销战持续升温，再加上3G的推出对整个行业的巨大推动作用，无疑将引爆3G手机开发工程师这个黄金职位。 软件工程（服务外包）专业就业前景分析 随着世界产业转移的加速，欧美、日本等发达国家将大量的软件开发业务转移到中国、印度等国家。
对于应届毕业生来说，最大的恐惧莫过于如何找到一份薪水不错又有前景的工作。为了帮助他们找到更合适的道路，美国加利福尼亚大学圣地亚哥分校发布了一份这15年来应届毕业生中最火的职业排名。 该排名主要考察四个方面：这一行业目前的雇佣情况，预测2010到2020十年间该职位的成长路线，平均薪水和工作环境。排名前十的职业一半都是和计算机、工程领域相关。美国知名科技博客businessinsider认为，从长期来看，系统软件开发类的行业拥有更好的职业前景。 以下便是此次排名位列前十的职业： 10、保险销售代理 随着人类寿命的延长，保险代理行业的需求也会越来越大。根据美国劳动局官方数据统计，到2020年，该行业的需求会增加22%。进入该行业仅仅只要求高中毕业水平，这是前十名的职业里面门槛最低的。而且研究表明，在美国，该行业的年收入大约是63400美元。 9、公共关系专家 与其他排名前十的职位相比，公共关系专家目前的在职人数最少（仅有201280），但是预计到2020年会增加23%。包括独立创业和被雇佣人员，该行业的平均年收入为61980美元。 8、管理顾问美国境内约有540440名从业者，包括了政府机构、非营利性机构和企业都需要一名管理专家来帮助他们提高效率。随着2008年金融危机带来的经济萧条，管理顾问这一行业需求量反而增长了，并且还将继续保持增长。他们的平均年收入大约是88070美元。 7、计算机系统分析师毫无疑问，这一职业几乎在任何“最棒的职业排名”都能取得很好的成绩。在美国，该行业有482040个在职人员，据以往的数据估计，到2020年对于计算机系统分析师的需求会上涨22%。作为收入最高的行业之一，其平均年收入约83800美元。 6、小学教师小学教师进入最受欢迎职业排名是因为它的在职员工数量达到了1360380，比美国任何其他行业的员工数量都庞大。教师行业的发展显然特别的稳定，它与其他事业几乎没有太多的共通之处。由于2010-2020年将可能经历又一次人口爆发，小学教师的需求更是源源不断，或将增加18%的需求。 5、网络系统管理员该职业上榜是因为其年均收入达到了76320美元，而且到2020年需求量将会增加28%。伴随着科技的强力渗透，越来越多的经济部门会需要那些能够处理大量数据和用户的毕业生。美国政府报告显示，目前该系统管理员的在职人数为350320。而将来对于网络安全、虚拟监测等的需求也将使该职业充满无限前景。 4、会计师、审计员会计师和审计员一直以来都是热门职业。因为其需求量一直从未减少。最后一次美国官方统计数据显示，全国共有1129340位会计/审计员。他们的平均年收入是71040美元，在过去三年里增加了近10000美元（2010年收入约为61690美元）。看这薪水的涨速，我们就知道它的前途啦。 3、市场调研员官方数据显示，目前市场调研方面的在职人员数量是392740.尽管其年均收
可行性分析报告 版本号1.0 修订历史
目录 1. 引言 (4) 1.1项目背景 (4) 1.2术语定义 (4) 1.3参考资料 (4) 2. 市场可行性 (4) 2.1市场前景 (4) 2.2产品定位 (4) 3. 技术可行性 (5) 3.1功能说明 (5) 3.2技术分析 (5) 4. 资源可行性 (5) 4.1人力资源 (5) 4.2软件资源 (5) 4.3设备资源 (5) 4.4时间资源 (6) 5. 经济可行性 (6) 5.1投资规划 (6) 5.1.1 基础投资 (6) 5.1.2 直接投资 (6) 5.2收益分析 (6) 5.2.1 定量收益 (6) 5.2.2 非定量收益 (6) 5.3投资收益率 (6) 5.4投资回收期 (6) 6. 社会可行性 (7) 6.1法律可行性 (7) 6.2政策可行性 (7) 6.3使用可行性 (7) 7. 评价过程 (7) 7.1评价标准 (7) 7.2评价结果 (7) 8. 结论 (8)
1.引言 1.1项目背景 随着人民生活水平的提高，以及我国休假制度的完善，人们拥有了更长更多的假期，而假期外出旅游成为了越来越多的人们度过假期的第一选择。在这样的背景前提下，各大旅游景区更是成为了热门中的热门，这也造成了在旅游高峰期部分旅游景点人流过大导致拥堵，从而影响到游客旅游体验的问题。不过从根本上来说，并不主要是因为游客数量的过大，往往是因为景区的服务不够全面细致，管理不够科学，效率不高所造成的，例如景区内部的地标不够详细或者是不够完整都可能会影响的游客游玩时的顺畅性。另一方面来说，游客人数的急剧增长所带来的安全问题，如游客的人生安全，景区的设施安全等也日益明显突出起来，系统化、电子化、网络化、智能化的景区管理系统也成为了日益迫切的需求，本项目就是在这样的背景下提出的，旨在开发出一个能够方便游客、便于景区管理的景区导览系统。1.2术语定义 Java：Java是一种可以撰写跨平台应用软件的面向对象的程序设计语言。Java 技术具有卓越的通用性、高效性、平台移植性和安全性，广泛应用于个人PC、数据中心、游戏控制台、科学超级计算机、移动电话和互联网，同时拥有全球最大的开发者专业社群。在全球云计算和移动互联网的产业环境下，Java更具备了显著优势和广阔前景。 Android：Android是一种以Linux为基础的开放源代码操作系统，主要使用于便携设备。该平台由操作系统、中间件、用户界面和应用软件组成。 Wifi：Wi-Fi是一种可以将个人电脑、手持设备（如PDA、手机）等终端以无线方式互相连接的技术。 1.3参考资料 2.1市场前景 客户端的开发是基于谷歌android 操作系统平台的，该操作系统是目前最火热的几大主流操作系统之一，具有巨大的市场和发展潜力，有望在未来几年成为移动电子设备上占有量最大的操作系统，因此本软件选择在之上进行开发，另外， 编程语言选择Java，因此具有较好的可移植性。 2.2产品定位 该系统将要完成的是旅游景区的导览功能。这里提到的导览，是指景区向游客提供的一种服务，这种服务的目的是让游客能够方便的获取景区的各种介绍信息以及景区的实时状态，例如景区内各个分景点的人流是否拥挤、分景点的游览车的数量等等，还要提供相应的查询功能，例如查询欲知景点的位置信息，当前位置到该景点的距离及绘制出最合适的路径
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 小产权房屋买卖合同范本(2) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出卖人：(以下称甲方) 买受人：(以下称乙方) 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他有关法律、法规规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条房屋的基本情况。 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于______市______镇______路______从南至北第______号至______号共八个门面。 第二条房屋面积的特殊约定。 本合同第一条所约定的面积以甲方实际建筑物为准。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。 第三条土地使用权性质。 该房屋相应的土地使用权取得方式为国有出让地;土地使用权年限以土地使用权证所载明的时间为准。 第四条价格。 乙方按每个门面十万元价款支付甲方，共计______万元整。 第五条付款方式。 本合同签订时，乙方将甲方购房款______万元整一次性付清。 第六条交付期限。 甲方应于______年______月______日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。 第七条甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任。 第八条关于产权登记的约定
浅谈软件开发人员的职业发展规划 近几年来，随着公司每年的“校园行”、“金种子”等招聘项目的开展，越来越多的新鲜血液加入到我们这个大家庭。如何引导我们年青的技术人员进行职业规划，帮助他们快速成长，同时也为公司培养人才、留住人才，成为各部门经理人面临的一个重要任务。 我们的各级经理在指导团队成员进行职业发展规划时，需要注意三个基本要点： 1. 首先要了解团队成员，才能根据他的个人性格、兴趣、能力设计适合他自己的职业生涯发展路线。当下的80后90后个性都很强，一人一个想法，但可以大致分为以下几种类型：?进取型：不甘于现状，刻苦学习，出现任何新机会都要去争取，渴望创业。 ?自由型：不受束缚，希望有一个空间供他们发挥能力，最好是不用上班，在家里做SOHO一族。 ?安全型：寻求工作上的稳定，愿意做重复性、无压力、不加班的工作，并可以一直维持下去。 ?平衡型：工作很认真，表现也不错，但是工作是工作，生活是生活，分得清清楚楚，决不愿意工作挤占了生活的时间。 ?攀登型：特点比较明显，目标高远，想进入企业高层，最好是能干总裁，如果没有机会就迅速跳槽。 ?技术型：性格内向，喜欢独立思考，做事谨慎细致。不愿意浪费时间去管其他人的事。 ?管理型：考虑问题比较理智，善于从宏观角度考虑问题。能在信息不全的情况下，分析解决问题，善于影响、监督、率领、操纵、控制组织成员，善于使用权力。 2. 其次要分析团队成员所处的环境。大到社会环境、行业发展阶段、市场环境，小到公司发展阶段、项目背景、个人机遇等都可能对一个人发展产生很大影响。 3. 还要了解团队成员的个人目标，他的短期目标、中期目标、长期目标各是什么？目前处于目标路线的什么位置？他的个人特性和当前环境对他实现目标有什么影响？是否有一种途径可以让他现有的职业与其人生基本目标相一致？ 经理可以根据以上三个基本要点，针对不同的个人，指导他们进行职业定位和规划。按照GC目前业务状况和发展趋势，我们认为可以将技术人员的职业生涯大致分为三个阶段，每个阶段有不同的职业路径可供选择： 1. 第一阶段为起步期，一般为毕业后的3年之内。不论何种背景，这一阶段的主要工作基本是编程、测试和维护；主要目标是学习和掌握公司产品/项目的基本技术、工具和流程。本阶段是软件行业所有职业的起点和立身之本，不论将来担任何种职位，都必须依赖于这一阶段打下的基础。当前这一阶段的职位主要有三类： ?软件开发方向：主要职位有“助理软件工程师”、“软件工程师”。 ?软件测试方向：主要职位有“助理测试工程师”、“测试工程师”。 ?软件技术方向：主要职位有“系统工程师”等； 2. 第二阶段为成长期，一般为毕业后的3~10年。这一阶段的人员已经掌握了基本的技术技能和经验，能够独立工作、指导或带领他人工作。公司为这类人才提供了专业和管理两条发展通道，具体地说有以下七大类发展途径： l 软件技术方向 ?职业通道：高级软件工程师—主管软件工程师——软件架构师——高级架构师——技术专家 ?特点：善于独立思考，做事谨慎细致，热衷于专研技术及其创新，对新技术敏感，技术涉面广。属专业技术人才。
资深IT人士解析：Java软件开发前景 Java软件开发，前景十分乐观，尽管Java有这样那样的缺点，但是在过去的几十年，我们一直利用它开发各种各样的企业级中间件。省计算机学会教育培训专委员会主任兼国信安基地教学顾问赵教授分析原因，一方面是迎合了大部分年轻人本身爱好的习性，另一方面这一考验技术能力的真本事，足够为职场人保持长盛不衰的竞争力。 一．Java软件开发行业现状 1.2011软件开发行业发展现状 工信部：2011年上半年，我国信息技术服务实现收入7817亿元，呈现高成长态势。信息技术咨询服务、数据处理和运营服务实现收入761和1073亿元;软件产品和信息系统集成服务分别实现收入2867和1673亿元。数据显示，软件开发行业前景广阔。 2.政策支撑，行业信息化需求激增 国务院颁布的《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》中提到业化和信息化“两化融合”的推进，推动了信息化服务行业的发展。物联网、云计算、智能电网、金融行业现代化服务等产业热点都需要信息化服务的支持。 二．Java软件开发行业发展前景 1.Java开发就业前景分析 Java开发当前最热门的IT职业Java的许多特性使之成为当代成长最快的软件产品。Java闯入企业计算的心脏正成为大众传媒舆论的推动力量，正在改变企业的计算环境，受到了全球所有主要计算机厂商的支持，不少国家到中国寻求合作伙伴时，都把能否用Java进行编程作为合作的前提条件。 2.Java软件开发行业的待遇 目前国内java软件开发行业由于其发展的势头正旺，十大高薪行业排名第二，可 观的薪酬条件，是吸引年轻人投身java软件开发行业的一大原因。IT人才与同龄其他专业相比，技术可替代性差，行业从业经验长和定期强化培训更能增加这类人才的就业竞争力。业界里有个说法：“软件男”被不少适婚女性推上“经济适用男”排行榜首位，即是对其社会定位的一种肯定。 3.如何成为一名合格的java程序员 (1)Java软件开发知识学习，学员可以通过以下方式来进行系统的学习： ●报考计算机相关专业进行系统的学习 如：计算机应用、软件工程等；学校学习更重视理论知识的学习，需要学员自己多加强案例练习，提升实际操作动手能力。 ●参加专业培训 专业的培训机构主要通过理论讲解、案例探讨、商业项目实战等方式，让学员系统地提升
软件行业分析： 1 开发出售行业适用的单机版软件。 2 开发行业适用的网络版(B/S)软件，一般是大单，几十万到几百万。 3 和行业的政府主管部门合作，推行一些行业方面的应用软件。 补充：做软件一定要做行业软件，才有前途。 这是本人几年来对这个行业的一点分析。其实第一种情况是软件公司最通常的盈利模式，这种模式软件价格不高，但只要质量站得住脚，可以细水长流，保证公司的成本没问题，做的好还可以盈利不少，但想做大公司很难。第二种情况，是真正挣钱的情况，接一个大单，什么钱都挣出来了。可以锻炼开发队伍，建立完整的大的开发框架，而且在这个行业里可以造成很大影响，在一个地方实施成功后可以低成本的再推广，占领一片市场。总之一句话可以让一个小公司真正的成长起来。第三种情况纯粹就是敛财了，和主管部门合作，强行推广软件，绝对的只赚不赔，我想各个地区都有这样的案例，如税务方面的。缺点是这样的公司都受地域性限制，老板钱拿的太舒服，没什么上进心，公司很难做大，不过也成了地方的行业一霸了，也不错。 出路在哪？我在找….. 1 从程序员，到系统分析，到项目经理。条件：必须是大公司，工资高，福利好,有完整的发展曲线；个人对软件开发有持续的热情。 2 转行到大型企业，事业单位，政府做信息化方面的工作（可以说是网管）。生活有保障，不必太辛苦。条件：一定的能力，一定的人际关系。 3 考研，考博再深造，出国或留校搞教学，培养一代不如一代的本科生，闲时打着大学的名义做做项目，赚个房钱。条件:高学历，一定的经济基础和家庭背景。 4 创业：这个谈起来大发了。这里只说条件：很好的项目，创业精神，一定的经济基础。 5 共享软件：很多程序员的梦想，自己写个软件全世界的卖，光注册费够一家人生活的了。成功少数，但只要有的都发达了。如ACDsee,优化大师，超级兔子，千千静听（可到共享软件区查询）。但我告诉你，这方面基本是没法干了，写个小东西挣钱玩玩可以，要靠他吃饭，饿死吧。条件：过硬的专门的软件技术，富有创意的头脑。 6 网站：基本情况和共享软件差不太多，只是比共享软件更好干点。但奇迹照样有，可看看hao123的神话和现在很牛的80后的富翁。关键你有没有这个本事和这个命了。 7 行业信息化咨询顾问：随着各个行业信息化的普及，企业对这方面人才需求很大。真正实现信息化的企业都需要这样一个既懂软件，又懂行业知识的人员，他和网管还是有区别的，他的要求更高些，更像一个自由职业者，专家类型的，这样的人放在企业里小的是个主管，大的是个副总。条件：很深的行业内部的技术或管理经验，较强的软件开发或实施经验；通常35岁以上才是成熟人才，因为经验是要经过历练的。其实就是个人物了。 8 转行，彻底的转行。干不下去，精力不够了，脑子不灵了，钱太少。只要你够理由，你就走。从新开始另一段新的生活，有什么了不起的，哪里也饿不死我这个干软件的。
软件开发工程师的就业前景分析 软件开发工程师的就业前景分析？软件开发工程师的就业前景好吗？软件开发工程师的就业前景难吗？以下的相关信息是4G梦工场的相关人员为大家整理的。 4G梦工场以自己的实力优势在武汉占据7年之久。教学质量、教学环境、教学设备、就业几率都得到了广大人们的认可。目前Android课程班、IOS课程班、Java课程班、C/C++课程班都在火热进行中。 软件测试工程师就业前景分析 目前，国内软件测试人才缺口高达20万，已成为我国软件产业发展的稀缺人才之一。“软件测试人才需求量的不断扩张，是由于近年来我国软件行业的快速发展所决定的。”业内专业人士介绍说：“由于我国的软件行业目前突破了作坊时代，由以前软件开发的个人作坊升级为工业化、流水线式的生产模式，作为工业化的产品，软件测试也就成为软件开发企业必不可少的质量监控部门，而目前我国的软件测试人才的培养数量较产业升级相对滞后，这就形成了软件测试人才的供给远小于需求现状。” Java软件工程师就业前景分析 目前，虽然Java人才的薪水普遍偏高，但是对该类人才需求旺盛的IT企业却很难招到合格的Java软件工程师。其中，最根本的原因就是许多高校计算机专业的学生在读期间没有掌握实用的技能与经验，距离企业的实际用人要求有较大的差别。因此，计算机专业的大学生想要成为Java软件工程师，就是有必要参加以实战项目为主要教学方法的课程，从而有效地缩短企业需求人才之间的差距。 Android软件工程师就业前景分析 目前，Android作为3G行业发展速度最快的智能手机操作系统，人才严重缺乏，导致Android软件工程师薪水每月平均水平在4000-6000元，工作两年以上者，平均薪水在8000-10000元以上，Android软件工程师迅速成为IT行业的佼佼者。