珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 开元深资评报字[2010]第004号
开元资产评估有限公司
CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd
珠海市斗门区世荣实业有限公司
存货减值测试资产评估报告书
目录
内 容 页 次
声明------------------------------------------------------------1
一、委托方、被评估单位、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者------6
二、评估目的-----------------------------------------------------------10
三、评估对象和评估范围-------------------------------------------------10
四、价值类型及其定义---------------------------------------------------11
五、评估基准日---------------------------------------------------------11
六、评估依据-----------------------------------------------------------11
七、评估方法-----------------------------------------------------------12
八、评估假设-----------------------------------------------------------15
九、评估程序实施过程和情况---------------------------------------------16
十、评估结论-----------------------------------------------------------18十二、特别事项说明-----------------------------------------------------19十三、评估报告日-------------------------------------------------------19评估报告附件------------------------------------错误！未定义书签。
声明
1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方无任何个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3、评估报告的分析结论是在恪守独立、客观和公正原则上形成的，仅在本评估报告中已载明的评估假设和限制条件下成立。
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5、评估人员已对本评估对象于2010年1月16日 至2010年1月20日期间进行了实地查勘、合理的抽查核实和现状拍照；
6、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论，是委托方和相关当事方的责任。
9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但并不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
珠海市斗门区世荣实业有限公司
存货减值测试资产评估报告书
摘要
开元深资评报字[2010]第004号
广东世荣兆业股份有限公司(以下简称“世荣股份”)委托开元资产评估有限公司对珠海市斗门区世荣实业有限公司(以下简称“世荣实业”)的特定存货-开发产品进行减值测试评估，评估基准日为2009年12月31日。本公司接受世荣股份公司的委托，对该部分特定存货-开发产品于评估基准日的市场价值进行了估算。本公司评估人员根据国家有关资产减值测试评估的有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的执业原则和相关评估准则，按照公认而适宜的评估方法，于2010年1月16日至2010年1月20日往被评估企业所在地实施了资产清查及相关数据资料的收集和验证工作，其间还进行了必要的专题调查与询证，进而在认真分析被评估企业所处的经济环境、本次评估的价值类型和资料收集情况等相关条件，以及分析各种评估方法的适用性的基础上，采用市场法和收益法对被评估企业的特定存货开发产品之市场价值进行了估算，并形成了相应的评估结论。本次评估业已完成，与本次评估有关的情况及评估结论摘要报告如下：
一、 委托方、被评估企业、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
1、委托方
公司名称：广东世荣兆业股份有限公司
注册号：440000000011199
成立日期：2000年12月28日
住所：广东省珠海市昌盛路155号
法定代表人：梁家荣
注册资本：46,149.688万元
实收资本：46,149.688万元
企业类型：股份有限公司(上市)
经营范围：房地产开发经营；房产租赁；销售：建筑材料、日用品、电器、机械产品。
2、被评估企业
名称：珠海市斗门区世荣实业有限公司
成立时间：1998年8月24日
注册号：440400000002826
登记机关：珠海市工商行政管理局斗门分局
住所： 珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号一区17号2层
法定代表人：梁家荣
注册资金：人民币肆亿叁仟万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：日用品，机械、土、沙、石的批发零售；农副产品(不含国家专营产品)的购销；房地产开发经营(凭《建筑企业资质证》经营)；水产品养殖、销售。
3、产权持有者
截止2009 年12月31日，珠海市斗门区世荣实业有限公司注册资本为人民币43000 万元，其中：广东世荣兆业股份有限公司出资32,787.5 万元，占注册资本的76.25%，梁家荣先生出资10,212.5 万元，占注册资本的23.75%。
4、委托方以外的其他评估报告使用者
被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者还包括国家法律、法规明确的评估报告使用者，除此之外，任何未经我所确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用者。
二、 评估目的
本次评估目的为委托方拟对世荣实业公司的特定存货进行减值测试而涉及的该部分存货于评估基准日的市场价值提供参考依据。
三、 评估对象和范围
本次评估的对象为世荣实业公司特定存货—已开发完成产品于评估基准日2009年12月31日的市场价值。评估范围系2009年8月广东恒信德律资产评估有限公司出具的HDZP2009000020号评估报告(以下简称“恒信报告”)中涉及的世荣实业公司存货—已开发完成产品，其由以下四部分组成(具体详见资产清查评估明细表)：
A、第四区(D区)D02、D03等36套待售住宅；
B、第三区(B区)商业街B288、B13等47项待售商铺；
C、第四区(D区)519个带产权待售车位，第二区(C区)205个可供出租的人防车位；
D、上述恒信报告中涉及的存货—已开发完成产品截止2009年12月31日已售出部分之可变现净值。
以上纳入评估范围的各项资产与委托评估的范围相一致。
四、 价值类型及其定义
根据本次评估目的和评估对象的特点，评估结论的价值类型为市场价值类型，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出的数额。市场价值反映市场整体
而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。
五、 评估基准日
本次评估的评估基准日为2009年12月31日，该基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
六、 评估方法
本次评估选择市场法和收益法对世荣实业公司特定存货—已开发完成产品的市场价值进行估算。
七、评估结论
1、经查实，广东恒信德律资产评估有限公司2009年8月出具的HDZP2009000020号评估报告中涉及的世荣实业存货-开发产品于2009年6月30日的市场价值为56,451.57万元，其中：住宅开发产品评估值36,613.04万元，商铺开发产品评估值13,963.51万元，车位评估值5,875.02万元。
2、经评定估算，截至评估基准日2009年12月31日，上述恒信评估报告中涉及的被评估企业存货-开发产品本次评估总值为59,155.53万元，大写为人民币伍亿玖仟壹佰伍拾伍万伍仟叁佰元整，其中住宅开发产品评估值为36,928.70万元，商铺开发产品评估值为16,290.93万元，车位开发产品评估值5,935.90万元。评估总值较2009年6月30日评估值增值2,703.95万元，增值4.79%。评估结果详见下表 资产评估结果汇总表 单位：万元
项目 编
号
2009年6月
30日 评
估总值
2009年12月
31日未售部分
评估价值
2009年12月
31日已售部
分净收益
已售、未售
合计
增减值
增值率
%
开发产品—住宅 1 36,613.04 3,131.1833,797.5236,928.70315.66 0.86
开发产品—商铺 2 13,963.51 15,016.401,274.5316,290.932,327.41 16.67
开发产品—车位 3 5,875.02 5,787.04148.865,935.9060.88 1.04
资产总计 4 56,451.57 23,934.6235,220.9159,155.532,703.95 4.79
由上述可知，根据本次资产减值测试评估结果，截至评估基准日2009年12月31日，未发现广东恒信德律资产评估有限公司2009年8月出具的HDZP2009000020号资产评估报告中涉及的世荣实业存货类开发产品出现减值。
本评估结果使用有效期为自评估基准日起壹年，即从2009年12月31日起至2010年12月30日止有效。
本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力。以上内容系评估报告书正文之摘要，欲了解本次评估的全面情况，应认真阅读评估报告书正文。
(此页无正文)
开元资产评估有限公司 中国注册资产评估师
赵炳伟
法定代表人：胡劲为 中国注册资产评估师
张云鹤 中国 北京 二〇一〇年一月二十八日
珠海市斗门区世荣实业有限公司
存货减值测试资产评估报告书
开元深资评报字[2010]第004号
开元资产评估有限公司接受广东世荣兆业股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，遵循独立、客观、公正、科学的执业原则和评估准则，按照公认而适宜的资产评估方法，对珠海市斗门区世荣实业有限公司的特定存货-开发产品进行了减值测试评估，评估基准日为2009年12月31日。在本评估项目的评估过程中，本公司评估人员遵循必要的评估程序，对被评估企业的资产实施了实地查勘和市场调查与询证，对被评估企业提供的评估相关资料进行了必要的核实与调整。在此基础上，形成了世荣实业特定存货-开发产品于评估基准日的市场价值评估结论。
一、委托方、被评估单位、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
1、委托方
公司名称：广东世荣兆业股份有限公司
注册号：440000000011199
成立日期：2000年12月28日
住所：广东省珠海市昌盛路155号
法定代表人：梁家荣
注册资本：46,149.688万元
实收资本：46,149.688万元
企业类型：股份有限公司(上市)
经营范围：房地产开发经营；房产租赁；销售：建筑材料、日用品、电器、机械产品。
2、被评估单位
1)概况
名称：珠海市斗门区世荣实业有限公司(以下简称“世荣实业”)
成立时间：1998年8月24日
注册号：440400000002826
登记机关：珠海市工商行政管理局斗门分局
住所： 珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号一区17号2层
法定代表人：梁家荣
注册资金：人民币肆亿叁仟万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：日用品，机械、土、沙、石的批发零售；农副产品(不含国家专营产品)的购销；房地产开发经营(凭《建筑企业资质证》经营)；水产品养殖、销售。
2)被评估单位历史沿革
珠海市斗门区世荣实业有限公司成立于 1998 年8 月24 日，原名珠海市斗门县世荣实业有限公司，初始注册资本为500万元。经历次增资及变更，截止2009 年6 月30 日，珠海市斗门区世荣实业有限公司注册资本为人民币43000 万元，其中：广东世荣兆业股份有限公司出资32,787.5 万元，占注册资本的76.25%，梁家荣先生出资10,212.5 万元，占注册资本的23.75%。初始投资及增资事项业经珠海市斗门县审计师事务所(斗审所验[1998]2-054 号)、珠海公信有限责任会计师事务所(珠海公信验字[2001]236 号)、珠海华旗会计师事务所有限公司(华旗验字(2005)049 号)、珠海市华诚会计师事务所有限公司(华诚验字2007-01-0087号)审验，并在珠海市工商行政管理局斗门分局办理了初始注册、增资及股权变更登记。
2008年1月25日，中国证券监督管理委员会以证监许可[2008]140号文《关于核准广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增发行新股购买资产的批复》，核准广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增先生发行12,900万股人民币普通股购买梁社增先生的相关资产。2008年1月25日，广东威尔医学科技股份有限公司与梁社增先生签署《股权转让协议》，约定梁社增先生将其持有的世荣实业76.25%股权转让给广东威尔医学科技股份有限公司, 广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增先生发行12,900万股人民币普通股作为支付对价,并于2008年1月29日进行了工商登记变更。2008年8月21日，“广东威尔医学科技股份有限公司”名称变更为“广东世荣兆业股份有限公司”。广东世荣兆业股份有限公司目前为世荣实业的控股股东。
3)被评估单位的主要产品或服务
珠海市斗门区世荣实业有限公司目前的主营业务为房地产开发、销售，并取得珠海
市建设局颁发的10030153号《房地产开发企业资质证书》，资质等级为三级。世荣实业及其全资子公司珠海市斗门区中荣贸易有限公司主要开发位于珠海市斗门区的“里维埃拉”房地产项目，“里维埃拉”项目定位为中档普通商品住宅，目前属珠海斗门区较高端住宅区。世荣实业2003年起开始筹建“里维埃拉” (又称锦绣荣城)项目，项目总建筑规模380余万平方米。截止评估基准日，已开发一期第一区、第五区、第二区、第四区、(原名称分别为A、B、C、D组团)，建成商品住宅、商铺43.36万平方米，除第五区商铺4795平方米、第四区住宅6235平方米未售出外，其余小区的开发产品大都售罄；目前正在进行里维埃拉一期第三区的建设，第三区占地面积8.27万平方米，规划建筑面积17.49万平方米，项目即将完工，目前已售出近九成。已经推出的一期一区、五区、二区、四区各组团概况及销售情况见下表(面积单位为平方米)：
项目 一区(A) 五区(B) 二区(C) 四区(D)
土地权证 粤房地证字第C4707303号 粤房地证字第C4707307号粤房地证字第C4707304号 粤房地证字第C4707306号占地面积 113,278.54 89,117.34 106,399.98 94,379.89
可售建筑面积81,926.59 96,970.2 128,115.28 126,550.16
其中:住宅 62,235.68 68,995.60 125,530.04 126,550.16
商业、办公 19,690.91 27,974.60 2,585.24 -
建筑形式 多层 多层/小高层 多层/小高层 多层/小高层
容积率 0.72 1.12 1.21 1.43
综合完工程度100% 100% 100% 100%
销(预)售比例99.61% 99.47% 100% 95.07%
其中:住宅 99.61% 99.82% 100% 95.07% “里维埃拉”项目毗邻联营公司世荣房产开发的别墅“华发水郡”项目，临近珠海首个省级湿地公园“黄杨河华发?水郡省级湿地公园”。2009年7月7日，该湿地公园的建设新闻发布会在华发?水郡销售中心隆重举行，标志着珠海市首个省级湿地公园建设正式全面启动。斗门区作为珠海西部中心城区，正在建设滨江田园城市，其城市规划建设体现了“城在水中，水在城中”的特点。“黄杨河华发?水郡省级湿地公园”位于斗门区黄杨河畔，紧临华发?水郡别墅楼盘和里维埃拉洋房楼盘，规划总建设面积约1,000亩，“黄杨河华发?水郡省级湿地公园”将建设成为集景观、游览、休闲和教育价值于一体的生态湿地示范区，其必将成为珠海一道亮丽的风景线和建设生态文明城市一张崭新的名片，这对于“里维埃拉”项目来讲，近在咫尺的湿地公园无疑成为其很大的一个亮点和卖点。
4)被评估单位行业发展现状及前景
A、全国房地产市场形势及预计
统计数据显示，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开
工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。其中，11月当月的新开工面积达1.62
亿平方米，较10月环比增长98.73%。从8月份开始，新开工面积连续上升。其中，8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。
2009年1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%;商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。
与此同时，各大城市房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。业内认为，2009年的销售火爆，既是对2008年被压抑需求的释放，也是对2010年需求的透支。在国家房地产调控政策密集出台下，2010年楼市销售量下滑或难避免。据有关部门预测，2010年，全国新房销售面积与销售额或将分别同比下滑15.1%和 4.4%，其中一线城市销售面积或将下滑27%，销售额预计下降8%。
B、珠海本地房地产市场行情
2008年珠海商品房施工面积首破1000万平方米，达1144万平方米，比上年增长28.7%，建设规模创历史新高。受全国房地产市场不景气、广州深圳等周边城市房价下跌，珠海市购房入户政策调整等因素影响，2008年珠海市房地产市场经历了近年最艰难的一年。消费者持币待购，观望情绪浓厚，市场成交大幅萎缩。
2009年以来，房地产市场明显回暖，成交量有了较大的恢复，房价回升明显。 2009年底开工的港珠澳大桥在建成通车之后，港珠澳三地同城化趋势向前迈出了一大步，珠海到香港只有一个小时，到澳门又多了一个通道。珠海也将打开连接世界的纽带，更将使得珠海从珠三角边陲城市，跃升成为接受港澳经济辐射，又辐射珠三角西岸及泛珠三角西部地区的中枢。随着珠海区域中心城市规划定位得到国家确认，港珠澳大桥业已开工建设，广珠城际轻轨2010年亚运会前建成通车，广珠铁路复工以及珠海工业西进、城市西拓战略的推进，珠海整个城市格局将面临重大发展机遇。2009年1月国务院通过了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，把珠海定位为珠江口西岸核心和交通枢纽城市，都将在中长期对珠海经济和房地产市场产生积极推动作用。
我们预计在未来的5 年内，伴随一系列重大基础设施的完善，产业布局的完成，珠海市的经济总量、收入水平和财富积累程度都会有大的飞跃，同时伴随项目建设和经济起飞带来的大量人口，珠海市的房地产市场必将面临良好的发展机遇。
5)市场、客户和品牌状况
从世荣实业现开发的“里维埃拉”前期销售统计资料来看，购买该项目房产的客户群体中，三分之一为珠海本地户籍人口，另外三分之二为广东省内外人士，购房者遍布全国10多个省市，项目的品牌影响广泛，产生了良好的经济效益和品牌效益。
6)企业组织及管理状况
被评估单位建立健全了一系列管理制度并使之得到有效执行，管理严紧有效，企业营运正常。具体包括以下几个方面：
① 行政管理方面： ② 财务管理方面： ③ 生产管理方面：④ 综合考核方面。
⑤销售网络
被评估单位无特殊经营权。
7)产权持有者
截止2009 年12月31日，珠海市斗门区世荣实业有限公司注册资本为人民币43000 万元，其中：广东世荣兆业股份有限公司出资32,787.5 万元，占注册资本的76.25%，梁家荣先生出资10,212.5 万元，占注册资本的23.75%。
8)被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者
被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者还包括国家法律、法规明确的评估报告使用者，除此之外，任何未经我所确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用者。
二、评估目的
为委托方拟对世荣实业公司的特定存货-开发产品进行减值测试而涉及的该部分存货-开发产品于评估基准日的市场价值提供参考依据。
三、评估对象和评估范围
1、评估对象
本次评估的对象为世荣实业公司特定存货—已开发完成产品于评估基准日2009年12月31日的市场价值。
2、评估范围
本次评估范围系2009年8月广东恒信德律资产评估有限公司出具的HDZP2009000020号评估报告中涉及的世荣实业公司存货—已开发完成产品，其由以下
四部分组成(具体详见资产清查评估明细表)：
A、第四区(D区)D02、D03等36套待售住宅；
B、第三区(B区)商业街B288、B13等待售商铺47项；
C、第四区(D区)519个带产权待售车位，第二区(C区)205个可供出租的人防车位；
D、上述恒信报告中涉及的存货—已开发完成产品截止2009年12月31日已售出部分之可变现净值。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的和评估对象的特点，评估结论的价值类型为市场价值类型，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出的数额。市场价值反映市场整体而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。
五、评估基准日
本次评估选取的评估基准日为2009年12月31日。该评估基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。评估工作的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)、评估行为依据
委托方与本评估公司签订的评估业务约定书；
(二)、评估法规依据
1、国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
3、《资产评估职业道德准则——基本准则》；
4、《资产评估准则——基本准则》；
5、《资产评估准则——评估报告》；
6、《资产评估准则——评估程序》；
7、《资产评估准则——业务约定书》；
8、《资产评估准则——工作底稿》；
9、《以财务报告为目的的评估指南(试行)》
10、《企业会计准则》；
11、其他与资产评估有关的政策及规定。
(三)、评估产权依据
1、资产评估明细表；
2、《房地产权证》复印件；
3、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》复印件；
4、《房地产面积测绘成果报告书》复印件；
5、建设工程结算资料；
6、其他相关评估资料。
(四)取价依据：
1、被评估企业提供的资产评估申报表、关于进行资产评估有关事项的说明；
2、被评估企业提供的工程施工合同、工程结算资料；
3、被评估企业提供的房产销售合同、开发产品销售定价、折扣及税收政策；
4、《广东省建筑工程综合定额》
5、中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率；
6、《最新资产评估常用数据与参数手册(第二版)》(北京科学技术版社)；
7、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料；
8、本公司评估人员在市场上调查了解的珠海房产近期价格信息。
七、评估方法
《资产评估准则—基本准则》和有关评估准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法。我们根据本次评估的目的、评估对象、范围、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
(一)评估方法的选取
本次评估的目的是为委托方拟对世荣实业公司的特定存货-开发产品进行减值测
试而涉及的该部分存货-开发产品于评估基准日的市场价值提供参考依据。
本次评估范围系2009年8月广东恒信德律资产评估有限公司出具的HDZP2009000020号评估报告中涉及的世荣实业公司存货—已开发完成产品，具体由以下四部分组成：
A、第四区(D区)D02、D03等36套待售住宅；
B、第三区(B区)商业街B288、B13等待售商铺47项；
C、第四区(D区)519个带产权待售车位，第二区(C区)205个可供出租的人防车位；
D、上述恒信报告中涉及的存货—已开发完成产品截止2009年12月31日已售出部分之可变现净值。
根据本次评估目的、范围以及评估对象的实际情况，对上述各单项资产分别采用合理适当的方法予以评估后再合计加总便可得到评估对象的评估价值。各单项资产的评估方法分述如下：
1、对于待售的住宅、商铺和带产权地下车位，可以得到其较为可信的预计销售价格，评估时采用市场法进行，以待估房地产预计可以实现的市场售价，扣除该房地产在完成销售过程中预计要发生的税费和适当的利润，以此确定待估房地产的评估值；
2、对于出租的人防车位，可以得到其客观的租金资料，可预测其未来收益，故可采用收益法进行评估；
3、对于2009年8月恒信报告中涉及的存货—已开发完成产品截止2009年12月31日已售出部分之可变现净值，可根据其实际已实现的销售收入，扣除其应负担的销售税金、销售费用以及所得税，得到其可变现净值。
(二)评估中主要参数的选取
1、销售单价的确定
评估时可获取评估对象近期的销售价目单，与近期类似交易案例实际已销售价格对比分析后可得到各待开发产品的预计销售单价。由于商铺的区位和个别因素对其价格影响较大，我们根据商铺的具体销售情况，评估时对部分商铺取销售定价的97%折扣比率(主要为B12栋商铺和酒楼)予以计价，其余开发产品未取折扣。
2、销售税金的确定
世荣实业与销售相关的税费主要是营业税、城建税、教育费附加、堤围防护费和土地增值税等，结合目前税收政策和企业近期综合税负比例,经综合测算销售税金率为销售收入的13%。
(3)销售费用的确定
经测算世荣实业近几年营业费用占营业收入的比例大致为 1.5%左右,结合评估对象具体销售情况,综合考虑后销售费用率取1.5%。
(4)利润扣除的确定
根据《资产评估操作规范意见》第四十三条对运用市场法评估存货-产成品的要求，对于十分畅销的产品，根据其出厂价格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后利润确定评估值；对于勉强能够销售出去的产品，根据其出厂价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价的产品，应根据其可回收净收益确定评估值。
里维埃拉项目2003年起开始筹建，项目总建筑规模380余万平方米。截止评估基准日，已开发一期第一区、第五区、第二区、第四区、(原名称分别为A、B、C、D组团)，建成商品住宅、商铺43.36万平方米，除第五区商铺4795平方米、第四区住宅6235平方米未售出外，其余小区的开发产品大都售罄。目前正在进行里维埃拉一期第三区的建设，占地面积8.27万平方米，规划建筑面积17.49万平方米，项目即将完工，目前已售出近九成。已经推出的一期一区、五区、二区、四区各组团概况及销售情况见下表(面积单位为平方米)：
项目 一区(A) 五区(B) 二区(C) 四区(D)
土地权证 粤房地证字第C4707303号粤房地证字第C4707307号粤房地证字第C4707304号粤房地证字第C4707306号占地面积 113,278.54 89,117.34 106,399.98 94,379.89
可售建筑面积 81,926.59 96,970.2 128,115.28 126,550.16
其中:住宅 62,235.68 68,995.60 125,530.04 126,550.16 商业、办公 19,690.91 27,974.60 2,585.24 -
建筑形式 多层 多层/小高层 多层/小高层 多层/小高层
容积率 0.72 1.12 1.21 1.43
综合完工程度 100% 100% 100% 100% 竣工时间 2007年 2008年 2008年 2008-2009年
住宅销售比例 99.61% 99.47% 100% 95.07%
商铺销售比例 34%
车位销售比例 3% 自上表可以看出，世荣实业开发产品总体销售情况良好。商铺的销量随住宅销量和入住率增加而逐渐增加。D区车位目前销售数量不多，其原因为D区住宅竣工时间不长，09年住宅大量销售，目前入住率不高，暂时影响到车位的销售。但考虑到D区靠近即将新建的省级湿地公园，属于里维埃拉目前定位较高的一个组团，根据里维埃拉车位配置情况以及购买业主的经济实力，结合周边小区车位的销售情况，今后D区的地下车位应该有一个较好的销售局面。所以我们认为该D区地下车位属于正常销售产品。
1)扣除比率：出于谨慎原则，同时考虑销售阶段也需要一定的利润体现，评估时我们按照评估对象实际的销售情况按被评估企业销售利润率的10%-50%作为利润扣除项目。其中住宅取10%，商铺根据销售的实际情况结合评估对象的区位和个别因素，取10%-50%，车位取30%。
2)销售利润率：
A、住宅、商铺销售利润率：据统计资料，近年来，上市房产公司的销售利润率普遍在15%至25%之间，据测算，世荣实业近年来主营产品的销售利润率一般在20%至21%之间，与行业平均值较为接近。本次评估住宅、商铺的销售利润率我们取值20%。
B、地下车位销售利润率：地下车位作为住宅小区的配套产品，利润率远没有主营产品那么高。世荣实业未提供地下车位产品的销售利润率具体数据。据我们测算，一般的车位面积在12平方米左右，但地下车库需要大量的通道、柱子，平均一个车位要公摊20平方米至25平方米。因此，地下车库在建设中，每个车位实际建筑面积加上公摊面积，约在35-40平方米左右，带产权的车位还需要交土地出让金，成本还会加大。按照世荣实业的账面值计算，该等车位的账面单价为88,228元/个，其销售定价根据距离电梯的远近和车辆出入的方便程度定价有所不同，一般为110,000.00元/个左右，一般为110,000.00元/个左右，扣除税费等项目，车位的销售利润率大致为10%左右，我们取值10%。
3)利润最终扣除率
由上述，住宅开发产品利润的最终扣除比率为20%×10%=2%；商铺开发产品利润的最终扣除比率为20%×(10%至50%)=2%至10%；车位开发产品利润的最终扣除比率为10%×30%=3%。
八、评估假设
1、假设被评估对象在评估基准日后不改变用途并仍持续使用。
2、假设被评估企业的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行其职责。
3、假设被评估企业完全遵守现行所有有关的法律法规。
4、假设被评估企业所在的行业、地区及中国社会经济环境不发生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。
5、假设被评估企业能持续经营，并在经营范围、经营方式和决策程序上与现时基本保持不变。
6、假设被评估企业能保持现有的管理、技术团队的相对稳定，并假定扩大的管理、技术团队对公司拟定的重大决策无重大影响。
7、假设有关信贷利率、税率和政策性收费等不发生重大变化。
8、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估企业造成重大不利影响。
九、评估程序实施过程和情况
我所接受委托后，即选派评估人员、了解与本评估项目相关的基本情况、制定评估工作计划，并布置和协助被评估企业进行资产清查工作；随后评估小组进驻被评估企业，对其与评估对象相关的资产实施现场调查，对各类资产按照前述的评估方法进行估算。我们根据本评估项目的评估对象、评估范围、评估资料收集情况等评估业务的具体情况制定并执行了以下评估机构和评估人员认为能够支持可信的评估结论的适当评估程序：1．明确评估业务的基本事项：我们采用同委托方、被评估企业和相关当事方讨论洽商、查阅基础资料、进行必要的初步调查等方式，与委托方、被评估企业和相关当事方共同明确了以下评估业务的基本事项：
(1)、委托方、被评估企业和相关当事方的基本情况及其相互间关系；
(2)、与评估业务相关的经济行为、评估目的、评估报告使用方式；
(3)、评估对象和评估范围，并提示委托方确信所委托的评估范围与评估目的相适应；
(4)、价值类型及其定义，确信选取的价值类型适用于评估目的，并与委托方就具体价值类型的使用达成一致理解；
(5)、评估基准日。确信选取该评估基准日能有效服务于评估目的；
(6)、可能影响评估结论的假设和限制条件；
(7)、评估报告的类型、提交时间和方式；
(8)、评估服务费总额、支付时间和方式，评估服务费未包括的其他费用项目和承担方式，委托方、被评估企业与评估人员工作的配合和协助
(9)、在明确以上评估业务的基本事项的基础上，根据本评估项目的具体情况，综合分析本评估机构及注册资产评估师的专业胜任能力和独立性等，评估执行本评估项目的执业风险，确定承接本评估项目。
2．签订业务约定书：双方签署《资产评估业务约定书》，确认本评估业务的委托与受
托关系、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、价值类型、时间要求与评估收费以及双方的权利和义务等。
3．编制评估计划：在签订业务约定书后、现场调查前，我们根据本评估项目的具体情况编制评估计划，确定应当履行的评估程序、时间进度、人员安排和费用预算等内容；向被评估企业提出填报与本评估项目的评估对象相关的资产的《资产清查评估明细表》和提供相关资料的要求；进而编制本评估项目的现场调查、收集评估资料、评定估算、编制评估报告等评估程序的详细计划。
4．现场调查：在委托方、被评估企业和相关当事方配合下，评估人员根据本评估项目的具体情况，通过询问、核对、勘查、检查等方式，对评估对象进行必要的现场调查。
5．收集评估资料
根据评估准则和相关规定，本公司接受委托后，评估人员除通过与委托方、被评估企业和相关当事方充分沟通并指导被评估企业填报《资产清查评估明细表》进而进行清查核实等方式获取评估资料之外，还注意收集与评估对象相关的法规政策资料(政府文件)、市场情况资料(市场询价结果等)、行业状况资料(行业资讯等)、竞争状况资料(数据分析结果等)、现行价格资料(客户查询结果)等资料和信息，并根据本次评估的具体情况确定收集资料的深度和广度，尽可能全面、翔实地占有资料；根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料；同时，采取必要的措施对评估资料进行必要的查验，以确信评估资料来源的可靠性和评估资料内容的合理性、相关性、时效性与完整性。
6．评定估算
对评估对象按照上述的评估方法对其分别进行评定估算，得出评估对象的评估值。
7．编制和提交资产评估报告
资产评估机构和注册资产评估师在执行必要的评估程序、形成评估结论后，按照有关资产评估报告的规范，编制评估报告书；并在不影响评估机构和评估师独立形成评估结论前提下与委托方及被评估企业沟通初步结果，并根据委托方和资产占有方提出的合理意见进行必要的修改，然后通过三级复核，最后由评估机构负责人签发后向委托方提交正式评估报告。
十、评估结论
1、经查实，广东恒信德律资产评估有限公司2009年8月出具的HDZP2009000020号评估报告中涉及的世荣实业存货-开发产品于2009年6月30日的市场价值为56,451.57万元，其中：住宅开发产品评估值36,613.04万元，商铺开发产品评估值13,963.51万元，车位评估值5,875.02万元。
2、经评定估算，截至评估基准日2009年12月31日，上述恒信评估报告中涉及的被评估企业存货-开发产品本次评估总值为59,155.53万元，大写为人民币伍亿玖仟壹佰伍拾伍万伍仟叁佰元整，其中住宅开发产品评估值为36,928.70万元，商铺开发产品评估值为16,290.93万元，车位开发产品评估值5,935.90万元。评估总值较2009年6月30日评估值增值2,703.95万元，增值4.79%。评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表 单位：万元
项目
编号
2009年6月30日评估总值 2009年12月31日未售部分评估价值2009年12月31日已售部分净收益 已售、未售合
计
增减值 增值率%开发产品—住宅 1 36,613.04 3,131.1833,797.5236,928.70
315.66
0.86开发产品—商铺 2 13,963.51 15,016.401,274.5316,290.932,327.4116.67开发产品—车位 3 5,875.02 5,787.04148.865,935.90
60.88
1.04 资产总计
4
56,451.57
23,934.62
35,220.91
59,155.532,703.95
4.79
由上述可知，根据本次资产减值测试评估结果，截至评估基准日2009年12月31日，未发现广东恒信德律资产评估有限公司2009年8月出具的HDZP2009000020号资产评估报告中涉及的世荣实业存货类开发产品出现减值。
十一、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途以及送交资产评估主管机关审查、备案，用于其它任何目的均无效。
(二)本评估报告及其评估结论仅供委托方和本评估报告中明确的其他报告使用者在本评估报告的有效期内合法使用；其他任何第三方不得使用或依赖本报告，本公司对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责任。
(三)本评估报告书的使用权归委托方所有；若未征得评估机构书面许可，任何单位和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容或将其披露于任何媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
第一章总则 第一条为规范x银行金融资产减值测试工作，准确反映金融资产价值及经营绩效，提高金融市场业务的风险管理水平，根据《x银行资产减值确认与计量办法》等制度规定，制定本办法。 第二条本办法所称金融资产是指存放同业款项、拆出资金、买入返售金融资产、贷款及应收款类投资、持有至到期投资、可供出售金融资产等，不包括x银行系统内业务形成的金融资产。本办法所称金融资产减值准备是指在充分、客观评估金融资产减值损失的基础上，按照一定标准、程序和方法专门计提的用于弥补金融资产减值损失的准备金。 本办法所称金融资产减值测试是指针对金融资产进行信用风险水平测试，以确定金融资产应计提减值准备的过程。 第三条金融资产减值测试应坚持“标准统一、程序规范、谨慎预计、合理判断”的原则，客观、审慎地估计金融资产信用风险状况，按照预定标准，及时规范进行减值测试。 第四条本办法适用于持有本办法第二条规定的金融资产的x 银行总行和境内各分支机构。境外分行应参照本办法要求和所在地监管规定制定金融资产减值测试管理办法，并报总行（风险管理部）备案。 第二章减值测试的范围和方法 第五条在考虑会计准则及我行会计政策的基础上，根据数据可获得性及相关业务的风险情况，对全部或部分金融资产进行减值测试。其中，按照会计准则的要求划分为公允价值计量且其变动计入当期损益类、可供出售类、持有到期类和贷款及应收款类的四类债券投资应分别确定其减值测试范围： （一）划分为公允价值计量且其变动计入当期损益类的债券投资
均不纳入减值测试范围。 （二）划分为可供出售类、持有至到期类和贷款及应收款类的债券投资，均应纳入减值测试范围进行减值测试。除非发生重大风险事件，以下类别债券原则上认为不存在减值迹象： １．我国政府和政府机构发行的国债、央行票据、政策性金融债。 ２．标普／穆迪／惠誉评级为ＡＡＡ／Ａａａ／ＡＡＡ级主权家发行的主权债、政府机构类债券。 ３．拥有标普／穆迪／惠誉评级为ＡＡＡ／Ａａａ／ＡＡＡ级国家政府的担保。 ４．标普／穆迪／惠誉评级为ＡＡＡ／Ａａａ／ＡＡＡ级国际金融组织发行的债券。 同一发行人如同时具备多个信用评级，以评级最低的为准。 第六条债券投资减值测试包括单笔测试和组合测试。根据《x 银行非信贷资产风险分类管理办法》划分为次级、可疑和损失类的债券资产应当进行单笔测试，计提单笔减值准备。除可供出售类债券投资外，其他纳入减值测试范围但未计提单笔减值准备的债券，应当进行组合测试，计提组合减值准备。组合测试应针对具有类似信用特征的本外币债券组合进行。 第七条采用单笔测试估算特定债项减值准备时，对于可供出售类债券和持有至到期／贷款及应收款类债券采用不同的减值测试方法。 第八条对于需进行单笔减值测试的可供出售类债券，应在参考未来现金流现值的基础上，采取既定估值方法确定债券投资的公允价值。 第九条对于需进行单笔减值测试的持有至到期和贷款及应收款类债券，原则上采取现金流折现模型确定债券投资的现值。对于无
关于xxx电力有限责任公司资产减值状况的调查报告 王亚菲 一、xxx电力有限责任公司的基本情况 1、xxx电力有限责任公司概述 xxx电力有限责任公司是国家电网公司的全资子公司，主要承担经营、管理、建设 xxx电网的责任，承担着为xxx经济发展和人民生活提供可靠优质的电力保障，促进全 县电力资源优化配置的重要责任。公司经营范围为xxx全县，负责投资、建设和经营 管理xxx整个区域内的电网。经营相关的输配电业务，参与投资、建设和经营相关的 跨区域输变电和联网工程。从事电力购销业务，负责电力交易与调度，自主开展对外 工程承包和对外劳务合作等业务。目前直属发电厂，区供电企业，另有施工、修造、 物资公司、信通公司、物业公司等5个单位，在册职工1300人，供电面积约45万平 方公里。 据2010年统计，xxx电力有限责任公司的经营效益创新记录，实现年财务收入8819.92万元（其中发电收入993.02万元，供电收入7826.9万元）；全年财务支出 8854.54万元（其中发电支出1039.6万元,供电支出7514.94万元）实现供电利润 113.97万元；上缴税金568.12万元。 公司岗位构成岗位设置党组书记、董事长、总经理、副总经理、工会主席、总会计师；公司下属的供电所岗位设置正副所长、书记、安全专责、营销专责、生产专责 等各电路班长。 2、xxx电力有限责任公司资产减值管理状况 xxx电力有限责任公司资金构成分析，主要包括自有资金占总资金的比率；固定资 金占自有资金的比率；固定资金占长期资金的比率。通过这些指标来判定资金的安全 性和继续获得贷款的可能性，全部固定资产能否由自有资金来保证，长期资金是否足 够，企业的流动资金是否有稳定来源。 电力公司的主要资产有：现金、应收账款、存货、固定资产、在建工程等。我主
专利技术减值测试项目资产评估 评估方法 对发明专利的评估方法通常包括市场法、收益法、成本法。本次评估，由于相同或类似发明专利的市场交易案例难以获得，不适合采用市场法；同时由于委估资产属知识产权中的工业产权，与成本的对应性关系也不十分明显，故成本法的适用性也受到限制；而根据委托方提供的可行性研究资料等资料，对未来拟应用该发明专利的途径和方法，对其收益可以估测，再考虑到本次特定评估目的，因此本次评估选用了收益法对委估的发明专利进行评估。 收益现值法是从收益的角度，估算被评估资产未来预期收益现值，并用特定的现系数评估出发明专利价值的一种方法。本次评估中收益现值法的计算公式如下： i =1、2、3…N，i 为整数。 V：委估发明专利评估价值 Ai：未来第i 期的预期收益 R：折现率 相关参数取数及评估计算过程简要说明如下： 1）i 为未来收益期限： 通过对本次评估对象具体资料进行分析，确定以无形资产的经济寿命为收益期。按照国内相关法律法规，自申请日起，发明专利法定保护期限为二十年，本次评估中选取的未来收益期限为发明专利剩余法定保护年期，至2025 年5 月结束。 2）A＝预测期各年收益×分成率 本次评估中，采用了销售收入分成法来确定委估无形资产的收益。计算公式为： 各年度收益额（税后）= 未来年度运用专利的产品销售收入×分成率×（1-所得税税率）①未来年度运用专利的产品销售收入 对未来年度运用专利的产品所实现的销售收入，主要根据XX公司2011 年4 月出具的《可行性研究报告》，本次评估是在假设建设工程延期一年后，企业能于2015 年达到生产负荷的70%、2016 年达到生产负荷的90%、2017 年及以后生产满负荷运行。根据该可行性报告预计的产量、产品现行市场销售价格，基准日起未来年度运用专利的产品可实现不含税销售收入如下表（单位：万元）： 2014年2015年2016年2017-2024每年2025年1-5月 0.00 85821.09 110341.41 122601.56 51803.98 ②专利技术分成率 根据联合国贸易和发展组织对世界各国技术贸易合同的销售提成率的调查统计分析结果，该分成率一般在产品销售价格的0.5%—10%之间，其中石油化工业专利技术分成率在0.5%—2.0%。一般情况下，技术越先进、产销量或销售额越大，分成率越高，反之就越低。近年来，Black-Scholes 期权定价模型被越来越多的应用到金融衍生产品和估值定价模型中。在测算专利技术分成率时，我们也同样可以借鉴BS 期权定价模型。根据期权定价模型的原理，无形资产-技术类资产为企业带来的现金流现值应等于其在公开市场的交易价格。在股
第八章资产减值 一、单项选择题 1、甲公司2014年5月初增加一项无形资产，实际成本360万元，预计受益年限6年。按照直线法计提摊销，预计净残值为0。2016年年末对该项无形资产进行检查后，估计其可收回金额为160万元。减值后预计受益年限、净残值和摊销方式不变。2017年年末该项无形资产的账面价值为（）。 A、140万元 B、112万元 C、157万元 D、152万元 2、2017年12月31日，AS公司对购入的时间相同、型号相同、性能相似的设备进行检查时发现该类设备可能发生减值。该类设备公允价值总额为82万元；直接归属于该类设备的处置费用为2万元，尚可使用3年，预计其在未来2年内产生的现金流量分别为：40万元、30万元，第3年产生的现金流量以及使用寿命结束时处置形成的现金流量合计为20万元；在考虑相关因素的基础上，公司决定采用3%的折现率。2017年12月31日设备的可收回金额为（）。【（P/F，3%，1）＝0.97087；（P/F，3%，2）＝0.94260；（P/F，3%，3）＝0.91514】 A、82万元 B、20万元 C、80万元 D、85.42万元 3、关于商誉减值，下列说法不正确的是（）。 A、商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试 B、因企业合并形成的商誉的账面价值，应当自减值测试日起按照合理的方法分摊至相关的资产组 C、与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，应当首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试 D、与商誉相关的资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值确认减值损失的，减值损失金额应当首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中的商誉的账面价值 4、企业在计量资产可收回金额时，下列各项中，不属于资产预计未来现金流量的是（）。 A、为维持资产正常运转发生的现金流出 B、资产持续使用过程中产生的现金流入 C、未来年度为改良资产发生的现金流出 D、未来年度因实施已承诺重组减少的现金流出 5、下列各项关于资产预计未来现金流量现值的估计中，对折现率的预计表述不正确的是（）。 A、折现率应反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税后利率 B、折现率的确定应当首先以该资产的市场利率为依据 C、估计资产未来现金流量既可以使用单一的折现率也可以在不同期间采用不同的折现率 D、折现率可以是企业在购置资产或者投资资产时所要求的必要报酬率 6、下列各项资产中，无论是否存在减值迹象，每年年末均应进行资产减值测试的是（）。 A、长期股权投资 B、固定资产 C、采用成本模式计量的投资性房地产 D、使用寿命不确定的无形资产
商誉减值测试情况专项审核报告北京安控科技股份有限公司 会专字[2018]3231号 华普天健会计师事务所(特殊普通合伙) 中国·北京
目录 序号内容页码1 商誉减值测试情况专项审核报告1-2 关于收购北京泽天盛海油田技术服务有限公司商 3-5 2 誉截止2017年12月31日减值测试情况的说明
会专字[2018]3231号 关于北京安控科技股份有限公司 商誉减值测试情况专项审核报告 北京安控科技股份有限公司全体股东： 我们接受委托，对后附的北京安控科技股份有限公司(以下简称“安控科技公司”)管理层编制的《关于收购北京泽天盛海油田技术服务有限公司商誉截止2017年12月31日减值测试情况的说明》进行了专项审核。 一、对报告使用者和使用目的的限定 本专项审核报告仅供安控科技公司年度报告披露之目的使用，不得用作任何其他目的。我们同意将本专项审核报告作为安控科技公司年度报告必备的文件，随其他文件一起报送并对外披露。 二、管理层的责任 根据安控科技公司与泽天盛海全体股东于2015年2月10日签订的《发行股份及支付现金购买资产协议》的约定，编制《关于收购北京泽天盛海油田技术服务有限公司商誉截止2017年12月31日减值测试情况的说明》，并保证其真实性、完整性和准确性，提供真实、合法、完整的材料以及我们认为必要的其他证据，是安控科技公司管理当局的责任。 三、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审核工作的基础上，对《关于收购北京泽天盛海油田技术服务有限公司商誉截止2017年12月31日减值测试情况的说明》发表审核意见。
我们按照《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号-历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》的规定执行了审核工作，该准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审核工作，以对《关于收购北京泽天盛海油田技术服务有限公司商誉截止2017年12月31日减值测试情况的说明》是否不存在重大错报获取合理保证。在执行审核工作的过程中，我们实施了实质性分析、检查、重新计算等我们认为必要的审核程序。我们相信，我们的审核工作为发表意见提供了合理的基础。 四、审核结论 我们认为，安控科技公司编制的《关于收购北京泽天盛海油田技术服务有限公司商誉截止2017年12月31日减值测试情况的说明》，已按照安控科技公司与泽天盛海全体股东签订的《发行股份及支付现金购买资产协议》的约定编制，在所有重大方面公允反映了重组资产减值测试的结论。 华普天健会计师事务所中国注册会计师（项目合伙人）：肖桂莲（特殊普通合伙） 中国·北京中国注册会计师：李成林 2018年4月17日
（第一部分）第一章无形资产评估概述 一、单项选择题 1、下列选项中属于无形资产的是（）。 A、专有设备 B、古董 C、商誉 D、应收款项 2、按照无形资产是否可以辨认划分，商誉属于（）。 A、可辨认无形资产 B、不可辨认无形资产 C、外购型无形资产 D、关系类无形资产 3、无形资产总是在生产经营的一定范围内发挥特定的作用，其形成一定程度上基于其他无形资产的发展，这体现了无形资产常见功能特征中的（）。 A、依附性 B、积累性 C、替代性 D、共益性 4、因无形资产侵权损害而导致纠纷的评估目的是（）。 A、法律诉讼 B、出资 C、财务报告 D、保险 5、无形资产评估中主要考虑的是无形资产的（）。 A、物理属性 B、功能属性 C、价值属性 D、法律属性 6、无形资产具有物理属性、功能属性、（）等多种属性。 A、不可辨认性 B、动态性 C、经济属性 D、市场属性 7、下列对无形资产的评估范围，分类不正确的是（）。 A、单项无形资产的评估范围 B、可辨认无形资产组的评估范围 C、不可辨认无形资产组的评估范围 D、其他无形资产组的评估范围 8、不可辨认的无形资产是指（）。
A、能够从实体企业中分离或拆分的资产 B、企业不可单独取得，离开企业整体就不复存在的资产 C、有形资产之外的资产 D、具有获利能力的资产 9、主要依赖于与相关业务当事人建立非契约性信任关系的无形资产是（）。 A、知识型无形资产 B、权利型无形资产 C、关系型无形资产 D、组合型无形资产 10、下列各项中，反映了无形资产最本质的特征，也代表了无形资产的自身价值的是（）。 A、无形资产能够创造效益 B、无形资产需要自主研发 C、无形资产能够分割 D、无形资产能够单独取得 11、下列关于无形资产的分类，错误的是（）。 A、按无形资产的取得方式，分为自创无形资产和接受投资无形资产 B、按照无形资产是否可以辨认划分，分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产 C、按无形资产是否有专门法律保护，分为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护的无形资产 D、按照无形资产的性质和属性分类，分为知识型无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和组合型无形资产 12、下列各项中，属于不可分割的无形资产的是（）。 A、商业特许权 B、合同权益 C、客户关系 D、商誉 13、下列关于无形资产的评估假设的说法中，正确的是（）。 A、评估结论是评估假设成立的前提和基础 B、在做出持续使用假设时，因其持续经营，无需考虑无形资产是否尚有显著的剩余使用寿命 C、只有在公开市场假设的前提下，运用市场法进行评估才能具有有效的参考依据 D、在破产企业或单项无形资产出售价值小于企业整体出售价值的情况下，无形资产评估应采用清算假设 二、多项选择题 1、下列属于权利型无形资产的有（）。 A、租赁权 B、特许经营权 C、专卖权 D、销售网络 E、客户关系 2、按照无形资产是否可以辨认划分，可将其分为（）。
资产减值测试与成本法的运用2 （会计视野论坛） 其实为什么不宜采用成本法，在中国的以财务报告为目的的评估讲解中也有所表述，我基本是认可的，因为国内评估机构在成本法的使用中不到位，没有能够充分体现评估对象的物理的、经济的,内部的、外部的等各类价值影响因素，难以真正体现资产的使用价值和公允价值，导致评来评去不减值，体现不了会计的谨慎性原则，当然，也不是说减值测试的评估就是要减值。 只是凡是不宜绝对化。在执行以减值测试为目的的评估时，即便采用成本法，得出的结果，也不完全等同于原地继续使用下的价值内涵。我们需要领会的一个核心思想在于，在资产减值评估下，重置评估对象所花费的全部费用扣除实体性贬值的结果不一定等于其在用价值,也不一定等于其脱手价值（当然一般情况下是接近的,这也正是成本法应用的前提条件）。如果我们在采用成本途径确定公允价值时能够注意到这一点，并在成本法的具体应用中加以考虑，那么成本法是可以近似确定资产的公允价值或在用价值的。 这时候的成本法要比传统的重置成本法再进一步，考虑的因素再多一些。首先在确定重置价值的时候其价值构成就可以区别两种不同形式,一种含有运杂费、安装费等其他费用和资金成本（即重置全价或重置完全价值，但该重置全价与在用价值或使用价值之间的差异，通过“贬值”因素进行修正），另一种则仅仅为设备的购置价值（购置价值近似于处置价值，他们之间的差异也通过“贬值”加以修正），除此之外我们还需要考虑在过去成本法的使用过程中容易被忽视的、但是理论上早已经明确提到的其他价值影响因素，如功能性贬值、经济性贬值，具体包括但不限于市场影响因素、投资收益因素、资产的利用率、产品的售价和成本状况,等等。毕竟需要进行减值测试的资产已经被判断为存在“减值迹象”，所以充分考虑上述易被忽略的影响因素是显而易见的。 通过以上分析，我们可以看出，在“价值内涵”尽可能贴近（逼近）“公允价值”（处置价值、脱手价值或在用价值、使用价值）下运用成本法，应当是可以达到目的的。其实这时候的成本法可以看作是市场法的一种变通，也就是说市场法中比较的价格为全新资产的价格，而非旧设备的价格。或者说，采用市场法进
一、单项选择题 1、超额收益使用多个期间的现金流量进行预测的是（）。 A、单期超额收益法 B、周期超额收益法 C、非周期超额收益法 D、多期超额收益法 2、下列不属于超额收益法确定收益期限方法的是（）。 A、法定年限法 B、更新周期法 C、剩余经济寿命预测法 D、折现率法 3、某专利技术保护期自1998年10月1日起20年，2000年12月15日作为评估基准日，预计在2010年1月会有更新的技术替代该专利技术在生产上得到广泛运用。该专利技术的预期收益期限较为合理的年限为（）。 A、20年 B、10年 C、9年 D、12年 4、下列各项中，对于无形资产经济分析不会产生影响的是（）。 A、使用合同期限 B、开发利用合同期限 C、许可证合同期限 D、评估委托合同期限 5、采用更新周期法确定无形资产收益期限时，如果存在产生新一代技术并替代原有技术的情况，应该采用的更新周期是（）。 A、产品更新周期 B、技术更新周期 C、功能更新周期 D、合同更新周期 6、甲公司生产某项产品，单位成本为每台10元，产品的月销售量平均为10000台。为在竞争中处于优势，该企业本月引进了一项新专利技术，使用后产品的单位成本降低至8元，假设月销售量不变，则该项专利技术带来的增量收益为（）元。 A、35000 B、10000 C、20000 D、15000 7、下列关于增量收益法的说法中，错误的是（）。 A、增量收益是企业被评估无形资产与类似无形资产所产生的收益差额 B、增量收益法可用于评估收入增长型和费用节约型两种无形资产的价值 C、采用增量收益法评估无形资产的折现率有别于企业价值评估的折现率
D、增量收益法通常是在市场上许可费率数据不可获取或不可靠的情况下采用 8、当衡量增量收益承担的风险时，下列可以用于测算折现率的方法是（）。 A、风险累加法 B、成本法 C、折现率法 D、超额收益法 9、已知甲企业的A产品在使用W技术前后的单位销售价格8元/件和产品销售量100000件不变，使用W技术后可以将A产品的单位成本从6元/件降低至3元/件，不考虑税收的影响。则甲企业因使用W 技术形成的新增收益为（）。 A、225000元 B、300000元 C、75000元 D、56250元 10、A企业将一项专利使用权转让给B企业，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，两年间物价累计上升5%，该专利法律保护期10年，已过4年，尚可保护6年。经专业人员测算，该专利成本利润率为400%。B企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%。则利润分成率为（）。 A、6% B、5.4% C、8% D、8.54% 11、在利用约当投资分成法确定无形资产收益额时，下列说法中错误的是（）。 A、该法依据的原则是等量资本获得等量报酬 B、无形资产的约当投资量＝无形资产的重置成本×（1＋适用成本利润率） C、在大部分情况下，有形资产与无形资产共同发挥作用，很难单独确定无形资产的贡献，此时可以考虑使用约当投资分成法确定无形资产的利润分成率 D、无形资产的利润分成率＝无形资产约当投资量×（购买方约当投资量＋无形资产约当投资量） ×100% 12、甲公司将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成法，假设该专利资产在评估基准日的重置成本为100万元，其专利成本利润率为500%；乙公司资产在评估基准日的重置成本为5000万元，其成本利润率为10%，该专利资产的利润分成率为（）。 A、9.09% B、9.84% C、50.00% D、10.71% 13、通常企业可能拥有多种无形资产，因此确定目标无形资产在总收益中的收益分成时，需要同时考虑其他无形资产的（）。 A、收益额 B、创造力 C、成本
全国中文核心期刊· 财会月刊□2012．10上旬难以合理分摊的总部资产减值测试新解 【摘要】本文主要分析难以合理分摊的总部资产减值测试的程序和方法，从理论上剖析了减值测试后各单项资产及总部资产账面价值严重偏离其公允价值这一问题，并对国超等人的改进措施加以评析和质疑，最后提出了一种以资产组及总部资产最大可能摊销减值额为分摊依据进行资产组组合减值额分摊的全新方法。 【关键词】总部资产资产组组合减值测试郭敏 （上海海事大学经济管理学院上海201306） 按照《企业会计准则第8号———资产减值》的规定，总部资产是指本身难以独立产生现金流量，需要与其他资产或者资产组组合才能产生现金流量的资产，主要包括企业集团或事业部的办公楼、电子数据处理设备、研发中心等资产。总部资产的显著特征是难以脱离其他资产或者资产组产生现金流量，而且其账面价值难以完全归属于某一特定的资产或者资产组。基于此特征，会计准则按照总部资产的账面价值能否在合理和一致的基础上分摊至各资产组，分别规定了不同的减值测试方法。 其中关于难以合理分摊的总部资产减值测试后总部资产难以反映公允价值的问题， 《财会月刊》2012年2月上旬刊中国超、刘宏、邓馨的《难以合理分摊的总部资产减值测试之改进》 （以下简称“国文”）一文已经加以详细介绍，本文不再赘述。但笔者认为，国文在对现行减值测试程序和方法的改进方面提出的建议存在可商榷之处。 一、难以合理分摊的总部资产减值测试 国文认为，各个资产组能够独立产生现金流量，在不考虑相关总部资产的情形下，对各个资产组进行减值测试，比较其账面价值和可收回金额，进行第一次减值测试，并进行第一次的减值分摊；接着将减值测试后的资产组与难以在合理和一致基础上分摊的总部资产组成资产组组合，以此为基础对总部资产进行减值测试，并将减值额在资产组和总部资产之间分摊；之后将资产组分摊的减值额在资产组内的各单项资产之间进行二次分摊，这样，最终使得各单项资产的账面价值继续降低，严重偏离了其公允价值。 为此，国文提出这样的改进方案：首先，在不考虑相关总部资产的情况下，对各个资产组进行独立的减值测试，由此确定各单项资产的账面价值，减值测试后的账面价值等于其公允价值；其次，将难以在合理和一致基础上分摊的总部资产与各个资产组合并，组成资产组组合，其中该资产组组合既包括所测试的资产组，也包括能在合理和一致基础上分摊的总部资产；再次，对资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如果发生减值，则将资产组组合发生的减值损失 扣除各单项资产已确认减值的部分，按其差额分摊至总部资产；最后，减值测试后难以合理分摊的总部资产的账面价值不得低于公允价值减去处置费用与0二者之间较高者。 笔者认为，国文改进后的减值测试办法也是存在一定缺陷的。按照国文改进后的减值测试办法，假设在不考虑相关总部资产的情况下，各资产组（资产组组合所包含的资产组）减值测试所确认的资产减值总额大于资产组组合减值测试确认的减值总额。 此时，资产组组合所确认的减值额将全部由资产组负担，因为根据国文改进办法，总部资产所分摊的减值额是资产组组合所确认的资产减值总额扣除各单项资产已经确认的减值部分。 而如国文所提供的例题所述，市场上替代产品的出现以及技术的革新，对公司的经营环境产生重大不利影响，资产出现了减值迹象，须进行减值测试。但是测试后的结果是减值额全部由资产组所包含的单项资产负担，这样各单项资产的账面价值也就不能很好地反映各单项资产的公允价值，与国文所提出的改进建议的初衷———改善各单项资产的账面价值反映公允价值的程度相违背。 另外，当资产组组合的减值总额远远大于各单项资产的减值额时，资产组组合的减值总额扣除各单项资产的减值额后，剩余待摊减值额仍大于总部资产可允许分摊的减值部分时，上述改进办法也将失效。因为减值测试后难以合理分摊的总部资产的账面价值此时可能低于公允价值减去处置费用与0两者之间的较高者。 二、难以合理分摊的总部资产减值测试补遗 基于前文的分析，笔者认为，提高各单项资产及总部资产反映其公允价值的程度的有效措施是： 1．在不考虑相关总部资产的情况下，对各个资产组进行独立的减值测试，由此确定各单项资产的最大可能减值额（等于资产的原账面价值减去资产的未来现金流量、资产的公允价值减去处置费用以及0三种中最高者）。 2．将难以在合理和一致基础上分摊的总部资产与各个资产组合并，组成资产组组合，其中该资产组组合既包括所测试的资产组，也包括能在合理和一致基础上分摊的总部资产。 ·85 ·□
目录 无形资产中针对专利权的评估注意事项 (2) 无形资产评估基本方法 (3) 无形资产评估所需材料及评估程序 (5) 评估依据 (6)
无形资产中针对专利权的 评估注意事项 专利权是指经政府依法批准的发明人对其发明成果的创造、使用和销售等方面，在一定年限内享有独占权或专有权。对专利权的评估，应注意以下一些问题：专利本身的一些基本情况。包括：（1）专利的类型是属于发明专利、实用新型专利还是外观设计专利。发明专利是指专利法保护的发明，即对产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案。被我国专利法确认为“发明”的有三种：产品发明、方法发明和改进发明。实用新型是指对产品的形状、构造或者其他的结合所提出的适于实用的新技术方案。外观设计是指对产品的形状、图案、色彩或者其结合所作出的富有美感，适合于工业上应用的新设计。从法律地位和重要性来讲，后两项专利远不如发明专利，在评估时应密切注意。（2）专利权的残存有效期限。根据《专利法》第45条的规定，发明专利权的保护期为20年，实用新型和外观设计专利权的保护期为10年，均自申请之日起计算，不能续展。由此可见，这一因素就显得非常重要。（3）专利权人是否按规定缴纳年费。因为依照我国专利法规定，未按规定缴纳专利费用可能导致专利权在保护期限届满前终止。（4）该专利有无涉及侵权诉讼、无效诉讼。如卷入这类诉讼，尤其是该诉讼尚未终审裁决，那么专利权的价值就应大打折扣。
无形资产评估基本方法 无形资产评估方法直接关系到评估结果,我国无形资产评估实践中,往往由于不能运用科学的方法,造成较大的误差,要深入研究各类无形资产的评估方法,借鉴国外先进经验,综合我国评估工作的具体实践加以创新。现行的无形资产计算方法主要有市价法、收益法和成本法三种。 1、市场价值法。该法根据市场交易确定无形资产的价值,适用于专利、商标和版权等,一般是根据交易双方达成的协定以收入的百分比计算上述无形资产的许可使用费。该法存在的主要问题是:由于大多数无形资产并不具有市场价格,有些无形资产是独一无二的,难以确定交易价格,其次,无形资产一般都是与其他资产一起交易,很难单独分离其价值。 无形资产评估使用市场价值法时应当： (一)考虑被评估无形资产或者类似无形资产是否存在活跃的市场，恰当考虑市场法的适用性; (二)收集类似无形资产交易案例的市场交易价格、交易时间及交易条件等交易信息; (三)选择具有合理比较基础的可比无形资产交易案例，考虑历史交易情况，并重点分析被评估无形资产与已交易案例在资产特性、获利能力、竞争能力、技术水平、成熟程度、风险状况等方面是否具有可比性; (四)收集评估对象以往的交易信息; (五)根据宏观经济发展、交易条件、交易时间、行业和市场因素、无形资产实施情况的变化，对可比交易案例和被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。 2、收益法。此法是根据无形资产的经济利益或未来现金流量的现值计算无形资产价值。诸如商誉、特许代理等。此法关键是如何确定适当的折现率或资本化率。这种方法同样存在难以分离某种无形资产的经济收益问题。此外,当某种技术尚处于早期开发阶段时,其无形资产可能不存在经济收益,因此不能应用此法进行计算。 无形资产评估使用收益法时应当： (一)在获取的无形资产相关信息基础上，根据被评估无形资产或者类似无形资产的历史实施情况及未来应用前景，结合无形资产实施或者拟实施企业经营状况，重点分析无形资产经济收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性; (二)合理估算无形资产带来的预期收益，合理区分无形资产与其他资产所获得收益，分析与之有关的预期变动、收益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素; (三)保持预期收益口径与折现率口径一致; (四)根据无形资产实施过程中的风险因素及货币时间价值等因素合理估算折现率，无形资产折现率应当区别于企业或者其他资产折现率; (五)综合分析无形资产的剩余经济寿命、法定寿命及其他相关因素，合理确定收益期限。 3、成本法。该法是计算替代或重建某类无形资产所需的成本。适用于那些能被替代的无形资产的价值计算,也可估算因无形资产使生产成本下降,原材料消耗减少或价格降低,浪费减少和更有效利用设备等所带来的经济收益,从而评估出这部分无形资产的价值。但由于受某种无形资产能否获得替代技术或开发替代技术的能力以及产品生命周期等因素的影响,使得无形资产的经济收益很难确定,使得此法在应用上受到限制。
x银行信贷资产减值测试及预计负债操作规程（试行） 第一章总则 第一条为规范x银行信贷资产减值测试及预计负债工作，准确反映信贷资产价值及经营绩效，提高信用风险管理水平，根据《x银行资产减值确认与计量办法》等，制定本操作规程。 第二条各级经营机构办理的全部贷款（含贴现、银行卡透支及其他表内信贷资产）均需按规定进行减值测试，表外不良信贷资产需进行预计负债。 第三条法人客户不良贷款减值测试及表外不良信贷资产预计负债适用现金流折现模型；法人客户正常、关注类贷款及个人客户贷款（不含银行卡透支贷款）减值测试适用迁移模型；银行卡透支贷款减值测试适用滚动率模型。 第四条信贷资产减值测试及预计负债按月进行，以每月21日为测试基准日，测试结果当月在核算管理行（各县级支行）进账反映。 第五条信贷资产减值测试及预计负债由客户部门、风险管理部门、银行卡管理部门、财务会计部门及科技部门等分工配合，共同完成，各级行、各部门应按照规定的标准，在限定的时间内完成相关工作。 第二章现金流折现模型测试 第六条现金流折现模型（以下简称DCF测试）是基于对未来现金流入的预测确定单笔贷款减值结果或表外不良信贷资产预计负债的方法。 第七条对五级分类形态发生变动（正常与关注之间的变动和贷款风险分类批处理程序自动进行的形态调整除外）的法人客户贷款，
以及测试基准日的全部法人客户不良信贷资产，各行应按规定进行DCF测试相关工作。 第八条因贷款形态发生变动而进行的DCF测试，通过总行下发的DCF测试模版完成，客户经理需录入预计的未来各期现金流并确定折现率。 第九条对测试基准日法人客户不良信贷资产进行的DCF测试，有关工作应在信贷管理系统（以下简称CMS）中完成。客户经理在系统中需录入客户、保证人和担保物（包括抵质押物和查封物）信息，填列未来各期现金流并确定折现率。 第十条对单笔贷款进行DCF测试时，应在测试时点预计与该笔贷款相关的未来各期现金流入，并按照一定的折现率折现后加总，获得贷款未来现金流入的现值，贷款账面余额与现值之间的差额，即为该笔贷款应计提的减值准备。 对表外不良信贷资产预计负债时，先将扣除保证金后的金额确定为预计垫款金额，再进行现金流预计。预计垫款金额与未来现金流现值的差额即为应计提的预计负债。 第十一条预计未来现金流时，应综合考虑本金及利息收回情况，并按预计回收时间分期填列。填列时回收期最多不超过5年，如确实认为第5年之后仍有回收的，应先将之后的预计现金流折现到第5年，再与第5年合并填列。 第十二条预计未来现金流应有客观依据，充分考虑处置变现等不利因素对未来现金流的影响，确保减值测试结果与贷款风险状况相匹配。在预测借款人及保证人未来现金流入时，应充分考虑其负债和对外担保总额，对存在其他债权人的，应考虑其他债权人的影响，尤其要关注优于我行或与我行贷款具有同等偿还次序的其他债务。 第十三条预计借款人自身产生的现金流入时，应以其历史经营现金流入情况、还款记录等为基础，审慎评估其未来经营状况，充分考虑还款意愿的影响。同一借款人有多笔贷款的，应根据贷款本金占比分解填报。
认识资产减值的评估 资产减值测试属于以财务报告为目的的评估业务，随着会计计量对公允价值的要求，其在实际工作中越来越重要。本文根据评估师在此项业务实务操作中积累的一些做法和经验进行总结，和同行进行探讨，以提高这项业务的执业水平。 2007年12月31日中评协发布实施的《以财务报告为目的的评估指南(试行)》(以下简称“指南”)，为资产评估行业又开辟了一个新的业务方向。《指南》明确了财务报告为目的评估业务主要有：合并对价分摊、资产减值测试、投资性房地产的公允价值确定以及金融工具的确认和计量等。由于近年来，评估机构从事的资产减值测试业务较多，积累了一些实务操作的经验，因此，以下仅就该项业务在实践工作中的一些做法进行探讨。 资产减值测试的目的，实际上是将可能发生减值的资产账面价值与可收回金额进行比较，如可收回金额比账面价值低，则发生了资产减值，应按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定，计提相关资产减值准备。 我们在对资产进行减值测试时，应根据评估对象的不同要采取不同方式，实务中固定资产、无形资产的减值测试和商誉的减值测试是不一样的，这是因为固定资产和无形资产减值测试一般以资产组的形式出现，而商誉减值测试主要以资产组或资产组组合出现。 一、资产账面价值的确定 可能发生减值的资产账面价值的确定，根据《指南》第二十条规定，“在执行会计则规定的包括商誉在内的各类资产减值测试涉及的评估业务时，对应的评估对象可能的单项资产，也可能是资产组或资产组组合。”主要把握以下几个方面： 1.资产账面价值的确定基础应与其可收回金额的确定方式相一致，即两者口径应当相同。
2.资产账面价值应包括可直接归属于资产组并可以合理和一致地分摊至资产组的账面价值。 3.通常不包括已确认的负债账面价值，但如不考虑该负债金额就无法确定资产组可收回金额的除外。 通常情况下，可能发生减值的固定资产和无形资产只是企业的某个单项资产或部分资产(也即资产组)，商誉减值测试涉及的资产却包含企业的全部资产，如：流动资产、固定资产、无形资产、长期投资和长期待摊费用等。 二、资产可收回金额的确定 资产的可收回金额是会计准则的提法，评估准则一般称其为可回收价值。资产的可收回金额通常定义为在产权持有者现有管理、运营模式下，资产组在剩余使用寿命内可以预计的未来现金流量的现值与资产组公允价值减去处置费用后的净额两者之间较高者。 1.公允价值：这也是会计准则的提法，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。评估行业一般认为，在符合会计计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于市场价值。 公允价值的确定方法有以下四个层级： (1)根据公平交易中的销售协议价格确定。如：交易双方已经达成处置协议，尚未进行账务处理的资产。 (2)该资产本身不存在销售协议，但存在活跃市场，以该资产的市场价格为基础确定其公允价值。如企业最近处理的一批相同类型闲置设备中剩余的那部分设备，就可以参照前期设备的处置价格来确定。
一、单项选择题 1、按照无形资产的性质和属性分类，合理的企业组织体系和管理制度、企业文化属于（）。 A、知识型无形资产 B、权力型无形资产 C、关系型无形资产 D、组合型无形资产 2、下列各项资产中不属于无形资产的是（）。 A、特许经营权 B、商标权 C、长期股权投资 D、专有技术 3、特定主体通过提高企业经营管理水平、商品质量、服务质量和商业信誉等方面逐渐建立起来的经济资源指的是（）。 A、权力型无形资产 B、知识型无形资产 C、关系型无形资产 D、组合型无形资产 4、无形资产作为一类专门的资产形式，有其自身的特征，具体体现为无形资产的形式特征和无形资产的功能特征。下列各项属于无形资产功能特征的是（）。 A、非实体性 B、依附性 C、不可辨认性 D、效益性 5、下列不属于无形资产评估基本假设的是（）。 A、持续使用假设 B、收益假设 C、公开市场假设 D、清算假设 6、涉及商誉减值测试、可辨认无形资产减值测试这些情形属于无形资产评估目的里的（）。 A、出资 B、交易 C、财务报告 D、管理 7、无形资产评估过程中的关键评估要素是（）。 A、评估主体 B、评估对象和范围 C、经济业务活动 D、评估目的 8、无形资产具有物理属性、功能属性、（）等多种属性。
A、不可辨认性 B、动态性 C、经济属性 D、市场属性 9、若存在数量较多的被评估资产，需要结合每项无形资产的特征确定其最终价值，评估工作量较大，耗费时间较长，这体现无形资产评估的（）。 A、复杂性 B、动态性和预测性 C、需要结合无形资产的载体和作用空间进行评估 D、广泛应用收益法 10、专利持有者已经向政府相关主管部门申报了自己的专利，而且已经被政府相关部门受理，正处于审核阶段的专利是（）。 A、专利权 B、申请专利 C、申请中的专利 D、无效专利 二、多项选择题 1、无形资产形式特征中的排他性又称为（）。 A、弱对应性 B、垄断性 C、独占性 D、独立性 E、高风险性 2、无形资产的形式特征包括（）。 A、实体性 B、分摊性 C、效益性 D、成本的不完整性 E、成本与价值的弱对应性 3、以交易为目的的无形资产评估主要表现为单项无形资产或无形资产组合的（）。 A、控制权 B、所有权转让 C、使用权转让 D、转让权 E、使用权 4、下列属于无形资产评估目的的有（）。 A、审计 B、报废 C、税收 D、质押
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料 中级会计实务 第六章 无形资产 知识点：无形资产减值测试 ● 详细描述： 根据可获得的情况判断，无法合理估计其使用寿命的无形资产，应作为使用寿命不确定的无形资产。 按照准则规定，对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但应当在每一会计期末进行减值测试。发生减值时，借记“资产减值损失”科目，贷记“无形资产减值准备”科目。 【例6－3】20×9年1月1日，甲公司自行研发的某项非专利技术已经达到预定可使用状态，累计研究支出为800 000元，累计开发支出为2 500 000元（其中，符合资本化条件的支出为2 000 000元）。有关调查表明，根据产品生命周期、市场竞争等方面情况综合判断、该非专利技术将在不确定的期间内为企业带来经济利益。 由此，该非专利技术可视为使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要进行摊销。 20×10年年底，甲公司对该项非专利技术按照资产减值的原则进行减值测试，经测试表明其已发生减值。2×10年年底，该非专利技术的可收回金额为1 800 000元。 甲公司的账务处理为: （1）20×9年1月1日，非专利技术达到预定用途。。 借：无形资产——非专利技术 2 000 000 贷：研发支出——资本化支出 2 000 000 （2）2×10年12月31日，非专利技术发生减值。 借：资产减值损失——非专利技术 200 000（2 000 000－1 800 000） 贷：无形资产减值准备——非专利技术 200 000 例题：
1.甲公司2010年10月10日以一批库存商品换入一项无形资产，并收到对方支付的银行存款35.5万元。该批库存商品的账面价值为120万元，公允价值为150万元，适用的增值税税率为17%；换入无形资产的原账面价值为160万元，公允价值为140万元。假设该交换具有商业实质，则甲公司因该项非货币性资产交换影响损益的金额为（）万元。 A.140 B.150 C.120 D.30 正确答案：D 解析：该项非货币性资产交换影响损益的金额=150－120=30（万元）。 2.关于《资产减值》准则中规范的资产减值损失的确定，下列说法中错误的是（）。 A.可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计人当期损益，同时计提相应的资产减值准备 B.资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值） C.资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回 D.确认的资产减值损失，在以后会计期间可以转回 正确答案：D 解析：《资产减值》准则中规范的资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。 3.下列有关资产减值的表述中，正确的有（）。 A.各类资产减值损失除特别规定外，均应在利润表的资产减值损失项目中予以反映 B.因企业合并形成的商誉无论是否存在减值迹象，每年都应进行减值测试 C.资产的可回收金额应当根据资产的公允价值与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定 D.进行资产减值测试时，难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以
固定资产减值测试 一、企业会计准则规定 《企业会计准则第8号——资产减值》中规定，企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象；对于存在减值迹象的资产，应当进行减值测试，确定可收回金额，可收回金额低于账面价值的，证明资产存在减值应当按照可收回金额低于账面价值的金额，计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。在处置、出售、对外投资、非货币性资产交换以及债务重组等情况下转出资产，企业应当将相关资产减值准备予以转销。应当指出的是关于资产减值我国与国际会计准则规定已十分接近，也稍有差异：国际会计准则规定已计提的减值准备可以转回。另外就准则规定的详细程度而言，国际会计准则的规定更为具体和全面。 二、固定资产减值有关规定 （一）判断减值迹象是资产减值测试的前提。资产负债表日企业要先判断固定资产是否存在减值迹象而后确定是否进行减值测试。也就是说，只有在存在减值迹象的前提下，才进行资产减值测试。固定资产不存在减值迹象，则不必估计固定资产的可回收金额，也不必确认减值损失。 （二）引入现值概念。对预计净残值采用现值，原准则中的预计净残值是终值；另外对于特殊行业的特定固定资产，企业在确定其初始入账成本时应考虑弃置费用，应当按照弃置费用的现值计入相关固定资产成本。同时取消了固定资产后续支出的确认原则。 （三）采用资产减值评估方法。准则对资产的公允价值减去处置费用后的净额以及资产预计未来现金流量的现值的计量，提供了较为详细的方法指南，具有可操作性。我国会计准则规定，评估师应当根据企业所处行业平均生产能力和获利水平计算企业的公允价值，并根据企业现有生产能力下现金流量现值来确定未来现金流量现值，由此确定可收回金额。目前，以财务报告为目的的评估在我国刚刚起步，其中业务量较大的就是固定资产减值的评估。 （四）引入了“资产组”、“资产组组合”、“总部资产”的概念。在实务中，许多固定资产的可回收金额很难评估，因而新准则引入“资产组”、“总部资产”的概念。当企业对单项资产的可收回金额难以进行估计的，应当将其归属于一定资产组，以资产组为基础进行减值测试,确认该资产的减值损失；“总部资产”是企业集团和事业部的资产，难以脱离其他资产和资产组产生独立的现金流入，因此，要将总部资产划归一定的资产组或资产组组合，确定其所归属的资产组或资产组组合可收回金额，然后与相应的资产账面价值相比较，确定是否存在减值损失。准则对“资产组”、“资产组组合”及“总部资产”的减值处理的原则、程序和方法作出了详尽的规定从而使企业在资产减值处理上更趋于合理。 三、固定资产减值测试 （一）固定资产减值的迹象判断