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上海市国有土地上房屋征收评估管理规定

上海市国有土地上房屋征收评估管理规定
上海市国有土地上房屋征收评估管理规定

上海市国有土地上房屋征收评估管理规定

2012/04/05 【颁发文号】沪房管规范市[2012]5号

关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》的通知

沪房管规范市[2012]5号

各区县住房保障房屋管理局、市房地产估价师协会、各房地产估价机构:

现将《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》印发给你们,请认真按照执行。执行中遇到的有关情况和问题,请及时反馈我局。

特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一二年三月五日

上海市国有土地上房屋征收评估管理规定

第一章总则

第一条(制定依据)

为规范本市国有土地上房屋征收评估活动,维护房屋征收当事人的合法权益,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。

第二条(适用范围)

在本市行政区域范围内国有土地上进行房屋征收评估活动,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本规定。

第三条(原则)

房地产价格评估机构(以下简称估价机构)、注册房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第四条(管理部门)

上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市住房保障房屋管理局)负责本市国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。区、县住房保障和房屋管理局(以下简称区县住房保障房屋管理局)负责所辖区域范围内国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。

第五条(估价专家委员会)

上海市房地产估价师协会(以下简称市估价师协会)组建估价专家委员会。估价专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律、造价等方面的专家组成,负责评估技术指导,对专家队伍进行管理,对房地产评估报告组织专家组进行鉴定。

第六条(资格条件)

从事房屋征收评估的估价机构,应当具有估价机构一级、二级、三级资质等级,但三级资质在暂定期内的除外。

估价机构应当具有与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员。

第七条(估价机构数量)

同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家估价机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家或者两家以上估价机构共同承担。

第二章估价机构的确定

第八条(项目发布)

房屋征收决定公告公布后,房屋征收部门应当将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布。发布内容应当包含房屋征收评估项目名称、四至范围、征收房屋大致户数及建筑面积,完成评估时限、需要估

价机构数量、估价机构拥有注册房地产估价师数量,以及估价机构报名的起止时间、地点、联系方式和应当提交的资料等,报名起止时间应当不少于3个工作日。

第九条(估价机构报名)

房屋征收部门应当向自愿报名的估价机构出具回执,并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。对于经审核不符合条件的估价机构,应当书面告知并说明原因。

第十条(估价机构确定)

房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内,在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。

协商不成的,房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票,按照简单多数的原则,以得票数多少的顺位确定估价机构,也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。

房屋征收部门应当将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

估价机构的确定,房屋征收部门可以邀请公证机关对估价机构的确定过程和结果进行公证。

区县住房保障房屋管理局在估价机构确定过程中,可以邀请区县监察部门、街道办事处等共同监督。

第十一条(禁止行为)

估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第三章评估工作的开展

第十二条(评估委托)

估价机构确定后,由房屋征收部门作为委托人,向估价机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、受托估价机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:

(一)委托人和估价机构的基本情况;

(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

(四)委托人应当提供的评估所需资料;

(五)评估过程中双方的权利和义务;

(六)评估费用及收取方式;

(七)评估报告交付时间、方式;

(八)违约责任;

(九)解决争议的方法;

(十)其他需要载明的事项。

第十三条(房屋调查结果的提供)

房屋征收评估前,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,明确评估对象。评估对象的设定应当全面、客观,准确、真实。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

房屋征收部门应当向受托的估价机构提供征收范围内经公布的房屋调查结果,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑物、构筑物的认定、处理结果情况。

第十四条(房屋性质、用途和建筑面积认定原则)

对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿

为准。

对于未经登记的建筑物和构筑物,由区县人民政府组织有关部门进行调查、认定和处理。

对于落政房屋、公有住房、代管房产等房屋的性质、用途、建筑面积的认定,按照相关规定处理。

第十五条(制定评估工作方案与协调)

房屋征收评估委托合同签订后,估价机构应当制定评估工作方案,并送房屋征收部门备案。

同一征收项目由两家或者两家以上估价机构承担的,应当共同协商确定一家估价机构为牵头单位;协商不成的,由房屋征收部门指定。牵头单位确定后应当在市估价师协会网站上公告。牵头单位应当组织相关估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一评估标准和评估工作方案。相关估价机构应当按照统一的评估标准和评估工作方案开展评估。

第十六条(现场查勘)

估价机构应当指派与评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。房屋征收部门、被征收人、公有房屋承租人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人、公有房屋承租人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

估价机构应当将指派的注册房地产估价师及辅助人员的名单报市估价师协会备案。

第十七条(不配合评估的处理)

被征收人、公有房屋承租人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,房屋征收部门应当请无利害关系的第三人见证,估价机构应当在评估报告中说明有关情况。

在房屋征收评估过程中,房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相关资料的,估价机构应当在评估报告中说明有关情况。

被征收人、公有房屋承租人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘,致使房屋评估无法进行的,估价机构可参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。

第十八条(评估目的)

被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

第十九条(评估时点)

被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十条(价值定义)

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第二十一条(产权调换房屋价格确定)

除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当由按照本规定第十条规定已确定的估价机构评估确定用于产权调换房屋的市场价值。

第二十二条(评估方法)

注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

前款被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构、占地面积等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

有条件同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

第二十三条(评估考虑因素)

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第二十四条(其他补偿的评估)

被征收房屋室内装饰装修价值,以及机器设备、物资等搬迁和安装费用等的补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托估价机构通过评估确定。无法恢复使用设备价值的补偿,以及被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失补偿超过被征收房屋评估价值10%的,应当委托估价机构通过评估确定。

前款需要委托估价机构通过评估确定的,房屋征收部门应当与估价机构签订委托合同。

按照本条第二款评估的,估价机构可以出具分项的评估报告,分项评估报告的结果应当纳入评估报告。

第二十五条(评估结果计价单位)

房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。

第二十六条(评估技术标准)

估价机构应当按照《房地产估价规范》及本市国有土地上房屋征收评估技术规范的有关规定,进行房屋征收评估。

第二十七条(评估成果用途)

房屋征收评估报告只作为房屋征收补偿的依据,不得用作其他用途。

第四章评估报告和异议处理

第二十八条(公示及咨询)

估价机构应当按照委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公示,公示时间不少于7日。

公示期间,估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果现场解释。存在错误的,估价机构应当修正。

第二十九条(评估报告)

分户初步评估结果公示期满后,估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人转交分户评估报告。

分户的初步评估结果、整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖估价机构公章。不得以印章代替签字。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的估价机构应当向其作出解释和说明。

第三十条(报告备案与资料归档)

本市逐步实行评估报告网上备案,并纳入房地产市场信息系统。评估报告备案管理办法另行制定。

房屋征收评估业务完成后,估价机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第三十一条(复核评估与鉴定申请)

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向出具评估报告的估价机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当收回原评估报告,重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向估价专家委员会申请鉴定。

房屋征收部门申请区县人民政府作出补偿决定前,评估报告或者复核结果未经估价专家委员会鉴定的,房屋征收部门应当向估价专家委员会申请鉴定,并将鉴定结果作为申请的依据。

第三十二条(专家鉴定)

估价专家委员会应当选派专家组成专家组进行鉴定。专家组成员为3人以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。

估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。

经估价专家委员会鉴定,评估报告合法、规范、合理的,应当维持评估报告;评估报告存在不合法或者不规范或者不合理的,出具评估报告的估价机构应当改正,重新出具评估报告。

第三十三条(协助鉴定)

房屋征收评估鉴定过程中,估价机构应当按照估价专家委员会要求,及时提交评估报告及相关材料,并就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。

第三十四条(评估和鉴定收费)

房屋征收评估费用由委托人承担。复核评估不收费。

鉴定费用由申请人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由估价机构承担。

房屋征收评估、鉴定费用按照规定的收费标准执行。房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁与安装费用,无法恢复使用设备价值,停产停业损失等补偿的评估费用,以及房屋征收预评估、其他目的评估与咨询等评估费用或者咨询费用,由委托人与估价机构协商确定。

第五章其他目的的评估和咨询

第三十五条(房屋征收预评估)

房屋征收决定作出前,相关部门可以委托估价机构开展房屋征收预评估。房屋征收预评估包括:拟征收范围内的人员及被征收房屋基本情况摸底调查,预估被征收房屋市场价值、产权调换房屋价值等。

房屋征收预评估中的被征收房屋摸底调查不能替代本规定第十三条第一款房屋调查登记工作;预评估报告不能替代被征收房屋的分户初步评估报告、整体评估报告和分户报告。

第三十六条(其他目的评估与咨询)

估价机构可以接受房屋征收部门和其他相关部门的委托,进行房屋调查登记、开展区片类似房地产市场价格评估、参与社会稳定风险评估以及房屋征收核实等工作。

估价机构可运用计算机信息系统,结合评估项目实际,使用批量评估技术进行区片类似房地产市场价格评估和房产税税基评估。

第六章法律责任

第三十七条(估价机构的责任)

估价机构或者注册房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对估价机构并处5万元以上20万元以下罚款,对注册房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十八条(其他违法违规行为)

估价机构或者注册房地产估价师有下列行为之一的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》规定处罚:

(一)转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务的;

(二)分户的初步评估结果、整体评估报告和分户评估报告存在未经两名以上注册房地产估价师签字、未加盖估价机构公章、以印章代替签字等违反规定的;

(三)违反房地产估价规范的;

(四)采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务的;

(五)除法律、法规另有规定外,未经委托人书面同意,对外提供评估活动中获知的当事人的商业秘密和业务资料的;

(六)在房屋征收评估过程中,索贿、受贿或者谋取合同约定费用外其他利益的;

(七)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第七章附则

第三十九条(交易登记资料查阅)

市和各区县房地产交易中心应当为估价机构查阅房地产交易登记资料提供便利。

第四十条(施行时间)

本规定自2012年4月5日起施行,有效期至2016年12月31日止。

2016国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则

2016国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则第一章总则 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。 非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规,由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。 二、新征收条例第四条,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作,严格做到“拆管分离”。 三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。 四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。 第二章征收决定

五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形,应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。 凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。 其中第八条第(五)项规定的旧城区改建,不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上,只能建设中、低档住宅。否则,市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。 六、依照本条例第八条规定,保障性安居工程建设、旧城区改建,纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前,应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见,应当组织召开公开听证会,经过科学论证。 七、依照本条例第十二条,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的,应当广泛征求被征收人的意见,经政府常务会议讨论决定。

国有土地上房屋征收评估规范

市国有土地上房屋征收评估规 第一条为了规国有土地上房屋征收评估活动,确保国有土地上房屋 征收评估的公正、有序,根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规》,结合市实际,制定本评估规。 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本评估规。 第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。 第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋 已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委

员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。 房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。 第六条同一征收项目的房屋征收评估工作,由两家以上房地产价格评估机构承担的,应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位;同一资质的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统—标准。 第七条同一征收项目分期实施,其房屋征收评估工作由两家以上房 地产价格评估机构承担的,前期房地产价格评估机构应当向后期房地产价格评估机构提供评估对象、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等评估技术资料,后期房地产价格评估机构除因时间变化等不适用因素外,应当采用。 第八条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工 作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。 房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房地产评估机构因专业所限可以委托专业评估机构评估相关项目,但应在评估报告中加以说明,并附相关评估机构的评估报告。 第九条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被 征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

集体土地上房屋征收流程图

集体土地上房屋征收流程
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施,但注意征收实施主体的统 一性
由市,县级国土部门在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告,告知 被征地村集体经济组织和村民:征地范围、补偿方式,安置途径及征地用 途。 由市,县级国土部门会同所在地乡镇政府,就征地内容征询村集体和村民 意见。国土应当将村民对征地的意见和听证的材料作为报批的必备材料上 报。对补偿标准和安置途径,补偿方式有意见的应当告知被征地人有权提 出听证申请,并依法组织听证。
国土部门组织下,由有资质的勘测单位负责。
立项
发布拟征地公告 征询村民意见
地籍调查和地上 附着物登记
“公共利益”立项,确需征收房属的各项建设活动,应当符合国民经济和 社会发展规划、土地利用总体规划,城乡规划和专项规划。保障性安居 工程建设,旧城区改建的,应当纳入市县级国民经济和社会发展年度计 划(参照国有土地)。
征收办、发改委、城区开发公司或其他国有公司制作项目方 案,做可行性预测,报国土、规划,环保等相关职能部门审 批。
由市、县级国土部门会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被 征收土地的四周边界、土地用途、土地面积,地上附着物种类、数量等 并由国土部门现场填制调查表由相关上述人员签字确认。将签字确认后 的材料作为报批的必备材料归档上报。
实地界定土地使用范围、测定界址位置、调绘土地利用现状,计算用地面 积,为国土资源行政主管部门用地审批和地籍管理等提供科学、准确的基 础资料而进行的技术服务性工作。
土地勘测界定
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施。
拟定一书四方案 并上报审批
由市、县级国土部门根据征询、听证、调查、登记情况,按照审批机关 对报批材料的要求拟定一书四方案,即“建设用地说明书、农用地转用 方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案”并组卷向有批准 权的机关申清报批。
由市县级国土部门向省人民政府申请建设用地审批,涉及基本农田等法律 规定特殊情形的,由国务院批准。
县、市人民政府国土部门根据批准的征收土地方案对土地所有权人,使用 权人及地上附着物等进行进一步核实, 在征用土地公告之日起45日内制 定征地补偿、安置及地上附着物拆迁等具体的方案并公告。征地补偿安置 方案公告内容包括:被征用土地的位置,地类,面积。地上附着物和青苗 的种类,数量。需要安置的农业人口数量。土地补偿费的标准和数额、支 付对象和方式、安置补助费的标准,数额、支付对象和支付方式,地上附 着物和青苗的补偿标准和支付方式,农业人员的具体安置途径。其他有关 农民的意见,有意见的应当在公告之日起10个工作日内向国土部门提出, 要求听证的,应当举行听证会。对征地补偿和安置方案确需修改和补充 的,依法进行修改。
市县级人 民政府的国土资源部门将公告后的土地补偿、安置方案, 连同被征地农村集体经济组织和村民的意见及采纳情况报市县级人民政府 审批。
市县级人民政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后,报省国土 资源厅备案,并交由市县级国土部门组织实施。
房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市县级人民政府。市县级人民政府应 当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征 求意见期限不得少于30日。 市县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补 偿(实施)方案和行政复议。行政诉讼权利等事项。
土地征收报批
征收土地公告
征地补偿安置方案的报批 及公告(批前/批后)
征收土地依法定程序批准后在收到省或国务院批文之日起 10 个工作日 内,由市、县级人民政府在当地予以公告。征收土地公告的内容包括征 地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途,征用土地的所有权人、 位置、地类和面积,征地补偿标准和农业人员安置途径、办理补偿登记 的期限、地点。被征收土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限 内,持土地权属证书到当地人民政府土地行改主管部门办理征堆补情登 记。
土地补偿登记征地补偿安 置方案实施
被征地村集体、村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内
到指定地点办理征地补偿登记手续井签订土地补偿协议。
清理土地和实施征收土地。控规定支付各项费用后,被征地单位和个人 按期交付土地。县、市人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征 收的土地进行清理。
房屋补偿安置方案的报批 及公告
房屋征收调查登记
对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登 记,被征收人应当予以配合,根据调查信息,(包括但不限于房屋证 书、违章搭建),相关部门进行联合审查,征收部门将调结果在房屋征 收范围内向被征收人进行公布。如有条件,并进行分户告知。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、 随机选定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观。公正地开展 房屋征收评估工作,评估报告作出后,应送达被征收人并告知复核的权 利,如有漏项或错误,应予更正并再次送达。
在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议的,市县级国土部门应当 对补偿决定方案进行审查,将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当 自补偿决定方案送达之日起十五日内,提出意见井选择补偿方式。送达补 偿决定方案时应当书面告知被征收人,其逾期不选择补偿方式的,补偿方 式由补偿决定确定。 仍达不成协议的,或者被征收人房屋所有权不明确的情形下,由市县级国 土部门作出征收补偿决定,并在房屋征收范围内公告。 作出征收补偿决定前,应作出听证告知书,给予合理期限内(5 个工作日) 的陈述申辩权利。被征收人要求听证的,应组织听证会,并在 7 日前告知 听证时间、地点等事宜,做好听证记录并予以公布。
被征收人拒不履行交地决定,也未在法定期限内申请行政复议或提起行政 诉讼的。在前述行政诉讼期限(6个月)届满之日起三个月内,申请 人民法院强制执行,在申请强制执行前,应当催告被征收人履行义务,催 告书送达十日后仍未履行的,正式启动申请司法强制手续。
评估机构的选择 房屋价格的评估
征收补偿安置 方案实施
作出征收补偿决定
通知被征收人选择房屋征收补偿安置方案(包括货币和产权置换方案), 根据被征收人选择的方案,签订房屋征收补偿安置协议。 被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市县级人民政府应 当优先给予住房保障。 在实施过程中,应做好搬迁与临时安置的方案,并保证专项资金充足。
作出交地决定
以书面形式催告被征收人选择征收补偿方案,经催告后被征收人仍拒绝 签订协议的,作出交出土地决定听证告知书(听证时间内容同前项作出 征收补偿决定前的听证)。 作出责令限期交出土地决定,给予合理腾空期限。
申请司法强制

国有土地上房屋征收评估办法

国有土地上房屋征收评估办法 (征求意见稿) 第一章总则 第一条为了规范国有土地上房屋征收评估行为,保证房屋征收评估客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》、《房地产估价规范》,制定本办法。 第二条评估被征收房屋和产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对评估价值和测算的市场价格进行复核评估和鉴定,适用本办法。 第三条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务;与房屋征收部门有关人员、被征收人有利害关系或者是被征收人的,应当回避;应当回避而未回避的,评估结果或者鉴定意见无效。 任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当拒绝任何单位或者个人对评估、鉴定行为和结果的干预。 第四条承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由被征收人协商选定;协商不成的,可以通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式选定。 市、县人民政府可以推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构供当事人选择,但不得限制其他符合条件的房地

产估价机构参与评估活动。 房地产估价机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求、恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条房地产估价机构选定后,房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订书面房屋征收评估委托合同。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 房屋征收评估委托书、房屋征收评估委托合同示范文本,由住房和城乡建设部组织制定。 第六条同一征收范围内的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的,可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。 两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的,各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商,执行统一标准。 第七条对于承接的房屋征收评估项目,房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。 第八条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员,因房屋征收评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房

关于征收分户报告的

被征收房屋价值评估分户报 告 估价报告编号:重汇通房地产(征)(结)[2017]003-H007号 估价项目名称:重庆市XXX房屋管理局“XXXXXX国有土地上房屋征收”所涉及权利人XXX的住宅用房市场价值评估 估价委托人:重庆市XXX房屋管理局 房地产估价机构:重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司注册房地产估价师: 估价报告出具日期:二○一七年四月二十六日

致估价委托人函 重庆市XXX房屋管理局: 受贵单位委托,我公司对其征收的位于“XXXXXX国有土地上房屋征收”用地红线范围内的被征收房屋(以下简称估价对象)进行了评估,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)、《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)等相关规定,现将报告要点提示如下: 估价目的:为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供 依据,评估被征收房屋的价值。 估价对象:根据《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收公告》(XX府发[2017]17号)记载的征收范围为: XX270号(含附号)(实际征收范围以该项目规划红线为准)。 本报告所评估的房屋在以上公告所载征收范围内,权利人为XXX,坐落为XXX XX270号2-3,房屋用途为住宅,房屋建筑面积为79.57平方米,房屋结构为混合,土地使用权类型为划拨。 价值时点:2017年4月5日 价值类型:市场价值 估价方法:比较法 估价结果:估价人员根据估价目的,遵循独立、客观、公正、合法的原则,按照国家规定的技术标准和估价程序,选用适宜的估价方法,在对影响 估价对象价值因素进行综合分析的基础上,满足估价的假设和限制条件及使 用报告说明下,确定估价对象房地产在价值时点2017年4月5日的市场价值如下:

永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法

永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法 第一条为加强集体土地上房屋征收补偿安置(简称房屋征收补偿安置)工作,维护被征收人的合法权益,保障各项建设顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。 第二条在本市行政区域内征收集体土地,涉及房屋征收补偿安置的,适用本办法。 国务院、省人民政府对公路、铁路、水利水电工程等建设涉及征收房屋与补偿安置另有规定的,从其规定。 第三条市、县人民政府是房屋征收补偿安置工作的主体。 市辖区人民政府受市人民政府委托具体组织和实施本辖区内的房屋征收补偿安置工作。 第四条市国土资源行政主管部门负责对县(区)的房屋征收补偿安置工作进行指导和监督。各级人民政府应加强对房屋征收补偿安置工作的领导。发改、住建、人社、财政、审计、监察、房产、公安、物价等部门及乡(镇)、办事处、村(社区),按照各自职责做好相关工作。 第五条房屋征收补偿安置应遵循“征收合法、资金到位、安置先行、补偿规范”的原则。第六条征地方案依法报批前,市、县国土资源行政主管部门应在拟征收土地的乡镇(街道)和村(社区)发布拟征收土地告知书,将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式和申请听证的权利等,告知被征收人,并对征收土地范围内拟征收的房屋及附属设施现状进行调查。 被征收人应当配合调查,并对调查结果确认签字或盖章。被征收人拒不签字盖章的,可以对被征收人的房屋采取照相、摄像、勘测、公证丈量等方式取证,并可将取证结果予以公证。确认或取证结果(包括文字、表格、有关数据、现场照相及摄像资料,相关证明材料等)作为实施房屋征收与补偿安置的依据。 自拟征地告知之日起,在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建或突击装修的,不予补偿。 第七条国土资源行政主管部门发布拟征收土地告知书的同时,应当书面通知当地住建、房产、公安、工商、税务等部门,自告知之日起12个月内,在拟征收土地范围内暂停办理下列手续: (一)宅基地和其他建设用地审批; (二)改建、扩建房屋审批,土地转让及土地登记发证; (三)办理户口的迁入与分户,但因出生、婚嫁、军人

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读

For personal use only in study and research; not for commercial use For personal use only in study and research; not for commercial use 《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读 引言 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,于2011年1月21日公布,自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神,中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班,有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。 一、立法背景、过程及意义 (一)我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段: 1、第一阶段:房屋拆迁制度完全依附于土地征用(收)制度的阶段(新中国成立至20世纪50年代末)。 第一阶段的特点: (1)确立拆迁制度的宪法依据,明确拆迁行为的征用性质; (2)立法上确立拆迁安置补偿的公平原则,特别注意被拆迁人的居住需要; (3)特别强调节约用地,规定土地征用的必要性; (4)强调被征用人的自觉履行,没有规定强制性,而且规定可以用替代形式执行; (5)没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段:房屋拆迁制度相对独立于土地征用(收)制度的阶段(20世纪60年代至80年代末) 主要特点:

(1)房屋拆迁均为地方立法,且宪法、法律依据从有到无,于1982年后走向缺位; (2)房屋拆迁性质不明、目的混乱; (3)先安置后搬迁的原则逐渐弱化; (4)没有统一的拆迁补偿标准及原则; (5)普通规定了行政与司法途径的强制拆迁; (6)拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼,行政诉讼救济途径初现端倪。 3、第三阶段:房屋拆迁制度完全独立于土地征用(收)制度的阶段(20世纪90年代拆迁条例颁布至本世纪初期) 主要特点: (1)缺乏宪法依据; (2)拆迁行为的性质、目的依旧不明确; (3)先安置后搬迁的原则在制度上被废弃; (4)搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分; (5)行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带; (6)既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用,大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决; (7)新兴的土地储备制度,极大地影响了拆迁; (8)商业资本的介入,拆迁的正当性受到普遍质疑; (9)拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁,圈地保护等。 4、第四阶段:全新而又独特的房屋征收阶段(《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施)。主要特点在后面作重点介绍。 (二)条例制定的现实背景 1、土地需求与土地供应之间矛盾加剧。 我国正处于改革发展的关键时期,也处于工业化、城镇化的重要时期,土地供求矛盾更加突出。据专家介绍,2010年,房地产占中国GDP的28%。根据我国现有土地法律制度,解决用地途径主要有两种:一种是增量供应(征收农村集体土地);二种是调量供应(毛地变净地)。

北京国有土地上房屋征收暂行办法

北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法 第一章总则 第一条为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动,维护房屋征收当事人合法权益,保证房屋征收补偿公平合理,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。 第二条本市行政区域内国有土地上被征收房屋价值评估,用于产权调换房屋价值评估,被征收房屋装修、设备及附属物价值评估,因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估,因征收房屋造成的停产停业损失评估,房屋征收涉及的其他价值评估,以及对相关评估结果进行复核或鉴定,适用本办法。 为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估,适用本办法。 第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估,被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估,应当分别对评估目的进行适当表述。 第四条房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构

提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以权属证书和登记簿的记载为准;权属证书与登记簿的记载不一致的,除有证据证明登记簿确有错误外,以登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。 第五条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点,被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估时点,应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第六条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数款、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》及本办法评估确定。 第七条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、

国有土地上房屋征收与补偿条例释义

国有土地上房屋征收与补偿条例释义 前言 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改(中华人民共和国城市房地产管理法)的决定》,国务院制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并于2011年1月21日正式公布施行,《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。 当前,我国正处在改革发展的关键阶段,也处在工业化、城镇化的重要时期。制定这个条例,关系到群众切身利益,关系到工业化、城镇化进程,关系到现代化建设全局。党中央、国务院高度重视条例的制定工作,要求我们深入了解情况,广泛听取意见,集中力量对难点问题逐项攻关,力争条例早日出台。2007年12月14日国务院第200次常务会议对条例草案进行第一次审议时,指出条例直接关系人民群众切身利益,要广泛听取意见,进一步修改后公开征求群众意见。 之后,法制办与住房城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组,多次进行实地调研,选取40多个典型城市进行专项调查统计,专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见,同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈,反复征求中央国家机关意见,并于

2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见,分别收到意见和建议6560l条和37898条。绝大多数意见认为,制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》,规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人合法权益,非常必要。同时,也提出了一些修改意见和建议。工作组召开了45次各种形式的座谈会,先后共有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条进行整理、综合分析,反复研究、修改,形成了报请国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。工作组在研究、起草条例和分析、处理各方面意见的过程中,力图缩小分歧、扩大共识,取得社会各界的理解和支持。为了妥善处理实践中的矛盾,制定条例时在总体思路上主要把握了以下三点:一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益,努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施,保护被征收群众的利益,使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序,加大公众参与,禁止建设单位参与搬迁,取消原条例行政机关自行强制拆迁的规定,加强和改进群众工作,把强制减到最少。地方政府在进行房屋征收与补偿工作的过程中,要充分考虑被征收群众的利益和实际困难,做好群众工作,减少强制,才能统筹兼顾好工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益。在工业化、城镇化发展过程中,还必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则,这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段,控制城乡建设用

集体土地上房屋征收政策分析

集体土地上房屋征收政策分析 2011年1月21日国务院颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》),该条例在征收前提条件、组织实施 程序、补偿安置方式和纠纷救济途径等方面相对于原来的《城市房屋 拆迁管理条例》,作了比较大的修改。《征收条例》的颁布实施是近年 来我国在房屋征收领域持续研究取得的成果,它将国有土地上房屋征 收的相关制度确定下来。与之相较,集体土地上房屋征收与补偿的研 究虽然一直在实行中,但是至今还没有能够出台一部独立的规范去予 以确认,相关的立法一直处于空白的状态。2012年温家宝总理在国务 院政府工作报告中指出“制定出台农村集体土地征收补偿条例”是 2012年的主要任务之一;2013年,修改《土地管理法》被全国人大常 委会纳入未来5年的立法规划;党的十八大报告中也提出要“改革征 地制度”。但是从近期媒体反馈的信息来看,《农民集体所有土地征 收补偿安置条例》和新修改的《土地管理法》短期内还不会出台。 一、我国集体土地上房屋征收政策现状分析 (一)政策的名称《物权法》和《征收条例》颁布以来很多学者对于“征收”、“拆迁”和“征用”的区别做了很多研究,当前一般认为 为了公共利益的需要而实施的用“征收”;非公共利益需要而实施的 用“拆迁”;而“征用”仅仅使用权的改变,是在特殊或紧急情况下,国家对集体土地的一种强制性的临时使用,并不改变土地所有权的性质。本文所研究的31个城市中,有14个城市政策文件名称中用的是“征收”,9个城用的是“拆迁”,2个城市用的是“征用”,4个城 市以城中村或棚户区改造的形式,还有2个城市将集体房屋征收纳入 征地补偿政策。2011年以后出台政策文件的11个城市中除了沈阳市外,其他城市在名称中都是用的“征收”,但是在这些文件中明确提到要 以公共利益为征收前提的,少之又少,只有杭州市和大连市对此作出 规定。

关于XX国有土地上房屋征收的公告

关于XX国有土地上房屋征收的公告 隆政发〔2011〕XX号 各相关单位: XX根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条的规定,作出《XX项目征收决定》(隆政发〔2011〕XX号),现将有关事宜公告如下: 一、项目名称:XX项目 二、征收范围:东至:XX;南至:XX;西至:XX;北至:XX。 三、房屋征收部门:XX房地产管理局。 四、房屋征收实施单位:XX国有土地上房屋征收管理办公室 五、签约期限:自房屋征收决定公告之日至2011年X月XX日。 六、房屋征收部门和征收实施单位应当按照《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》标准实施房屋征收。 七、被征收人按照《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》,可以按规定选择货币补偿或房屋产权调换。 八、被征收人应当积极配合房屋征收工作,按照《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》与房屋征收部门签订征收补偿协议书,并在规定搬迁期限内将房屋搬迁腾空移交给房屋征收部门。 九、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的XX依法

申请人民法院强制执行。 十、根据《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,被征收人及利害关系人如对征收决定有异议的,可在征收决定公告之日起60日内向XX申请行政复议,也可在征收决定公告之日起3个月内向XX人民法院提起行政诉讼。 附件:《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》 二○一一年X月XX日 主题词:文秘工作征收公告 XX 2011年X月XX日印发 (共印XX份) 附件: 《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》 为更好的改善XX基础设施,提高本地区的人居环境,根据XX有关开展XX工程建设,按照XX专项规划,XX结合实际,决定在XX,经XX 房屋征收办公室充分调研、论证,制定了《XX项目国有土地上房屋征收

国有土地上非住宅征收评估操作指引

. 黄石市国有土地上非住宅房屋征收评估操作指引 (讨论稿) 第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)、《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)、《市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》(黄政发[2015]6号)、《关于印发<黄石市棚户区改造项目实施工作规程(试行)>等文件的通知》(黄棚指办[2015]9号)等法律、法规、技术规程的有关规定,为规范黄石市房地产评估机构在国有土地上的非住宅房屋征收(搬迁)评估活动,黄石市房地产中介协会组织黄石市房地产评估机构及房地产估价师共同参与,制定本征收评估操作指引。 第二条黄石市行政区范围内国有土地上实施的非住宅房屋征收评估活动适用本操作指引。 第三条房地产评估机构、房地产估价师应当独立、客观、公正地开展非住宅房屋征收评估工作,并对出具的评估意见负责。 第四条房地产估价应遵循合法原则、价值时点原则、最高最佳利用原则、替代原则。 第五条被征收房屋价值评估目的为:为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值。 第六条非住宅房屋征收评估内容包括:房屋及其占用范围内的土地使用权价值,装修价值,地面附属物价值,机械设备搬迁补偿价值,停产停业损失。 第七条非住宅用房评估思路 1、商业用房评估 (1)以出让方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的商业用房,应当选择比较法、收益法作为其主要的评估方法。对大型

房屋征收社会稳定风险评估报告完整版

房屋征收社会稳定风险 评估报告 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

房屋征收项目 社会稳定风险评估报告 (参考范本) 区人民政府(管委会) 年月 社会稳定风险评估报告目录 1、项目概况 2、评估事项 3、评估目的 4、评估原则 5、房屋征收搬迁可能引发的社会稳定风险内涵及其成因 6、本项目社会稳定风险内容及其评价 7、本次房屋征收搬迁社会稳定风险的综合评价 8、已经和正在采取的风险防范措施 9、下一步风险防范措施 10、结论 房屋征收项目社会稳定风险评估报告 (参考范本)

为预防和减少房屋征收项目在实施推进中的社会稳定风险,从源头上防止因房屋征收搬迁工作引发的不稳定因素,根据《合肥市重大事项社会稳定风险评估暂行办法》、《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》等文件精神,区政府(管委会)组织相关房屋征收办公室等相关部门,对该项目房屋征收搬迁工作进行了全面认真的社会稳定风险评估,现形成社会稳定风险评估报告如下: 一、项目概况 房屋征收项目已经过发改委批准(批准文号),市规划局批准规划选址(《规划选址意见书》文号),该项目地址位于,占地面积亩,规划总建筑面积约㎡。 根据房屋征收范围红线图,该项目涉及国有土地上房屋搬迁户数约户(其中住宅户数户,私人非住宅户,产权单位户),征收各类房屋总建筑面积约㎡。 二、评估事项 项目规划红线范围房屋征收搬迁工作社会稳定风险评估。 三、评估目的 通过社会稳定风险评估,广泛听取意见,推动项目房屋征收搬迁工作顺利进行,预防社会矛盾纠纷,最大限度消除不稳定因素,防止不稳定事件发生。 四、评估原则 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《合肥市重大事项社会稳定风险评估暂行办法》等文件精神,坚持依法评估、民主决策,切实维护被征收人合法利益的原则。 五、房屋征收搬迁可能引发的社会稳定风险内涵及其成因

农村集体土地房屋拆迁流程

农村集体土地房屋拆迁 流程 Company Document number:WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

农村集体土地房屋拆迁流程首先我们来明确一下,我国的土地分为两种性质,分别为国有土地和农村集体土地。这个比较容易理解,一般城市里的土地基本上都是国有土地,农村的土地基本上来讲都是农村集体土地,农村集体土地一般来讲就是村民集体所有,有的呢,也是村民小组集体所有。 概念理清之后,咱们来说说农村集体土地房屋的拆迁流程。 农村集体土地拆迁,其实归根结底,走的是农村集体土地征收的程序。这种土地征收,是需要相关部门进行审批才能进行的,最低审批级别是省级人民政府,再高就是由国务院直接进行审批,这个在《土地管理法》中明确规定的。 农村集体土地房屋拆迁的法律程序是非常明确的,大致涉及国土局、各级政府、建设局、发改委、环保局。 涉及国土局的文件就是相关报批手续。一般来讲就是用地预审、用地规划、征地红线图、土地报批一书四方案(建设用地承报申请、农用地专用方案、补充耕地方案等等)。 咱们市县级人民政府应该给老百姓出具补偿安置方案。 省级人民政府或者国务院会出具土地的审批手续,对土地的征收进行审批。 接下来就是建设局:建设局分为两个部门,建设局、城乡规划局,有的地方这两个部门在一起,有的地方这两个部门不在一起,规划局,有他的规划审批手续。建设局是城乡总体规划,建设工程规划许可证,建设用地规划许可证,一个建设局一个规划局,两个部门发出的。有的工程比较特殊的还涉及建设项目选址意见书。

发改委:项目立项。 环保局:环境影响评价报告书。发改委项目立项之前就应该出具。 所以涉及农村集体土地征收涉及的部门是非常多,而且很专业很复杂,如果老百姓想要调取是很困难的,一般都是由专业律师有针对性的发出书面的信息公开申请。 以上说的是涉及征地相关部门应该发出的文件文书等,接下来呢,咱们说说涉及征地应该有什么流程,具体应该给老百姓出具哪些文件。 一、首先,要征收土地,就要发布征地公告,这份文件是由国土局出具的,是需要有文号,有政府盖章的。告诉咱老百姓要征地了,因为什么原因,范围,从谁家到谁家。大致情况应该让老百姓有所了解,对此不满意的话,咱们可以申请组织听证会。我们接到过很多被拆迁户咨询电话,许多当事人会问,说我们这边拆迁部门都没给我们举行听证会。这里我要讲一下,听证会一般是咱们老百姓自己要求举行的,这是咱们的权利,如果这个权利咱们不行使,一旦超期就等于放弃。在这我需要跟被拆迁户再明确一点,如果涉及补偿不合理或者拆迁不合理的话,咱们一定要及时主张权利,或者请专业律师维权或者自己及时提起法律程序,千万不能一味坐等,法律不保护权利的沉睡者。 二、接下来就是要进行登记调查,入户登记调查表需经老百姓签字确认。建筑面积多大,有多少间房屋,装饰装修,电视空调冰箱等等,是需要调查清楚,这个需要往上报批,直白说,报上去,政府往下拨款时是要知道,现在征收范围内的这块土地有多少亩,多少间房屋,面积多大,怎么安置,下拨多少资金,这是一个法律程序,也是报批的文件之一。

国有土地上的房屋征收程序(23个步骤)(精)

国有土地上的房屋征收程序(23个步骤 新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月21日公布施行,新《条例》对房屋征收的征收决定、补偿、搬迁三个环节做出了明确规定,具体要经过以下23个基本步骤。 第一步由用地单位提出用地申请,政府负责征收 第二步符合国民经济和社会发展规划,符合土地利用总体规划,符合城乡规划和专项规划 第三步是保障性安居工程建设,旧城区改建,应纳入市县国民经济和社会发展年度计划(市、县人代会期间 第四步是房屋征收部门拟定征收补偿方案 第五步是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县人民政府 第六步政府公布方案征求意见(30日 第七步是政府公布征求意见情况(一般为7天 第八步是听证会(至少8天 因旧城区建设需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的情形。 听证会程序按行政许可法的规定办理。 第九步根据听证会情况修改方案 第十步按照有关规定进行社会稳定风险评估 第十一步征收补偿费用应当全额到位,专户存储专款专用

第十二步市、县人民政府作出房屋征收决定房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。 第十三步市、县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告(告知诉权行政复议是60日,行政诉讼是3个月,另外搬迁期限一般是15天 第十四步房屋征收部门组织调查登记 第十五步调查结果公布(一般为7天 第十六步房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知(不得超过1年 第十七步对被征收房屋价值评估 第十八步提供周转房、安置房 第十九步对房屋进行认定 第二十步签订补偿协议 第二十一步政府作出补偿决定 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议,或专被征收人房 屋所有权人不明确的,市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。 第二十二步公告补偿决定(一般为7天 第二十三步申请法院强制执行 旧城改造项目?如何适用《房屋征收与补偿条例》流程 特别说明

土地估价管理办法-国土资源部

土地估价管理办法 (草案征求意见稿) 第一章总则 第一条为规范土地估价管理,完善土地估价制度,维护土地估价市场秩序,促进土地估价行业健康发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动,对土地估价活动实施监督管理,适用本办法。 第三条本办法所称土地估价,是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系,对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算,并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。 第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则,符合土地估价规范和标准。 土地估价师依法执业受法律保护,任何组织和个人不得干预。 第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理,履行下列监管职责:

(一)制定土地估价管理的规章制度; (二)规定土地估价师资格条件; (三)规定土地估价机构从业条件; (四)确定土地估价的程序和方法; (五)监督、指导土地估价行业自律管理; (六)法律、行政法规规定的其他职责。 第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。 第二章土地估价师 第七条国家实行土地估价师资格认证制度。 土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试,获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》。 第八条土地估价师执业,应当向中国土地估价师协会申请执业登记,成为执业土地估价师。 申请土地估价师执业登记,应当具备下列条件: (一)获得土地估价师资格证书; (二)满足土地估价师继续教育学时规定; (三)专职在一家土地估价机构从事土地估价业务; (四)经实践考核合格。 《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的,符合前款第(二)、(三)项规定条件的,可以申请执

国有土地房屋征收管理条例解析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,于2011年1月21日公布,自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神,中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班,有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。 一、立法背景、过程及意义 (一)我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段: 1、第一阶段:房屋拆迁制度完全依附于土地征用(收)制度的阶段(新中国成立至20世纪50年代末)。 第一阶段的特点: (1)确立拆迁制度的宪法依据,明确拆迁行为的征用性质; (2)立法上确立拆迁安置补偿的公平原则,特别注意被拆迁人的居住需要; (3)特别强调节约用地,规定土地征用的必要性; (4)强调被征用人的自觉履行,没有规定强制性,而且规定可以用替代形式执行; (5)没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段:房屋拆迁制度相对独立于土地征用(收)制度的阶段(20世纪60年代至80年代末) 主要特点: (1)房屋拆迁均为地方立法,且宪法、法律依据从有到无,于1982年后走向缺位; (2)房屋拆迁性质不明、目的混乱; (3)先安置后搬迁的原则逐渐弱化; (4)没有统一的拆迁补偿标准及原则; (5)普通规定了行政与司法途径的强制拆迁; (6)拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼,行政诉讼救济途径初现端倪。 3、第三阶段:房屋拆迁制度完全独立于土地征用(收)制度的阶段(20世纪90年代拆

迁条例颁布至本世纪初期) 主要特点: (1)缺乏宪法依据; (2)拆迁行为的性质、目的依旧不明确; (3)先安置后搬迁的原则在制度上被废弃; (4)搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分; (5)行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带; (6)既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用,大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决; (7)新兴的土地储备制度,极大地影响了拆迁; (8)商业资本的介入,拆迁的正当性受到普遍质疑; (9)拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁,圈地保护等。 4、第四阶段:全新而又独特的房屋征收阶段(《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施)。主要特点在后面作重点介绍。 (二)条例制定的现实背景

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