2018年房地产估价师《经营与管理》考试试题及答案
一、单项选择题
1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有()。【选项】
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
【考点】
2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是()。
【选项】
A.房地产投资更易变现
B.房地产投资所需资金少
C.房地产投资收益更高
D.房地产能保值增值
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。
【考点】
3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择()。
【选项】
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣工的收益型房地产投资
【答案】C
【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
【考点】
4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为()。
【选项】
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
【答案】B
【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%
【考点】
5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是()。
【选项】
A.开发强度系数
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
【考点】
6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期()。
【选项】
A.平均空置率
B.平均吸纳率
C.平均交易量
D.平均租售价格
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。
【考点】
7.【题干】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括()。【选项】
A.房地产开发企业对市场预测的偏差
B.购房者对市场预测的偏差
C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D.房地产开发资金的易得性
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
【考点】
16.【题干】张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为()。
【选项】
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
【答案】A
【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。有题意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，则(1+r/2)20=2，得r=7.05%。
【考点】
17.【题干】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为()万元。
【选项】
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43
【答案】C
【解析】本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。
【考点】
18.【题干】某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是()元。
【选项】
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
按房地产估价报告各项容总结 指错题 指错题答题要点： 1、先浏览通篇，看是否有缺项错误，包括大项和小项； 2、各项容中按下述总结分析是否有错误； 3、特别分析技术报告中按不同方法的各个表述、计算容。 一份完整的估价报告由以下八部分构成：1、封面；2、致估价委托人函；3、目录；4、注册房地产估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。 各部分容构成及常见错误如下： 第一部分、封面 一、构成（7项） 标题、估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号 二、常见错误 1、估价报告名称：房地产抵押估价的估价报告必须用“房地产抵押估价报告”，否则算错。 2、注册房地产估价师：注册房地产估价师的及其注册号。 3、估价报告出具日期应与致函日期、作业日期一致，不一致的算错。若还是“估价报告作业日期”，算错。 4、封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师” 5、估价报告中缺技术报告或封面、目录不算重要容缺失。 第二部分：致估价委托人函 一、构成（10项） 标题、致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、估价机构名称和盖章、致函日期。（有的有估价结果和使用报告有关的特别提示） 二、常见错误 1、缺标题“致估价委托人函”，算错。 1、基本事项四个容：估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价方法。缺少上述某项，算错 2、缺总价、大写、单价或者缺不写单价的理由，算错； 3 、落款的估价机构必须加盖公章，不能由分公司签发，如果是其他印章如**公司业务章、估价专用章，则算错。 4、房地产抵押报告中缺少“在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值”三种价值的完整披露的，算错。（该三种价值应在致函、结果报告、技术报告中完整披露）；价值类型应一
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
2018房地产评估公司排名，强烈推荐国内知名房地产评估公司2018房地产评估公司排名，强烈推荐国内知名房地产评估公司。房地产评估业内人士称为房地产估价，是由专业估价机构和专业估价人员完成的，是提供房地产专业意见、由专业人士承担法律责任并且具有公信力的专业报告。那2018房地产评估公司排名，强烈推荐国内知名房地产评估公司？中证集团就是不错的选择。下面就简单的介绍房地产评估收费标准。 根据相关规定，具体机房按照房地产价格总额的不同收取不同的费率。该收费标准就是按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。 房地产评估收费具体标准是： ①房地产价格总额在100万以下(含100万的)，按5‰的费率计收; ②房地产价格总额在101万以上至1000万的，按2.5‰的费率计收; ③房地产价格总额在1001万以上至2000万的，按1.5‰的费率计收; ④房地产价格总额在2001万以上至5000万的，按0.8‰的费率计收; ⑤房地产价格总额在5001万以上至8000万的，按0.4‰的费率计收; ⑥房地产价格总额在8001万以上至1亿的，按0.2‰的费率计收;
⑦房地产价格总额在1亿以上的，按0.1‰的费率计收; 例如：房地产价格为1600万差额定率分档累进收费 100万* 5‰=0.5万元 (1000-100)万元*2.5‰=2.25万元 600万*1.5‰=0.9万元 合计收费=0.5万+2.25万+0.9万=3.65万元 房地产评估收费标准就介绍到这里，中证集团经营模式是实行总分经营模式，搭建全国性经营平台。本着与合作伙伴共生共赢的原则，诚邀合作加盟，共同打造中国评估、造价、监理、会计行业的经营平台。加盟有风险，投资需谨慎！ 分支机构设立与经营，设有省级分公司、地市级分公司、事业部与项目部四种设立模式，实行内部承包制。分公司自主经营、独立核算、自负盈亏、自行承担纳税义务。符合分公司设立基本条件的个人或企业可以申请在当地设立中证集团分公司，总部考察确认具备设立分公司条件的，批准授予设立分公司权利。对于符合分公司设立基本条件的，暂不完全具备设立分公司资格的个人或企业，总
06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定
以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的
目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。
2018房地产评估标准，知名评估公司新鲜出炉！ 2018房地产评估标准，知名评估公司新鲜出炉！房地产评估是需要收取一定的费用，但是对于一些不太了解房地产评估的人士来讲，找专业的评估机构来进行评估也是可以省去自己很多的麻烦。买房子是人生的大事情，在买卖之前一定要对其价值进行评估。中证集团作为知名的评估公司，下面就介绍2018房地产评估标准。 房地产评估收费标准是什么样? 1、房地产是一种特殊的资产，要想让它的价值成为一种被认可的数字化的结果，这就需要聘请相应的资产评估机构进行资产评估。聘请的机构要求具有国家认可的评估资质证书，评估人员的从业经验比较丰富，可以应对复杂的评估环境。 2、国家标准的《房地产估价规范》于2000年6月1日正式实施。作为国家房地产评估业第1部国家标准，它规范了房地产估价行为，从技术操作上保证了估价结果的客观公正和合理。
3、国家对房地产评估的行为做了根本做了根本上的行为约束，当时没有对具体的评估行为做明确的约束，于是各地地方政府又根据国家的规范进一步对评估行为和评估收费标准做了约束。 房地产评估就介绍到这里，中证集团经营模式是实行总分经营模式，搭建全国性经营平台。本着与合作伙伴共生共赢的原则，诚邀合作加盟，共同打造中国评估、造价、监理、会计行业的经营平台。加盟有风险，投资需谨慎！ 分支机构设立与经营，设有省级分公司、地市级分公司、事业部与项目部四种设立模式，实行内部承包制。分公司自主经营、独立核算、自负盈亏、自行承担纳税义务。符合分公司设立基本条件的个人或企业可以申请在当地设立中证集团分公司，总部考察确认具备设立分公司条件的，批准授予设立分公司权利。对于符合分公司设立基本条件的，暂不完全具备设立分公司资格的个人或企业，总部授权其以项目部的形式，在当地开展业务，同时积极筹备分公司的设立工作，待符合设立分公司条件再行批准成立本省分公司。 中证集团是经国家工商总局批准的全国性综合咨询机构，集团注册资本为1亿元，集团证号为060016，集团下辖中证房地产评估造价集团有限公司、江苏
《房地产估价案例与分析》估价报告的规范格式 A.0.1 封面（含“估价报告名称”等七项内容 估价报告名称 （标题：）（应概括出估价目的，如 估价项目名称应说明项目全称（估价对象所在 估价机构 估价委托人J ：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名 :估价机构全称 A.0.2致估价委托人函（四项内容）缺项算一处错误! （标题：）致估价委托人函 一、 致函对象（委托方的全称） 二、 致函正文（六项内容）缺项算一处错误！ 、致函落款（估价机构全称,并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章。|致函方没有盖章|或|加盖的为分 公司的公章 可算一处错误！注意： 法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错！ ） 四、致函日期 （为致函的年月日，为估价报告完成日期或出具日期 （标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明） 我们郑重声明： （1 ）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗 漏。 （2） 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到 本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 ） 抵押、征收 估价报告,没有估价目的］算一处错误!） 区位、 名称、用途，不能与估价对象混用） (1) (2) (3) (4) (5) 估价对象 估价目的 价值类型 价值时点 估价方法 估价结果 （名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！） （缺项算一处错误！） （致委托方函 和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！） （缺项 算一处错误！ （缺项算一处错误！ （缺项算一处错误！ 。若与估价报告完成日期或出具日期不一致 算一处错误！） A.0.3 目录（六项内容）缺项算一处错误！ 一、 （标题：）目录（|目录中不应有“致委托人函” 二、 注册房地产估价师声明 ............. 三、 估价的假设和限制条件 ............. 四、 估价结果报告 ...................... 五、 估价技术报告 ...................... 六、 附件 ............................. A.0.4注册房地产估价师声明 ，且|目录应放在“致委托人函”后面 ??…GG 页 GG 页 GG 页 ................. GG 页 .................. GG ?页 （七项内容）|缺项或没有“注册” ,否则算一处错误！） 均算一处错误!
房地产估价机构管理办法（2018修正）第一章总则 第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。 第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。 房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。 鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。 第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。 第二章估价机构资质核准 第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。
2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C
6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题 精选及答案1215-64 阅读理解 估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。 <1> 、房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是()。 A、估价委托人 B、房地产估价机构 C、估价报告编号 D、估价作业期 <2> 、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是()。 A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其
他印章代替公章 B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外 C、致估价委托人函中应写明估价作业日期 D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价 <3> 、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是()。 A、一般假设 B、未定事项假设 C、背离事实假设 D、不相一致假设
<4> 、下列各选中，不需要在附件中写明的是()。 A、估价委托书复印件 B、专业帮助情况和相关专业意见 C、估价对象变现能力分析 D、估价对象法定优先受偿款调查情况 参考答案 【正确答案】D 【答案解析】本题考查的是封面的写作。房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。参见教材P6～7。 【正确答案】A 【答案解析】本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B
错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内;选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期;选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。参见教材P8。 【正确答案】D 【答案解析】本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。参见教材P11。 【正确答案】C 【答案解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。选项C，当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示，但是变现能力分析不属于附件的内容。参见教材P23。
房地产估价师从考经历 为了增加本所的资质等级，因此需要更多的房地产估价师人员。当主任要求我今年去参加房地产估价师考试时，时间已到了7月初。由于本所的业务范围较多，我原先是在所里主要负责审计和验资的业务，而对房地产评估只是在我不忙时过来帮忙的。因此对房地产估价来说我有一定基础但又不是很在行，特别是建筑方面的可以说是门外汉，但对于经济方面则是内行的，也正因为如此在学习时侧重点有所不同。 我在7月18日通过报名初审后，手上没有教材，如果在报名点订教材等拿到手显然太迟。那时开始看书时间就太紧了。（因为我是一次性报四科，对于成绩两年有效的考试，我的个人观点是争取要一次性通过，否则挂一两科在那儿，第二年的心理压力太大，会影响读书效率和考试的状态，因此我一次性报了四科。房地产估价师考试不同于我以前参加的注册会计师考试，成绩5年有效，因此在报考科目上有一定技巧。对于房地产估价师考试报名训是第一年就是全部报考，争取一次性通过。）所以我就到网络上找了一些图书网站查询有没有房地产估价师考试用书，当然这样的网站很多，并且价格还可以打折，我找一家满意的网站下了订单，汇款过去。在从汇款到拿到书这期间至少有一个星期的时间。我就到有关房地产估价师考试的辅导网站上去下载一些考试资料，先看看了解一下房地产估价师考试的内容和别人的技巧。特别是《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》这两个文件让我受益非浅，因为我从中了解了房地产估价的一些基本要求和基本方法。对于房地产估价有了一个框架性的了解。这对我以后看书指出一个明确的方向，可以知道哪些是重点哪些是非重点。从而在时间上可以做出合理的安排。 当拿到书时已是7月底，马上就8月份了。五本厚厚的书，按每天一章的速度，并且在有充分的时间保证的情况下也差不多要50天的时间，也就是要在9月20日前完成第一次复习，当然只看一次书肯定不行，所以一定要安排总复习的时间，也就是一个月的时间。要把五本书的内容重新整理，因此一定要有30天的时间安排复习。那么50天的时间要完成第一轮的学习，真是时间紧任务重并且要有效果。做到这点真的要下一番功夫，好在主任大人为了我考试同意我在上班时没事时可以看书。于是我做好时间计划，先粗略看一下各本书的目录，根据我本人的知识基础有重难点地规定每天要完成的章节，并且是死命令地要求自己一定要完成规定的章节。没有商量的余地，如果给自己放开一个口，认为计划反正可以变动，时间可以更改，这样人的惰性就会让你一拖再拖一变再变，你的计划就不可能完成，也就不可能做好充分的准备去应考，考试成绩不理想就理所当然的。所以按计划规定要完成的章节我是一定要完成的。当然在订计划时可以安排机动的天数（但不能多）。有时人算不如天算，人生活在社会中总有一些事不可避免地会拖累你读书的时间，所以要安排一定机动时间。 第一阶段，我平时就是白天在单位抓紧时间看书，能完成的就完成，不能完成的就安排晚上的时间在家里看。并且看完书就马上做好学习笔记，做笔记我不是用笔，而是用电脑，这是我考注册会计师时的经验，通过脑动，手动把每一章节的重点内容用手打到电脑中，一方面可以增加记忆，另一方面可以为后面的复习打好基础（我后面还会说到这个学习笔记的作用）。这也许会花费一些时间，但我觉得这个时间花的值。就这样按照计划一个章节章节地进行学习，当然在学习中是有重点的，特别是估价的基础知识和相关知识，书本既厚记忆的内容又多并且有一些艰涩难懂的专业术语，只有硬的着头皮去读。不过知识就是这样，你不懂的多看几次慢慢就弄清其中的道道了。学习的乐趣也就于此吧。而对于房地产开发管理和房地产估价的理论和方法，我倒觉得不难，不知是我前面看了《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》心中有底之外，还是注册会计师的财务管理与其有相通之处，反正我读这两本书，比看基础知识和相关知识更顺手，当然笔记仍有做，把章节重点仍然记到电脑中。对于案例分析，我倒没有做笔记，因为是开卷考，要记的内容都在书上，没有必要去花时间做笔记，不过我每一章还是认真看过，既为了考试时好找到相应的章节，也同时提高