东营河口区房地产市场调研报告
目录
东营河口区房地产市场调研报告 (1)
第一部分河口区城市概况 (2)
1.地理环境 (2)
2.城区建设 (3)
3.经济概况 (4)
4.人口状况 (5)
5.社会生活 (6)
第二部分：河口区房地产市场现状 (6)
1.上半年全市房地产情况通报 (6)
1.房地产开发投资情况 (7)
2.房地产信贷情况 (7)
3.土地市场供应情况 (8)
4.房地产市场需求情况 (8)
第三部分：河口区主要楼盘情况 (9)
1.枫林绿洲 (9)
2.中海嘉园 (15)
第四部分：二手房市场分析 (19)
第五部分：调查结果表明： (20)
第六部分：河口区地产前景 (21)
第一部分河口区城市概况
1. 地理环境
东营市河口区位于山东省东北部，是黄河三角洲的前沿城市，是胜利油田的主战场。境内有河口、孤岛、孤东、桩西四个采油厂、海洋石油开发公司、渤海钻井总公司及济南军区生产基地等单位。政区面积2365平方公里，常驻人口23万，年流动人口15万。河口区内临黄河，东、北两面环海，海岸线长254.37公里，是环渤海经济区与黄河经济带的交汇点，具有显著的区位优势。
河口区具有巨大的资源优势和经济发展潜力，境内油气年产量占整个胜利油田的50%是油气、土地、草场、滩涂、海洋、盐卤等自然资源异常富集的“金三角”。
2. 城区建设
近年来，河口区建设局在城市建设中坚持以科学发展观为指导，更新城市发展理念，实施城市发展新举措，城区建设亮点纷呈。
实施路网畅通工程。完善河兴路、河聚路、海宁路、渤海路等城市道路新、改建项目升级，城区道路宽阔、畅通。
加大基础设施、绿化和景观改造建设力度。相继建成河口银河公园、城南生态园、西湖公园、河口污水处理厂。继续拓展环城水系开挖里程，充分利用水网，依河建绿，依水建绿，将城市动脉（道路）和静脉（河道）有机结合，突出城市景观河道建设。
3.经济概况
2008年，全区实现生产总值85亿元，增长24%，其中一、二、三产业增加值分别达到7亿元、52亿元和26亿元，增长7.5 %、24.5%和26 %；全社会固定资产投资达到99亿元，增长26 %；地方财政收入达到5.63亿元，其中一般预算收入5.33亿元，增长18%；社会消费品零售总额17.9亿元，增长26%；金融机构各项存款余额102亿元，贷款余额31.8亿元；城镇居民人均可支配收入19800元，农民人均纯收入6620元，分别增长15 %和16.3%
4.人口状况
全区总面积2365.13平方公里。辖3乡3镇1个街道办事处,178个行政村,44个居民委员会(含油田)。2009年底全区总人口28.5万人。人口出生率8.76‰，死亡率3.97‰，人口自然增长率4.79‰。
5.社会生活
2007年城镇居民人均可支配收入15107元,增长11.9%;人均消费性支出为8878元,增长3.5%;人均住房使用面积23.28平方米。城镇在岗职工年平均工资19528元,增长6.7%。农民人均纯收入5006元,增长12.1%;人均生活消费支出2823元,增长2.6%;人均居住面积26.25平方米。
第二部分：河口区房地产市场现状
1.上半年全市房地产情况通报
东营市国土资源局河口分局认真贯彻落实省政府下达的关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的一系列决策部署，要以加快保障性住房建设，增大住房合理消费，采取以下措施促进房地产市场健康发展。一是关注民生，加大保障性住房建设力度；二是调整优化住房供应结构，增加普通商品住房的供应；三是减轻居民购房税费负担，鼓励普通商品住房消费；四是加大金融支持力度，提高融资和消费能力；五是合理调控土地供应，加强房地产开发用地的规范管理；六是规范税费管理，为房地产市场健康发展创造良好环境；七是加强组织领导，确保各项政策落到实处。当前河口区房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平
衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳定，宏观调控效果逐步显现。现将今年上半年的房地产市场情况简要分析报告如下：
1.房地产开发投资情况
随着东营市房地产市场的迅速发展，河口区房地产市场逐渐开始从单一的多层住宅向高层、复式楼、别墅、洋房等多元化房地产市场转变，面积也从70m2二居室户型衍生为以三居室为主，复式、洋房为主的大户型住宅，但是高端住宅满足不了高收入人群对于高品质住房的需求。2.房地产信贷情况
拓宽开发企业融资渠道。建立了政银企联席会议制度，搭建政府、银行、企业合作互动的平台，及时协调解决开发企业的融资问题。鼓励银行在确保资金安全、手续规范的前提下，进一步加大房地产信贷有效投放力度。对信誉较好、项目健康的开发企业予以政策倾斜，适当放宽贷款额度，一是强化了对中小企业的金融服务，扩大对市场前景好的中小企业的信贷支持，增加信贷投放，积极支持中小企业的发展壮大。二是积极转变了工作方式，调整充实信贷力量，主动深入企业现场，了解企业经营情况，积极参与项目考察论证等工作，努力寻找贷款市场，拓展信贷领域，扩大资金投放。拓宽开发企业融资渠道。建立政银企联席会议制度，搭建政府、银行、企业合作互动的平台，及时协调解决开发企业的融资问题。鼓励银行在确保资金安全、手续规范的前提下，进一步加大房地产信贷有效投放力度。对信誉较好、项目健康的开发企业予以政策倾斜，适当放宽贷款额度，解决其融资需求。
3.土地市场供应情况
合理调控土地供应，出让的土地地块具备通路、通水、通电等基本建设条件。土地局加强建设用地批后管理，对不符合法律法规条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为，河口区土地供应较少，供应地块少，基本处于饱和状态，应加大住宅用地的供应力度。
4.房地产市场需求情况
河口区居民住房条件普遍看好，急于买房者占少数，房地产市场相对稳定，多数购房者选房的时候相对来说不再像前两年那样盲目，客户逐渐变的更加务实理智。购房者的务实体现在两个方面：一是离工作单位近；二是周边有学校，有超市当然还要交通方便，在他们眼里，具备了这两个条件的房子就是好房子，就是多花几个钱也值得，所以小区的房子都比较好卖。
经过调查发现，河口的消费群体大致分为两类：高端消费客户和普通消费客户。高端消费客户大部分是企业领导、私企老板，他们收入高、消费理念超前，居住条件要求比较高，主要是享受生活，这一群体大部分选择购买别墅和洋房；普通消费群体一般由企业员工、个体户组成，这一群体占东营消费群体的80%，这一群体对生活没有太多奢侈的要求，最大的要求就是生活便利就可以了，这一群体一般都是选择多层，少数人选择高层住宅，在户型选择上也是以二居室和三居室的住宅为主，其最大原因就是面积小，总价款低。
第三部分：河口区主要楼盘情况
1.枫林绿洲
楼盘名称：枫林绿洲
枫林绿洲地处东营市河口区海河路与河兴路交汇处如下图：
建设年代：2010年4月26~2011年
开盘日期：2010年7月5日
楼盘性质：叠拼别墅、宽景洋房、联排别墅
开发商：东营浩华伟业房地产开发有限公司
浩华简介：浩华地产集团1999年成立于广州，是一家具有革新传统、富有创造力和多年房地产运作经验的全国性房地产营销策划顾问及投资开发机构，是集地产开发、营销策划及销售代理为一体的大型房地产开发
集团和房地产综合服务商。其开发的东营凤凰国际城获“2006年东营明星楼盘”、“最佳户型设计楼盘”，西安秦岭山水获“2006年陕西省名优诚信先进项目”，青岛翡翠城获“2007年中国宜居城市十大魅力楼盘”、“2009中国最具投资价值十大魅力楼盘”，西安东方罗马花园项目荣获“西安放心房示范楼盘”、“全国健康住宅生态小区”，天津“翡翠半岛”荣获“2010年度最佳生态宜居经典住宅”，等。我们以务实的态度、专业的水准、追求卓越的精神为客户提供了优秀的建筑作品。2009年度，浩华地产集团策划、代理的住宅、商铺、写字楼、产权式酒店（商铺）等各类房地产项目实现销售面积百余万平方米，实现销售额46亿余元；投资开发的地产项目完成销售15个亿。
规划设计：东营市东方建筑设计咨询有限公司
占地面积：23公顷
建筑面积：183300m2
容积率：0.8
绿化率：0.41
位置：河口区河兴路208号与河兴路交汇处
交通：车流量较小，无公交线路，道路畅通
小区环境设计优美时尚，有大面积的水景房，绿化率达41%，区内道路畅通，曲径幽深。下图：位置：河口区河兴路208号与河兴路交汇处
工程共分四期，在建的为一期，是小区北面的8栋商用房和5栋别墅，工程进展一般，在建第二层。
项目自7月5日开盘以来，一二期工程，除个别别墅外已基本售完，共300余户。
多层共五层，2900元/ m2 起最高价位在三层进4000元/ m2
主要户型：多种，面积区间80 m2~300 m2 主力面积120 m2~140 m2如
下图
总面积128.98m2三室两厅两
该户型双卧朝阳，南阳台落地窗客厅，但进门后一狭长过道，感觉空间感不足，影响生活舒适度。
总面积132/136m2三室二厅二卫。
该户型主卧朝阳，南落地窗客厅有露台，整体宽敞大方，单三卧房门几
乎正相对，生活私密性欠佳，厨房面积太小，餐厅厨房间距太长，端菜时易弄脏过道上的地板，设计不合理。
总面积148/143m2三室二厅二卫
该户型与132m2的房子相比增加了厨房和露台面积，生活环境得以改善。
较大面积的还有292m2，315m2，323m2,的房型
总面积292m2六室三厅三卫
该户型三卧朝阳，餐厅客厅分离，厨房紧贴餐厅，单主要的生活区在
顶楼，对温度反应较强烈。
面积区间80 m2~300 m2 主力面积120 m2~140 m2
售楼大厅描述：大厅约60平方，整体宽敞明亮，中间为小区沙盘模型及服务台，周围为材料展放台，有4-6名售楼人员，业务熟练，对客户比较热情。
枫林绿洲设计理念：主张利用原有地形地貌，对社区科学布局，对区内自然资源合理开发利用，将社区建成湖光山色，为居住者提供健康、清爽宜人的居住环境，体现“人与自然和谐”的人本主义追求。位于山东省东营市河口新区CBD中心，北临河中路，西临发展大道，南临河中南路，北侧和东侧隔城市道路与城市水系相望，北侧为在建黄河口文化艺术体育中心，东侧有几栋新建住宅楼。本地块内部地形较平缓，高程比城市道路略低，是良好的建筑用地。总规划用地面积约23公顷，小区内配套幼儿园和高级会所，周围有菜市场，家具城和五金建材市场，楼盘针对高端市场，一期基本售完。
优势分析：周边多未开发用地且临近行政单位，地理位置优越有很大的升值潜力，有自建的商业区，会所，幼儿园等基础设施，生活惬意方便，小区占地面积达22万平米，给居民以群落安全感，临近河口区人民医院。户型高档齐全，能满足不同的消费需求。绿化率高，自带物业管理，能有效的减少以后的纠纷问题，周边无大型干道，商业设施，生活宁静舒适。产品设计风格新颖，产品供应丰富，多种购房选择能全面满足不同消费者的需求，小区规模大，一期水景观别墅，环境优美，绿化率高。
劣势分析：周边缺乏教育设施（中小学），地理位置相对偏僻，外出
略有不便，价位相对河口区的房市水平偏高（最低的要两千以上，最高的达五千以上）。
2.中海嘉园
楼盘名称：中海嘉园
建设年代：2010年~2011年
楼盘性质: 住宅、沿街商铺
开发商：东营中海房地产有限责任公司
中海地产简介：全称中海地产集团有限公司，是香港中国海外集有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。作为中海地产集团有限公司的控股企业——中国海外发展有限公司1992年即在香港上市，曾被国际知名的《财富》杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。
价格：均价一期1800多
位置：海宁路河安小区(三千户)以东,渤海路邮政局宿舍以南,渤海钻井公司以西,河聚路以北李坨界内，楼盘区位较好，附近配套设施较全。
交通：交通便利
容积率：1.36
绿化率: 37.5%
楼间距：12-15米
主要户型: 共372户一期160户，87..2㎡二室二厅一卫;91.64㎡三室二
厅一卫; 121.94㎡三室二厅二卫; 125.95㎡三室二厅一卫; 128.58㎡三室二厅一卫; 129.31㎡三室二厅二卫
面积区间：83 m2~130 m2
建筑类别: 框架
装修水平: 毛坯
景观设计: 亚瑞建筑设计有限公司淄博分公司
附：楼盘效果图建筑结构图
东营中海房地产有限责任公司即将开发的“中海商城”项目位于东营市河口区，具体位置为：海宁路河安小区以东、渤海路邮政局宿舍以南、渤海钻井公司以西、河聚路以北李坨村界内。一期9栋楼房，现在刚开工4栋，情况是基础工程刚刚建设完毕，地上工程还未开工。规划总用地：53754 m2；总建筑面积73380m2；总投资约1。6亿元人民币。其主要业态分布为住宅(40580m2) 、大型超市(7300m2)、室内游泳馆及休闲健身中心(3000 m2)、沿街商业房（8500 m2)、商务宾馆(8800 m2)。
优势分析：位于海宁路与？？路的交界处，有有自建的商业街，幼儿园。生活，交通方便。位河口区国税局，交通局等行政单位附近，有较大的升值潜力。临近河口区人民医院。大型品牌地产，实力开发商，值得信赖，绿化率高。
劣势分析：小区整体不大（总面积10万平米）且程狭长分布，又紧贴海
宁干道影响生活舒适度，小区房型环境均交单一，南临某加油站，影响小区安静及空气质量。也给南栋住户带来安全隐患。楼间距仅12—15米，略显拥挤。项目周边无公交站点。
售楼处建设比较简陋，人员配备少，售楼小姐一人，主管一人，营销策划力度不强。
第四部分：二手房市场分析
从走访的情况来看，河口区二手房市场较小，没有正规中介机构，大部分中介集中在各房源小区规模很小，并且二手房中介并不规范，主要为一些家政服务机构代理。从二手房房源来看，二手房主要来自油田职工小区和一些安居小区，油田职工改善现住房后剩余的老旧住房，购买者主要为在油田工作的青年职工和外地来工作的人员，并且由于房屋较多，和单位安排的宿舍，河口区二手房市场交易并不活跃，成交量较小。
二手房房源结构。
结论：二手房市场虽不活跃，单价格依然客观（可能是受二改五的政策影响，）能反映处河口房价走势仍会走高。
第五部分：调查结果表明：
1、河口区目前房产市场比较稳定，房地产市场竞争不大。因此，对于河口房地产开发应认真研究，进行市场细分，选定目标市场，找到属于有购买力的客户所在的目标市场针对性开发。
2、虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，且多为老旧住宅，真正称得上高品质的小区较少，因此，应加强高端住宅的建设力度，以适应人们逐渐增长的改善性住房需求。
3、有特色的楼盘较少，公司应从品牌方面入手，逐渐形成自己的特色，找出属于公司楼盘自有的独特卖点，适应河口区住房需求。
4、中、低档次楼盘之间的价格差距不大，中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊，应合理调控不同楼盘或同一楼盘不同层高的楼盘差价。
5、在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略，且多为一户一价。