四川成都龙泉驿项目市场调研及营销策划初步建议书自然的往往是永恒的；
永恒的往往是自然的；
永恒是人类永远的梦想！
目录
根况
前言
一、调研目的
二、调查内容
三、调查方法
四、调查过程与结果
第一部分环境分析
一、宏观环境分析
宏观经济分析
房地产市场总体情况分析
二、微观环境分析
成都别墅市场分析
竞争楼盘分析
第二部分消费者心理调查结果与分析
第三部分成都市优秀房地产开发企业分析
案例分析一、公司简介
二、置信发展历程
三、评价与分析
第四部分项目市场定位
一、项目优势
二、项目劣势
三、项目定位
四、目标消费者定位
第五部分项目投资效益分析
附件目录：
成都市房地产媒体广告分析
高档装修标准及材料与设备
参考楼盘图片
结束语：
概况
项目位于成都市东郊的龙泉驿区同安镇的“西部阳光城”，地处区内主干道——阳光大道东部的龙泉山谷。地块主体部分、960 亩地呈环状围绕始建于1958 年的、面积为700 亩的、阳光城五大湖泊之一的三门寺水库库区，与库区相连、紧邻阳光大道的坳口部分占地面积140 亩。地块具有良好的地理、环境、交通、配套等优势，是一处亲山亲水、构筑高档别墅区的有利场所。
前言
一、调研目的
通过对成都市的宏观经济状况的调查分析与成都市区及郊县的房地产市场进行充分、深入的市场调研，了解目前房地产市场中各类房产品的供求状况、房产品质及房产品消费者的购买心理等，同时结合本项目的地块特殊形
态，为委托方对于本地块的最后开发方向与思路的确定提供有力的市场依据。
二、调查内容
1、成都市经济的总体状况，包括宏观经济、产业特点等状况。
2、成都市的房地产市场总体供需状况及各种类型的房产品的供需状况。
3、根据本项目可能开发的房产品而设定的竞争楼盘基本情况调查与分析。
4、根据本项目可能开发的房产品而设定的目标消费者的问卷调查与分析。
5、本项目所在区域的相关配套与政府规划方案。
6、成都市优秀楼盘的媒体推广方案的调查分析。
三、调查方法
1、通过走访成都市相关政府部门如房管局、房产交易中心、项目所在地的开发区管委会等政府部门，获得相关的宏观数据信息。
2、通过对成都市区及郊县的典型楼盘进行实地调查，获得第一手的房产信息，包括成功的案例与失败的案例。
3、对设定的目标消费群体（如，金融从业人员、大学教授、广告从业人员等）进行面对面的访谈与问卷调查。
4、通过网络获取部分相关信息。
四、调查过程与结果
为确保调查信息的准确有效，敝司凭借市场部市场调研人员的专业调研技巧与丰富的房地产专业知识，走访了相关政府部门，对不同房产形态、具有代表性与典性的楼盘进行了详尽的实地调查。其中包括别墅、联体别墅、排屋、小高层、特色民居及几种房产形态混合的楼盘等。敝司获得的信息真
实可靠，得出的结论客观准确，并依此提出建议，调查对象的基本情况与得出的结论在下文分步陈述。
第一部分环境分析
一、宏观环境分析
1、人口总量：1013万
2、区域面积：1.23万平方公里
3、行政区划：“八区十二县”
八大城区：锦江区、青羊区、金牛区、成华区、成都高新技术产业开发区、武候区、青白江区、龙泉驿区；
十二郊县：金堂县、双流县、温江县、新都县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市
4、地理环境与自然条件
成都市地处成都平原的腹心地带，是四川省的政治、经济、文化中心和中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通通信枢纽。
5、交通运输
成都是西南地区的交通枢纽，宝成、成渝、成昆和成达铁路在成都交汇，形成以成都为中心的西南最大的铁路客货运输枢纽。双流国际机场是全国六
大航空港之一，年客流量居全国第五，现在国际、国内航线260余条。北京——昆明、上海——拉萨和兰州——昆明3条国道相汇成都、成渝、成绵、成乐、成雅等高速公路建成通车，形成以城区干道为依托、国道公路为干线、铁路为动脉、国际空港为支撑的立体交通格局。
6、城市公用设施与相关规划
城市向东发展规划
总体格局：
规划总体发展格局以带状的形式，充分利用城市的台地、道路、供水等基础设施。带状发展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片区。其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心；大面片区和龙泉区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区；龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地；同安镇将是我市重要的公路口岸。
基础设施规划：
“四横三纵”的道路交通系统：“四横”，指成渝高速、益州大道（老成渝路）、万方大道（成都——洛带公路）及规划的龙兴大道（成都——龙泉驿交通性主干道）。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。“三纵”，指三环路、外环路、环城路（成环路）的建设又使得东部片区与我市的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系。
立交系统
给水工程
排水工程
供电工程
燃气工程
规划意图：
适应成都产业发展规划和开发区布局，合理确定了城市发展空间。
调整城市结构和形态，疏解城市功能和人口，形成更加合理的功能分区和城市结构。
充分利用东、南部方向的浅丘和台地，严格保护了成都西部、北部平原耕地。
控制城市上风、上游方向的发展，保护了城市大气和水环境。
开发了旅游资源，保护了城市西、北面丰富的地下历史遗产和地面文物古迹。
7、教育科技
成都是西部重要的科技、教育中心，现有高等院校22所，博士点100多个，博士后流动站35个，国家重点学科15个，重点实验室18个，各类科研和技术开发机构2800多个，两院院士27个，各类科技人员49万人，拥有科技人员总数和每万人拥有科技人员数均居全国大城市前列。全市建有1个国家级高新技术产业开发区、1个国家经济技术开发区、8个高科技工业园区，高新技术企业约400家，高新技术产品产值占工业总产值的15%。依托雄厚科技力量和优势科技资源，成都已成为西部地区发展高技术产业的基地和科技创新的基地，支撑西部地区的经济发展和结构升级。
8、旅游业
旅游业将成为国民经济新的增长点。四川以其旅游资源的富集度和高品位名列全国前列，通过改善服和质量和提高外联力，四川旅游业发展势头较好，在成都举办的2001年中国国内旅交会是新世纪我国第一个最大的旅游盛会，四川旅游形象和旅游品牌向全国作了充分展示和推介，四川旅游业加快发展的外部条件进一步改善。成都市旅游资源丰富，名胜古迹中外驰名。全市现有人文景观172处，其中尤以武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特色。有全国重点文物保护单位和四川省文物保护单位19处。有世界唯一的大熊猫繁育研究基地。地处由剑门蜀道、九寨沟、峨眉山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道，旅游地理位置十分优越。
9、金融机构
成都是西部地区重要的金融中心，中国人民银行大区分行设成都，现有国内金融机构约3000个，2000年末各类金融机构存款余额1890.44亿元，同比增长15.5%。新加坡华联银行、英国标准渣打银行、泰国盘谷银行、日本东京银行、巴黎国民银行等在蓉设立了分行或代表处。
10、商贸经济
成都是全国商贸中心试点城市，现有各类商业批发机构2万多个，商业网点24万个，商品交易市场487个，其中年成交上亿元的28个，上10亿元的5个。形成了荷花池批发市场（年成交额45亿元）、成都生产资料交易区、成都农产品中心批发市场、城隍庙电子原件市场、大发电器市场等一批大型批发市场。
宏观经济分析
1、1997——2002年的经济增长指数
而据最新调查资料显示：2002年上半年成都市经济运行总体呈快速增长态势。前5个月国内生产总值（GDP）的同比增速分别为：11%、11.3%、12.7%、12.8%、13%。预计上半年GDP完成712亿元，同比增速达到13.3%，比去年同期提高1.8个百分点，预计比全国、全省增速分别高5.5、3.7个百分点，在15个副省级城市中位居前列。预计2002年的GDP增长率将在8%左右。
2、据最新统计资料显示，成都市1-7月的社会消费品零售总额389亿元，居全国15个副省级城市的第3位。据悉，1-7月城镇居民人均可支配收入最高为深圳，达14896元，最低为沈阳，仅3978元，成都为4948元，列第9位。成都市与杭州市居民消费价格总指数上并列第5位，最高的是深圳，最低的是广州。成都市的消费品零售额的增长率居全省之最，达到了11.1%，消费能力不断的增强。
3、成都市的产业结构将以旅游与房地产作为重点，政府将重点支持这两种产业的发展。
结论：1、成都市理想的地理位置、优美的自然环境、便捷的交通条件、
优良的配套设施、强劲的经济走势、开放的城市面貌、积极的政府态度等等有利因素，将极大的促进成都的城市规模的扩大，吸引国内外的投资者与旅游度假者，留住优秀的科技人才，为成都市经济的营造一个可持续发展的良好态势。
2、据世界房地产行业的历程来看，在稳定而快速的经济发展态势下，房地产业也将获得持椟的发展；同时，房地产业的持续发展，能极大的刺激与拉动经济的发展。据调查房地产业去年拉动GDP增长三点一个百分点，成为国民经济的重要支柱产业。两者在很大程度上存在着相互依赖，相互促进的关系。种种迹象表明，成都已经呈现出典型的投资推动型经济形态。
3、据调查，成都市在2001年房地产开发完成投资170亿元人民币，增幅为百分之32.2%，总投资额已接近云南、贵州、甘肃三省房地产投资的总和。毋庸置疑，它也将成为该地区房地产业最发达的城市，成为国内外地产开发商的寸土必争之地。
4、同时，随着国家与成都地方政府的户籍制度改革的加快，农民和外地人员将大批变成成都市居民，城市化进程的加快，使成都房地产的有效需求得到很大扩展。
成都房地产市场总体情况分析
1、2001——2002年房地产经济指标
2001年房地产完成投资：170.76亿元，成都市房地产开发投资总量在全国15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后。
2001年商品房竣工面积：815.62万平方米
2001年商品房销售面积：701.21万平方米
2001年住宅竣工面积：716.34万平方米
2001年住宅销售面积：638.12万平方米
2001年商品房空置面积：188.24万平方米
2002年上半年共完成开发投资：71.45亿元，其中住宅、商业用房、写字楼投资分别同比增长49.6%、82.3%、207.6%。
2002年上半年房地产到位资金：93.01亿元，同比增长25.3%。
2002年上半年实际销售商品房：223.31万平方米，同比增长14.1%，其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3%；商业用房销售8.84万平方米，下降9.2%。
2002年上半年商品房新增空置面积较上年同期增长36.7%，达158.73万平方米。虽然上半年空置房面积增加了不少，但统计数据显示，今年上半年空置一年以上的商品房反而下降29.7%了，其中空一年以上的住宅下降了38.9%，同时住宅新增空置37.4%。
2002年上半年土地购置面积：401.09万平方米（约6000亩）。房产商土地购置大幅增长183.3%，较上年同期增长。表明开发商对未来成都楼市前景仍持乐观态度。
2、房地产市场供需情况分析
根据以上调查数据分析：成都市的房地产处于一个快速发展的阶段，房地产的投资开发量、竣工量、销售量、商品房空置率均处于上升的趋势。据房地产发展的周期论来看，正处于高峰平台运行阶段。
据有关政府部门提供的信息看，成都市的需求空间巨大，未来三年，我市因人口增加、居住条件的改善、拆迁安置以及旧城改造等对住宅产生的需求量在3500万平方米，保守估计也有2800万平方米可转化为有效需求，平
均每年增幅为15%以上。
今年上半年开发商大量购置土地主意主要有两个原因：一、7月1日后实行新的土地政策；二、新都、温江撤县设区，引起新一轮圈地热。当然市场在今明两年的开发供应量，还要看其用地指标的获得情况。
在商品房包括住宅的空置有不断增长的趋势方面问题，业内有一种较为普遍的分析，即空置房中的三分之—是正常周转的商品房；三分之一是在一年之内可以销售出去的商品房；三分之一是竣工超过一年销不出去的积压商品房。可以说，前两个三分之一是正常空置。一般来讲，商品房空置率保持在5％—14％之间比较合理，即5％以下为“空置不足”区，消费者选择余地不够；14％一20％为“空置危险”区，20%以上为“空置积压”区。而成都的商品房空置率从1998年的房地产市场开始步入正轨到现在一直保持在10％的水平。就目前的形势而言，成都市的商品房的短期空置总量属于正常。但是，值得注意的是：由于新建高品质楼盘的不断推出，如果空置率不断增加，那么原有正常空置房的消耗将面临困境，有可能转化为积压房，因此，开发商将很难达到预期的销售目标与目标利润。而且，已开发楼盘的土地成本普遍较低，开发商在存在空置的情况下，一般不存在亏损的风险。但是从今年土地统—公开招标以后，除原有土地储备的开发公司以外，大部分公司的开发成本将显著增加，普遍而言利润率将明显下降，那么空置的比率控制将变得非常重要。
因此，开发商必须充分了解市场的供给与需求，进行市场分析，进行充分的市场调研，这是规避投资风险的必要条件。
二、微观环境分析
成都市别墅市场分析
别墅供应量：从上世纪90年代开始，成都市开发的别墅项目(现房与期房)至今己超过40家，面市的别墅(含联排别墅、排尾)总量将近5000套，就今年将有2000套左右的别墅投放市场，而且近期还有几个大体量的别墅项目要上马。别墅项目的市场竞争将空前激烈。
别墅消费群体：文艺演艺界人事、金融证券从业人员、民营企业主、富商、大学教授及其他高收入的中产阶层。对这部分人而言，已经从“居者有其屋”发展到了“居者有其地”阶段，不断壮大的中产阶层对独立住宅和私家花园的憧憬，为别墅市场提供了巨大的现实购买力。
别墅区域分布：据调查统计成都市在售别墅(不包括复式别墅)主要集中于市区的城西以及郊县的青城山、华阳、温江、新兴的龙泉驿等区域内(详见附表)。随着城市有车族队伍的迅速壮大与日益便捷的城市交通网的建成，为形成别墅消费时尚提供了前提，别墅的分布由原先的市区向郊县扩展，别墅的品质越来越接近其本身应有的一些素质。
汽车的消费刺激了别墅的消费增长：自成都市有关部门的调查资料表明，去年成都市拥有机动车72万辆，其中私家车达50万辆，私家车拥有量居全国各大城市第二位，且汽车数量以每年25％的速度在增长。这一汽车消费势头大大的刺激了别墅市场的需求，使城郊的别墅在距离上不再只是一个梦想。
——成都市在售别墅楼盘布局表
别墅的价格：
市区：独立别墅：5000---10000元
联排别墅：3500---6500元
据调查，城西占地68亩、由29幢独立别墅组成的、纯粹的地中海风格与川西民居风格、由著名的美国W·Y国际设计顾问公司担纲设计、拥有杜甫草堂百年浓郁的文化积淀的“草堂之春”，据传言其售价将突破10000元/平方米。市区的其他别墅售价一般在5000---6000元之间。而占有成都市别墅总量60%左右的郊县，其别墅售价一般在2500---5000元/平方米左右。
竞争楼盘分析
现就以下几个具有典型意义的代表性楼盘和与本项目同一区域的楼盘作了详细的分析，并列表如下：
成都市典型的别墅的形态、定位与优缺点分析：成都的别墅基本可以分为以下几种类型：