西安房地产市场研究报告
（2014.2）
易居（中国）控股有限公司| 克而瑞信息技术集团
2014-03-12
目录
克而瑞视点 (4)
数字瞰市 (5)
关注楼盘 (8)
第一篇市场背景篇 (17)
第一章政策资讯 (17)
一、政策法规 (17)
二、市政动态 (18)
三、市场资讯 (19)
第二章经济环境 (20)
一、生产总值分析 (20)
二、居民消费价格分析 (21)
三、规模以上工业增加值分析 (22)
四、固定资产投资 (22)
五、房地产开发投资 (23)
第二篇市场分析篇 (25)
第三章商品房市场 (25)
一、商品房成交概况 (25)
二、西安市商品房分类分析 (26)
第四章土地市场 (32)
一、土地市场动态 (32)
二、本月土地出让分析 (32)
三、本月土地成交分析 (37)
四、重点地块分析 (39)
第五章住宅市场 (41)
一、供求关系分析 (41)
二、供应总量分析 (42)
三、成交量分析 (43)
四、成交均价分析 (45)
五、项目成交解析 (46)
第六章商办市场 (48)
一、市场综述 (48)
二、商业市场 (49)
三、办公市场 (52)
第七章产品篇 (55)
一、著名开发商楼盘 (55)
二、楼盘PK (59)
第八章营销篇 (65)
一、市场主要楼盘营销活动分析 (65)
二、特色营销活动 (65)
三、2月份报纸广告投放分析 (67)
第三篇区域数据篇 (72)
一、城东区 (72)
二、城西区 (72)
三、城南区 (73)
四、城北区 (73)
五、高新区 (74)
六、城内区 (74)
克而瑞视点
——春节后西安市场尚未复苏，未来几月市场竞争激烈
2月西安商品住宅备案成交面积为61.2万㎡，环比下跌35.04%，同比上涨24.8%，成交价格6553元/㎡，环比上涨2.1%，同比下滑4.7%。主要原因是，受春节影响成交明显减少，而低价集中备案房源占比大幅下滑，进而拉动市场成交价格回升。综上，2月西安住宅市场量降价升是成交结构调整的反映。
据克而瑞对市场中典型项目进行调研结果反馈，2月春节后西安市场有以下两大特征：一、市场有所回暖，但因楼盘价格、品质等出现分化。多数区域项目来电及上客量明显回升，市场成交呈现东西回暖，南北惨淡的格局。这主要是城东整体价格较低，城西除价格因素外还受近期政策利好。加之年终奖刚刚发放，刚需客群置业需求得到释放。二、舆论监督有所放松。以高新区为主的部分证件不齐项目在节后陆续开始排号，隐形成交逐渐显现，但这样的做法将面临较大的风险，如被舆论再次曝光，引发更为严厉的政策出台；或者由于此类成交均签订的是协议合同，项目将承担较大的退房风险。
据了解，今年上半年楼市竞争将尤为激烈。从供应来看，一方面近几年土地持续放量，势必造成市场供应量不断增加；另一方面据克而瑞市场监控，未来两个月许多项目均有新房源入市。从需求来看，部分购房者在“崩盘”的舆论导向下，产生了观望心理；而支撑目前楼市重要需求之一——“隐富阶层“，在去年年底中央政治局会议颁布”八项规定“后，购房需求或被抑制。综上，未来几个月西安市场的供需关系将进一步进一步紧张。
数字瞰市
同比数据市场解析
数据来源：CRIC
2014年2月商品房和住宅成交量与去年同期相比有所上涨，成交量分别上涨28%和26%，相比2012年2月分别上涨44%和40%。
数据来源：CRIC
2014年2月商品房和住宅成交均价分别为7445元/㎡、6553元/㎡，与去年历史同期相比，商品房成交均价上涨0.2%，住宅成交均价下降4.7%；与2012年同期相比，商品房成交均价上涨0.5%，住宅成交均价上涨0.46%。
全市商品房成交走势
数据来源：CRIC
全市住宅成交走势
数据来源：CRIC
全市商业成交走势
数据来源：CRIC
全市办公成交走势
数据来源：CRIC
本月全市成交对比
数据来源：CRIC 区域成交
住宅成交
数据来源：CRIC
关注楼盘
恒大御景
关注理由一：恒大御景首开热销售罄后再推新品
2013年11月23日，恒大御景一期1#—10#楼开盘，开盘当日去化率达84%，累计成交1025套，成为2013年年度新开盘销冠项目。时隔仅三个月，恒大御景一期售罄，二期即将面市。项目二期位于一期南侧，占据社区较佳景观资源，产品设计优于一期产品，适当减少了公摊，增加户型的实用面积。目前正在诚意登记中，价格待定，预计将于2014年3月底开盘。
关注理由二：产品价值升级
恒大御景二期是由3栋小高层和1栋33层高层组成，规划总户数约396户，面积区间50-160㎡。项目二期与一期同属一个地块，从楼栋位置上看，二期没有临街楼栋，且14号楼更是河景楼王。从产品设计上看，二期产品主打舒适型三房产品，并配有适量紧凑三房产品和舒适型二房产品。
数据来源：CRIC
项目二期的部分户型展示：
50㎡一房 120㎡三房
万景·荔知湾
项目简介
项目位于长安区韦曲板块，周边村落较多，环境较差，购物、商场等基础生活配套匮
乏，周边路网虽畅通但公交配套也较为匮乏。
项目介绍
万景荔知湾项目占地28万㎡，位于长安区韦曲板块和大学城板块交汇处，北侧是西安邮电学院南校区，南侧紧靠规划中的3000亩潏河生态湿地公园。项目自身包含三栋安置楼，且内部配套13万㎡社区商业，以及幼儿园、小学、中学教育资源。
项目分为三期开发，一期规划16栋楼，由于11#楼整栋楼已被团购，目前仅9#、18#楼房源在前期咨询中，近期开始1000元排号认筹活动。
9#、18#楼均是33层，2梯4户，但9#楼一个单元，18#楼两个单元，户型配比也存在不同：
数据来源：CRIC
其中9#楼76㎡的二房和18#楼74㎡的二房、105㎡的三房，因户型整体设计合理，利用率较大，客户接受度较好。
关注理由1—区域内生态资源大盘
本案占地300多亩，其体量为区域内目前亮相项目中属于前列，其后期的推案入市，势必对韦曲板块乃至长安区的供求走势有一定影响。加之项目南侧紧靠潏河湿地公园，公园整体占地5236亩，规划湖面680亩，河道370亩，湿地165亩，建成后将是城南区最大
9#，76.06㎡的二房
18#，74.86㎡的二房
18#，105.8㎡的三房
的生态园林绿地。公园预期2015年年底建成，待业主入住时，便可享受其便利。
湿地公园规划图
关注理由2—产品优势
项目目前即将推售的房源为74.86㎡-76.06㎡二房和99.15㎡-117.05㎡三房。紧凑型二、三房符合项目定位的价格敏感型刚需客户；另外，较高的赠送率，4800元/㎡起的参考报价，使得产品性价比较高。
?华远锦悦
项目简介
关注理由1—停售精装，改推毛坯
华远锦悦自2013年9月首次开盘以来，主力在售1号楼的精装房源，均价9500元/㎡，含2500元/㎡精装；而2月中旬开始对2号楼进行排号，将精装房源全部改为毛坯。
项目1号楼精装房源目前剩余约300套，按照其月平均去化30套的水平来看，消化周期需一年，回款较慢。为加快去化速度，改推毛坯房源，通过控制总价的方法，吸引较多的客群，累计半个月已蓄客80余组；精装改毛坯短期内的市场影响力有利也有弊，一方面1号楼的精装客户会产生退房举动，对项目造成负面影响，而另一方面，毛坯房源的价格优势短期内会给项目带来一波来访高峰。
项目规划示意图
关注理由2：项目附加值
地段优势——华远锦悦位于北二环以北500米处，与市区距离较近。紧邻西安大明宫万达广场，项目对面是陕西旅游集团开发的城市综合体项目四海唐人街，预计2015年开业。
丰富的自身配套——本案配有4万平临街五层商业，规划建设星级酒店，售楼处为开发商自持后期改为会所。社区内自带儿童游乐区、室外会客场所以及500米慢跑道，丰富了业主的日常生活。
学位房——项目附送业主后宰门小学华远君城分校上学名额，因与项目距离2.5公里，华远锦悦配有发送后宰门小学班车。
项目周边配套图
会所、商业效果图
价格因素：项目所在未央湖板块以内向刚需型为主，具有较强的价格导向性。本案开盘当天均价5300元/㎡，较竞品项目星雨华府高层二房5500元/㎡的均价优势较大，客户接受度高。
?灞业大境
项目简介
项目位于长乐东路南侧，距离地铁一号线浐河站出口约500米，交通便利
项目介绍：
项目占地17.9万㎡，共80万㎡体量，绿化率为50%，总规划约6500户，车位配比为1:0.5。项目由26栋德式建筑风格的高层组成，由于所在区域教育配套不齐全，项目自身规划有幼儿园。目前一期7#，9#，11#，12#楼已交房，在售2#，5#楼，21#楼。
项目效果图
关注理由：
春节后优惠活动力度加大，价格低于区域平均价——项目节后推出2#楼，成交均价5300-5400元/㎡，相比之前相同价值楼栋下调600元/㎡。另外，相比周边同类产品的御锦城时代ICON6300/㎡、龙湖香醍国际社区6700/㎡以及暖山西安6300/㎡的均价来说，价格优势明显。
地理位置优越——项目距离地铁1号线长乐坡站约500米，周边有11路、15路、42路、105路等多条公交线路直达。居民出行较为便捷，交通配套优势明显。
项目位置图
产品设计规整——目前在售为2梯5户高层产品，面积为47-128㎡，整体户型设计方正、布局合理。120平米户型有2个阳台面积赠送，并且带有景观阳台方便生活；81平米户型紧凑，浪费面积较小。
三房二厅一卫——120㎡ 二房二厅一卫——81㎡
第一篇 市场背景篇
第一章 政策资讯
一、 政策法规
2月以来，银行调整开发贷政策与个人贷款利率的消息满天飞，受媒体连番报道影响，招商银行25日在官网发布了“近期未调整相关信贷政策”的公告。另外，包括工农中建交五大行在内的大中型银行，纷纷在其官网发布房地产贷款政策没有变化的公告，与股份行相比，五大行的公告则透露了更多信息，包括未来房地产业务的方向等。
我们认为银行绝对不会摈弃房地产业务。从目前情况来看，截至2013 上半年，银行与房地产相关的对公业务比重平均在13.1%，若加上个人住房贷款，则为19.7%，这一比重非常高，而坏账率又是各个行业内最低的。在这种情况下，银行一方面申明没有停止房贷，另一方面又不约而同的提高了首套房贷利率，这就是银行想在房地产业务中再多获利。 表1-1 本月全国房地产相关政策列表
数据来源：CRIC
二、市政动态
表1-2 本月西安市政动态列表
数据来源：CRIC
三、市场资讯
表1-3本月西安市场资讯列表
数据来源：CRIC
第二章经济环境
一、生产总值分析
2013年国内生产总值增速基本延续了2012年的走势。全年国内生产总值56.88万亿元，同比增长7.7%，完成了年初设定的7.5%的目标。分季度看，一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度增长7.7%。由于国家一系列“稳增长、调结构、促改革”政策措施的推动，在经历了今年一、二季度的缓慢下行之后，三、四季度开始实现稳中有升。从环比看，2013年各季度GDP环比增速分别为1.5%、1.8%、2.2%、1.8%。
图2-1 全国GDP历年至2013年四季度增长速度走势图
数据来源：国家统计局
西安市2013年全市生产总值(GDP)4884.13亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%，增幅高于全国3.4个百分点，高于全省0.1个百分点。分产业看，第一产业增加值217.76亿元，增长4.8%；第二产业增加值2117.66亿元，增长13.9%；第三产业增加值2548.71亿元，增长9.3%。在复杂严峻的国内外经济背景之下，西安市的经济运行呈现稳