宋才发：农村宅基地使用权制度改革的法律问题探讨
农村宅基地使用权制度
改革的法律问题探讨
宋才发马国辉*
（中央民族大学法学院，北京 100081）
摘要：农村宅基地使用权制度本身存在着诸多棘手问题，矛盾突出地聚焦在如下三个方面：第一，农民集体成员权资格认定存在立法缺陷；第二，农村宅基地使用权管理制度不健全；第三，农村居民住房建设规划设计不科学。建议设立农村宅基地专项指标定向投放制度，建立农村宅基地使用权自由退出机制，建立赋予农民宅基地使用权更多财产权制度，建立农民宅基地合理开发利用的激励机制。
关键词：宅基地使用权；农民集体成员权；宅基地专项指标；自由退出机制；激励机制
中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第21条明确提出，一定要改革和完善农村宅基地制度，切实依法保障农民的宅基地用益物权①。本文拟就农村宅基地使用权制度改革的法律问题略陈管见，以请教于大家。
一、农村宅基地使用权管理制度存在的问题
农村宅基地使用权制度是一个具有确定内涵的概念。我国居民建造住宅用地到目前为止，仍然被人为地区分为“农村宅基地”和“城镇住宅用地”两种绝然不同的使用权。法律早已赋予城镇居民住宅用地使用权完整的物权，而农村的宅基地使用权流转目前尚处于尝试和探索之中。本文所论及的农村宅基地使用权，是指在农村集体经济组织内部享有成员权资格的农民，通过履行合法手续无偿取得在集体组织所有的宅基地上，建造自有房屋以及附属设施，并且依法对宅基地享有占有、使用、收益和处分的权利。为了加强对农村宅基地使用权的有效管理，国务院于2004年10月颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，明令禁止城镇居民到农村购买宅基地兴建自有住宅。国土资源部于2004年11月发布《关于加强农村宅基地管理的意见》，严禁政府部门为在农村购买和违法建造自有住宅的城镇居民发放土地使用证。随后于2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第152条，首次对宅基地使用权概念进行了定义；第153条和第154条对宅基地的取得、使用和转让等做出了规范性的阐释，对宅基地的灭失和重新分配作了具体的规定②。从严格的法律意义上说，农村宅基地使用权
*作者简介宋才发（1953—），男，汉族，湖北省武穴市人，法学博士，中央民族大学原法学院院长、国家二级教授，博士生导师。教育部人文社会科学重点研究基地中国少数民族研究中心特聘教授，主要从事民族地区经济法律制度研究。
马国辉（1982—），男，苗族，贵州省遵义市人，中央民族大学法学院2012级在读博士生，研究方向为民族地区经济法律制度研究。
基金项目：论文为宋才发主持的国家“985工程”中央民族大学第三期建设重点立项项目：民族地区经济法律制度研究（项目编号：CUN985-3-2）；2013年度国家社科基金项目：民族地区土地流转中农民的可持续发展问题研究（项目批准号：13BMZ076）的研究成果之一。
①《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第21条提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”中共中央.关于全面深化改革若干重大问题的决定[N].人民日报,2013-11-16(2).
②《中华人民共和国物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
是农民的私权，是物权法这部权利法所规范的重要组成部分和核心内容。农村宅基地使用权制度实施结果的好坏，直接关系到亿万农民安身立命的切身利益。实事求是地说，我国农村宅基地使用权制度本身还存在着诸多棘手问题，矛盾突出地聚焦在如下三个方面：第一，农民集体成员权资格认定存在立法缺陷。就法理分析而言，农村宅基地是农民从集体经济组织那里分配得到的一块用于建造自有住宅及附属用房的土地。宅基地使用权作为农民特有的土地财产权利，仅限于集体经济组织内部成员享有使用权。《中华人民共和国物权法》规定的宅基地使用权，其本来意义是确定宅基地用益物权，为保护宅基地使用权人的民事私权提供法律依据。从现行法律规定来看，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员与生俱来的一项福利，这种福利与其特定的集体成员农民身份密切相关，法律对取得宅基地的标准和条件也有着严格的限制性规定[1]。然而农民身份从法律层面讲，实质上就是一个农民集体成员的资格认定问题，我国目前尚无关于农民集体成员资格认定的立法。对农民集体成员权资格认定的标准，长期以来一直存在着立法缺失的问题。站在完善农民集体成员权资格认定的立法高度看，确立农民集体成员权资格的认定标准，必须在整个认定过程中始终坚守平等、公平、生存保障和资格唯一的原则。到目前为止，我国对农村宅基地使用权的立法条款，其内容大多是对宅基地使用权人权利的限制乃至禁止性规定，严格地说这是同物权立法的性质与初衷不相符合的。鉴于农民集体成员权资格的稀缺性和负载着的利益性，决定了农民集体成员在同一个时期内，只能在一个集体或者集体组织内部享有成员资格，不允许脚踩“两只船”、出现“两头占”的情况。由此也决定了在农民集体成员权资格认定的过程中，下面三种情况是需要慎重对待的：（1）对由婚姻关系产生的新的成员权资格认定。依据《中华人民共和国婚姻法》和《中华人民共和国妇女权益保护法》的规定，婚姻关系必然带来和涉及到保护“出嫁女”和“入赘婿”的合法权益问题。无论是农嫁农、离婚或者丧偶妇女还是入赘婿，只要是落户农村集体经组织的，均应认定其农民集体成员权资格；对于农村户籍妇女嫁到城镇非农业户口（在户籍制度废止之前）安家的，只要是没有纳入国家公职人员序列或者纳入城镇企业职工社会保障体系的，就应当从妇女生活基本保障的原则出发，继续认定其原有的农民集体成员权资格。（2）对在读大学生、服兵役和服刑者成员权资格认定。在读大学生尽管发生了户口迁移，但是大学生在读书期间并没有独立的经济生活来源，农村土地依然是他生活和求学的基本保障，户口只是暂时地脱离所在的农村集体经济组织。在这些大学生进入城市谋取独立职业之前，应当继续保留其原有的农民集体成员权资格。农村入伍士兵和初级士官复员后仍然要回到原来的农村集体经济组织，只要政府没有负责安排他们的工作和解决城市户口问题，就应当继续保留其原有的农民集体成员权资格。鉴于服刑人员在整个服刑期间的经济生活基础，主要依附于原来的集体经济组织的状况，继续保留服刑人员的农民集体成员权资格，有利于服刑者接受改造和刑满释放后重新回归社会[2]。（3）对于农村那些由于各种各样的原因违反计划生育政策的超生人口，应当本着“孩子本身是无辜的”理念，考虑到保障这些超生人口的基本生存有着落、未来教育和发展有依托，只要是符合取得农村集体成员权资格原则规定的，就应当认定其农民集体成员权资格。
第二，农村宅基地使用权管理制度不健全。1962年我国通过出台政策规定的方式，把农村宅基地由农民私人所有变为生产队集体所有，自此农民宅基地使用权的财产性一夜之间被剥夺殆尽。在我国农村宅基地使用权的现行管理当中，起码存在着如下四个问题：（1）农村居民住宅建设规划和建设用地计划不到位，致使农村居民正常申请宅基地使用权较为困难，宅基地的分配和获取均存在制度瑕疵，新建成的农民住宅呈现散乱的局面；（2）农村居民宅基地用益物权保护严重不到位，既表现为农村居民住宅无法抗拒政府的随意征地和大拆大建，又表现为少数居民随意占有集体土地乱搭滥盖和越权出租住宅；（3）农村居民宅基地使用权退出机制不健全，致使农村和城市结合部出现许多空心村和大量闲置的宅基地；（4）农村居
对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”中华人民共和国物权法[J].国务院公报,2007(14):12.
民住宅建设缺乏节约集约利用土地意识，严重存在住户违法违规超标建筑和一户多宅的实质性问题。像广西、贵州、甘肃这类经济欠发达地区，尽管农村宅基地违法范围广、数量大，但是真正占用农用地的情况不多、面积总量不大。譬如，根据“2010年土地卫片执法检查”的结果来看，广西、贵州、甘肃农民为建筑自有住宅而违法用地的宗数高达50~80%，其违法用地面积仅占全部违法用地面积的15~20%[3]。与此同时，这些地区的农村居民一般要想通过正常渠道，申请并获取宅基地使用权是非常困难的。究其原因一是当地政府倾向于把有限的建设用地指标，投放给能够带来巨大经济效益的工商建设项目，大多从根本上忽视了农民群众急切需要宅基地的诉求；二是当地政府多出于降低征地成本思考问题，压根儿就不愿受理农民群众的宅基地审批请求[4]。为了从根本上解决农村居民对于宅基地使用权的渴求，迫切需要在保障农民“居者有其屋”的前提下，建立保障合理建设用地需求的退出与流转机制，赋予农村居民宅基地更加完整的权能。在当下尤其要依法维护农民的宅基地用益物权，通过对农村宅基地使用权制度的深度改革，实现中共十八届三中全会、四中全会提出的推动农民增加财产性收入的目的。地方政府对目前存在的大量闲置宅基地的处理，必须建立在农村群众理解和自愿退出的基础上，切忌继续动用简单粗暴地行政措施强制拆除，要更多地采用经济利益方式进行引导，对那些自愿退出闲置宅基地使用权的居民给予必要的经济补偿。对于像广西、贵州、甘肃这样的经济欠发达地区，建议采取单列农民宅基地新增建设专项用地指标的方式予以解决，并且要妥善地处理好农村违法违规修建住宅问题；要积极引导和鼓励村集体经济组织利用留用地建设批量出租房，用以解决外来务工人员急迫的居住需求问题；还要大胆探索和尝试建立农村居民宅基地使用权有偿退出机制，对农村零散的闲置宅基地实行集体土地收储制度。
第三，农村居民住房建设规划设计不科学。在我国农村无论南方还是北方的好些具体地方，村庄的整体发展基本上没有进行科学的规划设计，村民住宅修建长期处于无统一规划状态，加之农村居民法制观念淡薄、自然环境意识较差，不少村庄呈现出农民修建住房随意性大，甚至未经批准就在各自的承包地、自留地里，或者在村级公路、国道两侧动工修建。新房修建好了，原有的旧房依然不拆，一户多宅和空心村随处可见。农民家的房子越建越多、越建越高大，似乎就越能显示其富有高贵，这种盲目攀比的心理既成为农民超标获取宅基地的催化剂，又严重地造成了农村土地资源的闲置浪费。即使在偏僻地区农民修建自有住房也不应当乱搭滥建，基层地方政府和村民委员会有责任为具体村庄建设规划定点，科学编制村庄整体发展规划。尤其要因地制宜地制定具体的传统村落保护发展规划，对那些具有历史文化价值的传统村落和古宅民居加大保护力度。一定要制定和推行“以奖促治”的激励政策，从源头上把农村居民生活垃圾、污水排放作为村庄治理的重点，切实把村民建房与旧村改造、新村规划统一起来，保证村庄建设规划得到顺利实施，村庄人居生产生活环境得到根本改善。一定要加大盘活农村现有存量建设用地的力度，鼓励农民充分利用原有的宅基地、村庄空闲地、废弃地和不适宜农作物种植的荒坡地修建住宅，严格控制乃至禁止使用耕地修建居民自有住房。基层地方政府和村民委员会还要扎实开展对空心村、一户多宅的清理整治，依法制定农村土地改造利用规划，实施田、水、林、路、村综合治理，在改善农民生产生活条件的同时，促进社会主义新农村建设和城乡统筹发展。
二、农村宅基地使用权制度改革的法治举措
设立农村宅基地专项指标定向投放制度。《中华人民共和国土地管理法》第62条第3款规定，农村居民申请建设自有住宅用地的，必须经乡（镇）人民政府审核并且报县级人民政府批准。如果村民拟建房申请的宅基地属于农业用地，还必须经过省级人民政府批准，先将农用地转变为农村建设用地，县人民政府才能够将其批准为建房的宅基地①。然而急需建房
①《中华人民共和国土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由
的农民即使把承包耕地作为建设自有住房的宅基地，也往往是未批先建、搞先斩后奏式的报批，只要能够按照自己的心愿如期把房子建设起来，似乎可以完全置法律规定于不顾。即使如此，地方政府也往往处于无奈的尴尬境地，因为有些县人民政府要么早已无宅基地可批了；要么手里即使有少量建设用地指标，宁可卖给工商业者也不愿意批给急需建房的农民。说句地方政府官员们不爱听的话，这种“崽卖爷田心不疼”的行为，在本质上就是强奸了民意、出卖了集体利益、拍卖了国家的法律法规，官员变成了商人们地道的“掮客”。因而必须加大对农村宅基地使用权取得审批制度的改革力度，不断完善农村宅基地使用权的物权功能，强化政府对农民宅基地的合理规制功能，彻底革除政府对农民宅基地使用权不应有的干预。今后政府对农民申请宅基地使用权的限制性审查，应当严格地控制在对宅基地的利用是否符合法定条件的实质性审查上，不应当继续实施对宅基地权利本身设定审批事项，必须避免政府公权力对农民集体土地所有权完整性的侵蚀，逐步恢复乃至回归到农村宅基地使用权设定的私法性质。为了落实中共十八大提出的“居者有其屋”的民生目标，笔者建议设立农村宅基地专项指标，实施向急需建房农民定向投放的制度。即是说要尽快改变过去那种先由县级政府“组卷报批”，待省级政府批准后再逐户分解的做法，取消原来的农民建房用地报批制度，逐渐转变并改为年度报备机制[5]。对于农民急需建房的宅基地使用权申请，从减轻农民负担的角度出发，建议一律取消或者免除相关费用，采取或者推行农民宅基地完全意义上的划拨供地方式。国土资源部门或者省级人民政府，可从每年下拨地方的年度新增建设用地的指标当中，拿出一定比例的农用地转为建设用地指标，作为专项供给农村居民宅基地的用地指标，定向用于县人民政府审批农民申请建房的宅基地使用。在省级政府向县级政府放权的情况下，必须依法明确县级政府的权责关系，明文规定该指标必须专项投放，可以在上下年限之间滚动使用，但是决不允许挪作他用。
建立农村宅基地使用权自由退出机制。当下我国农村宅基地使用权流转有两种方式，一种是通过政府土地征收的途径，使农村宅基地变为城市建设用地；另一种是允许宅基地在本集体经济组织内部成员之间流转。这两种农村宅基地的流转方式，已经无法满足也适应不了农村城镇化发展的现实需要。如火如荼的农村城镇化是非农产业随着工业化发展迅速在城镇集聚，农业人口迅速向城镇集中的过程。在这个过程中，必然地存在着农民对宅基地退出与人口转移脱钩的现实问题。只有允许和创造条件促使农村宅基地自由地流转起来，才能够从根本上提高农村宅基地的利用效率。为此，各级地方政府要进一步破除迷信、解放思想，进一步完善征地补偿保障机制，引导这些向城镇流进的农民自愿有偿地退出宅基地，这样做既可以将闲散的居民用地统一收并复垦，以扩大集体耕地的种植面积；又可以盘活农村现有土地存量，优化居民住宅的结构布局，释放农村和城乡结合部建设用地的新空间；还可以通过土地级差收益返还农村的途径，用以改善贫困地区、生态移民区农村居民的生产生活条件。《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款规定，农村每个农民只能拥有一处宅基地，宅基地所占有的使用面积，不得超过所在地省、自治区和直辖市规定的用地标准①。因此，对农村由于历史上诸多原因造成的一户多宅和闲置住宅，地方政府和村民委员要采取必要的激励措施，引导和鼓励农民把多余的、陈旧闲置的宅基地腾退出来；对村民新建住宅申请要严格依法审批，规定必须按期拆除旧房并且退出原有宅基地；对拒不按照规定使用宅基地使用权、严重超标准使用宅基地的个别农户，除了必须参照集体土地流转的标准数额，依法收缴以5年为1个基期的土地超占费用之外，还要依法给予相应的罚款惩处；对非集体经济组织
县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国常用法律大全[M].北京:法律出版社,2006.1317.1315.
①《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国常用法律大全[M].北京:法律出版社,2006.1317.
成员尤其是城镇居民，无论是通过继承方式取得，还是通过买卖或者赠与方式取得农村宅基地的，都应当参照农村土地流转办法征收土地使用费，所获费用全部用于该集体的公共设施建设[6]；对农村尚存的一切违法建筑物和构筑物，必须依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，由土地管理部门依法拆除建筑物和无条件收回土地使用权。浙江省在一户多宅和闲置宅基地的整治方面，率先为全国提供了可供效仿的经验。譬如，象山县农村由于原来村庄建设规划滞后，农民群众往往建新不拆旧，一户多宅、多头占用集体宅基地的现象较为普遍。为了有效地推进一户多宅整治工作，象山县在浙江省率先出台了《关于开展“一户多宅”集中清理，推进村庄梳理式整治改造工作的实施意见》，县财政每年拨款1000余万元作为一户多宅整治工程的激励专项基金，实现支持零星宅基地整治每亩补助3万元的目标。他们自2010年开始对一户多宅进行集中清理整治，截止2014年7月底，在4年时间内对全县490个行政村中的349个行政村实施了整治工程，共清理一户多宅的居民住户1.7万户，腾退旧房占地面积达3432亩，共盘活农村存量建设用地面积4036亩，并且对腾退的1000余亩宅基地实施了复垦[7]。桐庐县制定出台《乡村违法建筑处置若干规定》和《桐庐县农村“一户多宅”清理处置指导意见》等规范性文件，采取“阳光拆迁”和“拆建结合”等方式，对7795户“一户多宅”的农户进行了彻底清理，一次性依法依规拆除了其中的7014户，由村集体无偿收回424户、调剂357户，共腾退老宅基地面积1439亩。在这腾退的1439亩土地中，有400亩土地被重新规划为农民建房用地，可以较好地解决900户申请审批建房农民的住宅建设用地问题[8]。天台县白鹤镇则结合农房改造集聚区建设，支持并鼓励世居山区的村民整体移民搬迁下山，对搬迁腾退出来的宅基地实行整体复垦、全域整治，县政府对参与整体移民搬迁的村组织和个人予以奖励，规定凡复垦1亩宅基地给予3000元奖励①。
建立赋予农民宅基地使用权更多财产权制度。农村宅基地使用权制度的改革，要依据中共十八届三中全会和四中全会的要求，赋予农民更多的财产权，进一步扩大农村宅基地的权能，让农民真正依法享有占有、使用、收益和处置的权利。具体地说，就是要依法保障农民宅基地的用益物权，在进一步完善农民宅基地管理制度的同时，稳妥地解决好建筑在宅基地上的农民自有住房的财产性收益问题。为此，2014年11月国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，提出要在坚持农村土地集体所有制不变的前提下，依法实现农地所有权、承包权和经营权三权分置，积极稳妥地推进农村土地经营权抵押、担保的试点工作。也就是说，要在农村集体土地三权分置的基础上，依法赋予农村土地经营权的抵押和担保权能，尤其要使农民的宅基地使用权由“沉睡的资产”变成为“流动的资本”。在这方面福建晋江的经验是值得借鉴的。福建省晋江市在探索盘活农村宅基地机制的同时，较好地解决了农村宅基地不合理利用和闲置利用的问题。譬如，晋江市采取以货币、股权等置换居民宅基地的途径，使农民宅基地使用权由“死产”变成为“活产”，实实在在地赋予农民更多的财产收益权和处置权。与此同时，它们还积极探索农民宅基地、农房抵押贷款的具体方式。晋江农商银行不失时机地出台了农房抵押贷款管理办法，对权属明确、两证齐全的农民自有住宅和农用房，依法按照农民宅基地、房屋评估价40%的价款进行融资抵押。仅2014年1~10月就办理农民申请宅基地、农房抵押贷款802户，成功地实现了农民宅基地、农房抵押融资5亿多元。晋江市还参照国有土地房屋收回给予补偿的办法，将农民宅基地和房屋分开补偿，真实地实现了农民宅基地有偿退出②。农民在农村宅基地上
①浙江省天台县白鹤镇政府规定：凡项目立项实施的，奖励实施村500元/亩，完工后通过县级验收的，奖励实施村1500元/亩；通过省、市验收的，再奖励实施村1000元/亩。杨国球、姚仁登.浙江天台白鹤镇奖励宅基地复垦[N].中国国土资源报,2014-08-26(7).
②2014年1~11月晋江市通过有偿退出宅基地使用权的方式，共腾退农民宅基地1595宗，腾退面积达到30万平方米。晋江市规定征收经批准的集体宅基地，按该宗地所在区域住宅的土地基准地价进行折算，房屋补偿按照房屋重置价及二次装修结合成新率计算补偿。经批准尚未建设的村民宅基地可等面积照顾购买安置房，购买价格按照低于建筑成本价1300元/平方米~1500元/平方米计算，对低层房屋还可按照低于建设成本
建造的房屋，作为宪法和物权法保护的私人合法财产，自然具有神圣不可侵犯的占有、使用、收益和处分的权利。必须依法依规赋予农民宅基地抵押、担保和转让的权能，允许农民群众以“房产证+土地使用证”作为抵押物，按照房产评估价值的一定比例作为抵押物向银行和融资机构、小额信贷公司申请贷款，或者以此作为担保物提供担保。我国即将于2015年3月1日起实施房屋等建筑物不动产登记，其中的房屋所有权继承权登记与公民合法财产权益密切相关。按照我国现行的实际操作规程，无论是法定意义上的房屋继承，还是遗嘱方式的房屋继承或者房屋遗赠，在进行房屋产权登记的时候都必须提交公证机关出具的公证文书，房屋所有权凡属是没有经过公证程序的，一律不得办理房屋产权的继承登记手续。笔者以为将房屋所有权公证视为前置条件不仅于法无据，而且在实践中也是弊大于利的不可取行为。因为它既加重了当事人的经济负担，又容易因之而引发本不该发生的社会矛盾。当前包括农村宅基地在内的任何一项农村土地制度的改革，都必须在千方百计地维护农民土地权益的同时，解决好农村土地用途管制和城乡统筹一体发展的问题。
建立农民宅基地合理开发利用的激励机制。据有关资料显示，在我国2.4亿亩农村居民的建房用地中，由于对宅基地占而不用、布局分散、空心村等原因导致土地闲置的，其面积约占农村居民宅基地总面积的10～15%[9]。因而在我国耕地资源极为宝贵和紧张的情势下，建立激励约束机制引导农民自愿有偿地退出多余的宅基地，探索运用对现有村庄进行内部挖潜改造、提高宅基地使用效率，对闲置的宅基地重新合理地开发利用，以增加有效耕地和其他农用地的面积，既具有现实的必要性，也具有现实的可行性。这里所论及的农村宅基地的开发利用是指通过必要的工程技术手段，对农村既定的自然村庄进行合理地改造、归并和重新布局，促使农村居民宅基地使用面积逐渐走向合理、建筑位置逐步趋向集中，以达到节约集约利用土地、改善居民生产生活环境的目的。对农村宅基地的开发利用，说到底就是要合理地调整原有的土地关系，从宏观用地规模控制与微观空间结构两个方面，依法依规对农村宅基地实施调整和优化。农村宅基地作为农民最基本的生存生活资料，在某种程度上说，宅基地具有最基本的生存保障能力。如果仅以基本的生存权为理由，禁止农民处置自己的合法不动产；那么，实际上会更不利于保障农民的基本生存权。在这方面浙江省云和县的经验值得借鉴和推广。2013年云和县出台《关于开展农村宅基地使用权流转试点实施方案》，有条件地放宽了农村宅基地使用权仅局限于本村内流转的限制性规定，探索在农村宅基地所有权集体性质不变的前提下，只要符合一户一宅的政策规定，就允许其在县域范围内跨村在村民之间进行宅基地使用权流转。该县2013年开始在崇头镇、石塘镇进行小范围的试点，2014年以点带面将范围扩大到覆盖全县农村的农民宅基地使用权流转。它们将农民宅基地流转分为“有房宅基地”和“空闲宅基地”两种不同的流转，其中对“空闲宅基地”的流转，采取以宅基地所有权人为主导，先将“空闲宅基地”统一予以有偿收回，然后通过协议、公开挂牌拍卖的方式，竞价对外有偿流转宅基地使用权，全县范围内凡符合申请建房条件的村民均可参加竞买[10]。为了把农民宅基地使用权流转这项涉及千家万户农民切身利益的好事办好，必须由当地政府托底主导，严格按照市场化方式运作。国家权力机关要尽快制定出台统一的农民宅基地使用权流转和农村宅基地开发利用的激励政策和法规，各级地方政府要切实做到资金投放向农村建设倾斜，大力拓展农村居民宅基地公开流转的渠道，同时还要积极探索并尝试出租、置换和折价入股等多种方式，对农民富余的和空闲的宅基地进行合理开发利用。各级政府出台的政策法规必须明确规定，农村宅基地开发利用运作的主体是农民，一定要充分尊重宅基地使用权人的真实意愿，切实做好农民宅基地上房屋的拆迁和补偿事宜，从现在起就应当实行集体建设用地和国有建设用地同权同价，千万不要再让农民群众吃亏、经济利益受损。地方政府在这里能够发挥的主要功能作用，就是要千方百计地做好服务、监督和争
价照顾购买安置房，确保困难群众有足够的住房面积。齐培松.福建晋江农村宅基地“死产”变“活产”[N].中国国土资源报,2014-12-13(4).
议的协调工作。实施农村宅基地开发利用工程得失成败的关键在于，一定要尊重自然规律、经济规律和社会发展规律，因地制宜地采取多种多样的开发利用模式，切忌重犯过去的“一刀切”教训，千万不能够把这件得民心的好事情办出纰漏、办砸锅。
参考文献：
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载《贵州民族研究》2015年第1期
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密
关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。
”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
2015年宅基地最新政策是什么? 2015-01-1233865人阅读宅基地 宅基地最新政策是广大农民最关心的问题。宅基地的政策的转变关乎农民的切身利益。那么，2015年宅基地最新政策是什么？国家对于农村宅基地的政策有哪些改变？2015年宅基地最新政策对于宅基地会有哪些影响？ 1、征地要评估社会稳定风险 试点明确4大任务;建立农村集体经营性建设用地入市制度 国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示： 一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。 二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。 三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。
四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。 2、非试点地区不要擅自行动 试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，确保风险可控 姜大明表示，改革试点的要求，一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。三是坚持封闭运行。试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。 试点工作在2017年底完成。 农村宅基地有偿转让： 近日《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发，这标志我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，意见提出将对进城农民宅基地实行试点自愿有偿退出或转让。(1月11日《新京报》) 进城农民宅基地试点有偿转让是“2015年的第一场瑞雪”。据悉，全国农民工总量已逾2.69亿人，其中外出农民工1.66亿人，外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流转造成的困扰，成为许人心中挥之不去的“另类乡愁”。
编号：__________________ 农村宅基地房屋转让协议范本【通用 版】 甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：____年____月____日
转让方：_______________________(以下简称甲方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 受让方：_______________________(以下简称乙方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 风险告知：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权，没有所有权，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，转让也只能转让给本村、本集体组织成员，一般不能转让给集体组织以外的人。甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中
华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上，就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 风险告知：原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，集体成员以家庭为单位，原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地，宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地。第一条甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。 第二条经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币______元(大写：______________ )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按______向甲方支付该转让款。 第三条甲方应于本协议签订生效后______日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 第四条双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方
宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土
宅基地使用权的现状及对策 发表时间：2019-07-23T11:58:52.703Z 来源：《知识-力量》2019年9月33期作者：艾源 [导读] 近几年，工业化与城市化带来了大量的工作岗位，大量的农村人口涌入城市。越来越多的农村出现了“空心村”的局面，随之而来的就是农村房屋的大量空置，造成了集体土地资源的浪费，宅基地的流转问题成为了一个值得讨论的问题，本文从农村宅基地的现状的角度考虑，刨析当前宅基地流转的现状以及出现的问题，从而推导出相应的对策。 （沈阳师范大学，辽宁沈阳 110034） 摘要：近几年，工业化与城市化带来了大量的工作岗位，大量的农村人口涌入城市。越来越多的农村出现了“空心村”的局面，随之而来的就是农村房屋的大量空置，造成了集体土地资源的浪费，宅基地的流转问题成为了一个值得讨论的问题，本文从农村宅基地的现状的角度考虑，刨析当前宅基地流转的现状以及出现的问题，从而推导出相应的对策。 关键词：宅基地；使用权；流转 前言 国家为了进一步释放农村的潜力，2018年以来开始试点农村宅基地流转，从浙江省试点的情况来看，农村宅基地流转区取得了不错的效果，转出的农户与转入的农户都获得一定的经济效益。不仅提高宅基地的使用效率，也提高了集体土地的使用效率，在一定程度上增加了农村居民的收入，但具体到现实生活中我国的农村宅基地还存在一些问题，本文将做进一步分析。 1.农村资源变资产的渠道尚未打通 进入新世纪以来我国的经济增长速度越来越快，积累的物质财富越来越多，农村也积累了大量的物质财富，例如，集体年企业的大量厂房，机械设备等，但是随着外出务工人员越来越多农村的大量资源出现了荒废的局面，虽然国家出台了关于农村宅基地流转的政策，但就目前的流转量来说，相对于农村的空置房屋数量简直是九牛一毛。大量房屋的空置，不仅造成了资源的浪费，也让这些房屋失去了创造财富的可能，要想农村的经济进一步向前发展，就要打通农村资源变资产的渠道，要让房屋创造出更多的财富，因此要加快宅基地的流转，盘活空置的房屋，使之创造更多的财富。 1.1农村土地空闲、低效、粗放利用和新产业新业态发展用地供给不足并存 宅基地流转的初衷是为了提高农村宅基地的使用率，盘活农村的资产，但现实的情况是由于农村发展经济的模式是粗放式的，在短时间内无法得到根本的转变。虽然宅基地在一定程度上提高了土地的使用效率，但由于经济发展模式的原因，农村资源使用率低的局面依然未得到根本的转变，并且农村的一些新兴产业出现了土地不够用的局面，之前推出的土地增减挂钩(以下简称挂钩)即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩），在一定程度上进一步挤压了农村发展新兴产业使用土地的空间，因此应该提高农村土地的使用效率，不能流转之后就不管不问了。 1.3农村宅基地空置现象严重 随着越来越多的农村劳动力外出打工就业，农村出现了空心化的局面，在非节假日的农村，村里往往就剩下一些年迈的老人和学龄儿童。于是就出现了大量房屋空置的局面。甚至出现房屋因年久失修倒塌的局面，即使一些房屋没用空置，但是其使用的效率非常的低，在一定程度上也造成了资源的浪费，因此要解决宅基地空置的问题，宅基地流转制度不可或缺。但是，由于人们对于使用权观念的根深蒂固，认为宅基地一旦流转出去，宅基地将不再属于自己，因此，要实施土地流转制度首先要解决人们观念的问题。让居民接受土地流转这一新观念。 2宅基地使用权的对策 2.1改革完善宅基地权益保障和取得方式 根据相关法律规定，每户人家只能取得一个宅基地使用权，但是宅基地可以在本集体组织内买卖，不能将宅基死使用权卖给本集体组织以外的居民，特别是拥有城镇户口的人，但是法律并没规定不可以将宅基地出租，因此，本集体组织的成员可以将宅基地以出租的形式出租给集体组织的以外的成员，以此来增加宅基地的收益，保障宅基地使用权人的合法权益。在取得方式方面，集体组织成员均有权取得宅基地，但是，随着宅基地可以流转，未来将会出现一些没有宅基地的农村居民，当这些居民从城镇返回农村，面临没有在基地的尴尬局面，有你要对宅基地的取得方式进行改革来保护部分居民的合法权益。 2.2探索宅基地自愿有偿退出机制 宅基地作为农村居民的一项基本权益，本集体成员都有权利获得宅基地，但是，随着越来越多的农村居民前往城市，并且定居在城市，宅基地对于这些居民来说变得可有可无。但一些新的农村居民可能面临没有宅基地的局面，为了打破这种尴尬的局面，就需要对当过前的宅基地制度进行改革，比如建立宅基地自愿有偿退出机制，让一些定居城镇的居民自愿让出宅基地的使用权，集体组织可以给予一定的经济补偿，以此来达到本集体组织内部宅基地的需求平衡。保护本集体组织内部成员的合法权益。 2.3完善宅基地管理制度 在宅基地的管理方面。相关法律法规规定的比较粗糙。虽然规定宅基地一户只能取得一个宅基地，但是，在现实生活中，一户人家往往有多个宅基地，农村私下买卖宅基地的情况也比较严重，这在一定程度上会损害其他居民的合法权益，给他人造成不利的影响。因此，应该细化关于农村宅基地的相关法律法规。比如，加强对于农村私下买卖宅基地的监管。 结语 宅基地流转制度作为2018年国家针对农村新推出的一项制度，其目的是为了盘活农村的资产，提高农村居民的收入，而宅基地制度已经存在了七八十年之久，宅基地制度在实施的过程中也存在大量的问题，因此，宅基地流转制度必然存在大量的问题，但作为新兴的产物，宅基地流转制度虽然存在的问题比较多，但是其未来还是比较光明的。 参考文献 [1]张红茹.农村宅基地使用权流转法律问题研究[D].新疆大学,2018. [2]庄红花，袁爱华.我国农村宅基地流转法律制度的困境分析[J].农村经济与科技，2018（12）.
浅析改进和完善农村宅基地管理的必要性 农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集体用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村进行实地调研。 一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题 《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要，主要是表现在： 一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。 二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。 三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我县农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。 四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，我县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。 五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的
2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】 宅基地是指是农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。农村的宅基地是可以转让的（转让对象为本集体成员）。转让宅基地时通常会签订协议，那么协议该如何写？要注意哪些问题？ 鉴于甲、乙双方均为本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、等价有偿的基础上就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 一、甲方同意将位于XXXX面积XXXX平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。 二、经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币元(大写： )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按 向甲方支付该转让款。
三、甲方应于本协议签订生效后日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 四、双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。 2、如国家政策允许过户，甲方应当无偿协助乙方办理相关法律手续，由此产生的有关费用由乙方负责。 3、在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收、征用时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均由乙方负责承担。因征收、征用事宜所产生的一切权益、义务均与甲方无关。 五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为xxx万元整。 甲方保证该宅基地使用权转让行为已征得其配偶、子女或该宅基地上房屋的共有人、继承人的一致同意，系有权处分。
2019农村宅基地新政策_2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板(5页) 2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！==本文为word 格式，下载后可随意编辑修改！==浙江省农村宅基地最新政策农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。下面是整理的关于201X 年浙江省农村宅基地政策的相关内容，希望对大家有帮助。 农村宅基地买卖最新政策第一章总则第一条为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。 第三条本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。 第四条县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工
作。 乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。 第五条农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。 鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。 严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。 第六条农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。 第七条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。 涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。 第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。 实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform；thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases；usufruct；realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案（以下简称“三审稿”）设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。 一、农村宅基地使用权的概念和特点（一）农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权；（3）农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。（二）农村宅基地使用权的特
国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知 2010-03-03 | 作者：| 来源：土地利用管理司| 【大中小】【打印】【关闭】 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，各派驻地方的国家土地督察局： 规范农村宅基地管理，对于统筹城乡发展，促进节约集约用地，维护农民的合法权益，推进社会主义新农村建设，保持农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。为贯彻落实中央有关要求，现就进一步完善农村宅基地管理制度，切实维护农民权益的有关问题通知如下： 一、加强规划计划控制引导，合理确定村庄宅基地用地布局规模 （一）加强农村住宅建设用地规划计划控制。根据新农村建设的需要，省级国土资源行政管理部门要统筹安排并指导市、县国土资源行政管理部门，结合新一轮乡（镇）土地利用总体规划修编，组织编制村土地利用规划，报县级人民政府审批。在县级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的村土地利用规划，要与城镇规划相衔接，合理划定农民住宅建设用地范围；在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，县级国土资源管理部门要在摸清宅基地利用现状和用地需求的基础上，以乡（镇）土地利用总体规划和村土地利用规划为控制，组织编制村庄宅基地现状图、住宅建设用地规划图和宅基地需求预测十年计划表（即“两图一表”），制定完善宅基地申请审批制度，张榜公布，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序进行。 （二）科学确定农村居民点用地布局和规模。市、县在新一轮土地利用总体规划修编中，要按照城乡一体化的要求，结合城镇规划，合理确定土地利用总体规划划定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地布局，严格控制建设用地规模，防止出现新的“城中村”。对土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要结合县域镇村体系规划、新农村发展规划和产业规划，在乡（镇）土地利用总体规划中合理确定保留、调整和重点发展的农村居民点用地，统筹农村公益事业、基础设施、生活、生态、生产用地需求，合理确定中心村和新村建设用地规模，指导农民住宅和村庄建设按规划有序进行。 （三）改进农村宅基地用地计划管理方式。新增农村宅基地建设用地应纳入土地利用年度计划，各地在下达年度土地利用计划指标时应优先安排农村宅基地用地计划指标，切实保障农民住宅建设合理用地需求。占用耕地的，必须依法落实占补平衡。农村建设用地计划指标应结合农村居民点布局和结构调整，重点用于小城镇和中心村建设，控制自然村落无序扩张。 二、严格标准和规范，完善宅基地管理制度 （四）严格宅基地面积标准。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发
关于农村宅基地制度改革的实施方案 各分场、场直各单位： 为切实做好我场农村宅基地制度改革工作，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）、国土资源部《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》（国土资发〔2015〕35号，以下简称《细则》）、《余江县农村宅基地制度改革工作实施方案》精神，结合我场实际，制定本实施方案。 一、指导思想 全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，坚持以改革创新为动力，按照中央深化农村土地制度改革的有关要求，贯彻落实《意见》、《细则》、县工作方案确定的总体框架、主要内容和实施要求，以切实保障和维护农民宅基地权益为出发点和落脚点，以节约集约利用为导向，以宅基地有偿使用、有序退出为突破口，坚持问题导向和底线思维，积极探索农村宅基地管理新机制，提供可复制、可推广的实践经验，全面提升农村土地管理水平，改善农村人居环境，实现城乡统筹发展。 二、基本原则 1.坚守底线，保障权益。确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。始终实现好、维护好、发展好农民宅基地权益作为改革的出发点和落脚点，兼顾各方利益诉求，维护农村集体经济组织和农民土地权益。 2.政府引导，集体主导。坚持政府引导，集体经济组织主导，充分发挥村民自治和村民事务理事会的民主管理作用，激发群众内生动力，充分调动群众参与改革的积极性和主动性 3.合理利用，有序推进。优化农村居民点布局，控制村庄建设用地规模，做到节约用地。注重点面结合，总结完善，审慎稳妥挤进，确保社会稳定。 三、工作目标 完善宅基地管理制度、健全农民住房保障机制、突出村民自治治理，提升农村宅基地管理水平，实现村民户有所居。建立宅基地收益分配机制，保障农民宅基地权益，不断夯实和扩大
简单农村宅基地转让协议书 甲方： 乙方： 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下： 一、宅基地坐落、面积 甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至南至西至北至。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。 二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。 三、转让金额 该宗地的转让价格为人民币_________元，大写：____________元整。 四、付款方式及期限 乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。 五、宅基地交付时间：______年_____月_______日。 六、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 七、违约责任 本协议签订后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元，并偿付违约金_________万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损 失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）。 八、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基 地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。 九、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。 甲方：乙方： 身份证号：身份证号： 年月日年月日 转让方：（简称甲方） 受让方：（简称乙方） 甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下： 一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积平方米。 二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿 由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、 收益权、处置权。甲方不得干涉。
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 [ 09-02-24 14:03:00 ] 作者：李永格编辑：studa0714 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
最新农村宅基地转让协议范本【律师版】 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。那么，正规的农村宅基地转让协议应该如何书写，在签订宅基地转让协议的过程中又有哪些风险和注意事项呢？下面，就跟小编一起来看一看吧！ 最新农村宅基地转让协议范本 【律师版】 转让方：____________________________(以下简称甲方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 受让方：____________________________(以下简称乙方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________
风险告知：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权，没有所有权，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，转让也只能转让给本村、本集体组织成员，一般不能转让给集体组织以外的人。 甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上，就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 风险告知：原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，集体成员以家庭为单位，原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地，宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地。 第一条 甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让
2010年1月 山东省青年管理干部学院学报 Jan ,2010 第1期(总第143期)Journal of Shandong Youth Ad m i n istrative C ad res C oll ege N o .1Jan .N o .143 收稿日期:2009-11-11 作者简介:张淑臻(1985-),山东济宁人,山东大学法学院硕士研究生,研究方向:民商法。 我国宅基地使用权流转制度研究 张淑臻 (山东大学,山东济南250100) 摘要:宅基地使用权在社会生活中具有重要意义。我国5物权法6中关于宅基地使用权的规定为社会实践提供了法律依据。通过分析宅基地使用权的性质,明确了我国宅基地使用权的立法规定,同时研究我国宅基地使用权流转中出现的问题,并提出了相应的解决策略。 关键词:宅基地使用权;性质;立法规定;问题;解决策略 中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1008-7605(2010)01-0093-04 Abstrac t :R esearches on the ri ght t o use hom estead plays an i m po rtant ro l e i n soc ial life .Prov i sions for ho m estead i n our Prop ert y La w prov i de legal basi s fo r socia l practi ces .T his a rti c l e introduces nature o f hom estead ,c lea rs the lega l provisions of the righ t to use ho m estead i n Ch i na ,ana lyzes prob l em s i n t he transf e rs of t he ri ght to use homestead and prov i des so m e strateg i es to solve the m. k ey word s :t he ri ght to use ho m estead ;nature ;leg al prov isi ons ;prob le m s ;strateg i es 随着城市化进程加快和农村经济改革的不断深 化,我国现行法律制度在宅基地使用权的保护和使用效率方面的缺陷逐渐暴露,主要表现在公平对待宅基地使用权与提高宅基地使用收益等方面。如何使利用宅基地在既合法又合乎经济理性的基础上实现公平公正和集约化,已成为宅基地使用权制度建设中的一大课题。在我国,一方面农民向城镇集中,使农村腾出许多宅基地;另一方面,由于我国城乡差异,农民不愿放弃农村宅基地等潜在保障。这都对建立和完善适合我国国情的宅基地使用权制度提出了迫切要求。 一、宅基地使用权的性质 (一)对宅基地的界定 根据我国5物权法6第152条,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。可见,我国对宅基地有严格的界定,宅基地是具有特殊法律性质的土地,具有三个特征:一是宅基地的所有权 为集体所有;二是宅基地形成的法律依据存在于国家土地利用整体规划范围内;三是其制度宗旨为使权利人能够有土地建造房屋及其附属设施。宅基地使用权人必须是符合申请宅基地使用权条件的农村集体经济组织成员,不是宅基地所在农村集体经济组织的成员,不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。 (二)有关宅基地使用权的性质 关于宅基地使用权的性质,目前主要有福利说、物权说、成员权说三种观点。 福利说认为,宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,是农民的安身之本。宅基地使用权是集体组织成员享有的福利保障,由使用权人无偿取得并无偿使用,目的是实现土地所有权特定的制度功能,即确保每个需要土地的建房成员获得土地,实现居者有其地的目的。福利说以鲜明的福利色彩解决农民的基本居住问题,肩负着维护农业、农村稳定的重要使命。 物权说认为,宅基地使用权是一种用益物权。所谓用益物权是指对他人所有的物在一定的范围内