河南警察学院物业管理服务招标任务书
一、项目简介：
采购单位：河南警察学院
坐落位置：郑州市郑东新区龙子湖高校园区龙子湖东路 1 号，俭学街1、2号院，南丰街2号院。
服务面积：1、学院办公区域：16万平方米（含100个教室）；
2、教职工周转房：13.5万平方米，地下停车位、储物间3.3万平方米（约630个车位、700个储物间）；
3、俭学街家属院：2.61万平方米（七幢多层）；
4、南丰街家属院：1.24万平方米（四幢多层）。
二、项目内容
（一）环境卫生（清洁保洁）管理
1.建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足办公环境和学生流量大的特点要求。
2.建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。
3.教室、楼梯、走道、大堂、室外公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、楼内主要通道地面无尘印。
4.大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护。
5.室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。
6.路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。
7.公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗一次，或根据需要清洗。
8.管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。
9.保证六楼卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。
（二）设备设施管理及维护
1.供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电
运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，做好值班记录，配合相关部门检查、年审，及时排除故障，零修合格率100%；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。
2.电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行《特种设备安全监察条例》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养。
3.给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管、化粪池进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。
4.照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。
5.智能化系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统）：定期对各种系统性能状态进行检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），确保楼宇自动化设备运转正常。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%。
6.消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。
（三）房屋（建筑物）日常维修养护
1.建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。
及时更换损坏的低值易耗的水、电材料和保洁工具等，经评估单项1000元（含1000元）以下的维修、维护（不含劳务成本）、更换单价500元（含500元）以下的低值易耗品有中标方承担，超过有采购方承担。
2.建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。每年向采购单位提交建筑物年度维修养护计划，每月向采购单位提交建筑物月度维修养护计划。
3.建筑物本体完好率98%以上，物业零修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外红线范围内场地、道路的完好率98%以上。
（四）安全管理
1.业务上接受院保卫处的领导；
2.实行24小时安全管理，人防、技防相结合，监控、巡视、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象。
3.危及物业使用安全和事故易发区设置警示标志和采取切实可行的安全防范措施。
4.有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，措施得力，制度健全、人员到位，编制切实可行的突发事件的应急预案及措施。
5.火灾、刑事案件和交通事故发生率为零。其它重大事故发生率控制在1‰以内，处理及时率为100%。
6.院门口及外围无聚众、阻塞、叫卖等现象。
7.确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。
8.有重大活动、接待或会议时，须按采购单位要求增加适当的安全保卫人员或其他人员（增加人员费用按本岗位人员日工资标准由采购单位具实支付）。
（五）交通、车辆管理
1.道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。
2.停车场管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象。
3.必要时并根据采购单位要求对出入物品、人员、车辆进行检查。
4.停车场的车位划线要求每年一次。
（六）绿化、水系养护管理
1.根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括光照管理、
温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。
2.落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死。。
3.绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物；室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。
4.定期清理水系杂物。
（七）日常管理与服务
服务规范应符合《郑州市物业管理行业规范》要求。
24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]
制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
制定内部管理制度和考核制度。
运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的小区活动。不定期开展形式多样、内容丰富的社区文化活动。
综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
对违反小区规约（临时规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
三、技术和人员要求
（一）技术要求
(1)、公共区域卫生保洁
公共区域包括：办公楼大厅、大门、楼道、楼梯和办公大厅及上述部位内所有设施用品和饰物。
A服务要求
清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收；收集及清理所有垃圾箱和花槽内的垃圾；清洁所有窗户及指示牌；清洁所有花盆及植物；清洁所有出入口、大门及门牌；清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面；清扫所有通风窗口。清扫空调风口百叶及照明灯片。拖擦地、台表面，清洁所有楼梯、走廊及窗户，清洁所有灯饰。清扫、洗刷大厅入口地台及梯级。擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施。清扫大厅天花板尘埃。定期投放喷洒鼠、蟑螂、蚊蝇药物。清洁地下车库地面、墙面、棚面设施。
B服务标准
地面光亮无水迹、污迹，无尘物。楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物。垃圾筒内垃圾不超过1/2，并摆放整齐，外观干净，花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物。玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志。厅堂内无蚊蝇。灯饰和其它饰物无尘土、破损。大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹。大厅天花板无尘埃。无鼠害、无蚊蝇、无蟑螂。
(2)、公共卫生间保洁
A服务要求
擦净所有门、天花板，擦、冲及洗净所有洗手间设备，擦净所有洗手间镜面。擦净地、台表面，天花板及照明设备表面除尘，擦净排气扇，清理卫生桶脏物，清洁卫生洁具。
B服务标准
门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物，玻璃、镜面明亮无
水迹，地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹，地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮，便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内香球不少于1/2个，并及时更换，桶内垃圾不超1/2即清理。设备（烘手器、灯、开关、暧气、通风口、门锁等）无尘、无污迹，空气清新、无异味，墩布间干净、整洁、无杂物，工具物品码放整齐，不囤积。
(3)电梯间保洁
A服务要求
扫净及清擦电梯门表面，擦净电梯内壁、门及指示，电梯天花板表面除尘，电梯门缝吸尘，擦净电梯通风及照明，电梯表面涂保护膜，清理电梯槽底垃圾，擦净电梯大堂、走廊表面。
B服务标准
电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮；电梯天花板、门缝无尘土；井道、槽底清洁，无杂物；电梯大堂、走廊表面干净、明亮。
(4)、外场保洁
外场保洁主要包括庭院、大门前、室外停车场、通道、广场、绿地等的卫生管理工作
A服务要求
室外垃圾桶内垃圾的清运；围栏的清洁；全楼垃圾清运；庭院广场地面清洁；夏季清除积水、冬季清扫积雪。
B服务标准
庭院、广场地面清洁无废弃物；保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶；垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生；清扫及时，地面无积水、积雪。
(5)、外墙、外窗保洁
外墙、外窗保洁是指办公楼、建筑物的外墙和外窗卫生管理。
A服务要求
外墙、外窗定期清洗、保养；其他需要机械化清洗的工作。
B服务标准
外墙清洗、保养后，光亮、防风化、无漏清洗部位；外窗清洗后，清洁透明；清洁时，室内不进水，经常保持清洁；外墙、外窗定期清洗，保持干净。
(6)、教室保洁
服务要求及标准：
服务人员必须经过培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到；按课程表管理好教室；门、窗、玻璃明亮、洁净，地面干净，无杂物，墙壁、顶棚清洁，无尘物。
楼宇日常养护维修
服务内容
保持办公楼办公室、会议室、公共区域、卫生间、地下车库、走廊、屋面、外墙立面等各区域原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等维护管理工作。
服务要求及标准
确保办公楼房屋的完好等级和正常使用；要爱护办公楼内的设施，未经委托方批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动；及时完成各项零星维修任务，合格率100%。维修不得超过24小时。
电梯系统
服务内容
保证电梯系统正常运行，对电梯进行日常管理和维护。
服务要求及标准
（1）中控室安保人员负责监控电梯的运行状况，实行电梯24小时运行监控，通过监控电视观察轿厢内状况，如发现乘客吸烟、哄闹、打斗或损坏电梯部件等情况，用对讲电话制止并录像，严禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。
（2）保证电梯机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40℃。保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。
（3）定期对电梯机房进行全面清洁，保持机房干净整洁，保证机房和设备表面无明显灰尘：机房及通道内不得住人、堆放杂物，任何人不得在电梯机房、轿厢、井道内吸烟。
（4）电梯机房内消防器材齐备良好，各项规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。
给排水设备运行维护
服务要求及标准
（1）给排水设备设施24小时运行的操作、监控、记录。按要求进行巡检并依照维修保养计划进行相应的维护保养工作，确保设备始终处于良好的工作状态。
（2）按《设备定期检查保养计划》的要求对给排水设备设施进行维护保养，并将维修保养情况做好记录。
（3）排除给排水设备故障一般不超过8小时，若8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报。
（4）水泵房及机组设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。各供水泵的主泵和备用泵规定定期轮换一次。
（5）生活水箱应按规定要求定期清洗消毒。水箱清洗消毒工作由自来水公司专业人员实施，水质由卫生防疫部门采样化验并提供水质鉴定书。
（6）屋面天沟及大楼周围排水明沟定期进行清理疏通。
质保期内的大型设备
对电梯、智能系统、吸尘系统、消防系统等大型质保期内的设备，在建立运行检查制度并进行日常维护的同时，发现故障及时联系维保方维修。
供电系统运行管理
服务内容
保证楼宇供电系统正常运行，对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。
服务要求
（1）变配电房要符合“四防一通风”要求。变配电房须配备专人值班管理，且值班人员应持有相关部门颁发的高压值班操作证。
（2）变配电房要经常巡视，发现问题要及时查明原因，立即处理解决。
（3）始终保持其室内清洁，做到无污迹、无灰尘、无垃圾，防止大量尘埃积聚而引起高压放电，造成短路。
（4）变配电房电气设备每年定期由供电公司进行预防性电气试验，试验报告均应妥善保管存档。
（5）变配电房限电、停电应严格遵照规定按倒闸操作顺序进行。停电前必须事先发出通知。
（6）严禁在变配房内吃饭和将食品带进变配电房内，防止小动物进入而严重威胁供电设备的正常安全运行。
（7）变配电房人员须对柴油发电机进行定期维护保养，定期对发电机进行试运行检查，做到有备无患。
（8）建立各项设备档案。
（9）建立、落实配送电运行制度，电气维修制度和配电房管理制度，24小时运行维修值班制度等。
（10）及时排除故障，保证供电设施完好。购置后备部件，以防急用。
（11）保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好；做好夜景照明、节日灯系统的运行管理；建立节电措施。
（12）管理和维护好避雷设施。
服务标准
（1）统筹规划，做到合理、节约用电。
（2）供电运行和维修人员必须持证上岗。
（3）配电室24小时值班。
（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路和开关要保证完好。
（5）设备出现故障时，维修人员应及时到达现场，设备零维修合格率达到100%，一般性维修不过夜。
（6）严格执行用电安全规范，确保用电安全。
（7）保证避雷设施完好，有效、安全。
（8）保证夜景照明、节日灯系统正常运行，要按时关启。
传达、保安、秩序及监控系统管理
服务内容
传达、保安、秩序及监控系统管理是指为保证办公楼安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，负责办公楼区监控系统（包括消防报警系统、闭路监控系统、楼宇自控系统等）的值班、检查、检
测和弱电设备的日常维修保养，并做好车辆、道路及环境秩序的维护和管理等。
服务要求及标准
(1)、传达、保安、秩序管理
传达、保安、秩序管理是指为保证办公楼安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序的维护和管理等。
服务要求
建立、健全和落实内部治安、消防管理规章制度；贯彻公安部门工作精神，落实各项安全保卫任务；负责保安人员的业务技能培训，定期组织考核，提高保安人员业务技能和自身素质；做好办公楼来人来访的通报、证件检验、登记等，并负责对携带的大宗物品进行检查；24小时巡逻，经常进行巡视检查，及时消除不安全隐患，保证安全；做好对易燃易爆、放射、剧毒等危险品的安全管理工作；经常开展消防安全检查和演练，消除不安全隐患，保证重点部位的安全；负责公共秩序维护、道路交通安全、机动车和非机动车停放管理及地下车库管理等工作；制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助机关处理突发事件；做好重大活动，重要人物、宾客及重大节日的安全保卫工作。
B服务标准
严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入；庭院、办公楼环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然；各种消防设施和器材配套合理、使用有效；能及时发现和处理各种安全和事故隐患，并能迅速有效处置突发事件；定期开展消防安全演练，提高消防安全防范技能和意识。
监控系统管理
监控系统管理是指负责楼区监控系统（包括消防报警系统、闭路监控系统、门禁系统、楼宇自控系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养。
A服务要求
控制室24小时值班，随时了解消防自动报警系统及附属设备、通讯系统、视听系统、自控系统及闭路监控系统的运行情况；制定弱电设备维修计划，并组织实施；制定停电、强电磁干扰、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施；及时排除各系统运行中的故障；定期对各系统进行检查、检测，保证正常运行；
搞好设备机房的卫生清洁；搞好设备机房的安全、防火工作。
B服务标准
24小时值班；保证消防自动报警系统、门禁系统、自控制系统及闭路监控系统运行正常，各系统工作稳定；保证各系统设备灵敏可靠；一般性故障立即排除，零维修合格率100%。暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效；设备机房整洁；保证设备机房的安全。
绿化
服务标准
（1）、庭院、广场内植物配置合理、绿地充分、无裸露土地。
（2）、花草树木生长正常、修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象。
（3）、花木选型美观，花盆内干净无杂物、无虫。
（4）、庭院、广场无死树，每年平整草地，无杂草，草坪无斑秃，道牙围栏整齐、无缺损。
（5）、绿地无破坏、践踏及随意占用现象。
（6）按要求做好办公楼、广场、庭院节日装饰美化工作。
（7）根据需要配置体现校园文化的文明提示标语。
（二）人员要求
1.总体要求
1.1中标人物业服务员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、年龄、身高按双方约定执行。
1.2中标人应制订切实可行的物业管理规章制度、各岗位工作计划、工作流程、员工守则等，负责抓好员工思想教育、业务培训，加强班组建设，营造良好的企业文化氛围。
1.3 管理人员要求
中标人派驻现场的主要管理人员，如部门经理、主管、岗位负责人等，均要求有3年以上相关工作经验，并有较好业绩，管理人员要具有国家颁发的物业管理从业人员岗位证书，工程技术人员必须具有相关专业的上岗证书，持证上岗。
1.4 服务人员要求
(1)派驻现场的保安人员的体形、年龄、身高按照双方约定的标准要求。五官端正，讲普通话，体形标准，身体健康，有一定保安服务工作经验（复员兵优先）。
(2)窗口服务、会议服务、接待人员的体形、年龄、身高要达到双方约定的标准，容貌端庄，普通话流利、身体健康，正规服务学校毕业或在星级酒店有过从业经历，具备相关的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅。
四、服务目标及各项指标要求
1、服务目标
坚持以人为本，为广大师生提供安全、舒适、温馨的办公、学习、生活环境，成为河南省执行物业管理法规和服务标准化的典范；
2、服务应达到的各项指标
2.1杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；
2.2环境卫生、清洁率达99%；
2.3消防设备设施完好率100%；
2.4房屋完好率98%；
2.5设备完好率100%；
2.6安保智能化系统运行正常率100%；
2.7零修、报修及时率100%，返修率小于1%；
2.8服务有效投诉少于1%，处理率100%；
2.9业主满意率95%。
办公区域主要设备（2010年投入使用）
序号资产名称规格型号数量26 板式换热器BR037-20 1
1 箱式变电站ZBW 3
2 箱式变电站YB(MW)-12/0.4 4
3 箱式变电站YBM22 2
4 中心配高压柜KYN28A-12 27
5 中心配变压器SCB10-1250/10 2
6 中心配低压柜MNS 13
7 中心配微机高频开关电池柜GZDW-50 1
8 教学配高压柜HXGN-20 1
9 教学配变压器SCB10-800/10 1
10 低压柜MNS 4
11 地下室高压柜KYNCCA-12 14
12 地下室微机高频电池柜GZDW50 1
13 宿舍配食堂配变压器SCB10-1000/10 4
14 宿舍配食堂配低压柜MNS 22
15 地下室交流柴油发电机组120GF 1
16 教学楼电梯TXPE2430 2
17 电梯TYPEZP 2
18 电梯MLA067 2
19 地下暖气交换站APE-AP5 5
20 管道屏蔽电泵GP115/GP110 6
21 热交换器BR075/BR055 4
22 电脑交换器CN3008 1
23 补水泵Y2-90L-2 Y2-112LM-2 4
24 电脑锅炉CWNSE1.4 1
25 茶炉FK-2000 1
27 箱式变电站YBM22 2
28 锅炉CWNS1.4 2
29 中央热水设备电气控制箱 1
30 华夏输配电HXL-21 1
31 加热水泵PH-251EH 8
32 电机r2-132s1-2 2
r2-132s2-2 10
r2-112M-2 10
r2-100L-2 3
r2-90s-2 10
33 板式换热器BR025M 5
34 板式换热器Br0.1-5 1
35 茶炉FK2000 1
周转房主要设备（全新）
序号设施设备名称规格型号数量
1 电梯以现场考察为准
（下同）
46
2 二次供水系统1套
3 热交换站1套
4 污水井94
5 雨水井29
6 阀门井16
7 配电室 2
8
区域阀门
（消防、暖气、自来水）
8
9 箱式变压器 3
10 路灯控制箱10
11 排污系统排污泵37
12 消防风机54
13 消防水泵23
14 喷淋系统1000个左右
15 门禁系统32
16 监控系统待安装
17 化粪池 1
18 地下室采光窗约130
19 地下车位约660
20 地下储物间约700
河南省物业服务收费管理办法 为规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业服务事 《物业管理条例》、业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、 和国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》的规定，结合我省实际，制定本办法。 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册并经建设行政主管部门核准其资质等级的专（兼）营的物业管理企业，为业主、使用人或单位提供社会化、专业化物业服务收费的管理、监督。本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、相关场地、生活秩序和环境卫生等项目开展维护、修缮、养护、管理，提供其它与业主（使用人）生活相关的服务所收取的费用。 物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省物业服务收费管理工作。省辖市、县（市）政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。 政府提倡建设单位、业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业收费通过市场竞争形成。 物业管理企业开展物业服务收费应当遵循合理、公开、公正、诚信以及费用与服务水平相适应的原则。 根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，物业公共性服务、装修服务收费、特约服务收费，分别实行政府指导价和市场调节价管理。住宅区域内的（普通商品房、经济适用房、廉租房、公共租赁房、未成立业主委员会住宅小区）公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。 住宅的公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配臵等情况分为：管理综合服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、公用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项，等级从高到低，一级为最高级。 实行政府指导价的住宅公共性服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定物业服务项目、等级标准（详见附件一）。省辖市、县、（市）价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价标准，并向社会公布。根据物价上涨、服务成本等因素，适时调整物业服务标准。一般为3-5年调整一次。 住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。 鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业。以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地建设（房地产）行政主管部门和价格主管部门审核物业服务等级资质、收费资格。具体招标形式、方法由当地建设（房地产）行政主管部门和价格主管部门确定。建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，拟定的住宅前期物业服务收费标准，填列《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》（见附件二）。 建设单位或物业服务企业应在房屋预（销）售前15个工作日内持《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》，到当地价格主管部门办理收费相关手续。建设单位预（销）售时，应
第六章物业管理招投标
第六章物业管理招标投标 本章目的要求： 1、掌握物业管理招投标的概念， 2、掌握物业管理的招标方式 3、了解物业管理招投标的原则 4、掌握物业管理招投标的程序 5、掌握物业管理招投标书的编写 第一节物业管理招标与投标的概念与原则 [讲授与训练] 物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标， 前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。 此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、物业管理招标投标的基本概念 1、含义： 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 2、理解： （1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。 （2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。 （3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质
计算机科学与技术本科专业 数据库课程设计任务书 （06级） 题目：能源收费管理系统 学生姓名：学号： 班级：计算机科学与技术(4)班 题目类型：软件工程（R）指导教师： 一．数据库课程设计题目简介 该设计要求学生以水、电、气等能源的收费为背景，设计、开发一套“能源收费管理系统”软件。 通过该题目的设计、开发，使学生初步得到数据库开发的训练，全面培养软件开发过程中的分析、设计、编码、测试及文档规范书写的能力，得到软件开发的综合训练，提高解决实际问题的能力。 二．数据库课程设计的任务 1、查阅文献资料，一般在5篇以上； 2、水、电、气等能源的管理业务为背景，通过调研、分析现有的管理模式和已有的管理软件，建立系统模型； 3、完成软件结构设计、数据库设计和ER图设计； 4、完成能源收费系统的软件开发和测试工作。 5、撰写设计说明书； 6、做好答辩工作。 三．数据库课程设计的主要内容、功能及技术指标 （1）根据可行性研究的结果和客户的要求，分析现有情况及问题，采用Client/Server结构。系统功能的基本要求： 用户基本信息的录入：包括用户的单位、部门、姓名、联系电话、住址 用户水、电、气数据的录入（每个月的数据的录入）； 水、电、气价格的管理
工号的管理 查询、统计的结果打印输出。 （2）数据库要求：在数据库中至少应该包含下列数据表： 用户基本信息表； 水、电、气单价表及历史记录表等 工号及权限表 （3）整个系统可以选择采用2层C/S结构。数据库系统采用Access,SQL Server 2000，前台开发工具可以选用PowerBuilder或Visual Basic等； （4）系统要实现满足多种条件的统计分析功能，有些统计数据要采用图表的格式呈现； （5）系统要有一定的安全控制策略； （6）系统要采用实际数据进行测试。 四．数据库课程设计提交的成果 1、设计说明书一份，内容包括： 1) 中文摘要100字；关键词3-5个； 2) 序言； 3) 系统分析（包含需要的系统流程图、数据流程图、数据字典）； 4) 系统总体设计（包含总体软件结构图、总体数据结构）； 5) 详细设计; 6) 系统测试（包含测试方案、测试用例、测试结果及软件可靠性分析）； 7) 软件使用说明书（核心界面说明）； 8) 设计总结、参考文献、致谢等。 2、刻制光盘一张。 五．数据库课程设计主要参考文献 1 软件工程导论，张海藩，清华大学出版社 2《数据库系统概论》萨师煊, 王珊 3《数据库管理系统》[美], 清华大学出版社 4《数据库系统概念》[美], 机械工业出版社 《数据库设计》[美], 机械工业出版社 5 《完全掌握SQL Server 2000》[美], 机械工业出版社 6 《PowerBuilder 9 数据库项目案例导航》清华大学出版社
福缘村成立物业管理协会的倡议书 随着世界人口增长和经济的发展，建筑及其运行的资源消耗和环境效应，对全球的资源环境的影响日益显著，减少建筑能耗和污染的排放、节约资源、保护环境、实现建筑与自然的和谐共存是全球面临的共同课题，建设节约型的社会是世界各国可持续发展的共同方向。 作为发展中的人口大国，中国面临着发展经济、改善民生的繁重任务，也面临着资源环境制约的严峻挑战。节能减排和环境保护，是一项长期而艰苦的历史任务，也是一项重要而紧迫的现实工作。 在党的十六届五中全会上，建设资源节约型社会就被提到了新的高度，并正式写入了“十一五”计划。资源节约和环境保护目前已经得到了高度重视，而建筑节能减排也已经成为转变经济增长方式、建设资源节约型、环境友好型社会的一项重要举措。根据国外的资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由此可见，物业管理与节
能降耗的密切关系。 众所周知，绿色住宅已经成为当今住宅业发展的趋势，但是目前绿色住宅的理念还仅仅局限在建筑物的规划、设计、施工、运行、维护、拆除或再使用的建造过程中，而对于入住后物业管理阶段涉及的资源保护和生态环境、减少污染以实现社会总体效益的最大优化的问题，各方面的重视还十分的不够。因此，考虑推行绿色物业管理也就成为当前住宅业发展的一种必然趋势。 物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切，物业管理涉及房屋及其配套设施设备的维修、养护和对环境的管理，通过抓好物业管理的各个环节，能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，对保护环境和建设节约型社会作出积极的贡献，这是物业管理全行业应尽的社会责任。 从1981年至今，中国的物业管理走过了不平凡的26年发展历程，我们拥有了世界上最大的管理规模、最快的增长速度、最多的服务企业和最庞大的从业人员队伍。我们具有从中央到地方多层次的物业管理政策法律制度，已逐步形成了内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政
河南省新版物业管理条 例 Revised by Chen Zhen in 2021
河南省第十二届人民代表大会常务委员会公告（第 79 号） 《河南省物业管理条例》已经河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2017年9月29日审议通过，现予公布，自2018年1月1日起施行。 河南省人民代表大会常务委员会 2017年9月30日 河南省物业管理条例 （2017年9月29日河南省第十二届人民代表大会常务委员会 第三十一次会议通过） 第一章总则 第二章物业管理区域及设施 第三章业主、业主大会及业主委员会 第四章物业服务企业 第五章物业管理与服务 第六章物业的使用和维护 第七章监督管理
第八章法律责任 第九章附则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。 本条例所称物业，是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。 第三条物业管理应当坚持以人为本、诚实信用，坚持依法依规、公开公正，坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。
第四条倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。 促进互联网与物业管理的深度融合，物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体，引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助，实行网络化物业管理的新模式。 鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。 第五条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设。 第六条县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责： （一）对物业服务质量进行监督管理； （二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理； （三）对物业招投标活动进行监督管理；
XX前期物业管理招标公告 一、招标人 1、招标人名称：XXXX房地产置业有限公司； 2、招标人地址：XX市XX区XX街道延祥路汤水雅居北苑32幢106号； 3、联系人：XXX； 4、联系电话：********。 二、招标代理人 1、招标代理人名称：XXXX建设工程咨询有限公司； 2、招标代理人地址：XX市XX区建宁路65号金川科技园二期22幢三楼； 3、联系人：XXX； 4、联系电话：********、********。 三、招标物业基本情况 1、物业名称：XX 2、物业地址：XX区XX街道泉都大街以北、天润路以西 3、物业用地面积：62031.02m2 4、物业总建筑面积：126129.2m2 5、物业类型及分类面积： 高层住宅：91344.81m2；商业：263.91m2；养老服务用房：249.12m2；物管用房：520.89m2；消控室：33.87m2；传
达室：7.3m2；邮政服务用房：25m2；配电房、站：746m2（其中地上600m2、地下146m2）；地下配建停车场（库）：32938.3m2。 6、物业管理区域四至： 东至天润路，南至泉都大街，西至上善路，北至规划道路（NO.2017G56地块）。 7、项目预计交付进度 招标项目按以下（1）种方式交付。 （1）整体交付 开工时间：2018年7月21日；竣工时间：2020年3月31日；交付时间：2020年9月30日。 （2）分期交付 a、首期开工时间：/年/月/日；竣工时间：/年/月/日；交付时间：/年/月/日；交付物业建筑面积为/m2； b、二期开工时间：/年/月/日；竣工时间：/年/月/日；交付时间：/年/月/日；交付物业建筑面积为/m2。 四、前期物业服务合同期限 招标项目前期物业服务合同期限按下列第（2）种方式确定： 1、固定期限合同：本合同自/ 年/ 月/ 日起至/ 年/ 月/ 日止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。
中北大学毕业设计（论文）任务书 软件学院计算机网络专业同学：现给你下达毕业设计（论文）任务如下，要求你在预定时间内，完成此项任务。 一、毕业设计（论文）题目 物业管理系统的设计与实现 二、毕业设计（论文）背景 随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代物业管理这一市场需要应运而生的。用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情。 三、毕业设计（论文）目标、研究内容和技术要求 1.设计目标：（1）系统界面友好（2）系统功能完善（3）运行稳定可靠 2.研究内容：（1）系统的需求分析 （2）系统数据库设计和实现 （3）系统各模块的设计与实现 （①住户资料管理模块; ②房产资料管理模块; ③物业设备管理模块; ④收费管理管理模块;）3.技术要求：（1）选择合适的操作系统、集成开发环境和PHP版本 （2）选择MySql、SQL Server或Oracle等适合的数据库 （3）选择合适的数据持久化技术 （4）理解复杂页面跳转中的参数传递
五、进度安排 周次工作内容预定目标 1-3 查阅相关资料，课题需求分析， 撰写文献综述，完成英文翻译， 完成开题报告； 完成相应的电子文档（文献综述、英文翻 译、开题报告） 4-5 功能设计分析，数据库设计与实现完成功能分析及数据库设计 6-10 页面设计、业务逻辑、编码开发， 实现主要的系统功能 系统基本框架，功能实现 11-12 系统测试，编写测试用例，对系统 进行详细测试，修改错误，完善系 统功能。 完成系统开发，完成测试报告 13-16 撰写毕业设计论文完成毕业设计论文，提交合格的书面文档（任务书、开题报告、英文资料翻译、毕业设计论文）和电子文档（开题报告、英文资料翻译、毕业设计论文） 17 答辩通过答辩 六、毕业设计（论文）时间：年月日 年月日 七、本毕业设计（论文）必须完成的内容 1．调查研究、查阅文献和搜集资料。 2．阅读和翻译与研究内容有关的外文资料（外文翻译不能少于2万印刷字符，约合5000汉字）。 3．撰写开题报告或文献综述，确定设计方案或研究方案。 4．总体设计方案（包括主要开发工具及平台）或研究方案。 5．详细设计方法（包括控制流程图、功能模块、数据流图、程序框图、开发关键技术等）或研究方法。 6．设计或有关计算的源程序（或论点的证明或验证）。 7．撰写毕业设计（论文）。 八、备注 本任务书一式三份，学院、教师、学生各执一份。 系（教研室）指导教师 系（教研室）主任主管院长
https://www.doczj.com/doc/b73239895.html,专业的论文在线写作平台 2019年市物业管理协会工作总结及2019年工作安排 2019年市协会在市社团办和市房产局各位领导的亲切关怀和指导下，经过全体会员单位的密切合作，理事会和协会秘书处全体人员的共同努力，使市协会在各项工作中取得了一定成绩，现对市协会2019年工作做如下总结并对2019年工作提出如下设想：一、2019年工作总结根据市协会二届二次理事会的精神，坚持抓好双向服务、紧密结合行业实际，围绕行业工作的主要问题积极发挥了行业协会的职能作用和组织优势，使协会工作不断取得新的进展，为推动我市物业行业改革和发展发挥了一定作用。（一）搞好协会换届工作根据《市物业管理协会章程》的有关规定，完成了组织各区分会的换届工作，解决了近年来各区分会人员变动较频繁，各区分会领导层人员短缺，而使分会开展工作存在一定困难的问题。组织召开市协会、区分会理事会议、会员会议24次，沟通了行业内的信息交流了工作经验，增强了市、区协会会员单位之间的亲合力。（二）协助行政主管部门开展学习、宣传、贯彻国务院颁布《物业管理条例》工作1、协助行政主管部门起草了《沈阳市住宅物业管理规定》。2、协助行政主管部门起草了学习、宣传、贯彻《<沈阳市住宅物业管理规定>工作方案》及宣传画册。3、协助行政主管部门开展了“一清理、两整顿，规范物业管理市场”的活动并注销了19家物业管理企业的资质证书，责令12家物业管理企业限期整改。4、配合行政主管部门在全市开展了“市民信得过的物业管理企业”、“沈阳市市民满意的物业管理住宅小区”的评选活动。5、精心组织积极参加中物协举办的“第二届中国物业管理发展论坛暨全国物业管理行业文艺调演活动”及“关于征集物业管理服务纠纷法律适用研讨会”
河南省物业管理条例 (2001年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过) 第一章总则 第一条为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。 第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。 本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。 本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。 本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。 本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。 第四条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。 第五条省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。市、县(市)人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。 第六条各级人民政府的有关部门按照各自的职责，做好物业管理区域内的有关工作。 第二章业主、业主大会及业主委员会 第七条业主对物业共有部分和共同事务进行监督、管理。业主享有下列权利： (一)参加业主大会，享有表决权； (二)享有业主委员会成员的选举权和被选举权； (三)享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务； (四)监督业主委员会的管理工作； (五)监督物业管理企业的管理服务活动； (六)法律、法规及规章规定的其他权利。 业主应当承担下列义务： (一)遵守物业管理法律、法规、规章； (二)遵守业主公约； (三)遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定； (四)执行业主大会的有关决议、决定； (五)按时、足额交纳物业管理服务费用； (六)法律、法规及规章规定的其他义务。 第八条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会履行下列职责：
毕业论文 题目小区物业管理信息系统 英文题目Residention Property Mangement Information System
信息科学与技术学院学士学位论 毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。 作者签名：日期： 指导教师签名：日期： 使用授权说明 本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 作者签名：日期：
信息科学与技术学院学士学位论 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 作者签名：日期：年月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 涉密论文按学校规定处理。 作者签名：日期：年月日
合同编号： 河南省通用 物业服务合同 （适用于居民小区） 甲方（委托人）： 乙方（受托人）： 签订时间：年月日签订地点：
甲方（委托人）： 法定代表人（或负责人）：住所地： 电话： 传真： 电子信箱： 通讯地址： 邮政编码： 开户银行： 账号： 开户银行地址： 乙方（受托人）： 法定代表人（或负责人）：住所地： 电话： 传真： 电子信箱： 通讯地址： 邮政编码： 开户银行： 账号： 开户银行地址：
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及其他法律、法规的相关规定，在协商一致的基础上，就甲方委托乙方对进行物业服务相关事宜签订本合同，并共同遵守。 1.委托管理物业的基本情况 1.1 物业名称：。 1.2 物业类别：。 1.3 物业位置：。 1.4 物业建筑面积：。 1.5 其他需要明确的事项：。 2.委托管理期限 甲方委托乙方管理本合同物业的期限为，自年月日起至年月日止。 本合同约定的委托期限届满，双方可以协商续延合同期限。双方未就续延合同期限另行达成协议的，本合同期满后即行终止。 3. 甲方委托乙方物业管理服务事项 3.1 负责物业管理区域内建筑共用部位的维修、养护、清洁和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。 3.2 负责物业管理区域内房屋及配套的共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。 3.3 负责物业管理区域内构筑物共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外上下水管道、化粪池、
1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面 负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制 要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物 业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。 4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各 投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分 标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证， 并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般 为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）
课程设计任务书 学生姓名：专业班级：计算机班 指导教师：工作单位：计算机科学与技术学院 题目: 初始条件： 理论：学完UML及软件体系结构课程，掌握一种计算机高级语言的使用。 实践：计算机科学系实验中心提供计算机及软件开发环境。 要求完成的主要任务: （包括课程设计工作量及其技术要求，以及说明书撰写等具体要求） （1）系统分析（包括系统描述（问题域描述）、用例模型、分析类图）。 （2）系统设计（包括系统的逻辑模型如设计类图、顺序图、状态图及组件图等）。 （3）系统实施（包括信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计和处理过程的设计以及最终的程序设计）。 （4）编制好程序后，设计若干测试用例，上机测试并通过所设计的程序系统。 （5）设计报告格式按附件要求书写。课程设计报告书正文的内容应包括： 1 ．问题描述； 2．用例模型及分析类图的描述； 3．设计类图、核心用例的顺序图与状态图、组件图等的描述； 4．信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计的描述； 5．用户界面设计和处理过程的设计的描述； 6．给出软件的测试方法和测试结果。 7．设计的特点、不足、收获与体会。 时间安排： 设计安排两周（19—20 周）： 第一周周 1 至周2：完成系统分析；周3：完成系统设计；周 4 至周5：完成 数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计。 第二周周 1 至周3：完成程序设计。 第二周周 4 至周5：撰写课程设计报告。 指导教师签名：年月日 系主任（或责任教师）签名：年月日
小区物业管理系统 1 小区物业管理系统需求分析 1.1 山西和顺县物业管理现状分析： 随着住宅商品房市场的迅猛发展，住宅小区的物业管理已经成为人们关注的焦点。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区 的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。我县物业管理自2000 年起步以来，经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程，物业管理对象也从单一的住宅发展 到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。2003 年6 月8 日，国务院《物业管理条例》的颁布实施以及与之相配套的我省、市、县各种规范性文件出台，标志着我县住宅小区物 业管理步入了一个市场化、专业化、法制化规范发展的轨道。 1.2 物业管理系统功能分析： 我县的物业管理现状提醒着小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供 了市场需要。物业管理系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、管理人 员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行一系列收集、传递、加工、 存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。 图1 显示了小区物业管理系统的功能分析图。 小区物业管理系统 1 2 3 4 5 收资行社系 费源政区统 管设人管管 理置事理理 图1 小区物业管理系统总体业务图 1.2.1 收费管理 对于物业管理内容来说，物业收费是一项最重要的内容之一，也是物业管理公司的较为复杂艰巨的 工作。如何有效地做好这部分工作一直是物业管理公司的工作重点。
河南省物业管理条例 （2001年1月31日由河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，河南省人民代表大会常务委员会公告第36号公布） 第一章总则 第一条为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。 由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。 按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。 第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。 本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。 本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。
本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。 本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。 第四条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业服务想结合的体制。 鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。 第五条省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。 市、县（市）人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。 第六条各级人民政府的有关部门按照各自的职责，做好物业管理区域内的有关工作。 第二章业主、业主大会及业主委员会 第七条业主对物业共有部分和共同事务进行监督、管理。业主享有下列权利： （一）参加业主大会，享有表决权； （二）享有业主委员会成员的选举权和被选举权；
中国物业管理协会秘书处部门职责 综合部 1．负责协会重要公文的策划、起草、修改、印发、贯彻及执行情况的检查、监督，负责文件的收文、传阅、落实承办和办结； 2．负责会长办公会和秘书长办公会的准备、记录、纪要撰写，会议决定或部署事项的落实及检查； 3．负责协会秘书处年、月、周工作计划的制定与分解，以及执行情况的检查与考核；4．负责协会档案材料的收集、整理、归档、保存； 5．负责协会印章、执照、证书的使用、登记与保管工作； 6．负责协会有关证书的年检工作； 7．负责牵头组织协会重大会议和活动； 8．负责秘书处人事管理与绩效考核； 9．负责协会外事和外联工作； 10．负责协会分支机构的联系与工作协调； 11．负责秘书处公务接待与信访工作； 12．负责秘书处办公用品购置与管理； 13．负责秘书处内部学习的组织落实； 14．负责做好秘书处后勤保障工作； 15．领导交办的其他事项。 会员服务部
1．负责会员的管理与服务。根据协会章程制定落实会员管理办法，做好新会员的发展、入会手续办理和会员会籍的动态管理； 2．负责会员档案建立和保存，会员基本信息的采集、统计、分析以及会员数据库的维护；3．负责会员会费的收缴工作； 4．负责会员交流活动的策划、组织和实施工作。根据分工，参与筹备理事会、常务理事会、会员代表大会等会议，为协会与会员搭建交流平台； 5．负责加强与会员的联系，为会员提供信息、技术、法律等咨询服务，收集会员对协会工作的意见和建议； 6．负责会员信用档案系统管理及投诉处理； 7．负责会员创先争优和示范项目创建等活动的组织与实施； 8．负责协会与各地协会及行业管理部门的联系和工作沟通。 9．领导交办的其他事项。 宣传信息部 1．负责制定协会年度宣传计划并组织实施； 2．联系协调相关新闻媒体，负责建立媒体宣传信息沟通机制； 3．负责整合业内宣传资源，组织建立全国物业管理行业通讯员队伍； 4．负责对中国物业管理杂志社日常工作的监督指导； 5．负责制定协会网络管理的有关制度和规定； 6．负责协会“行业动态”及协会网站、微博、微信等对外媒体的管理和维护； 7．负责研究制定协会信息化建设发展规划和工作目标，并组织实施； 8．承办协会领导交办的其他工作。 培训部（培训中心）
Word格式 I A4打印 I 内容可修改 河南省物业管理条例文档 Henan Province Property Management Regulations 编订：JinTai College
河南省物业管理条例文档 前言：条例是国家权力机关或行政机关依照政策和法令而制定并发布的，针对政治、经济、文化等各个领域内的某些具体事项而作出的， 比较全面系统、具有长期执行效力的法规性公文。本文档根据条例内 容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文 下载后内容可随意调整修改及打印。 居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑， 包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。下文是 河南省物业管理条例，欢迎阅读! 第一章总则 第一条为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业 管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。 由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同 使用的物业，应当实行物业管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。 第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。 本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。 本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。 本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。 本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。 第四条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。 鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。 第五条省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 发挥协会作用促进物业管理水平的提高 各位领导、同志们： 物业管理这一朝阳产业，可以说已经由稚嫩逐步走向了成熟。随着《物业管理条例》的颁布，对于规范物业管理行业，使这一行业朝着健康、有序的方向发展，必将起到至关重要的作用。 沈阳市物业管理协会成立于1996年12月，是辽宁省内各城市中的第一个物业管理协会。协会本着培育发展沈阳物业管理市场加强行业自律，促进国内外交流,为物业行业服务的宗旨开展工作。为了使协会成为自主性的行业社团组织，现已在全市13个县区建立健全了协会的分支机构。根据分会辖区会员单位物业管理的类型、档次，分别划分为普通住宅小区组、高级新建住宅小区组及非住宅组，初步形成了遍及全市的工作网络。会员单位由1996年初始时期的74家发展到现有会员单位444家。 下面我就协会的工作从四个方面做以简要的汇报： 一、发挥桥梁纽带作用 协会组建至今，一直认真履行职责，充分发挥其特有的桥梁纽带作用，保证了政府和物业企业之间沟通的顺畅。 为了贯彻落实《条例》关于规范前期物业管理的规定，为物业管理企业提供公平竞争的平台，协会积极参与了政府行政主管部门制定《沈阳物业管理招投标暂行规定》的起草工作。协会还建立了物业管理招 1 / 14
投标专家库，即沈阳市物业管理招投标评审委员会，主持物业管理企业对物业管理项目的评审工作。2003年11月按照国家建设部《前期物业管理招投标暂行办法》（建住房[2003]130号）的规定，协会积极协助政府物业管理部门成功的组织了“中街北苑”9.07万平方米的高档住宅区前期物业管理招投标工作，来自五省市34家物业管理企业参加了竞标，由七名专家评委评审，有关行政主管部门、司法部门、新闻媒体参加了开标大会。开沈阳前期物业管理项目招投标之先河，体现了物业管理市场竞争机制的“公开、公平、公正”原则。 同时，协会还积极参与物业管理企业年检和资质复审工作。根据《物业管理企业资质试行办法》，配合主管部门对全市物业管理企业进行了彻底清查，对十七家临时资质期限已满，尚未申请三级资质评定的物业管理企业取消了资质，使物业管理工作更加规范化、程序化、制度化，促进了物业管理市场的健康发展。 二、行业自律作用 根据沈阳市的实际情况，结合贯彻《条例》精神，2003年9月1日协会召开新闻发布会，制定了《沈阳市物业管理自律公约》规定了以诚信经营、遵守政府政策法规、遵守市场公平竞争原则等十五条自律公约条款。另外，协会还组织万科等30余家知名物业企业联合发出行业自律倡议书，号召全市物业管理企业全面开展提高服务质量，树立物业企业新形象，以“住户至上，服务第一”的宗旨，坚持“为民、便民、利民”的服务原则，开展“阳光物业”活动，提高服务质量、服务水平。既规范自身的从业行为，又为全市的物业管理企业起到了
河南省物业服务收费管理办法
河南省物业服务收费管理办法 为规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业服务事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、和国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》的规定，结合我省实际，制定本办法。 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册并经建设行政主管部门核准其资质等级的专（兼）营的物业管理企业，为业主、使用人或单位提供社会化、专业化物业服务收费的管理、监督。本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、相关场地、生活秩序和环境卫生等项目开展维护、修缮、养护、管理，提供其它与业主（使用人）生活相关的服务所收取的费用。
物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省物业服务收费管理工作。省辖市、县（市）政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。 政府提倡建设单位、业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业收费通过市场竞争形成。 物业管理企业开展物业服务收费应当遵循合理、公开、公正、诚信以及费用与服务水平相适应的原则。 根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，物业公共性服务、装修服务收费、特约服务收费，分别实行政府指导价和市场调节价管理。住宅区域内的（普通商品房、经济适用房、廉租房、公共租赁房、未成立业主委员会住宅小区）公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或
物业管理行业协会工作计划 即墨市房地产业和物业管理行业协会在各级领导的关心下顺利换届，为积极看展各项工作，活跃协会工作，搞好双向服务，特制定年度工作计划如下： 一、积极履行"服务会员，振兴行业"的宗旨。 1、完善协会组织架构、壮大协会队伍，在即墨市住宅办的领导下，尽快建立会员联络机制并成立各专业委员会，如交流培训委员会、专业技术委员会、行业宣传委员会等，加大行业宣传和吸引力，力争将即墨地区所有物业企业吸引到协会中来。 2、做好行业培训工作，提高物业服务从业人员的综合素质，提高物管服务水平。物业管理服务与人民群众的生活息息相关。新形势下，广大业主对物业服务工作提出新的比过去更高的要求。要适应形势发展的要求，必须重视加强做好与物业服务相关的各项业务培训工作。计划分批举办物业管理从业人员继续教育培训班。通过加强相关的业务培训，使物业服务从业人员熟悉物业服务相关的各项法律法规和业务知识，提高服务水平。 3、建立例会制度，建议每月召开一次会长办公会，在副会长以上单位轮流举办，由举办单位与常务副会长确定当月会议议题，共同协商协会发展规划。 4、协助物业办协调物业矛盾。当今社会进入一个转型
期。由于种种原因，部分业主与业委会、开发商、物业公司，业委会与开发商、物业公司之间时有不协调的事情发生，造成业主投诉、上访事件激增。新的一年，物协将一如既往协助市住建局努力做好调处各类物业投诉和纠纷工作，积极化解矛盾，促进社会和谐。在受理投诉和调处矛盾纠纷中，不断总结经验，提高调处和化解的水平。 5、加强即墨地区物业企业之间及对山东省、青岛市行业信息交流，学习先进管理经验，促进共同发展，计划每月组织一次会员实地交流、参观日，同时根据需要可以组织会员单位到发达省市参观、学习（可按季度分批） 二、落实"三个加强",更好地发挥协会的职能作用。 1、加强宣传，树立物业服务良好的社会形象。近20年来，伴随着房地产业的蓬勃发展。物业服务提高了市民的居住质量，成为了城市管理的一个重要组成部份。物业服务水平也逐年提高，新的一年，我们计划建立协会信息交流平台，包括网站、微信、刊物等，加强对我市物业服务工作的宣传，总结交流物业管理先进经验，同时，组织企业到周边城市参观学习交流互动和参加扶贫等社会公益活动，推动提高我市物业服务的整体水平，树立全市物业服务良好的社会形象。 2、加强调研，关注行业发展中面临的困难和问题，促进物业服务行业健康发展。计划深入会员单位进行调研，一