万通地产公司财务分析
綦程程
【摘要】本文先介绍了财务报表分析的研究现状、研究背景等基本情况，接着阐述了论文采用的分析方法及指标介绍，然后以万通地产的报表及财务报告等为依据，对万通企业进行了偿债能力、营运能力、盈利能力、成长性和现金流量分析，最后指出万通企业存在的问题，并结合国家的一些政策及环境的变化对未来进行了一下展望。
【关键词】财务分析方法万通公司财务分析
一、导言
1、研究的背景及意义
社会的不断进步和经济全球化的发展，会计这门公认的“商业语言”更是体现出它的强大的功能，作为“商业语言”的载体一一财务报表，正是全面、系统、综合记录了企业经济业务发生的轨迹。财务工作在企业日常经营活动中起到越来越重要的作用，相关利益人对企业财务信息的要求也越来越高。那么如何向企业高层管理人员提供财务信息以帮助其决策，投资者、债权人、政府部门又如何理解企业财务信息呢？通常的方法就是对企业的财务报表进行分析研究。
基于上述原因，我选择财务报表分析作为自己的研究方向。从一个财务报表外部使用者的角度，以上市公司“万通地产公司”对外公布的财务报表和年度报告为分析对象，依据财务报表分析相关的理论，对万通地产的偿债能力、营运能力、盈利能力、成长性以及现金流量进行了分析，阐述公司的财务状况和经营业绩。试指出该公司在经营、管理方面存在的一些问题，并提出相应的建议，供管理者决策参考。
2、研究内容和方法
本文主要采用了比率分析法和比较分析法，同时结合各种分析方法从企业的偿债能力、盈利能力、营运能力和发展能力等几个方面对企业的整体财务状况和经营成果作出评价。
二、论文采用的指标介绍
1、偿债能力
（1）流动比率=流动资产/流动负债一般流动比率在2比较合适。
（2）速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货-待摊费用等）/流动负债
（3）现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债
（4）资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％。
（5）利息保障倍数=（税前利润+利息费用）/利息费用一般至少要大于1。
2、资产营运能力
（1）存货周转率=销售成本/平均存货（存货周转天数=360*平均存货/销售成本）
（2）应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额（应收账款平均收账期=360/应收账款周转率=应收账款平均余额*360/赊销收入净额）
（3）固定资产周转率=销售收入/固定资产平均净值
（4）总资产周转率=销售收入/资产平均总额
3、盈利分析
（1）资产报酬率=净利润/资产平均总额*100%=总资产周转率*销售净利率
（2）资产现金流量回报率=经营活动现金净流量/资产平均总额
*100%
（3）股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额=资产报酬率*平均权益乘数*100%
（4）销售毛利率=销售毛利/销售收入净额*100%=（销售收入净额-销售成本）/销售收入净额*100%
（5）销售净利率=净利润/销售收入净额*100%
（6）每股现金流量=（经营活动现金净流量-优先股股利）/发行在外的普通股平均股数
4、成长性分析
固定资产增长率、主营业务收入增长率、主营利润增长率、净利润增长率； 5、利润质量分析
对营业利润形成过程的分析、对利润结构的质量分析； 6、现金流量质量分析
经营活动产生的现金流量；投资活动产生的现金流量；筹资活动产生的现金流量；补充资料对企业现金流量质量分析的信息含量
三、万通地产公司资料介绍
公司近几年的财务数据
报告期主营业务收入主营业务利润营业利润利润总额净利润
可分配利润未分配利润货币资金应付帐款应收帐款存货长期借款长期股权投资固定资产净值短期借款长期投资合计流动负债合计流动资产合计负债合计资产总计每股收益每股净资产（元）净资产收益率主营业务收入（元）净利润（万元）利润率（%）
每股未分配利润（元）
119000000807044363971146445789290743054311464458075202989
0.374.80.067821762127504.790.0758
42007
2176210020.94
584220861388006523.92 445832367164939688
00
2087997288517793265152357594825467073146000000012994290
2006250713303839390924456944147118941291729201216011231061 0875656466063826866712565821966362570071483000000080704436503 0650119000000421729482753474845444106808335834748454640051249
0.26.150.03325071.332917.290.11640.74
492017681397953168176610844813979531681914669867
0.444.420.099385795.424040.290.0471
1
4217294827287372005857954177194271017120419489133511676404 029211122793979242820387006391613444653915516018868927764
2004 952311988 159824756 91851755 97173226 34307300 90323890 71876476 505467302 92976665 14624697 1116472710 290000000 49201768 3800598 190000000 56230588 1078391389 1659477582 1368391389 1817185370 0 0 95231.2 3430.73 0.036 0.78
1401598735187663783915415987351941444589
0.43.880.102795590.293666.120.03840.6120039559028731437043 5960871184713962113666119270940581560165903581131382026654532 19530161458503726140000000562305885726162110000000
每股现金流量（元） 1.6-2.347.990.58 0.46
四、万通地产公司财务分析
1、偿债能力分析
短期偿债能力表1 短期偿债能力相关数据表
00年年年年年年年年
0.3
1.30.51.540.771.99速动比率0.990.4流动比率
2.061.5
现金流动负债比率流动比率速动比率
在短期偿债能力分析中，流动比率是个重要的指标，近年来该指标呈波动的趋势，03、05年流动比率较低，03年是因为应付账款、预提费用和一年内到期的长期负债数值比较大造成的流动负债比较大。05年的流动资产由于存货太少而使数值较低。
由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。与分析流动比率得出03、05年较低的结果不同，03年和06年的速动比率较低，因为06年存货很多，但是销售量很少，致使速动比率很低。
最后关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率，此比率近年来呈上升趋势，06年销售量很低，提供商品和劳务获得的现金流入量特别低，比率为负。07年有所下降，但该年流动负债结构有所变化，流动负债中预收账款增长较多，但没有偿债压力。原因是，房地产企业在收到预收的楼款时只能计入流动负债中的预收账款，相应的存货尚不能结转，由于预售楼宇增加，07年流动负债中预收账款较以前增长一倍，
万通实际的偿债能力因而得以提高，但反映在财务指标上，则流动负债增加。
就本行业来说，万通短期偿债能力较好，且呈提高的趋势，并且基本遵循了现金为王的原则。
长期偿债能力
表2 长期偿债能力相关数据表
报告期年年年年年年年年资产负债率
利息保障倍数 5.4479.32%13.9979.40%1344.1875.30%36.59
（1）资本资产结构分析
为保证长期债务的安全性，企业必须有较为合理的资本结构，从图1、图2来看，资产中流动资产比重达，且大致呈上升趋势，高于行业平均比重；大部分流动资产由长期筹资而得，风险较小，属稳健型资本资产结构。
图 1 资产结构图图2 筹资结构图
资产分析:资产中长期投资，无形资产和固定资产比重较小，波动幅度不大。在流动资产中，存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长，同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 企业会计制度规定，房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本，只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时，才能确认收入并结转成本，因此，房地产企业往往有很大的存货余额；应持续注意做好存货的管理和销售工作，提高资产
质量。关于应收账款，除06年外应收账款在流动资产中比重不大，可能是收款工作开展顺利。（2）负债结构分析
表 3 长、短期借款
报告期短期借款长期借款
190000000290000000
119000000830000000
① 流动负债结构
在借款中，短期借款占很大部分，特别是存货比较多的03年.但近年在资产中所占比重有所降低，说明其融资结构变化，对短期借款有所控制，且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得，这是短期融资门槛提高的一个必然反应。
表 4 流动负债结构
报告期短期借款应付帐款流动负债合计
1190000005177932653971146445
200611900000026866712527534748450.0432181180.097573844
200419000000013444653910783913890.176188350.124673231
110000000 92976665 1401598735 短期借款占流动负债比例应付账款占流动负债比例应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大，也有可能是商业信誉增强使其可以延迟付款；也可能是其资金周转出现问题，应引起重视.
② 长期负债结构
如表3，其长期借款从04年急剧上升，说明企业开始注重长期负债的融资方式，同时也可以看出近阶段万通对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。由表2可看出，万通保持着稳健的资产负债率，为更大程度地利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。
③ 资金成本与现金债务总额比率
近年来，银行的利息率一直在提高，致使万通的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化，这将是未来行业发展的整体趋势。而利息保障倍数反映了公司的经营所得支付债务利息的能力，只要能按时付息就能借新债换旧债，维持债务能力。但从表2能够看出万通用经营现金来偿还债务的能力不稳定。
综上所述，金融政策的变化，对融资渠道的拓展提出了更高的要求，土地政策的变化，也进一步增加了房地产企业的资金需求，信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险，有效解决多渠道融资，改善负债结构成为新的挑战。
2、营运能力分析
表5 经营能力指标
经营能力指标
总资产周转率
净资产周转率
存货周转率
0.320.070.610.570.570.480.8511.94
应收账款周转率
53.76.1656.9352.0721.27.235.517.01
经营周期（天）
07年年度66.67%06年年度19.41%05年年度109.01%04年年度129.21%03年年度141.53%02年年度80.06%01年年度24.06%00年年度50.03%
营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万通的营运能力:
短期资产营运能力
(1) 存货周转率
存货周转率对于房地产行业是非常关键的指标，房地产行业是比较特殊的。通常来说存货周转越快越好，而房地产行业的存货量越大、周转的速度越慢则说明公司的实力越雄厚。其他行业的存货周转率一般为每年六七次的水平，相反，在房地产行业一年大概一二次，如果一年存货周转率在六七次的公司对于房地产行业来说是极小的公司，有实力的大房地产股，存货周转率都是很低的，因为要保持大量的土地储备，土地储备就是他的存货，建成的房子未形成销售都属于资产范围，要依靠这些实现销售。万通的存货周转率就比较低，应该讲这是一个好现象。
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但是万通06、07年的存货急剧上升，导致06、07年的存货的周转率特别低。一般而言，在房地产行业中，不高于65%的资产负债率和不低于0。4的存货周转率是比较合理的配比。因为在行业遭遇波动的时候，高资产负债率和低存货周转率并存会有较大的现金流压力。因此，应该说06、07年的短期资产营运能力不是
特别理想。所以，应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应，保持适度的增长速度。
(2) 应收账款周转率
除06年，近年来万通的应收账款周转率都比较大(见表5)，原因是，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
长期资产营运能力
表6 固定资产周转率
年数20012002固定资产周转率187.1
2003197.7
2004199.92
2005262.8
2008年年报中固定资产周转率排行前20名的公司中，有7家属于房地产企业。因为房地产开发企业不需要太多的固定资产投入。万通的固定资产周转率2002年之后一直比较高，且近年来呈上升趋势，说明万通保持了高度的固定资产利用率和管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。
总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低，该指标(见表5)近两年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，万通要提高总资产周转率，必须改善存货的管理。
总的来说，万通的资产营运能力较强，尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀，堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。
3、盈利能力分析
盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。
表7 盈利能力指标
资产收益
盈利能力指标
率
07年年度 06年年度 05年年度 04年年度 03年年度
2.59% 0.89% 2.17% 1.83% 2.05%
益率 6.78%3.30%9.93%9.02%10.27%
益率 2.04%0.63%2.11%1.89%1.89%
率 7.58%11.64%4.71%3.60%3.84%
4.92 -11.56 18.19 4.86 1.16
38.28% 39.75% 29.08% 22.50% 21.01%
净资产收
总资产收
净利润
经营指数
毛利率
流量
1.6-
2.347.991.810.46每股现金
期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。
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表 8 各项目增长幅度表
年份主营业务利润营业费用管理费用财务费用
2004-2005121.55%82.43%114.38%354.63%
2005-200643.21%58.99%86.42%-89.69%
由表8可得知，主营业务利润的增幅多数情况下高于营业费用的增幅，这说明除市场销售方向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由表8可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。万通在存在大量借款的情况下，06、07年的财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用效率。
主营业务利润及利润构成分析
主营业务利润率分析：由表7可见，03-06年销售毛利率逐渐增长。03年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。受长期负债比重加大、资产规模扩张影响，近两年国内大型房地产企业在利润大幅上升的同时，资产收益率都
有所下降。万通06、07年净资产收益率较之前几年比较低，但在同行业内仍处于较高水平。
利润构成分析：万通主营利润在利润总额中所占比重非常大，一方面说明公司经营主体的行业与方向，另一方面可说明经营主体盈利水平较强，并具有持续增长的稳定性与抗经济波动能力。
盈利能力指标
( 1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标比较低且波动比较大，说明企业盈利能力不够稳定。
( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。表7显示该指标波动幅度较大但是数值比较高，说明现金流缺乏稳定性，存在一定的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，万通应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。 2007年万通的盈利能力所处的水平：
盈利能力评价
盈利能力评分
99.19
行业均值39.64
行业排名
6
市场均值51.48
市场排名
15
通过以上分析可见，万通拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的几年，万通一直保持了很高的盈利水平，除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力。
4、成长性分析
公司成长性分析的目的在于观察企业在一定时期内的经营能力发展状况。
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表9 成长性指标
万通06、07年总资产和净资产增长率非常大，是由于公司发行股票而导致所有者权益大幅增加，最终致使资产增加。但07年募集的资金有很大一部分还处于货币形态，这样的资产增长率反映出的成长性将打折扣。主营业务收入增长率
主营业务收入增长率高，表明公司产品的市场需求大，业务扩张能力强。如果一家公司能连续几年保持30%以上的主营业务收入增长率，基本上可以认为这家公司具备成长性。万通04-06年三年的主营业务收入增长率都是负的，说明它的成长性不够好，但是在07年却出现了768。01%的增长率，预示着万通的成长性正在转好。净利润增长率
净利润是公司经营业绩的最终结果。万通的净利润经历了06年的低谷之后，在07年出现了大幅的增长，表明公司经营业绩突出，市场竞争能力开始变强。07年万通的成长性所处的位置：
最新报告期成长性评分行业均值行业排名成长性评价
99.77
43.24
21
市场均值50.2
市场排名532
不管是从这个表格还是从我们的分析来看，万通07年的数据显示，它的成长性是不错的。所以，我们可以得出这样的结论:在过去，万通的成长性不是很好，但是通过06、07年的连续扩大规模筹资资金，万通现在的成长性比较好，我们可以对它未来的发展拭目以待。
5、现金流量分析
各个部分现金流量净额变化状况
报告期经营活动产生的现金净流量投资活动产生的现金净流量筹资活动产生的现金流量净额
1802880450
2006
-337259957.1-37086907.17-286019643.5
2005734999483-1781112.3-362739272
42351933.3-5767773.32003
06年的经营活动产生的现金流量为负，企业在正常生产经营期间出现这种状态，应当认为企业经营活动现金流量的质量不高。万通在投资活动符合企业的长期规划和短期计划的条件下，06、07年的投资活动现金净流量都小于零，说明了企业经营活动发展和企业扩张的
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内在需要，也反映了企业在扩张方面的努力与尝试。现金流量指标分析
表10 现金流量指标
一般的能力分析都是数量指标，而现金流量指标则是能力分析的质量指标，能更好的说明问题。从表10我们可以看出，万通的现金流量指标都不太好。
五、存在的问题与未来展望
1、存在的问题
资金需求的压力日益增大
为了满足未来的资金需求，建议万通继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万通的专业能力和组织能力提出新的要求。现金流的管理
万通有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也提醒万通高度重视现金的管理。存货的管理
万通拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万通风险的主要来源，从目前万通管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。
2、发展展望
房地产行业存在两个根本特点: 首先，住宅兼有社会和投资属性，是生活必需品和改善生活质量的重要元素，也投资获利的载体。其次，中国正处于城市化进程中，居民的购买力稳步增长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。房地产业在国民经济中占重要地位，政府调控是行业发展中的一个重要因素，它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化，将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此，商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。
对于万通来说，国内市场的发展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时，也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速，房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐，其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是，行业竞争最终将是核心技术的竞争。挑战之二，目前国内住宅开发的粗放模式，已经无法适应未来可持续发展的需求，工厂化比率远远低于发达国家水平，产品建造精度低，行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万通正在这些方面努力的改进，相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。
（作者单位：东北师范大学商学院）
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22
资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析
东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月
目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)
摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告
一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析 笔者结合万科集团在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在2014-2017年各项财务指标表： 表1 万科集团各项财务指标表 （一）净资产收益率总体趋势分析 非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。 图1 2014年-2017年万科集团净资产收益率变动趋势图 从上图能够非常清晰的看出，万科集团在2014年-2017年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上
升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。 （二）销售净利率总体趋势分析 企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。 图2 2014年-2017年万科集团销售净利率变化趋势图 表2成本费用比较表
房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐： 非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯 学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯 从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。 一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。
国务院各有关部门、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：为综合反映施工、房地产开发企业财务状况，我们在结合施工、房地产开发企业特点的基础上，制定了《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》，现印发给你们，从1996 年起试行。请将试行过程中存在的问题函告我们，以便进一步完善。 附件：施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行） １．资产负债率：用于衡量企业负债水平的情况。 负债总额 资产负债率＝────×１００％ 资产总额 ２．流动比率：用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。 流动资产 流动比率＝────×１００％ 流动负债 速动比率：指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。 速动资产 速动比率＝────×１００％ 流动负债 速动资产＝流动资产－存货 ３．应收帐款周转率：反映企业应收帐款的流动程度。 赊销收入净额 应收帐款周转率（房地产）＝────────×１００％ 平均应收帐款余额 赊销收入净额＝销售收入－现销收入－销售退回、折让、折扣 期初应收帐款＋期末应收帐款 平均应收帐款余额＝───────────── ２ ３６０ 应收帐款周转天数＝─────── 应收帐款周转率 应收工程款 应收工程款拖欠率（施工）＝──────×１００％ 工程结算收入 ４．存货周转率：衡量企业销售能力和存货是否过量。 工程成本或全部销售成本 存货周转率＝───────────×１００％ 平均存货成本 期初存货＋期末存货 平均存货成本＝─────────
２ 注：工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。 ５．产值利润率：衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。 利润总额 产值利润率（施工）＝─────×１００％ 企业总产值 ６．销售利润率：衡量企业销售收入的收益水平。 利润总额 销售利润率（房地产）＝────×１００％ 销售总额 ７．工程结算收入利润率：衡量企业工程结算收入的收益水平。 利润总额 工程结算收入利润率（施工）＝──────×１００％ 工程结算收入 ８．资本收益率：衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。 净利润 资本收益率＝────×１００％ 实收资本 ９．资本保值增值率：反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。 期末所有者权益总额－客观因素影响所有者权益增减额 资本保值＝────────────────────────×１００％ 增值率期初所有者权益总额 １０．社会贡献率：反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。 企业社会贡献总额 社会贡献率＝────────×１００％ 平均资产总额 企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资（含奖金、津贴等工资性收入）、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。 期初资产总额＋期末资产总额 平均资产总额＝───────────── ２ １１．社会积累率：衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。 上交国家财政总额 社会积累率＝────────×１００％ 企业社会贡献总额 上交国家财政总额＝应交增值税＋应交产品销售税金及附加＋应交所得税＋应交其他 税收。
房地产公司财务分析指标 38 --- 82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 38 该公司得成长能力不理想 净资产收益率96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本 总资产收益率12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 20 公司得主业经营不理想，请查瞧最新报表了解详细情况主营业务利润比重68 公司主业较清晰,利润构成比较合理 主营业务利润率85% 公司主业毛利率较高，竞争力强 主营业务收入增长率42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升 主营业务利润率增长 率 22% 公司主业毛利率出现一定程度得下降,经营状况不理想 54 对当前业绩得分析表明，公司收入与盈利可信度较高,经营中有足够 得现金收入支持 净利润可靠率62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率96 公司营业收入得到比较充分得现金收入支持 主业收入风险系数52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润与资产得可靠性很不 理想 主业收入可疑性增长 比例 43 公司应收帐款得增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润得稳定性一般、 实际所得税率63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率50% 公司产品出现一定得积压,但幅度尚属正常 应收帐款周转率变动 率 28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表 存货增长合理率66 公司库存得增加高于主业销售得增加，产品出现一定积压 50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高 资产可靠率11% 公司资产潜在损失得风险较高，请关注公司具体财务数据 净资产应收款率28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产应收款率87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产大股东占款 率 23% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 净资产大股东占款率16% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 流动资产比重变化25% 公司得资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高 资产负债率14% 公司具备较强得偿债能力，同时可继续举债
房地产公司财务分析报告 报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (1) 4 重要问题综述及建议 (1) 4-1 资威公路收入增长分析 (1) 4-2 国债跌价幅度较大 (1) 4-3 工程项目完成量不足 (1)
4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 (1) 1 主要会计数据摘要（单位：万元） 注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后
2 基本财务情况分析 2-1 资产状况 截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下： （1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。 （3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论 (1) 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况 (1) （一）我国房地产业概况 (2) （二）万科概况 (2) 三、财务分析 (2) （一）企业资产总体情况分析 (3) （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力 (7) （五）企业现金流量 (8) 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10) （一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
房地产公司关键绩效K P I指标体系一、房地产公司关键绩效指标框架体系 二、房地产公司内部流程 1.房地产公司一般内部流程 目标价值链应当反映主要业务流程-产品开发、赢得/保持客户、交货、客户服务等 应当与主要业务流程或流程的整和相联系 2.典型房地产公司内部流程（以万科为例） 通过怎样的内部运作流程实现财务与客户目标 三、房地产公司战略地图 企业基础设施 行政总务管理/法律事务管理/审计监 人力资源管理/财务管理/采购管理 公共关系 土地 获取 项目 管理 战略 与 研发 项目 策划 客户 营销 管理 顾 客 需 求 的 满 足 企 业 收 益 的 获 得 核心过程 员工与组织关键能力 过程指 效率指标 有效性指 标结果指 驱动指 财 务 指 客 户 指内 部 运 学 习 成 明确达到
四、集团公司关键绩效KPI指标 注重股东，对股东负责 明确我们战略能够创造的财务 结果 明确“财务差距”，解释所需 变革的重要性 构建经济模式，解释增值和回 报的关键动力 确定我们创造价值可以使用的 经营绩效杠杆(增长/回报/生 产率)
确定市场或客户满意度目标 明确公司的客户及客户/市场细分 与财务目标联系(例如：增长和利润来源) 确立每个细分市场的价值观点明确客户满意的驱动因素以建立竞争优势
确定促进客户价值的内部流程价值链(例如产品开发、赢得/保持客户、交货、客户服务等) 在“拓展机会”专题会议上重点提出的流程能力相结合 明确必须胜于对手的方面 优先制定与内部流程最相关的一系列目标和指针
明确今后我们如何才能持续提高和创造价值 结合程序目标 - 针对各项核心程序目标，明确具体的学习与发展要求 结合“探究可能性”这一部分中所明确的能力差距 明确实施策略所必备的能力 技能与核心能力 知识资产与最佳操作方案 组织背景信息、氛围及文
万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时间：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析 一．企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
房地产企业财务报表解析 房地产企业与其他企业相比 , 具有开发周期长、投入资金量 大、投资回收期长等特点 , 其财务报表所显示的信息往往与实际 偏差较大 , 因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。 房地产企业财务报表的局限表现在： 1. 大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企 业偿债能力的判断。 2. 开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者
对企业真实资产总量的判断。 3. 期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经 营成果的判断。 按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过 程中发生的管理费用、 财务费用和销售费用作为期间费用， 直接 计入当期损益。 房地产企业在项目尚未竣工验收决算、 大量预收 账款未转销售收入前将出现巨额亏损， 特别是对于连续开发和滚 动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力， 这样势必影响企业经营情况的客观反映。 一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析
1 、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得 税申报的预计利润结合进行分析， 如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象， 要对企业的预收帐 款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科 目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否 存在货币资金已支出未入帐的情况， 并查明该项支出是否属于实 质性的关联企业。 如期末余额较小， 要分析是否可能存在货币资 金不入帐的情况。 应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款 明细帐相核对， 是否存在资金转出不入帐， 不记在其它应收款等 往来科目，
xx节能置业投资项目财务指标选取建议 根据目前土地市场变化以及同业内其他企业情况，结合xx节能置业自身情况及发展战略，我们对公司投资新项目论证过程中拟采用的财务参照指标建议如下： 一、财务指标建议 （一）静态指标 1.静态绝对值指标 （1）项目总收入（项目整体营业收入） 项目总收入（项目整体营业收入），是指企业在从事销售商品，提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入，能够反映当期竣工、入住的情况。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。此外，该指标配合开发周期、财务净现值分析后，可考察项目现金流状况。 （2）项目净利润 项目净利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。也能直观的体现：在项目竣工结利后，公司实际从项目中的获利。其计算公式为： 净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税。 （3）自有资金峰值 自有资金峰值，是指在项目取得外部融资或销售回款前，项目股东运用自有资金对项目投入所需投资的最大资金值。 该指标体现了股东对项目的最大资金投入，衡量了股东实力能否满足项目的资金需要。 2.静态比例指标 （1）毛利率 毛利率，是指毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。 该指标综合反映了产品定价与成本之间的关系，成本控制、定价策略、销售策略。目前，毛利率行业平均水平为30-35%，同时应结合公司在同一项目地区、同类产品的建筑设计标准以及目标成本控制情况。其计算公式为：毛利率=（当期营业收入-营业税金及附加-营业成本）/（当期营业收入-营业税金及附加）×100%。 （2）总投资回报率 总投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。 该指标涵盖了企业的获利目标以及获利目标与成本之间的关系，反映了项目的总体投资回报情况，结合毛利率还可考察项目的税收筹划能力。其计算公式为：总投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/(营业成本+营业税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用+企业所得税+土地增值税)×100%。
报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (10) 4 重要问题综述及建议 (10) 4-1 资威公路收入增长分析 (10) 4-2 国债跌价幅度较大 (11) 4-3 工程项目完成量不足 (12) 4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大 (12)
1 主要会计数据摘要（单位：万元） 注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后2 基本财务情况分析
2-1 资产状况 截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下： （1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。 （3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。