摘要：20世纪90年代初的日本房地产泡沫是在经济转型、城市化进程接近尾声、金融自由化的背景下形成的，同时政府
对市场的调控和监管不力，造成了泡沫破灭后日本经济的持续低迷。
2009年，中国面临着经济转型、加速城市化、流动性过剩、
人民币升值压力的宏观环境，同样面临房价和地价大幅上涨、房地产直接和间接融资大幅增加等问题，在一线城市和部分二线城市短期也积累了很大的泡沫，文章对此进行了分析对比并提出了建议。关键词：日本房地产；房地产泡沫；中国房地产中图分类号：F299文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2010）06-0071-02
上世纪９０年代初，日本房地产泡沫的破灭对日本经济造成了重大打击，使日本陷入长时期的经济萧条。２００９年，中国房地产市场在经历了深幅下跌和大幅反弹之后，进行了新的思考。何为房地产泡沫，泡沫破灭的决定因素是什么，目前中国房地产市场与日本９０年代初的房地产泡沫有什么相同与不同之处，日本房地产如何成为我们的前车之鉴？
一、房地产的特性与房地产泡沫
从经济学的观点来看，泡沫是指一种或一系列资产在经历一个连续的涨价过程后，其市场价格远远高于实际价值的经济
现象。房地产泡沫是由房地产市场投机炒作引起的，
投机者已经不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，而只想从买卖转手中牟取短期利益，从而使价格出现不正常的上涨。
房地产拥有自己的固有特性，成为易发泡沫的根源。首先，房地产业同时兼有投资和消费的功能，投资炒作房地产就易引发泡沫；其次，土地的稀缺性和价格的虚拟性也是泡沫产生的根源，土地资源的稀缺性和垄断性，使人们对房地产价值的预期较高；第三，是房地产产业关联度较高，被作为经济发展的支柱产业，容易引发大量投资。
二、日本房地产泡沫的教训
（一）背景简述
９０年代初日本房地产泡沫的形成、积累与破灭，离不开当时的历史背景，包括宏观经济面的变化，城市化进程已经接近尾声，金融自由化等。
宏观经济面的变化———由“高速增长”转为“稳定增长”。１９７０年初，日本工业化进程基本结束，国内产能过剩，产品供过
于求，国内投资增速放缓，经济增长方式逐渐由
“投资主导型”转变为“出口主导型”。
城市化进程已经接近尾声。战后日本经济的高速增长直接加快了城市化的进程。日本形成了以三大都市圈为主、以大中
城市为主、
高度紧凑的城市布局和以大中城市为主体的城市化进程。１９４７年日本城市化率为３３．１％，到１９８５年，日本的城市化已经达到７６．７％。
金融自由化。包括三个方面的内容，即融资自由化、利率自由化和业务管制自由化。日本的金融自由化进程于１９７９年起
步，１９８５年日本政府发布
《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》后，金融自由化进程全面加速，日本各种企业可以利用各种金融手段很容易地进入房地产市场。
（二）泡沫成因与破灭
脱离了经济增长和加速城市化背景的土地价格和房价的快速上涨。在日本经济走出高速增长和加速城市化的阶段后，住宅的基本需求的已经大幅减少。然而从１９８６年到１９８９年，日
本的房价整整涨了２倍。
从１９８５年到１９９０年，六大城市的土地价格平均上涨了３．９倍。１９８９年，日本地价市值总额相当于整个美国地价总额的４倍。１９９０年，日本全国城市地价与１９８５年相比，５年时间里上涨了５６．３％，东京、大阪等六大都市的地价，５年时间里上涨了１６８．６％。
金融的自由化和广场协议的签订导致各种资金流入房地
产市场。
１９８６年开始，日本银行连续降息，超低的利率使得大量的资本流向房地产等非生产性行业，１９８４年房地产抵押贷款占全国银行的贷款总额比例为１７％，１９８７年达到２０％，１９９２年３月末达到３５．５％；１９８５年“广场协议”签订之后，国际资本的投机加大了泡沫程度。
政府对市场的调控和监管不力。在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，听任大量信贷资金流入房地产领域。而日本房地产泡沫从１９８９年末开始出现“破裂”时，日本却开始对经济实施所谓的“电击疗法”，要求商业银行停止对房地产企业及股票投机者贷款，大量房地产企业由土地的净买入方转变为土地的净卖出方，捅破了房地产泡沫。
（三）泡沫破灭影响西方经济学家估计，日本泡沫经济带来的直接损失超过了６万亿美元。在泡沫经济崩溃后，日本房地产泡沫的破灭对日本
政治、经济和社会造成巨大破坏：重创了国民经济，从泡沫破灭至今，日本经济一直处于低迷状态；引发了财政危机，从１９９１～２０００年，日本财政赤字由０．８％猛增为１０．１％，１９９９年，日本国债和地方债务合计比重相当于ＧＤＰ的１０５．４％；引发了金融危机，
谈中国如何借鉴日本房地产泡沫破灭的教训
戈芸
（天仕水暖材料（上海）有限公司，上海200131）
２０１０年第６期
（总第１４１期）
ＣｈｉｎａＨｉ－ＴｅｃｈＥｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ
NO.6.2010
（CumulativetyNO.141）
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给金融业带来大量的呆坏账，许多银行自有资本金率降至国际清算银行规定的８％以下，信用等级大幅降低；造成通货紧缩和需求不振，加剧了社会矛盾，泡沫破灭、结构失衡造成了长时期的失业问题。
三、中国房地产泡沫的对比分析
（一）背景对比
２００９年，中国面临着经济转型、加速城市化、流动性过剩人民币升值压力的宏观环境。
中国面临调整经济结构的紧迫问题。中国经济长期受困于内需的萎靡不振，政府投资和出口成为推动ＧＤＰ的主力，次贷危机后，中国将面临长期的外需不足，必须寻找新的平衡点。２００９年前三季度，中国ＧＤＰ同比增７．７％，最终消费贡献４个百分点，投资贡献７．３个百分点，进出口贡献为负３．６个百分点。２００９年ＧＤＰ肯定可以达到８％，但如何扩大内需却是经济持续增长的核心问题。
中国正处于加速城市化的阶段。“纳瑟姆曲线”的城市化规律，核心内容是城市化水平从３０％到７０％的过程是加速城市化的阶段。近十年来，中国城市化水平每年以１％～２％的速度增长，２００８年城市化率为４５．６８％，预计未来５～１０年，城市化率将进一步提高１０％～１５％，达到６０％左右。
流动性过剩与人民币升值。根据人民银行发布的２００９年９月份数据，前三季度人民币贷款增加８．６７万亿元，同比多增５．１９万亿元，广义货币供应量Ｍ２余额超过５８．５４万亿元，同比增长２９．３１％；２００９年前１１个月，中国新增人民币贷款９．２１万亿元，预计全年新增人民币贷款近１０万亿元。另外，人民币面临升值的压力。
（二）泡沫分析
房价和地价大幅上涨。２００９年１～１１月，全国商品房销售面积７５２０３万平方米，同比增长５３．００％，其中商品住宅增长５４．４％；商品房销售额３５９８７亿元，同比增长８６．８％，其中商品住宅增长９１．５％。１１月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．７％，涨幅比１０月份扩大１．８％，环比上涨１．２％，其中商品住宅销售价格同比上涨７％。２００９年，北京、上海、深圳等一线城市房价涨幅较大，下半年，在长三角、珠三角和环渤海湾的众多一、二线城市，地王频繁出现，很多地王的楼板价已经高于目前同区域出售的商品房价格。
房地产直接和间接融资大幅增加。２００９年三季度人民银行《中国货币政策执行报告》显示，截至２００９年９月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为６．８１万亿元，同比增长２８．３％，增速比上年同期高１４个百分点，达到了新的高度。２００９年近１０万亿规模的信贷，大多数投向了基础设施、交通设施及房地产行业，房地产投资占全部固定资产投资的２５％左右。截至１２月１５日，２００９年深沪证券市场融资额已达４４９０亿元，包括融资５００亿的中国建筑。再融资中，２７００多亿元的资金，房地产占２３％。
各种其他类实体公司纷纷转向房地产业。仅以沪深上市公司为例，“转型”方式主要有三：一是通过资产购买、注入而进入地产行业，或通过非公开发行购买资产，转变成土地一级开发商；二是通过收购资产，并入了房地产业的公司；三是以房地产为副业，正在逐步扩大房地产份额。过多的产业资本融入楼市，会为实体经济埋下隐患。
通过比较可以看到，中国房地产市场虽然还没有像日本９０年代积累了巨大的泡沫，但是在一线城市和部分二线城市短期也积累了很大的泡沫，同时大量金融领域和其他行业领域的资金进入房地产市场，积累了不小的风险。不同的是中国加速城市化的进程会提供可观的市场需求，但必须以合适的价格为前提。
四、对策建议
（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理
政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。首先，要加强房地产投资的管理，明确界定房地产投资与自住的界限，大幅提高投资的成本；其次，调整房地产开发结构，大力发展廉租房与经济适用房的建设。
（二）预防银行信贷融资的非理性扩张
房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款。建议提高房地产开发自由资金的比例，同时严格执行相关规定，降低银行信贷的风险。
（三）保持人民币对美元汇率的长期稳定
保持中国的汇率政策的长期稳定，利用各种手段阻止大量国际游资涌入中国房地产市场。
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作者简介：戈芸（1975－），女，江苏苏州人，供职于天仕水暖材料（上海）有限公司，中级职称，研究方向：房地产。
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美国房地产泡沫如何触发金融危机（上） 文章来源：中国党政干部论坛[作者：刘明] 发布时间：12-11-08 16:28:10 9 如果不深刻反思本轮国际金融危机的形成，就无法真正走出这场迄今仍在持续演进的危机，更无法有效防止未来发生类似的危机。本轮国际金融危机的前导是美国“次贷”危机，房地产泡沫则是危机积聚、形成和触发的关键。 一、寻找增长出路如何埋下危机种子 上世纪80年代以迄对金融市场的“去监管化”，其直接后果是包括证券化债务在内的“金融工程”迅猛发展、日趋复杂，以令人瞠目的规模释放出流动性，并被认为最终直接导致本轮危机。 问题的关键在于，大规模释放流动性的结果是不是引导资金进入了可持续发展的产业。担纲的相关产业如上世纪90年代的“新经济”、本世纪不到10年的房地产兴盛等，究竟能够带领美国经济走多远。 从克林顿到小布什，提高住房拥有率是两党共同的努力，支持住房贷款的激进政策既有实现“美国梦”的理想主义的一面，更有寻找增长发动机的现实考虑。此后的一段发展表明，房地产兴盛使美国在21世纪初“新经济”泡沫破裂之后没有陷入长时间和大规模的衰退，仅仅大约8个月之后即告复苏；但另一方面，房地产泡沫膨胀所带来的短暂繁荣，却掩盖了并且继续积累着“新经济”泡沫破裂之后美国经济存在的结构性问题，从而为本轮金融危机和经济危机埋下了更深层的种子。房地产泡沫的破裂也最终对金融系统和整个经济造成了远较“新经济”泡沫更为严重和持久的损害。 从上世纪90年代末到2006年早期，美国房价大约上涨了130%。在这场“繁荣”中，人们认为房价能够永远涨下去。自2006年起，房价开始下跌，此后跌幅超过30%。如果考虑进通货膨胀的因素，则本轮金融危机后的房价大约已经回到了房地产泡沫开始之前。 早在2005年，随着美国利率的升高，美国“次贷”债务人开始出现违约。许多人的贷款超出了他们的支付能力，抵押贷款的拖欠数增加。到2009年，超过500万笔贷款出现了拖欠，大约占美国抵押贷款总数的10%。最终银行只好没收房产，然后再予出售，这就是所谓的取消抵押品赎回权（foreclosure）。 同时，房价下跌导致违约增加，可能是因为房主认为当时的房价已经不值得按原贷款支付，即“资不抵贷”，他们拥有的已经是负资产。从2007年开始，负资产的抵押贷款数量急剧上升。美国全国不动产协会估计，截至2011年年底，有1100多万美国人房屋抵押贷款债务大于其房产价值，约占全部抵押贷款屋主的22.8%。 与借贷人和房主相对应的另一面，银行和相应的抵押贷款证券持有者也遭受巨大损失，金融系统的问题由此暴露出来。经济学家们最多预测到房价下跌可能导致经济衰退，却无人预测到房价下跌通过抵押贷款这样的媒介制造出连锁式恐慌，直至对整个金融系统的稳定性产生广泛、深刻的影响。房价下跌仅仅是触发点，连锁式的雪崩才是这场危机的全貌。 2007年1月，次级抵押贷款市场开始崩溃，三四个月之间跌去40%。但是直到当年10月，股市才到达崩盘的临界点。这就说明，在次级抵押贷款市场崩溃后的9～10个月间，人们并没有认识到事情的严重性。而当股市崩盘的时候，其螺旋式下降的急剧程度远超过房价和次级抵押贷款市场。金融海啸引发的经济衰退则直到2009年中才暂告缓解，但此后迄今，复苏的步伐仍然十分缓慢。 从地域的角度看，美国的房地产投机行为最初集中在不大的区域，但是，雪球越滚越大，区域性的危机迅速波及全美国。
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金
流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许
日本泡沫经济对中国经济的启示
内容摘要 上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。 当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？ 无论如何，探究上世纪80年代到90年代初的日本“失去的10年”对于今天的中国有着重大的启示意义。 本文认为：中国目前经济与泡沫经济前的日本经济有很多相似之处，这些相似之处正是触发日本泡沫经济的原因，为避免重蹈日本覆辙，本文以史为鉴，从中得出重要启示。 关键词：人民币升值启示意义泡沫经济
日本泡沫经济对中国经济的启示 1988中后期日本经历了大规模的泡沫经济，日本在“出口导向，贸易立国”的国策下经济得到了高速增长，日本的制造业中特别是家电制品等称霸世界，日本银行的总资产和股票时价总额也居世界前茅。人均所得一度超过美国居世界首位。泡沫经济崩溃后，日本陷入了长达10多年的经济衰退期。国内有一部分学者认为现在的中国经济和泡沫经济和崩溃前的日本经济相似，如巨额的外汇储备，通货膨胀，资产价格的大幅度上涨等，并暗示中国经济也可能出现长期的萧条。但中国可以从日本泡沫经济失败中吸取教训，防止中国经济出现大规模滑坡。 一、日本泡沫经济的原因 日本泡沫经济的直接原因是日美的贸易摩擦导致日元升值，从而使日本出口商品价格上涨，削弱了日本在
全球贸易市场的竞争力，使采取外向型发展模式的日本出现经济的衰退。为了刺激经济，日本采取了宽松的金融与财政政策。长期的低利率政策使得本来资金充裕的日本到处充斥着廉价的资金，但由于企业的创新能力不足，利润空间小，资金大都投向股票、房地产，引发了泡沫经济。在日元升值期间，日本从本国利益考虑，接受了美国提出的金融自由化的要求。但是由于日本以银行为主导的间接融资体系以及银行投资效率低下，当开始金融自由化改革后，准备不足的日本银行业面对激烈竞争，出现许多问题。而且日本企业的许多治理模式在未开放国内市场时还能适应经济发展的需要，当进行金融自由化改革便成为经济发展的障碍，从而产生了泡沫经济。 二、中国经济与日本经济的相似之处 1.面临着对美巨大的贸易顺差以及由此带来的本币升值问题。
中国房地产泡沫会否破灭 新闻学院李昂2010202349 《蜗居》上映，引无数关注。这是一部非常残酷和现实的电视剧，将官员的奢华，开发商的贪婪，底层穷苦百姓的辛酸真实的表现出来。 “房奴”可能难以坚持将这部电视剧看完，太多的情景就是他们生活的再现。为在城市拥有自己的小窝，他们拿以后数十年的幸福相交换。 他们大多拥有高等教育的背景，为了维护自己一贯以来优秀的荣耀，宁愿选择在一线城市，直面惨淡人生。他们大多出身平凡，在找工作“拼爹”的时代不算意外的败下阵来。 他们却又从不言弃，面对不可思议并且还在飞涨的房价，他们无可奈何，偶尔抱怨却仍努力工作——攒够首付，然后按揭。 他们认为房价下跌是一个伪命题，更坚信中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测报告》纯属谎言。“房市将持续坚挺！”他们始终坚信。 现实果真如此黯淡？房价将成为“普通民众”心头永远的痛？ 我反对！ 中国房地产泡沫必将破灭！ 以下，我将用马克思主义政治经济学“资本积累规律”论证我的观点。 影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展水平、银行利息率、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等。 中国人民大学报告认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。 反对者则认为，从历次调控的效果及后市表现来看，国内强大的刚性购房需求的长期存在，房市产销两旺的格局难以短期内难以改变。与此同时，由于我国众多领域尚未对庞大民间资本开放，很多资本占有者只能投资目前仍相当火热楼市，“炒房客”的大量存在将进一步推高房地产价格。这两点因素决定了一段时间内房价上涨的势头很难被抑制。 在我看来，反对者论据看似十分有力，实则漏洞百出。 其一，国内刚性购房需求真的可以持续吗？ 一间属于自己的房子在传统中国人看来是家的象征，这也是诸多新人在结婚时都会选择按揭买房，不惜放弃人生幸福的原因所在。在很多人眼中，没有房的婚姻如同失却灵魂的人，难免沦为行尸走肉。 不少经济学家有这样一种观点，“丈母娘”是房价上涨的重要推手。她们对房子的执着令人惊讶，压迫女婿买房被她们当作自身职责。
日本泡沫经济的破裂对中国的启示 日本经济在20世纪80年代中后期出现了严重的泡沫。90年代初，日本泡沫经济破裂，经济发展出现长达10年左 右的萧条。尽管中日经济有很大的不同，但很多专家仍然警告当今中国经济发展中有一些迹象与泡沫经济破灭前的日 本相似，在深刻了解日本泡沫经济形成的前提下，分析我国现阶段与日本那段时期的差异和共性，探索中国预防和应对泡沫经济的措施，从而使中国经济又好又快发展。 日本泡沫经济介绍 泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程。第一个过程，日本于1984年5月发布《关于金融自 由化和日元国际化的现状和展望》，随后实行了一系列的金 融自由化政策，包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用，实际需求原则的废除，日元转换限制的废除。第二个过程伴随着《广场协议》和金融缓和措施的实施。1985年9月达成《广场协议》后，日元大幅升值，日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失。日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施，引起了国内货币供应量猛增，但猛增的货币供应量并没有通过物价上升（流量）而被吸收，而
是急剧扩大了面向不动产的贷款，成了导致存量价格飞涨的原动力。 泡沫经济的膨胀期。银行扩大与中小企业的交易。由于大企业利用通过直接金融方式筹集到的大量资金来偿还银 行借款，因而日本的金融机构迫不得已将重点转向扩大与中小企业之间的交易。中小企业中资金需求旺盛的有流通服务行业、建筑行业、不动产行业、金融和保险行业、租赁行业，上述贷款都是抵押贷款，向这些非金融机构贷款和不动产贷款导致了泡沫经济的膨胀。同时，市立银行不经由中小企业而直接扩大以住房贷款为中心的面向个人的贷款。股票期货交易的扩大，在金融自由化浪潮的影响下，1988年9月起，开始了东京证券交易所股价指数和大阪证券交易所日经平 均股价为对象的股价指数期货交易，更促进了泡沫经济的膨胀。 泡沫经济的崩溃过程。日本的股票市场自1989年12月29日东京证券交易所收盘价创下历史最高纪录（38915.87日元）以来，在一年内股票大幅跌落了两次。接着，三重下跌的结构使泡沫经济彻底崩溃。1990年，在到4月10日为止的时期内，东京股票市场经历了10次股票大幅下跌，在股价下跌的同时，引人注目的是还出现了日元贬值、债券下跌的现象，即所谓的三重下跌。 20世纪80年代的日本与当前中国经济的差异
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
日本房地产泡沫始末 从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。 进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。 为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。 于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。 以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。 “那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果
中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市
1992年，查莫斯·约翰逊的《通产省与日本奇迹》中译本在原版发表10周年后问世，甫经推出，顿时风靡国内发展经济学界。然而具有讽刺意味的是，就在学人热议“日本奇迹”之成因时，它却正在以一场愈陷愈深的经济萧条贡献给世人一个新的议题——“失去的十年”。 事实上，就宏观统计数据、特别是GDP与政府 负债比率的变化而言，当今日本失去的或许已经是20年了。总体说来，第二次世界大战后的日本经历过五大经济危机：1970年代的石油危机、1989年的泡沫经济危机、1997年的亚洲金融风暴、2000年的互联网泡沫危机以及最近的全球经济危机。创伤最深者，莫过于1989年末那场似乎祸起萧墙的泡沫经济大崩盘。1989年底至2001年秋，日经平均指数由38915.87点直线下挫到10195.69点，缩水70%;而1991年至2002年，日本住宅用地价格累积下跌36%，商业用地价格下跌了62%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈，跌幅高达 52.1%和76.1%。这些触目惊心的数字不仅刺痛了日本社会，也撩动着许多中国人的敏感神经。因为今日中国与经济泡沫破碎前夜的日本有许多类似的表征：中国已经成为美国最大的债权国、中国已经开始向海外大规模输出资本、所谓的“北京共识”或“中国模式”为许多国际学者所追捧……在种种“历史惊人的相似”中，人民币面临的巨大升值压力与以房地产为首的资产价格飙涨更让人们疑问：“中国会不会是下一个日本?”本文结合时代大背景来透视1989年的危机，以便更深入地理解日本经济危机的启示意义。 对比：时代背景发生了巨大变化 在马克思主义学者看来，资本主义经济危机发生的周期性昭示着这样一个论断：发生经济危机是不可避免的，问题在于它什么时候发生、诱因又是什么。对于1989年日本经济崩溃而言，通过事后的回顾，许多人得出了《广场协定》签署——日元大幅升值——房地产等资产价格飙涨——经济泡沫破碎这样一个线性的因果链。有人甚至以阴谋论的解释认为日本遭遇了一场“货币战争”。这也成为某些经济学家担心中国重蹈日本覆辙的基本逻辑。无疑，他们接受了这样一种假设，那就是当年的日本如果能采取更合理和稳健的经济政策，如暂缓日元升值、及时提高储蓄利率以及其他相对紧缩的货币政策，本可能降低经济泡沫膨胀的风险。这当然有一定道理，只是，如果站在历史大背景的视角下梳理基本史实，我们或许可以摆脱一味评判经济政策得失的窠臼，对1989年日本经济危机的必然性有更全面的理解。 二战后日本遭遇了第一次经济大危机——1970年代的石油危机。这次危机的起点在能源供给领域，对日本整个产业结构的既有格局产生了巨大的冲击。不过相比1989年，日本卷入这场危机具有客观上的无奈性，因为当时美苏冷战正在进一步向第三世界蔓延，南北矛盾激化之下，日本作为资本主义阵营的一分子被拖拽进这场整体性的危机。石油危机并没有导致日本经济的长期低迷，这恰恰是因为日本尽管经济实力猛增，可尚未被要求在国际经济格局中承担领军性的责任。虽然美日贸易不时擦出火花，可美国及其盟国(特别是一些东南亚国家)相对开放的市场与原料供给一直是日本维持出口导向型经济的根本前提。在金融秩序方面，布雷登森林体系虽然渐渐走向末路，但还在确保日本企业享受固定汇率的便利。 到1980年代后半期，时代背景发生了巨大的变化，国际格局多元化的趋势让日本对自身的定位产生了重新判定——它在国际上越来越渴望充当游戏规则的制定者而不是美国身后的游戏参与者。对此时的日本来说，要实现“政治大国”的身份，首先就要正式确立自己世界经济新中心(至少是中心之一)的地位。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，拉开了日本经济金融全面自由化及国际化的序幕。这是一项壮举，因为在之前的石油危机时代，美日之间曾经就日本减少金融贸易的国内壁垒而进行了拉锯战式的谈判，最后美国是以政治筹码为要挟才取得了有限的成果。由此看来，似乎并不能轻易惋叹说当时日本政府采取了一种冒失的经济金融战略，因为就当时历史契机来
日本房地产泡沫原因及过程 日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。 （一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈 日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。 在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。 对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话 从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。 据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。 同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。 更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。
房地产泡沫对商业银行的负面影响 、概念界定 什么是房地产泡沫：房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。 房地产泡沫的主要特征：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。 ⒊房地产泡沫的判定：房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断： ⑴整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 ⑵投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危 ⑶商品房的空置情况。一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。 这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与距民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。
、我国房地产泡沫问题的各种学术观点 的学者通过以下指标来评价我国近年来房地产泡沫状况，认为我国存在房地产泡沫。 ⒈房地产价格方面的指标 ⑴房价收入比房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反应了具名家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。美国是市场经济高度发达的高福利国家，其1991-2001年的房价收入比非常稳定，平均值是3.97.1998年，全球96个国家的房价收入比平均数为6.4。因此一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫。1989-2005年我国的房价收入比一直大于6，说明我国存在房地产泡沫。其中，2005年我国的城镇居民家庭人居可支配收入为10493元，房屋价格为3242元/平方米，每一百平米房价收入比达到了10.3。 ⑵房价与CPI同步率房价与CPI同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。当房地产价格急速上升，并且大大超过CPI的上涨幅度时，就说明房地产价格偏离了其基础价值，出现了泡沫。在我国，由于CPI得波动很大，仅仅用房价与CPI 得同步率来判断是否存在房地产泡沫有失偏颇，比如2000—2001年，我国房价的上涨率不大，但由于存在通货紧缩，CPI的增长率很小，致使两者的值很大。因此该作者认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产增长率与CPI的比率超过4.0，就可以认为房地产存在泡沫。从这一标准出发可以发现，2004年和2005年我国存在明显的房地产泡沫。 ⑶房价与租金同步率反映房价与租金的同步率的指标有两个，房价房租比和月供与租金比率。我们认为房价房租比超过2就存在轻微的泡沫，超过5就存在严重的泡沫。2004年到2005年，我国房地产存在一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，房价与房租严重背离，房价房租比超过了10，说明从总体上我够存在比较明显的房地产泡沫。而月供与租金的比率大于1，就说明存在房地产泡沫的可能性。2006年年初我国主要城市中，绝大部分城市的月供与租金的比率都大于1，平均值达到1.27，其中杭州达到了1.96、上海为1.81、南京为1.6，表明这3个城市的房地产泡沫已经非常严重。
日本房地产泡沫破灭会在中国重演吗 上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为中国将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，中国绝对不会发生类似情况。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。 现在中国房地产业经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短二三年时间里上涨了百倍，有人说中国房价疯狂了，疯狂的结果是和日本一样的下场，在这种论调下，我认为日本房产破灭是内在原因决定的必然结果，而中国在十年之内不太可能出现日本式的房产泡沫破灭危机。 从市场分析来说，假设房地产市场是一个自由市场，只有卖方和买方，主要矛盾为供给和需求之间的矛盾，当供给大于需求的时候，房价就降，供给小于需求的时候，房价就涨。房屋作为一种产品有其特殊性，一批房屋从开工建设，到投入使用，一般需要一到两年的时
间，而土地资源是有限资源，因此每年房屋供给量因此比较固定，所以在一般情况下，我们可视供给为一个固定值，这个时候，房价的起伏就决定于需求量，决定于买方。但在中国，房地产市场并不是一个完全的自由市场，它还受到政策调控影响，而政策调整主要是提高买房门槛和买房成本，就是控制和减少需求。但不管怎么调控，这都是外部影响。由于住宅的不可替代性，而现有投资渠道狭窄，通货膨胀高企，政策调控长期来说对于需求总量影响较小，即使在一段时间内受到压抑，消费反弹也将随调控结束而来。 我们认为，房屋购买需求取决于三个内在因素，即城市年龄结构，经济发展水平，城市人口增减。 基于这三个因素我们来分析日本90年代的情况。 日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直递减，到1995年都稳定在85%左右，也就是说在日本经济腾飞的20年，日本持续推进城市化，人们不断由农村涌入城市，这给房地产市场带来了巨大的需求。而到90年代末，城市化停滞，甚至倒退，需求的增长业就嘎然而止。 日本在上世纪60年代到90年代，经济腾飞期间，经历了一波生育高潮，平均年龄也稳定在35岁左右，就全球来说，个年龄相对来说比较年轻，而到1989年之后，社会经济发达，生育率低，人
青岛农业大学 《日本经济与社会》 课程论文 论文题目浅论日本泡沫经济的教训及其警示意义学生专业班级软件外包1405班 学生姓名（学号）李冰（20142833） 完成时间2016年5月30号 2016年05月30日
浅论日本泡沫经济的教训及其警示意义 摘要 在中国经济十几年的高速增长的背景下，自2004年以来，很多一线城市股价、房价持续飞涨，许多人惊呼中国的股票市场、房地产市场出现了严重的泡沫经济。特别是最近北京、上海等城市房地产价格出现回落，有人断言中国的房价达到了“拐点”，膨胀的经济泡沫很快就要破灭了。于是，泡沫经济又引起了更加广泛的关注，“泡沫经济”这个词也越来越多的出现在各种媒体和学术杂志上。 我们对“泡沫经济”再熟悉不过了，追述历史，从第一次泡沫经济出现至今已有三百多年了。历史上有荷兰的“郁金香泡沫”、法国的“密西西比股市泡沫”、英国的“南海股票泡沫”；从上世纪90年代初开始，日本就挣扎在经济破灭的萧条中长达时间年之久；在1997年的金融风暴中，泰国、马来西亚、印度尼西亚的经济泡沫破灭。使得金融系统乃至整个经济社会都受到重创。 在经济全球化的背景下，日本经济在二战之后保持了将近半个世纪的高速增长，相比于西方发达国家，日本经济令人称羡，但是到了上个世纪八十年代中后期日本却出现了严重的经济泡沫，并最终导致泡沫崩溃，应该说这种泡沫经济的崩溃给日本带来了相当大相当深远的影响，不但使经济出现滞带，更为严重的是此后的日本竟然出现了长达十年之久的经济停滞。因此，“泡沫经济”和“失去的十年”成为以后相当长时间里经济学界探讨的话题。历史或许不会重复事实，但历史会重复规律，这也是人们研究历史的原因所在。 我们中国今天的情况和日本当年有些相似。都经历了多年的经济高速增长，都是以出口为导向的经济发展模式，都面临着本币升值的压力，都需要金融制度的改革等很多相似点。因此对于我们中国经济来说，无论如何都应该仔细研究日本经济泡沫的那段历史，以寻找到经济泡沫产生、扩张的原因，研究如何对经济泡沫进行控制，以及如何应对经济泡沫的崩溃。我相信对于这段历史的研究会对我国目前的经济状况更加保持一种理性的清醒的认识，尤其我国面临的经济环境非常复杂，大家对经济状况的判断也不是很明朗。因此我觉得对日本泡沫的原因危害以及应对措施的研究对我国经济的稳定发展有着重要的理论和现实意义。
日本泡沫经济崩溃及其启示 国际贸易研究室李众敏 20世纪80年代、90年代及此后的相当长时间里,“泡沫”和“失去的十年”是日本学界讨论最多的问题,经过了长达十多年的讨论之后,这些争论终于尘嚣落定,不再成为研究的焦点。这一方面反映了日本经济已经走出了衰退的阴影,另一方面也说明在对“泡沫”和“失去的十年”的研究中,已经逐步形成了共识。 历史总是惊人地相似。中国今天的情况对许多日本经济学家而言,只能用“似曾相识”来形容。对于日本经济来说,再谈泡沫显然已经过时,而对中国经济而言,如何对发生在日本的情况能有清醒认识,则是当务之急。尤其在一些不够细致的研究中,出现了对日本经验与教训的种种误读,使得事物的原本面貌变得尤为珍贵。 一、日本泡沫形成的背景 20世纪80年代发生在日本的泡沫,有着错综复杂的背景,它既与日本战后的经济高速发展有关,也与日本的货币政策有关,甚至与日本的发展规划也或多或少有些联系。 1.长期高速增长带来的财富积累和乐观情绪 二战后,日本经济经历了两轮快速增长时期。第一轮增长从二战后一直持续到1973年,年均增长率都在8%~10%之间,最高的年份在11%以上。在1974年,日本经济增长经历了短暂的放缓之后,便开始了第二轮的高速增长。这一轮增长从20世纪70年代末期持续到80年代末期,虽然增长率不及第一轮增长,但考虑到日本的经济总量,3%到7%的增长速度仍然非常可观(图1。 伴随着日本经济高速增长的,是日本的高储蓄。与大多数亚洲国家一样,日本的储蓄率非常高,在经济高速增长时期,日本的储蓄率始终维持在30%以上,最高的年份超过了40%。 图1 1956—2006年日本的实际GDP增长率
七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。 房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济 摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。 关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施 传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这
些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。 一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面
日本房价启示录:世界经济史上空前的房地产泡沫 核心提示：作为亚洲经济强国，日本的经验值得后来者学习借鉴。从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 他山之石，可以攻玉。作为亚洲经济强国，日本的经验与教训值得后来者学习与借鉴。 从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 目前的中国，伴随房地产价格高涨而红火的经济，尚未到达日本鼎盛时的高度，但房地产泡沫所带来的一些隐忧已经显现。 2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。 这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售，地产公司起初未料想会有多少人问津，但结果颇让人吃惊，已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。客户里面不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。 东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。作为日本邻国的中国，对日本房价的概念也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种带着不可思议的遥望到现在感慨“和中国也差不多了”。 关于中国的房价，先行的日本人也有许多建议。日本《东洋经济》7月4日刊文称，中国的房地产现状虽然经常被拿来同日本上世纪80年代作比较，但地价并未出现高涨局面，总体上更接近日本上世纪70年代。另外，中国采取“先易后难”的改革路径，这导致接下来的改革课题都分外棘手，整体状况比日本上世纪70年代更严峻。 实际上，《东洋经济》的该文并不以谈房价为主，而是意在探讨中国经济降速下的未来走向。但是从日本经历的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 日本房价起伏史 《东洋经济》所指的上世纪70年代，最大的特征就是“日本列岛改造计划”。所谓列岛改造计划，用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。 简而言之，就是大力在日本全国普及现代化的基础设施，消除城乡差距，这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线（高速铁路）为核心的。列岛改造计划是经济历史上经典的以国家指导宏观经济发展的案例，其总体评价正面。 “上世纪70年代前期的日本，为了防止尼克松冲击（即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃）以后的经济恶化，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受时代周报采访时表示。 而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关，当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。 日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相