我国房地产企业财务风险管理与控制研究
【摘要】随着我国经济的快速发展,全国各地出现了“房地产热”。与此同时,不少房地产企业承受着巨大的财务风险。文章从宏观和微观两个层面对目前我国房地产企业面临的财务风险及成因进行分析,进而提出房地产企业财务风险控制的对策。
【关键词】财务风险;房地产企业;财务风险管理
房地产企业作为特殊的投资主体,投入的资金和资源的价值大,周期长,受区域经济范围的影响,变现能力低,很容易导致经营成果与财务目标、预计收益的偏离。目前房地产行业经营发展状况表明,房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险正逐步显现。
一、房地产企业财务风险的主要表现
由于房地产商品受自然、社会、经济、政治、心理等因素的影响,房地产企业不得不面临一系列风险,这些风险贯穿于房地产开发、经营和管理之中。而企业特有的投资大、回收期较长、变现能力低的特点决定了其具有较大的财务风险。
(一)资产负债率大导致风险较大
房地产企业前期往往是负债开发,并且投资大。企业的资金来源有自有资金、预收房屋款、银行借款,其中自有资本金较少,主要是依靠银行借款。据《2008年中国房地产上市公司测评报告》显示,房地产企业资产负债率偏高,有的甚至达到75%,超过警戒线60%,如果企业达不到预期的收益则面临巨大的偿还债务的风险。报告显示,由于大型房地产上市公司在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略,平均存货增长率高达64%,速动比率全都小于1。其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的速动比率在0.7以下,招商0.37。
(二)通货膨胀风险
当通货膨胀大幅度上升时,会引起各种建筑材料成本上升,以及管理费用和劳动力成本的上升,增加房地产商品的开发成本。
(三)利率变动风险
利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大,银行贷款利率提高,导致企业负债成本增加,预期收益相应减少。同时,投资者的购买欲降低,整个房地产市场一方面成本增加,另一方面需求降低,无疑给房地产企业带来损失。
(四)再筹资风险
房地产企业内部控制探析 时元华 （济南同乐置业有限公司，山东 济南 250014） [摘要]内部控制能有效抵御风险。目前，我国房地产内部控制的现状是：内部控制没有突出主要风险、内部控 制的执行不到位、 监督力度不够、企业内部的信息沟通与传递不畅等。强化房地产企业内部控制的方法和对策是：健全企业的风险预警机制；制定防范主要风险的内控措施;完善内部控制的监督机制，加强内部控制运行的执行力度；畅通信息传递与沟通渠道，构建内部控制的保障体系。 [关键词]房地产企业；内部控制；现状与对策[中图分类号]F830 [文献标识码] B 第2012年第9期（总第405期） 商业经济 SHANGYE JINGJI No.9，2012Total No.405 [文章编号]1009-6043 （2012）09-0041-02[收稿日期]2012-08-13 一、引言 内部控制本身具有诸多内在功能，包含促进经营效果、保障财务报告可靠性、加强法律遵循性等，由于其在企业中占有十分重要的地位，近年来广泛受到理论与实务界的关注，使其从单纯的内部牵引制度发展成为今天的要素结构阶段，最终目标也逐渐向风险防范方面转移。房地产企业在我国的国民经济中扮演着十分重要的角色，但由于自身管理经营以及国家政策等方面的原因，在其迅猛发展的过程中也逐渐出现了一些问题，尤其是2010年以来，国家相继出台了一些调控政策，给房地产企业带来了空前的危机。所以，对房地产企业进行内部控制问题的探讨就显得尤为重要，是企业目前面临的一项重大课题。 二、房地产企业加强内部控制的重要性与必要性 房地产行业与其它行业不同，它需要大量资金作支撑，企业的最终目标就是完善资源的优化合理配置，从而实现经济效益的最大化。由此，内部控制在房地产企业中的作用就突显出来。 (一)内部控制能有效抵御风险 在房地产企业当中，最为重要的一项组成部分即为土地，它为国家所有，所以受到政府宏观调控的影响较大，国家通过价值规律、经济杠杆等对企业进行引导，从而实现供需平衡。另一方面，房地产的经营不但受到经济变化的影响，受政策变化的影响也较大，变数较多。加之政策环境变得严厉，融资环境不断恶化，对开发品质的要求也逐渐提升，最终导致项目成本的上升。 (二)健全与完善内控制度是现代企业管理的内在要求近些年来，房地产企业为了适应行业的发展需求，不断扩展规模，企业的从业人员、财务管理、资金投入、人力资源等也都随之发展，企业管理趋于规范与严格，传统管理模式朝着现代化的管理模式逐渐迈进。内部控制是企 业最为重要的一项管理方法，它在企业当中发挥出的作用是不可替代的。 通过健全一套完善的内部控制制度，可以强化房地产企业的管理与经营，形成一个完整的制度系统，实现岗位责任、报告制度、电子监控、内部审计相互间的结合，加强企业的管控能力，对经济活动实现较好的监督与控制，保障其严格执行，最终促进企业经营目标的顺利实现。 三、房地产内部控制的现状分析 (一)内部控制没有突出主要风险 据相关数据显示，我国房地产业平均寿命仅有3.5年，企业不重视风险防范、风险意识淡薄是导致这一现象的主要原因。我国政府在过去两年对房地产进行调控后，加大了企业的经营风险，特别是加息与限购令的颁布实施，政府三千万套保障房的建设、酝酿将房地产企业项目自有资金的比例提升至30%，这一系列的政策都给房地产行业以及企业带来重大影响。就目前情况而言，多数企业的现金流控制并不到位，没有将风险细化，同时，制定出的应对风险对策与企业实际结合得不够紧密，可行性有待加强。内部控制还是以防错纠弊与财务报表为主要目的，没有突出主要风险，与风险管理的融合性不强。 (二)内部控制的执行不到位 就目前情况而言，部分企业进行了内部控制制度的建设，但在其实施过程中的效果并不理想。内控制度与内控成效间的偏离，即为内控执行不力最为主要的体现。企业的制度一旦被制定出来，就应该保障能够被企业地执行，但在房地产企业的日常管理工作中，仍然存在只看领导不看制度的现象，制度成为了企业的一纸空文，流于形式，可能导致企业的费用成本失控、财务信息失真，造成资产损失，在企业的采购、销售、投资业务中，有人为了一己私欲，中饱私囊，这都十分不利于企业的持久发展。 (三)内部控制的监督力度不够 监督与控制工作是房地产企业进行日常管理经营最 41--
企业财务风险管理浅析 企业财务风险管理浅析 【摘要】现代企业经营，财务风险无处不在，随着市场竞争的加剧，财务风险也更加复杂和多变。本文通过对企业财务风险的形成原因、如何识别企业财务风险、怎样建立应对财务风险防范处理机制等问题进行简单概述，使企业尽可能规避财务风险。 【关键词】财务风险企业防范措施 企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。财务风险的存在，无疑会对企业生产经营产生重大影响。对一般企业财务风险的现状、成因及其防范措施进行探讨，以期降低风险、提高效益具有十分重要的意义。 一、企业财务风险的现状 1、资金结构不合理 在企业高速发展时期，未能把握量入为出的原则，高负债经营，贷款过多，资本结构中负债资金比例过高，特别是在当前金融危机情形下，很多企业市场销售收入锐减，现金流不足，给企业持续经营及可持续发展带来巨大安全隐患。当前，企业筹资方式和筹资渠道逐步走向多元化，有投资者投入、银行贷款、发行债券以及商业信用等等，但每一渠道都有各自的风险，资金结构中负债资金比例过高，会导致企业财务负担沉重，偿付能力严重不足。 2、投资缺乏科学性 企业对投资风险的认识不足，盲目投资，导致企业投资损失巨大。对内投资决策过程中，很多企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，使得投资决策失误频繁发生，投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，这也给企业带来了巨大的财务风险。同时目前大多数企事业单位风险管理组织架构不完善，工作职责与操作程序不清晰也使得投资决策缺乏科学性与合理性。 3、资金回收策略不当
房地产开发项目风险管理 一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉的土地控制政策；迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调；迎来了一系列规范建设行为，提升行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素持续增多，存有于项目整个开发过程的风险，使中小房地产企业更是处于“极为艰难”的处境。所以，增强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出“重围”进而稳步发展的关键过程。 二、房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异水准，实际上就是实际结果与计划结果的变动水准，这种变化水准越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，因为风险与利益的对称关系特性，实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。在现在社会经济的大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位（决策）风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。能够说，项目的市场定位确定（决策）以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，也就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难补充的风险，也是项目开发过程中最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），属项目建设的决策性失误风险，其结果是不可管理风险。
论企业财务风险管理 易成公司岳俊华 467000 摘要 随着现代企业管理制度的不断发展，财务管理在企业经营管理活动中的重要地位清晰的突显出来，财务管理成为企业管理的核心所在，而在财务管理中风险控制最为核心的一个方面。财务风险作为一种信号，能够全面综合地反映企业的经营状况。因此财务风险管理已经成为企业日常管理中一个非常重要的课题。 企业财务风险作为一种客观事实，存在于企业生产经营的各个环节，财务风险能够比较全面地反映企业的经营状况，企业经营者应加强财务管理，进行经常性的财务分析，建立风险预警体系，对企业财务风险进行合理的预测，进而进行科学的财务决策，通过规避风险和控制风险等方法，在一定程度上有效的防范财务风险，把由于风险而对企业产生的损失降到最低，维护企业利益。本文介绍了企业财务风险的涵义及成因，阐述了建立企业财务风险的预警系统的重要性，并探讨了如何建立有效的风险处理机制、完善风险管理机构，帮助企业进一步防范企业财务风险。 关键词：风险/财务风险/财务风险管理 前言 在全球经济一体化的趋势下，我国的市场经济持续快速发展,企业经营环境发生了巨大变化，面临着严峻的国际挑战。为了使企业在激烈的国际竞争中立于不败之地，实行有效的企业经营战略已经成为我国现代企业繁荣发展的首要问题。尽管企业可以采用不同的战略来开发其竞争优势，但无论采用哪一种方式，都离不开财务管理，财务管理在企业各种管理中处于战略核心地位。其中对财务风险的认识、防范和控制的研究已成为当今企业所面临的重要课题。 “风险”这个名词来源于西方经济理论。风险就是指在一定条件下和一定时期可能发生的各种结果的不确定程度。企业财务风险是指在各项财务活动过程中, 由于内外部环境及各种难以预料或无法控制的不确定性因素的作用，使企业在一定时期内所获取的财务收益与预期收益发生偏离的可能性。财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节,财务风险的存在无疑会对企业生产经营
本科毕业设计（论文） 题LI： A企业财务风险管理研究 系别： 专业： 班级： 学生： 学号： 指导教师： A企业财务风险管理研究 摘要 本文以A企业财务报表为基础，以风险管理和财务比率的有关理论和研究方法为依据，通过流动性分析、长期偿债能力分析、经营效率分析三种方法来分析A 公司三年财务报表和年度报告，运用现金比率，存货周转率，应收账款周转率等财务指标来判断企业财务风险存在的主要问题。得出应收账款和存货管理机制、财务人员的风险意识以及财务管理内部控制制度等方面存在问题，并就此提出树立风险意识，建立有效的风险防范处理机制和建立财务风险识别预警系统等相应的防范措施。本文观点可供并为同行业其他企业参考。
关键字：风险管理；财务风险；财务比率 A enterprise financial risk management research Abstract Taking A financial statements of the enterprise as the basis, risk management and finance ratio of relevant theories and research methods as the basis, through the liquidity analysis, long-term debt paying ability analysis, operation efficiency analysis three methods to analysis of A company three years financial statements and the annual report, the use of cash ratio inventory turnover, accounts receivable turnover and financial data to determine the financial risks of enterprise, the main problems of accounts receivable and that inventory management mechanism is not sound, financial personneT s risk consciousness and the internal control system of financial management the reasons and puts forward set up risk awareness, set up effective risk prevention treatment mechanism and set up A financial risk identification early warning system for corresponding preventive measures, and for most other enterprise to provide the reference? Key Words: Risk management; Financial risk; Financial ratios 目录 1绪论1 1.1选题背景、主要内容及研究意义1 1.1.1选题背景1
典当业的主要风险点及风险控制 典当业风险与典当业务活动的开展是相伴而生的，即只要从事典当业务，就有发生典当风险的可能，民品典当、房产典当、股票典当已经成为典当业主要的典当业务，掌握这三种业务的性质，以及它们各自的主要风险点是防控风险的前提。防范典当行经营业务中的风险，是从源头上控制典当风险，为典当行的稳健、持续运营创造首要条件。 （一）民品典当的风险及控制 民品典当业务服务普通居民，具有广泛的群众基础，典当行民品典当业务的成败，关系着整个典当行的形象和信誉。以金饰品为主的民品典当业务一直是典当业的主导品种，对典当行门市业务的发展至关重要，尤其对于民品典当为主的典当行。民品典当业务是典当行的正统和根本，防范民品典当风险是典当行稳健发展的首要任务。 1、民品典当业务的主要风险点 鉴定风险。开展民品典当业务，辨别当物的真伪，鉴定是关键。当前民品种类繁多，更新换代较快、造假技术和诈骗技术也是愈发高明。这对典当行鉴定人员也提出了更高的要求，需要非常丰富的专业知识。典当行经常发生不法分子拿着假金饰品，假名牌手表，伪劣数码产品等到典当行以假乱真、鱼目混珠进行骗当，甚至还有不法分子伪造证件，利用典当行善意不知情进行销赃，使典当行无辜遭受牵连。典当行的民品典当业务通常是二手物品，受市场影响，价格波动较大。数码产品、手表、电器此类当物产品更新换代快，一经二手，贬值严重。典当行工作人员需要熟悉市场行情，否则就可能给典当行造成损失。 2、民品典当的风险控制 提高工作人员鉴定、评估的能力，需要加强民品鉴定专业人才的引进与培养，对业务人员要定期进行培训，必须经过严格的岗前培训才能上岗。收当时务必认真检验当品，严格按民品典当具体流程进行，高度负责、认真把关、加强防范。典当行要对每笔金额不等的民品典当业务设置不同的审批制度，例如：在5000 元以下的业务可以由单个柜台人员决定，5000 到50000 元之间，要由柜面经理审批、验收50000元以上则要经过总经理的审核批准才能予以放款。 提高典当行的工作设备水平，购买先进的测金分析仪、验钻笔、开表工具等鉴定设备，这样在减少风险的同时，也提高了工作效率。对于绝当物品，典当行要与二手市场、商场百货公司建立良好的合作关系，时刻了解市场行情，也可以在典当行营业部设立销售柜台，充分发挥典当的销售功能，这样可以及时回笼资金，增加资金的流动性，避免资金占用，当物贬值的风险。 （二）房地产典当的风险及控制
浅谈房地产项目的风险管 理 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产项目管理一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
企业内部风险控制与财务管理 一、企业的风险管理与内部控制 企业的风险管理从本质上也应当是以内部控制为前提，是以内部的风险为主要对象的进行的有效和适当的管理。现代企业面临的激烈的市场竞争和恶劣的生存环境。各种经济活动都伴有风险的存在，会产生不同的结果。企业(组织)的终极目标就是利益的最大化，企业始终生存在成本和利润之间。从影响这些要素发生风险的原因，主要是外部的市场环境风险和内部特有风险．外部风险如：政治环境、宏观经济环境、自然灾害和意外等企业外部的风险，也称为系统风险。内部风险包括组织治理结构、内部控制缺陷、管理者的素质经营特点等形成的经营风险——企业生产经营过程的不确定性；财务风险——企业举借债务给财务成果带来的不确定性；法律风险——作为经济活动的平等民事主体之间法律行为活动的诉讼风险等，也称为非系统风险。 对于前者是每个企业所共同面临的风险，是企业自身无法预见和控制的。因此，企业风险管理的理想途径应当首先是完善防范企业财务风险和经营风险管理体系，包括：法人治理结构、风险管理组织、财务运营和公司运营的政策与程序、内部审计系统等。加强对内部风险的识别和把握，以内部各种可能发生偏离目标的不确定因素为控制点，建立起风险管理机制和体系，来应对内部风险，并进而对企业整体风险进行管理。 根据调查，企业面临的外部风险和内部风险大至有以下18种重要的风险因素： ⑴单位内控系统的有效性决定了风险的大小； ⑵管理者的能力大小，决定风险的大小； (3)管理者的正直度，正直的管理者可以保障职责的完成和风险的减小； (4)单位的规模。单位规模大潜在的风险就高； (5)会计系统的变动，变动后的信息系统风险很高， (6)经营业务的复杂程度，越复杂，出错的几率越大；
现代经济信息 房地产信托业务的风险控制要点 冯 印 西南财经大学 摘要：信托公司做为金融机构的第二大分支，在投向、交易结构等方面的灵活性，近几年来声名鹊起。但由于资金成本等原因使得信托公司交易对手明显弱于银行的交易对手，对于信托公司来说，风险控制就显得特别重要。本文从实务中总结出信托业务的实质风险控制要点，提出未来风险控制可能的发展方向。 关键词：信托公司；风险控制；要点；发展方向 中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00332-01 在目前国内金融分业经营环境下，信托投资公司横跨货币、资本和产业市场，以跨行业、跨区域，以及交易结构的灵活设置，类似私募的性质见长，由于房地产是资金高度密集型行业，投资回报较高，信托公司基本涵盖了房地产业务资本金服务的所有关键环节，与银行的间接融资形成了良性的互补。同时，随着国家对房地产行业宏观调控的持续，房地产企业银行等融资渠道受到越来越严格的限制，导致房地产公司日益与信托公司合作日益密切，然房地产信托业务的风险也随着宏观调控的持续加剧，因而房地产信托的风险控制近年来广泛受到重视，本文拟从以下五个方面总结出在初期审查时应关注的风险要点。 一、区域选择 一般而言，信托公司在区域选择方面的偏好是，经济发达，司法环境较优。无论是较为高端的商业地产、别墅，还是普通的住宅，只有经济发达，普通大众兜里有钱，才有购买力，有能力有愿望才会产生实际需求。而司法环境的需求，主要是基于后期如需资产处置考虑，如若司法环境恶劣，则直接意味着信托公司回收资金的成本提高。另外，由于信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点，对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。如曾在该地区展业，且合作良好，信托公司在当地有较强的影响力，对当地的人情风俗，如是否存在严重的民间借贷、赌博风气盛行等、经济支撑产业，如为单一的资源型，则随着资源价格的波动导致当地经济剧烈波动等均有较多的了解，则便于进行筛选，在某些区域做出禁止展业、谨慎选择等建议。 二、交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。由于信托公司本身的融资成本及经营成本限制，很难在这些优质融资主体上有所斩获。总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。因而在交易对手的选择上，更需审慎。一般了解交易对手一般从全国排名、如房地产企业全国百强；实际控制人发家史，如白手起家、民间借贷、富二代等；现有或过往的融资渠道，如是否多样，融资的金额、期限和品种，可以印证交易对手的实力；财务状况，可关注净资产、资产负债率、现金流量，应收应付等指标；项目情况及交易对手其他项目，商业or住宅、位置、客户定位、业态户型设计、经营团队等。 三、还款来源 还款来源是指交易对手的现金流，通常分为，项目自身的现金流、公司整体的正常的经营现金流，其他筹资、变卖等产生的现金流。一般来说，还款来源是最着重考虑的风险控制因素。通过项目或者交易对手其他项目产生的正常的可持续的经营现金流，往往是主要的健康的还款来源。信托公司一般会要求交易对手提供近3年审计的公司年报及近期的季报，从资产负债表中可以看出该交易对手的规模、实力，而现金流量表可看出公司的“造血”功能是否强大，是否长期依靠筹资等“输血”才能得以生存。 四、担保措施 (一)不动产抵押 不动产抵押常常是很多项目核心担保措施。但由于评估价格往往注水，虽然信托公司一般将抵押率控制在四至五折之间，看似非常保险，但是信托公司可以锁定抵押物本身，却不能锁定抵押物的价格和市场变化。如果出现区域性风险，房地产项目的抵押率再低处置也非常困难。抵押品的评估必须结合房地产行业和区域经济发展态势综合判断，一些地雷城市还是应当慎重触碰。 (二)动产抵质押 由于动产本身的可移动性和易损耗性，决定了它不是最理想的抵押物。动产抵质押的缺陷在于：一是可移动性，难以控制；二是除车辆等特殊动产外，企业机器设备、原材料、库存货物等抵押物的变现能力可能会比较差，而且折旧很快。三是融资方采取欺诈手段用同一批资产重复抵押的情况确有实例；四是除了适宜于设定浮动抵押的动产外，一般的动产质押以转移占有为生效要件，质押生效的同时，质物的保管风险也由质权人承担。 (三)权利质押 担保法规定的各种权利质押，信托公司在近几年的实际操作中几乎都有涉及。上市公司股票变现能力最强，比较受欢迎，但在股市行情很差的时候，如果不对融资方的补足义务再设定其他兜底保障措施，也存在较大风险。此外，未上市公司股权、应收账款、收费权价值难以评估，变现能力差，法院通过司法拍卖程序实现困难。 (四)保证 房地产信托中常见的是法定代表人的连带保证。但是连带保证无法锁定财产，个人财产很容易转移，而且个人债务也难以核实清楚，其实质担保能力难以确定。 五、交易结构 信托与房地产合作的方式常见是贷款模式，收益权模式、股权模式。贷款模式结构较为清晰，但由于受风险资本的约束，导致贷款的规模受限，因而产生了一些收益权模式规避监管，但采取收益权投资附加回购方式，虽然可以规避合规方面的要求，但是在法律层面的不确定性较大。股权模式，一般是以增资等方式进入，需要信托公司派驻人员对财务、工程进度、印信予以监管。一般股权模式往往要求交易对手股东进行回购，签订相关的回购或对赌条约。 总的来说，虽然房地产调控不断持续，但信托公司短期内由于成本等各方面考虑，暂时不可能放弃房地产市场这块蛋糕。但是由于审查往往是时点上的控制，而房地产风险却伴随整个信托发行，本息回收全过程，而由于信托公司从业人员普遍年轻，专业水准可能较高，但社会经验不足，风险全流程控制的能力还较弱。应当说业务开拓必然伴随着风险容忍度的提高，风险管理渗透全流程，并越来越注重后期管理，路漫漫其修远兮，吾辈必上下求索！ 作者简介：冯 印(1985-)，女，重庆市人，经济学学士，单位：西南财经大学金融学院，研究方向：风险管理方向。 332
房地产企业风险管理体系 一、概述 根据国内外风险研究专著和成功企业的经验，风险管理应该是以制度管理和信息管理为基础，以运营管理、成本管理、合同管理等为主要手段，以审计、法律和监察为辅助手段，以风险信息收集、风险分析、报告和监督整改为主线的一项综合性、系统性管理工作。风险管理的作用是为企业长远发展夯实基础、为日常经营管理保驾护航，确保企业实现战略目标、财务目标、经营目标和合规目标。 真正的风险管理与企业经营管理高度融合、相辅相存、相得益彰。企业在应权责分配体系和业务流程体系中充分考虑经营管理和业务开 展过程中可能出现的各种风险，并将风险评估、分析、应对要求和方法设计到管理制度和业务流程之中，让经营管理体系与风险管理体系合而为一。 在此情形下，风险管理部门的职责是监督经营管理部门和业务部门严格执行制度文件、监控企业战略、业绩、质量、成本和进度等目标的达成或偏离情况，关注相关政治、经济、自然环境变化对企业的影响，定期不定期提供风险评估报告和管理建议。 可以形象的比喻：制度是企业的骨骼，信息是企业的血液，业务部门是企业的肌肉，管理部门是企业的内脏，管理层是企业的头脑，风险管理是企业的神经。
广义来讲，风险管理与企业管理息息相关，可能涉及每一项具体活动，企业的每个部门都是风险管理部门，每位员工都是风险管理工作者。狭义地说，风险管理部门是企业单独设置的监督部门，根据企业规模和管理者能力，风险管理部可以全面负责制度管理、信息管理、运营管理、成本管理、合同管理、审计、法律和监察等业务，也可以管理其中部分工作，如审计和法务。无论风险管理负责全部业务还是部分业务，风险管理部都应当全面收集、分析、评估和组织应对企业可能面临的各类风险，也就是说风险管理部门最核心的职责应该是全面收集企业内外部与风险相关的信息，进行综合、系统分析，定期或不定期编制风险报告，指导、协助并监督各部门防范风险、应对风险。 二、房地产企业制度体系 一套优秀的管理制度能够反映企业战略、体现行业特点、优化业务流程、促进管理绩效、提高运作效率的管理制度体系，应该包括以下内容： —《组织管理手册》：它是公司组织管理的基本文件，主要用于说明公司各部门职责、部门结构，它体现公司管控设计方案框架，包括组织设计基本思路、组织设计、部门职责、职位说明书四个部分。—《权责手册》：它的主要目的是划分公司在日常经营管理中的权责关系，加强协作、提高效率。它将公司在战略与运营管理、行政人事
务风险，导致偿债能力降低。企业财务风险集中表现为不能按期偿还债务，资金周转不灵，严重的将导致破产。企业应该全面认识财务风险，并针对存在的问题提出合理化建议，避免企业受到财务风险的困扰。 一、企业财务风险的内涵及基本特征 （一）企业财务风险的内涵 企业财务风险是指整个企业经营总风险在财务活动上的集中体现，是企业财务活动未来的实际结果同预期财务活动结果的偏离程度，它贯穿于企业整个生产经营过程始终。企业财务风险是一个综合性很强的概念，我们可以从不同角度对其进行理解。 企业财务风险可分为狭义的企业财务风险和广义的企业财务风险。狭义的企业财务风险仅仅是指企业的筹资风险；而广义的企业财务风险是指包含筹资风险在内的所有由于不确定事项给企业带来的可能存在的损失和这种损失的程度。广义的企业财务风险包含筹资风险、投资风险、应收账款回收风险、预付账款风险、资产减值风险、税务筹划风险、收益分配风险等。 （二）企业财务风险的特征 企业财务风险的特征是其内涵的外在表现，也是人们认识其内涵的必由之路。企业财务风险的特征主要有以下几个方面：不确定性、客观存在性、全面性、可预防性、严重性和损益性。 二、企业财务风险管理现状 （一）财务管理体制不够完善，企业风险意识不够 1.企业财务管理混乱。管理制度不完善是造成企业财务风险的重要主观因素，大多企业没有相应的财务管理体制，给企业的财务管理活动带来了许多不便。许多企业内部财务风险管理机构设置不健全，财务会计制度形同虚设，相关财务人员素质偏低，内部控制制度几乎不存在……这些现状直接影响到企业财务管理职能的发挥，甚至使得企业对于财务风险的管理职能基本不存在，将给企业正常经营带来巨大财务风险。 2.企业决策人员对于被决策内容认知不足。企业决策人员参与企业决策时，往往总是根据经验和自己的主观判断盲目决策，由此导致企业财务风险的出现。 （二）企业过度负债经营，运营资金不够，缺乏有效 如今，许多企业都在实行负债经营策略，负债经营 。但风险与收益成正比，杠杆效应能给企业带来较大净资产收益率的同时，也存在着给企业带来净资产收益率的大幅下降的可能性。企业用筹集的资金进行投资，若投资不慎或运作不畅，很可能导致企业无法按期偿还债务，加剧企业财务风险。正因为这些原因的存在，企业过度负责经营的同时也伴随着着巨大的财务风险。 （三）缺乏有效的财务监控 当前，能够在财务监督和控制方面做得很好的企业非常有限，缺乏有效地财务监控已经成为目前财务风险管理方面较为普遍现象，加强财务风险管理的同时还要有必要的财务监控制度作保证。企业通过加强财务的集中管理，内部审计审查的严格执行等财务监控措施，可以为企业财务风险管理提供一些帮助，降低企业财务风险。 三、财务风险成因分析 企业财务风险产生的原因有很多，总体归纳可分为来自企业外部的原因即外因，和来自企业内部的原因即内因。 （一）来自企业外部的原因 来自企业外部导致企业出现财务风险的原因主要是企业外部环境的变化，这种变化的环境包括经济环境、金融环境、市场环境、法律环境、资源环境、社会文化环境等。这些外部环境都不断发生着令人难以预见的变化，这些变化中的不利部分会给企业带来财务风险。例如，通货膨胀会导致企业发生资金供应不足，资金链断裂的风险；利率的变动会带来利息负担过重的风险，导致企业财务风险的出现。 这些原因虽然都来自企业外部，但是能够给企业带来重大影响。企业应该能够预见这种不可控制的外部因素带来的负面影响，才能最大限度地降低其给企业带来的风险程度，保持企业健康发展。 （二）来自企业内部的原因 1.企业资本结构不合理。企业资本结构不合理是产生企业财务风险的根本原因。流动资金是企业的生命线，许多企业存在资金不足的问题，而大多企业解决的办法是筹借资金来解决资金不足的问题，这导致企业背负大量债务，将企业生命线维系在债务之上，这存在很 76
本科毕业设计（论文） 题目：A企业财务风险管理研究 系别： 专业： 班级： 学生： 学号： 指导教师： A企业财务风险管理研究 摘要 本文以A企业财务报表为基础，以风险管理和财务比率的有关理论和研究方法为依据，通过流动性分析、长期偿债能力分析、经营效率分析三种方法来分析A 公司三年财务报表和年度报告，运用现金比率，存货周转率，应收账款周转率等财务指标来判断企业财务风险存在的主要问题。得出应收账款和存货管理机制、财务人员的风险意识以及财务管理内部控制制度等方面存在问题，并就此提出树立风险意识，建立有效的风险防范处理机制和建立财务风险识别预警系统等相应的防范措施。本文观点可供并为同行业其他企业参考。
关键字：风险管理；财务风险；财务比率 A enterprise financial risk management research Abstract Taking A financial statements of the enterprise as the basis, risk management and finance ratio of relevant theories and research methods as the basis, through the liquidity analysis, long-term debt paying ability analysis, operation efficiency analysis three methods to analysis of A company three years financial statements and the annual report, the use of cash ratio inventory turnover, accounts receivable turnover and financial data to determine the financial risks of enterprise, the main problems of accounts receivable and that inventory management mechanism is not sound, financial personnel's risk consciousness and the internal control system of financial management the reasons and puts forward set up risk awareness, set up effective risk prevention treatment mechanism and set up A financial risk identification early warning system for corresponding preventive measures, and for most other enterprise to provide the reference. Key Words: Risk management; Financial risk; Financial ratios 目录 1 绪论 1 1.1选题背景、主要内容及研究意义 1 1.1.1选题背景 1
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/b71461789.html, 关于加强房地产企业内部控制的措施 作者：胡巧燕 来源：《时代金融》2017年第36期 【摘要】随着我国社会经济的高速发展，房地产企业也在突飞猛进。部分房地产企业也在激烈的市场竞争中，逐渐意识到内部控制对企业生存与发展的作用，从而强化内部控制，取得了很大成效，但仍存在一些不足，有待改进。本文就加强房地产企业内部控制的措施进行简单分析与探讨，希望能够为有关部门提供参考。 【关键词】房地产企业内部控制有效措施 一、引言 企业内部控制直接作用在企业管理的关键环节上，尤其作用在关系到企业命脉的财务管理上。如果房地产企业内部控制制度不够健全和完善，内部控制能力薄弱，以及有关管理人员内部控制意识不强，控制措施不，就会给房地产企业带来一定的经营风险和财务风险，影响企业的健康、持续发展。因此，房地产企业必须要加强房地产企业内部控制。 二、房地产内部控制存在的问题 （一）管理人员对内部控制的认识不足 内部控制是是房地产企业内部管理的重要组成部分，也房地产企业规避财务风险的有效手段。但目前我国一些房地产企业对内部控制缺乏客观认识，从而对其重视不足，致使内部控制部门和内部控制制度形同虚设。由于内部控制工作具有系统性、综合性、复杂性，房地产企业实行内部控制时，一定会涉及到岗位调配、增加工作岗位及制定相关的行为规范和规章制度等措施，而且还会使原有的工作流程更完善，这在一定程度上会使一些领导产生排斥情绪，从而使内部控制制度得不到有效的执行。还有一些领导单纯地、片面地认为企业内部控制就是财务管理控制，将目光只投向财务管理，从而使内部控制体系形式化。 （二）内部控制机制不完善 房地产企业内部控制机制不完善，主要体现为内部控制制度和内部控制内容两方面。一些房地产企业在制定内部控制制度时，没有充分考虑自身的实际情况，盲目借鉴其他企业的制度，从而使内部控制制度缺乏规范性和操控性。又由于企业对内部控制不够重视，致使控制内容短缺，从而使一些管理人员忽视风险控制和预防工作，这在某种程度上来说，对企业的健康发展极其不利。例如一些财务人员忽视财务风险，利用职务便利谋取个人利益，即便企业发现问题，也在事后给予及时的补救，但企业仍遭受了一定的经济损失。 （三）内部控制执行缺乏力度
房地产项目得常见风险及风险管理 房地产开发项目得房地产风险管理分析 风险就是在特定得客观条件下，在特定得期间内，那些可能发生得结果之间得差异程度，实际上就就是实际结果与计划结果得变动程度，这种变化程度越大，所谓得风险就越大。房地产开发项目得风险，实际上就是开发商实施开发过程中固有得风险，在现在得经济大环境中，房地产风险管理主要表现在以下几个方面： 1、项目得定位风险房地产开发项目得市场定位包括项目得产品定位、建筑产品得质量定位、建设环境得品质定位，都就是根据市场调查、项目得经济技术分析、项目可行性研究报告做出得，就是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作得依据。可以说，项目得市场定位确定以后，基本上就敲定了项目得建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目得销售前景，一旦市场定位不准确，项目得指导思想出现失误，就是后期无法或者就是非常困难弥补得风险，也就是项目开发过程中，最大得风险，属项目建设得决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也就是不可管理风险。 2、项目得投资支持能力风险《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位得认识模糊或者自相矛盾；或者就是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者就是对企业资金筹措（自有资金）与融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重得失误；或者没有吃透国家与地方政府得行业政策，对大得房地产风险管理经济环境把握得不准；或者就是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致得项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成得风险（可控制风险与决策风险）。 3、项目得质量风险包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致得质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别就是强制性标准得要求，又通过“关系”关照通过造成得“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成得质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位与关键过程得跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别就是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响得问题，处理不及时，没有做到“事前”控制得“永久性缺陷”或者给售出交房后造成得质量“隐患”（实际上就就是“质量通病”造成得纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成得“实物质量”问题等，因“质量”问题造成得纠纷冲突形成得风险（可控制风险）。 4、项目得合约履行能力风险在房地产风险管理项目运作与建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目得一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及得方方面面又比较多，如果在关键得过程出现控制失误，那将给项目造成相当大得麻烦。比如，在目前土地供应体制与贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金就是企业试图突出“瓶颈”制约得普遍方法，有时候在“饥不择食”得景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、项目建设得“创新”风险当前得房地产风险管理经济大环境，使项目建设得土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源得条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益就是非常有必要得。这种情形下，为了服务目得，追求项目与周边项目得“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求得“创新”，也就是极具风险得，更何况正常地创新本身就就是有风险得。 6、项目得“政府”风险“政府”风险多发生在政策得不连续性、突变性与漏洞得存在，对于企业来说，主要发生在违规操作得投机性过程、对政策不理解得盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共与国建筑法》、《中华人民共与国
房地产企业关于成本管理的内部控制思考 引言：内部控制是社会经济发展至一定阶段的产物，它是各种社会经济组织对内强化管理，对外满足社会要求，以便实现组织目标的重要管理手段。与国外相比，我国企业内部控制建设起步较晚，目前还处于发展阶段。从房地产企业来说，许多企业对内部控制意识不强，管理层内控意识薄弱，相应的内控制度缺乏或不健全，企业员工更是对内部控制了解不多。房地产企业在项目开发过程中，其成本管理是伴随始终的，期间牵涉的因素也较多，可谓是多方面、多因素综合的结果。因此，成本管理本身就可以理解为一项系统工程，其控制的好与坏，直接与内控管理有密切关系。 内控管理对成本管理的必要性 企业是赢利为目的的经济组织，房地产企业也不例外。在收入不变的情况下，想要赢得利益最大化，比较有效的途经就是降低成本，通过节约开支来增加利润，而要能有效地降低成本，内控管理制度则是必不可少的。房地产企业内部控制所涉及的范围广而全面，是全方位、全过程的管理活动，相对于其它行业，由于其产品具有单一性、地域性、不可复制性等特点，其成本管理就显得更加复杂。因此，建立健全房地产企业内部控制管理体系，加强和完善企业的内部控制，就显得更有必要，必须从多方面、多层次、多环节上进行严格管控，这是成本管理取得成功的前提，它直接关系到项目的最终赢利水平。 房地产企业在项目开发实施期间，其成本费用控制主要包括三个环节：对其事前进行规划、制定目标；事中进行监督执行，及时发现
和纠正偏差；事后进行评价分析，并在总结和改进基础上，修订和建立新的成本体系目标。要做好成本管理必须以内部控制为前提，其涉及的范围、内容是非常广泛的，但下面几点则是内控管理中比较重要的，它直接关系到成本控制的执行力度和成效。 一、建立现代成本费用管理理念重视策划设计阶段 一般来说，房地产项目开发，成本管理主要体现在策划、设计、施工三个阶段。受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，其成本管理计划主要是用来进行项目的经济分析和决策、落实成本责任制、安排资金等，成本管理只是停留在项目的施工阶段，对其他阶段重视不够，因此成本下降空间是十分有限的。而现代成本管理理念，更注重突出企业的整体经济效益，是积极、主动的成本管理，是项目全过程、动态的成本管理，是企业追求利润最大化的成本管理，是在保留传统成本管理理念的同时，更加注重项目开发前期决策阶段和设计阶段。 多年来我国工程项目开发的实践表明，对开发建设成本影响最大的是策划设计阶段：在房地产项目整个开发周期中，策划设计阶段所占时间比例仅为整个项目建设周期的15%～30%，但其对今后的开发成本所产生的影响则是最主要的，占到65%～70%，因此，对房地产项目的全过程成本控制管理中，策划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。在项目策划时就应该仔细研究项目方向，力求项目定位准确、方案合理；在设计阶段，应注重设计的多方案比选和优化。好的设计在满足项目定位要求的同时，应