深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）
一、城市更新单元拟订的基本条件
申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。
（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患
1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。
2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施
1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。
2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。
3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。
二、城市更新单元的拟订标准
（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。
（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。
1．拆迁范围边界涉及道路的：
（1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。
（2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。
（3）规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。
拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。
2．拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。
3．已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。
（三）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。
（四）城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。
（五）福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元，鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%。
（六）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。
（七）零散用地①、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。
（八）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。
（九）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。
（十）确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地②等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。
三、城市更新单元规划制定计划的申报
（一）申报情形
法定图则已划定城市更新单元且迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可申报城市更新单元规划制定计划，并在统筹时优先考虑。
尚未划定城市更新单元但迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可按照本指引要求拟订城市更新单元，申报城市更新单元规划制定计划。
（二）申报要求
1．已按本指引要求拟订城市更新单元。
2．申报城市更新单元的用地功能应符合法定图则和其他上层次规划要求。
3．申报城市更新单元的开发强度应合理可行。
4．申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。城市规划或其他相关规定中确定的城市基础设施、公共服务设施或其他公共利益项目建设配比要求高于以上标准的，以城市规划或相关规定中确定指标为准。
5．城市更新单元范围内，涉及支路以上等级城市道路拆迁建设的，申报主体应提供区政府（管委会）关于规划道路拆迁实施的相关意见，保证相对应的道路建设与更新项目同步实施。
6．除政府收回、收购情形以外的旧居住区申请纳入城市更新单元规划制定计划的，应提出符合市场水平的拆迁补偿初步方案，并提供经济可行性研究等相关材料。
7．申报的城市更新单元应符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。
8．已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报，通过更新实现用地清退的除外。
9．申报城市更新单元范围内的权利主体③应具备更新意愿，并满足以下要求：
（1）申报城市更新单元用地为单一宗地的，须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意申请拆除重建后，方可申报。
（2）申报城市更新单元用地为城中村、老屋村④、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域⑤，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东代表大会表决同意申请拆除重建后，方可申报；或经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意申请拆除重建，并经原农村集体经济组织继受单位同意后，方可申报。
（3）申报拆迁范围内涉及多个地块⑥的，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5后，方可申报。
（三）申报主体
1．申报城市更新单元内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。
2．申报城市更新单元内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体代为申报。
3．市政府各相关主管部门、区政府（管委会）认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施城市更新的，可由市政府相关主管部门、区政府（管委会）进行申报。
4．属城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地范围外形成的建成区域的，由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报，或由相关权利主体委托单一主体代为申报。
（四）申报途径
申报主体可向拟申报更新单元所在地的市规划和国土资源委员会各管理局或区政府（管委会）城市更新部门提交申报材料，各管理局对辖区申报材料进行审查并征询区政府（管委会）意见后，上报市规划和国土资源委员会。
市规划和国土资源委员会将对申报纳入计划的城市更新单元相关内容进行审议。审议通过的城市更新单元规划制定计划按程序公示，报市政府审批。
四、申报材料
（一）申请书
所有申报均须提供城市更新单元规划制定计划申请书，申请书内容应包含以下内容：
1．申报城市更新单元的基本情况，包括现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等。
2．申报城市更新单元规划制定计划的理由与原因。
3．申报城市更新单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求。
4．承诺按照城市规划及我市城市更新相关政策的要求履行相应的义务和责任。
5．城市更新单元现状整体情况照片（3-5张）。
（二）申报表格
申报表包括《深圳市城市更新单元规划制定计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》，表格规范格式详见本指引附件1和附件2。
（三）申报主体的身份证明材料
1．属个人的，提供身份证（复印件）；
2．属企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人或负责人身份证明；
3．事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的批文复印件（核原件）或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明；
4．国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；
5．单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；
6．个人授权他人代理的，一般应提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明。属旧居住区业主授权他人代理的，应参照本指引要求，提供规范格式的《深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书》和委托代理人个人身份证明；
7．境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的须经司法部授权的律师见证。
（四）图纸
1．更新单元范围图
“更新单元范围图”须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地块边界及编号、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。
2．现状权属图
“现状权属图”须包含申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质⑦、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。
“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。
3．建筑物信息图
“建筑物信息图”须包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。如有危房的，须进行标注和说明。
4．图纸规范格式应参照本指引附件5《图纸规范格式要求》与附件6《图纸范例》要求。图纸图幅不小于A3，比例尺不低于1:1000，提供的CAD格式文件须使用深圳标准坐标系。
（五）更新意愿证明材料
1．申报主体应根据情况提供证明更新意愿达成的相关证明材料。
2．属旧居住区业主委托申报的，须提供《深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书》，规范格式详见本指引附件3要求。
3．属城中村的，须提供股东大会会议纪要或股东代表大会会议纪要、参会人员签名等相关证明材料。
4．旧居住区、旧城等业权分散或地块较多的城市更新单元，须提供《更新意愿统计表》（规范格式参见本指引附件4），对更新意愿比例达成情况进行详细统计。
（六）权属材料
申报更新单元范围内土地及建筑的相关权属证明材料。
（七）照片
申报主体须提供更新单元范围内每一建筑单体的近期实物照片（电子文件）。照片上应附拍摄日期，照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。
（八）其他材料
1．除收回、收购情形以外的旧居住区申请拆除重建的，应提供经济可行性研究等相关材料。
2．更新单元范围内涉及危房的，须提供相关质检部门认定书。
3．申报主体认为需要提供的其它材料。
（九）材料格式要求
所有申报的书面材料均应加盖申报单位（人）公章（印章）；权属证明材料较多的，加盖骑缝章。
提交的电子文件应以光盘形式提供，具体要求如下：
1．《城市更新单元规划制定计划申请书》、《城市更新单元规划制定计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》：提供WORD格式文件；
2．《现状权属图》和《建筑物信息图》：提供JPG及CAD两种格式文件；
3．《更新意愿统计表》：提供WORD或EXCEL格式文件；
4．建筑物照片：提供JPG格式文件。
五、其他事项
（一）纳入计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入深圳市城市更新年度实施计划后，方可实施。
（二）城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。纳入计划的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。
（三）城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共服务设施。
（四）纳入计划的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。
（五）城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。
（六）纳入计划内的城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，将取消其计划资格。
（七）本指引可在市规划和国土资源委员会网站上（https://www.doczj.com/doc/b01410483.html,）下载。
（八）本指引自公布之日起实施。
①本指引所称“零散用地”指根据《深圳市城市规划标准与准则》用地面积小于1万平方米的用地。
②本指引所称“边角地、夹心地、插花地”是指：
“边角地”：难以单独出具规划要点、被改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3000平方米的地块。
“夹心地”：难以单独出具规划要点、被改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3000平方米的地块。
“插花地”：难以单独出具规划要点、与改造范围地块形成交互契入状态的面积小于3000平方米的地块。
③本指引所称“权利主体”包括土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人。
④本指引所称“城中村”指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域；“老屋村”是指符合《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府2007[257]号文）的老屋村。
⑤原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，应按照相关规定优先落实非农建设用地指标或划定老屋村范围，属其他情形的，须按照有关规定接受处理。
⑥权属清晰的用地，应以独立的产权边界作为一个地块。原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，一般作为一个地块；确需分割的，可由申报主体结合实际情况进行地块划分。
⑦本指引所称“权属性质”指：国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）、非农建设用地范围外形成的建成区域、老屋村、已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地。
深圳市人民政府令 第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长王荣 二○○九年十月二十二日 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
深圳市城市更新实施细 则修订精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。 深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。 第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划
【实战】城市更新单元计划申报 一、明确申报情形及要求 A 申报情形 1、优先申报已纳入法定图则的城市更新地区：法定图则已划定城市更新单元且迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可申报城市更新单元规划制定计划，并在统筹时优先考虑。 2、其次为未纳入法定图则的城市更新地区：尚未划定城市更新单元但迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》要求拟订城市更新单元，申报城市更新单元规划制定计划。 B 申报要求 已按《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》要求拟订城市更新单元。 申报城市更新单元的用地功能应符合法定图则和其他上层次规划要求。 申报城市更新单元的开发强度应合理可行。 优先保障独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目建设，且符合城市规划相关规定确定的指标。 城市更新单元范围内，涉及支路以上等级城市道路拆迁建设的，申报主体应提供区政府（管委会）关于规划道路拆迁实施的相关意见，保证相对应的道路建设与更新项目同步实施。 除政府收回、收购情形以外的旧居住区申请纳入城市更新单元规划制定计划的，应提出符合市场水平的拆迁补偿初步方案，并提供经济可行性研究等相关材料。 申报的城市更新单元应符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。 已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报，通过更新实现用地清退的除外。 申报城市更新单元范围内的权利主体应具备更新意愿的基本条件，详细见《城市更新意愿征集指南》 二、确定申报主体 申报城市更新单元内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。 申报城市更新单元内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体代为申报。 市政府各相关主管部门、区政府（管委会）认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施城市更新的，可由市政府相关主管部门、区政府（管委会）进行申报。
广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行） 广州市城市更新片区策划 方案编制指引（试行） 征求意见稿 广州市城市更新局 二〇一六年二月
广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行） 目录 第一章总则 (1) 1.1 【目的依据】 (1) 1.2 【适用范围】 (1) 1.3 【编制任务】 (1) 1.4 【编制原则】 (2) 1.5 【编制思路】 (4) 1.6 【编制主体】 (4) 1.7 【编制单位】 (4) 1.8 【其他】 (5) 第二章编制内容 (6) 2.1 【前言背景】 (6) 2.2 【现状概述】 (6) 2.3 【规划依据】 (8) 2.4 【定位目标】 (8) 2.5 【产业分析】 (9) 2.6 【更新项目划定】 (9) 2.7 【更新项目用地方案】 (10) 2.8 【规划优化措施】 (12) 2.9 【城市设计指引】 (12) 2.10 【历史文化遗产保护】 (13) 2.11 【效益评估】 (13) 2.12 【实施措施】 (14) 2.13 【附件】 (14) 第三章编制程序 (17) 3.1 【工作流程】 (17) 3.2 【前期研究】 (17) 3.3 【基础数据调查】 (18) 3.4 【策划方案】 (18)
广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）3.5 【征求意见】 (19) 3.6 【公示公开】 (19) 3.7 【专家论证】 (20) 3.8 【上会审议】 (20) 3.9 【控制性详细规划调整】 (20) 第四章成果要求 (22) 4.1 【前期研究成果】 (22) 4.2 【策划方案成果构成】 (22) 4.3 【策划说明书】 (22) 4.4 【方案图集】 (23) 4.5 【专题报告】 (25) 第五章成果形式 (27) 5.1 【书面成果】 (27) 5.2 【电子数据成果】 (27) 第六章附则 (28) 6.1【报批要求】 (28) 6.2【时效】 (28) 附录1：成果体系框图 (29) 附录2：现状信息数据收集一览表 (30) 附录3：土地权属信息汇总表 (31) 附录4：拆迁及建设用地面积指标一览表 (32) 附录5：各单位诉求意见汇总表 (33) 附录6：项目地块控制指标一览表 (34) 附录7：项目信息汇总表 (35) 附录8：公共服务设施一览表 (36) 附录9：市政基础设施一览表 (37) 附录10：分期实施一览表 (38)
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） 一、城市更新单元拟订的基本条件 申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。 （一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善 城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。 （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患 1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。 2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。 （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施 1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。 2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。 3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。 二、城市更新单元的拟订标准 （一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。 （二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。 1．拆迁范围边界涉及道路的：
深圳市城市更新单元规划制定计划申报表 申报主体申报单位（人） 法定代表人身份证号委托代理人身份证号通讯地址联系电话 基本信息 更新单元名称更新单元（参照地名）所在区位区街道 更新单元用地面积㎡拆迁范围用地面积㎡拟拆迁建筑建筑面积㎡权利人数量 申报情形□法定图则已划定城市更新单元：所属法定图则更新单元□法定图则未划定城市更新单元：根据规划1，规划用地功能 申报理由□城市基础设施、公共服务设施亟需完善 1.□规划独立占地的城市基础设施：，用地面积㎡； 2.□规划独立占地的公共服务设施：，用地面积㎡； 3.□其它规划已确定的城市公共利益项目：，用地面积㎡。 □环境恶劣或者存在重大安全隐患 1．□环境恶劣：（陈述理由）2．□存在建筑质量隐患：（陈述理由）3．□存在消防安全隐患：（陈述理由）4．□存在经常性水浸等隐患：（陈述理由） □现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施 1．□现有土地用途、土地利用效率与规划功能明显不符，影响城市规划实施： （陈述理由）2．□影响城市规划实施并且可进行产业升级的旧工业区 （陈述理由）3．□其他严重影响城市近期建设规划实施的情形 （陈述理由） 更新社会发展总人口：人（含暂住人口） 第1页，共2页
单元 现状 产业发展产业/产品类型：（现状用地功能为工业的填写）□属于我市禁止类或淘汰类产业 租金水平：（元/平方米·月） 厂房、店铺空置率：%（包含商业、工业用地的填写） 建设情况建筑物现状使用功能： □D级危房：建筑面积㎡，占地面积㎡ □文物保护单位：（名称） 更新请求更新目标 1．用地功能： 2．产业发展方向：（更新为工业用地的填写）拟建 建筑面积 拟建总建筑面积2：㎡，具体包括： 工业：㎡；办公：㎡；其他：，㎡； 其他：，㎡。 商业：㎡；居住：㎡； 开发强度申请容积率（）=拟建总建筑面积（）/项目建设用地面积3（）更新方式□业主自改□合作改造□政府主导 更新意愿□更新单元范围内权利人同意申报更新，占权利人总数量的%；同意申报权利人占有的建筑物面积为㎡，占总建筑面积的%。 □更新单元涉及多地块的，同意申报更新的用地共块，占总用地面积的%。 □属城中村申报的，会议表决同意申报。 申报人承诺： 1．承诺可提供用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积为㎡，占拆迁范围面积的%。其中，根据城市规划要求须落实的： □独立占地的基础设施：项，用地㎡； □独立占地的公共服务设施：项，用地㎡； □独立占地的政府公益性项目：项，用地㎡。 以上总占地面积为㎡，占拆迁范围面积的%。 2．本表填报的内容及提交的所有材料的原件或复印件及其内容是真实的。如因虚假而引致的法律责任由申报人承担，与审批（或核准）机关无关。 申报单位（人）：（签章）法定代表人： 申报时间： 填表说明: 表格内涉及选择项的，须在符合项的“□”上划“√”。 1）法定图则已覆盖区域以法定图则为依据，法定图则未覆盖区域，以分区组团规划为依据。 2）拟建总建筑面积不包含城市基础设施、公共服务设施的建筑面积；其中，拟建设居住建筑中包含政府保障性住房的，拟建居住建筑面积为包含政府保障性住房后的建筑面积。 3）项目建设用地面积是指扣除城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地后，实际将用于商业房地产建设开发的用地面积。 第2页，共2页
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
城市更新单元计划主要内容 一、基本情况 二、上层次及相关规划 三、拟申报方案及部门意见 四、审查及报会意见 一、基本情况 1、项目背景 (1)2014年7月,《市规划国土委第一直属管理局关于港莲路片区土地、房屋权属等核查情况的复函》。 (2)2015年3月,罗湖区莲塘街道办发布《关于罗湖区港莲路城市更新单元意愿公示的公告》。 (3)2015年7月,罗湖区召开城市更新第十九次会议,原则同意GX02更新单元先行按程序向市规划国土委申报计划。 (4)2016年1月,罗湖区召开城市更新工作第三十一次会议,会议要求对GX02更新单元(除莲塘第七工业区外)采取“分单元申报、统筹规划、分项目实施”方案。 2、项目区位 3、交通条件 4、改造必要性 5、更新单元范围 6、更新意愿 7、土地利用现状 8、现状权属
9、现状建筑 10、现状照片 二、上层次及相关规划 1、《深圳市土地利用总体规划(2006—2020)》 2、《深圳市城市总体规划(2010—2020)》 3、《罗湖区06-01号片区[莲塘地区]法定图则》 4、《深圳市工业区块线(草案)》 5、《深圳市城市更新“十三五”规划》 6、《罗湖区城市更新“十三五”规划》 7、《梧桐山风景名胜区(国家级)总体规划(2011—2030)》 8、《大梧桐新兴产业带规划》 三、拟申报方案及部门意见 1、周边项目研究—GX02更新单元(统筹规划) (1)、法图要求 (2)、规划方案 (3)、规划方案与法定图则对比 (4)、政府工作会议纪要 (5)、项目进度情况(已批复、申报立项等) 2、产业定位 3、规划愿景 4、拟申报方案
5、用地整理 6、公共配套设施 7、教育设施影响评价(幼儿园、小学、初中) 8、市政设施影响评价(给水、雨水、通信) 9、交通影响评价 四、审查及报会意见 1、审查情况(申报主体、内容、合规性)
城市更新的相关政策 汇编最新
城市更新 1、城市更新发展及其趋势 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。 从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。 中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径 深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下： 2.1、城市更新的几个基本概念 综合整治类 功能改变类 拆除重建类 不改变土地使用权的权利主体和使用期限 ?改善消防设施 ?改善基础设施和公共服务设施 不改变建筑主体结构和使用功能 ?改变部分或者全部建筑物使用功能 ?可能改变土地使用权的权利主体 ?可能变更部分土地性质
城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位 多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划： 城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容；
深圳经济特区城市更新条例（草案稿150731） 第一章总则 第一条【立法目的和依据】为促进深圳经济特区（以下简称特区）土地再开发利用，加强城市功能，优化人居环境，增进公共利益，推动经济和社会有质量稳定增长和可持续全面发展，根据国家有关法律并结合特区实际，制定本条例。 第二条【适用范围】本条例适用于特区内的城市更新活动。本条例未规定的，适用其他有关法律法规。 第三条【城市更新的定位】城市更新基于城市发展需要、提高存量建设用地利用效率，建立以盘活存量建设用地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。 第四条【城市更新的方式】城市更新是对更新区域内存量建设用地（含建成区和未建成区）及建筑物实施综合整治、功能改变、拆除重建或者整合开发，以实现城市建设和发展的综合效益。 综合整治是指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造。 功能改变是指部分或者全部改变建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。 拆除重建是指拆除城市更新单元内原有建筑物，重新建筑，安置住户，改善公共设施，并可以变更土地使用性质或者建筑密度。 第四条【原则】城市更新应当遵循下列原则： （一）实行规划统筹、计划调节，循序渐进； （二）整体布局，科学确定城市更新的功能目标和发展规模； （三）节约、集约利用土地，优化资源配置，增强城市综合承载能力； （四）保障公共利益和参与者合法权益； （五）合理安排城市更新方式，注重绿色和低碳发展。 第六条【主导机制】城市更新实行政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用。 功能改变和非因公共利益需要实施的拆除重建类城市更新，坚持市场化运作。 因城市发展定位而确定的重点更新区域，政府基于公共利益需要可以有选择地实施城市更新项目。 第七条【政府参与】实施拆除重建类城市更新的，更新项目范围内未出让的国有土地和国有建筑物以政府作为权利主体参与城市更新。 第八条【更新秩序和程序】城市更新应当根据城市总体规划，划定更新区域、制定城市更新专项规划、划定城市更新单元、制定更新项目年度计划、编制更新单元规划、制定项目实施计划并遵循科学、民主决策程序。 第九条【特别要求】城市更新应当遵守保护历史文化遗存的法律、法规，依法保护城市更新范围内的历史文化遗存。 实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保
城市更新办年度建设工作总结 城市更新办年度建设工作总结 今年，xx区城市更新工作以科学发展观为指导，贯彻落实区委区政府“高端引领、创新驱动”的战略部署，按照“政府主导、市场运作、规划引领、产业优先”的总体原则，加快转型升级、推动跨越争先，全面完成市、区城市更新主要任务目标。今年列入全市更新单元计划共4个（占地约50公顷），9个更新单元规划获批（占地9 3.2公顷），土地供应用地面积8 8.33公顷（其中移交的公共设施用地面积3 7.29公顷，平均贡献率为4 2%），合同地价款3 8.2亿元，完成固定资产投资14 3.3亿元。全区累计列入市更新单元计划93个，计划批准用地面积1471公顷，其中已批城市更新单元规划55个，规划批准用地面积829公顷，土地供应用地面积229公顷，上述五项指标均为全市第一。 一、今年工作回顾 （一）着力重点片区，打造城市亮点一是“两线两片”成效显著。xx大道沿线4个项目完成房屋搬迁补偿安置（累计20个），5个项目已确认实施主体（累计20个），4个项目已预售（累计8个）；北通道沿线3个项目完成房屋搬迁补偿安置和实施主体确认，五联朱古石一期已预售；华为科技城片区坂田村旧工业区南、北片区一期等2个项目完成房屋搬迁补偿安置和实施主体确认（累计6个）；大运新城片区中黄阁新村项目完成房屋搬迁补偿安置和实施主体确认。二是
片区规划研究加快。xx街道新生片区、布吉街道水径片区和平湖街道白泥坑片区城市更新规划研究已基本完成，布吉街道老街片区和xx街道大埔片区城市更新研究正在加快推进，各街道中心区更新正有序展开。 （二）着力基础配套，提升城市品质一是单元规划突出公共配套。单元规划严格落实公共设施，确保公共配套的平衡与发展需求。今年9个更新单元规划获批，规划配建公共设施3 5.5公顷，比现状多出2 6.1公顷，比法定图则多出 7.9公顷。《深圳市城市更新办法》颁布后的44个已批更新单元规划，配建公共设施约23 4公顷，比现状高出169公顷，比法定图则高出2 7.5公顷，其中道路129.4公顷，学校747班5 7.1公顷，其他公共设施4 5.9公顷。二是加快规划公共设施落地。今年完成城市更新土地出让中移交公共设施用地面积约3 7.29公顷，平均土地贡献率4 4%。55个已确认改造实施主体项目，累计可无偿移交政府公共设施用地约119.6公顷，其中8块学校建设用地约2 1.6公顷;独立占地幼儿园用地约 6.1公顷；独立占地体育活动场地用地约 3.8公顷；道路、公园、绿化、垃圾中转站等其它公共设施用地约8
关于深圳城市更新情况调研报告 中煤南方能源有限公司王有华 一、深圳城市更新概况 深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。 （一）城市更新的必然性 1．土地资源稀缺 据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 2．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。 3．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。 4．历史遗留问题多 1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村
深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行） 第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。 第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。 第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。 城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。 第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：
（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 （二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。 普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。 市政府另有规定的按其规定执行。 （三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。 第五条转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。 实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，方可按
城市更新单元规划制定计划申报委托协议 协议编号： 甲 方： 股份合作公司 地 址： 邮政编码：电 话： 法定代表 人： □身份证/□护照/□其它证件号 码： 乙 方： 地 址： 邮政编码：电 话： 法定代表 人： □身份证/□护照/□其它证件号 码： 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《深圳市城市更新办法》及相关法律法规、政策规定，为改变拟更新改造区域[1]----片区老工业厂房/旧住宅区城市基础设施、公共服务设施配套差/产业收益低/环境落后/存在安全隐患/土地用途和利用效率与规划功能不符等状况，甲乙双方经多次协商，本着“改造增值，优于现状收益，互惠互利共赢”的原则，就----片区的城市更新项目(以下简称“本项目”）的城市更新单元规划制定计划申报事宜订立合同，内容如下，双方共同遵守履行。 第一条项目区域及现状
本项目拟更新改造用地面积为平方米，东 至，西 至，南 至，北 至。（如有图纸，可附图） 本项目区域地块现为，地块上共有各类建筑物、构筑物约座，现有总建筑面积约为万平方米。其中砼结构厂房建筑面积约万平方米，简易铁皮房 约万平方米，一级危房建筑面积：平方米；该地块上公共服务设施，水、电、气等市政设施，环卫设施。共有原村居民（业主）户，具体建筑物、构筑物数据见附件一。 本委托协议涉及的对象主要为拟更新改造区域中土地使用权、房屋所有权归股份合作公司所有房地产的城市更新单元制定计划申报委托。甲方在项目区域内的房地产位 于区街 道片区，占地面积约为万平方米，拥有非农建设用地指标平方米，甲方房地产范围图见附件二。 第二条改造目标、建设意向 为改变本项目区域城市基础设施、公共服务设施不完善，环境落后的情况，使现有土地用途、建筑物使用功能符合社会经济发展要求，拟将本项目区域的改造成功能为，产业类型：（改造后包含工业用地的填写）的区域。拟建设住 宅㎡；办公：㎡；公共配套：㎡；商 业：㎡；工业：㎡；其他：。（申报表中需要填写，所以应当确定） 第三条本项目委托事项完成期限 本协议签订后，应在个月内（建议12个月内）获得相关部门批准纳入城市更新单元规划制定计划。 本项目纳入全市城市更新单元制定计划公告后，应在一年内完成城市更新单元规划的报批工作。第四条委托内容 本项目现正处于单元计划申报前期阶段，需完成工作包括自行拟定城市更新单元、拟定拆除范围边界、确认权属、测绘调查、征集改造意愿、申报城市更新单元规划制定计划、配合土地、建筑物核查、编制及申报城市更新单元规划等。 甲方同意委托乙方申报城市更新单元规划制定计划及城市更新单元规划。（城市更新单元规划制定计划及城市更新单元规划申报主体不一定是城市更新改造项目的实施主体，按《龙岗区进一步加强股份合作公司重大事项监管暂行办法》的第十条规定，城市更新项目引进合作方作为实施主体须进行公开招投标。） 乙方先行负责本项目申报工作的全部出资，包括本项目报批立项、委托相关专业机构进行相关工作、城市更新单元规划编制报批等其他前期准备工作的费用。 第五条甲方权利义务
竭诚为您提供优质文档/双击可除 城市更新项目计划书 篇一：旧城改造策划中关于工业区升级改造的政策解读【开元观点】旧城改造(:城市更新项目计划书)策划中关于工业区升级改造的政策解读 20XX-12-30毛惠 前言： 城市工业区一般由加工工业企业群组成，大部分是在优越的地理条件基础上逐步形成的。但随着城市发展，城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环 境格格不入的景象，原有工业区的工业厂房、配套设施、技术水平以及环境影响等均已无法满足城市功能与产业发展 的要求。这些工业聚集区未来面临的变化不单是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的改造利用、产业设计和功能更新。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。于是，“退二进三”、“产城融合”等转变方式与理念应运而生。 从工业用地退二进三说起，“退二进三”提出于上个世
纪90年代，是为加快经济结构调整，鼓励一些产品没有市场，或者濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出来，从事第三产业的一种做法。后来把调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，提出一些企业从城市的繁华地段（二环路以内）退出来，进入城市的边缘（三环路）进行发展，也称为“退二进三”。 中国的工业企业升级改造经历了十余年的发展，经历了传统的技术升级到腾笼换鸟发展现代服务业几个阶段。从 20XX年佛山市委、市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》全面实施和推进“三旧改造”工作，到如今“三旧”改造已上升为广东全省的发展战略。城市更新已成为城市发展运营过程中的热门词汇，其实际是一系列观念的转变，决策者们更多从城市形态和城市再造去考虑建设，从顶层设计考虑城市功能改善、文化品质提升、以及基础配套的完备，其背后的源动力来自于以土地为载体的产业发展升级转型，原有的工业企业生产方式和聚集特征已无法满足城市更新换代的要求。 因此，随着中国工业化的现代化发展，为推进产业转型升级、再造传统工业区的新时代活力，国家也相应提出《全国老工业基地调整改造规划（20XX-2022年）》（国函〔20XX〕46号）、《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔20XX〕9号）等指导性意见，为“三旧改造”、“退二
城市更新单元规划审批操作规则 来源：市城市更新办公室日期： 2014-01-01 第一章总则 第一条为明确城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）的审批职能分工，规范审批流程，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。 第二条本规则适用于更新单元规划的制定、修改、调整、以及可由更新单元规划制定优化已批城市更新计划（以下简称“已批计划”）内容的具体情形。 更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划。更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划非强制性内容。更新单元规划调整是指调整已批更新单元规划强制性内容。 第二章更新单元规划制定 第三条更新单元规划制定符合已批准法定图则（以下简称“已批图则”）用地性质、建筑总量、道路交通、配套设施等强制性内容的，由管理局负责审批。 第四条更新单元规划制定属于以下情形的，由管理局负责审批。具体包括： （一）在已批图则规定的建筑总量、用地性质、配套设施内容与用地规模不变的前提下，优化地块划分、配套设施用地边界和位置； （二）原则上按照《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称“深标”）或各类经批准的专项规划要求，增加配套设施用地和建筑规模； （三）增加支路或优化支路的线位； （四）除已批图则文本、图表中注明的城市设计或建筑限高要求（如滨海地区或重点地区限高等）外，改变其他城市设计或建筑限高要求； （五）符合《深标》，且有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及社区级公共配套设施改为附属建设； （六）因《深标》修订了配套设施面积标准而减少已批图则确定的配套设施占地面积，并经委员会审定。 第五条更新单元规划制定属管理局负责审批的，其审批流程如下：
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。 第一部分：涉及政府部门的工作程序 一、计划申报 城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分： （一）城市更新单元规划制定计划申报 1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。 2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。 3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。 （二）城市更新项目实施计划申报 已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可
备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。 二、土地及房屋确权、登记 纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。 三、城市更新单元规划组织编制及申报 （一）城市更新单元规划编制 1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。 2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。 3.区城改办组织规划编制单位依据协调会意见,对城市更新单元规划草案进行修改、完善。 （二）城市更新单元规划申报 1.城市更新单元规划草案经区政府同意后，由区城改办组织向市规划国土管理局申报。 2.更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局更新科组织召开联席会议，通过审议后，区城改办组织公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。管理局完
城市更新单元计划主要内容 —、基本情况 二、上层次及相关规划 三、拟申报方案及部门意见 四、审査及报会意见 一、基本情况 1、项目背景 (1)2014年7月，《市规划国土委第一直属管理局关于港莲路片区土地、房屋权属等核查情况的复函》。 (2)2015年3月，罗湖区莲塘街道办发布《关于罗湖区港莲路城市更新单元意愿公示的公告》。 (3)2015年7月,罗湖区召开城市更新第十九次会议，原则同意GX02更新单元先行按程序向市规划国土委申报计划。 (4)2016年1月,罗湖区召开城市更新工作第三十一次会议，会议要求对GX02 更新单元(除莲塘第七工业区外)采取〃分单元申报、统筹规划、分项目实施〃方案。 2、项目区位 3、交通条件 4、改造必要性 5、更新单元范围 6、更新意愿 7、土地利用现状 8、现状权属
9、现状建筑 20、现状照片 二、上层次及相关规划 1、《深圳市土地利用总体规划(2006—2020)》 2、《深圳市城市总体规划(2010—2020)》 3、《罗湖区06-01号片区［莲塘地区］法定图则》 4、《深圳市工业区块线(草案)》 5、《深圳市城市更新“十三五〃规划》 6、《罗湖区城市更新〃十三五〃规划》 7、《梧桐山风景名胜区(国家级)总体规划(2011—2030)》 8、《大梧桐新兴产业带规划》 三、拟申报方案及部门意见 1、周边项目研究一GX02更新单元(统筹规划) (1)＞法图要求 (2)、规划方案 (3)、规划方案与法定图则对比 (4)、政府工作会议纪要 ⑸、项目进度情况(己批复、申报立项等) 2、产业定位 3、规划愿景 4、拟中报方案
5、用地整理 6、公共配套设施 7、教育设施影响评价（幼儿园、小学、初中） 8、市政设施影响评价（给水、雨水、通信） 9、交通影响评价 四、审査及报会意见 1、审查情况（申报主体、内容、合规性）
深圳市城市更新单元规划制定计划 申报指引（试行） 一、城市更新单元拟订的基本条件 申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。 （一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善 城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。 （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患 1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。 2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。 （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施 1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。 2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。 3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。 二、城市更新单元的拟订标准
（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。 （二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。 1．拆迁范围边界涉及道路的： （1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。 （2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。 （3）规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。 拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。 2．拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。 3．已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。 （三）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。 （四）城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。 （五）福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元，鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%。