七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值
历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值主要是会计中的几种价格和价值，估价中有时也会涉及，但内涵可能有所不同。
历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。例如，外购的资产的历史成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，自行建造的资产的历史成本为建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本。
重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。
可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资
产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。【教材新增内容】
公允价值根据《国际会计准则》（International Accounting Standards）和中国《企业会计准则》，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额（Fair value is the amount for which anasset could be exchanged between knowledgeable，willing parries in anarm's－length transaction）。公允价值的前提条件主要有3个：①公平交易；
②交易双方均熟悉情况（了解所交换的资产并熟悉市场行情）；③交易双方均是自愿的。《企业会计准则第3号————投资性房地产》第三章第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的。可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”在进行投资性房地产：后续计量中，采用公允价值模式和成本模式两种方法进行计量。达到相关条件，公允价值模式应优先成本模式。
账面价值也称为账面净值、折余价值，在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额，即：账面价值＝原始价值－累计折旧
在重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量下，账面价值分别为重置成本、可
变现净值、现值和公允价值。
公允价值和市场价值之间，公允价值是会计上的用语，市场价值是估价上的用语，两者的内涵基本相同。采用重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量的，通常需要定期重新估价，以使账面价值与市场价值保持一致。
历史成本是始终不变的，在历史成本计量下的账面价值随着时间的流逝而不断减少，重置成本、可变现净值、现值、公允价值和市场价值是随着时间的流逝而波动的。
市场价值虽然通常与在历史成本计量下的账面价值无关，但仍然可以将账面价值作为一种参考，如评估价值是高于还是低于账面价值，高了或低了多少，以此说明资产的保值增值情况。将账面价值作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值，特别是为“资产置换”目的进行估价时，如果一方资产的评估价值普遍低于账面价值，而另一方资产的评估价值普遍高于账面价值，出现了“系统性”偏差，则这种估价结果的合理性通常是值得怀疑的。
八、市场调节价、政府指导价和政府定价
市场调节价、政府指导价和政府定价实质上是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主制定价格，所以估价应依据市场供求状况进行。
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格。因此，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。
政府对价格的干预还有规定价格构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括土地和房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3%以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。
九、基准地价、标定地价和房屋重置价格
基准地价、标定地价和房屋重置价格是《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的房地产价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定；“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001），基准地价是指在城镇规划区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
目前对房屋重置价格还没有规范的定义，可将其理解为不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建设的必要支出及应得利润。如果有了这种房屋重置价格，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。
十、土地价格、建筑物价格和房地价格
土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的基本存在形态来划分的价格。
（一）土地价格
土地价格简称地价，如果是一块空地，就是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，则是指其中土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。
在土地估价时，根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不
同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有5种：①未完成土地征收补偿的集体土地。取得该土地后还需要支付土地征收补偿费用。②已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地。③已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地。④未完成征收补偿的国有土地。取得该土地后还需要支付征收补偿费用。⑤已完成征收补偿的国有土地。
有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类，相应地，地价又有生地价、毛地价和熟地价之说。
（二）建筑物价格
建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。人们平常所说的房价，例如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。
（三）房地价格
房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们平常所说的房价。
对于同一宗房地产而言，有
房地价格＝土地价格＋建筑物价格
土地价格＝房地价格－建筑物价格
建筑物价格=房地价格－土地价格
房地价值在土地与建筑物之间的分配与房地产分割、合并估价不同。在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值。在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
史家解读：简单地说，上述三个公式对于房地产分割、合并估价并不适用。
十一、总价格、单位价格和楼面地价（2012、2011、2010、2009、2006年考点）总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。
（一）总价格
总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
（二）单位价格
单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。
（三）楼面地价（重要考点）
楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为：
认识楼面地价的作用十分重要，因为楼面地价通常比一般的土地单价更能反映土地价格水平的高低。
例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/㎡，乙土地的单价为510元/㎡，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵（每平方米土地面积贵190元），此时精明、谨慎的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲、乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。例如，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元/㎡，乙土地的楼面地价为170元/㎡。根据楼面地价来判断，乙土地反而比甲土地贵（每平方米建筑面积贵30元）。此时懂得楼面地价意义的买者，通常会购买甲土地而不会购买乙土地。这是因为，在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋（含土地）在市场上的售价基本相同（但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率意味着高的建筑密度，从而房价会受到一定的影响），假如平均为每平方米建筑面积3000元，建筑造价（不含地价）也基本接近（如果容积率差异较大会导致对建筑高度或建筑结构的不同要求，如一个只需建多层，而另一个必须建高层，则建筑造价会有一定差异），假如为每平方米建筑面积2300元，那么，房地产开发企业在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润＝3000－2300－140＝560（元），而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润＝3000－2300－170＝530（元）。
【2012年试题】甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/㎡，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/㎡，容积率为2．5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。
（）
答案：√
解析：V∞＝V40/[1－1/（1+6%）40]＝1400[1－1/（1+6%）40]＝1550．77（元/㎡），甲土地的楼面地价＝1550．77/4＝387．69（元/㎡）。
V∞＝V50/[1－1/（1+6%）50]＝900/[1－1/（1+6%）50]＝951．66（元/㎡），乙土地的楼面地价＝951．66/2．5＝380．66（元/㎡）。
乙土地的楼面地价＜甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。
【2010年试题】某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/㎡。该宗土地的总价为（）万元。
A．96
B．192
C．240
D．480
答案：D
解析：建筑面积为：2000万元/5000元/㎡=4000㎡，楼面地价=土地总价/总建筑面积，土地总价=楼面地价×总建筑面积=1200元/㎡×4000㎡＝480（万元）。
【2009年试题】下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。
A．土地总价
B．土地单价
C．楼面地价
D．商品房价格
答案：C
十二、名义价格和实际价格（2010、2009、2008、2006年考点）
名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。有多种含义的实际价格和名义价格。
例如，①未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。在计算房地产自然增值时，应当采用这种含义的实际价格。②在买房送装修、汽车、车位、物业服务费等情况下，未减去装修、汽车、车位、物业服务费的价值后的价格为名义价格，减去了装修、汽车、车位、物业服务费的价值后的价格为实际价格。③在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。④房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格（或者称为正常价格）则是在买卖双方各自缴纳的交易税费下的价格。
⑤在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格；在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。
例如，一套建筑面积l00㎡、单价3000元/㎡、总价30万元的住房，在买卖中的付款方式可能有下列几种：
（1）要求在成交日期一次性付清。
（2）如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。
（3）以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%（即9万元），余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。
（4）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元。
（5）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于一年年末一次性支付10万元。采取上述分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期价款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。
（6）约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定一年年末一次性付清。
在上述第一、三、五种付款方式下：名义价格和实际价格相同，单价均为3000元/㎡，总价均为30万元。
在第二种情况下名义单价为3000元/㎡，名义总价为30万元；实际单价为3000×（1－5%）＝2850（元/㎡），实际总价为28．5万元。
在第四种情况下：名义单价为3000元/㎡，名义总价为30万元；实际总价为10＋10/（1＋5%）0．5＋10/（1＋5%）＝29．28（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为
2928元/㎡。
在第六种情况下：名义单价为3000元/㎡，名义总价为30万元；实际总价为30÷（1＋5%）＝28．57（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2857元/㎡。
【2010年试题】某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5．58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。
A．该房地产的实际价格等于名义价格
B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格50万元
D．该房地产的实际价格高于50万元
E．该房地产不存在名义价格
答案：ABC
十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格（2011、2008、2007年考点）商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。无论是现货交易还是期货交易，价款支付方式又有在交易达成后立即或在短期内一次性付清、按约定在未来某个日期一次性付清和分期支付等，因此形成了多种组合形式，归纳为表3-1。
现货交易和期货交易的各种情形表3-1
房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一个在建工程，也可能是建筑物已建造完成的房地产；当为建筑
物已建造完成的房地产时，即为现房价格（含土地价格）。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交
易标的的价格。
史家解读：赊销或赊购价格也是现货价格，但它比现在一次性付清的现货价格要“低”，对购买者来说更经济。
在期房与现房同品质（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。从可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差），所以，期房价格与现房价格之间的关系是：
例[3－2]某套商品住宅期房的面积为90㎡，尚需10个月才能入住。相似的商品住宅现房的市场价格为4500元/㎡，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。请计算该期房目前的市场价格。
［解］该期房目前的市场价格V（单价）计算如下：
在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境较差、功能已落后等。
【2011、2007年试题】某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房日前的价格为（）元/㎡。
A．3439
B．3473
C．3508
D．3608
答案：B 见教材P114
解析：该期房日前的价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿=4500－500/8%×［1－1/（1＋8%）2］－4500×3%=3473．38（元/㎡）
十四、起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价是新建商品房销售中的几种价格。
起价是指销售新建商品房的最低价。该价格通常是最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的一种价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
标价也称为报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在价目表上标注的不同楼幢、户型、朝向、楼层的商品房的出售价格，即卖方要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后商品房销售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
均价是所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
评估价、保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖活动中几种价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价的竞买人或者表示以该最高价买受的优先购买权人的买卖方式。
房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或者有关当事人确定拍卖保留价提供参考，对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值（史记：这里的快速变现价值是指拍卖成交价）进行分析、测算和判断的结果。此外，房地产拍卖活动中还有一种评估价，即为竞买人确定最高出价提供参考依据，对拍卖房地产的投资价值或市场价值进行分析、测算和判断的结果。
保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖
标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。人民法院对被查封房地产的拍卖均是采取有保留价拍卖的方式。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。”后来的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》对确定拍卖保留价的规则作了适当修改，其第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”可见，在人民法院拍卖房地产估价中，过去的规定是：
第一次拍卖的保留价≥评估价×80%＝市场价值×80%
现在的规定是：拍卖保留价＝评估价＝市场价值
起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价。
应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。
成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，该最高应价才成为成交价。
1987年12月1日，中国首次以拍卖方式出让的一块土地的底价为200万元，最后成交价为525万元。
十大类型地产创意广告文案精选 1．最实效的创意。 桃源居（深圳）——七岁可上清华！ 前博思堂戴仲华之作，一聪明活泼的女孩儿，一剂真正的USP，通杀天下可怜父母。博思堂鼎盛时期的作品，令同案作品显得矫揉造作，相去千里；也再次证明了小戴的创意能力要高于马一丁、罗大佐之流，仅此可见一斑。 原文引用： 七岁可上清华！ 七岁的孩子上清华这似乎有些不可思议，但在宝安桃源居这确实是事实。 9月29日深圳清华实验学校入驻桃源居举行签约仪式，明年九月开学，学区总占地16万平方米，规划有清华幼儿园、小学、初中、高中。所有学校均按国家标准设置，师资力量一流，针对桃源居业主采用优先、优价、优惠入学政策。 社区内，不仅为孩子准备了教育一体化的配套设施，还附设子女家政培训中心。在这里无论您的年龄大小都能找到人生中每一个阶段的在校学习机会，让您体会到真正大社区给您带来的方便与优越。 2．最具沟通力的创意。 草山先生住所（台湾）——一“草山生活”系列六款。 台湾高手詹伟雄之作，恬静平和、洗尽沿华的心情片断，借朴实、冲淡的构图执行娓娓道出，可谓淋漓尽致。之后詹的离去，是中国广告的损失。 原文引用： “多久没听过有人唤我‘林桑’了，直到有天下午，在草山……”
董事长下了班，最痛苦的身份就是董事长。即使散步在仁爱路口，打拳在国父纪念馆，休闲服里总得备上一叠厚厚的名片，应付斜地里闪出来的客户，长官与陌生朋友，应付一个嘈杂的社会尽要名片，让人既注意你，但又忽视你；享受真正宁静的生活，却仅要一个微笑的颔首，最检约的礼数，譬如草山的邻人。 宁静的山，沈默的树，不会喧哗着身份、地位、成就；山雾、叶落、溪涧、飞鸟、自然的作息、薰陶了草山先生们字根表的人生视野，即使是朴实的店家，在浅浅的一声“林桑”间，你也会觉得她是一位生活的智者。 选择宁静的住所与环境，应该在草山。 “独角兽！金刚！坦克！孙子们要玩具；我说：来，阿公给你们弹珠——那是秋天在苗圃里检的柏树种子……” “文明，使存折里的财富愈来愈多，却使人与人的游戏场所愈来愈少！”这是梭罗《湖滨散记》里的感叹，而台北许多人抱怨：则是连选择一座湖滨感叹的权力都没有了。种子、草蔓、树枝、竹签、粘土、卵石，曾是多少台湾孩童的玩具，它们取之不竭，无所竞夺，而且拉近了孩童的心灵。这些孩童，陆续长成为台湾的企业家、决策者，成为父亲、也成为祖父，拥有着大理石般厚实的智慧，他们唯一无法回应的答案，是孙子们伸出的双手——“独角兽”，“金刚”，“坦克”。让孩子们与阿公一齐喜乐的游戏场，台北少了一座湖滨，却还有座阳明山。 一万四千公顷国家公园的田野教室，无数的种子弹珠，九十三种鸟类与一百五十三种蝴蝶、台湾国宝级的树蛙与水韭，让阿公的智慧、自然的启蒙，共鸣进入台湾下一代的心中。“住上草山的那一天，儿子问我想作什么？我说：去呷碗地瓜汤吧……” 一碗热腾腾的平等里地瓜汤，一种朴实的六O年代台北生活揉和着红地瓜的甜味和土味，在九十年代的台北，已经消失了三十年。
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
遇到行政法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.doczj.com/doc/bb1167730.html, 行政处罚的种类包括哪些 行政处罚的种类包括哪些？行政处罚的种类包括警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证，暂扣或者吊销执照；行政拘留及其他行政处罚这7种。针对不同的情形处以相应的处罚。下面由赢了网的小编在本文详细介绍。 根据《中华人民共和国行政处罚法》第八条的规定，行政处罚有以下7种： 1、警告。 是国家对行政违法行为人的谴责和告诫，是国家对行为人违法行为所作的正式否定评价。从国家方面说，警告是国家行政机关的正式意思表示，会对相对一方产生不利影响，应当纳入法律约束的范围；对被处罚人来说，警告的制裁作用，主要是对当事人形成心理压力、不利的社会舆论环境。适用警告处罚的重要目的，是使被处罚人认识其行为的违法性和对社会的危害，纠正违法行为并不再继续违法。 2、罚款。
是行政机关对行政违法行为人强制收取一定数量金钱，剥夺一定财产权利的制裁方法。适用于对多种行政违法行为的制裁。 3、没收违法所得、没收非法财物。 没收违法所得，是行政机关将行政违法行为人占有的，通过违法途径和方法取得的财产收归国有的制裁方法；没收非法财物，是行政机关将行政违法行为人非法占有的财产和物品收归国有的制裁方法。 4、责令停产停业。 是行政机关强制命令行政违法行为人暂时或永久地停止生产经营和其他业务活动的制裁方法。 5、暂扣或者吊销许可证，暂扣或者吊销执照。 是行政机关暂时或者永久地撤销行政违法行为人拥有的国家准许其享有某些权利或从事某些活动资格的文件，使其丧失权利和活动资格的制裁方法。 6、行政拘留。
2013年全国房地产开发和销售情况 来源：国家统计局发布时间：2014-01-20 10:00 一、房地产开发投资完成情况 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百 分点。 2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16. 1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13. 4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。
2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8. 8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33. 9%，增速提高2.4个百分点。 二、商品房销售和待售情况 2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1 -11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9. 1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。 2013年，东部地区商品房销售面积63476万平方米，比上年增长19.3%，增速比1-11月份回落2.9个百分点；销售额49327亿元，增长28.4%，增速回落4.7个百分点。中部地区商品房销售面积35191万平方米，增长16.8%，增速回落5.4个百分点；销售额16524亿元，增长26.9%，增速回落4.9个百分点。西部地区商品房销售面积31883万平方米，增长14.1%，增速回落2.6个百分点；销售额15576亿元，增长19.6%，增速回落3个百分点。
房地产广告文案的工作类型 房地产广告文案工作基有几种形式： 案名、SLOGAN、户外高炮、围墙、道旗、引导旗、售楼处展板、单页、折页、夹报、海报、楼书、手册、报平面媒体广告（软、硬、半软半硬）、电视媒体广告等、DM直投。 1、案名 广告目的： 案名应该说是房地产营销策划的第一步。首先，案名可谓是楼盘的第一个广告，也是最直接的广告，不仅支撑着案名在人们心中的记忆深度，同时也支持着项目在市场上的知名度。案名可以明确定位消费群体，开发商可以通过案名吸引特定人群。案名的这个作用在项目不同开发期体现得最为明显。好的案名可以吸引住消费者的眼球，在众多楼盘中脱颖而出，显现出楼盘的特质，并把这些特质在第一时间内传递给消费者。 行文结构： 1）普通开发商：一般五个字以内 2）品牌开发商：一般七个字以内 切入点： 普通开发商一般以项目本身特点为支撑点，并从项目的物理属性、精神属性作为切入点。品牌开发商一般会延续自有品牌风格，大都在项目案名前加上开发商品牌名，或者有的干脆就以开发商品牌命名。 2、SLOGAN： 广告目的： SLOGAN即为广告口号语，它是一个项目所浓缩提炼的精华是对广告所要宣传的产品、消费对象、企业文化理念做出科学的前期分析，是对消费者的消费需求、消费心理等诸多领域进行的探究，是市场营销战略的一部分；伴随传播整个阶段，也是项目核心主领。很多地产项目都爱把SLOGAN当做项目的定位语。 行文结构： （一般在10个字以内）
1）物理属性 2）精神属性 3）物理+精神 切入点： 可以从物理属性、精神属性两方面考虑。物理上表现项目的最大卖点，精神上是该项目的主张或承诺。 3、户外高炮 广告目的： 高炮又称交通道路指示牌广告，它一般位于城市道路的交叉路口或重要路段，一面为车辆行人指示方向，一面为行人展示企业的品牌和形象。高炮广告一般都位于十字路口，受路人关注度极高，可起到较好的传播作用。高炮广告具有连续发布的特点，如整条路连续发布可显示企业的声势与实力，效果极佳。 行文结构： 主要行文结构与SLOGAN相似 1）直接引用SLOGAN 2）项目卖点（广告标题） 3）项目位置指示（如前方XX米） 切入点： 以项目核心形象为主，可以直接放SLOGAN，也可以将项目核心优势提炼来说，字数根据道路交通特点而定，如高速公路为车行，行速较快，字数不益超过15字，若在市区内车辆缓行、行人中目标人群量较高情况下，可适当增加些文字量。 4、围墙、道旗、引导旗 广告目的：
2013年房地产开发经营与管理真题及答案解析 (1/35)单项选择题 第1题 新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有______的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 下一题 (2/35)单项选择题 第2题 张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是______风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 上一题下一题 (3/35)单项选择题 第3题 整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为______。 A.13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6% 上一题下一题 (4/35)单项选择题 第4题 国有建设用地使用权出让市场是______市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 上一题下一题 (5/35)单项选择题 第5题 对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的______分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构
D.区域结构 上一题下一题 (6/35)单项选择题 第6题 某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为______年。 A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 上一题下一题 (7/35)单项选择题 第7题 下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是______。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 上一题下一题 (8/35)单项选择题 第8题 房地产开发项目的财务评价是房地产开发______阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 上一题下一题 (9/35)单项选择题 第9题 通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理______。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 上一题下一题 (10/35)单项选择题 第10题 某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是______。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法
房地产广告的种类 房地产平面广告主要种类有哪些 1、报纸广告 报纸广告是房地产广告广泛运用的大众传媒广告媒体。 报纸广告的版面空间是广告信息的载体，它引起受众注意的要素有二个方面。一是版面面积，二是刊登位置。房地产广告选用报纸版面面积可以从半通栏至整版，版面面积越大，广告注意率越高，但经济支出也越大。第一版广告刊登位置效果最佳，其他各版广告刊登位置效果逐减，各大报纸根据广告版面效果的实际情况分档收费。报纸广告通常运用电脑设计制作。用于新闻纸的菲林制版网线一般为85—100线。用于铜板纸的菲林制版网线一般为120—150线。 2、杂志广告 杂志广告一般是房地产广告针对特定的顾客群体而选用的媒体，例如高档楼盘往往选用航空杂志，其读者飞机乘客可能是高档楼盘潜在的顾客。 杂志广告一般分为封底、封二、封三、封面和内页几种。不同版面位置的广告注意度差异很大。最大为封面，封底次之，再次为封二、封三和扉页，再后为内页，内页文前后的小广告和补白广告为最次。如果把杂志广告注意度最高列为100，则各版面注意度如表1： 封面100 封底95 封二90 封三85 扉页80 底扉75 正中内页75 内页局部30~50 内页补白10~20 杂志广告一般都是彩色，菲林制作为四色，刊登广告的杂志用纸越精，菲林制版的网线就越密，一般为150—200线。 3、楼书设计 楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。 楼书设计开本是首先考虑因素之一。开本有正规开本和畸形开本（非正规开本）之分，正规开本按全张纸长边对折的次数多少来计算，每对折一次开数增加一倍。例如：对折一次为对开，对折二次为八开，对折四次为十六开。 目前我国印刷厂采用的全张纸规格大都为787×1092（毫米），其裁切的正规开本尺寸为基本开本尺寸，另有采用850×1156（毫米）全张纸裁切的正规开本，习称大开本。 表2：正规开本（部分）切净后的国家标准尺寸 组别十六开三十二开六十四开 787×1092188×260130×18492×126 850×1156203×280140×203101×137s 畸形开本一般难以正规的对半开切、装版、折页和装订，有些开本还多出剩余的纸边，既增
中国房地产市场过热问题研究 201109080149 吕金明指导老师：林舒 【摘要】：本文将针对我国近年出现的房地产市场过热的现象，试分析促成我国房地产过热的原因。本文将重点分析房地产过热的原因，以及未来市场的预测，目的是为了促使房地产市场持续、健康得发展。 【关键词】：房地产房价过热储蓄投资住房需求
一、我国房地产市场发展历史及现状 (一)我国房地产市场发展历史 首先，在介绍我国房地产发展历史及现状之前，引用国务院前总理朱镕基同志在2003年卸任时做的政府工作报告中的相关语句： 朱镕基同志在报告中指出<1>： 1.“绝大多数同志，还没意识到房地产过热的严重性”。 2.本届政府就要到期了，我现在最担心的是经济过热。我搞了50多年的经济工作，我能深刻体会到我国的这种“综合征”，日子稍微刚好过一点，就搞浮夸的作风、盲目的自满，莫名其妙的折腾、无知的决策。我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已经形成，房地产过热，风险太大。 3.我非常担心的就是搞“城镇化”。现在“城镇化”已经跟盖房子连在一起了，用很便宜的价格把农民的地给剥夺了，让外国人或房地产商搬进来，又不很好地安置农民，这种搞法是很危险的。这跟中央的政策精神根本不符合，我们曾经多次讨论过，就怕这个东西。 通过以上朱镕基总理的发言，我们可以知道：我国的房地产过热早在03年，甚至之前就已经有苗头，并且当时的人们还没有预知到房地产过热的严重性和危害性。 所以，根据朱总理的报告及近几届政府出台的政策，我们可以将中国房地产的发展历史阶段可以做一个简单的划分： 1.第一阶段1998年-2003年 住房货币化改革，奠定了房地产高速发展的基础。 2.第二阶段2003年-2007年 应对SARS事件，当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，自此我国房地产行业发展进入快车道。 3.第三阶段2007年-2008年9月 房地产泡沫开始积累，为此，央行提出“二套房”概念，并提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。此时，房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场。 4.第四阶段2008年9月至今 金融危机“救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场快速发展。 (二)我国房地产市场现状 2011年，随着通货膨胀的加剧, 政府的房地产政策也开始从宽松转为紧缩。进入新世纪以来，住房问题俨然已经成为中国老百姓最为关注的问题之一。然而，房价一年又一年毫无止境的上涨和统计部门一路飘红的房价数据以及房地产业萌生的一个又一个财富神话，考验着中国普通民众的社会承受能力，由此引发的贫富悬殊问题正如近几天人民日报所述，已经逼近社会承受极限。 房地产业过热的原因可从供需两方面考虑。房地产市场不同于一般商品市场,很容易产生市场失灵。只有政府进行强有力的宏观调控,房地产业才能达到帕累托最优。最终实现供需均衡,弥补市场失灵,达到帕累托最优。确保国民经济平稳、健康地快速运行。 最近几个月，除了深圳等数几个城市房价出现明显下跌外，其他地区房价几乎没有大的下调，一些热点地区房价仍在上涨现在，在媒体上，一些专家和部分地产商出来表态，认为房价要下跌；另一方面，一些地产商开始捂盘，保持市场供给的紧缺。房地产市场的拐点在众说纷纭中不知是否会出现，那么房价到底会不会下降呢？ 从目前情况来看，虽然很多开发商仍守着原有的价格不变，但为了刺激购房者的胃口，他们也采取了优惠折扣或者赠送物品等方式。不过，这些优惠措施并没有取得很好的效果。拿一位看房市民的话来说，“越是打折越觉得房价会跌，所以还是观望为好”。房地产商似乎也不仅仅只选择打折这样的促销方式，很多开发商把楼盘“化整为零”，选择逐步开盘的方式，以减少同一时间内市场房源的供给。这看似是开发商“捂盘”，但似乎也透露着一种无奈，更多的声音支持房价下调。目前这种供需的“紧平衡”，其实在一定程度上维持了房价滞而不跌，无论是房地产商还是购房者，似乎都在“憋着”，一方则想尽办法保证房价不落，另一方是憋着等房价下落。因此，这种“滞胀”的局面恐怕不能持续太久。时间长了，房
试题： 行政处罚的种类有哪些？ 答案： (1)警告; (2)罚款; (3)没收违法所得、没收非法财物; (4)责令停产停业; (5)暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照; (6)行政拘留; (7)法律、行政法规规定的其他行政处罚。 【解释1】行政拘留处罚由县级以上人民政府公安机关作出;行政拘留的期限一般为1日以上15日以下，有两种以上违反治安管理行为的，分别决定，合并执行。行政拘留处罚合并执行的，最长不超过20日。 【解释2】行政拘留属于人身自由罚，责令停产停业，暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照属于行为罚，罚款，没收违法所得、没收非法财物属于财产罚，警告属于训诫罚。 【相关阅读】 行政处罚是指行政机关或其他行政主体依法定职权和程序对违反行政法规尚未构成犯罪的相对人给予行政制裁的具体行政行为。我国《行政处罚法》于1996年3月17日第八届全国人民代表大会第四次会议透过，自1996年10月1日起履行。其资料除总则、附则外，主要包括行政处罚的种类与设定、行政处罚的实施机关、行政处罚的管辖和适用、行政处罚的决定、行政处罚的执行和法律职责等。
一、行政处罚的种类 （一）行政处罚的法定种类 我国《行政处罚法》第八条规定：行政处罚的种类：（1）警告；（2）罚款；（3）没收违法所得、没收非法财物；（4）责令停产停业；（5）暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；（6）行政拘留；（7）法律、行政法规规定的其他行政处罚。这称为行政处罚的法定种类。值得注意的是，那里的其他行政处罚，限于法律、行政法规规定的这一范围。根据《治安管理处罚法》第十条规定，治安管理处罚的种类有警告、罚款、行政拘留、吊销公安机关发放的许可证四种。《海关行政处罚实施条例》涉及的行政处罚种类有警告、罚款、没收有关货物、物品、走私运输工具、暂停报关执业、撤销海关注册登记、取消报关从业资格等。 （二）行政处罚的理论分类 1。人身自由罚 人身自由罚是指行政机关根据法定职权，依法律规定对违反行政法律规范情节严重的公民的人身自由在短期内予以限制或剥夺的行政处罚。它是行政处罚种类中最严厉的一种处罚。人身自由罚主要形式是行政拘留。行政拘留是由《行政处罚法》明确规定的一种人身自由罚形式，主要是对妨害治安管理的人依法在短期内限制其人身自由的处罚形式。根据《治安管理处罚法》规定，行政拘留处罚由县级以上人民政府公安机关作出。行政拘留的期限一般为1日以上15日以下，有两种以上违反治安管理行为的，分别决定，合并执行。行政拘留处罚合并执行的，最长不超过20日。人身罚也称自由罚，是指特定行政主体限制和剥夺违法行为人的人身自由的行政处罚。这是最严厉的行政处罚。人身罚主要是指行政拘留和劳动教养。 1．行政拘留。也称治安拘留，是特定的行政主体依法对违反行政法律规范的公民，在短期内剥夺或限制其人身自由的行政处罚。2．劳动教养。是指行政机关对违法或有轻微犯罪行为，尚不够刑事处罚且又具有劳动潜力的人所实施的一种处罚改造措施。 作为人身自由罚主要形式的行政拘留，在执行时应当受到法律的严格限制。如，针对违反治安管理的行为人，《治安管理处罚法》第二十一条明确规定，有下列情形之一，依照本法应当给予行政拘留处罚的，不执行行政拘留处罚：（1）已满14周岁不满16周岁的八2）已满16周岁不满18周岁，初次违反治安管理的；（3）70周岁以上的；（4）怀孕或者哺乳自我不满1周岁婴儿的。 2。行为罚
万科东海岸项目价值点梳理(一) 万科东海岸项目价值点梳理 一、区域价值 东岸城市、总部海岸 2500年前。古希腊学者忒弥斯托克利就预言：谁控制了海洋，谁就控制了一切。 1、资源价值 n 地块资源因稀缺，土地价值的升值空间巨大 因稀缺，只能被少数人拥有 ü住宅用地稀缺，以保障公共配套及园林绿地为主的区域（盐田区5年之内不批地，大梅沙无地可用，片区主要土地用途为滨海公园、旅游度假、商业服务、配套居住及风景林地，公园、度假、风景用地比例大。） ü东部23个沙滩中离市中心最近的海滨旅游区 ü唯一实现了整体事前规划之后再建设的海滨旅游区域 ü 0.34深圳最低容积率的住宅区域（总用地面积464.19公顷，区域建设规模总量为约158.5万平方米） ü万科、招商、华侨城、京基、联泰、东部集团等品牌开发商争相开发的区域 ü顶级高端豪宅集聚的别墅区域（天琴湾、天麓、联泰梅沙湾等） ü建筑与自然的完美融合区域（海水高潮水位线退后范围内不宜进行建设，滨海首排建筑不得超，降低对滨海公共空间的压迫感） n 生态资源： 国际标准生态旅游资源“３Ｓ＋Ｍ”（即阳光ＳＵＮ、海水ＳＥＡ、海滩ＳＡＮＤ＋山地ＭＯＵＮＴＡＩＮ） ü在天然氧吧自由呼吸 3面环山，崎头岭、菠萝山和正角嘴所环抱，1000公顷的天然林场，犹如天然氧吧，梧桐山犹如一道天然屏障，为其遮挡了来自市区的近90%的灰尘微粒和污染，
而海拔的菠萝山及其郊野公园则像一道过滤网，将空气进一步净化过滤，空气纯净。 ü 1.8公里长共计滨海生态休闲岸线 在这里的海边，可以欣赏到日出、日落、朝晖、夕阳，这里的海万顷波涛，拥有磅礴的浪、空灵的云天，蔚蓝、博大与天相接；绵延的海岸、细细的沙滩、自然造化的礁石；这里海山交融相映 2、配套价值 n 交通配套 18分钟直达城市核心圈，自由度假生活 ü 盐坝高速开通2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东莞及珠江三角洲各城市，全面节省时间成本 ü 深盐2通道相继开通，使大梅沙真正融入城市核心圈，车程18分钟使市内上班海边居住成为现实 ü 公交系统的日趋完善（103B\J1\103及假日专线开通）让家庭生活更加便利 ü 深盐路拓宽工程、明珠立交工程、规划中的地铁八号线等交通工程逐步到位将令片区城市功能日趋凸现。 n 功能配套 “海岸城市”生活（商务、交通、就业、旅游、娱乐——事实上，从世界普遍公认的城市六大功能看，深圳大梅沙已经具备一个城市的所有功能要素。） ü主题式旅游配套：东部华侨城主题公园、大梅沙海滨公园 ü国际级商务配套：万科国际会议中心、直升机停机坪、国际五星级的喜来登酒店、茵特拉根酒店、京基五星级酒店 ü便捷的生活娱乐配套：国际游艇俱乐部、梅沙高尔夫、湖心岛商业街、酒吧街、盐田外国语学校、梅沙医院 3、发展价值 n 政府定位 国际级海滨旅游度假胜地、国际级会议展览中心、国际级海滨居住区 n 发展前景
篇一：2015年房地产广告公司工作总结汇报 2015年度工作总结 日历的翻阅伴随着岁末敲响钟声即将迎来2016年，新的工作篇章将继续在新年度再次抒写。每逢年末对于全年工作的总结经验、展望来年，将是新的一年首要任务说明。 2015年，本公司广告全案代理工作主要表现为：充分利用客户现有资源、项目优势，在甲方既定目标与工作要求的指导下，自行组织开展工作，整合推广策略、推广创意表现、销售工具、平面印刷品设计、公关活动策划建议、媒体建议与辅助实施等工作要求及内容。下面是我个人对全案推广工作状况进行简单的回顾，做以下几方面总结：一、2015年全案代理工作回顾 （一）日常工作任务完成（8月—12月底）； （二）配合推广、重要工作节点及成果 1、8-12月我司团队充分调动积极性，保障推广顺利进行。整个推广理念基本围绕最和唯一价值体系和产品1+n 生活理念来进行整体推广。给客户送家书形式串起整个月度线下活动线，我司配合出必备物料。坡子街更名活动做到新兴互联网+房地产有力结合，与受众0距离互动。写字楼招商引进优质客户，我司做物料配合等。 2、从8月5日开始做隆玺产品手册，到11月份陆陆续续添加综合体、隆玺豪宅、华远国际公寓、华远写字楼四本册子的规划、统筹与设计。三大业态及整个综合体，通过长时间的讨论、规划、统筹、设计、修改从而基本达到了各个项目业态的分类整理及价值点梳理，对深入了解项目，打下坚实的基础。也为推广宣传提供了必备的手段和道具，有力配合了项目策划部门工作。 3、9、10月份主要做了坡子街更名华中心热点事件系列炒作案，并带来很强的市场反响。更名争议，全民热议，首次以互联网+房产推广紧密结合。通过活动的全民参与，让长沙人更深入的认识坡子街的人文厚重，而不仅仅是3000年历史；通过再次高度的关注，为坡子街形成高人气；强化坡子街的品牌形象和影响力的同时给华中心项目品牌及口碑传播带来深远影响；华远·华中心已经成为坡子街当代文化的重要组成部分。 4、11月份主要工作重心转向项目年度策划，我司做了关于“长沙华中心2016核心策略思考”的报告。提出圈层营销&形象升级。毋庸置疑，对于华远·华中心而言，其产品价值及影响力，已远远超越产品本身的价值，它独具的地段、人文、产品、品牌等众多优势资源汇集，必将成为长沙的金融中心、商务中心、财富中心、时代中心。为此我们建议下一阶段产品角度传播——一定要跳脱单体诉求，说综合体价值优势！并规划了传播节奏核心策略事件炒作策略。 5、12月根据华远营销部要求定时定量完成常规工作任务。 二、工作中的闪光点： 1、协调能力，克服困难能力，团队决策力强； 2、双方合作愉快，乐于合作，敢于承担责任，互相理解，相互信任；
行政处罚的基本原则有哪些内容_行政处罚的种类 行政处罚的基本原则内容 1、处罚法定原则 《行政处罚法》第三条规定了处罚法定原则，它包含三层意思：(1)实施处罚的主体法定。(2)处罚依据法定。(3)处罚程序法定。 《行政处罚法》第四条规定了处罚公正、公开原则。结合该法的其他有关规定，处罚公正原则是指行政处罚的设定和实施必须与相对人的违法事实、性质、情节以及社会危害程度相当。处罚公开原则就是指行政处罚的依据、过程及结果必须公开。 《行政处罚法》第五条规定了处罚与教育相结合原则。处罚是为了更好的教育，不教育单纯处罚是****，但是仅仅教育往往达不到预期目的，辅助以处罚，让违法者感受到痛苦，就会促使其避免或者减少违法行为。处罚和教育都是手段，在行政处罚中应当灵活掌握。 《行政处罚法》第六条规定：“公民、法人或者其他组织对行政机关所给予的行政处罚，享有陈述权、申辩权;对行政处罚不服的，有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼。公民、法人或者其他组织因行政机关违法给予行政处罚受到损害的，有权依法提出赔偿要求。”据此，在行政处罚的实施中
必须对行政相对人的权利予以保障，行政相对人享有陈述权、申辩权、申请复议权、行政诉讼权、要求行政赔偿的权利以及要求举行听证的权利。这些权利的确定是宪法保障人权的具体体现。 行政处罚实施中对当事人的同一个违法行为，一个或者多个行政机关多次处以罚款的行政处罚，既不符合法理，又会出现重复处罚即“一事二罚”的问题。为了规范行政处罚，防止滥施行政处罚权，《行政处罚法》第二十四条规定：“对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。”据此，一事不再罚原则可以界定为：对行为人的同一违法行为，不得给与两次以上同类(罚款)处罚。一个行政机关不得对同一个违法行为多次罚款，其他行政机关不得对已经实施罚款的同一个违法行为再次罚款。但是如果一个违法行为，同时违反了两个以上的法律法规规定，可以分别按照违反的法律进行处罚，但处罚的结果可以在一定范围内折算。 行政处罚的法律法规 行政处罚是指有处分权的行政机关组织，对违反行政法律法规的行政相对人给予行政制裁的具体行政行为。行政处罚法是调整国家行政机关和法定授权组织与行政违法相对人之间行政处罚的关系的法律规范。 行政处罚法分广义和狭义两种，狭义的行政处罚法专指《中华人民共和国行政处罚法》;广义的行政处罚法泛指一切
房地产广告投放媒介分析方案 一引言 近年来随着房地产行业的快速发展，行业广告投放量也成为商业广告翘首，我们每年都有巨额的广告投入，但投入和产出是否能成正比呢？ 广告行业有一句老话：我知道我有一半的广告费打了水漂，但我不知道是哪一半。在房产广告铺天盖地的今天，消费者早已越来越麻木，没有创新的广告，只能使受众越来越反感，更不用提传播效果如何。 广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，媒介的作用至关重要。广告信息需要通过一定的媒介物才能传递给消费者，不同的媒体对同一信息的传播作用各不相同，因此，我们要在充分发挥不同媒体功能的基础上，选择合适的广告媒体，这就是广告媒介策略中的首要步骤——媒介选择。而广告投放不可能只涉及到一种媒体，因此在针对目标消费群所制定的多种媒介及分别投放量方案就是媒介组合，优秀的媒介组合方案不仅能更全面、深入地覆盖目标消费群，也能达到预期的广告效果，当然，还要合理地付出媒介投放费.二选择媒体的三个途径 1、确定媒介类型。 2、在媒介类型下选择媒体种。 3、在种类下选择合适的具体媒介物。 三媒介类型分类 1、大众媒体 大众媒体是指针对全面人群，具有广泛社会影响力和阅读率的媒体，这类媒体发行渠道广泛，发行量大，阅读人群涵盖普遍阶层，包括综合性、民生性的电视、杂志、广播和报纸。 大众媒体一直以来都占据着媒体的主流地位，它也有着确实无可比拟和无法替代的地位，因为它具有以下几个特点：
（1）发行量大，宣传面广，具有广泛的传播性； （2）发行渠道完善，传播迅速，时效性强； （3）阅读人群深入社会各个阶层，阅读（观看）率高，具有良好的到达率。 由于大众媒体具有以上优势，因此它能够有效地建立公众形象，对于具有项目型企业特点的房产行业来说，社会大众对项目的认知无疑能提升项目品牌，所以对于任何定位的房产项目来说，大众媒体都是不可或缺的。 2、分众媒体 随着中国社会的快速发展，不同的社会环境因素影响并促成了当代受众的不同特征。由此部分媒介也从满足大众需求转向满足部分人、满足某方面需求转变，也就是从“广播”向“窄播”，从“大众”向“分众”的转变。 当前的房产项目在市场化的要求下广泛地应用定位理论，对消费群体进行了细分，因此，大众媒体的广泛性覆盖无法直接面对细分化的消费者，这势必会让广告效果大打折扣，在这种情况下，为了更好地针对特定的目标客群，精准深入进行广告信息传达，从而提高广告效益和效果，房产企业主开始考虑分众媒体投放。 在这一类别中，户外广告和互联网广告作为其重要代表经过了迅速发展，已经成为了房产企业主媒介投放方案中必不可少的内容，在这种趋势下，四大传统媒体也开始走上了分众的道路，另外DM直投及新兴的广告媒体及新型融合性应用媒体（电梯广告、公交广告等）也随之出现并同样获得了发展，另外在新科技日益发展的今天，手机的互动传播性也被广泛挖掘利用。 3、创新媒体 创新媒体是指经过思考和发现，创造或寻找出的全新的媒介载体，这里包含两个方面的创新，一种是以前没有被利用过，即没有投放过广告的载体，如最早使用的电子楼书；另一种是曾经被使用过，但是由于行业特点，没有被房地产行业使用过的媒介载体，如机票夹广告。
行政处罚的种类包括哪些 《行政处罚法》第八条行政处罚的种类：（一）警告；（二）罚款；（三）没收违法所得、没收非法财物；（四）责令停产停业；（五）暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；（六）行政拘留；（七）法律、行政法规规定的其他行政处罚。 对于违反了我国行政法规但又尚未构成犯罪的人，行政机关可以根据相关行政法律的规定，给予一定的行政制裁，而这个行政制裁其实就是人们常说的行政处罚。我国《行政处罚法》第八条对行行政处罚的种类进行了规定，下面请跟随小编一起来了解一下。 根据《中华人民共和国行政处罚法》第八条的规定，行政处罚有以下7种： 1、警告。是国家对行政违法行为人的谴责和告诫，是国家对行为人违法行为所作的正式否定评价。从国家方面说，警告是国家行政机关的正式意思表示，会对相对一方产生不利影响，应当纳入法律约束的范围;对被处罚人来说，警告的制裁作用，主
要是对当事人形成心理压力、不利的社会舆论环境。适用警告处罚的重要目的，是使被处罚人认识其行为的违法性和对社会的危害，纠正违法行为并不再继续违法。 2、罚款。是行政机关对行政违法行为人强制收取一定数量金钱，剥夺一定财产权利的制裁方法。适用于对多种行政违法行为的制裁。 3、没收违法所得、没收非法财物。没收违法所得，是行政机关将行政违法行为人占有的，通过违法途径和方法取得的财产收归国有的制裁方法;没收非法财物，是行政机关将行政违法行为人非法占有的财产和物品收归国有的制裁方法。 4、责令停产停业。是行政机关强制命令行政违法行为人暂时或永久地停止生产经营和其他业务活动的制裁方法。 5、暂扣或者吊销许可证，暂扣或者吊销执照。是行政机关暂时或者永久地撤销行政违法行为人拥有的国家准许其享有某些权利或从事某些活动资格的文件，使其丧失权利和活动资格的制裁方法。 6、行政拘留。即公安机关对违反治安管理的人在短期内剥夺其人身自由的一种强制性惩罚措施。由于行政拘留是行政处罚中最严厉的一种，因而法律对其适用作了严格的规定：(1)在适用机关上，只能由公安机关决定和执行;(2)在适用对象上，一般只
房地产报纸广告类型及特点分析（一） 近来，翻开各大报纸，形形色色的房地产广告接踵而来，在一期报纸广告中，房地产广告占了大量比例，遇到双休日与节庆日，比例更大所上升。本文通过对房地产报纸广告的类型分析和总结，以期为理论和实际工作者提供参考。 广告是一种非人员的销售，作为营销人员的一种工具，参与将产品送达消费者的重要过程，对于价值量巨大的房地产商品而言，广告在流通渠道中的这种作用结合商品本身的特殊性又有了新的内涵。根据广告的软硬程度，房地产广告可分为软广告和硬广告两大类，彼此配合。 首先我们分为两部分讨论房地产行业报纸广告：硬广告和软广告 一、 硬广告是报刊上出现次数最多的广告类型。通常在新闻上的位置，大小有整版、半版、1/4直版、通栏和半通栏之分。在有限的版面内通过文字、图案、色彩的组合将楼盘信息传达给购房者。依据不同的分类标准，硬广告可分为不同的类型。 （一）依据广告性质不同，可分为楼盘广告和企业楼盘综合广告。 楼盘广告指只围绕楼盘本身的情况如坐落、卖点、小区情况等展开，至于开发商、代理商、设计商、承建商等相关单位只简单列示，不作具体介绍。大部分硬广告即属此种类型。企业楼盘综合广告是指开发商的介绍在广告中占一席之地，开发商与楼盘彼此映衬，通过形象的树立来促销。如“明日星城”，开盘广告花一半笔墨述说开发商“东方金马”的以往业绩，继而引出现今的代表作“明日星城”；另一半则是该楼盘的大体概况。这类广告多在开盘前或初期使用，给人以实力和信心的保证；在开发商对旗下在售的所有楼盘作宣传时，这种广
告也是常用的一种手法。如“上海城开成立四周年庆典，回馈社会，安居徐汇”，旗下“虹枫大厦”等4座楼盘同时作推广。 （二）依据广告目的不同，可分为5种类型。 1、告知型。出现在开盘前期和初期，意在提高楼盘的知名度和潜在客户的认知感。采用简介形式配以效果图。如“衡园”开盘广告，大幅字体“开盘”加上规划的小区情况介绍；“乔顿花园”一句“多层闪亮登场”配以简单介绍，简洁明了。 2、说服型。出现在销售中期，随着工程的推进，列示楼盘的种种优点或卖点，劝说购房者接受，以期提高市场占有率。如“东方巴黎”一则广告，列举了种种优势后，以标题“您还犹豫什么”发起进攻。 3、提示型。贯穿于整个销售周期，对其间种种事件进行提示。事件可以是工程进度达到阶段性目标、样板房制作完毕、房展会展台位置通知、全面调价说明、新房型问世、SP活动等等，提请购房者注意，也给购房者一个讯息。如“大闻?丽都苑”之“封顶热销景观小高层”；“天鼎花园”之“示范屋全面完成，敬请参观”；“上海花城”之“艺术大师著名画家荟集上海花城”。 4、形象型。往往配合楼盘或开发商获奖情况而作，提升整体品质和形象。如“上南心苑”一则广告以“荣登2000年第一季度浦东楼盘销售榜第8名”为主打；“金桂苑”在获得鲁班奖后，打出一则“鲁班奖＋住宅示范小区＝建筑全优”的广告。 5、促销型。出现在时逢节假、喜庆活动，采用的手段是以价格为主，也有推出保留房型、获赠礼品等多种形式。如“五一”前夕，绿地集团推出“迎五一”，看楼盘，抓时机，买特
房地产项目价值工程研究 1使用价值工程确定房地产项目定价 1.1建立项目功能指标体系并确定系数房地产项目功能指标体系建立 和系数确定是使用价值工程实行房地产项目定价的关键所在。影响房 地产项目定价的功能指标较多。通过查阅相关文献资料，房地产市场 调查以及采用德尔菲法(DEL⁃PHI)向专家调查研究，确定影响房 地产项目定价的功能指标F=(F1,F2,F3…,Fn)4。由评价专家结合评价 准则和评价指标相对重要性的判断，对影响房地产项目定价功能指标 体系采用层次分析法（AnalyticsHierarchyProcess,AHP）构造比较判 断矩阵。 集体智慧和有组织的活动，对其对象房地产项目实行价值分析，着重 功能分析，使之以最低的成本，可靠地实现必要房地产项目功能，从 而提升房地产的价值，是一种技术经济分析方法。“价值”是功能和 实现这个功能所耗费用的比值，基本公式为V=F/C。式中：V为值；F 为功能；C为成本6。从房地产企业角度，把销售价格P作为成本C， 所以能够引用价值工程模型作为房地产项目价值模型。表达式为V=F/P。式中：V为房地产项目价值；F为房地产项目功能；P为房地产项目销 售价格。通过模型得知，为了提升房地产项目价值，必须从房地产项 目功能和售价着手。当前房地产市场不景气，市场销售价格空间不大，房地产企业能够从房地产项目功能下功夫，也是房地产发展的方向。 1.3修正房地产项目价值模型根据价值工程原理，计算房地产项目功 能价值V的方法有绝对值法和相对值法。无论采用绝对值法还是相对 值法，均应对房地产本身项目及周边楼盘项目调研，从影响房地产项 目定价的房地产功能指标实行评分A，确定周边的竞争楼盘项目的销售均价P，并且合理假定本项目的销售均价P设。当采用相对值法时，应先确定无量纲的房地产项目功能指数F，再确定无量纲的房地产项目销售价格指数P，最终确定无量纲的房地产价值指数V。其中功能指数 F=ψiEi/ΣψiEi,ψi为功能指标系数，Ei为房地产项目各个功能评
多年来，许多人把中国房地产看得太狭窄，总认为住宅房地产是其唯一。即使一些经济学家对房地产宏观调控的看法，也都是停留在房价高低的争论层面上！其实，中国房地产领域涵盖很广，既有工业地产，又有商业地产；既有教育地产，又有旅游地产；既有文化地产，又有科技地产；既有焦点住宅地产，也有占地最多的交通地产。下面便是内涵丰富的八大地产解析： 一、工业地产奠定了中国现代化工业体系 改革开放初期的四个特区和十四个沿海开放城市，搞得最多的是工业地产开发区。当初，中国各级政府没有钱，只有用土地入股参与外资企业分红，后来才发现土地可以“资源变资本”。各地政府除了卖土地获取大量发展资金外，还可以以土地入股为政府企业每年获得源源不断的利润分红。再后来这个经验也让二三线内陆城市学会了工业地产开发。由于各级政府遍地招商工业地产搞得好，所以“一不小心”让中国变成了全球工业体系最健全的“世界工厂”。为了保住工业大国的地位，未来中国的工业地产还要日臻完善和加强。 二、商业地产是每个城市的繁荣象征 北京、上海、广州等大城市商业地产做得好，已经成为著名的世界性城市。由于全国各个城市商铺林立、遍地流彩、广告霓虹灯光怪陆离，给各国来华商家留下了深刻印象。但是与法国巴黎和美国纽约繁华商铺相比，中国70个大城市商业房地产气氛还需进一步加强。尤其是落后地区的商业房地产和店铺网点还要继续努力！ 三、教育地产已经被很多国家关注 美国斯坦福大学拥有十万亩校园，中国北大、清华只有三四千亩地，合起来还不足1万亩地，这么小的空间，怎么能让更多优秀学生受益呢。因此，我国应该欢迎更多世界级大学到中国来与各省市大学合作，共同打造容纳更多各国留学生的教育地产。 四、中国旅游地产方兴未艾 中国有5400多岛屿，仅3万人的嵊泗县就有几百个岛屿，其中与上海合作开发的一个羊山岛，就已经成为亚洲第二大集装箱码头。我曾去过该县元宝山考察，这儿的风景甚美却很孤独，可谓是千鸟高飞去，万船侧畔游，相看两不厌，唯有元宝山。这些好的旅游仙山渴望近在咫尺的大上海去开发。 当下，北京人一到周五就互相发短信询问哪儿有好玩的。当全国现有景点都玩完了以后，接下来就有人想投资兴建更多新型旅游地产。一个三亚旅游地产带动了整个海南岛繁荣。中国名山大川众多，尤其是西部喀斯特地貌非常抢眼。一旦中国声东击西大干起来，就会真正成为世界上最大旅游地产国。 五、文化体育地产已经让人找到感觉 中国历史上有863个皇帝，加上地方诸侯国共有近千个旧皇宫历史文化遗址要恢复，还有当下成千上万收藏家等待私人博物馆的用地批复。特别是那些想在四荒地上兴建更多高尔夫球场和跑马场的体育项目和众多帆船、划船等水上项目，都需要国土资源部等相关部门批复后，才能够进一步繁荣中国的文化体育地产。 六、科技地产是奔向现代化的孵化器 一个中关村园区，相当于十个工业开发区产值，由此可见兴办高科技园区的重要性，一个西安杨林开发区，为中国农业科技作出了众多贡献，这样带有孵化器功能的科技地产还要在房地产调控中兴办的越多越好。另外，已经成为世界第一并拥有900多万项发明和实用新型专利的中国，也需要更多科技地产空间。 综上所述，中国的房地产发展是很宽泛的！因此，单讲住宅地产占地是有限的，它还不及到处修百里地铁、千里高铁、万里高速公路和百万里乡村公路的交通地产所占用地的十分之一。未来只要中国奔向工业化、现代化和城市化发展目标不改变，中国每年在广袤土地上发展各种房地产的脚步就不会停止。