房屋买卖法律风险防范
一、概述
近年来，我国房屋买卖市场出现了空前的繁荣，但由于房屋买卖市场体系尚不成熟，法律体系不尽完善，市场管理机制不够健全，房屋买卖市场的交易行为不规范、不诚信，造成房屋买卖高速发展的同时，产生了相当数量的房屋买卖纠纷案件，特别是随着房产“新政”实施，商品房、二手房的房价起伏不断，一时间导致购房人与开发商、卖房人矛盾不断涌现，因此造成了非常混乱的局面，各种新问题、新焦点层出不穷。如何避免商品房买卖、二手房买卖的法律风险？又有什么样防范对策？本文通过分析房屋买卖法律纠纷的成因、注意事项、典型案例，从而为广大购房者进行房屋买卖的风险提示。
二、房屋买卖纠纷复杂的成因
1、商品房买卖纠纷成因分析
（1）购房人轻信开发商销售广告、销售人员口头承诺
房屋销售广告言过其实。开发商为了提高所售房屋的知名度、美誉度，加快销售进度，迅速回笼资金，往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠，言过其实，使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用，广告中的“花园社区”、“空中花园”、“欧洲小镇”等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，从而引起纠纷。
开发商售楼人员的口头承诺成为“空头支票”。目前，购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动，在售楼时为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对楼房本来没有的配套设施却口头承诺，信口开河。例如：楼房本来没有配套使用的车库，却承诺房屋与车库一同交付；规划中本来没有幼儿园、学校，却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时，购房者才发现车库无影无踪，孩子入托、入学也困难重重
上述情况下，就会导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。
（2）买卖双方当事人地位不平等，“霸王条款”日益增多。由于商品房买卖合同的特殊性，合同双方当事人占有的资源和信息严重不对称，再加上商品房的热销，开发商与购房人权利义务对应而不对等，极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王条款”。中国消协曾公布过商品房买卖中存在的九大典型的“霸王条款”，分别是单方扩大解约权、任意使用免责权、违约责任不对等、认购定金难归还、模糊标的好圈钱、面积误差设陷阱、一房二卖搞欺诈、虚假宣传不负责、购房签约先交钱等。霸王合同不仅使买受人忍气吞声蒙受不必要的损失，而且一旦发生纠纷，有理也往往变得“没理”。
（3）购房人相关法律知识的缺乏，不能对合同条款进行准确的判断和审查。商品房买卖合同条款是双方当事人在进行交易时的“游戏规则”，只有对这个规则有充分的认识和了解，才能保证游戏的顺利进行。但现
实生活中，一方面买房人缺乏对相关法律、法规和政策的了解，或者对有关条款含义存在错误的认识或含混的判断，不能正确认识该条款对自己的利益将可能造成的影响。另一方面，由于房价上涨，卖房困难，面对大量的繁琐手续，仅经过简单的、一知半解的咨询即不假思索的按照出售方的指示填写、盖章。目前居民购房时已不仅仅考虑面积、朝向、房型等使用属性，而越来越注重小区整体环境及配套设施建设，售楼处直观的图片、精美的模型，加之销售人员的花言巧语，极易打动购房者。事实上，合同中约定内容并非如同销售人员口头承诺的内容，不少购房者忽视了这一点，未经仔细分析而轻易相信承诺，为自身的合法权益埋下隐患。
（4）开发商在利润最大化的驱使下，不严格按照法律规定经营，违背社会诚信欺瞒消费者。例如一些信誉较差、特别是资金较为紧张的开发商，为了经济利益，很可能不顾商业信誉而选择那些愿意支付更高购房款的购房人，遂违约进行“一房多卖”。这种情况通常出现在购房人已经与开发商签订了房屋买卖合同，但是尚未及时办理商品房合同备案手续时，如果有其他的购房人对已经售出的房屋愿意以更高的房价购买，开发商就可能选择主动违约，与后者签订《商品房买卖合同》并办理合同备案，从而获取超额利润。当原先的购房者按合同约定期限来接受房屋时，才发现其所购房屋已售与他人。此外，开发商为了牟取暴利往往打出一些具有欺诈性的广告或宣传资料，或者炒楼价，甚至降低施工标准，以节省成本换取利益，还有的假借预售之名骗取资金等，这些都导致商品房买卖纠纷居高不下。
（5）买卖双方对利益的无序追逐。开发商为追求更加丰厚的利润回报，开发规模越来越大，很多商品房的质量难以保证，销售的商品房越多引发的纠纷就越多；另一方面，地价不断波动，使得阶段性商品房价格的不确定因素增加，买卖双方遇到价格下降无利可图，或是价格暴涨利益失调，都可能因利毁约，引发纠纷。买受方有时受广告的引导或对合同片面理解，期望值过高，一旦未达到预期，即引发诉讼。同时，有个别熟悉房产交易的买受者，期待出卖方出现逾期交房等问题。因为逾期的时间越久，诉讼后获得的违约赔偿越多。
（6）开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工，甚至停工，导致预售房屋无法交付或交付的房屋存在严重的质量问题，双方对簿公堂。
（7）个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作。有的出卖人只顾追求高额利润而忽视消费者的权益，违规操作，而行政部门未尽审查义务，导致买受人的利益频频受到侵害。为追求地方经济发展而实施的地方保护主义。例如在某些地方，房地产开发企业属于招商引资企业，当地政府自然“百般照顾”，对其实施的本应监管和处罚的行为，往往睁一只眼闭一只眼，这种行为助长了不正之风，使房地产开发商凭借自己的强势地位肆意妄为，如有的房地产开发商在未交纳土地出让金的情况下，即取得了商品房预售许可证，所售房屋无法办理产权证，导致某类型案件数量的突然增加。（8）购房人法律保护意识不强，法律服务机制不全，购房者权益难以保障。在国外及我国的香港地区，为
平衡双方当事人的利益，保护购房者权益，在法律上采用强制代理制度，即要求购房者必须由律师代理订立预售合同，借助于律师的经验和能力控制风险，保护广大购房者的利益。然而，我国大多数地区并没有推行上述律师代理制。由于大多数购房者缺乏商品房交易方面必须具备的法律知识，很多当事人宁愿花几万块钱中介费，而不找律师进行陪购或者是陪售。等到事后发生纠纷时才想到求助于律师，但为时已晚。此外，许多购房者首次涉足房产市场，对购房风险缺乏足够的认识，难免权利受损。
2、二手房买卖合同纠纷的成因分析
（1）房屋权属不清，存在暇疵
未经其他共有人书面同意或尚未依法登记取得房屋所有权证书的交易房屋、买方购买尚未进行继承分割的遗产房屋、开发商更改底单的房屋、受政策调整的小产房或经济适用房等，因这些房屋权属不清，导致买卖交易受阻，从而引发纠纷。尤其在房屋价格上涨较快的情况下，部分事后反悔的出卖人通常也会串通第三人以此为由诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。
（2）卖方或买方为追求利益最大化而而违约引起纠纷
因房价涨幅迅猛，卖方为获取更多利益，二手房买卖的手续较多，双方从签订买卖合同到房屋过户之间有较长时间差，加之房价快速上涨，出卖方为实现房屋价值最大化，宁愿违约也不愿继续履行合同，即出卖方本着“价高者得”的原则，即使双倍返还定金或违约金不高，但因违约金及定金数额通常不高，在房价居高不下的的背景下，出卖人比较违约成本及再次交易将获得的利润后，通常选择承担合同违约责任而违约，实践中甚至出现“一房三卖”的情况。另外，买方因为房屋价格降价情况下，买方为了追求利益最大化，也存在违约不履行合同，宁愿放弃定金，这样情况下，造成卖方的损失不仅仅是定金损失，引发诉讼。
（3）中介机构欺瞒买方，隐藏房屋实情，导致买方解除买卖合同。
二手房交易大多是经中介机构居间促成，为确保中介费的顺利实现，中介机构在介绍房源信息、房屋质量、居住环境、协助办理网签、贷款、解押、登记等环节时为迎合买方意愿提供虚假信息，隐瞒足以影响买方购房决定的房情，导致合同签订后买方以此为由主张解除房屋买卖合同，引发诉讼纠纷。
（4）买方规避国家或地方政策及税收，未能及时办理过户手续造成的纠纷
由于国家政策或地方政策原因，房屋不能及时办理过户，比如由于限购政策，有的购买人没有达到购买资格（如在北京五年社保没有达到），为此约定购买人具备购买资格后再过户，有的购买人为省去税收（比如经济适用房没有满五年过户税收高），为此约定在满五年后过户。随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时，有些人对原卖价反悔，以合同未变更登记为由，起诉要求解除合同。
（5）政策变化引起的合同情势变更及其他纠纷。
中央及地方政府出台的关于房屋贷款等新政策导致合同签订时的客观条件发生重大变化，继续履行合
同对一方明显不利，一方以合同情势变更为由诉至法院要求解除合同。案件纠纷发生的时间节点多紧临调控政策出台的前后，具体存在以下几种情况：买房人以贷款首付比率提高导致其无力承担首付，从而无法办理按揭贷款为由要求解除合同；买房人以因房屋新政的实施银行不予办理贷款，从而无法履行合同为由要求解除合同；买房人因不符合办理产权登记的相关条件，以无法办理产权过户手续从而实现合同目的为由要求解除合同；不具备购房资格的购房者借用他人名义购入房产与登记人之间引发纠纷；卖房人以买房人不具备购买资格，要求解除合同。
（6）阴阳合同导致履行争议
在二手房买卖中，买卖双方在房地产中介公司的操作下通过签订阴阳合同的方式偷逃税款已成为业界不争的事实。由于两份合同的约定存在一定差异，且文本内容大多不规范、不明确，当事人在实际履行过程中极易出现争议，从而引发纠纷。
（7）央产房或国产房过户受政策限制
央产房即中央直属机关将自管房屋售予职工后，职工取得产权的房屋。国产房即地方省市直属机关(也包括铁路房产房)将自管房屋售予职工后，职工取得产权的房屋。受相关政策限制，一些央产房、国产房、铁路房产房不能正常交易过户。一些被允许上市交易的上述类型房屋，也往往因为卖房人未能与单位妥善解决住房面积超标等问题，而致使买卖中无法办理产权过户。由此引起的二手房买卖纠纷也占一定比例。（8）双方对分期付款比例及支付方式无约定或约定不清。
目前买受人与出卖人通常以《存量房屋买卖合同》范本为其合同文本，而该范本对首付款、余款比例及支付方式没有专门的条款进行约定，双方通常只进行口头约定或进行简单的书面补充协议，导致纠纷发生后双方各执一词，违约责任难以确定。稍后我会讲一个案例，就是因为支付方式方面的争议，导致违约责任不清。
三、房屋买卖注意事项
1、商品房买卖注意事项
（1）买受方应正确理解销售广告与合同之间的区别，避免销售欺诈。
开发商的宣传广告普遍存在夸大其辞的情况，但广告不具有合同的效力，对开发商也是没有任何约束力的。而 90% 以上的购房者首先是从广告中了解到房屋的大致情况，没有或是无法实地考察辨别真伪。因此，购房者在购房时不应把宣传广告与商品房合同划等号，应该在签订购房合同时，要求开发商将广告中的承诺写入合同，或作为合同的附件。
（2）要签好商品房认购协议
商品房认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方
原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
在审判实践中，在适用《商品房买卖合同纠纷解释》第4条、第5条审理因认购协议而引发的纠纷时，就如何认定“因不可归责于当事人双方的事由”，各个法院的理解各不相同，有的法院认为，双方对于主合同的某些条款无法协商达成一致，造成主合同无法签订的，就应该认定为不可归责于双方当事人的原因，定金应予返还；有的法院认为，买受人在交纳定金之前，明知交纳定金是为了签订主合同提供担保，其本身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金，买受人在交纳定金后，以主合同条款双方无法达成一致为由，拒绝签订主合同，买受人未履行认购协议的义务，定金不应返还。司法实践中，倾向于双方就合同主要条款达不成一致意见情况下，开发商应退还购买人定金。
一般情况下，在双方无法签订正式合同的情况下，法院然后决定定金是否应予返还，主要考虑以下情况：综合考虑认购书的性质，全面审查双方之间认购书的内容、无法签订正式商品房买卖合同的原因，以及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务。因此，作为买受人，签订商品房认购协议一定要注意认购协议的内容，保留盖章的认购协议，定金或认购金收据，以及履行相关义务。
认购协议一般由开发商来确定，所以签订时候一定要注意。认购协议主要内容包括：双方当事人的基本情况；房屋位置面积等基本情况；价款计算方法；签署正式契约的时间。上述是必备条款，但是开发商有时候为了规避责任，会设置相关陷阱，比如利用《商品房买卖合同纠纷解释》第5条的规定，将认购书的内容的内容中加入“商品房买卖合同的主要内容”，以此来认定该认购协议是房屋买卖合同，达到买受方不履行购买义务时要求购买方承担违约责任的目的，这时候签订认购书时候要慎重。开发商为规避责任和让购买方承担责任，可能会写类似条款“本认购书签订前，认购人已经阅读了商品房买卖合同及相关补充协议、附件，已充分了解房屋相关信息（包括不利信息），并不持异议”“本认购书签订前，出卖方已经就商品房买卖合同及相关补充协议、附件在出卖方售楼处进行了公示，认购人确认，在签订认购书前，已经了解了商品房买卖合同及相关内容，在认购书签订后，不得以未能与出卖人就商品房买卖合同的条款达成一致为由拒绝签署商品房买卖合同或者解除本认购书，返还定金。”这样约定就是为了达到强制购买人签订不平等的商品房买卖合同，如果你不同意，就存在丧失定金的可能，因此大家在签订认购书时，看见类似条款，一定要慎重。
（3）购房时轻易不要内部认购
许多开发商在楼盘预售前进行所谓的内部认购，特别是在进行房屋调控的今天，很多开发商资金短缺，内部认购多是为了让买房人提前为开发商建设资金买单。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格
相对较低，有一定的吸引力。由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
（4）买受方应对房地产开发企业进行必要的资格审查和法定手续审查。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
房地产开发企业在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”、“两书”。“一照”即《企业法人营业执照》，首先要清楚房地产开发商是否具有开发建设销售商品房的法定资质。“五证”即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，这些是购房人能否取得产权凭证的关键。消费者如购买现房，还应当了解该房屋是否已经验收合格，向开发商了解相关的验收合格的证明，即“两书”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（5）房屋买卖合同中的房屋面积误差如何处理应当明确具体。
一般来讲，对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积存有误差，但是误差不应超过合理的范围。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，开发商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，实际上就是开发商违约，需要承担相应的违约责任。
对于面积的计算方法要注意以下方面：
设计为入户花园、空中花园等建筑形式与阳台相似的均按阳台投影面积的一半计算面积；与阳台相连，设计或实际建成为放置空调机等设备的构筑物，不计算面积；落地窗、凸窗、飘窗等，其规划设计及现状均与楼地面处于同一水平标高的，计算面积；公摊面积的计算，高层公摊系数一般在0.18～0.26之间：多层公摊系数在0.11～0.16之间。对于面积主要注意公摊面积的计算，及公摊面积的比率，公摊具体包括那些。
现有法律已经就此问题对购房者进行了有力保护，但购房者要防止开发商在合同中设置对自己不利的因素，这些不利因素一旦存在商品房买卖合同中，比如有的开发商的合同中约定“产权部门核定的房屋面积为准，多退少补”进行约定，无论房屋面积出现多大的偏差，买受人都只能“哑巴吃黄连”。比如开发商约定“买受人如若按照面积误差比绝对值超过3%时要求退房时，应在出卖人出示测绘单位出具的房屋实测
面积后15日内书面向出卖人提出，未在上述期限内提出的，将视为买受人放弃要求退房的权利，并案买受人不退房进行结算。”上述约定就是限制了买受人的退房权利。
（6）房屋买卖合同中的房屋质量条款应当明确。
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级、品牌；建材配备清单、等级，品牌；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。对墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。
比如双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。很难追究开发商的违约责任。
买受人在签订合同时一定要将具体要求、交房标准白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来做依据。
（7）房产证、国有土地使用证办理及交付应该有明确具体的时间限制。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第18条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一），商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二），商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三），商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
实际签约时，出卖人往往将办理产权的期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。
对于交房日期、办理相关证件的具体日期一定要用肯定的语气，不得使用大概可能等含糊的语句，具体的日期必须约定好，如违约又如何，双方可以协商，写在补充条款里面。
房产证、国有土地使用证是购房者证明自己对房屋具有所有权的凭证。现有法律已经对房产证办理问题做出了明确的规定，购房者在签订商品房买卖合同时要注意合同中是否有“陷阱”，将办证的条件和期限进行额外的约定，将办理条件提高、办理期限延长等。如果不加以注意，依据合同约定优先的原则，在产权证办理争议问题上购房消费者往往处于不利的境地。
（8）了解和确定按揭的办理方法
大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理作一明确规定。
（9）违约责任应该在平等基且明确具体。
在签订商品房预售合同中，有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平、不对等的，对购房者极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应争取双方违约责任的公平和对等。
另外，对于违约责任的约定一定要明确具体，商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额多数少得可怜，有的逾期几年的违约金不过几百元而已（比如违约金每日按已付房款的万分之三计算写成按购房全款的万分之三承担违约责任等相关文字)。因此，购房者一定要注意这些细节。同时，还应该约定：规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金；由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失；加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。（10）要注意不可抗力条款
房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
（11）务必要重视合同附件及补充协议。
合同附件及合同补充协议是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、装饰设备标准、质量保证书、住宅使用说明书、前期物业管理办法等，补充协议条款也常常列为合同附件。显然，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要谨慎对
待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。同时，一定要注意开发商会在补充协议中对主合同中对自己有利的条款进行变更，造成对自己不利。后面我会讲一个案例，就是因为忽视合同附件及合同补充协议内容的，造成自己的损失。
（12）对所购商品房进行验收要认真
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
2、二手房购房注意事项
（1）全面掌握房屋信息
充分了解所购房屋的真实情况，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多，交易流程也更复杂，购房者除了要了解“看得见、摸得着”的房屋情况，更要了解包括国家政策、房屋产权在内的其他信息。
合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。
对于其他信息，买受方一方面到现场看房，应在购房前向物业、邻居、开发商、中介机构了解情况。另外一方面要了解房屋的隐形信息，二手房产权有多种形式，有商品房、解困房、福利房、限价房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情况，有些则没办房产证，有些可能按现有法律规定不能进行交易，房屋内原居住人是否有非正常死亡情况或发生火灾等情况。不同类型的房屋交易条件不同，需承担的交易税费也相应不同，有些甚至无法办理交易过户手续。
如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见；如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买。
如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易、预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。
还有就是了解国家和地方政策，比如现行国家政策规定，对购置未满五年再次出售的房屋将征收营业税；比如北京政策对于出售二套房屋需要缴纳营业税、个人所得税。如果买卖双方不知道房屋交易将产生
该笔费用，在合同不明确该费用由谁负担，就很容易酿成纠纷。
此外，房屋除了卖方是否还有其他共有人，房屋是否有出租的情况等等，这些信息对交易安全有着重大影响，购房者务必要了解清楚。如存在共有人，买受人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明，最好公证委托书或同意出售的公证书。
（2）让中介提供服务情况下，不要完全相信中介
由于二手房买卖程序复杂、合同繁琐，很多二手房买卖双方都求助于专业的房产中介。他们往往对中介公司经办人员的口头承诺过于信任，对其提供的文件或合同未经仔细阅读、考虑便签名，导致时候酿成纠纷。
中介提供的多是格式合同，普通人与专业中介之间难免存在一些信息和法律知识的不对称，中介可能在格式合同中添加一些不公平条款，加重了买卖双方的责任，又不将这些条款对买卖方加以提醒或说明，从而酿成了纠纷。比如在北京的买房人没有购买资格，中介口头承诺可以办理购房资格，诱导当事人签订房屋买卖合同，但将上述责任在买卖合同中约定由买房人承担，造成购房资格没有办理下来买房人要承担违约责任的局面。比如在北京买房人购买房屋是改善居住条件，也就是卖掉自己现有的住房，然后购买新的二手房，中介口头承诺可以帮买房人在某个期限内出售房屋，忽悠当事人签订新购二手房的房屋买卖合同，最终原房屋没有出售，造成其对新购二手房房主违约。而在这些违约责任中，中介没有任何责任。
中介为了实现其利益，可能利用各种手段诱使买卖双方签订合同，从而达到尽快收取中介费的目的。比如在合同中加入不公平的条款或是向客户隐瞒房屋的重要信息。
有些中介由于害怕买卖双方接触后就撇开中介自行交易，致使中介公司蒙受中介费“走单”的损失，就尽量避免让买卖双方见面，甚至合同也是一方签名后再由中介转交另一方，双方根本没有就合同内容进行协调，难免加重了交易双方的不信任感。更有些中介是卖方的独家代理中介，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为
另外，中介代理费必须有代理费明细单等内容，目前市场上存在房产经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途、价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
购买二手房求助中介，确实可以减少一些麻烦，但是详细了解房屋信息和仔细阅读合同这两点，购房人绝对不能偷懒。除此以外，买卖双方还应当确保自己与交易的另一方直接见面接洽。
（3）二手房买卖合同要具体、全面、明确
很多人误以为合同一签就万事大吉，没料到其中的复杂性，合同内容要么不规范，要么是条款不够具体、全面、明确，缺乏操作性。签订正式的二手房买卖合同，需要注意以下方面：
第一，房屋基本信息条款，要确认基本信息的真实性与有效性。
合同签署人出售房屋的有效性：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出据有法律依据的公证委托书。
房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。只有房地证或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。
房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的"其他条款"中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。
房屋权属要明确注明。私产房要填写产权人和共有权人姓名，企业产要填写产权单位名称，公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。
第二，价款
价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等，应明确房屋中的设备和装修费用是否包括在总房价之内，并且明确赔偿办法。在二手房交易过程中，存在着出卖人在出卖房屋时有部分银行贷款没有清偿的情况，由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，一般要求买受人替他先行还清贷款的，这时应注意交易安全，一定要约定清楚对方贷款的具体时间，尽量将交房的时间及过户时间缩短，同时加重不能及时清偿贷款的违约责任，避免纠纷。还有一种情况是买方必须在办理房屋过户手续后贷款才能支付房款，此种情况一定要明确约定若银行不同意发放贷款该如何处理。
建议条款：乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
第三，履行期限、地点、方式
这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。双方应当事前具体计算交易手续费、营业税、个人所得税、土地增值税、契税、合同印花税等税费的具体金额，并在补充条
款中明确各种税费的具体承担者。应具体约定不能履行上述条款的违约责任条款。
建议条款：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。甲方于年月日仍未交付房屋或者交付的房屋不能经过乙方查验的，乙方有权在7个工作日内单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内以现金形式退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
第四，户口迁移条款
如果买房人需要在购买房屋中转移户口，就需要注意该条款的约定，一旦卖房人由于各种原因迟迟不能将户口迁出，就会导致买方不能完全实现购房目的。买卖双方应注意在合同中约定彼此的权利和义务，如迁移户口的期限，卖方如不能在约定期限内履行义务，则要承担相应的责任，如向买方支付违约金或买方有权解除合同。
第五，违约责任
需要注意的是，针对合同中各方的义务的具体条款，都应该有针对性的进行约定违约责任，比如我之前提到的交房、过户、付款方面的违约责任；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
第六，解决争议的方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
第七，合同生效条款
双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情形；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
第八，合同中止、终止或解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
第九，合同的变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款，比如购买人存在无购买资格得可能，可以在合同约定合同权利由有购买资格的人享有，将房产过户到有购买资格的人名下。
（4）及时进行预告登记
买受方在签订二手房买卖合同后，应及时向登记机构申请预告登记，使卖方无法对房屋进行再处分，并应及时办理过户手续，避免卖方反悔。
以上就是关于“商品房买卖纠纷、二手房买卖方面的成因，怎样应对商品房、二手房可能出现的纠纷”相关问题的介绍。事实上，引起二手房买卖纠纷的情况是多种多样的，广大购房者除了出现问题后积极应对，用法律武器维护自己的合法权益，也要做到防患于未然。尤其是在合同的起草上，应该约定好相关的违约条款及责任条款，为后来可能出现的纠纷做好准备。所以，建议广大购房者要咨询专业的房地产律师提供咨询，必要的时候可以聘请律师帮助起草合同或者为合同把关，确保万无一失，顺利购房。专业的房产律师根据他多年的从业经验和法律专业知识，会最大限度的帮助购房者维权。
五、实务中房屋买卖的典型纠纷
商品房和二手房买卖过程中，我们在处理案件过程中，碰到各种各样的案件，我下面就商品房买卖及二手房买卖案件中，分别讲两个比较典型的案例。
1、商品房买卖典型纠纷
（1）商品房认购书纠纷案例
商品房买卖过程中，商品房认购协议引起的纠纷是比较常见的纠纷，我前面讲到任何正确签订认购协议，下面我讲一个小案例，就是发生纠纷后，如何维护自身权益。
李先生为了改善居住条件，准备将现有的北京市区的一套房子卖掉，在郊区购买一套别墅。在购买别墅过程中，开发商让李先生签署《商品房认购协议》，认购协议约定，李先生在协议签订后十日内签订正式的商品房买卖合同，否则将不退定金，在签订认购协议的同时，李先生缴纳了50万元认购定金。李先生认购协议签字后，开发商销售人员称认购协议当天没法盖章，改天来签订正式商品房买卖合同的时候把认购协议再给李先生。李先生当时觉得，反正要购买房子，认购协议只是一个定金协议而已，给不给自己无所谓。李先生回家之后，接到自己现住房屋的购房人的电话，称无法一次性付款购买他现在居住的房屋。这样，李先生就无法购买别墅了。李先生就急忙给别墅开发商销售人员打电话，称自己无法购买别墅了，要求退回50万元定金，开发商销售人员当时说要按照定金合同来履行，如果李先生不能在10日内签订正式的房屋买卖合同，将不退还定金。李先生于是找到我们律师事务所，向我们咨询相关问题。如果你们遇到类似纠纷，如何处理呢？下面我就处理这个案子的过程给大家讲一下，也和大家分享一下处理类似纠纷的一些问题。
我之前说过，按照《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定，如果由于不可归责双方原因无法达成商品房买卖合同的，定金是要退给购房人的。司法实践中，倾向于双方就合同主要条款达不成一致意见情况下，开发商应退还购买人定金。因此，我给李先生第一个意见是积极的和开发商协商商品房买卖合同，取
得相关证据，最后就合同条款无法达成一致为由，要求开发商退还定金。第二个意见是，由于李先生没有认购协议书，我们需要看到认购书的内容再做进一步分析。这样情况下，李先生就委托我作为他的律师去协商商品房买卖合同条款。我们去开发商那里之后，就开始全程录音，首先要开发商提供盖章的认购协议书，销售人员称认购协议没有盖章，现在来签正式商品房买卖合同了，要不要认购协议无所谓了，我们说还是把李先生签过的认购协议让我们看一下，在看了认购书之后，发现一个重大问题，就是我之前提到的开发商规避责任的条款，即“本认购书签订前，出卖方已经就商品房买卖合同及相关补充协议、附件在出卖方售楼处进行了公示，认购人确认，在签订认购书前，已经了解了商品房买卖合同及相关内容，在认购书签订后，不得以未能与出卖人就商品房买卖合同的条款达成一致为由拒绝签署商品房买卖合同或者解除本认购书，返还定金。”这个条款对李先生是非常不利的（李先生事后说之前的认购协议中没有），但也可能是李先生当时签订认购协议时就没有注意这个条款。注意到这个问题后，我们这时不能就没看见过这个条款和销售人员进行争执（这个条款对开发商有利情况下，销售人员肯定坚持李先生看过，同时会警觉，对我们录音取证不利，争执情况下也无法说明李先生是否知道这个条款）。我们就让销售人员拿商品房买卖合同及附件等材料给我们看，同时反复和开发商销售人员反复确认这个合同我们第一次看到过（我们只能从侧面来否定这个条款），与此同时，我们和开发商销售人员确认商品房买卖合同是否能修改？答案是否定的，我们坚持要对商品房买卖合同进行修改，在僵持不下情况下，我们说因为买房事情太大，拿商品房买卖合同回去和家里商量一下。到认购协议确定的最后一天，我们再次去开发商处签订商品房买卖合同，开发商开始说可以修改合同，等我们修改完合同之后，又说单位领导不同意，无法修改。随后，我们发送律师函，将我们与开发商协商过程的进行了说明，提出了我们要求退回定金的事实依据和法律依据，提出了开发商不利条款对我们无效，并提出我们进行了长达几个小时的相关录音，最终开发商退还了李先生50万元定金。
这个案例给我们什么启示呢，主要有几个方面：
一是，签订认购协议时，一定要看清条款，又不利条款时一定不能签署，否则一旦由于个人原因造成无法购买房屋情况下，丧失定金。
二是，一定要当时拿回开发商盖章的认购协议，不给开发商修改原认购协议内容、添加对购买人不利条款的机会。
三是，如果你出现意外情况，无法购买商品房情况下，一定不能和开发商称自己无法购买商品房了，如果这样说，你丧失定金的可能性很大。即使确定自己无法购买的情况下，也要在认购协议确定的时间内和开发商协商商品房买卖合同的条款，比便确定自己不违约。因为开发商的商品房买卖合同都是格式的，基本上不会让购买人进行修改，这样情况下，你就可以以无法修改商品房买卖合同为由，要求退回定金。
四是，在协商商品房买卖合同过程中，一定要全程进行录音，有条件的可以进行录像，以取得相关证据。
五是，在确定自己不购买商品房情况下，如果自己法律知识缺乏，最好是请律师参加商品房买卖合同协商的过程，处理突发事件和对你的不利局面。
（2）商品房质量纠纷案例
2010年9月，张某与某开发商签订《商品房销售合同》，约定交房条件为提供相关的证件资料，并明确购房者在收到房屋交接通知书之日起30日内验收交接；验收后签署房屋交接书，即为房屋正式交付。开发商未按约于2012年10月1日交付房屋。逾期通知收房，张某验房时发现房屋有门窗等开裂、墙面有裂痕、地板不是约定的品牌、地板有划痕且不平、墙面有渗漏等诸多质量问题，故未接受房屋要求整改。直到2013年5月1日，开发商修复完才将房屋交付张某，并办理交接手续。张某认为，开发商交付的房屋存在严重质量问题，严重违约逾期交房达到7个月，故要求开发商赔偿双倍的设备设施差价、支付逾期交房的违约金。开发商开庭时辩称，该房屋已于2012年12月1日取得证件资料具备交房条件，已通知张某收房，张某于2012年12月7日已验收房屋并签署《交房验收表》，但张某以房屋质量为由拒绝办理房屋交接，其已完成了交房义务。法院经审理后确认双方的交房时间为2012年12月7日，开发商只承担约定交房时间至2010年12月7日期间逾期交房违约金；但依据合同约定，开发商不承担赔偿设备差价的赔偿的责任。
针对上述案例，我们有什么启示呢？
关于房屋质量问题能否拒绝收房。《商品房买卖合同纠纷解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”由此可看出，业主可以根据房屋质量严重程度选择解除合同、赔偿损失、修复等方式维权。本案中约定的交房条件已成就，且该房屋的质量问题并非房屋主体结构不合格，对房屋使用不构成实质性影响，被告应承担质量瑕疵的修复责任，故原告不得以此拒绝收房。
关于赔偿设备设施差价及补充协议问题。法律没有相关规定，一般在合同中进行约定。张某起诉要求赔偿设备设施差价是依据商品房买卖合同主条款中的约定，法院为什么最终没有支持张某的要求赔偿设备设施差价的诉讼请求，是因为开发商在“关于商品房质量、装修、设备标准的补充约定”中明确：“出卖人有权将装饰材料、设备品牌更换为同档次、质量规格的设施设备，买受人无权以此为由要求出卖人赔偿设施、设备差价，并不得以此为由要求赔偿。”这个补充协议张某一直到诉讼时候才知道，因为之前的条款中明确了装修得品牌、标准等，但是就是忽视了字很小的补充协议。因此，买受人在购买房屋时一定要注意合同补充条款的约定，否则就会落入开发商的陷阱。不仅质量条款的补充协议约定，有的开发商关于逾期交房的违约责任等都会挖下陷阱。比如开发商约定“双方确认：下列情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，
出卖人可以据实予以延期，并不承担违约责任：施工中因恶劣天气影响等逾期交房的”，什么是恶劣天气，开发商可以任意发挥了，这样很难确定违约责任。比如开发商约定“买受人行使逾期交房违约责任解除权时，应在约定期满之日起15日内向出卖人发出书面解除合同书，如逾期未通知出卖人的，视为放弃解除合同的权利。开发商以此来限制买受人解除权。
关于收房问题，案例中法院判决开发商只承担约定交房时间至2010年12月7日期间逾期交房违约金。就是因为张某于2012年12月7日已验收房屋并签署《交房验收表》。在收房时，如发生房屋质量问题，确系合同约定或法律规定可以拒绝收房的，不能在《交房验收表》签字，否则会被认定收房。
2、二手房买卖典型纠纷
（1）二手房买卖中与中介之间的纠纷
谢某想购买某小区的房子，在该小区门口看见A房屋中介公司外张贴的房屋出售的广告，看中一套房子，遂与A中介公司签订了《房屋买卖中介服务协议》就某小区房屋看房、中介服务事宜作了约定，约定中介服务费是房屋总价的3%，同时约定谢某不得私下与其他中介公司或房东就曾介绍的出售房进行本委托事宜的交易，违者需支付违约金，违约金的数额是中介服务费的50%。随后，中介公司带谢某看了出售房屋，并在《买受方看房确认书》上签字。此后，谢某找到另外一家中介公司B公司，B公司收取的中介服务费是2%，比A公司少了几万元中介费，谢某就与出售房房主通过B公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并办理了房产权属交易登记手续及支付购房中介费。A公司认为谢某某和房主私下跳单交易，拒付中介费，要求谢某支付房屋买卖中介费及违约金。谢某则认为A公司并未促成房屋买卖及贷款服务，无需支付中介费；且A公司收费过高，购买该房屋是通过B公司提供的居间及中介服务。法院经审理认为，谢某的行为，已违反《房屋买卖中介服务协议》中的义务，应按合同约定承担违约责任，但合同约定的中介服务费过高，应予以减少；因A公司与谢某某签订的《房屋买卖中介服务协议》只是进行了部分履行，A公司无权按合同约定获得全部中介费用，只能要求部分费用。
在二手房买卖中，很多购房人选择中介进行服务，因为中介服务的不规范，收费不透明，欺骗购房人等情况屡见不鲜。如何避免和解决和中介之间的纠纷，是很多购房人要注意的为问题。
首先，我们要选择正规的房屋中介服务公司。所谓正规，也就是能在相关部门查询其注册信息、执业信息的公司，不是说是大公司，大公司违规的也很多。选择正规公司的好处是可以进行投诉、诉讼等方式来维护自己的权利，有些公司连注册都没有，一旦发生纠纷，都无处解决。
其次，在签订中介服务合同时，一定要明确服务的内容及相对应的费用，比如看房费用是多少，办理贷款费用是多少，上述案例中就是没有明确相关费用，造成一定的损失。
再次，在签订中介服务合同后，如果以该中介公司服务水平低、服务收费高等原因，想委托其他中介公司进行中介服务，作为买家，一定要看卖方是否通过多个中介公司挂牌交易，当卖方将同一房屋通过多
个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构成违约。
最后，作为卖方，最好是不要独家委托某中介公司进行出售房屋，这样存在一定的风险。因为中介公司独家代理合同中一般会约定“委托期限内，卖方不得以任何理由提高房价，或通过其他途径销售，不得以任何理由与公司的客户私下交易。”如果卖方违反上述约定，要承担高额的违约金。这无疑对卖方来说是不利的。
（2）二手房买卖纠纷中如何确保自己不违约、如何取证对方违约责任及如何合理提出违约金数额
2012年12月20日，孙某与田某（以其妻子何某的名义）通过房屋中介A公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定由孙某购买田某妻子何某名下的某小区的房屋，由于何某在国外，由田某代表何某在合同上签字（签订合同时田某未有何某授权其卖房的授权委托书，签订合同后何某从国外将授权委托书发给中介公司）。双方的合同约定，房屋总价800万元，同时约定（第六条）：出卖人在过户当日将该房屋交付给买受人。”（第七条）：“除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付给买受人，逾期超过十日的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。“并在合同补充协议中约定，合同签订当日，孙某支付田某第一笔定金10万元。同时约定（第一条）：“乙方（孙某）于2013年1月1日前向甲方支付第二笔购房定金20万元。甲方应于2013年3月1日前办理房屋抵押登记注销手续，自改房屋办理注销抵押登记之日起60日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”（第三条）甲方（何某）出现拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格情形的，构成根本违约，乙方有权以书面形式通知解除房屋买卖合同，甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”
上述合同及补充协议签订后，孙某将第一笔定金10万元直接打入田某提供的银行卡中。2013年1月10日、2013年1月19日，孙某与田某通电话，并进行了电话录音，录音内容为孙某要求田某提供账号以支付第二笔定金，田某表示不着急，且其想把钱款放在另外的账户上。2013年1月20日，孙某向田某、何某发出催告函，要求二人履行合同，提供银行账户以便收取剩余20万定金及房款。2013年1月24日，田某以田某及何某的名义向孙某发送解约通知书，主张田某未能在2013年1月1日前支付第二笔定金已构成违约，因此通知孙某合同自解约通知书发出之日起自动解除，已收取的10万元定金不予退还。
随后，孙某将何某起诉到法院，认为何某卖房过程中多次要求将涉案房屋涨价，何某的行为构成违约，要求解除合同、返还定金10万元并承担违约金160万元。针对孙某的起诉，何某先提出反诉，认为其丈夫未经其同意擅自以其名义出售房屋，合同应属无效。同时认为，如果合同有效，自己同意解除，但属于对
方违约，对方应承担违约责任，如认定自己违约，对方违约金过高，没有事实依据，要求减少。法院最终判决，确认孙某与何某之间的合同有效且解除，和何某返还孙某定金10万元，何某支付孙某违约金20万元。
法院判决的依据如下：
在认定合同有效方面，最终认定合同有效，一是以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”二是以何某向中介公司传真授权委托书，且何某和田某是夫妻关系，田某在出售过程中出示了结婚证原件，田某的行为构成了民法通则上的表见代理。
在认定违约责任上，法院以孙某提出的卖方提出涨价构成违约导致合同解除没有证据，即买方无有效证据证明卖方提出涨价是在2013年1月1日前。最终没有认定卖方根本违约，只是在双方都认可合同解除的基础上，认为双方当事人在合同解除的法律后果上均有一定的过错，而何某的过错高于买方。法院认为，一是田某在未有何某的授权委托书情况代表何某签订合同，而孙某在明知田某没有授权委托书且房屋登记在何某名下的情况下与田某签订合同，双方都没有尽到审慎义务，对合同未能履行存在过错。二是买卖双方在合同中对于购房款项的支付方式未作出明确、具体的约定，以至于双方就孙某迟延支付第二笔定金是否已构成违约发生争议，结合录音内容及催告函内容可以认定，孙某曾主动联系田某要求提供账号以接收后续款项，但田某予以推脱并未提出解除合同，而此时不存在履行合同障碍，因此，卖方对于合同解除的后果显然负有过错。与此同时，孙某第一笔10万元地改进以银行转账方式支付给田某，孙某是知道田某账户的，在田某不提供账户情况下，孙某可以通过向该银行账户汇款、公证提存或通过中介公司转交第二笔定金的方式确保自己义务的及时履行。现孙某无证据证明在2013年1月1日前已经就接受第二笔定金向卖方进行了催告而卖方予以拒绝，因此，孙某在自己义务履行上也存在瑕疵。
在认定赔偿数额上，法院认为，孙某未按照约定时间支付第二笔定金且就后续付款变更事宜与卖方未取得明显一致情况下，未及时采取适当措施导致损失扩大，就扩大的损失，卖方不应有赔偿义务。法院结合合同履行的具体情况、双方各自的过错程度、孙某一方就自己经济损失等相关因素，认为孙某提出的数额过高，予以酌情减少。
从以上案例，作为房屋的出售房及购买方，我们得到什么启示呢？
首先，作为卖方，在委托他人出售房屋时，最好是有授权委托书，作为买方，更需要重视对方委托代理人是否有合法的委托代理手续，最好是有公证的授权委托书，以避免将来出现的纠纷。
其次，对于如何确保自己不违约问题，一是要合同对于关键条款要约定清楚，案例中就是因为对于后续款项支付上没有约定明确，导致无法确定违约责任。二是严格按照原履行方式和合同约定进行履行，案例中卖方如果坚持按照原合同约定时间及账号要求买方支付款项，就不会出现自己违约程度过于买方的情况。
买方在明知对方账号情况下，如果将款项支付到原账号，就不会出现自己履行违约情况。
再次，对于违约取证问题上。在合同约定不清楚情况下，要采取一定办法固定对方违约责任，录音、录像是一个很好的办法，但一定要对关键事实进行录音录像。案例中，买方进行录音取证的方式想取得对方违约的事实，但录音的时间不对，如果在自己第二笔款项支付前进行录音，就能证明卖方的涨价违约情况。在之后进行录音，法院是难以支持卖方根本违约的。
最后，在违约赔偿的数额上。作为起诉方，一定要正确合理的提出要求对方支付的违约金，并提供充分的证据。提出的违约金过高，在法院没有支持的情况下，损失了不必要的诉讼费用，而且给法院以漫天要价的感觉。提出违约金时，一是要考虑到合同履行的阶段，如果合同履行阶段仅仅是支付了定金，没有入住房屋，法院会考虑这样的履行阶段给守约方造成的损失相对较少，案例中，法院就是考虑到履行阶段问题，酌情减少了违约金。二是要考虑到自己是否也存在违约情形，是否存在过错，如存在，法院也会酌情减少违约金数额，案例中，法院就是考虑到孙某存在一定的过错，酌情减少了违约金数额。三是是否存在扩大损失的可能。案例中，孙某就是在合同可能存在不能履行情况下，仍然卖掉自己的房屋，造成损失，法院最终认定其扩大了损失。四是充分举证自己的损失，比如自己租房损失，自己出售房屋差价损失等，案例中，孙某提供的这方面证据不足，造成了法院大量减少违约金数额。
六、常见房屋问题
1、婚姻中的房屋纠纷
婚姻中的房屋纠纷主要有以下纠纷：一方婚前按揭贷款购买的房屋离婚时引起的纠纷，夫妻双方婚前共同出资购买房屋离婚时房屋分割纠纷，一方婚前购买的房屋婚后出售后再购买的房屋离婚时引起的纠纷，夫妻婚后购买的房屋离婚时引起的纠纷，父母给子女婚后购买的房屋时分割纠纷（这个纠纷我们在稍后重点提及），还有类似于夫妻房产加名问题，夫妻一方承租的房屋分割问题，夫妻离婚时将在离婚协议中将房产给子女引起的问题等。
（1）一方婚前按揭贷款购买的房屋离婚时引起的纠纷
这种纠纷是现价段离婚纠纷中关于房产分割问题比较常见的纠纷，也就是一方婚前按揭贷款购买的房屋且房屋产权落在该方名下离婚时房屋分割问题。对于这种纠纷，婚姻法司法解释进行了明确的规定，就是房屋归房屋产权方所有，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，婚后共同还贷款部分的一半及房屋升值部分的一半房屋产权方需要给予配偶一定的补偿，基于对司法解释理解的不同，司法实践中出现了各式各样的公式，进一步加重了纠纷。
（2）夫妻双方婚前共同出资购买的房屋离婚时引起的纠纷
这类纠纷主要是夫妻双方在婚前同居，用双方所挣得钱共同购买的房屋后，双方再办理结婚登记。离婚时，对于房产权属及份额出现了纠纷，从法律上说，对于夫妻婚前共同出资购买的房屋，无论房产证是一
方的名字还是双方的名字，房屋属于夫妻共有，具体份额按照出资比例来进行分割（但房产证上注明份额的除外）。对于此类纠纷，如果房产证是夫妻一方的名字，另外一方要注意出资证据收集：一是要注意保留出资的凭证（汇款凭证），如果是现金出资，最好是签订夫妻财产协议，注明出资情况及房屋权属归双方所有。二是在没有保留出资凭证及不方便签订夫妻财产协议情况下，可以通过录音、录像等方式确定自己的出资情况。如不能收集出资证据，在离婚诉讼中，房屋很可能会判决给房屋产权方所有。
（3）一方婚前房屋婚后出售后再购买的房屋离婚时引起的纠纷
这种纠纷在司法实践中也出现不少，很多夫妻在结婚时，由于经济能力限制，由一方出资购买比较小的房屋。在婚后，由于经济实力的增强及孩子的出生，需要购买更大的房屋，这样情况下，就需要出售之前购买的房屋。我们知道，按照法律规定，一方婚前的房屋在离婚时该房屋属于房屋产权人个人财产，但是，对于婚前的房屋出售后，新购买的房屋是否是婚前购买房屋的产权人一方个人财产呢？这要进行区别对待，如果购买的新的房屋的产权证如果是夫妻双方或者是婚前产权人配偶的名字情况下，房产属于夫妻共有；如果房产人仍然是婚前购买房屋一方情况下，且新购买的房屋出资完全是原房屋的出售款，该新房屋属于婚前房屋产权人的个人财产，但如果新购买的房屋出资款中包含有婚后出资，那么该房产就存在属于夫妻共同财产的风险。
（4）夫妻婚后出资购买的房屋离婚时引起的纠纷
对于夫妻婚后购买房屋引起的纠纷，是离婚房产纠纷中最普遍的纠纷。对夫妻双方婚后购买房屋的处理，我们知道，我国《婚姻法》对于夫妻财产实行婚后所得共同制原则，因此夫妻双方婚后购买的房产，无论登记在谁名下，都属于夫妻共同财产，离婚时应予以分割。对于夫妻婚后购买的房屋，分为已经取得房屋所有权即产权证的商品房房屋、尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的商品房房屋、夫妻一方或双方以市场价和成本价购买的房改房。
对于已经取得房屋所有权的商品房房屋的处理。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
对离婚时尚未取得所有权或尚未完全取得所有权商品房房屋的处理。
离婚时尚未取得所有权，主要是指夫妻双方作为买受人，因没有交清全部购房款而没有取得房屋所有权，包括购买福利性政策房屋和购买商品房、经济适用房等房屋。离婚时尚未取得房屋完全所有权，主要是指夫妻双方根据福利性政策以标准价购买的房屋，即部分产权房屋。
合同管理法律风险防范措施 合同风险防范的措施 在合同起草、审核、签定、管理等各个环节中，均可以建立相应的制度规范、采取相应合同风险防范措施，防止在企业合同方面出现风险。措施包括： 1、争取合同的起草权 一般来讲，合同由谁起草，谁就掌握主动权。 2、认真审查签约对象的主体资格和资信能力 首先要查看对方的营业执照和企业参加年检的证明资料，了解其经营范围，以及对方的资金、信用，经营情况，其项目是否合法。 同时也要审查签约人的资格，查看对方提交的法人开具的正式书面授权证明，了解对方的合法身份和权限范围，以确保合同的合法性和时效性。对于标的额大的交易，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。 3、合同名称与合同内容要一致 使用统一的合同文本是好事。但一定要对合同性质要了解，不要由于对合同性质了解不细，出现张冠李戴的事情。 4、注意价款支付及其方式 为了确保价款能够及时足额地收回，必须把好合同签订中价款支付及其方式的关，从源头上降低经营风险。
5、用词要严谨 签订合同不仅要做到字斟句酌、反复推敲，不要在合同中用含糊不清，模棱两可的词句或多义词，而且要注意合同的条款有无重复，或者前后是否自相矛盾，以免使对方钻了空子。 6、明确规定双方应承担的义务、违约的责任 许多合同只规定双方交易的主要条款，却忽略了双方各自应尽的责任和义务，特别是违约应承担的责任。这样，无形中等于为双方解除了应负的责任，削弱了合同的约束力。 7、合同条款必须对等 合同法明确规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，一方享受权利，必须承担义务，合同条款的对等性是公平原则的重要内容。对于义务多、责任重、权利少这类一边倒的合同，应谨慎与之签订合同。因为一旦出现纠纷，本方将会处于极为不利的境地。同样，也不要签订权利多、义务少、责任轻的合同，否则另一方可能以该合同违背公平原则对合同的有效性提出抗辩。 8、约定合同纠纷的解决方式和诉讼管辖地要明确具体 在合同中一般约定，若本合同发生纠纷，双方应协商解决，协商不成，通过诉讼（仲裁）方式解决。若选择仲裁方式解决合同纠纷，不能只是笼统的写一旦发生纠纷在甲方（或乙方）所在地仲裁部门解决，而应写具体的名称。若选择诉讼方式解决合同纠纷，应尽量选择已方所在地法院管辖，若对方不同意，可改为双方所在地法院均可管辖，尽量不要选择对方所在地法院管辖。
前言：已到07年末，很多企业开始着手明年各项合同的拟定工作。本文是今年应企业信用管理协会之约而作有关防范合同风险的论文。现发在五勤斋供需用之友参考。 随着市场经济的发展，合同的签订运用在企业经营活动中越来越多。与之相应的是，因合同纠纷也越来越多。因此，如何在订立合同时防范合同欺诈，预防合同纠纷的发生，已成为众多公司经营活动中的管理目标。 企业应当把依法治企与建立现代企业制度，与加强企业管理、提高企业竞争力和维护企业自身合法权益有机的结合起来，强化合同管理，树立“外讲信用、依法经营；内讲制度，依法管理”的企业形象，才能使企业获得持续稳健的发展。 本文结合合同管理工作中实践经验，总结企业合同风险防范的方法和措施，旨在把将来可能发生的合同纠纷中的风险降低到最低。 一、合同风险防范的方法 1、建章立制 加强企业合同管理，首先要建立合同管理机构和合同管理制度，从组织机构、管理规章层面进行规范。对企业内部的合同管理机构和合同管理人员进行《合同法》培训，特别要对经营活动中经常签订购销合同的人员和经营管理层进行培训，提高他们的合同意识，掌握合同法律制度，并自觉地运用到企业的经济活动中，使企业从被动地应付和处理合同纠纷转到主动地预防合同纠纷，而增强企业的应变﹑发展和竞争能力，避免经济损失。 2、严把合同签订关
严格审查对方当事人的主体资格﹑资信情况和履约能力。对合同条款要认真推敲，防止发生歧义和误解，对资金数额巨大﹑产权交易等抵押合同和生产经营合同要依照有关法律规定及时办理抵押登记和鉴证手续，以保证合同的合法性﹑严密性和完备性。 3、要强化履约意识 合同一经承诺，即具有法律效力。企业的合同管理部门要及时了解和掌握合同履行的情况，通过建立合同档案和合同报表制度，及时总结合同管理中的经验教训，提高防骗反诈能力。根据合同履行情况，适时运用撤销权﹑变更权和不安抗辩权保护自身的合法权益。 4、运用法律武器进行自我保护 对违约行为要及时申请仲裁或向人民法院提起诉讼。对合同欺诈行为要及时采取措施，尽量减少和避免损失，并请求有关部门予以打击。 二、合同风险防范的措施 在合同起草、审核、签定、管理等各个环节中，均可以建立相应的制度规范、采取相应合同风险防范措施，防止在企业合同方面出现风险。措施包括： 1、争取合同的起草权 一般来讲，合同由谁起草，谁就掌握主动权。起草一方的主动性在于可以根据双方协商的内容，认真考虑写入合同中的每一条款，斟酌选用对己方有利的措词，更好地考虑和保护自己的利益。 2、认真审查签约对象的主体资格和资信能力
关于企业防范经营法律风险的60条建议 各位企业家： 您好！依法保增长、保民生、保稳固是我们的共同追求。自2008年以来，因宏观经济形势变化引发的涉及企业的民事纠纷案件大幅度增加。为了关心企业获得更加安全稳固的进展，预防和降低企业经营与治理中的法律风险，我们对长期以来专门是去年以来发生的大量诉讼案件中所反映出的企业经营与治理过程中存在的各类问题进行了归纳与分析。在此基础上，就您在经营治理企业过程中更好地防范法律风险所应当注意的事项提出以下建议，供您参考： 一、订立合同时的注意事项 1、经济形势变化导致部分企业不能正常履约，少数企业会利用企业之间合同手续上的欠缺躲避违约责任。完备的书面合同关于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。建议您尽可能与客户签署一式多份的书面合同，保持多份合同内容的完全一致并妥善储存。 2、受经济形势变化阻碍，在合同履行过程中双方变更合同内容，包括数量、价款、交货、付款期限等现象较多，但为幸免纷争，建议您妥善保管关于证明双方之间合同具体内容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、、信函等资料。 3、建议您完善有关公章保管、使用的制度，杜绝盗盖偷盖等可能严峻危及企业利益的行为。在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添加等方法改变合同内容侵害您的权益。
4、企业业务人员对外签约时需要授权。建议您在有关介绍信、授权托付书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权范畴，以幸免不必要的争议。业务完成后建议您尽快收回尚未使用的介绍信、授权托付书、合同等文件。 5、企业业务人员离开您的企业后，建议您在与其办理交接手续的同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情形。 6、假如您认为客户在与您签署合同过程中存在欺诈、胁迫行为的，或者您事后发觉签署合同时对合同内容有重大误解，或者您认为合同权益义务安排显失公平的，您能够要求法院撤销合同。然而务必自明白或者应当明白撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则您将失去要求法院撤销合同的权益。因此，您在撤销权行使期限内提出的要求是否能得到法院支持还将取决于您所举证据是否充分。 7、您在签订合同时可能为了确保合同履行而要求对方交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请您务必注明“定金”字样。您假如使用了“订金”、“保证金”等字样同时在合同中没有明确表述一旦对方违约将不予返还、一旦己方违约将双倍返还的内容，法院将无法将其作为定金看待。 8、假如您的业务需要对方提供保证担保的，在与相关客户签署保证合同时请务必表述由保证人为债务的履行提供保证担保的明确意思，幸免使用由对方“负责解决”、“负责和谐”等含义模糊的表述，否则法院将无法认定保证合同成立。 9、您也可能为了业务需要向他人提供保证担保。不管您是债权人依旧保证人，建议您在签署保证合同时写明保证期间起止点。假如您与对方约定的保证期间长于两年，法律将视保证期间为两年。假如没有明确约定，法律将视保证期间为主债务履行期届满之日起两年。尽管选择“连带保证”依旧“一样保证”取决于您与客户之间的谈判磋商，但保证合同中务必写明“连带保证”或者“一样保证”字样。假如没有明确约定，法院将认为是连带责任保证。
采购合同的法律风险防范 合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的协议，是反映交易的法律形式。依法成立的合同，受法律保护。采购合同是《合同法》中买卖合同作为买方的一种表现形式，采购合同的法律风险，是指企业在订立、履行采购合同的过程中，未来实际结果与预期目标发生差异而给企业造成损害的可能性，如不注意防范和控制法律风险，将会引发诸多的合同纠纷，甚至会给企业带来不可估量的损失。 一、采购合同签订之前的法律风险预防 (一)主体资格审查 签订合同前，应对供货方的资格进行认真审查。供货方作为采购合同的一方当事人，对其资格进行审查是防范合同风险的源头。要想保证交易安全，首先应当了解“交易对手”。通过主体资格审查，判断对方当事人是否具有订立合同的相应的民事权利能力和民事行为能力。 主体资格审查主要可分为自然人，法人两类。对自然人而言，要查验其身份证，确认其具有完全民事行为能力(即年满18周岁)，否则该自然人不具有签约资格。一般而言，除非即时清结的采购合同，不建议与自然人签订采购合同。采购合同的供货方大部分是公司法人。审查公司法人的主体
资格，一般是查验对方的三证是否齐全，特别专注其基本信息，如法定代表人、地址、年检状况。营业执照不方便查验的，也可以到工商局查询其基本状况。在了解上述情况过程中如果发现异常，如未通过年检，采购方要适时调整合同条款或者不再与之签约。 (二)履约能力调查 通过履约能力调查，查明对方当事人的经济实力、信用情况和不良行为记录，为避免合同风险提供有力保障。根据以往经验，履约能力调查是通过公共信息、特别渠道信息和对方提供的情况进行综合分析判断。公共信息主要是通过网络收集对方的销售规模、市场声誉等相关信息。特别渠道信息主要是公司人员通过自身资源了解对方的具体情况。对方提供的情况也是判断其履约能力的重要依据。例如，通过公共信息的掌握，可以判断对方提供的相关情况是否真实，从而判断其诚信程度。 二、采购合同签订过程中的法律风险控制 采购合同的签订过程实际是合同双方确定并填写合同条款的过程。在此将流程简要梳理如下： 1、合同的主体 采购合同的主体指买受人和出卖人，亦称需方和供方或买方和卖方，是合同的当事人，是合同权利、义务的具体承担者。当事人的名称或姓名和住址—定要清楚。企业或单位应
企业常见法律风险及应对措施内部律师日常的工作是对公司法律风险进行评估并及时向管理者发出风险评估报告。作为专业人员，我们不能够在一个公司工作很多年后，却不清楚这个公司存在哪些固有的法律风险，或者我们知道这些风险却不及时向公司管理层提出。专业领域里的各类咨询服务机构在为客户提供具体服务之前，均会为客户进行评估，在获得第一手的评估数据的基础上再制定服务方案。管理咨询机构进入服务企业后的首要工作是评估该企业的管理流程是否存在缺失，然后再和管理层进行沟通;注册会计师在计划审计时，首要考虑的是进行审计风险评估，然后才进行实质性的审计工作;就连装修一个房子，设计师也要实地测量然后才听取业主的设计要求。公司外聘的法律顾问其实无法有效做到对公司内部法律风险进行评估，法律顾问提供的咨询服务是模式化、流程化的，不一定能够适合各个行业性质、规模、组织结构、企业文化各异的公司。 公司内部律师在开展其它工作之前，一般要先对公司固有的法律风险进行客观和充分的评估，与公司管理层充分沟通后再确定下一步的工作目标。 公司的法律风险 公司的生命起于设立，终于清算或破产，各种风险始终伴随着它。当初的几个人怀着满腔的希冀和创业的狂热理想而投资注册成立一家公司，随着时间的流逝，这家公司可能会慢慢壮大，而狂热也会变成理性，激情也会转换成保守，但始终不会变的是这家公司周围和内部存在的风险。所谓“其兴也勃，其亡也忽”，对一家公司来说，体现的是管理层对风险的评估和掌控能力。杰克.韦尔奇的一
句话被N多人引用来提醒管理者对公司法律风险的关注，“其实并不是GE的业务使我担心，而是有什么人做了从法律上看非常愚蠢的事而给公司的声誉带来污点，并使公司毁于一旦。” 公司的各种风险最终将转化为法律风险 公司经营过程中会出现各种风险，比如，在公司投资伙伴的选择上，会隐含着投资风险，公司调用大量的资金采购囤积原材料，会隐含财务上的结算风险;公司调整固定资产的折旧方式可能存在税务风险;公司调整经营范围，可能存在经营风险;逾期偿还银行贷款，可能存在信用风险;公司产品出现质量问题，会存在商业信誉风险。等等。 但公司经营中的所有风险，最终会转化为法律风险，如果公司无法及时预见防范并化解这些风险，现实的后果往往就是面临法律上的制裁或被卷入旷日持久且耗资靡费的诉讼。投资风险可能会转化为和合作伙伴的投资合同纠纷;结算风险导致的可能是买卖合同纠纷;税务风险直接导致被行政机关查处制裁;经营风险导致工商部门的执法行动;逾期还贷，银行会提请法院拍卖抵押物;产品质量问题可能面临侵权诉讼或导致公司破产。公司的种种经营过程中的内外部风险，将直接转化为法律风险，最终导致公司被追究法律上的责任或承担法律上的后果。 法律风险≠法律制裁或纠纷 有的公司管理层往往会认为，法律风险就是公司面临的法律纠纷时胜诉与败诉的可能性。因此，很多老总宁愿在公司面临诉讼时花大量的资金请律师，打通各种关系，而不愿意在经营时防范和规避风险。这是现阶段很多内部律师面临不
加强合同管理防范法律风险 北京刘勇律师事务所主任、北京仲裁委员会仲裁员刘勇 一、风险的话题 ●所谓风险。我理解风险是指那些由于疏忽大意没有预见、或者侥幸可以避免,而造成的难以克服、难以控制的客观情形。但风险不是不可抗力,二者最大区别是:风险来源于疏忽大意、或者侥幸等主观过错;而不可抗力是没有主观过错。这两者之间是量与质的区别。 ●所谓经营风险,我理解是指在经营活动中为了获得最大利润和效益而自愿加重责任、并通过自己的努力能够实现预定经营目标的情形。其特点是,经营风险与获得效益可能是成正比的。 ●所谓法律风险,我理解是指在经营活动中出现的不受法律保护的行为, 或者权利与义务极不平等、使自己始终处在只承担或多承担义务而不享有或少享有权利的情形。其特点是,法律风险一旦形成,就会使自己始终处于不利地位并必然遭受损失,而且这种不利局面和损失往往不能通过单方面继续履行该行为来避免。 二、发包方与承包方串通投标导致施工合同无效的案例 ●仲裁案例:某高档住宅小区进行施工招标。在招投标过程中,招标方与某投标方签订了一份协议书,其中约定:施工企业按 7649万元投标,招标方争取让该企业中标,还约定中标价款只作为备案合同用,双方要另行确定合同价款, B 施工企业还要在真实合同价款的基础上再让利 5%。开标后,该施工企业中标。备案合同中特别 约定了逾期付款的违约金最高到合同结算价款的 5%。在 施工中开发公司资金匮乏,施工企业垫资 3700万元完成了该工程。竣工验收合格后,双方签字确认工程结算价款为 9400万元。后开发公司新上任的总经理要求重新进行造价审核,否则就不支付剩余的 3500万元工程款。双方为此争执了两年后,施工企业申请仲裁。庭审中,开发公司提出:双方恶意串标,中标无效,因此双方签订
企业合同法律风险防范 企业合同法律风险防范 第一部分合同签订阶段风险及防范 1、对方当事人缔约能力风险 风险一：合同效力待定的风险 无权代理、限制行为能力订立的合同为效力待定的合同，合同是否有效取决于有处分权人、被代理人的事后追认，但追认是对方的单方行为，主动权在对方，对其有利才追认，不利则不予追认。 防范：签订合同前要审查对方是否具有完全行为能力，能否履行合同上的义务，，对自然人而言是否成立，对企业而言则是否具有法人地位，是否已经注册成立。涉及标的物处分或转让的，审查该方是否对标的物具有处分的权利(包括其是否所有人或具有处分权)，必要时要求对方对自己的处分权作出保证。 风险二：合同欺诈的风险 对方盗用其他单位签订合同或以虚假的单位签订合同。从合同法的角度上分析，被假冒单位没有做出交易的意思表示，不是合同上的当事人，不会承担任何合同上的法律责任，而假冒单位或个人不是以自己的名义签订合同，合同根本不存在，也不能追究其合同上的责任。如果造成己方的损失，该假冒人可能根本没有能力承担任何法律责任，其目的在于利
用合同进行欺诈，骗取己方的财物。 防范：实行客户资信管理制度，签订合同前要对客户的资信信息、资信档案、信用状况、信用等级进行调查了解，最大限度地控制客户信用和违约风险。签订合同时要审查对方的信誉和履约能力，包括对合同承办人的资格进行审查，必要时应查看对方的营业执照和企业年检资料，确定对方是否为依法注册并有效存续的法律主体，了解对方的经营范围，以及其资金、信用，经营情况，是否具有法定的资格进行合同项下的业务。同时对合同经办人尤其是签字代表进行审查，查看对方开具的授权委托书，包括该授权委托书签字盖章是否真实、授权范围是否明确，有无存在涂改之处，以确定对方签约人的合法身份和权限范围，确保合同的合法性和有效性。对于标的额大的交易或需长期履行的合同，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。 风险三：签约能力禁止的风险 风险：单位内部不具备缔约资格的职能部门订立合同、法律禁止某些主体订立特定合同，合同一律无效。这种无效的法律后果是，如果一方有过错的，应对无过错一方承担损害赔偿责任。因此，如果己方和不具订约资格的主体订立合同导致合同无效并发生损失，自己有过错的，对己方过错部分将不能获得对方赔偿。另一方面，如果己方内部职能部门对外订立合同，合同被认定无效，己方存在过错的需向对方承
企业法律风险防范—合同审核管理篇企业法律风险防范—合同审核管理篇作者：佚名 时间：2008-4-23 浏览量：企业法律风险防范—合同审核管理篇 曹燕贻 由于合同本身的特征，决定了合同不同于企业内部的生产人事、财务等管理工作，已超越了企业自身的界限，使之成为一种受法律规范和调整的社会关系，涉及了大量的法律专业问题。所以，企业应专门成立法律顾问部门，来统一审核管理合同的签订和管理合同的履行。那么，作为一个企业的合同审核，到底该如何来审核和管理合同呢？笔者根据自身的从事法律顾问和法律纠纷处理的经验，对合同的审核和管理主要应从以下几个方面着手： 第一，企业应成立一个合同管理部门，统一归口审核和管理各业务部门、各单位分口管理的模式。 对企业合同的签订和履行负有监督、检查和指导的职责。具体操作上，对合同实行分级、划块管理，各业务部门和所属各单位作为合同二级管理单位，负责本部门、本单位的合同签订和履行，并向法律顾问部门定期汇报有关合同的执行情况。要使该统一合同管理模式有效运行，则必须要建立健全的企业内部规章制度，使管理工作有章可循。合同管理制度的主要内容应包括：合同的归口管理，合同资信调查、签订、审批、会签、审查、登记、备案，法人授权委托办法，合同示范文本管理，合同专用章管理，合同履行与纠分处理，合同定期统计与考核检查，合同管理人员培训，合同管理奖惩与挂钩考核等。企业通过建立合同管理制度，做到管理层次清楚、职责明确、程序规范，从而使合同的签订、履行、考核、纠纷处理都
处于有效的控制状态。在这个统一合同管理模式中，着重要注意以下几方面： 其一，对企业公章或合同章的保管。根据我国当前对企业公章和合同章的使用规定，企业的公章和合同章具有法定的法律效力。换句话说，企业公章等于企业的签字。在合同中，就算没有企业法定代表人或者授权人的签字，只要盖上了公章或者合同章，也可以认为，该企业已经认可了该合同的有关条款，该合同对该企业就有了法律的约束力。当然，如果是企业内部职工私自使用公章为自己谋取利益，则企业无须承担责任。《最高人民法院关于企业职工利用本单位公章为自己实施的民事行为担保企业是否应承担担保责任问题的函》（1992年9月8日法函〔1992〕113号）对此有规定。但值得注意的是，对如何界定职工的私自使用行为，企业对此负有举证的义务，这点在实际上是有相当的困难的。 其二，对企业职工合同签订授权的管理与控制。几乎所有的企业都会存在这个问题，由于市场经济的各类信息变幻莫测，许多机会瞬间即逝，因此，企业不可能将所有的合同签订都集中于企业的某人身上，这就会产生权力授予与权力控制的矛盾，如何来制衡该矛盾，是企业管理机制的问题，不是法律问题。这里要讲的是如何来制约和约束职工签订合同的权力，以避免表见代理的产生，避免对企业带来被动的局面。在实际操作过程中，企业往往是给那些驻外的销售代表或者驻外的销售分公司预先给于相当数量的盖有企业公章的空白介绍信或者盖有企业公章的格式合同，以方便其在适当的时候签订合同。这其实就是企业的一种授权行为，但是很不完善的。因为，企业在授权的同时，对其的权力行使的上限并没有公示，这就会很容易产生狭义无权代理或表见代理行为。因此，笔者建议，企业应在空白介绍信中明确规定该销售代表或该分公司可以签订合同的金额上限，
公司法律风险防控的工作措施 将重点放在如何预防企业法律风险的工作上面，让法律风险防控办法真正起到风险预警的作用。具体措施如下： 一、参与公司经营决策，保证企业生产经营活动不违反国家法律、法规。 公司的经营决策的正确与否，决定企业的兴衰成败，如出现重大的经营决策失误必然会对企业带来严重的后果。当前市场经济发展日新月异，国家的经济立法时常都在颁布、更新，法律、法规浩如烟海，企业领导既要以科学发展观为企业自主创新、发展生产经营，为职工谋福利，为国有资产增值的同时，又要对国家法律法规精通熟悉，面面具到，这是任何人都很难做到的，因此为适合市场经济的发展，公司法律风险防控措施应当做好公司领导政策方面的参谋和助手，在企业重大决策未形成决定前将对该项决策的法律意见充分的陈述和说明，及时提出法律发面的意见，便于领导决策时作参考。 二、对决策实施过程中可能遇到的风险作出预测 企业决策本身就包含风险，毫无风险的决策是没有的。公司法律风险防控措施，要对各种决策方案的风险因素进行预测和分析，使企业选择风险最小，获利最大的方案，并提出法律上的建议和意见，使风险能得以避免或者减少到最低限度。 三、参与建立健全规章制度，把管理活动纳入法治轨道 企业的内部规章制度，是国家法律、法规延伸到企业的体现，是依
法管理企业的依据。坚持以预防风险的原则，充分利用法律、法规和规章制度的规范性、科学性和超前性，约束和指导各项管理工作关系，使企业的经济活动沿着法治的轨道有条不紊的良性有序的发展，以避免或防止一切不必要的偏差和失误的发生，起到防患于未然的作用。 四、参与企业重大经济、技术合同的审查、谈判，保证合同的合法性 合同是企业实现经济目标的基本手段，贯穿企业生产、经营、销售、物资各个环节的纽带，合同的谈判、鉴定、履行是企业经营活动的主要内容。因此，合同订立的好坏，直接关系到合同能否正常履行，关系到企业的经济利益的实现。特别是一些重大经济合同，一旦出现问题，直接给企业带来极大的损失，为了保证合同的顺利履行，必须把好合同的签订关。经济合同的审查把关是从技术、经济、法律三个方面进行的，公司法律风险防控措施参与经济、技术合同的审查和谈判，主要是从法律上审查，保证合同合法、严密性，可行性，其中包括审查合同当事人是否具有合法的主体资格，是否具有良好的自信和履约能力；合同的内容是否符合国家法律，合同的条款是否完备，双方权利义务是否具体，文字表述是否清楚；双方签订合同是否履行了法定手续。比如一些建筑工程合同按规定，除双方签定以外还需要建筑行政主管部门认可签章。合同的经济、技术方面是否可行，应主要由业务部门进行论证并对此负责，论证的结果将成为公司法律风险防控措施审查合同时考虑的因素。 五、代理企业参加经济纠纷的解决，维护企业的合法利益 企业不可避免的会出现一些经济纠纷，当纠纷出现时企业需要通过
EPC工程总承包项目合同法律风险及防范 2010-5-12 13:53中国工程管理网刘哲【大中小】【打印】【我要纠错】EPC合同，即设计-采购-施工合同，是一种包括设计、设备采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的总承包模式。传统承包模式中，材料与工程设备通常是由项目总承包单位采购，但业主可保留对部分重要工程设备和特殊材料的采购权。在EPC合同模式下，承包商的工作范围包括设计（engineering），工程材料和设备的采购（procurement）以及工程施工（construction）直至最后竣工，并在交付业主时能够立即运行。这种合同格式主要适用于那些专业性强、技术含量高、结构、工艺较为复杂、一次性投资较大的建设项目。 在项目管理当中，风险管理是一个非常重要的问题，特别是EPC项目，这些风险通常包括政治、经济、市场、业主、合同和自然条件等，其中导致EPC项目的合同法律风险更为重要。EPC项目合同法律风险包括合同条款风险和合同管理风险。合同条款应本着平等、公平、诚实信用、遵守法律和社会公德的原则。每一条款都应仔细斟酌，避免出现不平等条款、定义和用词含混不清、意思表达不明的情况还应注意合同条款的遗漏，合同类型选择不当。合同管理是承包商获利的关键手段，不善于管理合同的承包商是绝对不可能获得理想的经济效益的。它主要是利用合同条款保护自己的合法利益，扩大受益，这就要求承包商具有渊博的知识和娴熟的技巧要善于开展索赔，否则，只能自己承担损失。因此要注意合同中的工程范围、合同价格及其款项支付方式、保函条件和违约条款等合同内容，并加强合同条款的审核。 承包商企业对EPC工程总承包项目通过风险识别、风险分析、风险控制和处理，通过以上各个方面调查研究，分析发生各种风险的可能性及危害程度，对风险做出客观的综合评价，为制定和采取减轻和转移风险的措施提供依据。转EPC大型总承包工程项目中合同法律风险防范应贯彻从立项到勘察、设计、施工、验收、竣工、结算等全程。 一、EPC前期立项、招投标阶段合同法律风险与防范 1、加强对建设工程合同主体资质、资格及履约能力、资信、关联关系等进行审查和调查 对建设工程项目背景、建设工程项目立项、规划、环评、土地等项审批文件的合法性进行审查和调查，参与工程项目立项的前期法律文件（包括可行性研究报告、项目建议书）的起草和准备、审核和修改，提供工程项目法律、政策可行性分析，审查可行性报告，出具法律意见书，办理工程建设项目规划、立项审批及其他各种政府批准、登记备案手续，拟定建设工程项目合作开发方案，参加起草和完善合作合同文件，就项目用地涉及土地征用、土地使用权出让、转让进行合法性审查及法律文件的起草、准备、审核、修改、完善，对在建工程的或房地产等实物抵押融资的法律可行性出具法律意见书，办理征地手续，起草、审核征地补偿、安置协议，签订相关合同，制定拆迁方案，拟定、审核委托拆迁协议、拆迁安置文告、拆迁安置协议等，协助处理拆迁纠纷。 2、通过参与编制勘察、设计、施工、监理等的招标投标文件，对其合法性进行审查
商务合同13个必备条款及法律风险防范 1、合同标的及法律风险 当事人签订合同是为了实现财产或类似于财产的其他权益的归属变化, 因此对这种财产或类似于财产的其他权益的标准描述是非常重要的。合同标的条款因此 也成为法律的提示性条款内容。合同标的是合同法律关系的客体, 是合同当事人权利和义务共同指向的对象。标的是合同成立的必要条件, 合同标的条款是不可补 正条款,如果双方当事人没有约定则合同不能成立。 根据合同性质的不同,合同标的可以分为物、权利、行为、智力成果。这些因标的性质不同而产生的标的约定差异应当引起注意。如权利瑕疵不像物的瑕疵那 么容易被观察, 因此以权利为标的的合同更应当注重对权利状态的描述。行为作为标的, 往往依赖于特定人技能, 因此更应当注意行为人的确定以及与代为履行禁止相协调。这些因素都是认为是否存在法律风险的考察方面。概括而言, 合同标的 条款约定应当注意以下事项: (1要使用标的物的正式名称,即标准学名,而且要用全称。文字表述必须明确 具体, 尽可能使用符合国际标准或国际行业习惯的商品名称。商品日益丰富, 使得双方约定不明时, 真实意思很难探究, 因此产生以类似商品作为合同约定标的交付带来的合同目的落空,是严重的法律风险。 (2写明商品商标。一定的商标,标志着一定商品的性能、质量种类。只有写明商标才能使商品特定化。如某商场本想购买杭州某厂生产的“天堂牌”自动雨伞1000把,但在合同中的商品名称栏内只写了“自动雨伞”而, 未写“天堂牌”商标, 结果供方发来的除有50把是“天堂牌”的自动雨伞外,其余的都是一些杂牌,有不量的甚至无商标, 给需方造成损失。相同的产品因为品牌不同, 价格差异有时非常巨大。 (3在确定标的时,还必须注意同名异物和同物异名的情况。如大豆,一般是指黄豆, 但有些地方把蚕豆也叫大豆; 又如自行车, 有的叫人力车, 有的叫脚踏车, 有
公司经营合同法律风险防范 合同法的内容繁杂，在这里仅就与公司日常经营活动关系最密切的合同签订、履行过程中的风险防范问题，供参考。 合同有多种形式，我们强调合同应以书面的形式签订。签订书面合同的重要性体现在以下方面：首先，它是双方存在合同关系的重要证据，有利于保护双方的权益；其次，避免双方履行过程中产生争议；再次，预防合作方对业务员的职务行为不予认可。 一、合同的签订过程中的风险防范： （一）、签订前对合作对象的审查（调查）：了解合作对象的基本情况，有助于在签订合同的时候，在供货及付款条件上采取相应的对策，避免风险的发生。 1、了解合作方的基本情况，保留其营业执照复印件，如果合作方是个人，应详细记录其身份证号码、家庭住址、电话。了解这些信息有利于我方更好地履行合同，同时，当出现纠纷的时候，有利于我方的诉讼和法院的执行。 2、审查合作方有无签约资格。我国法律对某些行业的从业资格做了限制性规定，没有从业资格的单位和个人不得从事特定的业务，如果我方与没有资格的主体签订此类合同将给我方带来经济损失。（无效合同的处理方法：合同法第五十八条，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补
偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任）。 3、调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对合作方进行实地考察，或者委托专业调查机构对其资信情况进行调查。 （二）、合同各主要条款的审查 我们主张，一切合同都应当采取书面的形式订立。订立合同时，要力争做到用词准确，表达清楚，约定明确，避免产生歧义。对于重要的合同条款，要仔细斟酌，最好是参考一些标准文本并结合交易的实际情况进行增删，对于重要的合同应请专业律师审查防患于未然。对合同条款的审查，不仅要审查文字的表述，还要审查条款的实质内容。 1、规格条款：对于多规格产品尤其要注意。我们在与客户协商的时候，要对各型号产品的具体规格做出说明，同时详细了解客户的需要。避免供需之间出现差错。 2、质量标准条款：根据我方的产品质量情况明确约定质量标准，并约定质量异议提出的期限。同时应认真审查合同中约定的标准和客户的需求是否一致。 《合同法》第 125条规定：当事人对合同条款有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的条款，合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。） 3、包装条款。对于购货方提出的特殊包装方法应当引起足够的重视。
《企业经营中常见的法律风险防范及其防范》 培训大纲 主讲人：冯涛 电话： E-mail： 课程目的： 首先，企业管理面临日益繁杂的法律环境。从公司设立、生产要素获得，到生产经营、产品销售，再到公司解散或破产，无不牵涉到法律以及法律风险。加入WTO后，我国公司不仅要在国内法律求生存和发展，而且还要直面国际法律环境。 其次，市场经济是竞争经济，而法律就是关于竞争的规则。企业想要在竞争中获胜，必须熟悉竞争规则。现在这些规则已经越来越多，越来越复杂，如果你不关心哪些规则与你和你的企业有关，难保什么时候会因为违反规则付出经济的代价甚至自由的代价。所以，一个成功的企业，肯定是个善于运用法律规则的企业，而一个聪明的企业家，应当是一个知道如何防范法律风险的企业家。 课程时间：2天 课程对象：中高层管理者 讲座大纲： 第一部分：企业内部的法律风险及其防范 第一讲劳资纠纷的法律风险防范 一、劳动合同关系成立的法律风险及其对策 二、依据单位规章制度开除职工的法律风险及其对策 三、劳动合同的续订的法律风险及其对策 四、劳务派遣的法律风险及其对策 五、招聘广告的法律风险及其对策 第二讲公司股东、董事之间法律风险与防范 一、拟定《公司章程》的法律风险及其对策 二、大股东不参加股东会的法律风险及其对策
三、董事、监事、经理个人履行职责的法律风险及其对策 四、不能确保公司财产的独立性的法律风险及其对策 五、公司犯罪的法律风险及其对策 六、企业负责人及工作人员履行职责中的法律风险及其对策第二部分：企业外部的法律风险及其防范 第一讲企业签订合同中的法律风险及其对策 一、违反签订合同基本原则的的法律风险及其对策 1、合同违反公平原则的法律风险及其对策 2、同违反合法原则的法律风险及其对策 3、合同违反公平原则的法律风险及其对策 二、合同成立的法律风险及其对策 1、承诺的法律风险及其对策 2、表见代理的法律风险及其对策 3、举证责任的法律风险及其对策 4、通过传真来签订合同的法律风险及其对策 三、合同主要条款欠缺可能导致的法律风险及其对策 1、合同主要条款约定不明确时的法律风险及其对策 2、合同履行地的法律风险及其对策 3、缔约过失的法律风险及其对策 四、违反合同的履行原则的法律风险及其对策 1、合同履行中的单方面中止和解除的法律风险及其对策 2、协作履行的法律风险及其对策 3、适当履行的法律风险及其对策 4、情势变更的法律风险及其对策 五、违约责任的法律风险及其对策 1、外观主义的的法律风险及其对策 2、合理预见的法律风险及其对策 3、违约金的法律风险及其对策 4、未违约方的法律风险及其对策
公司日常经营合同风险防范大全 合同法的内容繁杂,在这里仅就与公司日常经营活动关系最密切的合同签订、履行过程中的风险防范问题,供参考。 合同有多种形式,我们强调合同应以书面的形式签订。签订书面合同的重要性体现在以下方面:首先,它是双方存在合同关系的重要证据,有利于保护双方的权益;其次,避免双方履行过程中产生争议;再次,预防合作方对业务员的职务行为不予认可。 一、合同的签订过程中的风险防范 : (一、签订前对合作对象的审查(调查:了解合作对象的基本情况,有助于在签订合同的时候,在供货及付款条件上采取相应的对策,避免风险的发生。 1、了解合作方的基本情况,保留其营业执照复印件,如果合作方是个人,应详细记录其身份证号码、家庭住址、电话。了解这些信息有利于我方更好地履行合同,同时,当出现纠纷的时候,有利于我方的诉讼和法院的执行。 2、审查合作方有无签约资格。我国法律对某些行业的从业资格做了限制性规定,没有从业资格的单位和个人不得从事特定的业务,如果我方与没有资格的主体签订此类合同将给我方带来经济损失。(无效合同的处理方法:合同法第五十八条,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 3、调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对合作方进行实地考察,或者委托专业调查机构对其资信情况进行调查。 (二、合同各主要条款的审查 我们主张,一切合同都应当采取书面的形式订立。订立合同时,要力争做到用词准确, 表达清楚,约定明确,避免产生歧义。对于重要的合同条款,要仔细斟酌,最好是
企业经营中必须关注的60个法律风险及应对策略 一、订立合同时的注意事项 1、经济形势变化导致部分企业不能正常履约，少数企业会利用企业之间合同手续上的欠缺逃避违约责任。完备的书面合同对于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。建议您尽可能与客户签署一式多份的书面合同，保持多份合同内容的完全一致并妥善保存。 2、受经济形势变化影响，在合同履行过程中双方变更合同内容，包括数量、价款、交货、付款期限等现象较多，但为避免纷争，建议您妥善保管对于证明双方之间合同具体内容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、传真、信函等资料。 3、建议您完善有关公章保管、使用的制度，杜绝盗盖偷盖等可能严重危及企业利益的行为。在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添加等方法改变合同内容侵害您的权益。 4、企业业务人员对外签约时需要授权。建议您在有关介绍信、授权委托书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权范围，以避免不必要的争议。业务完成后建议您尽快收回尚
未使用的介绍信、授权委托书、合同等文件。 5、企业业务人员离开您的企业后，建议您在与其办理交接手续的同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情况。 6、如果您认为客户在与您签署合同过程中存在欺诈、胁迫行为的，或者您事后发现签署合同时对合同内容有重大误解，或者您认为合同权利义务安排显失公平的，您可以请求法院撤销合同。但是务必自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则您将失去请求法院撤销合同的权利。当然，您在撤销权行使期限内提出的请求是否能得到法院支持还将取决于您所举证据是否充分。 7、您在签订合同时可能为了确保合同履行而要求对方交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请您务必注明“定金”字样。您如果使用了“订金”、“保证金”等字样并且在合同中没有明确表述一旦对方违约将不予返还、一旦己方违约将双倍返还的内容，法院将无法将其作为定金看待。[法客帝国(Empirelawyers)出品]8、如果您的业务需要对方提供保证担保的，在与相关客户签署保证合同时请务必表述由保证人为债务的履行提供保证担保的明确意思，避免使用由对方“负责解决”、“负责协调”等含义模糊的表述，否则法院将无法认定保证合同成立。 9、您也可能为了业务需要向他人提供保证担保。无论您是
疫情影响下的企业合同法律风险防范本次新冠肺炎疫情及相应的防控措施（以下简称“疫情”）给企业带来了合同风险、劳动用工风险、保护风险、诉讼风险等一些列风险。以合同风险为例，受疫情影响，导致企业各类采购合同、服务合同、建设工程施工合同、货物运输合同等可能无法正常履行。如何准确理解和适用不可抗力、情势变更等法律概念和规则，及时采取符合法律规定、符合合同约定的方式处理因疫情造成的合同履约问题，是很多企业面临的难题。 《民法总则》第180条和《合同法》第117条均将不可抗力定义为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。全国人大常委会法工委在2月10日召开的会议上表示,当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共事件。为了保护公众健康,政府也采取了相应的疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 疫情极有可能被认定为属于不可抗力，但个案中当事人能否基于不可抗力主张减免违约责任或者解除合同，还需结合合同对不可抗力和履行时间节点的约定、当事人的预期、疫情影响程度、疫情与合同履行是否有因果关系等进行综合考量。
在遇到因疫情可能影响合同履约时,建议不要贸然主张适用不可抗力,应当根据具体的法律规定、合同约定和实际履行情况,决定如何减少损失，同时需要保留因疫情导致不能履行合同或对履行合同造成实质影响的证据，尽量通过平等协商的方式解决问题。 以下情形可能排除不可抗力的适用，或无法免除责任： （1）不能履行合同并非由疫情原因导致，二者缺乏因果关系。 （2）在疫情发生之前合同已进入迟延履行等违约状态等（例如第一部分提到的案例）。 （3）当事人在合同中对疫情不构成不可抗力作出了明确约定，原则上按约定处理。 （4）当事人因疫情影响不能履行合同时，未履行及时通知义务或避免损失扩大的义务。 如果合同可以继续履行，但继续履行会造成明显不公平，则可援用情势变更、公平原则对合同予以变更或者解除。
简析经营管理过程中的法律风险及防范措施[论文摘要]法律风险已成为企业关注的重点对象之一。文章浅谈当前企业在 经营管理中存在的几种常见的法律风险，以及它们产生的原因，并有针对性地提出几点防范措施，以帮助企业加强对法律风险的控制。 [论文关键词]法律风险成因防范措施 一、引言 在经济全球化的新时代背景下，随着日益激烈的市场竞争和国家经济结构的加速转型以及社会市场环境的不断变化，加之竞争规则逐渐变得规范化和透明化，广大企业在享受日渐变化的市场给他们带来丰厚利润的同时，也隐藏了许多潜在的企业风险。在企业的经营管理过程中面对的除了自然风险和商业风险，还有法律风险，法律风险是需要承担法律责任的，也是可以加以控制防范的。 近年来，无论是国有企业还是外资企业，都存在着因法律风险而承担法律责任，付出惨痛代价的法律后果现象，究其原因，是来自于多方面的，但是最主要的原因之一就是企业在经营管理过程中没有有效地对存在的法律风险进行控制和防范。因此，做好经营管理过程中的法律风险防范关系到企业的兴衰与成败，其意义重大。 二、当前企业经营管理中存在的法律风险及其成因分析 （一）法律风险的定义与特征 企业的法律风险是指行为人在法律的实施过程中由于做出了不规范的法律行为所导致的，或者与企业预期达到的目标相违背而引起可能发生的法律不利后果，它与企业的经营管理和经济活动密切相关，一般是指企业在经营管理和经济活动中可能发生的法律风险，主要包括合同法律风险、管理人员违法风险、劳动关系法律风险、知识产权法律风险等。法律风险并不是违法风险，但是所有引起法律风险的行为是不具有规范性的。 企业的法律风险主要特征如下： 1.企业的法律风险会给企业带来经济损失，导致经营管理成本的增加或者错失良好的商业机会； 2.企业法律风险的产生与多种因素有关，例如企业的经营管理、外部法律环境的变化、企业的风险承受能力、企业应对变化的措施等，降低企业的法律风险可以从这些方面着手； 3.企业的法律风险带来的不一定是不良影响，根据不同法律风险的特征，针对性的采取措施有效管理控制法律风险，降低不利的法律风险，这也可能会为企业带来积极的利益； 4.企业的法律风险一旦发生会使得企业承担相关的法律责任 （二）常见的几种法律风险 1.权益纠纷法律风险
精心整理 公司法律风险防控的工作措施 将重点放在如何预防企业法律风险的工作上面，让法律风险防控办法真正起到风险预警的作用。具体措施如下： 一、参与公司经营决策，保证企业生产经营活动不违反国家法律、法规。 公司的经营决策的正确与否，决定企业的兴衰成败，如出现重大的经营决策失 三、参与建立健全规章制度，把管理活动纳入法治轨道 企业的内部规章制度，是国家法律、法规延伸到企业的体现，是依法管理企业的依据。坚持以预防风险的原则，充分利用法律、法规和规章制度的规范性、科学性和超前性，约束和指导各项管理工作关系，使企业的经济活动沿着法治的轨道有条不紊的良性有序的发展，以避免或防止一切不必要的偏差和失误的发生，起到防患于未然的作用。
四、参与企业重大经济、技术合同的审查、谈判，保证合同的合法性 合同是企业实现经济目标的基本手段，贯穿企业生产、经营、销售、物资各个环节的纽带，合同的谈判、鉴定、履行是企业经营活动的主要内容。因此，合同订立的好坏，直接关系到合同能否正常履行，关系到企业的经济利益的实现。特别是一些重大经济合同，一旦出现问题，直接给企业带来极大的损失，为了保证合同的顺利履行，必须把好合同的签订关。经济合同的审查把关是从技术、经济、法律三 因素。 企业解决经济纠纷的方式一是通过诉讼的方式，将发生的纠纷诉之法院，在争议各方当事人的参与下，由审判法官依法审理，作出判决。二是采取非诉讼的方式，即不通过法院，代表企业与对方调解，在保证最大限度维护企业合法利益的情况下，签订调解协议，并对调解协议进行公证，在公证书上约定执行条款，如果对方不履行调解协议，就可以依据公证书上的执行条款申请法院强制执行。 六、管理企业经济合同