目录
前言 (4)
一、报告编制目的 (4)
二. 报告编制说明 (4)
三、特殊说明 (4)
第一章总论 (5)
一、项目基本情况 (5)
二、经济技术及财务指标 (6)
三、结论、存在问题与建议 (7)
第二章项目建设背景与开发商、发展商概况 (9)
一、项目建设背景 (9)
二、项目建设的必要性 (10)
三、项目建设的可行性 (13)
四、项目可行性研究的依据 (13)
五、开发商简介 (14)
第三章市场分析与预测 (15)
一、社会经济状况 (15)
二、房地产市场宏观形势分析及预测 (17)
三、项目的市场情况分析及预测 (31)
第四章建设条件及选址 (35)
一、区域概况 (35)
二、自然条件 (36)
三、公共服务设施 (37)
四、工程地质 (39)
五、水文地质 (39)
六、地址选择 (40)
第五章规划设计方案 (40)
一、规划设计方案的指导思想 (40)
二、规划设计方案的原则 (41)
三、建筑规模及规划设计方案设想 (42)
第六章营销策略及方案 (50)
一、营销策略 (50)
二、营销方式 (52)
三、销售节奏与策略 (55)
五、租售计划 (62)
一、环境保护 (62)
二、劳动卫生与安全 (64)
三、项目内部安全保护 (67)
第八章物业管理与劳动定员 (68)
第九章项目实施进度与管理 (70)
一、项目管理 (70)
二、项目监理 (71)
三、项目建设工期和实施进度 (72)
第十章节约能源 (73)
第十一章项目投资估算及资金筹措 (75)
一、投资估算的原则 (75)
二、财务测算报告： (76)
三、风险分析 (94)
第十二章结论及建议 (96)
一、结论 (96)
二、存在的问题及建议 (97)
三、特殊说明 (99)
前言
一、报告编制目的
1、在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应的建议。
3、对项目进行投资分析和风险分析。
4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
二. 报告编制说明
本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例，对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测则采用市场比较法。
本可行性研究报告的计算时点为2012年9月。
三、特殊说明
在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性，特别是建设期与销售期的重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于一般行业指标。
第一章总论
一、项目基本情况
1、项目名称：萬隆花园商业广场
2、项目单位：开发商：丽江萬隆房地产开发有限公司
3、项目负责人：罗朝飞
4、项目建设地点：颍泉区皖西北商贸城中心广场，
沿街东西宽134米；南北长104米，占地面积22亩，约14000平方米。
5、开发目的：
①发展丽江城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力；
②带动滇西北商贸城商业经济发展，树立丽江新区城市新形象。
③招商引资，推动丽江新区城市经济快速发展。
④提高花马街商业档次，改善城市居民购物和居住条件。
⑤提高企业自身经济效益，加快企业发展。
6、建设内容：
该项目占地22亩（14000平方米），总建筑面积约11万平方米，其中商用面积4万平方米（含人防和设备用房5000平方米），办公住宅7万平方米，并配套建设道路、停车场、装卸平台及配套用房1000平方米。
萬隆商业广场项目从功能上分为三部分，
地下部分：为人防、设备间、停车场，约10000平方；
裙楼1～4层为商业服装及小商品批发商城，约40000平方；
5-28层以上为2座办公塔楼，约70000平方
基地容积率7.0，建筑密度70％，机动车停车泊位300辆(地下室及户外)。
7、项目总投资：3.5亿元人民币。
二、经济技术及财务指标
皖西北城市广场主要技术经济指标
表1
序号项目单位指标
1 规划总用地面积平方米14000
1.1
其中建筑用地面积平方米10000
1.2 公共占地面积平方米4000
2 总建筑面积平方米110000
2.1
其
中住宅建筑面积平方米0
2.2 写字楼建筑面积平方米70000 2.3 餐饮娱乐建筑面积平方米0 2.4 商铺建筑面积平方米40000
2.4.1
其
中负1层商铺建筑面积平方米5000
2.4.2 底层商铺建筑面积平方米10000
2.4.3 二层及以上商铺建筑面
积
平方米30000
3 建筑密度% 70
4 容积率 6.00
5 绿地率 % 20
6 销售收入万元45000
7 建设投资万元35658
8 投资利润率（税前）% 19.87%
9 投资利润率（税后）% 13.32%
10 全部投资财务内部收益率（税前）% 30.07%
11 全部投资财务内部收益率（税后）% 20.62%
12 全部投资财务净现值（税前）万元3285
13 全部投资财务净现值（税后）万元1534
14 全部投资投资回收期（税前）年 1.15
15 全部投资投资回收期（税后）年 1.14
项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。
三、结论、存在问题与建议
通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：
1、萬隆商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策和丽江市对该区域的发展规划。
2、萬隆商业广场项目
开发商：丽江萬隆房地产开发有限公司；
均具有很强的经济实力和较强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。
3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。
4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项
目自身的实际条件，具有一定的可操作性。
5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。
6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。
根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：
1、经营管理风险规避
A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。
B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。
C、做好物业管理和售后服务工作。
2、金融财务风险规避。
从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。
3、建设管理措施
A、整合企业资源，提高操作水平。
B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。
C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。
D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。
E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。
第二章项目建设背景与开发商、发展商概况
一、项目建设背景
丽江位于阿尔卑斯运动活动的欧亚板块和印度板块之间的滇藏地槽东部，地处横断山脉向云岭山脉过渡的衔接地段，地形地貌复杂，地质运动激烈。境内山河交错，峰大谷深，海拔高差大，气候变化显着，是垂直气候发育明显的“立体气候”地区。
丽江地处低纬度高海拔地区，属南亚高原季风气候，冬春盛行干燥的西北风，夏季则受潮湿的西南季风影响，干湿季分明，温差变动小，四季不分明，年平均气温12.6℃，年平均降雨量945.5毫米，年平均蒸发量为1180.3毫米，主导风为西风，其平均风速5.4米/秒，无霜期290天左右。作为本项目的开发商丽江萬龙房地产开发有限公司敏锐
地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个最大的集商业、餐饮、公寓式写字楼为一体的商业广场。
二、项目建设的必要性
1、项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了皖西北商贸城市场的空缺，具有强大的竞争力市场拉动力。
中国是世界上最有潜力的消费市场，而以丽江为中心的皖西北地区又是中国人口最多的地区之一（980万），具有强大的消费潜力。近年来随着经济的发展，皖西北地区物资交易量快速放大，各种交易市场的发展迅速。遗憾的是，现时能够满足商家需要、满足消费者需求的高水平的集吃、住、玩等于一体在大型商业广场，在丽江却未出现。绝大多数物流商贸企业规模较小、辐射范围不大、市场发展潜力有限。因此，适应商家和消费者需要的多功能、高档次物流中心具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。
本项目拟跟随国际国内市场的发展潮流，迎合商家和消费者的需求，在城市商业摩尔这个主题上，走“大规模、多功能、现代水平”的路线，强调商业广场的产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市商业中心区建设一个标准高、环境美、现代化的商业广场。这样的商业广场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符
合销售商、消费者的需求，填补了丽江这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。
2、项目的建设对推动丽江发展现代物流商贸业，建设现代化中心城市有重要作用
现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。历届政府领导曾多次指出，丽江应加快物流贸易的发展，以形成“丽江价格”，更好地发挥丽江现代化中心城市的对外辐射功能。
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表丽江皖西北中心城市形象的商业广场。项目建设的这一指导思想与丽江发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快丽江现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升丽江市场的总体水平方面做出突出贡献。
本项目拟建的萬隆商业广场充分体现了丽江市颍泉区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动丽江市新一轮发展规划的实施。
3、项目的建设将有利于繁荣丽江城区经济，提高丽江城市形象；
由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对丽江经济的发展带来积极的影响。一方面，皖西北城市商业商业广场的发
展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，商业广场的发展也将会带动整个皖西北商贸城相关行业的发展，如房地产业、仓储业、运输业、其他商业等，形成明显的侧向关联带动作用。
4、项目的建设将进一步扩大丽江物流商贸行业的辐射范围
目前，丽江物流商贸企业的辐射范围主要是丽江市及周边县城，辐射范围并不大。其原因，一是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。
过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强丽江物流商贸行业的影响力，提高皖西北商贸城区域地位。
5、项目建设有利于较好地发挥土地效益
根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业、物流、贸易，目前已建成了30万平方米。
本项目建设在皖西北商贸城中心广场，一则可以带动皖西北商贸城相关产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。
三、项目建设的可行性
1、区政府对皖西北城市商业商业广场的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。
2、本项目的开发商丽江巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。
3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。
4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。
5、项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。
6、项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。
四、项目可行性研究的依据
1、丽江市城市规划方案
2、项目建议书编制规范和要求
3、丽江市经济社会统计资料
4、皖西北城市商业商业广场项目暂定设计方案；
5、云南省建筑工程预算定额估价表和阜丽江市材料市场价格信息。
6、委托方提供的其它有关资料；
7、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。
五、开发商简介
丽江巨龙房地产开发有限公司简介：
丽江巨龙房地产开发有限公司，注册资金4500万，是一家具有二级房地产开发资质的开发企业，公司员工40余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有18人，其中包括两名高级工程师和相关专业的统计师，经济师和会计师等；在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办的房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年的房地产开发业务管理资历。
目前公司正在开发建设的项目百合康城占地35亩，规划建设面积165000平方米，总投资额2.85亿元人民币，总建22幢楼房，其中16幢为多层，预计08年12月前多层楼房可以全部竣工；6幢高层为28层建筑规划地下停车场6800平方米，目前正在施工中，预计2010年竣工。
雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。
第三章市场分析与预测
萬隆商业广场项目由办公、商业、餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析丽江市房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。
一、社会经济状况
1、中国社会经济状况
根据亚洲开发银行的评估，中国在2007年的经济增长率约为12.03%，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。国际社会普通认为，2008年中国经济增长率应保持在10%左右。
2、丽江市的社会经济状况
改革开放以来，丽江市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入2003年以后，在市委市政府、区委区政府的坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影、非典疫情、洪涝灾害等多重影响，负重爬坡、奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定、人心思发展的转变，经济上实现了由连续下滑到止跌回升、再到两位数增长的转变，走过了最为艰难的时期，步入了快速发展的前期。
（1）综合经济实力不断增强。2006年全市生产总值突破370
亿元，增长13%；财政收入超过32.2亿元，增长木1.8%；完成全社会固定资产投资151亿元，增长20%；粮食综合生产能力达到449万吨，小麦、大豆、玉米、禽产品等主要农产品产量稳居全省前列；煤电、化工、农副产品加工等行业生产能力不断增强；刘庄煤矿、丽江电厂等一批重大项目建设进展顺利，为丽江市的快速发展奠定了坚实基础。
（2）经济发展思路逐步清晰。市委、市政府立足市情，审时度势，提出了“建设皖西北中心城市”的发展目标和“优化一产、强化二产、繁荣三产”的经济发展思路，确定事关我市经济发展全局的“6611”工程，作出了“振奋精神，凝心聚力，抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起”的重大决策，努力把我市建设成以区域性加工制造业中心、优质安全农产品供应中心、商贸物流集散中心为主要内容的区域性中心城市。
（3）皖西北中心城市正在形成。“十五”末，丽江市区建成区面积已达50平方公里，城区人口总规模达50万人。交通枢纽地位进一步凸显，产业集聚能力进一步增强，上海华源、香港华润、江苏大亚、南京雨润、河北顶大、国投新集集团等一大批企业入驻丽江。商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。
（4）工业化与城镇化进程加快。2006年全市规模以上工业销售收入达到203亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长的稳定性和内在动力增强。城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转
移，2006年全市城镇化水平达31%。
（5）社会事业全面进步，人民生活继续改善。2006年农民人均纯收入2350元，城镇居民人均可支配收入8817元。社会保障覆盖面进一步提高，城镇登记失业率控制在4%以内，生态市建设全面启动。居民消费结构加速升级，住房、通讯、交通等成为新的消费热点。
2002～2007年丽江市GDP见下表
年份GDP总额（亿元）增长率(可比价) 2002 209 4.1%
2003 217 1.0%
2004 263 10.4%
2005 324 10.3%
2006 370 13%
2007 460 13.6%
二、房地产市场宏观形势分析及预测
1、国内宏观市场分析
（1）市场回顾
政策成为影响2006年乃至中期内房地产市场和行业发展的关
键变量。在始自2006年4月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，调控政策密集出台。
如：
2加息：4月27日和8月21日，央行上调各档次房贷利率；
5国六条：5月17日，提出房地产业健康发展六措施，拉开今年调控序幕；
8九部委“十五条”：5月29日国办发(2006)37号文对“国六条”细化，提出90平米、双70%标准；
13二手房征营业税：5月31日，国税发74号文规定，6月1日后个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税；
17调控住房结构：7月6日，建设部发165号文，明确90平米标准；
19限制预售：7月6日，166号文要求开发商获预售证后应在10日内开售；
21外资限炒：7月11日，171号文加强对外资开发经营和境外购房管理；
25土地督察：7月24日，国办发(2006)50号文规定，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，纳入九大土地督察局监
管；
28强征二手房所得税：7月26日，108号文规定8月1日起，统一强制性征收二手房转让个人所得税；
30规范外汇管理：9月5日，外汇局和建设部联合规范境外购
房主体购买境内商品房的外汇管理。
32加强土地调控：9月5日，国务院发布加强土地调控有关问题的通知。
3611月7日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标
准将在原有基础上提高一倍。
从上述密集的调控政策中可以看到，规范和整顿是各项政策制定的基调，从上游的土地到下游的消费都在政策调控紧缩的视野之内，其目标都直指房地产行业的投资过度和价格的快速上涨主旨在于解决部分城市房地产投资规模过大、房价上涨过快，房地产行业的强政策性特征再一次得到体现。我们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩的外部压力与行业内规范经营的内部压力的双重挤压，尽管表面看，全国范围内商品房的价格普遍上扬，但是由于绝对投入的迅速增加，其实际利润水平正在逐步回归正常，暂且抛开“房地产泡沫”破灭与否的争论，一个更加市场化、集约化的产业将在当前这种压力的承受与突破中走向成熟，全国范围内房地产行业的景气度将因这次行业整合而获得一定的支撑。中国房地产业发展的脉络是一个家庭财产从无到有、从以自用为主到成为资产配置手段的过程，目前国内商品房销售的90%以上都是个人消费者，2002年个人房贷只有8258亿元，4年后的2006年达到2.4万亿元，增长3倍之多。
首先，房地产对于国民经济的联动及相关行业的影响到底有多
大，这个问题没有从根本上解决。当前房地产业发展的问题是一枝独秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力，是地方经济增长思维和模式单一化的问题，由此造成了地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其它产业发展的挤压性。其次，目前房地产投资与国民收入等系列宏观经济指标的比例是否协调，特别是对金融的影响（金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少，涉及房地产的不良贷款率，房地产贷款中有哪些风险点等）大多缺乏系统深入的研究，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业“摸底”环节缺损的情况下，做出的各种结论也是模糊的。最后，对于房地产行业泡沫争论的双方都摆脱不了利益背景，以偏概全是共性，要么将局部地区的个别现象概括为全行业的特点，要么就是企图维护传统利润阻挡行业整合。
（2） 2007年
①保持发展且稳健的行业基调
在的中央经济工作会议上，中央对2007年的经济工作提出了八项主要任务：1、坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头。2、坚持以发展农村经济为重点，扎实推进社会主义新农村建设。3、坚持以节约能源资源和保护生态环境为切入点，积极促进产业结构优化升级。4、坚持提高自主创新能力，加快建设创新型国家。5、坚持落实区域发展总体战略，推进城镇化健康发展。6、坚持深化体制改革，加快形成落实科学发展观的体制机制保障。7、坚持互利共赢的开放战略，提高对外开放水平。8、坚