朗诗地产：非主流开发商的主流路径
“朗诗是一家产品技术与众不同、经营模式别具一格、企业文化阳光正派的非主流房企。今后朗诗绿色地产将成为朗诗集团绿色住宅业务的唯一上市平台，根据上市公司发展需求，集团将给予资金、人才、技术支持，还将择机注入优质资产，恢复上市公司融资功能，使之成为绿色科技地产领域的市场领导企业。”8月7日，在香港召开“成功登陆香港资本市场”答谢会上，朗诗绿色地产有限公司董事会主席田明如是说。
早前的7月31日，深圳科技(00106. HK )宣布将公司更名为“朗诗绿色地产有限公司”，董事会同时宣布，委任田明先生为董事会主席。借壳深圳科技，意味着朗诗在资本市场占据一席之地，亮相港股市场后，朗诗地产正快速迈开国际化步伐。
“朗诗地产迈出登陆香港资本市场的一步，其意义超出朗诗地产本身，也是中国绿色地产的标志性事件。对于朗诗地产来说，既是一次国际化的尝试，未来也将获得长久持续发展的动力。”一位房地产业资深人士表示。
资产注入有序进行
作为国内绿色科技地产的领军企业，朗诗谋求上市之路已经多年。近几年朗诗集团发展速度较快，但碍于种种因素，其一直未能将
绿色概念，通过资本市场杠杆，发挥出更大规模的价值。
一位香港券商分析师表示，借壳深圳科技之后，朗诗地产打开了香港的资本通道，这对于朗诗绿色地产的全国扩张乃至国际化道路都有着深刻的含义，朗诗绿色地产在香港受到的关注度特别高。
不可否认的是，内地房企入主香港上市公司的下一步，多数将是注入优质资产，完成借壳，推动股价上涨，然后实现再融资。朗诗的路径又会是怎样？未来上市公司和朗诗集团旗下地产业务板块将如何运作?田明在会上透露，即将更名为“朗诗绿色地产有限公司”的上市公司，未来将是朗诗集团住宅发展业务的唯一上市平台；将坚持产品差异化、资产高周转的一贯策略，以成为具备鲜明绿色特质的港股房产公众公司为奋斗目标。
田明表示，朗诗集团将集集团之力，在资金、人员、技术等方面积极支持上市公司投资发展新的房地产项目，快速提升上市公司的项目数量、资产规模和品牌形象。朗诗地产将在法律、监管规则允许的范围内，择机注入适当优质资产或业务，以促进上市公司的发展。上市公司期望能够逐步成为一家具有鲜明绿色特质、业绩良好的香港房地产公众公司。上市公司将积极向控股股东寻求资金支持，包括优于一般市场条件的资金支持或其他融资方式。
“实际上可以先通过朗诗集团增资扩股、借款和境外BVI公司借款等形式注资壳公司，再将优质项目资产注入。预计朗诗绿色地产恢复融资功能不需要两年，顺利的话明年即可达到该目标。”田明说，今后朗诗集团名下所有优质地产开发业务，将通过上市平台运作。
按照港交所的规定，买壳后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成“非常重大交易”，可能要以IPO 申请的标准来审批。
“但如果用上市公司的资源去投新项目，是没有限制的，公司股东愿意投资，监管部门没有理由管。”田明说。
值得注意的是，港交所关于24个月内的注资限制，实际上是参照注资当期资产负债表，而非买壳节点时的资产负债表。换言之，注入资产前，若壳公司的主要财务指标已更新，那么注入的资产相关指标只需不高于最新的财务指标，即不构成“非常重大交易”。
按照田明的计划，增加权益资本、利用股东借款投资项目和股东直接注入资产，交替进行，“只要节奏控制得好，不需要两年，就可以将集团房地产开发业务中的优质资产，切换到上市公司平台上来”。
对于熟悉朗诗绿色地产这些年发展历程的许多业内人士，总结过朗诗独特的商业模式，能支撑其在10年有余的时间里快速成为全国知名的地产企业，有两个利器：差异化的产品与资产高周转的经营策略。
田明告诉记者，朗诗地产的经营策略是在利润率上取行业均值，周转速度上保持行业领先，权益乘数上高于行业水平，同时做到财务上安全稳健。这些年朗诗的ROE水平一直显著高于上市房企平均水平。
朗诗从来不投资体量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的
项目，项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”，都是小、快、灵项目，每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅，不易产生现金流不可控的状况，确保销售速率和现金回款。
遵循绿色核心价值
在过去的十几年历史中，朗诗地产一直遵循的核心价值就是绿色科技，这其中包括朗诗重视对地段、产品价值的塑造，对人的价值和对社会价值的提升。“房地产的发展不可能像之前10年那样顺风顺水，那种依靠土地升值和资本市场赚钱的模式受到严重的挑战。而朗诗地产十几年来一直坚持做产品的快周转，不靠土地增值的方式取得利润，主要是重视对地段价值的深挖掘，在所开发产品的附加值上做文章，快速把房子卖出去，实现利润。
2012年，国际知名调查机构盖洛普调查公司对朗诗地产的客户调查报告显示，朗诗地产客户总体满意度、忠诚度两项最关键指标都为行业的标杆值，超过1/3客户对朗诗地产有强烈的品牌情感依赖。其中，朗诗的老业主满意度和忠诚度评分则双双持续上升。
盖洛普报告调查认为，“科技系统”和“物业服务”是驱动老业主满意度的最重要因素。换句话说，朗诗的差异化产品和服务是朗诗老业主以及准业主最看重的核心价值。
田明曾告诉记者，朗诗地产从绿色住宅的设计、施工、交付使用以及后续的物业服务，始终坚持深度研究客户需求。细数朗诗地产的
每一个项目，鲜有奢华的装修，没有名贵的用材，有的只是更舒适、更健康、更环保的人居设计。朗诗坚持，在消费者观念日趋成熟的今天，对资源价值的理解、对住宅价值的追求都应建立在对自然环境友好基础之上。
未来5年，朗诗地产将围绕“深绿”战略坚持进行体系的打造、流程的梳理、能力的提升，这是朗诗区别于市场一些同行的鲜明的特征。众所周知，朗诗将建筑变“绿”是一个系统工程，一方面将建筑自身的被动节能做扎实，包括外墙保温系统、外遮阳系统等，一方面利用技术手段去实现主动节能，如利用地下常温层这个天然能量仓库，通过精密管道、低耗机组等设备实现地源热泵技术。此外通过末端系统实现调节，例如混凝土楼板通过常温水循环去实现“夏凉冬暖”的室温调节效果。可以把朗诗的众多科技节能技术看做一个武器库，朗诗在做每一个产品的时候，都会根据项目所在地的气候条件、地质特征以及产品要求，因地制宜地选择好相关搭配。
业内专家指出，当前朗诗能够成为我国绿色地产市场的标杆，源于三大优势：首先是专注，朗诗以绿色为集团战略，持之以恒，只做绿色科技住宅，目前所开发的绿色建筑面积国内领先；第二是专业，朗诗的绿色建筑科技运用水平比肩国际，在实现低碳节能的同时，带给居住者远超普通住宅的舒适度；第三，在衡量建筑究竟有多“绿”的重要标尺———节能率上，朗诗住宅的指标在国内遥遥领先，可以说是行业里“最绿”的住宅。
田明透露，不久之后，朗诗会向市场推出一款全新的产品。它继
续保持建筑的高节能率，但将原来以栋为单位辐射/新风技术系统，改进为一个小型的户式化系统，能够分户开关、实时调节，有效支持用户的行为节能。
这一产品将按照朗诗制定的环保标准，在设计、采购、建造、服务各个环节全面控制，对室内的PM2. 5颗粒物污染、甲醛和VOC 污染、生物污染、放射性污染等进行系统性源头检测和控制，并利用置换新风系统将室内污染物浓度有效控制在安全值以下。
这一户式化系统集成的新产品更加关注室内环保健康舒适指标，具有很高的客户价值，并可广泛应用于住宅和公共建筑上，这将成为朗诗未来的主打产品。
此外，朗诗还在利用自身的专业技术能力，为老年客户开发适老性绿色科技住宅产品，其中一部分将于今年下半年在三个城市推向市场。
逐步完成全国化布局适度探索国际化
“上市不是朗诗的目的，只是一个途径，对朗诗的业务发展如此，对绿色地产在中国的推广更是如此。在登陆资本市场的推动下，朗诗离自己的目标更近了一步。”田明表示。
数据显示，朗诗地产业务目前在南京、上海、杭州、苏州、武汉、成都、无锡、常州、绍兴等多个主要城市，已经和正在开发30个多个楼盘，开发总面积达540多万平方米。土地储备约有350万平方
米。
田明告诉记者，未来，基于公司的资源禀赋和中国经济及行业发展趋势，朗诗将继续巩固并完善全国化战略布局：立足现有已进入区域，以长江流域为轴线，向南北两侧展开，加大布局的战略纵深，提升经营的稳定性。在法律、监管规则允许的范围内，及合适市场机会的前提下，计划今年内投资5个左右的土地项目。当然，最终实现与否还需考虑项目的具体状况和土地市场等客观因素。
按照朗诗地产年初的规划，今年计划在土地市场投资80亿元规模，这将分布在除了长三角以外的土地市场。“当然还要看土地市场的情况和房地产市场的走势，年初定的这样的目标，如果土地市场整体热上去的话，有可能压缩一点。但是我们也等不起，你如果把这80亿元留下来，杠杆就会消失掉。”
上市之后，对于朗诗全国化乃至国际化都有很大的推动作用。对于关注和重视绿色地产在中国发展的各方面人士来说，朗诗集团迈出公开登陆资本市场的一步，也是中国绿色地产的标志性事件。
田明告诉记者，朗诗的全国化甚至国际化，都建立在绿色科技的基础上，做好客户的价值研究。住宅是给人住的，为人造房是朗诗的工作思路。人首先是自然的人，有男有女有老有幼，有不同的生理指标，不同的环境要求。其次，人还是社会的人，有不同的文化背景，经济收入，区域特色，生活习惯，对于住宅也有着不同的需求。第三，人有自己的家庭组成，家庭在不同的阶段，也有不同的需求。对客户进行细分研究，根据客户的不同需求，用不同的技术组合来打造匹配
的产品，这是以人为本的产品理念。这种理念决定了朗诗在绿色科技住宅的发展之路上一定是追求用户价值为先的，这也是现代企业竞争发展的根本。
非主流法则
毫无疑问，调控两年来，房地产企业开始出现分化。大型房企通过过去几年的跑马圈地和标准化运营，市场份额不断扩大，大量资产规模、融资渠道和品牌效应较弱的中小企业生存空间受到空前挤压。
但是，存续下来的中小企业多数具备一些较为特殊的竞争力。最普遍的是产品的差异化。一直以来坚持绿色战略的朗诗集团是其中一个，这家公司凭借近十年在绿色节能住宅上的深耕，已然成为绿色建筑领域的先锋企业。
“不同的生存环境，会有不同的物种。前十年实施了激进策略的企业，扩张很快，因为赌对了，但是面对今后不断起伏甚至下行的市场，难道还是他们取胜吗？人们经常把‘强’和‘大’画上等号，但出现小概率危机时，强者恒强是不成立的。”田明说。
田明认为，很多人谈日本的房地产泡沫，不过很少有人去关注，日本的积水、大和等房地产公司，由于有差异化特色，包括产品技术、经营模式，很好地抵御了经济停滞和房地产泡沫破裂。当总的需求下滑时，那一部分差异化产品还有需求。
“工欲善其事，必先利其器。”科研团队之于朗诗，正如“器”
之于“事”。显而易见，培养打造一支强大的科技团队，以整合应用国内外先进技术于绿色科技住宅项目，是多年来践行绿色之路的重要一步。科技板块初具规模，包括高新技术企业朗诗建筑科技有限公司、甲级设计院朗诗规划建筑设计有限公司和朗诗节能技术有限公司，长兴朗诗绿建科技有限公司（朗诗集团的研发基地），以及设于德国法兰克福的朗诗欧洲技术有限公司。
据了解，朗诗已经成功申报专利130项，涵盖了发明、实用新型、外观等方面。朗诗是中国绿建委的成员，也是德国与美国绿建委的成员。朗诗针对未来提出的新战略，要把单一的房地产开发公司通过五到十年的时间逐步变成一个绿色的集团公司。
“朗诗绿地地产的核心竞争力在于一个系统的核心竞争力，少了其中任何一个环节都不可能完成，十几年来，正是朗诗团队的忠诚、团结和不断的学习造就了今天的朗诗。”田明说。
朗诗地产集团STP市场战略分析 朗诗地产是一家专业房地产股份制公司，2004年率先在南京成功推出国内首个“健康、舒适、节能、环保”的一流住宅社区——朗诗国际街区，整合了国际一流的多项世界先进的建筑相关技术以达到高舒适度、低耗能的居住要求，进入绿色科技地产这一细分市场，并且在六年的成长历程中积累了开发大规模节能绿色环保住宅的经验和能力。目前，朗诗地产已向长三角地区六个城市2.5万消费者提供了节能环保的低碳住宅，是目前全国开发面积最大的绿色地产商，引领我国绿色地产。 朗诗地产集团实施差异化竞争战略，领跑中国绿色科技地产。现对朗诗地产集团做STP市场分析，寻找其细分绿色科技地产的原因。 一、市场细分（Segmenting） 房地产建筑形态主要有别墅、洋房、平层官邸、高级公寓、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业、安置房等建筑形态。面对诸多建筑形态，朗诗地产看中民用住宅的市场。分析民用住宅建筑形态的市场状况，朗诗地产细分中高端房地产市场，选择别墅、高级公寓等中高端市场。同时，区别与传统住房功能，朗诗地产主推绿色人居科技住宅，通过应用绿色建筑科技手段，实现节能、环保、健康、舒适、安全、经济等住宅功能，提升住宅产品的人性化指标。 由此可知，朗诗地产是以建造别墅、高级公寓，以绿色科技打造节能、环保、健康、舒适住宅功能的房地产企业。 二、目标市场选择（Targeting） 根据市场细分结果，朗诗地产锁定了全国最发达的经济圈----长三角城市作为目标市场，如南京、无锡、苏州、杭州、常州、上海、绍兴等，同时，朗诗地产也将珠三角、环渤海、长江中上游等经济圈作为目标市场。由此可见，朗诗地产目标市场主要是中高端市场，主要为发达经济圈直辖市、省会城市、副省会城市、发达地级市。 三、市场定位（Positioning） 1、目标客户定位 中产阶级具有一定的购买能力，对住宅功能要求较高，注重绿色、环保、舒适。固朗诗地产目标客户选择中产阶级及以上，高级公务员、教师、白领、企业中高层管理者、媒体从业人员等； 2、产品定位规划 根据目标客户定位，朗诗地产着力打造绿色、低碳、节能、环保、舒适的别墅、高级公寓等高品质、高性价比的中高端产品。 3、价格定位 基于市场调查，朗诗地产的中高端产品价格定位要略高于市场均价，其价格基本超出市场均价约1000
XX项目 总控制计划书 审批： 审核： 执笔： 参与： XX有限公司 目录 绪论 第一章. 项目概况 一. 二. 市场定位项目简介 第二章. 项目控制目标 一. 二. 三. 四. 五. 六. 投资规模投资收益目标总成本控制目标销售及推广目标招商目标质量目标 第三章. 项目实施工程进度控制计划 一. 二. 前期工作进度控制计划项目建设进度控制计划
第四章. 项目实施成本控制计划 一. 二. 三. 四. 五. 六. 七. 八. 前期工程费用工程建设费用销售推广及招商费用管理费用财务费用营业税费不可预见费用总成本控制目标 第五章. 项目实施销售及推广计划 一. 二. 销售计划推广计划 三. 销售目标 第六章. 项目实施招商计划 一. 二. 三. 四. 五. 项目商业业态配置项目商业业态布局招商目标 项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定招商时段划分 第七章. 项目实施风险控制计划第八章. 项目组织架构及工作流程一. 二. 项目组织架构项目实施工作流程 第九章. 项目控制流程图 绪论 《XX·XXXXX项目总控计划》是根据《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX概念设计》和《XX·假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的计划性、纲领性文件，它明确了项
目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XX·XXXXX项目执行计划书》的根本依据之一。 编制依据： （一）《XX·XXXXX项目可行性研究报告》（二）《XX·XXXXX项目策划书》（三）《XXXXX项目经济测算报告》（四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》（五）XX项目部提供的工程进度计划（六）成本控制中心提供的成本信息（七）营销中心提供的销售推广计划（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划 第一章项目概况 一市场定位 1.项目名称 XX·XXXXX 2.项目定位 现代商业步行街 现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX 地标性建筑。 3目标客户
第11名：碧桂园控股有限公司 第12名：绿城房地产集团有限公司 第13名：金地（集团）股份有限公司 第14名：融创中国控股有限公司 第15名：招商局地产控股股份有限公司 第16名：远洋地产控股有限公司 第17名：佳兆业集团控股有限公司 第18名：北京首都开发控股（集团）有限公司 第19名：新城控股集团有限公司 第20名：华夏幸福基业股份有限公司 第21名：金科地产集团股份有限公司 第22名：雅居乐地产控股有限公司 第23名：复地（集团）股份有限公司 第24名：中信房地产股份有限公司 第25名：融侨集团股份有限公司 第26名：建业住宅集团（中国）有限公司 第27名：北京金隅嘉业房地产开发有限公司第28名：天津住宅建设发展集团有限公司 第29名：亿达集团有限公司 第30名：江苏中南建设集团股份有限公司 第31名：路劲地产集团有限公司 第32名：北京城建投资发展股份有限公司 第33名：农工商房地产（集团）股份有限公司 第34名：卓越置业集团有限公司 第35名：广州时代地产集团有限公司 第36名：旭辉控股（集团）有限公司 第37名：沿海绿色家园集团 第38名：重庆隆鑫地产（集团）有限公司 第39名：上海城开（集团）有限公司 第40名：重庆协信控股（集团）有限公司 第41名：建发房地产集团有限公司 第42名：福建正荣集团有限公司 第43名：海亮地产控股集团有限公司 第44名：禹洲地产股份有限公司 第45名：龙光地产控股有限公司 第46名：融信（福建）投资集团有限公司 第47名：景瑞地产（集团）股份有限公司 第48名：浙江佳源房地产集团有限公司第49名：浙江昆仑置业集团有限公司 第50名：上海三盛宏业投资集团 第51名：荣盛房地产发展股份有限公司 第52名：首创置业股份有限公司 第53名：联发集团有限公司 第54名：中粮地产（集团）股份有限公司 第55名：金融街控股股份有限公司 第56名：阳光城集团股份有限公司第57名：颐和地产集团 第58名：上海证大房地产有限公司 第59名：越秀地产股份有限公司 第60名：宁波奥克斯置业有限公司 第61名：SOHO中国有限公司 第62名：恒盛地产控股有限公司 第63名：合生创展集团有限公司 第64名：宝龙地产控股有限公司 第65名：奥宸地产（集团）有限公司 第66名：中骏置业控股有限公司 第67名：重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司第68名：朗诗集团股份有限公司 第69名：上置集团有限公司 第70名：上海城建置业发展有限公司 第71名：合景泰富地产控股有限公司 第72名：中建地产 第73名：南京栖霞建设股份有限公司 第74名：花样年控股集团有限公司 第75名：厦门海投房地产有限公司 第76名：新湖中宝股份有限公司 第77名：西安紫薇地产开发有限公司 第78名：雨润控股集团有限公司 第79名：西安天朗地产集团有限公司 第80名：宁夏亘元房地产开发有限公司 第81名：上海建工房产有限公司 第82名：四川蓝光和骏实业股份有限公司 第83名：金辉集团有限公司 第84名：浙江祥生房地产开发有限公司 第85名：深业集团有限公司 第86名：新疆华源实业（集团）有限公司 第87名：上海城投置地（集团）有限公司 第88名：中锐地产集团
项目开发计划模板 工作阶段 主要工作内容工作部门 完成时 间主项 分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 大类小类说明 土地获取阶段土地 信息 收集 地块现状图落实地块具体位置及周边情况前期部工程部 规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件前期部工程部现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有 地下埋藏物等影响开发的因素 详细了解 工程部了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交 通等情况 工程部销售部了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对以 后项目开发的影响和支撑 销售部前期部 土地 价值 初判 了解地块的上市方 式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土 地出让方式和土地款，以及能否 调整 销售部前期部了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费 项目和具体情况 成本部工程部了解当地的房地产 市场状况 产品形式、开发周期的安排销售部工程部 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图（四至电子文件）前期部工程部 市场深度调研 市场调查，进行地块 周边及辐射范围内 的客户分析、产品分 析、市场竞争分析， 进行区域市场调研。 销售部前期部 项目最终定位 根据以往及周边项 目成交客户分析和 产品分析等，对项目 定位、客户定位、产 品定位等，提出策略 性建议。 销售部工程部 成本测算：针对多个方案进行初 步成本测算、利润率分析及比选 进行项目开发的方 案设计和成本测算。成本 控制部 销售部 工程部 成本 控制部 销售部 工程部 开发周期及付款计划 各部门会同研讨：根 据土地的开工条件、 市场情况，共同制定 开发节奏。 项目方案确定总经理各部门
现金流测算财务部各部门 工作阶段 主要工作内容工作部门 完成时 间主项 分项 主办部 门 主办岗 位 协办部 门 大类小类说明 土地获取阶段 寻找 合作 资金 项目招商报告 （前期阶段） 区域宏微观市场研究 项目招商文本中盈利能力分析 明确合作伙伴、寻 找合作方式 （招商阶段） 项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部 合作伙伴确定 制定合作方式、投资 回报方式、草拟合同 财务 总监 项目部 财务部 合作方案确定 合作细节确定 项目引资 （商业计划书） 签署战略合作协议协议盖章，存档。 财务 总监 项目部 合作实施 （实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 协助办理股权、增资 等相关财务问题，工 商局办理公司注册。 副总 经理 项目部 财务部 行政办拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定拍卖战术 摘牌 竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定出价战术 签订土地 出让合同 确定用地图、桩点 坐标、用地条件 交纳土地款、契税、交易费等 合同条款的草拟和 完善；提供资金 总经理 项目部 财务部用地规划 许可证 准备材料，办证 提交土地出让合同和土地出让 金、交易费等交费证明 提供土地出让合同； 提供资金缴纳出让 金、交易费。 前期部 财务部 行政办建设用地规划许可证前期部 土地出让合同 资料室：提供土地出 让合同、付款凭证及 相关图纸 核定土地边界 核定用地图、核定用地相关图、 规划地界坐标图 交费证明缴纳土地费用 1:500现状地形图需准备3份 详规委托设计详规
朗诗绿色街区八大科技总结 科技一:20-26度舒适室温,不开空调照样恒温 无需空调,采用的地源热泵及顶棚辐射技术系统,房间每个角落都能保持20-26度舒适室温,宜居就应该更自然和健康,远离感冒。地源热泵诠释能量守恒,直入地下常温层提取能量。精密管道、低耗机组,构成冷暖调节器。 科技二:有效隔音降噪享受每一天的安静 从设计到材质全部采用隔音配置,有效阻隔外界噪声;同层排水系统避免楼上楼下管道带来的流水噪声。爱房网编辑亲自测试过噪音,开窗关窗简直判若两地,完全没任何噪音。 科技三:遮阳率高达80%,白天也可安静入睡 窗外测金属外遮阳卷帘,遮阳率高达80%,有效阻挡太阳直接辐射和漫辐射。轻松收拉,自由调节室内光线,昼夜随心切换,更私密更安全。 科技四:严密外围护系统温差可控1度左右 屋顶地面热阻隔系统和节能外墙外保温等技术组成严密外围护系统,为房子穿上衣服,有效防止能量流失,关闭系统24小时候室温仅仅改变1度。 科技五:时时换气室内悬浮粉尘浓度极低 持续置换新风,两极净化内空气,告别亚健康,房间里任何时任何地方都能拥有森林般清新空气,让家人享受每一口呼吸。 科技六:混凝土顶棚辐射制冷制热系统24小时热水提供 通过预埋在混凝土楼板中的均匀补水管,依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。简单点说就是用水无需热水器就可以有热水使用,夏天水温20度,冬天水温28度,还可自动调节室内温度,安静无噪声且不占用室内空间。
科技七:室内湿度30%-70%,舒缓集病困扰 不用除湿器、加湿器、常年30%-70%的最佳相对湿度,让生活的每一天保持水分,舒缓中老年人的关节疼痛,告别阴雨黄梅天。 科技八:科技住宅额外支出费用较低 朗诗的科技系统每日每平方0.06元低廉费用让您想说无需空调、地暖、加湿器、热水器的科技生活。朗诗的绿色科技住宅每年每平方节煤32.6KG,减少二样花坛排放量90KG,真正实现低能耗、高舒适居住环境。 工程部 2012-08-30
朗诗十大科技系统 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
恒温恒湿恒氧朗诗十大科技系统 以科技住宅为特色，看似简单的建筑，在外墙以及内饰中都包含着科技的结晶。例如常年室内温度控制在24度、自动换风系统等，都能给予业主最舒适的生活。 循环地源热泵技术系统 一、循环地源热泵技术系统 以地源热泵诠释能量守恒，直入地下常温层提取能量。精密管道、低耗机组，构成冷暖调节器。简单点说，也就是无论冬暖夏凉，能随时保持室内温度在24度，给予最舒适的居住环境。 混凝土顶棚辐射制冷制热系统 二、混凝土顶棚辐射制冷制热系统 通过预埋在混凝土楼板中的均匀补水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。简单点说就是用水无需热水器就可以有热水使用，夏天水温20度，冬天水温28度，还可自动调节室内温度，安静无噪声且不占用室内空间。 置换新风系统 三、置换新风系统 新风系统是不仅保持空气清新，且能降低室内灰尘，居住期间不用开窗同样能感受空气清新。 防辐射外遮阳系统 四、防辐射外遮阳系统 窗外侧金属外遮阳卷帘，遮阳率高达80%，有效阻挡太阳直接辐射和漫辐射。 屋顶/地面严密热阻隔系统 五、屋顶/地面严密热阻隔系统 “温控箱”式传热阻断方式，从楼基到楼顶形成严密隔热保温体形，不仅保持智能居所的独立性，而且有效防止能量流失。 节能外墙外保温系统
六、节能外墙外保温系统 特别增厚保温层，起到保温隔热作用，使住宅制冷取暖能耗大大低于传统住宅。 高效节能隔热外窗系统 七、高效节能隔热外窗系统 简单点说就是隔热又隔音，小虾亲自试验了下，样板间里厨房窗户是对着社区内“小瀑布景观”的，其水流动的噪音在关窗后真是一点都听不见，隔音效果很好。 同层排水系统 八、同层排水系统 卫生间采用隐藏式水箱和同层排水技术，消除了排水管渗透隐患，降低了邻里排水噪音的干扰。 24小时热水供应系统 九、24小时热水供应系统 全天候24小时提供热水服务，五星级宾馆享受 抗干扰隔音降噪系统 十、抗干扰隔音降噪系统 外墙系统，全面消音配置，阻隔外界以及楼层间的噪声，提供安静的室内环境，体会安静人居境界。
朗诗.整合国际领先的建筑科技，改变传统住宅观念和生活方式，创造最舒适的环境，彻底告别严寒酷暑和黄梅天，超前20年进入未来生活。 十大建筑科技系统 1、地源热泵技术系统 采用埋设垂直管、水平管或向地表水抛设管路等多种方式，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。冬季将地热能传递转移到需要采暖的建筑物内，夏季将建筑物内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中。 与其他形式的冷暖设备相比，节能非常明显；与传统的空气源热泵相比，地源热泵取用的能源更广泛，并且解决矿物燃料迅速枯竭以及消耗矿物燃料带来的环境污染等社会问题，是真正意义上的节能环保。 2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统 通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。夏季送水温度为20℃左右，回水温度为26℃左右；冬季送水温度28℃左右，回水温度为20℃左右，温差加热或制冷混凝土楼板，再通过楼板以辐射方式进行传热，调节室内温度。 该系统温度分布均匀，室内没有机械转动部件，辐射温度与空气温度相差小，没有吹风感且空气洁净，安静无噪声且不占用室内空间。 3、健康全新风系统 经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度，从地面踢脚或窗下送出，无噪声，无吹风感。 由于送风层的温度较低，密度较大，会沿着整个地板面蔓延开来形成一个"新风湖"，通过人体和室内各种其它热源加热，连同人口中呼出的废气一起缓慢上升，通过设在上部的排风口有组织排放。室内空气清新怡人，品质极好。 4、外墙系统 住宅的主体结构以钢筋混凝土墙体为主，在其外侧设置高密度保温板，再留出空气对流层，设置开放式的干挂外墙。中间流动空气层能带走保温板上的凝结水，有效保证保温材料的长期干燥，维护其保温性能持续有效。空气层加上干挂的外墙，夏季起到了很好的遮阳隔热作用，也有效地防止雨水的侵入。 5、外窗系统 窗户采用断桥隔热铝合金窗，有效地阻隔室外的冷热。窗框和窗洞的结合空隙也采取阻热设计，隔绝这些细微之处的热传导。采用双层中空玻璃加LOW-E涂层,可以内外双向阻热，冬天室内的热出不去，冷进不来，夏天室外的热进不来，室内的冷也出不去。 6、外遮阳系统
第1名：万科企业股份有限公司第2名：恒大地产集团 第3名：保利房地产（集团）股份有限公司 第4名：大连万达集团股份有限公司 第5名：中国海外发展有限公司第6名：绿地控股集团有限公司第7名：龙湖地产有限公司 第8名：华润置地有限公司 第9名：世茂房地产控股有限公司 第10名：富力地产股份有限公司第11名：碧桂园控股有限公司第12名：绿城房地产集团有限公司 第13名：金地（集团）股份有限公司 第14名：融创中国控股有限公司第15名：招商局地产控股股份有限公司 第16名：远洋地产控股有限公司第17名：佳兆业集团控股有限公司 第18名：北京首都开发控股（集团）有限公司 第19名：新城控股集团有限公司第20名：华夏幸福基业股份有限公司 第21名：金科地产集团股份有限公司 第22名：雅居乐地产控股有限公司 第23名：复地（集团）股份有限公司 第24名：中信房地产股份有限公司 第25名：融侨集团股份有限公司第26名：建业住宅集团（中国）有限公司 第27名：北京金隅嘉业房地产开发有限公司 第28名：天津住宅建设发展集团
有限公司 第29名：亿达集团有限公司 第30名：江苏中南建设集团股份有限公司 第31名：路劲地产集团有限公司第32名：北京城建投资发展股份有限公司 第33名：农工商房地产（集团）股份有限公司 第34名：卓越置业集团有限公司第35名：广州时代地产集团有限公司 第36名：旭辉控股（集团）有限公司 第37名：沿海绿色家园集团 第38名：重庆隆鑫地产（集团）有限公司 第39名：上海城开（集团）有限公司 第40名：重庆协信控股（集团）有限公司第41名：建发房地产集团有限公司 第42名：福建正荣集团有限公司第43名：海亮地产控股集团有限公司 第44名：禹洲地产股份有限公司第45名：龙光地产控股有限公司第46名：融信（福建）投资集团有限公司 第47名：景瑞地产（集团）股份有限公司 第48名：浙江佳源房地产集团有限公司 第49名：浙江昆仑置业集团有限公司 第50名：上海三盛宏业投资集团 第51名：荣盛房地产发展股份有限公司 第52名：首创置业股份有限公司第53名：联发集团有限公司
建筑环境学论文 城市轨道交通学院 建筑环境与能源应用工程专业 姓名：惠志豪 学号：1342405033
绿色建筑的现状和发展 ————以朗诗地产为例 惠志豪 摘要：由于我国的能源结构，和世界化石能源资源的消耗，发展低能耗的绿色建筑已经刻不容缓。发展绿色建筑是改变建筑业发展方式的重要举措，但是绿色建筑相关的法规制度、标准和技术支持还不健全。本文以朗诗地产为例，提出要明确绿色建筑的目标和基本标准，分析绿色建筑的现状，解读绿色建筑的内涵，指出绿色建筑的发展方向。 关键词：绿色建筑；现状；发展；目标 Abstarct: In view of the structure of our country’s energy and the consumption of global fossil fuel energy, it is urgent to develop green buildings with low-energy consumption. Developing green building is the significant measure to change the way of construction industry development, however, our regulations, standards and skills support relating to green buildings are not wholesome. This paper will take Landsea for example to come up with purposes and basic standards, analyze the situation of green buildings, illustrate the meanings and indicate the direction of green buildings’development. Key words：Green building; situation; development; purpose
开封地产市场项目开发方案 、宏观市场环境分析 （一）开封市宏观经济环境分析 近年来开封市经济持续、健康、快速发展。 开封作为中原经济崛起的“引擎”，各项指标接近十年最高水平。开封市经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅，开封累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 、区域市场分析 本案位于开封市自贸区——开封市十三大街，占地近150 亩地，紧邻自贸区管委会，四周被河南建业、绿地、恒大等有实力的地产开发商开发的商住小区围绕。这些著名的地产公司所开发的住宅市场定位较为高等，能有效拉高该区域的消费水平。它们所开发的住宅基本售空，并且已经在规划后期开发，区域人口将会进一步增多。由此可见，该地块周边未来的消费群体的流量和水平都有了基本保障。 开封市新区住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。位于新区北部的郑徐高铁开封站今年开放运营，外来人流的涌进，急需各大品牌进驻落户开封新区，区域配套档次也迫待提升。
三、产品定位 开封新区设立自贸区，对开封新区甚至整个开封市的影响是空前巨大的，未来自贸区将会走一条快速消费的路线。开封将不再以来自产自销，外来的众多商务白领将成为 该区域的消费生力军，他们注重品质和服务，喜欢有特色的东西，对于新鲜时尚的文化的 需求日渐强烈，购物、运动、健康、美食成为他们生活中的关键词。他们引领着时尚，引 领着快节奏的生活，加上周围众多小区居民，这里的生活零售业会得到发展，大型的超市 也势在必行。另外，他们其中的很大一部分因为公务只是暂居开封，这种情况下，公寓 式住宅将会特别受欢迎！ （一）引进品牌 1. 购物中心：拟引进丹尼斯、家乐福等国际一线品牌，抢先一步占领该区域商业中心 的商机。 2. 地产：拟引进绿城/ 蓝城等知名品牌的地产开发商，打造高品质的商住一体生活、 文化、商务区域。 3. 大胆的新尝试：拟引进老福特公寓，结合办公写字楼打造属于白领的专属居住空间，可买可租，以灵活的模式顺应市场的需求。 4. 主题酒店：拟引进汉庭、锦江之星等简洁的商务主体酒店；引进桔子水晶等侧重年轻文化主题酒店。 5. 健身运动：拟引进威尔士、美格菲等品牌健身会所，来满足该区域消费人群日益增 长的健身运动需求。 6.美食：拟引进麦当劳、必胜客、星巴克等融休闲和美食为一体的大品牌，以此满足人群热衷的各种高品质消费。 （二）形象及市场定位
房地产项目开发过程五大要点 (一)：凡事预则立，不预则废！ 项目启动之前，如果能够事先做一些计划，订一些目标，一定会对工作的开展有百益而无一害。 房地产项目开发的计划包括项目的整体开发计划，项目的资金预算运作计划，项目的整体时间节点安排，项目整体的工程，营销等各个部门的工作计划。 在项目准备启动的时候，房地产公司对项目的整体有一个比较详细的预算和预估。每一个部门负责人对属于自己部门的分内工作，都需要提前探讨，作出详细的计划，计划经过多轮的会议和探讨最终确定。而每一个项目的这种计划和探讨，是一种经验的碰撞，理论的升华，通过圆桌会议的形式，形成兴旺房地产公司的积累，而就是这种形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步骤。 (二)：项目未动，策划先行！ 古云：兵马未动，粮草先行； 对于房地产开发而言；应该是项目未动，策划先行。即应该做好项目策划，项目策划简单而言是回答以下几个问题： 谁是我们的客户？我们的客户喜欢什么样的产品，我们的产品做成什么样的特点，商业怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商业和住宅的比例怎么样？住宅户型的比例和面积分配怎么样？项目的风格做成什么样子？项目的景观应该满足什么人群的需要？ 而这些选择都需要一个为什么这么做的理由！！
这些问题我们有意或者无意都会要回答，不管是通过专门的流程来回答，或者拍脑袋来回答。只是说如果拍脑袋，那么犯错误的可能性更加大，地块也无法发挥最大的价值所在。而如果在下结论以前，进行全面的调研，与市场分析，项目产品的探索性研究，对结论加以科学的论证，会大大减少失误的可能性，确保地块的价值得到最大程度的提升！ 我们需要回答这些基础问题的重点在于：在设计之前或者设计开始的同时，我们需要对项目做一个精确的定位。定位是一个项目开篇重要的核心点在于回答我们是什么，谁是我们的客户！ 定位做好了，项目的销售就做好了80％。 (三)：地产开发，设计重中重！ 对于房地产开发，房子就是产品，而产品是设计出来的，开发的坚决条件好：即使市场不好，我留下来的房子要全部是优质资产！设计要解决的问题很多，成本控制就在设计阶段可以解决85％。 设计首先需要贯彻定位的意图，建筑方案中平面布局以及外观造型，建筑用材的选择。其次是结构方案的确定，，从基础的形式，到钢筋混凝土的含量；最后到整体的水电体系，所有的设备，材料选型，在设计阶段一定要完整考虑，选择最佳的方案，并且融入整体设计过程中，确保所有的大问题在设计阶段解决，95％的小问题在施工过程中也能够解决。 设计做好了，工程成本控制就成功了85％！ (四)：控制成本，全面预算！
朗诗物业专业服务，就象冬季里的一把火 “转眼一年过去，冬天又来了，但在朗诗未来之家，冬天是温暖的”。朗诗·未来之家的业主马先生脸上洋溢着灿烂的笑容说到。其实朗诗温暖的不只是科技住宅带来的舒适温度，还有朗诗物业管理人员的热情，他们周到热心的服务让朗诗业主感到丝丝暖意，用另一业主崇女士的话说“朗诗物业管理人员，就象冬季里的一把火”。 朗诗物业，国内第一家专业科技住宅物管 朗诗地产开发的科技住宅是一个集合系统科技与建筑材料科技于一身的真正科技住宅。科技住宅运行系统是普通住宅没有的，所以在对其维护和管理中就要有一支专业素质过硬，服务水平高的物业管理队伍。于是，朗诗地产特别成立自己的物业管理公司。 朗诗物业自成立起就为南京朗诗国际街区科技住宅服务，专业周到的服务受到了业主的一致好评。朗诗物业在对社区管理上与朗诗客服相互配合，解决业主的房子维护及日常生活琐事，非常严格，十分入微。在专业维护上，由于科技住宅墙面结构比较复杂，业主如果在装灯或在顶棚钉什么的话，是一定要经过物业的，所以业主一碰到这样的小事就立刻会想到物业管理人员，此时，只要一个电话，他们就随叫随到，而其他方面的服务更是24小时全天候待命。朗诗物业的管理人员都是训练有素的队伍，他们专业能力强，思想道德更是特别高，他们信奉去业主家，必须尊重业主，比如没有经过允许进业主家，着装必须干净整洁，在工作没有完成之前不许在业主家喝水或休息，工作完成后要再次询问是否还有其他需要帮助的工作等等。而其他生活上的服务，朗诗更是用贴心来形容。 2008年12月朗诗400电话客户服务热线正式开通，这也是国内少数的开发商才做到的的客户热线。朗诗的业主也可以通过这个电话与朗诗任何机构组织得到联系，朗诗的业主得到了更为优质的服务，难怪有朗诗的业主说，住在朗诗，就象住在五星级的酒店，温暖到家，服务到家。 朗诗物业，本来就是一家家人 朗诗·未来之家更为让人津津乐道的地方是她的管理，她的管理天天在改善，日日在提高；她的管理人员越来越使人觉得亲切，可爱。譬如：一下太湖大道，门岗的帅小伙就与业主彼此笑脸相迎，令人精神愉悦；当我们疲惫地外出归来，他们主动扶老携幼，特别是现在刚入住，社区还没有准备购置便民小推车，保安就二话不说帮助业主把东西送到家中；家中有些新设备，新技术我们不会使用，或者被弄坏了，物管同志是随叫随到，不厌其烦，真像自家人一样，亲切可人。 在朗诗·未来之家很多新入伙的业主已经见识了朗诗物管的热情，这其中一期五栋的业主顾先生就最先见识到了，他说“收了几次房，还第一次看到收房队伍这么庞大，从置业顾问到小区物管，还有清洁工、维保工人等等，当时买朗诗房子时候想，又是高科技又是精装修，这样的高难度房子可以实现即交即住还真不可能相信。就在交房当天还真领略到了朗诗速度和朗诗的贴心。还有那天采购了一些软装饰，物业人员主动帮忙搬进家门，真是热情。为进家门先成家人，到他们的帮助，心理感到暖洋洋的”。 朗诗物业，以他的“专业、专心、专注”服务让整个社区的氛围更加和谐，大家都形同一家人，暖暖情义，感动生活。
中国房地产企业100强名单 1.万科企业股份有限公司 2.恒大地产集团 3.绿地控股集团有限公司 4.保利房地产（集团）股份有限公司 5.中国海外发展有限公司 6.碧桂园控股有限公司 7.融创中国有限公司 8.龙湖地产有限公司 9.华夏幸福基业股份有限公司 10.广州富力地产股份有限公司 11.华润置地有限公司 12.世茂房地产控股有限公司 13.金地（集团）股份有限公司 14.招商局蛇口工业区控股股份有限公司 15.绿地房地产集团有限公司 16.远洋地产控股有限公司 17.雅居乐地产控股有限公司 18.复地（集团）股份有限公司 19.阳光城集团股份有限公司 20.金科地产集团股份有限公司
21.新城控股集团股份有限公司 22.融侨集团股份有限公司 23.旭辉控股（集团）有限公司 24.江苏中南建设集团股份有限公司 25.泰禾集团股份有限公司 26.四川蓝光发展股份有限公司 27.正荣集团有限公司 28.建业住宅集团（中国）有限公司 29.中国奥园地产集团股份有限公司 30.路劲地产集团有限公司 31.融信中国控股有限公司 32.海亮地产控股集团有限公司 33.龙光地产控股有限公司 34.宝龙地产控股有限公司 35.建发房地产集团有限公司 36.禹洲集团 37.上海升龙投资集团有限公司 38.上海中建东孚投资发展有限公司 39.上海实业城市开发集团有限公司 40.浙江佳源房地产集团有限公司 41.金融街控股股份有限公司 42.金辉地产
43.广州时代地产集团有限公司 44.中骏置业控股有限公司 45.光明房地产集团股份有限公司 46.景瑞地产（集团）有限公司 47.协信集团 48.国购投资有限公司 49.隆基泰和实业有限公司 50.浙江祥生房地产开发有限公司 51.联发集团有限公司 52.朗诗绿色地产有限公司 53.卓越置业集团有限公司 54.中粮地产（集团）股份有限公司 55.重庆华宇集团有限公司 56.首创置业股份有限公司 57.三盛地产集团 58.新鸥鹏集团 59.雨润地产集团 60.福晟集团 61.上海证大房地产集团有限公司 62.中国金茂控股集团有限公司 63.苏宁置业集团有限公司 64.上海爱家集团
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工
****** 2008年10月22日14:43 新浪房产 客户购买南京朗诗置业股份有限公司及其各地子公司(以下称“朗诗地产”)开发的高舒适度住宅后，将由朗诗地产与南京朗诗物业管理有限公司及其各地分公司(以下称：“朗诗物业”)提供下列服务保障。 朗诗的服务品牌——24小时快速响应客户 朗诗地产及朗诗物业对客户的建议、投诉、咨询、求助、报修实施全员首问负责制，24小时内积极响应，真诚为客户服务。 1、朗诗生活会：加盟朗诗生活会、会员积分与礼品查询、会员活动查询，24小时内生效。 2、客户服务系统：网络注册会员的身份审核、客户投诉及咨询等，24小时内给予反馈和答复。 3、房屋修缮(房修快线)：维保服务预约、报修登记及处理，24小时内解决或复杂事项有回应。 4、试住体验：试住体验间预约，24小时内回应；试住期间提供高品质服务。 5、各类咨询：产品及服务类的电话咨询，第一时间内给予答复；复杂问题24小时内给予答复。 6、家政服务：家政服务预约，24小时内快速回应。 7、项目资讯：第一时间披露各地项目进度、交付节点等信息。 8、求助：在企业能力范围内，以最快的速度进行援助。 9、客户关怀：在客户生日、节假日给予关怀和温馨提示。 朗诗地产客户服务 一、朗诗生活会 1、入会：客户填写入会申请并经审核后可成为朗诗生活会会员，购房后成为VIP会员，并可以升级为铂金、钻石级会员，享受尊贵礼遇。 2、积分： 1)通过自己购买朗诗产品、介绍购买朗诗产品、参加生活会活动、提出合理化建议、为朗诗月刊投稿、配合调查和建议征集等，获得朗诗生活会积分； 2)朗诗生活会积分可以兑现生活会提供的礼品、物业费、系统运行费、物业提供的增值服务，以及生活会推出的其他有价商品和活动。
2013中国房地产企业实力排名 2013中国房地产开发企业200强有哪些第1名：万科企业股份有限公司 第2名：恒大地产集团 第3名：保利房地产（集团）股份有限公司 第4名：大连万达集团股份有限公司 第5名：中国海外发展有限公司 第6名：绿地控股集团有限公司 第7名：龙湖地产有限公司 第8名：华润置地有限公司 第9名：世茂房地产控股有限公司 第10名：富力地产股份有限公司 第11名：碧桂园控股有限公司 第12名：绿城房地产集团有限公司 第13名：金地（集团）股份有限公司 第14名：融创中国控股有限公司 第15名：招商局地产控股股份有限公司 第16名：远洋地产控股有限公司 第17名：佳兆业集团控股有限公司 第18名：北京首都开发控股（集团）有限公司 第19名：新城控股集团有限公司 第20名：华夏幸福基业股份有限公司 第21名：金科地产集团股份有限公司 第22名：雅居乐地产控股有限公司 第23名：复地（集团）股份有限公司 第24名：中信房地产股份有限公司 第25名：融侨集团股份有限公司 第26名：建业住宅集团（中国）有限公司
第27名：北京金隅嘉业房地产开发有限公司 第28名：天津住宅建设发展集团有限公司 第29名：亿达集团有限公司 第30名：江苏中南建设集团股份有限公司 第31名：路劲地产集团有限公司 第32名：北京城建投资发展股份有限公司 第33名：农工商房地产（集团）股份有限公司第34名：卓越置业集团有限公司 第35名：广州时代地产集团有限公司 第36名：旭辉控股（集团）有限公司 第37名：沿海绿色家园集团 第38名：重庆隆鑫地产（集团）有限公司 第39名：上海城开（集团）有限公司 第40名：重庆协信控股（集团）有限公司 第41名：建发房地产集团有限公司 第42名：福建正荣集团有限公司 第43名：海亮地产控股集团有限公司 第44名：禹洲地产股份有限公司 第45名：龙光地产控股有限公司 第46名：融信（福建）投资集团有限公司 第47名：景瑞地产（集团）股份有限公司 第48名：浙江佳源房地产集团有限公司 第49名：浙江昆仑置业集团有限公司 第50名：上海三盛宏业投资集团 第51名：荣盛房地产发展股份有限公司 第52名：开创置业股份有限公司 第53名：联发集团有限公司
（一）南京朗诗国际街区 位于南京市建邺区河西大街庐山路，是朗诗的第一个绿色科技楼盘，首期于2006年10月交付，2010年12月全面交付。 (四) 项目定位 气候特征：冬冷夏热、“黄梅天”潮热霉变的特点 目标客群：高知人群为主，其中海归人士、教授、银行家、企业家等社会精英人士高端人群比例高达60％之多，主力户型面积68-150平米。
建筑科技：朗诗国际街区采用十大建筑科技以达到“恒温、恒湿、恒氧”的高舒适度的未来人居模式。 五) 朗诗国际街区生活品质 恒温—室内温度: 20-26℃ 恒湿—室内相对湿度:30%-70% 恒氧一百分百新鲜空气 低噪—室内舒适声环境:35分贝 适光—室内舒适光环境: 遮阳卷帘收放自如, 可随意调节光线 (六) 十大绿色科技系统介绍 1.地源热泵技术系统 采用地源热泵系统为天棚系统及新风系统提供冷热源。 地源热泵埋管现场
2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统 混凝土顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。夏季送水温度为20℃左右，回水温度为26℃左右；冬季送水温度28℃左右，回水温度为20℃左右。 顶棚铺管现场图片 3、“绝缘”外墙系统
4、女儿墙、屋面及地面保温系统 5、严密外窗系统 断桥隔热铝合金窗铝合金 双层中空玻璃(5mm+15mm+5mm,充氩气)玻璃第三面镀有Low-E涂层窗框和窗洞的构造采取阻热设计。
6、外遮阳系统 ◆双层、铝制滚压成型型材，多孔卷帘板 ◆中间填充聚氨酯绝热发泡材料 ◆夏季阻挡80%以上的太阳辐射
7、置换新风系统 朗诗国际街区设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理的室外新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.3米/秒的速度，从卫生间和厨房排风。 8、隔音降噪系统 外墙、外窗、楼板隔音构造，有效阻隔外界及楼层间的噪声。 9、同层排水系统 采用隐藏式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰。
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