北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产”
时间：2011年10月26日（晚）
地点：北京大学光华管理学院
主持人：光华管理学院校友事务中心主任吕峰博士
主持人：北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产”开始！
今天的活动主要有两个部分：一个部分是由我们在房地产领域里有一些业绩和思想的校友，由他们分享一下他们对房地产在今天这个格局下的情况跟大家做些交流；第二部分我们会请我们的校友跟在座的同学做些互动，就你们关心的问题和他们演讲中出现的问题跟各位嘉宾做些交流。
首先，第一位的演讲嘉宾是光华管理学院的孟晓苏老师，孟晓苏是中国房地产开发集团理事长/光华房地产协会会长，今天孟晓苏老师给我们带来的题目是：《保障房建设对房地产带来的新变化》，大家欢迎！
孟晓苏：各位老师、各位同学，晚上好！
光华管理学院组织的校友论坛这次包括了我们房地产协会，刚才吕老师说，不光是光华的同学还包括北大的校友，对于我们校友人人关联的是我们房地产协会，为什么？因为大家都要住房，但是房地产形势的变化又牵扯着每一位。最近房地产最大的变化，就是我们中央确立了建立两个体系，这是我们总大的变局，这将会给房地产带来很多变化，所以我就这个题目跟大家分享一下我的观点。
建立两个体系这件事情引起了党中央高度重视，其实在房改初期1998年，由厉以宁教授指导下的博士论文转化的房改方案其中就包含了保障房体系，去年中央经济工作会议又确立了这建设商品方和保障房两个体系，但本来是两手硬，但我们一手硬一软都算不上，因为多年忽略了保障房的建设。
我首先介绍一下建立两个体系的提出，因为这两个体系多年缺失造成的危害，以及现在市场的变化。我讲这么五个题目：房改早要求提供廉租住房、忽视保障房导致诸多误区、中央再明确的构建两个体系、完善双轨制需要政企合力、限购商品房政策已近终局、运营租赁房待解资金难题。
首先谈谈房改早要求提供廉租住房，因为我82年从事房地产业，到现在已经有29年了，当时的廉租房是个“蜗居”的时代，连温总理都说那时候他们家五口人住9平方米。在1997年由当时的温家宝副总理所领导的房改里面，我是这个房改设计方案组的组长，因为在这之前1996年我在厉以宁教授指导下完成的博士论文《中国住房制度房地产业和国际的比较》，后来转化为了房改方案。在这个方案中，我和杨政（音）会长明确提出了要由政府建立保障住房体系，应该说房改以后往商品化方向发展，按照温家宝总理的说法，从房改之前的17平米提高到33平米，80%以上的老百姓都有了房产，人们的住房多数得到了改善。
第二，谈一谈忽视保障房导致的诸多误区。我们提出了保障房，房改方案里有，但却被原房改部门给忽略了。最初说要暂停两年，这个我们是同意的，当时在俞振声的大力领导下推动产权型的经济适用房建设，这样就使得房改有了一个基础价，也解决了当时老百姓的住房困难问题，经济适用房在历史上是一个工具，不管人们对它现在怎么议论，两年后呢？但那时间建设部换了人了，再换了个人智商就不那么高了，就连续变成了十年停建，他们忘记了自己的职责是为老百姓建房，把自己变成了一个开发商管理部，而不像国外那些部门主要承担为老百姓建保障房的责任，弱势群体的意见就越来越大，因为你没有这部分投入嘛。06年我再一次大会上不客气的讲，这样的建设部到底有它好还是没它好呢？第二年真的撤销了，成立了住房和城乡建设部。他们有几个设想，一个是切小户型？把鲍鱼分小，他们就知
道老百姓要吃的是鲍鱼，而不知道老百姓要吃的是笨鸡蛋。造成了07年的呼声，我们只有房地产政策而没有住房政策。
国有房地产企业，包括中房、城建这样的企业也因为没有保障房可建他们就被逼去商品房市场转轨开发商品房，就让一些企业家误以为我是只给富人盖房子，因为国有企业他也要求以盈利为目的，就没有人来建保障房了，这样的多年缺失也为我们的土地制度带来了很大的误区，因为本来我们的土地制度是允许协议出让的，因为没有保障房所以都是商品房，于是国土资源部就发了个文件要取消协议出让，一律改为招标、拍卖，叫招拍挂，这是一个错误的政策。因为全国人大立法明确允许三种方式，拍卖招标或双方协议出让。因为有保障房，所以当时协议出让是存在的，没有保障房就变成了一律取消协议出让了。
第三，谈一谈中央再明确构建两个体系。在构建两个体系方面第一次明确是在房改的时候我们提出的，第二次明确就是在2007年，在保障房实际上停了9年之后，国务院首先认识到了还是要建保障房，并且把它明确为是政府公共服务的一项重要职责，这个认识开始到位了。但是认识到位了却没钱，2007年中央就说要投资49亿，数倒不多，但多少还是个态度，49亿，说地方要投几百亿，结果说了做不到，中央投了地方没投。2008年“两会”上提出中央再增加到68亿，地方也要投，结果中央投了地方还是没投。09年国家发改委提出4万亿拉动经济里面有9900亿是保障房，住房和城乡建设部说好了有3000亿，结果一半都没到，当年只完成了700亿左右。这样的认识不到和投资缺失就造成了保障房成了木桶里的短板，正确的办法是把短板接长，而不是去砸比如说商品房这样的短板，这样也解决不了保障房这个问题。
去年建保障房是取得成功的第一年，当年竣工了370万套，而且去年的另一个成果就是明确了建立两个体系，这是第三次明确建立两个体系。而且，明确以后说要5年建3600万套，这个数字昨天我看又向全国人大做了个汇报。而到现在全国保障房的开工任务已经接近完成，根据建设部的报告已经完成了98%，各地干的都不错，当然在这里面原保障房概念也有一定的变化，比如棚户区改造，包括村镇棚户区和城镇棚户区也作为保障房的内容。
第四，完善双轨制需要政企合力。因为保障房多少年没建，保障房不是一蹴而就的，在香港、新加坡我们看到他们的保障房都是用了将近半个世纪才完成的，他们靠财政和爱心，香港建了居屋、夹屋、公屋、廉租屋，新加坡从1964年实行居者有其屋计划，1965年新加坡独立，也就是说在新加坡独立之前就开始了建祖屋的计划。我们现在是12年没有建，所以旷课要恶补，5年要建3600万套，现在差钱，怎么解决呢？李克强副总理为保障房到处奔走，要求把机制建立起来。在这样的要求下，保障房说到底它并不是上房地产公司的任务，但它却是很多金融机构的任务，我的汇力基金做了保障房的开发，在拆迁棚户区方面是个保障任务，在建房方面，一部分是用于租赁房的，所以两头都是保障房。为什么商业资金、股权投资基金可以进入到保障房建设领域呢？原来现在已经实行了“公租和廉租冰柜”，是可以“协议出让”的。
实现双轨制并行，也对房地产企业提出了不同任务，由市场来提供商品房，由政府来建设保障房，政府建保障房靠谁建呢？所以政府又产生了一些新公司，因为老国企都纷纷改制到商品房上去了嘛，所以又出现了土投、平投这样新的一批房地产企业，一部分是老的国企、另一部分是市场上产生的，还包括一些新的房地产公司，这些新公司是不是应该得到认可呢？我已经提出来他们也应当算作我们房地产企业的一部分。有人说国企拿不到保障房任务，这是由于他那个国企拿不到，因为很多任务都由新成立的这些企业承担起来了。由此也促成了我们法律的恢复，土地出让制度恢复了协议出让，因为我们94年的法律就规定了允许协议出让，但是后来却错误的出台了831大限，现在831大限已终局。
第五个谈谈关于限购，大家都很关注，因为这次调控还是由于保障房和商品房两个都紧缺，特别是保障房紧缺的状态下造成了房价上涨和民间的怨气，最重要的是用调控手段改善
房屋供求关系，这期间采取一些临时性的限制性措施来抑制一下需求或许是必要的，但绝不能是我们的长期目的，而只能是个短期目的。
从去年开始的国四条、国十条和今年的新国八条，都主要是要扩大供应量，特别强调政府要履行建保障房的责任，但是保障房12年旷课严重恶化了社会心态，本身社会心态就浮躁，等房等不来，因为这房屋不是一下产生的，所以媒体、网民不断打压，他们主要指责的是商品房要降价，本身我们的调控要求是要遏制房价的过快上涨，并不是下降，但政府一再的提要履行降价承诺，强势程度就要对政府兜底，因为你是一党执政。在这样巨大的压力下我们的调控目标就从房价要求增幅回落到合理水平，稀里糊涂的就变成了房价要变成回到合理水平，但文件上我没有见到这个字，只听到媒体传达说某领导人口头上是这样讲的，因此就要采取行政上紧缩市场、紧缩需求这样的非正常手段来抑制需求。
包括限购、限制个人房贷、可减少开发贷，这样的做法并不能减少保障房的短板，因为商品房本身也是一个短板，它只是能起到一些别的目的。在这样的压力持续压了一年多终于一些开发商盯不住了，他们为了自身利益开始抛盘，上海的盘最近据媒体讲抛了30%多，所以业主集体就闹事维权，这种闹事我们似曾相识，08年万科误以为降价就可以，结果就很多人围困他们的售楼处，后来这个企业也认识到了自己的问题，现在降价不敢明说了，都说自己没有实际降，但实际上一些企业确实在急着抛盘。降价的问题怎么解决呢？过去就发过文件，说降价以后如果引发了矛盾让两家去打官司去，你说这到底是构建一个和谐社会还是有意制造矛盾？后来我问起草这个文件的司长你们怎么出了这么一个文件呢？他说后来房价上涨了文件不是没执行吗？现在文件又要搬出来了，央视一个货币委员说你当然要承担降价的风险了，谁让你买房啊？就这样的人民GDP还政府9%？中国啊？老天啊！你看，这都在挖掘和谩骂老百姓。
这种降价确实是老百姓造成的老百姓确实没话可说，但这是你强制的行政干预造成的呀。我们还记得01-07年6年楼市下跌，贫困的市民买了房子，但后来下岗失业了，愤怒的香港居民走上街头抗议政府错误的经济政策，说人家是民主派，实际上我知道大部分是负资产和失业的家庭，董建华跟我说我们香港人很不幸。
我们记得在中央“十二五”的规划和中央的决定中明确提出的，是把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，调控是短期的，发展则是长期的。我们也看到，最近温家宝总理到地方上去，要求要增加普通商品房的供应量，要促进普通商品房市场的健康发展。我认为这是我们调控的正常思路，我们应该贯彻和落实这些思路。
最后一个谈一谈运行租赁房待解资金难题。租赁房大量产生以后到底用什么资金来持有呢？因为哪怕国有企业也没有大量资金持有公租房啊？最近一些企业要求配建租赁房，他们也希望政府赶快履约、回购，这都需要钱，到哪里去找这笔钱呢？我们北大人到在05年就在全国第一个提出了要引进国外一个成熟的金融产品，叫做REITs（音）到中国，这种产品就是一种租赁物业的拿收益的方式，可以上市流通。07年我又针对性的提出了要把廉租房和租赁房作为REITs的持有对象，这种做法是学习了境外的经验，美国连监狱都能够做REITs，政府把监狱卖了以后再租回来，用这种办法盘活了政府的资金。而我们虽然租金低但收益不低，每年做到7-8%还是可以做到的。
我们北大人的意见提出以后，在2008年12月份国务院通过金融促进发展措施的会议，同意了创新融资方式，特别是提出了房地产信托基金，这就是我们说的REITs可以在中国实行，而且接着就发了一个126号文件要求进行REITs的试点。现在这个方案试点，也是在我们参与下推进的，主要就是用保障房来做REITs的主体，如果这么做的话保障房就不缺钱了。应该说我们提出这个方案是因为我们中国不是没钱，但钱没有投入到这个领域里。而现在大量的社会资金缺乏增值渠道，因为股市低迷他也不进入股市，现在的资金急切的需要找个渠道，我也做过保险公司，保险业现在资金不少，他们急切的希望能够允许投资保障房，如果把保
障房做成一个产品让金融机构持有，那么一年7-8%的收益率对保险业十分诱人，因为保险业去年全行业的收益率只有4.5%，今年在持续下降。所以一方面是社会资金在寻找出路，另一方面保障房缺乏资金，我们需要搭的平台就是类似于《非诚勿扰》这样的平台，让需要资金的人和需要投资的人在这个平台上找到一个相互配合的机会。
现在我们的股市已经跌那么低了，最近重上2400点又一片欢呼，其实它还会跌，通胀无牛市啊，需要增量，什么是增量？就是REITs，保障房的REITs就是一个增量。现在专家说最近楼市价格这样资金还会进入股市，老百姓有那么糊涂吗？现在社会资金宁可买白银、翡翠、旧币也不进入股市，我们的金融政策何尝不是这样呢？4万亿拉动经济，公路都开到半截了，我要收紧金融了？温州老板投钱了正要生产的时候银行说不给你钱了，但还得继续温州老板继续做，这能解决全局性的问题吗？
REITs是一种特殊的股票，这种股票在美国股市上占了18%，这是一种救股市的东西，所以有了REITs我们的股市也会有救。我们现在没有发REITs，但是我们通过发30年国债在推动保障房的建设，又印了一堆票子，30年再还，但最终还是会推升通胀。怎么解决这些问题呢？有两个办法，一个办法是印票子、一个办法是发REITs，就是说用存量资金可以解决保障房的持有问题，所以这次一发国债我看REITs就该快了。因为现在一方面保障房大量在产出，已经构成了这种物质载体，原来没有保障房啊，大量的是公租房，土地是有价值的，所以也可以为未来的REITs商业运营附加条件。另一方面发国债又逼到了墙角，我们国家不被逼到一定地步就不会改革，多到政府连维修资金都拿不出来就不会推动房改，不知道老百姓这么大意见我们也不会这么大力度推保障房，现在建保障房没钱就得大力度发国债，这兴许就为REITs进入市场提供了机会。
我呼吁REITs到现在已经呼吁了6年，呼吁用保障房作为REITs的载体已经呼吁了4年，现在我判断REITs在中国就差临门一脚，如果有了这样的REITs，我们的保障房就会有一个很好的持有资金，由此会造成它长期能够占我们住房方面占20%比重将是牢靠的。我们的目标就是要用这种方式构建两个体系，造福全国人民。
我讲完了，谢谢各位！
主持人：谢谢孟老师！光华管理学院和房地产协会都非常幸运有孟老师，孟老师对中国房地产市场二三十年的变化做了一个梳理。最后也讲到看起来限购大限也差不多了，最后孟老师也给了我一个方法就是REITs的做法，看来早晚会采纳。
下面，请中国国基置业投资集团董事长兼总裁邓文云先生！
邓文云：各位老师、同学们，晚上好！
我讲的这个问题是一个非常敏感的话题，房地产价格问题，如果它涨想买房的人就骂我，如果说它跌有房的人也会骂你，所以这个话题比较难讲，但是我觉得咱们还是要实事求是，客观理性的分析和判断房价的走势。
我讲的第一个观点，应该绝大部分老百姓是互换房价要下跌的。这里有个笑话或者故事，大家都知道，10月6号乔布斯去世了，很多粉丝在纪念他，但是我们的潘石屹发了一个微博，说纪念乔布斯最好的方式就是把你的苹果iphone一千块钱以下推出去，这是最好的纪念。我在香港也买了iphone4，那是要排队的还买不到，虽然潘石屹也是好心，把价格打下去，那网友就说你潘石屹什么时候死的时候也把房价降到一千？所以把潘石屹起了个名字叫潘一千，这表明什么呢？表明全国人民都希望降房价。
根据我自己的分析和判断，因为我本身是做房地产的，所以我想、我认为房价会降相对骂的人会少一点，因为我是做这个行业的。为了调整和控制房价国家下了很多文件，我就不说了。房价为什么下了这么多文件降不下来呢？在中国的历史上，政府要做的事没有哪一项
不能兑现的，惟有有一个房价，出台了那么多文件，一直都是涨涨涨，涨声一片，你看我们的股市到6000点多的时候跌到今天还，没休止呢，而且房价一路上涨没有下跌的现象在全世界也少有。按照我们的观点，存在的就是合理的，我想应该有三大方面的原因，表明房价的上涨，或者在高位居高不下有它的理由。
第一，自主的需求非常高涨。我们知道我们中华民族这一百年落伍了，但是这三十年通过改革开放，我们创造了一个奇迹，使老百姓富裕了、都有钱了，所以大家这个钱干啥呀？大部分都去买房了。同时，这三十年的过程中，咱们整个城市化的进程在加快，我们现在是14亿人口，我们的城市化率现在是50%多一点，也就是说我们现在将近有7亿人住在城市，所以需求是刚性的。
第二，投资性需求非常旺盛。在中国我们的投资渠道非常的单一，你有钱了只能干两个事：一个买房子、第二买股票，别的没有，因为我们的人民币不能出国，没有实行可自由兑换。股票不好只能买房子，成思危说了房地产投资叫投资，不叫投机，后面因为打压就叫炒楼，包括温州的，但我认为房地产投资第一是合法的，第二也是合理的，因为你没有投资渠道嘛，你有钱，按照我们党的“十六大”就是要让人民的财产有一个合理性的增长，所以必须会产生投资性需求。
第三，项目成本的刚性上涨。最大的上涨刚才孟老师说了，就是土地开始出让，大家回忆一下土地开始拍卖以后房价就一路往上飙。而且刚性成本的上涨导致了我们政府的财政成了土地财政。根据一个数据的统计，近十年来我们的土地输入增加01-03年我们全国的土地出让金9100亿，相当于同期全国地方财政收入的35%，但是到了2009年的时候一年的出让金收入达到1.5万亿，相当于同期地方财政收入的46%，有的城市占到50%，少数地方占到财政收入的80%，现在我们的出让金已经达到了2万亿，我们知道我们今年的财政收入估计要突破10万亿，但是光出让金就2万亿，卖土地来的，从老百姓这里一万块钱一亩拿过来，可能几百万、几千万卖。当然除了土地价格的上涨还有其它方面，比如劳工工资提高了，在座各位可能有很多企业家，我是做实业的，我除了房地产还有很多矿业公司，一个矿好几百人，现在搞什么《工资协商制》，就是说工资要跟工人协商多少钱一个月，一下子成本就提高了。
主持人：应该的。
邓文云：是，我觉得也是应该的。
第三方面，我认为房地产价格下跌的拐点真正出现了。这是我个人的观点，第一个提出这个口号的是谁啊？两年前王石就提出过，我觉得他提作了，因为当时条件还不具备，但现在我认为冬天来了，而且寒风刺骨。为什么会跌？我们可以分析一下主要有这么几个方面：第一，限购令的实行。决定一个产品好不好卖，除了价格之外关键是供求关系，中国人民都有一个优良的传统，都希望为自己的子女买一套房，但现在不行了，限购，你必须符合条件，在北京工作，像我的户口在广东，我现在在北京好几个公司，但我不是北京户口，还限购，我纳税大大超过一定的数额，但限购啊，你有钱买不了啊，这对房地产需求的压制是毁灭性的。之前佛山出台一个文件说准备放松，几个小时就被收回去了，什么原因呢？就是因为地方财政已经扛不住了，没有收入了，他就想放开，因为他不放开买不了啊，形成不了交易啊。但是为什么几个小时就收回了？这是政治任务，不是经济问题。
第二，银行控制银根。大家都知道，这两年银行存款准备金率大幅度提升，贷款利率逐步越来越高，银监会主席多次发指示，内部消息啊，虽然朱镕基总理那年那么狠，但根据我的经验，因为我93年就在江西搞房地产，我那时候在政府，但我兼了一个开发公司老总，94年朱镕基总理到海南视察，说海南的房地产有泡沫，于是就召开了一个紧急会，要调控房地产，说你这个银行房地产贷款只收不贷，限你们三个月收回多少多少，这个会开完以后第二
天我的楼盘咔碴一下就卖不出去了，立竿见影，他不给你贷款了。所以，你要降房价，说实话现在我们作为开发商运气比较好遇到了温总理，比较温和，出一个政策上一个台阶、出一个政策上一个台阶。其实打房价很容易的，通过银行，资金一断，所有开发商都得抛房子，没有钱怎么办啊？低价抛售，没那么复杂，所以前段时间朱总理回清华那么多人欢迎他。房价下跌我认为刚刚拉开序幕，并不是限购接近尾声，我认为没有那么快，不能那么乐观。
第三，税制改革。为什么要搞税制改革？就是压房价，咱们看到了上海和重庆的方案，第一土地增值税、第二地房地产税，这两个税赋一出就得掂量掂量我们的有钱人，就像美国人买的起房租不起房，大家知道政府的地卖完了就没有了，而我们的财政50%靠出让金，以后不可能说我们的财政下跌50%的时候由10万亿变成5万亿，那那些政府官员怎么活啊？他得想招，再从我们兜里抠钱，那就得出税收政策，变一次性的税收变长期的，每年都得收钱。现在上海和重庆在试点，这样就会有利的抑制房价，特别是投资需求，因为你投资了买在那不租，那个税收也不得了啊。
第四，保障房建设。保障房其实是个双刃剑，其实原来管这个事儿的是王岐山副总理，我有幸跟他做过一次短距离的交流，聆听他的指示，他当时的观点就是两条腿走路，商品房应该是放开的，另外国家应该建保障房。但刚才孟老师说了像香港97年房价大跌，为什么会大跌大家知道不？就是因为当时董建华特首上台以后，建了大规模的居屋，也就是保障房，咔碴一下有钱的人或者有一部分钱的人都去买居屋了，导致5-10年他这个房价没有缓过气来，所以董建华说香港很可怜，将近50万人负资产，为什么负资产？你付30%首付款，当你的房价跌40%的时候你不就负资产了吗？但因为我们人口多，但长期建保障房我看也是有问题的，一年建1000万套在建国历史上没有过，而且根据现在报告说已经完成了97%的建设任务，这个速度是非常快的，这对目前的高房价我觉得是个很好的抑制，它的后续效果不用很长时间就会显现出来，因为肯定有个后续的效果。
第五，舆论的引导。就像孟老实说的，我赞成他这个观点，因为房地产价格舆论导向一直都是围剿价格太高、太高，当然也确实高，所以有时候说话讲一千遍一万变就变成了真理，舆论叠加导致的效果使全国人民都产生了一个共识，就是现在的房价太高了，这样就必然会加速房价的下跌。
再一个原因，也可能就是我们房价下跌的导火线，全球的经济形势再一次恶化，我不知道大家感受到了没有？因为我现在有一块房地产在外地，但我有一块是铁矿，铁矿也是中国经济晴雨表的一个反映，今年应该在10月10号之前，铁矿石的价格非常坚挺，一直在
1300-1400之间，但是没想到从10月15号开始，一路下跌，跌到今天950一吨，它是一个指标，表明了全世界，大家都知道希腊债务危机，等着中国去救，我相信中国不会去救，因为我们自己还那么多问题。这样就必然导致整个经济形势越来越严峻，按照我们中国有个很神的人，忘了他名字了，几次都预测了股票的下跌、经济的低潮，他预测我们这次经济比2008年还要更严重。说实话在两个月前我也是这么判断的，所以我准备着过冬，准备好资金，职工要放假，因为跌到一定程度就是说没什么钱赚了，放假一千块钱养着你，比我生产更合算。
我认为房价下跌的拐点已经来临，跌幅多大呢？这是谁也预测不了的，除非他是神仙，但我可以根据现有的一些资料跟大家探讨。第一，刘明康银监会主席他不止一次在媒体面前公开说，说他们对住房成熟率做了一个测试，就是房价跌50%银行业没事，我想房价真跌50%就差不多崩盘了。但是，这是不是一个信号？代表着什么东西？因为政治要有敏感性嘛，他出来说两次啊，并不是孟老师我们是搞企业的，随便怎么说，而他是政府官员啊。
我个人认为，房价下跌20-30%的可能性比较大，就是回到2010年年初的水平，四环以内现在平均房价是四万，跌个20、30%应该是三万或两万七八。第二个可能，下跌5%，10月25号温总理在天津有一个讲话，他说“宏观经济政策要适时适度进行预调微调”，很多东西是没有办法预测的，但如果不是这种情况，调控政策最少要等到换届以后，因为现有班子肯定
要维护他的成果。
接下来讲对策，我总的判断是宏观向好，中短期形势很严峻。在这个过程中，如果对房地产比较感兴趣的可以从中发现机遇，如果有机遇了，在这个过程中有的企业资金链扛不住了，扛不住低价卖，这时候你可以出手，就像巴非特说的人弃我取，人取我弃。
祝愿大家在这次有可能出现的经济低潮当中大家能挖到金矿，谢谢！
主持人：题目是2012年是房地产的机遇还是陷井？到底是机遇还是陷井？
邓文云：我觉得机遇比较多。
主持人：感谢邓文云先生！
下面，有请北京裕昌置业集团总裁常鹏先生，他演讲的题目是：《房地产变局中的规律与应对》。
常鹏：各位老师、各位校友大家好！我班门弄斧的题目是《房地产变局中的规律与应对》。我是91年学的就是土地管理，95年毕业以后一直在房地产行业一线工作。
我们先看一下房地产的若干规律，第一个是时间的规律，我们列举了一下这么多年来变化，84年发展，88年扩大发展，89-91年加强，94-97年治理整顿，98年进入了比较长的促进房地产产业发展，停止福利分房，99-02年启动住房消费，促进房地产产业发展。随后在2002年的8月份就开始了对房地产的调控，但是也能够看到这个调控的时间非常长，像打了败仗再派上去，03年加强房地产的信贷管理，05年开始把国八条上升到政策高度，二手房交个税，一直到07年继续清算土地增值税，二套房首付不低于40%，08年再次上调存款准备金率，08年9月份马上就降低准备金、降低利率，这时候市场大跌，我个人认为这对房地产行业是最危险的一年，因为行业中基本对这种情况没有一点儿先天的预判。09年政府大幅度的救市，10年1月份新的条款又出来。这大概是我们若干年来发生的一些事情。
有没有规律？有规律，从政策上说看到扶持的时间比较短暂，调控的时间比较长。从市场上看涨价的时间比较长，降价的时间比较短。这正好是相反的。政策在短期内不停的变化，我觉得房地产企业一定要考虑到没规律的这种特征，有可能它会打着左灯右转，原来我们在地方上交通秩序特别乱的时候我一直没有撞过车，我说当我看他打灯的时候直行、左转、右转的可能性都有，所以我们对政府的政策既要尊重政策中的含义，也不能完全相信。我们要在没有规律的环境中找规律，我认为本次10年开始的新一轮调控至少要持续到2012年年底。
产品规律方面产品的第一阶段是大房子阶段，市场初步启动时，特大房子最受青睐，一般180平米以上，特征是这类房子单价相对其他户型高，且供不应求，市场上只有期房。此时，市场的各类房屋的均价品第。第二阶段是功能合理、面积紧凑的三居时代，市场均价已经发生了显著上涨。第三阶段是85-100平米两居走俏，第四阶段是80平米以下，第五阶段是小一居酒店式公寓，据说现在万科正在研究15平米功能齐备的户型。现在省会城市应该在第三或第四个阶段，即以两居、两居为最畅销户型，也意味着房价进入了一个新阶段，三、四线城市大多以第一、二阶段的产品为特征，畅销产品是三居。
拆迁的政策这几十年的变化也很明显，首先是期房回迁，第二是实物拆迁，第三是货币安置，第四个阶段是扭曲后的货币安置，第五个阶段就是货币安置加隐形回迁，一方面给你钱另一方面允许你以低于市场的价格买几套房。总的来说，许多城市的拆迁都是一步步的递进式的发展，根据拆迁所处的阶段也可以大致判断城市的发展阶段，特大城市现在可能拆不动了进入第五阶段。
对于房地产开发企业房价有什么规律呢？房价大部分时间都是上涨的，即使是这样房地
产开发企业只能在价格上涨中获得一部分，他不能通吃涨价的利润，这里面有个原因，就是企业受到自己资金的流动性和涨价的不确定性决定的。对于房地产企业来说，在调控过程中发生下面的情况就会导致企业整体贬值，等调控结束以后你的产品相对于新产品的趋势不合潮流了只能降价，产品也能够经受住一定时间的考验。
关于现金为王和资源稀缺的规律，对于房地产行业而言一旦进入经济周期复苏、繁荣阶段，体现为资源稀缺，价格上涨很快，应该及时把现金转化为资源，在进入衰退和箫条期体现为现金为王，价格下跌问题很慢，但陷入长期的滞销期，如果现金不足，同时无法再复苏前夜拿地，完成生产循环。问题是我们不是上帝，无法知道什么时候是拐点。
现金的补充说明是什么呢？现金为王、资源稀缺这两个问题在企业的发展中始终是纠结的，人民币也在不停的发行货币，现金能为王吗？人民币不保险，换成美元、欧元、黄金，也可能有问题。资源的稀缺真是那么稀缺吗？价格的快速上涨真是反映了价格稀缺的本质吗？我们以疑问的形式把这些问题提出来，也反映了我个人关注的几个问题，这几个问题的答案我觉得月份都是在混沌状态中，使我们永远陷入现金为王和资源稀缺中。
第二方面，影响房地产行业未来的四大未明因素。不知道美元、欧元区的调整是开始复苏的前夜还是继续低迷或者二次探底，外部经济的不稳定使国内房地产的走势更加复杂化，换句话说如果外部经济如07年前那样稳定，则国内的房地产走势简明，那么就会在一定程度上重复以前的规律。第二个问题就是人民币汇率到底对中国经济有什么影响？第三个是通货膨胀未来是否能合理控制？我认为这三个是大问题。第四个是不知道调控能持续多长时间，不知道限购这一临时措施到底临时多长时间。房地产必然受到这四大因素的影响。
美国、欧洲经济如果低迷我认为中国经济也不会好的，这是有个负面影响的，如果美国经济复苏了中国经济可能好也可能不好，原因是到底你在博弈中处在什么样的地位？02-07年这是大家都好的。人民币汇率的变化如果大范围影响中国企业的利润对房地产利润肯定是有影响的，毕竟这些利润是来源于出钱人的。如果通货膨胀得不到控制房价的新一轮上涨这是指日可待的，而且涨的很高，对中国的经济社会有什么影响？不清楚，肯定不是好事。限购持续的时间对房地产的销售是致命的。
最后，我们企业一般是在这里面怎么做呢？我认为路有多条，这只是讲讲我的思考。我认为在一个复杂的世界中，这个世界既有规律，但又是一个混沌的世界，要在没规律中找规律，但还不能相信规律，要看到事情的多面性作出你的选择。要保持资产和现金的均衡，说白了资产多了那你就卖点资产补充点现金，现金要是多了应该释放一部分现金补充补充资产，这在数学上世纪上是一个平均数的问题。对于房地产这个特殊行业我有一个建议，我觉得我们的开发商一定要注重产品的流动性或者存货的流动性，一个是产品的设计、施工的质量一定要经得住时间的考验。与所在城市的畅销产品一致，畅销产品马上就过那个阶段了还在大量生产那个产品，一调控卖不动了，但一恢复还不行。
针对刚才几点再做点补充，多样性要看到世界经济的多样性和多种可能，看不到多样性在战略和路径选择上的正确性是没可能的，世界是无规律和有规律性交织在一起的，选择性要在多样世界中总结企业自身的资源走出自己的一条路，产品是经营和产品战略的整合，产品上你到底是一元多赢还是多赢经营呢？不能因为世界混沌自己也混沌，要在多样的世界中选择实施自己的战略，能够在经历中经历住高峰低谷的冲击，像现在对房价到底高了低了我认为可能也得往下调点，但对我们企业来说可能不关注这个，但我们认为只要房地产开发周期中经得住冲击就是很稳定的。投机也是一种战略的选择，只要搞好了风险控制，能够经得住周期的考验，虽然输了这一把能玩儿完整个周期也是一种选择，要看到多样性选择出来一以贯之。我们06年成立以来调控了几次，对我们来说基本上没什么太大的影响。
资产和现金的均衡是对上述混沌世界的可选方案之一。涵义：平衡，资产多了，就应该变现一部分成为现金，现金多了就应该转换一部分为资产。效果是经济飞涨时显得保守，但
也利可得，经济正常期或低谷期优势明显，可以按照自身的节奏安排生产销售。现金的补充说明：存货的流动性好，也是现金，灵活理解。
我就跟大家汇报到这儿，谢谢！
主持人：我听到您讲这个我觉得房地产行业早晚得出管理学大师，因为太不容易干了，情况很复杂。打转向灯如果这种情况我超车到前面骂一顿，会开车吗？是不是修正一下这个比喻？走到一个路口所有灯全亮了，我作为一个驾驶员不知道往哪开了。
常鹏：这个当然也没关系，我认为前期的政策是活的，他也在不停的环境，他的前车掌握着后车不让咱们超车，超车咱们就犯法了。
主持人：他就是个坏蛋，知道了。
接下来，请大家跟三位一起互动一下有请！请三位嘉宾简单的再讲两句。
孟晓苏：先把我们的观点阐述阐述是吧？我们今天议论的是“变局下的房地产”，今天三位房地产协会的同学、校友，我们都在讲变局，我认为这个变局已经清晰了，找到了两个体系建设的目标，我认为随着这个目标建立，随着保障房大量产出，国家调控的阶段性目标接近于按照，但是还会延续一段时间，但在目标完成之后这个调控政策是会变化的，就像常鹏同学刚才讲的这个规律，过几年压一压、过一年再支持支持，是不断变化的。
我们几位都说了自己的观点，虽然观点有的有所不同，但是可以看的出来，我们房地产校友同学都是在认真的研究着房地产的形势，并且在自己的业务上也都因为这种研究而获益匪浅。
好，我讲完了。
邓文云：今天用这个标题“变局下的房地产”重点在变局，这符合马克思的观点，变是绝对的、不变是相对的。而且，我们现在这么大的变局开始拉开了序幕，就是我们很多房地产企业在新的形势下面将面临着新的洗牌，在这个过程当中我们就会有新的机遇和新的机会，无论是房价上涨还是下跌，我想对我们在座各位都是一种机遇，涨了你就可以抛，大跌了你就可以买。
有钱、有房，或者有少量的钱，有两个教授在这次房价的发展过程当中导致了他们不同的命运，一个教授对房价非常看好，在07年的时候他买房了，放了10万块钱的首付款。另外一个教授说自己存款不多，就没买房，每天还是教书育人，非常的勤劳，但是五年过去了买房的教授房变成了200多万，而没有买房的老师存款变成了20多万。所以，作为教授也好、学生也好，关键是在这个变局当中怎么样抓住机会，机会是给有准备的人的，谢谢！
主持人：买房的老师就不教书育人了。
常鹏：今天很高兴跟孟总和邓总和各位校友交流，我建议听一听孟总关于《房地产周期论》，如果对房地产感兴趣的话可以请孟总讲一讲《房地产周期论》，房地产房价会不会降下来呢？短期掉的可能还是比较小的，长期是会有的。邓总用他的行为对房地产行业作出了预测，他说房地产要掉价了，不好玩儿，但我们也不害怕，我们认为它就算死到95%了也轮不到我们。我奉献给大家我自己的一个理解就是多样性、选择性、一贯性，这个世界一切皆有可能，但你得选择出适合你的资源一以贯之，长期坚持下来会非常好。我们企业大概十年时间增长了20倍左右，我们基本上不举债，说不举债还能搞房地产吗？能搞，这是我们做房
地产自己的体会。这些内容的思辨还是发生在北大光华学习的过程中总结出来的，在运营过程中就加入了这项理念。孟总和邓总的理念我都很认同，而且他们的观点大部分还是一致的，有一部分不一致的，反正我一以贯之。
问1：请问孟老师，限购本身我认为就像以前的布票粮票一样，房票不是我们市场经济的手段，请问几位老总，限购按理说不应该是市场经济的手段，到底多长时间这个政策会消失？
孟晓苏：常鹏说问温总理。但限购确实不是市场经济中的产物，我们市场经济需要有一个有形之手来调控市场调控不了的方面，两只手要很好的结合起来，但到底有形之手的调控到底要做到什么限度呢？这个限度应当是有一个规范的。房价前一段时间的过快上涨，我们都看的出来原因是两方面的供应不足：一方面是商品房供应不足，一方面是保障房多年没有建设。调控本身的本意，文件最初发的还是清醒的，就是要两方面都增加供应量。
现在应该说保障房增加供应量很不容易，但是终于增加出来了，随着保障房的增加，随着中低收入家庭未来有个改善住房的预期，那么大家就对商品房价格没有这么大的意见了。我前不久到了一个省会城市，市委书记是一个很有见地的人，他就讲了地方官员对房价的看法，他认为政府要建设和维护保障房，另一方面要大力发展商品房，商品房要卖的起给那些买的起和愿意买的人，这方面好了商品房就不要管它，商品房价格涨的越高不就对地方财政有好处吗？
现在我觉得在逐渐接近两手硬这样的成功点，这几年国务院在抓保障房的工作上很有成效，虽然保障房的产出，我认为确实我们一时性的限购需要适当选择退出了。但我的这种愿望，我们认为不应该猜测政策，我们更要引导政策，我们希望能够让这些管理层知道，调整政策，而且这种声音也有利于使他们从媒体盼望房价大跌的声音中摆脱出来，像香港持续跌了6年，跌到媒体自己都下岗了他们才醒悟。跌50%中国的银行真的不会出问题吗？它不是一个静态的坐标。当经济下跌、工人失业、相关行业受损时，和你把老百姓赶出门以保证银行收益的时候，这种情况下引起的社会动荡难道就不会引发银行的各项危机吗？这些问题我认为应当用光华所能有的宏观经济思维，而不要用个别人所鼓吹的单向经济思维思考问题。我总体认为中国的房价在近些年都不会出现大幅度的下跌。
问2：孟教授您好！刚才我们一直在强调的是关于住宅方面的调控，大家一直讨论的也是关于住宅方面的问题，我更关心非住宅方面的趋势，泛泛的商业地产，比如说酒店、写字楼和其它综合性的物业状况，它以后的价格走向会是怎么样的呢？
孟晓苏：因为我们的调控现在也是局部性的，主要调控了商品房的价格，这些低收入阶层买不起商品房所以提意见，特别是媒体人多数是北漂一类的，我知道媒体人的特点，他们是在没房子的时候他们当记者，过了几年有房子他就干别的不当记者了，又换一拨没房的人当记者，总是那么一个周转过程，所以总是站在这么一个地位。特别是重点媒体的媒体人，他们所处的区域环境和地理环境又是高房价地区，所以他们往往是站在那一端批评商品房价格过快上涨。
由于这么一批评就使得我们的调控政策单向的调控住宅，开发企业一想我们就干别的去了，有一帮人认为做商业地产很好，像老邓这样选择做矿去了，这都是逼走他乡啊。做非住宅类的商业房地产确实是最近有些火爆，因为不限购，但是我认为近期发展一下城市的综合体和商业房地产是有必要的，但是过量的发展这些商业化的住宅会形成真的泡沫，但是我们看到香港、新加坡在金融海啸泡沫破灭的时候最受冲击的就是写字楼、商场这类，所以我认
为中国需求真正大的还是住房，过去我们都有一个比重叫15%的商业配套，如果现在再加上一些城市配套的话可能会多一些，原因是因为商业可以给地方政府提供税收，这些商业设施目前对城市功能完善是有利的，但是过量肯定是有害处的，在一些地方因为调控做商业地产的同时需要提醒大家应该提高警惕。
问3：我是04级的MBA，想请教一下孟师兄。您刚才演讲当中说到保障房政策是恶补旷课，我关心今年恶补明年还会恶补吗？持续性政策怎么样？
孟晓苏：有人说是大跃进，说凡是大跃进都没有好结果。我用的是恶补旷课，因为旷课旷了12年，现在这么大的决心做我觉得是好事，我认为我们应当为保障房大量产出说好话，最近我也看到一些房地产专家都在说坏话，说这么做肯定会有这问题、那问题，这就不对了，好不容易要建保障房了我们为什么不能说好话呢？需要这样一个时期。但本来不应当出现一个恶补时期，本来就应当在房改初期，很快就把租赁房建设起来，各国各地的经验，是在我们在光华研究国际房地产比较的时候提出来的，但政策出现了这样的失误，现在回忆起来那段时间相当的不清醒。恶补是好事，只有这样大规模的建设，甚至会占到同期商品房的30-40%左右，五年3600万套是什么概念？大致算一算，还都是小户型，大约是20亿平方米，是去年全国商品房销售的10亿平方米的一倍，也就是说未来五年要增加相当于两年商品房建设总量的保障房。当然这里面有一部分是回迁、拆迁用房，里面有一定的重复计算，但不管怎么样未来保障房的量是比较大的。应该说这种恶补现在决心这么大，要在我们这样一个国家，真的政府下了决心真能办成，从今年的进度来看能办成。大不了没钱可以发国债可以印票子嘛，总能把事办了。未来能达到20%左右的房屋是保障类的是比较合适的，这是我对目前保障房建设的判断。所以我们应该为我们呼吁多年的保障房又在中国建设了说好话而欢呼！
问4：孟总您好！到现在为止大家一直谈的一个是限购、一个是保障房的问题，因为我一直在微博上看到很多房产老板都谈到以房养老，包括政府人员也在谈这个问题，我刚才也在跟一个媒体朋友谈这个问题。请问您觉得这个政策可行吗？这个政策如果真的推出的话会不会变相导致房价下降的政策影响会打折呢？
孟晓苏：您说的是以房养老？建一些养老房？
问4：对。
孟晓苏：我在03年向国务院建议的以房养老，已经建议了八年了，温总理批示了两次了，而且保监会还出了一个124号文件，表示要实行反向抵押贷款，但是这一说实行到现在就八年，八年就没有做，所以你也别担心它马上做，因为这八年里虽然我们是呼吁和很多人大政协代表提案，但一说到以房养老，银监会主管负责人对这个问题的答复说，以房养老、反向抵押贷款在很多国家实行是成功的，但我们中国国情不同，第一是我们土地使用权只有70年，所以不能实行，这句话后面的含义是到了70年政府就要把这个地收回了，就要把你赶出来了，把这个房拆了，我们政府就要跟全国人民为敌了，有这样的政府吗？他更不知道07年中国出台了《物权法》，明确提出住宅土地使用权期间届满的自动续期，可见银监会这位负责人没有读过《物权法》。第二，当房价进行下行期的只有抵押贷款就会遇到其它问题，他的意思是房价下跌的时候银行和保险机构就不愿意做了。
这就是他们讲了八年的话，在这八年里他们年年担心房价下跌，请问是房价是下跌了还是上涨呢？房价上涨了三倍。他们会说过去上涨我承认，但未来房价会跌吧？他们年复一年
的担心，但是年复一年的不准，要用这样的人管金融我真担心把我们的金融管出毛病来。
问5：请问孟教授，过去在建经济适用房的过程中很多比例的住房是被体制内的公仆们拿走了，那么未来包括现在建的廉租房里大概会有多少比例会被公仆或他们的家人占用？如果这个比例比较低的话大部分给老百姓住，那现在这种大跃进式的建设什么样的机制能保证廉租房的质量？
孟晓苏：这个问题我得从几个方面来回答你。首先我要回答的是，保障房应不应该给公务员住？我作为一个现在早已不是公务员的人，我可以站在中立的立场上说话，在境外和国外，特别是中低层的公务员他们是享受政府社会保障保障房的一部分。但再往下回答人们都担心的问题，为什么在99-00年左右建的那些经济适用房，很多都卖给了高收入人群了呢？因为当时也有一个特殊情况，这个我是亲历者。当时正是受到东南亚金融危机冲击的时候，也是我们推动房改的时候，当时建设了低价位的房子没人买，因为当时整个房价低迷，所以当时俞正声跟我商量这件事，我们主张单位购买不要马上退出，给他两年的舒缓期。再一个，那时候连富人都不买房，所以就不要过紧限制购买。后来出现了开奔驰住居屋的情况，这是当时在摸不清市场的情况下摸着石头过河的现象，现在人们指责天通苑为什么有那么多富人住？但这是当时摸不清市场的代价。
再谈谈现在的保障房，现在的保障房有一部分我认为是应该提供给中低收入阶层的公务员住的，就像我当公务员的时候也住保障房，因为当时初级的公务员工资也是低的，但某些地方为公务员建公务员小区就不对了。应该这样看问题，我觉得就比较理性了，我不同意媒体炒作，说公务员买房就不对，把公务员和人民群众对立起来，包括高收入的公务员能拿多少工资啊？一个副部级一年10万块钱，正部级一年12万块钱。所以，在这方面我们也要防止那些媒体的炒作，把这些目标无意义的引导到公务员身上，还是要按照保障房政策分配给那些中低收入家庭。
问6：我是光华在校的同学，我是个律师，我对孟总对房地产法律的熟悉很钦佩。宪法规定国有土地使用权可以依法转让，但99年国务院出台的国有土地转让暂行条例里规定了70年、50年、40年的期限，我觉得这个期限的规定本身就是违背宪法的。99年出台的这个暂行条例当时是谁制定的这个期限？当时的背景是什么？第二，孟总能不能通过发挥你的影响力取消这个期限？
孟晓苏：中国确实出现了这么一个过程，就是从土地无偿使用到土地有偿使用的过程，这个过程主要还是面对改革开放，外资进来了，以前划拨，外资进来还能划拨吗？就不能划拨了，接着出现了拍卖的地、招标的地，最后在88年就修改了宪法，宪法明确规定土地所有权不能转让，但土地使用权可以依法转让，土地管理法又规定了有偿，但都没有规定年限。
现在作为法律的就是全国人大的立法，都没有规定，国务院做了一个55号文的规定，提出40年、50年、70年，住宅住房是70年，为什么那么少呢？我们知道当时香港是99年，我们想一想我们土地承包制是怎么发展过来的我们就知道了，我当年是万里同志的秘书，最早的土地承包叫借地度荒，万里同志主持省委会议建议一定三年不变，后来改成了五年不变，后来规定十五年不变，温家宝管的时候规定了三十年不变，胡锦涛同志现在召开十六届三中全会，定了土地承包制永久不变。你看，它是一个过程。
当时我们定40年、50年、70年的时候是什么情况呢？是深圳出让最低规定20年，怎么定我们的年限呢？其实国务院的会议和我们现在的讨论也差不多，说定多少年呢？定长了吧？吃不准，定短了又怕没把握，咱们就定个50年、70年吧？就这么定了，定的原因就是有比没
有好，先定一个吧？就先定一个，这就是当时的规定，这个规定里别忘了有两个字叫“暂行”规定，但现在我们把暂行给忘了，现在的人有没有责任把它延长呢？当然有，他们认为那就不能变，那是错的，其实我们的土地使用就是这样摸着石头过河走过来的，我认为这也应当是与时俱进的。但这个法律修改起来也不难，为什么？它不过就是在一个立法层面里面一个最低的层面，就是国务院的一个法规，而且是暂行。后来全国人大通过的《物权法》并没有涉及到70年，它有意的避开了70年，原文写的是期间届满的自动续期。一个有趣的事情，99年土地权的香港在回归以后把土地给改成了50年，这个你们不知道吧？现在香港回归已经14年了，当时出让的土地到现在就剩下36年了，为什么香港回归以后反而改成50年了呢？因为香港人想，邓小平讲了50年不动摇，他把它变成土地政策了，可见都有一定的随意性。
你看看这个法律是人定的，既然立法层面不高，我认为我们应该呼吁修改国务院的55号令了，需要修改这个土地年限了，这样的话才能适合目前老百姓拥有财产的需要了，规定99年也是可以的呀，我也知道有999年，什么意思？就是接近于无限的使用。中国有没有另外一种接近于拥有权呢？有啊，就是农民的，现在农民把它建成小产权房，来卖给城里人，现在有1/3城市居民住的面积是小产权房，永久的是农民的一大贡献，为中国的土地制度提供了一个新的领域。今后我们按照中央要求真的要实现农村建设用地和城市建设用地在符合规划的情况下和国有土地享有平等权益，并且在规范的情况下公开的实行流转以后这些小产权房就获得承认了，现在三中全会已经承认了，谁没有承认呢？法律没有改，为什么没有改？法律滞后。
另外，我们12年没有建保障房，为什么中国的打工人员还有地方住呢？再一看是因为农民建了城中村，农民群众用自己的实际行动参加了中国的现代化建设，拿出土地建设了大量的廉价屋村，可以称之为世界上最大规模的廉价屋村，是谁解决了许多建保障房的问题？又是中国伟大的农民，我们什么时候承认它合法了，什么时候我们12年没建保障房的毛病就可以一笔勾销了。但是我们现在一方面不承认它合法，另一方面我们很内疚的认为我们中国真的10年没有建保障房。我们讲了那么多的土地制度，有时间我还愿意跟大家进一步探讨，但近期我觉得我们光华可以推动70年变成99年或者更长时间。
问7：我想问一下价格的趋势问题，刚才邓总讲的已经非常清楚了，降价的大幕徐徐拉开，请孟总谈谈价格近期和中期的走势。
孟晓苏：这个问题很有挑战性，其实老邓已经回答了三种可能，一种暴跌、一种小跌、一种不跌，由此我就想到中国社科院在今年年初绿皮书预测了三种可能：暴涨、下跌、持平，可见提出三种可能比提出一种可能更接近于真理。
从十年前就有专家不断的预测房价下跌，最初预测的是人大的一位著名教授，名字我不说了，00年就预测房价明年会大跌，剩下的问题要通过炸楼来解决，结果没有跌。接着就是万科的冯仑，他每次都说要跌，这么多年都没说准。可巧在08年说准了一回，是他自己降的，不是别人降的。问我说这么多年没说准这次说准了你怎么看？我说美国有一句谚语：一只坏了的表一天也有两个时候是准的。
现在全国的房价我们不断的看到不大令人相信的统计局在推出一些数据，整体上都在涨，涨幅今年是稳中有涨，没那么高。现在个别楼盘在降价，是不是会代表着全国房价会大跌呢？我不相信，这些降价楼盘已然引起了局部的社会骚动。这些问题难道不被当局重视吗？这些降价的楼盘他们是在充分评估了自己降价而老百姓不会退房的情况下才敢降，才敢得罪老业主，我不顾得罪我的上帝捞回我的钱，为了我能够尽快的回笼，一般做这种事情都是资金快断了的时候讲不得礼义了，只能讲利益了，所以引发退房潮。
更重要的是，当我们判断说中国的调控将会压跨中国的楼市，反而一向唱衰中国的美国
华尔街时报在观察，中国内需实际很旺盛，是因为中国政府政策不让老百姓买才造成了这样的现象，一旦发现不对就会放宽这种政策。一个人说不会被自己掐死，他开始以为掐的是别人，当掐的觉得难受的时候就知道不能再掐了。
到底是理性的还是非理性的？所有东西都是未定的，如果是非理性的，他真要把自己掐死呢？这种可能有啊，小孩玩儿上吊下不来了，我判断我们是个理性的政府，掐到一定程度就不再掐了，现在在掐自己的内需的必要性的问题已经在考虑了，各方面因素都在考虑，所以我们的大当家也还在讲要微调、要冷静观察，目前到底是在降温还是回暖之间做选择，这种选择不容易，但我们的政策调整说起来也快，有08年的打压就有09年的救市，本来就用不着救市，救完了以后一看不行了再打，这两个极端的政策实在让人接受不了，这使我们的发现他的一个特点，就是比较快，当他打左灯的时候往右拐是因为他来不及打右灯，我不习惯这样的政策波动，我们希望保持的是我们中央包括敬爱温总理所讲的要保持国民经济的平稳发展。
主持人：以掌声非常感谢三位校友给我们带来的精彩充满智慧的讨论！关于房地产的未来当然是个很大的问题，市场也看不清楚，未来要有赖于诸位做一个综合的判断。再次感谢诸位的参加！
（结束）
北京大学光华管理学历年真题解析（金融学部分） 一、2006年金融学 （一）写出货币乘数公式，说明在货币创造过程中参与各方如何对货币乘数产生影响。 答：货币乘数的公式为mm=1+1/1+cu+re+f，其中mm为货币乘数，cu为通货-存款比率，re为存款准备金比率，f为流出比率。 在货币的创造过程中，参与的各方包括，一般公众、企业、商业银行以及中央银行。 一般公众在货币的创造过程中，主要是持有通货，对通货-存款比率产生影响。相对于存款，公众的支付习惯、取得现金的成本和取得方便与否影响公众手中持有的现金，从而影响通货-存款比率。例如：如果附近有自动取款机，个人将平均携带较少的现金，因为用完现金的成本较低。另外，通过-存款比率具有很强的季节性特点，在一些特定的时节，比如西方的圣诞节，我国的春节前后，比率会比较高。改写货币乘数公式为mm=1+（1-re）/（re+cu） 可知通过-存款比率上升会减少货币乘数。 存款准备金包括法定存款准备金和银行自己持有的超额准备金，法定存款准备金率由中央银行规定，而超额的准备金由银行自身根据经营状况，金融市场整体风险自行决定。当然，由于持有准备金是有成本的，贷款利率即持有准备金的机会成本，因此银行会在尽可能少的持有准备金所导致的风险和多持有准备金所导致的利率损失两者进行权衡，在可以承受的风险条件下，近可能的少持有超额准备金。银行持有的超额准备金会影响准备金-存款比率，进而影响货币乘数。 在货币创造过程中，中央银行不仅可以改变基础货币存量进而创造货币，也对货币乘数产生重要的影响。首先中央银行可以通过规定法定存款准备金率来极大的影响货币乘数。中央银行对法定存款准备金率的改变可以直接反映到银行的经营决策中，甚至迫使银行改变经营策略，这一手段能直接、迅速地起到作用，但是它可能会引起金融系统的巨大波动，因此并不经常使用。其次中央银行还可以通过贴现率等手段影响银行和公众的行为，进而影响货币乘数。 不管是银行或是中央银行的行为中，对准备金-存款比率产生的影响，通过-存款比率的增加将减小货币乘数。 （二）假设你有一个投资组合，由a、b、C三种证券组成，如下表： 证券贝塔系数标准差比例 A 1.15%0.3 B 1.020%0.5 C0.58%0.2 教授创办集训营、一对一保分、视频、小班 北大、人大、中财、北外、中传 中传教授创办
北京大学光华管理学院招生简章 北京大学光华管理学院（Guanghua School of Management,Peking University）成立于1994年，前身是成立于1985年的北京大学经济管理系。目前学院设有9个系，分别是应用经济学系、金融系、组织管理系、市场营销系、战略管理系、会计系、管理科学与信息系统系、商务统计与经济计量系、卫生经济与管理系。下设金融学，市场营销，企业战略，财务会计，人力资源管理等多个专业，是中国大陆高校中科研实力最强的商学院之一。光华管理学院的著名教授包括厉以宁、张维迎等。现任院长是蔡洪滨。 学院简介 北京大学光华管理学院的前身是北京大学工商管理学院，作为专门从事管理研究和教育的机构，光华秉承了北大深邃的学术思想和深厚的文化底蕴，在过去的20年内（1985-2005 ）已经发展成为国内顶尖的商学院。在今后五年中，光华管理学院将本着“控制规模、提高质量、塑造品牌、信誉第一”的办学方针，博采众长，力争跻身世界一流商学院之列，不断为中国培养最优秀的管理人才。 学院英文名称为Guanghua School of Management，简称GSM，光华的学生自称GSMer。 北京大学光华管理学院的前身是1985年建立的北京大学经济学院经济管理系。1993年12月，经济管理系与北京大学管理科学中心合并成立“北京大学工商管理学院”。在此基础光华管理学院新楼上，1994年9月，北京大学与光华教育基金会签订协议，学院正式更名为北京大学光华管理学院。 截至2011年6月，光华管理学院拥有109名全职教研人员，在严谨的理论研究基础上，提供专业的本科、硕士、博士教育及针对各层次的工商管理教育（MBA、EMBA）。此外，学院还为大型跨国公司和中国公司提供定制的内部培训，并设有专门的高层经理培训项目（EDP）。2003年12月，为建设高素质、应用型的会计人才队伍，学院专门设置了会计硕士专业学位（MPAcc）。 截至2011年6月，光华管理学院共有在册学生共3249名，其中本科生774名，普通硕士研究生300名，博士生144名，MBA学生1160名，MPAcc学生171名及EMBA学生700名。二十多年来，光华管理学院吸引了国内最优秀的学员，并向社会输出了大量的优秀人才。 与此同时，光华管理学院与欧洲、美洲、大洋洲及亚洲地区的近90所大学建立了长期学术交流和广泛的合作关系，并开展了一系列的交流项目。通过这些合作，学院的发展网络进一步地扩展到全世界。 继加入AACSB、GMAC、EFMD、PIM等国际管理组织后，光华管理学院于2010年4月正式通过EQUIS（欧洲质量发展认证体系）认证，光华的国际化进程进一步加速，向着国际一流商学院的目标迈进。 师资力量 光华管理学院拥有雄厚的师资：截至2011年6月，光华管理学院拥有109名全职教研人员，在严谨的理论研究基础上，提供专业的本科、硕士、博士教育及针对各层次的工商管理教育（MBA、EMBA）。此外，学院还
从9月底投简历开始，到12月23日最后一场面试，我走过了4个月的求职路。 从一开始，我在找的就不是一份工作，而是一份经历。 所以我不厌其烦地做了60多个网申，参加了70多场笔试和面试，连续见过了近百个面试官，遇到了上千个面试者。 12月的时候，每个人都在问我，你还面啊。其实我只是想去看看，看看各个行业，看看各个公司，当然更重要的是，看看各个公司里的人。于是我的面经也不会把重点放在面试本身或面试技巧，而是记录一下这些难得的见闻、体会和感触，算是给我这个浩大的工程办个朴素的奠基仪式。 【第0篇】综述 第一，汇报客观结果。 网申的60多个公司中，32个通过了简历筛选，7家公司在进入面试流程后因为时间冲突或其它原因主动放弃，最后拿到了7张offer，另有3家公司通过了全部面试，但询问入职意向的时候拒绝了，也就没有见到offer letter的真面目。 最骄傲的point是从大二各种模拟面试、实习面试开始，一直保持群面的不败战绩，这次求职也一路所向披靡，可惜在最后一场打酱油的群面中第一次做了炮灰，默默地抹掉它吧…… 第二，对于求职的总体准备。 我基本上是一个以不变应万变的面试者，同一张简历，同一版本的自我介绍，以及简历背后同样的故事。所以我个人推荐的对于求职的总体准备是：第一，写一张美丽的简历；第二，把简历中的每一句话都扩展成一个至少可以讲5分钟的引人入胜的故事；第三，准备一个有逻辑的自我介绍，能够恰到好处地“带领面试官读简历”（大部分面试官都是在你自我介绍的时间里第一次看简历）。把这三件事做好，就已经成功了一半，但把这三件事做好并不容易，我琢磨这三颗玉石琢磨了四个月，也没有磨到完美无暇。非常推荐有途网https://www.doczj.com/doc/a617989211.html,, WETFEET https://www.doczj.com/doc/a617989211.html,, 通过她们学到了很多深层次的简历技巧。（有点考验英文）。 与此同时，我有三张面具，对应我的三类目标行业或职位：第一，会计类，包括四大会计师事务所和实业公司里的财务岗位，这时候我是一个来自中国最高学府、学习刻苦、专业知识扎实的会计学生，做过许多相关实习，热爱会计工作，深知会计工作的意义；第二，咨询类，这时候我学习能力和适应能力极强，非常喜欢与人沟通，对任何事情都充满热情和兴趣；第三，快消类，这时候我对快消业有着长期以来的兴趣，喜欢在快速变化和充满挑战的世界里证明自己。物理上我也有三件不同的衬衫，对应咨询业的是一件纯白的衬衫，对应快消的是一件紫色的衬衫，胸前有缎带的花边，而居于中间的会计类，穿一件红白条纹的衬衫。 总体的准备是我的内在，三张面具只是面试时的状态和强调的重点，两者相辅相成。最后我发现，戴着第一张面具的时候最累最虚伪，这是后话了。三个行业最终都有斩获，我想也就都有一点发言权。这个超长的综合面经将主要按这三类展开，会计类再细分成两篇，希望给对这些行业感兴趣的后来人一些帮助。 【第1篇】四大会计师事务所 本来我很有志向集齐四张offer letter，可惜德勤早早参透了我的阴谋，连简历都没让我过，
北大考博辅导：北京大学光华管理学院考博难度解析及经验分享北京大学光华管理学院2019 年博士研究生招生实行“申请―审核”制，符合《北京大学2019年博士研究生招生简章》中报考条件的申请人提交相关材料，依据考生申请材料的综合评价结果确定差额综合考核名单，经综合考核后择优推荐拟录取。强军计划、少数民族骨干计划、论文博士等采取相同的办法同时进行。 一、院系简介 北京大学作为中国第一所国立综合性大学，汲取传统历史文化精髓、坚持思想自由兼容并包，是中国走向现代化进程的重要推动者。北京大学在经济管理方面的学科建设可以追溯至1902年京师大学堂设立的商学科，这是中国高等院校中建立最早的商学系科。伴随着新中国的改革开放和经济发展，北京大学于1985年设立了经济管理系，1993年经济管理系与管理科学中心合并成立北京大学工商管理学院，1994年正式更名为北京大学光华管理学院。作为北大工商管理教育的主体，北京大学光华管理学院是亚太地区最优秀的商学院之一。 秉承北大百年风骨，以“创造管理知识，培养商界领袖，推动社会进步”为使命，光华管理学院在厉以宁等历任院长和现任院长刘俏的领导下，已走过30余载春秋。经过几代光华人的奋斗，学院迅速发展，取得了令人瞩目的成绩，成为中国乃至亚洲领先的商学院，是中国商学教育的一面旗帜，并形成了植根于燕园独立精神与自由思想的“因思想，而光华”的独特精神气质。 三十余年来，光华已形成完整的学科结构、一流的师资队伍、丰富的教学体系，吸引着有理想、有担当、有情怀、有责任感的有志之士砥砺前行。未来的发展之路，光华将坚持更高的学术标准，更优秀的教学质量，以具有国内国际影响力的管理学、经济学等相关学术研究为支撑，并结合商业实践，充分提升学院的核心竞争实力。在北京大学建设世界一流大学的过程中，光华管理学院也将不断超越自我，向着建设世界一流商学院而不懈努力。 二、招生信息 北京大学光华管理学院博士招生专业有7个： 020201 国民经济学 研究方向：01.国民经济学；02.国民经济运行与管理 020204 金融学 研究方向：00.不区分研究方向 020205 产业经济学
课程大纲 会计学 课程编号：02831520 授课对象：本科生 学分：3 任课教师：黄慧馨 课程类型：公选开课学期：2015年春 先修课程： 任课教师简历（500字左右）： 黄慧馨，女，北京大学光华管理学院博士，副教授。1981年以全省第三名的成绩考 入北京大学经济管理专业，读本科四年；1985年：免试推荐在北京大学经济管理系 就读硕士研究生；2003年：获得博士学位，曾访问剑桥大学、美国西北大学和哈佛 大学。 从事会计与财务管理方面的教学已有20多年，所开设的课程包括：会计基础，西方 财务会计；外贸会计；中外合资企业会计；财务管理；管理会计；国际会计与高级会 计等。授课对象包括本科生、研究生及MBA学生、公司管理人员等。 任课教师联系方式：hhx@https://www.doczj.com/doc/a617989211.html,, 62754828 助教姓名及联系方式：待定。（开学后确定） 辅导、答疑时间：邮件预约，或课堂约定。 一、项目培养目标 Learning Goal 1: Graduates will possess a solid understanding of business and management and will be able to translate this knowledge into practice. 1.1Objective 1 Our students will have a good command of fundamental theories and knowledge. 1.2Objective 2 Our students will have a good command of analytical methods and decision-making tools. 1.3Objective 3 Our students will be able to apply theories and methodologies in key business functions. Learning Goal 2: Our students will be able to think critically. 2.1Objective 1 Our students will be able to identify and summarize problems 2.2Objective 2 Our students will be able to collect data and analyze problems in a critical manner 2.3Objective 3 Our students will be able to put forward effective solutions to business problems Learning Goal 3:Our students will have a sense of social responsibility. 3.1Objective 1 Our students will be aware of the importance of ethics. 3.2 Objective 2 Our students will be able to provide solutions that take account of contrasting ethical standpoints. Learning Goal 4: Our students will be effective communicators. 1.1Objective 1 Our students will be proficient in oral and written communication.
北大光华管理学院《管理学》笔记 （三）韦伯的组织理论 [德]韦伯：（Max Weber，1864－1920）终身是一个学者，研究范围涉及政治、经济、历史、宗教等。---“组织理论之父” 贡献：提出所谓“理想的官僚组织体系”（Bureaucratic Model）（行政、科层） 核心：设立公职。（权力的承袭通过职位，而不是依靠世袭或个人魅力） 特点：1）明确的分工 2）清晰的等级 3）详尽的规章：强调规则化 4）非人格化的关系。理性意志代替个人情感 5）管理人员职业化：固定的薪金和明确的升迁制度 优点：1）稳定 2）高效 （有助于杜绝任人唯亲、组织涣散、人浮于事等现象） 三、行为科学阶段（30年代后） ?背景： ?梅奥及其霍桑试验：（George Elton Myao，1880－1949）（1933年发表《工业文明中的人类问题》） ?人际关系学说的内容： （1）工人是“社会人”，非单纯的“经济人” （2）企业中存在着非正式组织。 （3）新型的领导能力在于通过满足员工需求来达到组织目的。 四、现代管理理论的丛林（二战后--- 60年代） 孔茨称其为“丛林” 1、社会系统学派 ?创始人：巴纳德(chester 1．Barnard，1886－1961)，曾任新泽西贝尔电话公司总经理, 1938年发表《经理人员的职能》 ?观点：组织是一个社会协作系统，有三个基本要素： 共同的目标 协作的意愿------ 取决于诱因与贡献的平衡 信息沟通 ?经理人员的基本职能： 确定目标、提供诱因、建立维持信息沟通网 2、决策理论学派 ?代表：H?西蒙（Harbert A．Simen,卡内基?梅隆大学教授，1978年获得诺贝尔经济学奖）
北京大学光华管理学院2019年申请-考核制博士研究生招生说明 光华管理学院2019年招收博士研究生继续实行以综合素质能力考核为基础的“申请-考核制”招生制度。申请人须按照北京大学2019年博士研究生招生简章（校本部）和本院的相关要求进行报名并提交申请材料。凡是符合以下“基本条件”者均可申报。 一、基本条件 1、拥护中国共产党的领导，具有正确的政治方向，热爱祖国，愿意为社会主义现代化建设服务，遵守法律、法规和学校的规章制度，品行端正。 2、报名攻读博士学位研究生必须符合下述条件之一： （1）已获得硕士或博士学位； （2）应届硕士毕业生（须在录取年9月1日前取得硕士学位）； （3）获得本科学士学位满 6 年（到录取年的 9 月 1 日），可按照同等学力身份报考（以同等学力身份报考者，须在报考学科、专业或相近研究领域的全国核心期刊上已发表两篇以上学术论文（以第一或第二作者），或已获得省、部级以上与报考学科相关的科研成果奖励（排名前五名））。 3、具有浓厚的学术研究兴趣，具备较强的科研能力以及良好的英语水平，具备利用英语进行科研、论文写作以及学术交流的能力。 4、身心健康状况符合北京大学研究生入学体检标准。 二、申请流程 （一）网上报名和纸质材料提交 1、“北京大学研究生招生网”网上报名和交费。我院网上报名时间为 2018 年10月15日12:00至2018年12月10日12:00；具体办法详见北京大学博士研究生报名公告 （网址：https://https://www.doczj.com/doc/a617989211.html,/zsxx/bszs/bssqkh/index.htm）。具体招生专业见北京大学博士研究生招生专业目录（网址：https://https://www.doczj.com/doc/a617989211.html,/zsxx/bszs/bszyml/index.htm） 2、提交纸质材料。网报成功后，请于 2018年12 月 10 日 12：00 前寄（送）达以下纸质材料。
三战北大光华管理学院考研经验分享北京大学光华管理学院考研经验分享-三战光华 初试：政治68，英语67，数学三：142，专业课选统计和微观：135 连续三次考光华。本科上海交通大学软件工程专业，10年毕业，大四一整年在上海胜略软件技术有限公司实习，看到上司们实在太辛苦了，就来考研，不过基础很不好，本科计算机编程项目任务重，数学英语等都没怎么学。 今年3月底到7月在北京迪科远望工作。7月底开始着手复习。之前准备过汇丰和ccer等，看了几本宏观，走了弯路。 数学：最先是看李永乐的《复习全书》。从头到尾将例题做一次。《复习全书》题目很多，我已经做过好几次了，还是有不会的。我11年的时候数学花的时间不多，第一次做的时候挺慢的，有些题目不会就直接看答案了，比较快的过一遍，然后把觉得重要的，做错过的题目标记下来。11年的时候复习全书课后习题没有做，后来感觉课后习题例题有相互补充的地方，需要做的。今年就把课后习题全做了一次。然后将以前标记的做错过的题目,重点的题目,又重新做了一次.《复习全书》要弄透彻还是要花很大功夫的。至少要完整地做完一次，然后再做重点的题目。还有660题是非常好的一本书，我做了两次，里面选择题很有意思，能够很好地检测自己的水平。然后大概11月开始做400题，每隔一天做一套，做完对答案，然后将不会的反复看几遍。然后做李永乐的历年真题，最近几年的按年份做，找一找考试的感觉，往年的题目我们往往有些熟悉，做起来会比较顺手，但是真正考试时候总会有一些比较新的题目。然后是按分章的做，这样做起来比较快。最后考前做李永乐的《数学决胜冲刺6+2》。我做的时候主要是练手，熟悉题目。还做过一些其他的书，比如李永乐的《数学全程预测100题》，这里面的大题也很值得一做，包括很多常考题目。做过陈文灯的一些书，感觉里面有一些比较偏的题，只做李永乐的就好了。我当时也是想再做点别人的书补充一下，现在看来是没有必要的。数学还有一本高等教育出版社的《2013全国硕士研究生入学统一考试数学考试参考书（数学3适用）（原考试大纲解析精编版）》。感觉在数学上花了很多时间。我11年考的时候觉得数学三简单，没怎么用心，《复习全书》没做完，然后做了陈文灯的一些书，效果不好。只考了131，12年只是从10月份开始准备的，模拟题做得少，考试时候太谨慎每题做完后检查一次，到后面没做完，考了135. 英语：我的英语不太好，单词很多不会。平时做阅读模拟题错得很多，就重点练习了排序和作文，考试时候排序都得了满分，作文考得还可以。8月以前主要是背单词，用过很多单词书，星火的《星火英语：考研英语词汇星火式巧记速记》，新东方的《考研英语词汇词根+联想记忆法》，还用过一些背单词软件，但是我不太擅长记忆，花了大量时间收获不大，感觉是考研复习中时间分配最失败的地方，不过我也有利用考研这个机遇多背点单词的意图，脱离了考研这个目标。用过这么多单词书，我觉得新东方的词根联想记忆法最好用，因为适合背诵，分成45个单元也比较好安排进度。另外有本宫东风的《读真题记单词》，把这本书里面的文章看几次，找出不会的单词然后记忆，在真题文章中记忆单词，针对性很强。然后是阅读，做了张剑的《新编考研英语阅读理解150篇（基础训练）》，《新编考研英语阅读理解150篇（提高篇）》，没有全部做完，挑着做的。有些文章错3到4个，一般是错1到3个，做完对答案，再看文章分析为什么做错了。英语复习除了单词和阅读外，就是做张剑的所谓黄皮书《历年考研英语真题解析及复习思路》，把里面的阅读反复做了几次，由于做过之后会有印象，可以早点开始做一次，隔一段时间再做，做完仔细看解析，了解到
北京大学光华管理学院2016级金融硕士 考研经验贴 （最终版）
按字母排序 何羽 李昂 李明三 刘夏 刘思嘉 李迎 孟倩茹 王鑫淼 周丹 周异 汇编 李明三
序 在阅读完16级各位nice师兄、师姐的经验贴之后，我最大的感受是八仙过海，各显神通。各位SXSJ根据自己的亲身经历，谨慎负责地给各位后来者一些建议和忠告。每个人的背景及复习方法有所不同。有些经验偏向各科具体复习方法建议，有些偏向考研过程的心理活动方面的忠告。总结各位的复习过程就是保持平常心，简单重复，坚持突破。这里面几乎不会告诉大家如何走捷径。我们希望各位XDXM能够踏踏实实地把各科基础打扎实。最后希望大家能从中找到对自己有价值的信息。 李明三
目录 何? 3 李昂 4 李明三12 刘夏15李迎17 孟倩茹26 王鑫淼 30周丹35 周异 37 刘思嘉 39
|何?| 我毕业之后工作过两年，之后决定考研。复习的时间不太长，大概四个月左右。最后初试的分数是英语80，政治67，金融学综合129，数学134，总分410排名第五。综合排名第三。 考光华是一个选择，而我觉得考光华最难的地方不是复习，而是做出这个选择和之后的坚持。 英语： 我英语复习的时间不多，到后期开始大概每天一个小时。主要用的是张剑的黄皮书，做了阅读理解。我之前觉得自己英语基础还可以，但最后英语的分数并不理想，英语作文扣分比较多，所以还是要练习啊！ 数学： 数三今年的难度增加了，准备的时候是按照之前难度准备的。主要是看了数学全书。大概做了3遍。还有就是真题。660题也做过，但没有全做完。数学考试的时候其实心态有些受影响，因为题目难度超过了预期。但也许明年题目就容易啦。 专业课： 专业课选的是微观和统计。因为时间比较紧，金融书比较多，所以选的是这两门。 微观用的书主要参考了之前的经验贴，最主要的参考书是平新乔十八讲。书背后的题目很好，做了大概有三遍。还有一本书是尼克森的，尼克森的书覆盖面比较广，有的题目难度更大一些。尼克森的题目也做了两遍。还有一本蒋殿春的高微，这本书只是少数章节看了。当然还有很重要的是真题！真题一定要做，而且我的理解是不需要太晚做。因为做了就会有感知自己需要重点复习的是哪块、弱点在哪些方面。今年的微观题目难度大大降低，但上考场真的做专业课试题卷子的时候，加上后面的统计还是有点紧张感。所以考的时候也许有心理因素等等问题，与在底下掐个表自己模拟的时候还真不一样，所以准备一定要比考的程度充足。 统计用的是茆诗松的书，只看了后面五章。计量用的是古扎拉蒂上册和伍德里奇的前九章。统计和计量其实不难。因为题型都没有太大变化。今年好像更注重应用了。统计的真题很重要，因为容易发现往年很多题都会重复出现。统计和
北大光华管理学院研究生课程表 课程名课程类 别参考学 分 起止 周 班 号 专业教师姓 名 教师职 称 上课时 间 备 注 金融衍生品定价理论任选 2.0 1-11 00 金融学周二5-7 现代金融理论与实证专题一：资 产定价理论 2.0 00 金融学杨云红副教授 金融学专题研讨 2.0 1-11 00 金融学刘玉珍教授周五2-4 金融市场与金融机构任选 2.0 1-11 00 金融学贾春新教授周三5-7 公司财务案例任选 2.0 1-11 00 金融学周一2-4 金融学概论 3.0 1-16 00 金融学张圣平副教授周二5-7 实证金融 2.0 1-11 00 金融学张峥副教授周四2-4 固定收入证券任选 2.0 1-11 00 金融学姚长辉教授周三2-4 高级金融专题：资产定价任选 2.0 1-11 00 金融学周四5-7 信用风险管理任选 2.0 1-11 00 金融学王志诚副教授周一5-7 货币金融理论 2.0 1-11 00 金融学周五2-4 职业发展任选 1.0 1-6 00 金融学周三2-4 投资银行任选 3.0 1-11 00 金融学周四2-4 商务英语专业必 修# 2.0 1-11 07 金融学 周一 5-7 商务英语专业必 修# 2.0 1-11 08 金融学 周一 5-7 统计学研究专题之一任选 2.0 1-11 00 统计学周三2-4 数据挖掘及应用 3.0 1-16 00 统计学张俊妮副教授周五2-4 决策模拟理论与方法任选 2.0 1-11 00 管理科学与 工程 任菲讲师 周一 5-7 规划论 2.0 1-11 00 管理科学与周五
工程2-4 决策分析 2.0 1-16 00 管理科学与 工程 雷明教授 周二 2-4 信息系统的开发与应用 2.0 1-11 00 管理科学与 工程 周三 5-7 会计研究方法论 2.0 1-11 00 会计学周二2-4 会计学前沿问题研讨 2.0 1-11 00 会计学周四2-4 实验设计与分析任选# 2.0 1-11 00 企业管理徐菁讲师周五2-4 组织管理前沿专题 2.0 1-11 00 企业管理王辉教授周四2-4 多元变量分析与结构方程任选# 2.0 1-11 00 企业管理周三2-4 组织行为专题 2.0 1-11 00 企业管理马力讲师周四5-7 人力资源管理 2.0 1-11 00 企业管理孔繁敏副教授周一2-4 组织行为学 2.0 1-11 00 企业管理任润讲师周二5-7 管理研究方法(1)专业必 修# 3.0 1-16 00 企业管理李博柏副教授 周一 2-4 市场营销专题专业必 修# 2.0 1-11 00 企业管理涂平教授 周一 5-7 国际经营研究专业必 修# 3.0 1-16 00 企业管理武常岐教授 周二 2-4 数据运算和处理专业必 修# 2.0 1-11 00 企业管理马力讲师 周三 5-7 消费者行为（I）专业必 修# 2.0 1-11 00 企业管理徐菁讲师 周一 5-7 战略管理I - 经典理论回顾专业必 修# 3.0 1-16 00 企业管理谢绚丽讲师 周二 5-7 战略管理3：理论视角的应用与拓展专业必 修# 3.0 1-16 00 企业管理周长辉教授 周一 5-7 金融工程理论与实务任选* 2.0 00 工商管理硕士 公司财务专题任选* 2.0 00 工商管理硕士 公司治理任选* 2.0 00 工商管理硕
北京大学光华管理学院龚六堂教授简历
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北京大学光华管理学院龚六堂教授简历 龚六堂：专业：国民经济学，系别：应用经济学系，职称：教授，通信地址：北京大学光华管理学院应用经济学系，邮政编码：100871，Tel：(010)6275-7768，Fax：(010)6275-7764，Email：ltgong@https://www.doczj.com/doc/a617989211.html, 教育背景： 1988年9月-1992年7月：武汉大学数学系本科，1992年获得学士学位； 1992年9月-1994年7月：武汉大学数学系研究生，1994年获得硕士学位； 1994年9月-1997年7月：武汉大学数学系研究生，1997年获得理学博士学位 工作经历： 1997年7月-1999年9月: 武汉大学高级研究中心副教授； 1999年9月-2004年8月: 北京大学光华管理学院应用经济学系副教授. 2004年8月-至今: 北京大学光华管理学院应用经济学系教授.
主要教学经历： 1.中级宏观经济学 教材：Macroeconomic Theory and Policy, Branson, W 2.线性和非线性规划 教材：Introduction to Linear and Nonlinear Programming, Luenberger, D.E. The Theory of Linear Economy, Gale, D. 3.动态优化 教材：Dynamic Optimization, Kamien, M.I. and Schwartz,N. L. 4.消费者和厂商理论 教材：Microeconomic Theory, Varian, H. 5.市场和均衡理论 教材：Microeconomic Theory, Varian, H. 6.经济增长理论 教材：Economic Growth, Barro, R.J. and Sala-i-Martin,X. 7.高级宏观经济学
北京大学光华管理学院考研复试分数线复试名单复试通知 根据北京大学研究生院的工作安排，并结合我院的具体情况，北京大学考研复试，现将2014年硕士研究生复试、录取阶段的工作安排说明如下： 一、组织管理： 我院成立复试与录取领导小组，由学院主管领导任组长，各专业负责人为小组成员。 各专业（或方向）成立5人以上的专家复试小组，每一小组设组长一名、秘书一人，负责复试记录以及协调安排相关事宜。 二、基本原则： 北京大学2014年经济学门类（应用经济学、金融学、统计学专业）基础分数线为370分，英语、政治不低于55分，数学、专业课不低于90分。参加复试的同学一般应达到北京大学2014年经济学门类基础分数线。 复试仍将采取差额复试方式。根据教育部和学校的有关文件规定，我院各专业参加复试的人数一般不超过200%，进入复试范围的最低总分分数并列的考生，可一同进入复试。北京大学考研复试，复试名单原则上按照上线考生总分由高到低的原则进行确定。 报考金融硕士项目、国民经济学、产业经济学专业硕士研究生的港澳台、留学生考生资格审查，将在3月中旬与硕士研究生复试工作一并进行。 三、复试内容： 1、英语听力： 按照教育部要求，2014年的硕士研究生招生，在复试阶段进行外语听力考试和口语测试。
听力考试由研招办统一组织，考试时间为3月16日下午2：00—2：30，考场分别设在二教和三教，考生于1：45入场，1：55停止入场，具体安排考前见研究生院网页通知。听力考试成绩满分为30分，按10%折算后计入总成绩中。 2、专业（方向）面试： 由光华管理学院负责，所有专业均为面试，具体安排见复试通知。 四、复试准备及复试程序： 1、我院拟定的复试名单经北京大学研究生院审核通过后，与复试规则一并在网上公示，并以E-mail或者电话方式通知所有有资格参加复试的考生，请考生随时查看本人电子邮件信箱，北京大学考研复试，收到复试通知后及时回复是否参加复试。 2、考生参加复试应携带以下材料：本人有效身份证件原件、报名登记表、个人陈述（在北京大学研究生教育招生网主页下载）、大学正式成绩单、英语水平证明、毕业证书和学位证书原件及其复印件（应届生提供学生证）、班级成绩排名证明（应届生）。同时，考生还可提供科研成果等可证明其研究潜能的各种背景材料。 报考“少数民族高层次骨干人才计划”考生还需同时提交《报考2014年少数民族骨干人才计划硕士（博士）研究生考生登记表》。 3、参加复试考生须按照北京大学规定，交纳“硕士研究生入学考试复试费”，收费标准：100元/人。北京大学光华管理学院考研复试参加两次以上专家组复试的考生（含跨院系调剂复试）应按次收取。港澳台考生与国内考生复试费标准相同。 4、复试考生需按照规定到光华管理学院报到（详见复试通知）。同时交费并提交第2项要求的相关材料。考生参加复试，要听从复试小组的安排。 五、成绩核算以及初取办法： 1、成绩核算：
北大光华管理学院EMBA概况（一） 北京大学光华管理学院EMBA项目2010年招生简章 “高级管理人员工商管理硕士（EMBA）”学位项目，特为各类组织、尤其是企业界的资深管理人士而设，意在让各类经营管理的英杰才俊济济一堂，融汇理论，贯通经验，考略思想前沿，撞击真知灼见，以期能够更好地服务于所在组织的崇高事业。 光华管理学院“高级管理人员工商管理硕士（EMBA）”学位项目，专为各类组织、尤其是企业的高级领导人和有志成为高级领导人的杰出中层管理者量身订制，不仅旨在协助学员更善于发现组织中的管理问题，更属意帮助学员长于解决组织的领导问题。 为便利五湖四海的同学就近入读，光华管理学院在北京、上海、深圳三地同时举办“高级管理人员工商管理硕士（EMBA）”学位项目，学制20个月。学员毕业时，将获颁北京大学“高级管理人员工商管理硕士（EMBA）”学位。 光华管理学院全体同仁竭诚欢迎您加入北京大学，让我们共同携手，“为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平”。 ------EMBA学位项目中心主任武常岐
北京大学是享誉世界的百年名校，光华管理学院是中国最好的商学院之一。 1985年北京大学成立了经济管理系和管理科学中心，1993年在原北京大学经济学院经济管理系和北京大学管理科学中心的基础上成立北京大学工商管理学院。1994年北京大学与光华教育基金会签定合作办学协议，工商管理学院改名为光华管理学院。管理学院成立后，由著名经济学家厉以宁教授担任院长。2005年4月，厉以宁教授为名誉院长；2006年9月8日，张维迎教授为院长。 学院设有8个系，分别是：会计学系，应用经济学系，金融学系，组织管理系，管理科学与信息系统系，市场营销学系，商务统计与经济计量系，战略管理系。 学院积极开展相关领域的研究，挂靠学院的研究机构有：北京大学国家高新技术产业开发区发展战略研究院，北京大学民营经济研究院，北京大学贫困地区发展研究院，北大光华—嘉实投资研究院，北京大学中国经济与WTO研究院，北京大学国际经营管理研究所，北京大学社会保障研究所，北京大学工商管理研究所，北京大学莫里斯经济政策研究所，商业经济与管理研究所，北京大学企业管理案例研究中心，北京大学华人企业管理研究中心，北京大学经济与预测研究中心，货币政策与金融形势研究中心，北京大学金融数学与金融工程研究中心，北京大学金融与证券研究中心，北京大学管理科学中
招生院系 光华管理学院 计划招生数 全日制238人，非全日制720人 拟接收推免人数 96人 备注说明 光华管理学院招生专业及招生人数 专业代码 专业名称 计划招生数 拟接收推免数 研究方向 学习方式考试科目 专业备注 全日制 非全日制全日制非全日制 020201 国民经济学 7 0 6 0 00. 不区分研究方向 全日制 ① 101 思想政治理论 ② 201 英语一 ③ 303 数学三 ④ 939 经济学 本专业与产业经济学专业统 一招生。 020205 产业经济学 00. 不区分研究方向 全日制 ① 101 思想政治理论 ② 201 英语一 ③ 303 数学三 ④ 939 经济学 本专业与国民经济学专业统 一招生。 020204 金融学 16 0 16 0 00. 不区分研究方向 全日制 本专业只接收推荐免试生。 020208 统计学 3 0 3 0 00. 不区分研究方向 全日制 本专业只接收推荐免试生。 120201 会计学 6 0 6 0 00. 不区分研究方向 全日制 本专业只接收推荐免试生。 120202 企业管理 6 0 6 0 01. 组织行为与人力资源管理 全日制 本专业只接收推荐免试生。 02. 战略管理与国际经营 全日制
025100 金融硕士 75 0 47 0 01. 金融专业 全日制 ① 101 思想政治理论 ② 201 英语一 ③ 303 数学三 ④ 431 金融学综合 本专业招生的有关说明，详见 北京大学光华管理学院官网 MFin及BA相关信息。考试科 目“金融学综合”的考试内容 包括微观经济学、统计学及金 融学三部分，每部分75分。 考生须根据研究方向作答，1. 金融专业方向：微观经济学为 必答题，统计学、金融学二选 一作答，总分150分。2.商业 分析方向：微观经济学、统计 学为必答题，总分150分。 02. 商业分析 全日制 025700 审计硕士 5 0 0 0 00. 不区分研究方向 全日制 ① 199 管理类联考综合能力 ② 204 英语二 本专业招生的有关说明，详见北京大学光华管理学院审计硕士项目官方网站相关信息。 125101 工商管理硕士 80 320 0 0 01. 工商管理硕士 全日制 ① 199 管理类联考综合能力 ② 204 英语二 本专业招收全日制工商管理 硕士80人（全日制01方向）， 招收非全日制工商管理硕士 300人（非全日制01方向）， 招收非全日制工商管理硕士 （社会公益管理方向）20人 （02方向），详细情况请见 北京大学光华管理学院官方 网站MBA招生信息。 01. 工商管理硕士 非全日制 02. 工商管理硕士-社会公益 管理硕士 非全日制 125102 高级管理人员工商管理 硕士 0 400 0 0 00. 不区分研究方向 非全日制① 121 EMBA联考综合能力 125300 会计硕士 40 0 12 0 00. 不区分研究方向 全日制 ① 199 管理类联考综合能力 ② 204 英语二 本专业招生的有关说明，详见北京大学光华管理学院会计硕士项目官方网站相关信息。
北大光华管理学院考研经验分享 我从未想过自己可以走的这么远，以至于即将在最美的九月进入光华学习。从复习北大光华管理学院考研的一开始，到1月5日考试完，我一直秉持着一个二战的心态，不管是周围的朋友、家人，甚至于我自己，都未曾想过自己可以创造出这么一个奇迹，所以我把今年的成功经验归结为“五分实力，三分运气，两分心态”。 那么就先从五分实力说起吧，具体从各科复习展开： 北大光华管理学院考研数学复习经验： 数学可以说是我投入时间第二长的科目，由于在大学期间我已经学过了高数、线性代数、概率论，虽然成绩不是很好，但也算是有一点点记忆。我是从去年的三月份开始复习的，那时由于自己也没有经验，有学长推荐我看课本，但看了一段时间后我觉得自己学到的只是死知识，做题还是不会，于是我就放弃了继续看课本的策略，转而看考研视频。 第一次看的是武忠祥老师讲解高数，王式安老师讲解概率论，确实很棒！尤其武忠祥老师讲解微分、积分部分，让我茅塞顿开，王世安老师的概率论就更不用说了，怒戳赞！由于这些视频没有配套教材的，我就边看视频边自己做笔记，等到暑假前我看了差不多两遍，笔记做了四大本。（PS：由于我比较笨而且记忆力不是很好，所以喜欢抄书，不管是看专业课还是课外书、报纸，我都是摘取抄到一个本子上的，这样确实比较耗费时间，但基础功会打的相当牢固） 期末考试一完，就进入了二轮复习，由于之前我报了盛世清北的考研班，所以暑假有一个月就在上课，有很多人问我该不该报班这个问题，个人觉得其实没有多大必要，比较浪费时间的。但我的视觉记忆效果特别好，尤其现场互动，所以报班也给了我很多帮助，但仅限于数学，政治。这期间，我花了差不多十天做完了复习全书，但感觉其中题目偏难偏怪，后来就再也没有看过，当然很多很多人是特别推荐这本书的，仁者见仁智者见智吧，诸位做过再做定断，觉得好就多做几遍，觉得不怎么样就参考下文。 到了八月份，第一次接触到汤家凤这位名师，懊悔没有早点了解！五星推荐阿汤哥的高数和线性代数，绝对经典。视频还有配套的讲义，当当都可以买到，但介于我比较喜欢抄书的习惯，还是又抄了几个大本，整个八月和九月我看了两遍阿汤哥视频，还又看了一遍王式安老师的概率论。所以我的基础打的相对比较牢固，后来做题也就自然水到渠成了。在十月之前，我没有做太多题，几乎都在重复看例题。其实考研数学中考查智力的题目少之又少，就是看考生对知识点的那种熟悉度和做题的速度，多重复经典的题目，这两个能力就培育出来了。然后我就开始做真题，先是做的李永乐的分章节真题集，后来就开始做套题了，到了11月，感觉自己还是有些欠缺，正好阿汤哥新出了冲刺视频，就又开始了以前的笔记生活，顺便又做了一遍真题（主要是做第一遍做错的和划出的重点题）。 临近考试的前一个月，就开始狂练做题速度，给自己下达了每天一套模拟题的任务，最后做完了400题、汤家凤的八套题，这些题目都比真题难度大，所以做的不好也不必灰心。再之后到考试之前的期间，就是看看以前的笔记、记下的错题、真题里面的重难点。这里特别注明以下，很多人在新年到考试前一天都会投入大量时间在政治和英语作文上，但最好还是隔两天做一套数学题，培养一种做题感觉，否则1月5号上午一看到数学试卷会有一种头蒙的感觉。 北大光华管理学院考研专业课的复习： 其实这次可以考出126的成绩，很大成分上是运气使然，北大光华管理学院考研的出题风格历来多变，也猜不到究竟会考查哪些知识点，有时候觉得不考的考了，比如今年金融那道新股发行价的问题，有时候觉得会考的反而不考，比如今年我花很多时间看博弈论，结果考的比较简单。总而言之，有时间的话一定要全面覆盖复习，很多人很害怕光华的微观题目，看过去年的难做题目，我几度有种绝望的感觉，但并不是每年都会有那么难的题，比如近两年就较为简单，所以我才说考出高分有运气成分。 北大光华管理学院考研微观的话我看了范里安、平新乔、尼克尔森的一部分（很多内容和前两本重复，而且好厚，后来我放弃了），题目呢，刚开始做的就是这三本的课后习题，圣才出版的，答案还算很正规，其中范里安还有本配套的黄色习题集以及交大出版的习题集，题目比较简单，适合第一次阅读范里安时候使用，十八讲的题目很好，我做了两遍，尼克尔森也是两遍，当然第二遍做的时候就要有选择性的做，否则很花费时间。之前我也阅读过光华前辈的经验帖，有很多学长学姐推荐看看高微，但我也没有全部看完，搞懂很吃力，后来做了吴汉洪的部分题目就紧张的投