第七章房屋及设施设备的管理
房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高。关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。
第一节房屋及设施设备管理概述
一、房屋及设施设备的种类和组成部分
（一）房屋的种类和基本组成部分（熟悉）
1．房屋种类的划分
（1）按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；
（2）按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间承重；
（3）按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑；
（4）按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。
2．房屋的基本组成部分
（1）结构部分基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；
（2）装修部分门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；
（3）设施设备部分水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。
（二）设施设备的种类和组成（熟悉）
各类物业常见设施设备的种类和组成见表7-1。
另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。
各类物业常见机电设备一览表表7-1
各类物业常见机电设备一览表表7—1（P109）
注：O：通常具备；S：有时具备；N：一般不具备。（注意：大的分类要记住）
设施设备的种类：供配电、消防、空调、采暖、管道煤气、给排水、电梯、电信和智能化系统
供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明
消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、喷淋系统、防排烟系统
空调：中央空调、局部空调、混合空调
采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖
给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沉沙井和化粪池
电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯
电信和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统
另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。
二、房屋及设施设备管理的基本要求
（一）基本要求
（1）做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始自终把安全管理工作放在最重要的位置上。
（2）开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。
（二）评价参考主要指标（考点）
房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。
1．房屋完好率、危房率
（1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比，即：房屋完好率=完好房屋建筑面积+基本完好房屋建造面积∕房屋总建筑面积×l00％
（2）危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比，即：危房率=危险房屋建筑面积/房屋总建筑面积×l00％
注：在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房建筑面积，然后按上述公式进行计算。
根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类：
完好房。指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。
基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。
一般损坏房屋。指房屋结构一般性损坏，部分构件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零部件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。
严重损坏房。指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。
危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。
2．设施设备完好率
设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。
设施设备完好率＝完好设施设备数量/全部设施设备总数量×l00％
注：完好设备的具体标准，由行业主管部门统一制订。
三、房屋及设施设备管理的内容与方法（掌握）
（一）使用管理
房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。
（二）维修保养
维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。
（三）安全管理
（1）通过安全教育员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。
（2）建立健全各类安全管理制度并严格遵守。
（3）提供必要的安全和防护装置装备。
（四）技术档案资料管理
房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。
（五）采购和零备件管理
一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠
道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。
（六）工量具和维修用设备的管理
工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。
（七）外包管理
外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。
（八）技术支持
技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本，提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。
第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施
一、房屋及设施设备维修养护计划的制订
（一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法
1．维修养护的方式与类别
（1）维修方式（考点）
对各类不同的对象采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目的。
1）预防性维修
为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。
预防性维修有以下几种方式：（考点）
计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。
状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。
改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。
2）事后维修
事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命，单位维修经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能降低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，因此一般情况下，
应该尽量避免事后维修，仅在下述场合可以采用：故障停机后再修理不会给物业使用造成影响；修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件；某些利用率低或有备用的设备。
3）紧急维修
紧急维修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大影响，因此物业管理单位应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑。通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备。实践证明，这是提高房屋及设施设备管理水平的重要手段。
（2）修理类别（考点）
1）大修设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。它是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能修复其效果的情况下使用的一种修理形式。进行设备大修时，一般需要对设备进行全部解体，消除缺陷，恢复设备的规定精度和性能。为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修，采用新技术、新工艺、新材料进行改造改进和改装，提高设备效能。
2）中修中修的工作量介于大修和小修之间。在实际工作中大修与中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复杂的情况下，可取消中修类别。
3）小修设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理。对于实行状态（监测）维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能；对于实行定期维修的设备，小修的内容主要是根据掌握
的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常工作能力。
（3）修理周期和修理周期结构
1）修理周期对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间（单位：月或年）。
2）修理间隔期修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间（单位：月）。确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间达到最低限度。
3）修理周期结构
修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序，如小修—小修—中修—小修—小修—大修。物业管理企业在实行计划修理时，应根据实际情况，确定各种修理形式的排列顺序，既要符合设备的实际需要，又要研究其修理的经济性。
２．维修养护计划的种类
（1）按时间进度编制的计划
1）年度维修保养计划。包括大修、项修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项目。
2）季度维修保养计划。包括按年度计划分摊的大修、项修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季度追加项目。
3）月维修保养计划。包括按年度和季度计划分解的本月各项目；根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题，必须且有可能安排在本月的项目。
（2）按修理类别编制的计划。包括房屋维修养护计划、空调系统维修保
养计划、消防系统维修保养计划等。
3．维修养护计划的编制依据
（1）房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；
（2）房屋及设施设备的使用要求和管理目标；
（3）安全与环境保护的要求；
（4）房屋及设施设备的技术状态。
4．编制维修保养计划应考虑的问题（考点）
（1）物业使用或运行急需的，影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可以减少对日常使用的影响；
（2）应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行。对待修理的设施设备应按轻重缓急安排计划；
（3）应充分考虑维修前准备时间和维修保养工作时间；
（4）应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养，如果能力或资源不足，就应该考虑项目外包或寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求；
（5）计划最后确定前，资金一定要落实，确保计划内每项工作的资金都有足额的保障，否则，应该按照轻重缓急做删减调整，重新制订计划；
（6）所制订的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；
（7）对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间（如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等）。
5．维修养护计划的编制（考点）
维修养护计划的编制如图7-1所示。
图7-1维修养护计划的编制流程图
明确目标、收集资料、计划草案编写、计划草案论证、计划确定、履行必
要都报批手续、执行计划（实时调整）
计划草案论证包括以下四项：技术可行性分析、资源的满足情况、能否满足需求、计划都可执行性和验证办法
收集资料包括以下三类：以往运行记录资料、技术状况诊断资料、技术档案资料。
6．维修保养计划的内容
维修养护计划的内容如图7-2所示
图7-2 维修养护计划的内容
二、房屋及设施设备维修养护计划的实施（掌握）
（一）修前预检
修前预检的是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。
修前预检可按下面的步骤进行：
（1）技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况；
（2）使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷；
（3）进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；
（4）进行运行检查，开动设备，观察运行情况；
（5）按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用；
（6）预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题记录表，零配件修理及更换明细表等。
（二）修前资料的准备
修前预检结束后，工程技术人员须准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。
（三）修前工艺准备
资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺准备等。
（四）其他准备
其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部分发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。
（五）组织实施
要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：（考点）
1．质量的控制
对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。
2．进度的控制
物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。
3．成本的控制
通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。
（六）验收和存档
企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的验收方式。验收时应注意以下几个问题：维修养护工作是否按照计划全部完成？维修养护工作是否达到要求的质量标准？维修养护工作的效率如何？成本控制的效果如何？如果未能满足计划要求，原因是什么？采取何种补救措施？
维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。（五个部分）【案例分析】编制房屋及设施设备维修养护计划
消防设施维修保养计划
一、维修保养项目
（一）建筑名称：某大厦
地点：某市某区某路某号
建筑结构：一栋，高层（32层）建筑面积25800m2
（二）消防设施维修保养项目
火灾自动报警系统、消防栓系统、报警控制回路、自动喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、消防联动系统（含事故广播和对讲电话）。
（三）维修保养费
计划内的维修保养费为每月××元，详见《大厦消防系统维修保养预算单》。
二、技术资料及图纸
为实施维修保养计划，必须准备以下技术资料和图纸。
（一）竣工图
1．消防给水系统（含消防栓、自动喷水灭火、泡沫等）
2．防排烟系统
3．火灾自动报警系统（含联动、紧急广播、消防电话）
4．气体灭火系统
（二）详细技术资料
1．消防控制设备（含报警控制器、联动柜、紧急广播柜、消防电话柜、气体灭火控制柜等）的原理图、端子接线图。
2．消防被控设备（含消防水泵、防排烟机、电梯、防火卷帘、非消防电源、应急照明等）控制柜的原理图、端子接线图。
（三）设备资料
1．消防给水设备（含水泵、报警阀、压力开关、信号阀、水流指示器、气压罐、泡沫混合器等）产品说明书。
2．灭火系统设备（含灭火剂储存装置、启动装置、选择分配装置、称重装置和警告装置等）产品说明书。
3．火灾报警设备（含报警控制器、各种模块或中继器、探测器、气体灭火控制柜等）产品说明书，如联动柜、事故广播、通信柜为标准产品，亦应提供其产品说明书。
4．防排烟设备（含风机、风阀等）产品说明书。
5．防火分隔设备（防火门、防火卷帘及阀门装置、启动控制装置等）的产品说明书。
（四）设计
1．消防设备的运转记录
2．系统编程表及系统软件
三、运行和使用者的责任和配合
（1）指定负责消防系统运行的责任人2~3人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任。
（2）运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认。
（3）运行责任人的职责：
1）负责提供维修保养所需的水、电供应；
2）负责提供维修保养所需的垂直运输；
3）负责通知楼宇住户（租客）有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌；
4）负责协助维修保养人员进入安装有消防的室内；
5）负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生。
四、维修保养人员职责
（1）维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。
（2）维修保养人员进入现场后，在5个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有关领导确认。
（3）维修保养人员进入现场后，提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施，并交运行责任人以便配合。
（4）按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。
（5）对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。检查结果应如实记录，并会同运行责任人共同签字确认。
（6）实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行。
（7）接到运行人员通知后，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障；对无法解决的故障要作出书面说明，并将解决的具体日期作出书面保证，同时应得到运行责任人认可。
五、月、季度检查
1）在进行每月检查时要对下列各项系统逐项抽查，如实记录检查结果，发现故障应及时修复，保证消防设施的正常运行并记录故障修复的全过程。（抽查比例应在月、季、年度检查计划中列明，但全年必须100%覆盖）1）消火栓系统、水枪喷水系统、水泵自动启动。
2）自动喷淋系统：末端排水试验水流指示报警、水泵自动启动、湿式报
警阀水力警铃检测。
3）自动报警系统（季度试验比例安装设备的30%以上进行）：如烟试验报警（年终试验100%）、加温试验报警、手动触发报警。
4）防排烟系统：报警信号联动风阀、风阀联动风机、手动启动风机。
5）气体灭火系统：手动启动试验、自动启动试验。
6）联动系统：事故广播播音、对讲电话通话。
（2）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人签字。
（3）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。
六、半年检查和书面报告
维修保养人员和运行责任人每半年将消防设施维修保养的情况和检查结果，形成书面报告存档。其内容包括：（考点）
（1）消防设施各系统的运转情况；
（2）半年维修保养和检查记录；
（3）消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；
（4）保证消防设施正常运转的建议。
七、更换材料、设备的供应
（1）维修保养中发现需更换的材料、设备由维修保养人员以书面报告的形式，经批准后领用或采购。
（2）定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责，维修保养人员协助进行拆装。
八、安全工作
（1）维修保养人员应按安全工作有关规定，采取严格、科学的安全防护
措施，确保操作者安全和第三者的安全。
（2）维修保养人员在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施，运行责任人应派员在现场监督和协助维修保养人员进行有关工作。
（3）在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应防护措施。
第三节共用设施设备的运行管理（掌握）
一、制订合理的运行计划
根据设施设备和物业的实际情况所制订的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。
二、配套合格的运行管理人员
物业管理企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。
必须采取多种形式，对职工进行多层次的培训，培训内容包括技术教育、安全教育和管理业务教育等，目的是帮助职工熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。
实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。
对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。
三、提供良好的工作环境
工作运行环境不但与设施设备的正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。
四、建立健全必要的规章制度
（1）实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。
（2）对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。
（3）操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。
五、设施设备的状态管理
（一）设备的检查
设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备的维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。
按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查：日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施；定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查，属定期维护保养内容。
房屋及设施设备管理 维修、保养制度 一、根据《物业管理条例》规定，房屋及设施设备管理是指对房屋及配套设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。 二、房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。 三、做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并把安全管理工作放在最重要的位置上。 四、开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。 五、房屋及设施设备管理的内容与方法 （一）使用管理 房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。 （二）维修保养 维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。（三）安全管理 （1）通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。 （2）建立健全各类安全管理制度并严格遵守。 （3）提供必要的安全和防护装置装备。
（四）技术档案资料管理 房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。 （五）采购和零备件管理 一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。 （六）工量具和维修用设备的管理 工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。 （七）外包管理 外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。（八）技术支持 技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。 各类物业常见机电设备一览表 物业类别 设备种类 变压器多层高层工业 住宅住宅厂房
第五章房屋及设施设备管理房屋及设备设施管理是指对物业共用设备设施和属于房屋共用部位的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。房屋及设备设施管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。 第一节物业设施设备管理概述 一、物业设施设备 物业设施设备，是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。 物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。 二、物业设施设备管理 物业设施设备管理，是指物业服务企业根据物业服务合同的约定和有关规定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。 （一）物业设施设备管理的目标 物业设施设备管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。 1．用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标
具体为：保持设施、设备完好，满足其使用功能；确保物业及使用人的安全；促进物业保值增值。 2．衡量物业设施设备管理质量的三个指标 （1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。 （2）危房率，是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。 （3）设备完好率，是指完好设施设备数量占全部设施设备总数量的百分率。 3．物业设施设备完好的基本标准 结构与零部件完整齐全；设施设备运转正常，满足使用功能；设施设备技术资料及管理记录齐全；设施、设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；防水、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效。 （二）物业设备管理的意义 （1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 （2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值、使物业保值增值的有效手段。 （3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。 （4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。 三、物业设施设备基础管理 （一）物业设施设备档案管理 物业设施设备档案主要包括设备原始档案，设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备运行、维修养护、
中国物业管理师执业资格考试参考教材 第二科目物业管理实务 索引 目录 (4) 第一章物业管理企业 (10) 第一节概述 (10) 第二节物业管理企业的设立 (11) 第三节物业管理企业的组织形式与机构设置 (14) 复习思考题 (18) 第二章物业管理招标投标 (19) 第一节物业管理招标投标的内容与形式 (19) 第二节物业管理招标投标的策划与实施 (22) 附录1：招标文件目录 (31) 附录2：投标邀请函格式 (33) 附录3：投标人须知(部分) (34) 附录4：投标函格式 (36) 附录5：投标报价总表格式 (37) 附录6：资格证明文件种类 (38) 第三节物业管理方案的制订 (39) 复习思考题 (45) 第三章物业管理合同 (46) 第一节合同的概念 (46) 第二节前期物业服务合同 (49) 第三节物业服务合同 (51) 附：物业服务合同典型案例分析 (53) 第四节业主公约和其他物业管理合同 (56) 复习思考题 (58) 第四章早期介入与前期物业管理 (59) 第一节早期介入 (59) 第二节前期物业管理 (64) 复习思考题 (65) 第五章物业的承接查验 (66) 第一节新建物业承接查验 (66) 第二节物业管理机构更迭时的承接查验 (68) 第三节物业管理工作的移交 (70) 复习思考题 (72) 第六章入住与装修管理 (73) 第一节入住服务的内容 (73) 第二节入住服务应注意的问题 (76) 第三节装修管理 (79) 复习思考题 (87)
第七章房屋及设施设备管理 (88) 第一节房屋及设施设备管理概述 (88) 第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施 (92) 第三节共用设施设备的运行管理 (99) 第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制 (101) 第五节几种典型设施设备的管理 (103) 复习思考题 (107) 第八章物业环境管理 (108) 第一节清洁卫生管理 (108) 第二节白蚁及卫生虫害防治 (112) 第三节绿化管理 (114) 复习思考题 (116) 第九章公共秩序管理服务 (118) 第一节公共安全防范管理服务 (118) 第二节消防管理 (120) 第三节车辆停放管理服务 (125) 复习思考题 (126) 第十章物业管理风险防范与紧急事件 (128) 第一节物业管理风险的内容及防范管理 (128) 第二节紧急事件处理 (131) 复习思考题 (135) 第十一章财务管理 (136) 第一节物业管理企业财务管理 (136) 第二节物业管理项目的财务管理 (138) 第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制 (138) 第四节物业管理专项维修资金 (141) 复习思考题 (143) 第十二章物业管理档案管理 (144) 第一节物业管理档案的概念与分类 (144) 第二节物业管理档案的收集与整理 (145) 第三节物业管理档案的检索利用与保存 (148) 第四节物业管理企业信用档案 (150) 复习思考题 (156) 第十三章人力资源管理 (157) 第一节员工的招聘与解聘 (157) 第二节人员的培训及管理 (159) 第三节员工薪酬管理 (163) 第四节员工的考核与奖惩 (165) 复习思考题 (167) 第十四章客户管理 (168) 第一节客户沟通 (168) 第二节客户投诉的处理 (171) 第三节客户满意度调查 (173) 复习思考题 (182)
1. 主题内容与适用范围 1.1主题内容 本程序阐明了对飞机及其部件维修的厂房、设施的正常运行保障和维护管理。 1.2适用范围 本程序适用于东航各维修单位。 1.3 程序属性 □CCAR121■CCAR145航线■CCAR145定检/部件 2. 引用文件和术语 2.1引用文件 2.1.1 CCAR-145《民用航空器维修单位合格审定规定》 2.1.2 MMM东航《维修管理手册》 2.2术语 2.2.1厂房设施：直接为飞机维修或飞机部件维修建造的生产用房本体，配套生产用房 设备、设施，包括起重设备、电源、电梯、地井、地沟、通风、采暖、消防、上下水、照明等。 3. 3. 要求 3.1 所需的人员岗位 1）厂房设施管理人员 2）动力设施保障人员 3.2 需要的资料、工具和器材。 无特殊要求 3.3 职责 3.3.1工程技术公司职能部门职责
3.3.1.1综合事务部 1）负责审核、报批厂房设施投资计划、年度大修申请项目。 2）负责实施或配合股份公司和当地分公司实施获得批准的厂房设施投资计划、年度大修项目。 3）负责实施厂房设施日常委外修理工作。 3.3.2 维修单位职责 3.3.2.1生产支援部 1）负责当地厂房设施的日常维修。 2）授权经办相关委外修理项目。 3.3.2.2维修单位各部门 1）负责提出厂房设施投资计划、年度大修申请。 2）负责提出厂房设施日常修理申请。 4. 程序 4.1厂房设施的投资计划 维修单位各部门 4.1.1根据生产工作需求和现状，提出投资计划书面申请，报当地综合事务部。 综合事务部厂房设施管理人员 4.1.2审核申请后，填写《固定资产投资项目汇总表》和《可行性分析表》，经当 地维修单位主管领导批准后报业务发展部。 4.1.3对批准的计划项目，上海地区配合股份公司相关部门、上海以外地区配合当 地分公司相关部门具体实施。 4.1.4组织进行项目结束后的验收交接工作。 生产支援部 4.1.5配合完成项目验收交接工作，并将各类图纸和验收资料存档。 4.2厂房设施的年度大修 维修单位各部门
物业管理实务 第一章物业管理企业 第一节概述 一、物业管理企业的概念和特征 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点： 第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。 第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。 第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。 二、物业管理企业的分类 物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。 （一）按照投资主体的经济成分来划分 1.全民所有制物业管理企业 全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。 2.集体所有制物业管理企业 集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自建开发的各类房产。 3.民营物业管理企业 民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。 4.外资物业管理企业 外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。
第七章房屋及设施设备治理 第一节房屋及设施设备概述 1、简述房屋及设施设备治理的概念 答：房屋及设施设备治理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和治理、大中小修及更新改造。 2简述房屋种类的划分？ 答：（1）按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混泥土结构和其他结构。（结构材料） （2）按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。（承重方式） （3）按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。（层次和高度） 按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。 3、简述房屋的差不多组成部分？ 房屋的差不多组成部分包括以下三部分： （1）结构部分：基础、承重结构、非承重墙、屋面、楼地面等； （2）装修部分：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；
（3）设施设备部分：水卫、电气、暖通、专门设备（如消防、避雷、电梯）等项目。 4、简述设施设备的种类和组成？ 答：设施设备的种类和组成要紧包括以下方面： （1）供配电：变压器、配电柜和线路； （2）消防：报警系统、消防操纵中心、消防水泵、消火栓系统、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统。 （3）空调：中央空调、局部空调、混合空调。 （4）采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖。 （5）给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沉沙井和化粪池。 （6）电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯。 （5）电信和智能化系统：电话、有限卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场治理系统。 6、简述房屋及设施设备治理的差不多要求？ 答：（1）做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，同时始终把安全治理工作放在最重要的位置上。（维护保养与安全的重要性） （2）开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。（技术更
1.目的：建立厂房与设施标准管理规程，为药品生产提供良好的环境，防止厂房、设施污染和交叉污染，保证产品质量。 2.范围：公司厂房和设施的管理。 3.责任：项目部、设备部、生产管理部、质量管理部。 4.内容： 职责 厂房与设施的管理部门的职责包括： 建立厂房与设施管理的各项规程。 负责厂房与设施的管理，包括设计、安装、运行、维护、维修等。 协助质量管理部组织与厂房和设施有关的确认与验证工作。 负责厂房与设施的档案管理。 厂房与设施使用部门的职责： 负责按照文件规定使用、清洁、消毒厂房与设施。 负责厂房与设施的使用、清洁、消毒等记录的管理。 质量管理部门的职责： 对厂房与设施管理工作是否符合GMP的要求进行监督。 负责对厂房的环境进行日常监测。 厂房与设施管理的基本要求。
厂房的选址、设计、布局、建造、改造和维护必须符合药品生产要求，应当能够最大限度地避免污染、交叉污染、混淆和差错，便于清洁、操作和维护。 厂房的分区和基本要求。 室外区，是厂区内部或外部无生产活动和更衣要求的区域。通常与生产区不相连的办公室、机加工车间、动力车间、餐厅、卫生间等属于该区域。 一般区和保护区，也称非控制区，是厂房内部产品外包装操作和其他不将产品或物料明显暴露操作的区域，如外包装区、QC试验区、原辅料和成品储存区等。 （1）一般区：没有产品直接暴露或没有直接接触产品的设备和包材内表面直接暴露的环境，如无特殊要求的外包装区域，环境对产品没有直接或间接的影响，环境控制只考虑生产人员的舒适度。 （2）保护区：没有产品直接暴露或没有直接接触产品的设备和包材内表面直接暴露的环境，但该区域环境或活动可能直接或间接影响产品，如有温湿度要求的外包装区域、原辅料及成品库房、更衣室等。 洁净区，是厂房内部非无菌产品生产的区域。非无菌产品的原辅料、中间产品、待包装产品，以及与工艺有关的设备和内包材可以在该区域暴露。如果在内包装与外包装之间没有隔离，则整个包装区域应归入此等级的区域。 厂房的选址与布局 应当根据厂房及生产防护措施综合考虑选址，厂房所处的环境应当能够最大限度地降低物料或产品遭受污染的风险。 应当有整洁的生产环境；厂区的地面、路面及运输等不应当对药品的生产造成污染。
高压配电房管理制度 一、高压配电房是项目供电重要部位，未经项目负责人许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。
高压配电房房管理规定 一、必须由项目负责人批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“—”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“—”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“—”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“—”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
第五章房屋及设施设备管理 房屋及设备设施管理是指对物业共用设备设施和属于房屋共用部位的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。房屋及设备设施管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。 第一节物业设施设备管理概述 一、物业设施设备 物业设施设备，是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。 物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。 二、物业设施设备管理 物业设施设备管理，是指物业服务企业根据物业服务合同的约定和有关规定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。 （一）物业设施设备管理的目标 物业设施设备管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。 1．用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标 具体为：保持设施、设备完好，满足其使用功能；确保物业及使用人的安全；促进物业保值增值。 2．衡量物业设施设备管理质量的三个指标 （1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。 （2）危房率，是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。 （3）设备完好率，是指完好设施设备数量占全部设施设备总数量的百分率。 3．物业设施设备完好的基本标准 结构与零部件完整齐全；设施设备运转正常，满足使用功能；设施设备技术资料及管理记录齐全；设施、设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；防水、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效。 （二）物业设备管理的意义 （1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 （2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值、使物业保值增值的有效手段。 （3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。 （4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。 三、物业设施设备基础管理 （一）物业设施设备档案管理 物业设施设备档案主要包括设备原始档案，设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备运行、维修养护、修理改造的使用管理档案。其目的在于实现规范管理，便于事后追溯，还可以作为管理的证据。 1．物业设施设备档案的建立 （1）新建物业项目设施设备基础管理档案的建立。
1.主题内容与适用范围 1.1主题内容 本程序阐明了对飞机及其部件维修的厂房、设施的正常运行保障和维护管理。 1.2适用范围 本程序适用于东航各维修单位。 1.3程序属性 □CCAR121 ■CCAR145航线■CCAR145定检/部件 2.引用文件和术语 2.1引用文件 2.1.1CCAR-145《民用航空器维修单位合格审定规定》 2.1.2MMM东航《维修管理手册》 2.2术语 2.2.1厂房设施：直接为飞机维修或飞机部件维修建造的生产用房本体，配 套生产用房设备、设施，包括起重设备、电源、电梯、地井、地沟、通风、采暖、消防、上下水、照明等。 3.3.要求 3.1所需的人员岗位 1）厂房设施管理人员 2）动力设施保障人员 3.2需要的资料、工具和器材。 无特殊要求 3.3职责
版本：02-02 3.3.1工程技术公司职能部门职责 3.3.1.1综合事务部 1）负责审核、报批厂房设施投资计划、年度大修申请项目。 2）负责实施或配合股份公司和当地分公司实施获得批准的厂房设施投资计划、年度大修项目。 3）负责实施厂房设施日常委外修理工作。 3.3.2维修单位职责 3.3.2.1生产支援部 1）负责当地厂房设施的日常维修。 2）授权经办相关委外修理项目。 3.3.2.2维修单位各部门 1）负责提出厂房设施投资计划、年度大修申请。 2）负责提出厂房设施日常修理申请。 4.程序 4.1厂房设施的投资计划 维修单位各部门 4.1.1根据生产工作需求和现状，提出投资计划书面申请，报当地综合 事务部。 综合事务部厂房设施管理人员 4.1.2审核申请后，填写《固定资产投资项目汇总表》和《可行性分析 表》，经当地维修单位主管领导批准后报业务发展部。 4.1.3对批准的计划项目，上海地区配合股份公司相关部门、上海以外 地区配合当地分公司相关部门具体实施。 4.1.4组织进行项目结束后的验收交接工作。 生产支援部 维修工作程序页次: 5-15-2
物业管理实务 一、单项选择题 1、签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。 2、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》以及国家和地方的其他规定。 3、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 4、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照有关规定处罚。 5、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。 6、消防演习是测试消防设备的有效手段。 7、药杀法（单项选择题） 药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体拈上白蚁药粉，药粉通过相互传染给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。 8、义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。 9、物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。 10、物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（单项选择题），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。 11、酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（单项选择题） 12、档案是历史的原始记录。
本文由purebluestone贡献 物业管理 主讲人：主讲人：寿金宝 2011-6-19 1 《物业管理》物业管理》 第七章房屋建筑设备设施管理 2011-6-19 2 《物业管理》物业管理》 基本要求------学习目标学习目标基本要求 1、了解物业管理所涉及的房屋建筑附属设备设施的种类 2、掌握屋建筑附属设备设施正常运行和日常养护应注意的基本要求 3、重点掌握房屋建筑附属设备设施日常运行和养护的技术要点 2011-6-19 3 《物业管理》物业管理》 7.1 房屋建筑设备设施及维修分类 7.1.1 房屋建筑设备设施概述是房屋建筑附属、配套的设备设施的简称。7.1.2 房屋建筑附属设备设施的分类 2011-6-19 4 《物业管理》物业管理》 7.1.2.1 给排水系 7.1.2.2 电器工程系统供暖、供冷、通风系统燃气设备系统防雷装置2011-6-19 5 《物业管理》物业管理》 7.2 房屋建筑设备设施管理的方式和内容 7.2.1 房屋建筑设备设施的管理方式 7.2.2 房屋建筑设备设施的管理内容房屋建筑设备设施的基础资料管理房屋建筑设备设施的运行管理房屋建筑设备设施日常养护管理房屋附属设备设施日常维修管理 2011-6-19 6 《物业管理》物业管理》 7.3 房屋建筑附属设备设施的运行管理 7.3.1 给排水系统的运行管理落实给排水系统的运行管理要求水泵房的管理二次供水设施的使用管理给排水系统运行注意事项水泵安全操作程序 2011-6-19 7 《物业管理》物业管理》 7.3.2 供暖系统的运行管理 7.3.2.1 供暖系统的运行管理要求供暖准备阶段的管理供暖运行
房屋及公共设施设备管理方案 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是小区管理的重中之重。 （一）管理内容： 1、房屋公共部位管理：根据现状，小区内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 （1）业主已领房： 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案； 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理； 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 （2）空关房（含业主托管房）： 管理处应每月通风打扫一次； 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 （3）公共用房 做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。 2、设备设施维护： （1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （2）公共卫生设施每周检查一次； （3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次； （4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案； （5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。 （二）管理措施： 1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止； 2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护； 3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态； 、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代； 5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录； 6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。 仪兴物业有限公司盛源小区
厂房设施安全管理制度 撰写人：___________ 部门：___________
厂房设施安全管理制度 1、目的 规范厂内厂房、设施管理，确保厂房设施符合生产要求的和GMP要求，保障生产顺利进行。 2、范围 厂内所有厂房设施。 3、责任 3.1设备科负责制订和组织实施厂房设施管理制度。3.2各相关部门有按此制度严格执行的责任。 4、定义 厂房设施是指厂内建构（筑）物（主要为生产厂房、仓储检验厂房等）和生产、仓储、检验用各种设施（主要有“五防”设施、洁净厂房内的缓冲设施、照明设施、给排水设施、吸尘设施、人员净化、物料净化设施、消防电气设施等）。 5、内容 5.1厂房设施的设计、布局 5.1.1厂房设施的设计必须符合各相关专业的技术法规。 5.1.2生产厂房包括一般厂房和洁净厂房。生产厂房的设计、布局 第 2 页共 2 页
还必须符合生产要求和GMP要求。 5.1.3生产厂房的布局原则： A 生产区的储存区应有与生产规模相适应的面积和空间。 B 生产车间应按生产工艺流程顺序合理布局，最大限度地防止差错、防止交叉污染，同一厂房内以相邻厂房之间的生产操作不得相互妨碍。 C 制剂生产车间除应具有生产的各工序用室外，还应配套足够的生产辅助用室。 D 设置人员、物料进出生产厂房的通道。 5.2厂房设施的使用和维护 5.2.1只有合格的或经验收的厂房设施才可投入使用。 5.2.2各部门必须按要求合理地使用厂房设施。 5.2.3各部门负责本部门厂房设施的日常维护工作。5.2.4设备科每半年对全厂排水、排污地下管道进行一次排污保养，每年对全厂建（构）筑物进行一次保养。 5.3厂房设施的维修 5.3.1各部门发现厂房设施故障或损坏时应及时报修。5.3.2厂内厂房设施的检修工作由设备科用时组织完成，并做出好检修记录，归档保管。 5.4厂房设施的改造、扩建、大型技术改造 第 2 页共 2 页
房屋及设施设备管理概述 一、房屋及设施设备的种类和组成部分 (一)房屋的种类和基本组成部分 1.房屋种类的划分 (1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为:砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构; (2)按房屋承重受力方式可分为:墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重; (3)按房屋的层次和高度可分为:低层建筑、多层建筑和高层建筑; (4)按房屋的用途可分为:居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。 2.房屋的基本组成部分 (1)结构部分――基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等;
(2)装修部分――门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等; (3)设施设备部分――水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。 (二)设施设备的种类和组成 各类物业常见设施设备的种类和组成见表7-1。 另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。 二、房屋及设施设备管理的基本要求 (一)基本要求 (1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。 (2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状
态。 (二)评价参考主要指标 房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。 注:在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房建筑面积，然后按上述公式进行计算。 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类; 完好房。指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个
厂房设施及设备管理培训试题及答案 https://www.doczj.com/doc/ac17361551.html,work Information Technology Company.2020YEAR
厂房设施及设备管理培训试题 姓名日期得分 一、填空题：（21空×2分=42分） 1．安全生产八字方针是：，。 2．设备润滑的“五定”是：、、、、。 3．设备维护的四项要求是：、、、。 4. 不合格、回收和退回产品有，存放要求。 5. GMP对设备连接的主要固定管道应标明管内物料、。 6、净选药材的厂房应设，工作台表面应平整、不易产生脱落物。净选药材的厂房应有必要的设施。 7、用于生产和检验的仪器、仪表、量器和衡具要有适用范围和精密度应符合生产和检验要求，有明显的合格标志，并定期校验。 8、生产区应有与相适应的面积和空间用以安置设备、物料，便于生产操作，避免差错和交叉污染。 9、同一厂房内的生产操作和相邻厂房之间的不得相互妨碍，厂房应有防止昆虫和其它动物进入的有效设施 二、判断题：（5题×3分=15分） 1、有特殊要求的仪器、仪表应安放在专门的仪器室内，应有防止静电、震动、潮湿或其它外界因素影响的设施。（） 2、质量部门根据需要设置的实验室、中药标本室、留样观察以及其他各类实验室应与药品生产区分开。（） 3. 药品生产企业的总体布局要求是：生产、行政、生活和辅助区的总体布局应合理，不得相互妨碍。（） 4. 不同生产工序操作间的要求是：不同生产工序操作须有效隔离，不得相互妨碍。（） 5．不合格的生产设备贴上明显标志即可。（） 三、选择题：（5题×3=15分）
1. 具有特殊功能和特殊要求的生产厂房有什么要求？（） A有专门的仪器室内 B有防止静电、动等因素影响的设施 C潮湿或其它外界因素影响的设施 D有防尘装置 2. 仓储区的要求是什么（ ） A仓储区应有足够的空间，以有序地存放各类物料和产品 B应有适当照明和通风设施 C要保持清洁和干燥 D照明、通风等设施及温度、湿度的控制应符合储存要求。3． GMP对生产区排水设施的要求是什么（ ） A排水设施应大小适宜B应尽可能避免明沟排水 C明沟不可避免时，宜浅，以方便清洁和消毒。D安装防止倒灌的装置 4． GMP对管道、照明设施和其它公用设施的设计和安装有什么要求？（） A应避免出现不易清洁的部位B应尽可能在生产区外部对其进行维护。 C检查其安装合理性 D可以节约的尽可能节省 5． GMP对产尘量大的操作间有什么要求？（） A应保持相对负压B有除尘设备 C应采取专门的措施避免交叉污染并便于清洁D没有不易清洁的死角 四、简答题：（7×4=28分） 1.GMP要求企业的生产环境应整洁；厂区地面、路面及运输等不应对药品生产造成污染；生产、行政、生活和辅助区总体布局应合理，不得互相妨碍。具体的检查内容有哪些？
( 安全管理 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 建筑物及公共设施的维护管理 (新版) Safety management is an important part of production management. Safety and production are in the implementation process
建筑物及公共设施的维护管理(新版) 物业在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏，会导致物业使用功能降低或丧失，为恢复其原有功能，必须及时有针对性地进行定期维修和日常养护工作。 1．维修养护原则 因地制宜，合理修缮；定期检查，确保安全；及时维修，保证正常使用；最有效合理使用维修费用，最大限度发挥物业的使用功能。 2．检查、鉴定周期 正常情况下，安全管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡视一次，综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡视检查一次，遇暴雨等重大情况时，重点巡视检查；每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次，根据完损情况，制定年度修缮方案，分配年度修缮资金。 3．建筑物维修养护项目及频率
①房屋本体共用部位 A、房屋承重及抗震结构部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊顶：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及门厅：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墙面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年 ②公共设施 A、路面路基：每周 B、路灯及线路：每日、每周、每季、每半年 C、停车场：每日、每月 D、沟、渠、池、井：每周、每季 E、园林绿地：每日、每周 F、公用标志设施：每周、每半年 G、垃圾中转站：每周
…………………有限公司文件编码……………………….页码：1/6 1、目的：为保证药品质量和生产的进程，延长厂房、设施的使用寿命，使其充分发挥作用，必须加强对厂房、设施的保养维修，坚持以“预防为主”的维护保养原则,而特制定本规程。 2、适用范围：所有厂房建筑、设施，包括一般生产区厂房、洁净厂房、以及仓贮设施、质量控制部门设施、厂区道路的维护、保养负责。 3、职责： 3.1 设备工程部：负责厂房日常及定期的检查和维护保养； 3.2 质量管理部：负责监督厂房相关检查和维护保养符合相关规定，及其相关资料的收集归档； 3.3 相关部门：参与厂房的检查和维护保养工作。 4、定义：无 5、规程内容： 5.1 日常清洁保养维修 5.1.1 保持各厂房、仓贮设施的清洁，由各工序班组安排人员每天负责清扫，质量管理部QA监督员要进行严格的监督检查，使其做到四壁无霉斑、无渗漏、无积水、无积尘，各种物品摆放整齐。应坚持“预防为主”的原则； 5.1.2 保持厂区无烟头、纸屑，绿化区无杂草，及时清理地面、楼面、雨蓬、屋面的积尘、杂物，保持落水管和地下管、沟畅通。 5.2 日常巡回检查 5.2.1 检查内容包括一般生产区厂房外部结构及内部结构，公用系统以及仓贮设施，质量控制设施，厂区道路等，应要求做好日常巡回检查记录。重点巡视检查项目及
频次为： 5.2.1.1 洁净厂房气密性检查：由洁净厂房所在部门牵头，设备工程部配合，针对厂房夹层内空调送、回风管道、工艺管道、线路与洁净室连接的密封性能，洁净室内与外界相通的设施密封性（如传递窗、压差计、地漏、门窗、厂房建筑结构或彩钢连接处等）； 5.2.1.2 公用设施检查：由厂房所在部门自行对门、窗、锁、照明灯具、应急照明设施、介质管路等完好性进行检查，以及对厂房建筑阴角、阳角、墙面涂料、地坪、地漏等处完好性、易清洁性进行检查； 5.2.1.3 其他检查： A.地面：包括厂区道路及厂房内地面（包括洁净区），是否清洁完整，无破损及未硬化； B.墙面：所有厂房内外墙面，有无脱漆、变色、掉瓷砖、开裂等损毁现象； C.天花板：所有厂房内各楼层天花板、吊顶，内容同“墙面”； D.屋面：所有厂房屋顶，其防水层是否失效，排雨沟（孔）是否通畅； E、主体结构：厂房屋基是否有层降裂纹，各梁、板、柱有无裂纹产生。如有异常，应及时分析原因并上报设备工程部； 以上项目，每月检查一次。 5.2.2 一般巡视检查项目及频次 5.2.2.1 配电、通讯系统检查：由厂房涉及部门设备管理人员联合设备工程部对配电、通讯系统的使用情况进行检查； 5.2.2.2 厂房外围、消防等公用设施检查：具体由厂房涉及部门设备管理人员对厂房建筑物、周围环境、室外排水、消防设施、排风、工艺管道、室外辅机等完好性进行排查； 5.2.2.3 车间平面布局检查：由厂房所在部门对平面布局进行检查，确认厂房布局未发生改变，如果发生改变，应经过质量管理部的批准； 以上项目，每季度检查一次。 5.2.3 其它 5.2.3.1 电梯、消防报警系统、防雷系统由设备工程部负责，每年请安监部门进行校准； 5.2.3.2 干粉灭火器等消防设施由公司内的消防管理部门负责巡检。
《物业管理实务（2）》形成性考核册及参考答案 作业一 案例1 上海在物业管理市场化、社会化、专业化推进分类管理 上海在物业管理在推进市场化、社会化、专业化方面采取重点推进的方法。首先在卢湾、普陀区试行房屋分类管理；然后管修分开，推行专业化管理；同事考虑在企业内部进一步在机制上、管理上、人员分流上，做了很多探索，通过点面结合，不断推广，上海市在房屋分类管理取得了非常好的成效。 公房改革是一件非常复杂的事情，改革的结果是否得到社会承认是改革成败的关键。去年，新黄浦集团提出在产权问题上来考虑整个体制和机制的改革，用了一个月时间，对改制方案进行可行性论证，然后才推行。改革一年以来的实践证明；改革促使物业管理企业在思想观念、管理方法、维修质量、服务水平四个方面发生了转变，不仅使企业增强了实力，促进了发展；而且改善了物业管理企业与老百姓的关系。据统计，改革后由于维修服务质量上去了，老百姓满意率高达98%，收租率达98.5%。 上海市在房管行业转制改革，已经做了多方面的探索，包括所有制产权改革、专业化推进、房屋分类管理、企业内部深化改革、富余人员分流和整个行业的考核激励等。上海市领导就进一步推进上海房管行业改革提出了三点希望： 第一，以“以民为本”的机制创新做为抓手，推进公房管理市场化。要以江泽民总书记“三个代表”重要思想为总的知道思想，结合房管行业的特点，以“以民为本”机制创新为抓手，进一步推进改革，为老百姓带来更多的实惠和便利。要充分认识到现有公房物业的老化状况，兼顾老百姓的实际生活水平，执行市局关于公房租金60%以上用于房屋维修的要求，做到开源节流，降低成本，尽可能提高房屋维修率，降低返修率；同时，要严格执行物业管理行业规范，改进服务方式，完善“一门式”服务规范，尽可能地满足老百姓的合理需求。 第二，在处理和社区管理的关系上，要充分依靠街道、居委会。物业管理是社区管理的基础，是社区服务网络的重要组成部分，也是社区精神文明创建的重要力量。要在街道、居委会的配合支持下，理顺小区管理体制，改变“一个管理区域有多家物业公司管理”的状况，这个问题不解决，互相推诿扯皮，物业管理很难上档次。同时，要加大整治环境差、服务差、管理差的“三差”小区的力度。积极参与文明小区的创建，为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境。 第三，抓住新一轮房地产开发和旧区改造的机遇，探索规模化、专业化、品牌化发展之路。集团所属的转制物业管理企业，要用市场配置手段，通过改造、改组、兼并和联合等手段，做大企业规模，实行连锁经营管理，积极参与物业管理市场竞争。同时，要在充分市场调研的基础上，利用管理直管公房的技术优势，组建专业公司，做响专业品牌，使之符合物业管理市场发展的方向。 讨论：1、你认为推行上海市物业分类挂你的改革是否成功？为什么？