重庆主城九区个人购房指导决策分析报告
克尔瑞2013-05-15
4月重庆整体市场供需两旺，价格持续稳步上涨，政策执行1月，市场观望端倪初现。在5月市场得到体现。
重庆主城区4月商品房供应量241.86万方，环比下降5.8%，同比上涨23%；成交量218.1万方，环比下降9.36%，同比下降2.11%。市场整体供求比1.11，供需基本平衡。市场虽然未及市场最高峰，但受到房交会推动，整体市场量价都在高位，“银四”期间市场答卷满意。
另一方面，我们同时也注意到，受政策影响，前期恐慌性购房、千人抢房、通宵排队购房等景象不在，市场观望情绪渐渐滋生。从5月第一周数据看：市场成交量仅有31万方，较前几周出现明显下滑；市场供应方面：4月住宅项目开盘88个，开盘当天整体去化率50%，周均开盘量在20个以上，但进入5月市场开盘量骤减，5月首周3个项目开盘，市场去化率也不到40%，市场上跟风盲目下叉客户减少，购房趋于谨慎；整体来讲：前几月市场供需两旺，价格持续上涨，未来受政策影响，价格震荡上行后将趋于稳定。新政对房地产后市的影响有以下几点看法：
从市场交易量来看，重庆版细则虽相比其他城市温和，但较前期也有本质改变，如二手房交易税、二套房及以上信贷政策的执行等。迫使不少购房者陷入观望，或者延缓置业计划，市场活跃度在近半年内将逐步下降。
从房价角度来看，自去年下半年开始的房价回涨趋势明显，加上本次新政中对二手房交易税严厉执行，部分购房者放弃二手房转向新房市场，可能促使短期内新房价格特别是刚需产品价格继续上扬，但随着政策的落实执行和市场各方的平衡，以及购房者购房信心的回落，房价涨幅将逐渐回落，市场价格最快在下半年将出现平稳。
从产品角度来看，信贷政策对高档项目销售形成严重阻碍，市场上改善性产品成交量萎缩，价格下降可能性较大。事实上，自2012年开始，改善性市场仍旧处于在积压存货、消化存量阶段，截止目前为止，改善性房源的市场存量仍然较大。新政出台，改善群体尤其是再改群体放缓置业计划已经成为必然，开发商接下来的首要任务就是放量，因此，改善性产品继续以价换量的可能性很大。
克尔瑞4月房价报告
从4月市场情况来看，自 2012 年二季度开始的市场回暖延续至了本月，成交量与上年同期相比，增幅明显，成交价格也持续上涨。
一、一手房价格指数：4月指数持续上扬，创历史新高，各板块价格均呈上涨态势
2013年4月，重庆一手房价格指数为1037.4点，较上月上升了2.4点，环比上涨0.24%，涨幅较上月缩小0.58个百分点，同比上涨4.87%。2012年9月至今，价格指数开始进入一个非常明显的单边向上区间(1月季节性因素影响除外)。近期新国五条出台了针对不满五年房产进入二手房交易个税严格按转让所得20%征收的政策，将进一步把二手房
客户分流到一手房中，这将对一手房市场形成一定刺激和拉动作用，预计接下来的 5、6月份，重庆的新房价格指数将继续延续上升趋势。
备注：本指数基期为2010年1月，基期指数为100点在当前市场环境下，价格普遍处于企稳増涨过程中，其中中心区和热点板块项目表现得尤其突出。具体看来，自去年二季度以来，随着大部分企业销售持续好转，加上前期降价所带来的利润压力，重庆市场上低价开盘的项目日趋减少，取而代之的是部分楼盘开始试探性地拉高价格，以测试市场的反馈。下半年，部分主城中心区中高端刚需项目推盘上市，通过良好的配套、企业品牌和较高的性价比，吸引了大量客户。杨家坪商圈周围的保利花半里、金茂珑悦等项目表现抢眼，两项目至去年下半年开盘以来，多次上演千人抢房，日光盘盛况。
二、二手房市场：受国五条新政影响，3、4月份大量客户搭乘政策末班车集中过户，造成价格指数同比环比大幅攀升
1、价格指数：连续第11个月上涨，4月再创新高。
2013年4月，重庆二手房价格指数为1011.1点，较上月上升了6.3点，环比上涨0.63%，涨幅较上月扩大了0.17个百分点。同比上涨2.44%。
从历史走势来看，二手房价格指数自去年5月份成功筑底之后，已连续第11个月呈现上涨，总体来看，二手房价格回涨的趋势与一手房基本保持同步；但进入3月份，二手房同比和环比指数大幅攀升，CRIC重庆机构认为，主要是受到3月1日国五条新政影响，大量的二手房客户为规避20%所得税进行集中过户，使得3、4月二手房成交量大幅攀升，带动了价格指数的提高。
备注：本指数基期为2010年1月，基期指数为1000点
三、指导价调整：重庆市场稳中有升，10大楼盘指导价上调
1、指导价上调：城市次中心区、低总价刚需、平民化洋房、别墅产品指导价上调
本月我们总共上调了10个新开楼盘指导价，主要为副中心或次中心位置的刚需小户产品和平民化的别墅、洋房产品。这两类产品主主要的共性就是性价比。刚需产品中，配套齐全的城市核心板块目前已经十分稀缺，且价格上升到一定高位；城市新区的规划远景较好，但配套发展尚需时日，且经过新区热的炒作价格也不在低洼区，因此副中心或次中心位置的刚需小户产品在配套和价格方面存在一定性价比。别墅、洋房产品经过近两年来房产税的调节，大多向平民化发展，产品创新度高，在面积上得到合理控制，这类产品本身单价较低，对低密度物业准入门槛低，市场接受度较高，本身价格也有上涨空间。
从具体楼盘来看，本月上调幅度最大的三个楼盘为：国奥村、珠江国际、万科城叠拼别墅，上调幅度在7%以上。珠江国际项目主要为城市中心区小户产品，面积控制小，投资以及刚需自住两宜，市场稀缺因此受置业者追捧。国奥村和万科城均为次中心地带的创新别墅产品，两者产品面积均控制小，主力面积段在140-200平方米之间，产品平民化，市场接受度高，CRIC上调两项目指导价。
2013年近一月重庆新开盘项目指导价上调TOP10
数据来源：CRIC系统备注：指导价上调的理由(供参考)
1、新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利好
2、板块内库存房源逐渐减少，新开盘项目稀缺性突出
3、板块内生活配套升级，如交通设施、生活设施、休闲娱乐设施等
4、市场进入传统销售旺季
5、板块内项目类型符合当前市场需求
6、相邻板块指导价连续上调，拉动本板块价值上行
7、板块内某一项目高价开盘并获得热销，拉动板块价值上行
8、板块内出现高价成交地块，拉动板块价值上行
2、指导价下调：受政策面影响，中高端项目和城市边缘区刚需产品指导价下调
本月我们总共下调了10个新开楼盘的指导价，其中以中高档项目和城市边缘区刚需产品居多，究其原因，本月中央出台新一轮政策调控，二套房贷政策面临进一步收紧，而
在限贷和房产税政策执行环节上前期的部分转换空间也将明显缩小，因此我们判断改善型
和投资型需求入市节奏将再度放缓，中高档项目销售压力将明显增大。刚需产品主要是城市边缘区竞争力下降，去化情况较差，拖累板块整体均价下行。
从具体楼盘来看，本月下调幅度最大的三个楼盘为：万科渝园、富力城、复地山与城。这三个项目都是大盘，面市时间较旧。万科渝园项目在新产品的冲击下竞争力减弱；复地山与城叠拼别墅本身竞争力较强，但由于政策阻碍，房价上涨幅度降低；富力城高层住宅本期核心地段优势不明显，在大学城项目中竞争力度减弱。
2013年近一月重庆在售项目指导价下调TOP10
数据来源：CRIC系统备注：指导价下调的八大理由
1、新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利空
2、板块内新开楼盘增多，区域库存房源逐渐增多，新开盘项目竞争压力增大
3、板块内新增影响居住环境质量的设施，如加油站、化工厂、垃圾处理场等
4、市场进入传统销售淡季
5、板块内项目类型不符合当前市场需求
6、相邻板块指导价连续下调，拖累本板块价值下行
7、板块内某一项目开盘但销售惨淡，拖累板块价值下行
8、板块内出现低/平价成交地块，拖累板块价值下行
四、风险与潜力排行：新区项目房价偏高，市中心稀缺地块造就潜力楼盘
1、估值潜力楼盘：中心区刚需项目可积极出手，杨家坪中心区、大石坝片区、照母山片区、李家沱片区等值得市场关注。
从近几个月重庆持续热销的项目来看，依然是城市核心带的刚需产品，主要区域为杨家坪中心区、大石坝片区、照母山片区、李家沱片区。
这几个片区主要是由于城市和商圈的外扩，目前在开发区域中，处于相对核心地段，生活配套等相对完善或者在很短时间内将完善。从这些区域看，由于2010年前价格本身较高，经过政策调控后中心区价格有所回归，目前市场已经持续上行，但这些区域的价格并没有与非中心区拉开较大距离，因此，价格优势十分明显，性价比突出。
5月保利花半里、鲁能星城、金茂珑悦3项目位于潜力推荐楼盘榜首，主要是从历来销售看这3个项目一直是市场热销标杆，根据CRIC评估系统，这3个项目的性价比优势也十分明显。5月这3个项目在售均为刚需或投资自住皆宜的小户型产品，市场潜力十分看好。
整体来看，目前重庆市场在限贷和房产税的大环境下，去化较快和未来潜力最大的项目依然主要是刚需型产品。
2013年5月估值潜力楼盘推荐
推荐评级：低估幅度在0到10%之间推荐，低估幅度大于10%强烈推荐；高估幅度在0到10%之间谨慎推荐，高估幅度大于10%不推荐数据来源：CRIC
系统
2、估值风险楼盘：政策调控下，边缘区中低端刚需项目需谨慎
从CRIC指导价和项目实际成交均价对比来看，本月重庆高端项目和大学城、华岩新城和蔡家新城等城市新区或边缘区个别项目估值风险较高，克而瑞给予其不推荐或谨慎推荐评级。从产品类型来看，除高端项目外，目前的市场上房价具有高估风险的项目主要集中在边缘区的中低端产品、满足刚性需求的中小户型产品。在本轮调控中，此类项目受影响较小，价格优惠幅度普遍较小，而随着市场的回暖房价的反弹，部分项目顺势调高售价导致出现了高估的风险。
具体看，中低端刚需产品为宫和西香郡、宝嘉花与山、北城未来、凤凰湾、金鹏两江时光等，这些项目在新区中低端市场都不占优势，且产品档次相对周边较低，但价格方面并没有与周边项目形成明显差异，根据CRIC评估系统，项目有3%-8%的价格高估，因此谨慎推荐。
另外，售价高估幅度最大的为金隅大成南山郡和协信公馆项目，幅度在15%以上。这两个项目本身为高端产品，价格基数较高，因此与指导价相差幅度较大。这两个项目最主要受到政策层面影响，去化十分缓慢，且相对于其同质类产品来说，性价比稍弱、竞争力不强，因此CRIC在目前环境下给予其不推荐。
2013年5月估值风险楼盘排行
推荐评级：低估幅度在0到10%之间推荐，低估幅度大于10%强烈推荐；高估幅度在0到10%之间谨慎推荐，高估幅度大于10%不推荐数据来源：
CRIC系统
3、热销项目：主要集中在城市核心区，中心区品牌房企刚需产品潜力大
项目一：金茂珑悦
推荐理由：
核心地段：项目位于重庆五大商圈的几何中心，大石杨居住板块的核心区域—袁家岗，享受大坪、杨家坪两大商圈资源，地段十分优越。
品质突出、价格优势明显：方兴地产入渝首席力作，金茂系产品，“绿金”标准品质突出。根据CRIC房价系统评估，金茂珑悦目前价格应在10600元/平方米，实际售价9900元/平方米，具有较大上涨潜力。
品牌优势：千亿央企中化旗下方兴地产，企业综合性项目运营能力强。
精准定位、符合主流市场需求：以刚需为主要客群，设计主力户型为50-96平米的2-3居，投资、刚需自住皆宜。
项目二：约克郡上林洋房
推荐理由：
地段未来潜力大：照母山黄金地段项目，重庆大型房企集中开发地。
复合大盘、资源丰富、配套完善： 200万方复合大盘，40万方商业中心配套，人民小学学区配套，2大湖景，若干主题公园。
品牌溢价：香港置地开发，第一太平洋戴维斯物管。
舒适户型设计、首期价格优势明显：产品尺度较大，舒适感较强，且本次洋房位于组团中央，景观资源相对其他楼栋稍差，开盘价格相对优惠。根据CRIC房价系统评估，约克郡上林目前价格应在13505元/㎡，实际销售价格应在12108元/平方米，且后期产品景观资源相对本月楼栋更优越，因此后期产品更具有较大上涨潜力。
五、新盘预告：约克郡汀兰、保利花半里等项目重点关注
1、据不完全统计5月新开楼盘29个，实际开盘量预计在60个左右。
根据企业目前公布消息看，5月份新开住宅楼盘数量有29个，但跟据市场热度和重庆月度开盘量预估，5月开盘项目预计在60个左右。从目前统计的开盘情况看， 5月新开楼盘预计将主要集中在李家沱、鸿恩寺、空港新城、照母山等热点区域，产品类型以适合刚需、改善型需求为主。
5月重庆商品房新开盘项目表
2、关注楼盘：约克郡汀兰、保利花半里
(1)约克郡汀兰
香港置地约克郡位于北部新区金州大道中段，照母山公园附近。汀兰组团高层是约克郡2000亩大社区继别墅、洋房之后，第一次推出的低密度纯高层产品。汀兰组团占地近5万方，总建面21万方，7栋33层高层围合而成。组团位踞2000亩复合大盘的中央位置，东临黄桷东路、轻轨5号线站点不足百米；南面紧邻规划中的40万方地铁上盖商业中心；西临溪谷公园；北面与后期低密度组团隔路相望。
CRIC指导价——根据CRIC房价系统评估，约克郡汀兰本次推案产品价格为9500元/平方米，与周边项目成交均价相比有5%左右的溢价。
评估溢价依据：
黄金地段+自身复合大盘：香港置地约克郡坐拥照母山黄金板块，紧邻轻轨五号线重光站。周边高端餐饮、购物、娱乐场所簇拥合围。且本身为200万方复合大社区，规划有别墅、洋房、高层、写字楼、soho及40万方集中商业、10万方社区商业。项目还引入人民小学北校区，规划有中学用地。整个项目配套完善，为区域标杆，带动和引领区域发展项目。
本期核心位置+教育资源：该组团紧邻香港置地约克郡40万方商业中心，大视野公园景观，轻轨5号线无缝接驳。内则有逾15000平方米浩瀚住宅公园与溪谷公园。本期高层产品临商业中心、轨道交通、多个公园，在大社区中位置十分优越。另外，目前约克郡与人民小学校北校区签约，一期还带有人民小学入学指标。
项目产品优势：汀兰组团高层社区人车分流设计，大堂入口带景观花园，4梯7户豪华配置，外立面则延续了别墅、洋房的ARTDECO风格。户型设计注重居住的舒适性与品质感，类板式结构，户户三面通风采光。主力户型为73平米标准两房、88平米2+1房、108平米标准三房，户户景观资源极佳，产品尺度舒适感极强。
(2)保利花半里
保利花半里位于重庆六大商圈之一——杨家坪商圈步行街内。项目占地9.25万方，总建面62万方，涵盖了住宅、公寓、商业等多种业态。自12年6月开盘以来，保利花半里每次开盘都引得购房者的热捧，在重庆掀起商圈刚需房源热。目前项目一期房源已经售罄，5月即将新推二期5号楼套内43-85㎡一房至三房产品。
项目基本情况：
CRIC指导价——根据CRIC房价系统评估，保利花半里本次推案产品价格为9800元/平方米，与周边项目成交均价溢价在3%左右。
评估溢价依据：
项目核心地段：项目为原工学院地块，位于杨家坪步行街，商圈房，配套十分成熟，多条公交线路，成熟2号轨道交通，规划中的11号线等，是主城区稀缺的商圈房源。
首置刚需产品：项目全为首置刚需产品，主要户型赠送“可变空间”，以“一变二”、“二变三”为主。本次即将新推产品为55㎡1+1房、65㎡标准2房、85㎡标准3房，均有较方面使用的空间赠送，且整体布局紧凑，面积控制小。
项目品牌+内部规划：项目为千亿央企保利地产打造，采用新古典主义围合布局，法式中庭园林，以一条中轴景观带、两大主题公园和九重主题景观，融休闲、健身、运动、景观为一体。在商圈寸土寸金地段，项目园林、建筑、景观都十分舒适与和谐。
六、CRIC房价系统项目评级清单(已上线项目)
重庆市城市总体规划（2005－2020年） 一、什么是城市总体规划 （一）城市总体规划的主要任务综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。 （二）城市总体规划如何制定 城市人民政府负责组织编制城市规划，直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批，在报请审批之前，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。 根据实际需要，在编制总体规划前可以编制城市总体规划纲要。 （三）城市总体规划的期限和范围 城市总体规划的期限一般为20年，同时对城市远景发展作出轮廓性的规划安排。总体规划中包含近期建设规划，对城市近期的发展布局和主要建设项目作出安排，近期建设规划期限一般为五年。 城市规划区范围是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。（四）城市总体规划的主要内容 城市性质和发展方向、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。 二、重庆历次城市总体规划概况 （一）陪都十年计划 重庆陪都建设计划委员会在1946年4月，完成了现代重庆的第一个城市规划---《陪都十年建设计划草案》，提出了疏散市区人口，降低人口密度，发展卫星城镇的设想，在渝中半岛以外规划了弹子石、沙坪坝、铜元局等12个卫星市，香国寺、杨家坪、新桥等18个卫星镇和五里店、歇台子、九龙坡等12个预备卫星市镇。 （二）重庆城市初步规划 重庆于1960年编制完成了解放后的第一个城市总体规划《重庆城市初步规划》。城市用地继续“大分散、小集中、梅花点状”的布局原则，强调将工业在更大范围内分散，规划了市中区、大杨区、大渡口区、沙磁区、中梁山区、江北工业区、弹子石工业区、南坪工业区、李家沱—道角工业区等9个片区，在外围规划了北碚、歇马、西彭和南桐4个卫星城。
重庆市主城区分区规划编制导则 （试行） 重庆市规划局 二○○九年八月
前言 2007年6月，重庆市被批准为国家统筹城乡综合配套改革试验区；9月，国务院又批准了《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》；2009年1月，国务院正式出台了《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发[2009]3号），进一步为重庆发展指明了方向，重庆的城乡规划也随之研究确立了新的编制体系。主城区分区规划是总体规划目标原则得以空间落实的一种形式，是上承总体规划，下启详细规划和专项规划的重要规划层次，在《重庆市城乡规划条例》中，也明确了其应有的法律效力。 为进一步加强对主城区分区规划编制的指导，重庆市规划局组织相关单位制定了《重庆市主城区分区规划编制导则（试行）》，明确了深度要求，规范了成果形式，在此重点强调重庆市分区规划编制的基本原则：一是分区规划是覆盖全部行政辖区、统筹城乡的全域规划。需要加强与经济社会发展规划、土地利用规划等规划的衔接，在城区部分规划需符合国家《城市规划编制办法》关于分区规划的深度要求；二是分区规划是指导城市建设用地控制性详细规划、镇、村规划的重要依据。需要进一步对总体规划及密度分区规划等提出的片区-街区职能定位、规模分解、重大基础设施和公共设施布局、城市形态分区等内容进行调校；三是分区规划在空间上按照建设用地规模、建设用地范围、备选控制用地范围统筹布局，在时间上按近期（2012年）、远期（2020年）、远景(x年)分期规划，既加强规划的刚性，也加强规划的包容性和适应性；四是按照《重庆市统筹城乡规划综合改革试验方案（纲要）》及其相关部委回函的要求，结合重庆实际，实事求是地分析解决因地形条件等因素制约造成影响重点地区发展的问题；五是分区规划要在城乡空间统筹、一体化布局上，以及实施动态调控机制上进行探索。在规划编制过程中，在城镇建设用地和集体建设用地增减挂钩、农村集体建设用地集中流转等政策创新方面做好空间准备。 本导则的主要内容有：1. 总则；2. 规划编制的基本要求；3. 区域城乡空间规划；4. 城区规划；5. 规划组织编制与审批；6.名词解释；7.附则。 根据建设部建标[2000]87号文《关于印发〈工程建设标准强制性条文〉管理工作的暂行规定》的要求，规划需用黑体字注明涉及相关国家标准强制性条款
毕业设计（论文） 题目浅析重庆万科发展策略 院系 专业 年级 学生姓名 学生学号 指导教师职称 完成毕业设计（论文）时间 2012 年 12 月
目录 第1章重庆万科的简介 (4) 第2章外部环境分析 (4) 2.1 一般环境分析—PEST分析 (4) 2.1.1 政治因素 (4) 2.1.2 经济因素 (4) 2.1.3 社会因素 (5) 2.1.4 技术因素 (5) 2.2 行业环境分析—波特五力模型分析 (5) 2.2.1 行业新加入者的威胁 (5) 2.2.2 现有竞争者之间的竞争程度 (5) 2.2.3 购买者讨价还价的能力 (5) 2.2.4 供应商讨价还价的能力 (6) 第3章内部条件分析 (6) 3.1企业资源分析 (6) 3.1.1优秀的领导者 (6) 3.1.2 高素质的员工 (6) 3.1.4 财务资源 (7) 3.1.5研发资源 (7) 3.1.6 形象资源 (7) 3.2.1 财务能力分析 (7) 3.2.2 营销能力分析 (8) 3.2.3 企业文化分析 (8) 第4章重庆万科入渝策略分析 (8) 4.1 一体化策略 (8) 4.2 加强型策略 (8) 4.2.1 市场渗透 (8) 4.2.2 市场开发 (9) 4.3 产品开发策略 (9) 第5章重庆万科现状分析（SWOT） (9) 5.1 优势(S) (9) 5.2 劣势(W) (10) 5.3 机会(O) (10) 5.4 威胁(T) (10) 第6章针对重庆万科现状提出建议 (10) 6.1 实施成本领先策略，全面降低成本 (10) 6.2 塑造产品和服务的差异化，提高市场竞争力 (11) 6.3 细分市场，实施目标集聚策略 (11) 6.4 打造专业化策略，专注城市住宅的开发 (11) 6.5 提供优越的物业管理，完善配套设施 (12) 6.6 实施品牌策略，进行品牌形象定位 (12) 6.7 注重企业内部建设，加强员工沟通 (12) 结束语 (12)
金科地产在重庆市场的竞争分析及发展战略分析-权威精品本文档格式为WORD,感谢你的阅读。 最新最全的学术论文期刊文献年终总结年终报告工作总结个人总结述职报告实习报告单位总结 【摘要】近年来，重庆房地产市场呈现出繁荣景象。繁荣发展背后，是重庆房地产市场高度激烈的市场竞争。本文站在金科地产的角度，识别出其在重庆房地产市场的主要竞争对手，从规模性维度、盈利性维度、成长性维度和稳健性维度四个维度的众多指标分析金科地产面临的竞争状况，结合对金科地产的企业分析，为金科地产制定出较为针对和完善的竞争策略和发展战略。 【关键词】金科地产；重庆房地产；竞争分析；企业发展战略 1.重庆金科现状 金科股份成立于1998年，具有国家一级房地产开发资质，现已进入16个城市进行房地产开发。2011年8月在深交所借壳上市成功。 年报显示， 2011年全年，金科地产实现销售收入92.26亿元，实现利润13.79亿元。正在全国扩张的金科地产，其现阶段的发展主阵地依然是重庆。总体说来，金科地产是一个起源于重庆，规模较大，综合实力较强，全国知名的房地产开发公司。 2.金科地产的竞争分析 综合分析目前较权威地产榜单[2，3]，可识别出金科地产在重庆房地产市场的竞争者，即本地的龙湖地产和外来的万科、保利等企业。
参考目前权威的房地产企业测评指标，以及相关研究的结果，可选取出四个量化维度，对金科地产及其三家竞争对手在重庆市场的竞争表现进行分析。四个量化维度包括规模性维度、盈利性维度、成长性维度和稳健性维度。 2.1规模性维度 从规模性维度来看，金科地产企业规模远小于三家竞争企业[4-7]，这和前文提到的排名结果吻合。规模较小影响到的是房地产开发时的资金能力和整体运作能力，因此金科地产还需尽力发展，扩大规模。目前金科地产的总资产增长率高于三家竞争企业，也说明金科地产正处于快速发展的道路。 2.2盈利性维度 金科地产的全国销售收入也是小于其他三家企业。类似龙湖，作为起源于重庆的地产开发企业，金科地产也有销售收入结构不合理的问题。金科和龙湖都把重庆作为极为重要的市场，以至于重庆地区的销售收入分别达到了61.24%和 45.36%。相比起来，全国市场拓展较为成熟的万科和保利，在重庆获得的销售收入及占比就显得很有限。 2.3成长性维度 从目前公开的数据看，截止2012年，四家公司中，金科地产的土地储备最少，为1000万㎡左右，而其他三家均在3000万㎡以上，保证了3年左右的开发需求。 房地产开发企业的自有资金规模普遍较小，因而有普遍较高的资产负债率。然而若资产负债率过高，则公司经营运作风险就相当大。四家企业中，金科最高，达到85.51%，其他三家则都在75%上下。这说明，金科地产用较少的自有资金进行地产开发，但更需注意潜在的风险。 2.5小结 总体说来，金科地产与其三个竞争企业相比，各个维度全面处于下风，但一些指标却领先不少，表现出规模有限，发展势头良好，具有自身特色的情况。因此在竞争激烈的重庆房
万科企业股份有限公司房地产事业部 基本战略分析 万科的基本竞争战略分析： 集中化经营战略——先做减法，后做加法 a.从多元化经营，到经营房地产 1984年组建公司，其主营业是搞摄像机、录像机、投影仪、复印机等贸易1988年主营业务改变从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。 b.从房地产多品种，到经营住宅 1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变了过去的摊子平铺、主业务部突出的局面。1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档居民为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。 c.在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北京深圳少数城市发展 1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京津沪特别是深圳四个城市。 d.在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。 万科专业化经营的目标是：以房地产为主，以住宅为核心，盘活存量集中资源，建立竞争优势 在2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资会实力，至2004年9月，万科19.9亿元可转换公司债券公开发行。万科至此开始专注于大众住宅的开发阶段。从2004年至今的主要特点是专业化、产业化、区域化、联盟化。 2005年3月，万科与浙江南都集团签署协议，万科以80%的股权控制南都房产，完成了国内地产业有史以来最的并购案，此次并购使万科成功的进入了浙江和江苏市场，制定了珠三角、长三角、环渤海三大核心齐头并进的“3+X”区域发展战略布局。 万科地产集中化战略的原因—万科集中化战略选择的外因：
重庆各区县详解，让你了解一个真正的省级城市重庆 鸭梨山大 云雾浓，山刚烈，水柔情——千里为重，广大为庆，兼收并蓄，是为重庆。 重庆是中国四大直辖市、五大国家中心城市之一。 而直辖市重庆是指重庆全境，五大国家中心城市重庆是指重庆都市圈。 老重庆是指重庆直辖前的部分，称“九区十二县”，大致是现在重庆一小时经济圈的部分除涪陵区。 当今的重庆市，地方比较大，情况比较复杂。重庆是个典型的组团型城市和平原城市的布局有所区别，一小时经济圈和两翼的差别明显，主城区在一小时经济圈中又最富，主城区中各区间也有差异。下面就为大家细细讲来。 以下是根据【2012年重庆各区县人均GDP排名】来依次排序，人均GDP并不能代表综合实力，笔者只是以此排序而已。 邓公主政重庆时主持修建的重庆人民大礼堂镇楼！ NO.25 垫江县 人均GDP：24084元 GDP总量：168.8亿元 户籍人口：94万人 常住人口：70.1万人 城镇常住人口：26.24 万人 城市建成区面积：12平方公里 城镇化率：37.66% 旅游资源：华夏牡丹花海、乐天花谷、油菜花大观园、楠竹山景区、迎凤湖度假村（湿地公园在建中）、东印茶山、湖岛之乡、明月山风景区、宝鼎山、迎凤湖 垫江，地处重庆中部，“上接巴渝之雄，下引蘷巫之胜”，距重庆主城区120公里。有千年古县、牡丹故里、巴国粮仓之誉。 垫江县在经济上属于重庆比较落后的地区，人均GDP不及全国人均GDP38354元的三分之二，也没有一个响当当的支柱产业支撑其经济。不过老百姓的生活不能用GDP来衡量，垫江是个非常宜居的地方，山清水秀、鸟语花香，好吃的、好玩的样样齐全，物价也低廉。垫江的经济增长速度很快。2012年垫江GDP名义增速14.48%远高于全国水平。而今年港企在垫投资7亿元建钟表产业园，山城手表将重出江湖。 NO.22 綦江区 人均GDP：26645元 GDP总量：286.67亿元 户籍人口：122万人 常住人口：107.59万人 城镇常住人口：56.26万人
就现在而言，以我对重庆主城区九区重点高中的了解，现在大致区分如下： 一、市属重点中学：重庆南开、重庆一中、重庆巴蜀、外语校、重庆八中、重庆育才、西师附中。 二、市级重点中学：各主城区内最好的中学：渝中区：求精中学；江北区：重庆18中；南岸区：重庆11中；渝北区：渝北中学；北碚区：兼善中学；巴南区：巴县中学；九龙坡区：重庆铁路中学；沙坪坝区：重庆七中；大渡口区：重庆37中； 三、市级重点中学：各主城区内第二名中学：渝中区：重庆29中；江北区：重庆字水中学；南岸区：二外；渝北区：松树桥中学；北碚区：朝阳中学和江北中学；巴南区：清华中学；九龙坡区：杨家坪中学；沙坪坝区：凤鸣山中学；大渡口区：无 四、市级重点学：各主城区内第三名中学：渝中区：复旦中学和重庆42中；江北区：无；南岸区：广益中学和南坪中学；渝北区：暨华中学；北碚区：无；巴南区：无；九龙坡区：渝高中学、渝西中学和电厂中学；沙坪坝区：青木关中学；大渡口区：无。以上只是不完全统计，不代表任何官方，只是个人的想法，不当之处，请多海量。欢迎补充和提意见！！！ 附:2009年重庆主城九区重点高中中考录取分数线：
1 重庆一中698 2 南开中学698 3 重庆八中693 4 育才中学679 5 巴蜀中学698 6 外语学校686 7 西师附中67 8 8 求精中学673 9 二十九中643 10 四十二中590 11 复旦中学610 12 重庆18中658 13 字水中学631 14 重庆七中658 15 凤鸣山中学643 16 青木关中学627 17 重庆37中617 18 铁路中学655 19 杨家坪中学647 20 渝西中学590 21 电厂中学590 22 渝高中学621 23 重庆11中680 24 南坪中学622 25 广益中学620 26 二外语校665 27 兼善中学631 28 江北中学630 29 朝阳中学636 30 巴县中学666 31 清华中学646 32 渝北中学618 33 松树桥中学601 34 暨华中学591 再附:08年主城九区重点中学录取分数线： 1市一中708 2南开中学706 3市八中699 4育才中学690 5巴蜀中学703 6外国语学校696 7西师附中693 8求精中学684 9市二十九中652 10市四十二中590 11复旦中学628 12市18中671 13字水中学638 14市七中666 15凤鸣山中学664 16市37中学635 17铁路中学654 18杨家坪中学655 19渝西中学587 20电厂中学587 21渝高中学626 22市十一中684 23南坪中学630 24广益中学595 25第二外国语学校683 26兼善中学650 27江北中学648 28朝阳中学650 29巴县中学678 30清华中学655 31渝北中学653 32松树桥中学606 33暨华中学608
万科地产的发展战略 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
湖南涉外经济学院本科毕业论文（设计） 题目 作---者 学院 专业 学号 指导教师 二〇年月日
摘要 随着国家政策的推行和社会经济发展的变迁，房地产行业近些年变化剧烈，许多小型房地产公司颇有种风雨飘摇的态势。在这种情况下，万科依旧保持着稳定的增长态势和发展速度。本文通过对于万科企业的建立和发展过程进行描述，以万科的几项经典项目为例简要讲述万科在企业发展过程中的数次战略变革，对万科的战略进行分析，最后得出从万科战略当中得到的启示。 关键词：万科；战略；启示
Abstract Along with the changes of national policy and the development of social economy, the real estate industry in recent years, dramatic changes, many small Real Estate Company is a precarious situation. In this case, the Vanke still maintained a stable growth and development speed. In this paper, through the establishment and development of China Vanke is described, with several classical projects Vanke for several strategic change were briefly about Vanke in the process of enterprise development, the diplomatic strategy to carry on the analysis, finally draws inspiration from diplomatic strategy. Keywords: Vanke; strategy; enlightenment
管理学期中考核 学号201417020509 姓名邓拓 万科企业股份有限公司，英文名称为CHINA VANKE CO.,LTD. 缩写为“VANKE”，成立于1984年5月，是中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。万科总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科品牌在世界品牌价值实验室编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。作为全国首个年销售额超千亿的房地产公司、中国最大的专业住宅开发企业，万科集团的一举一动都吸引着无数人的目光。而十一月十五日晚，万科战略转型新业务落地发布会暨万科西九商业街开街仪式在万科西九项目正式举行，再度引发热议。 从“建筑无限生活”到“让建筑赞美生命”，再到“赞美生命，共筑城市”，万科在进入建筑开发第4个10年的元年，第三次更换企业标识。字里行间的变化，标志着万科将全面从“住宅开发商”向“城市配套服务商”转型。新标的线条字体清新柔和，表明万科将以更细致、更谦卑的姿态贴近客户。据了解，本次万科新战略由万科家、万科云、万科驿、万科派、万科塾、万科广场、万科里和万科悦8大项目组成，其中还包括大量新业务，涉及即售业务、长租公寓、教育营地、产业办公、物流业务、海外业务、社区商业、度假养老、医疗介护9大类别的新业务。重庆万科相关负责人说，8大项目各有重点，比如即售业务负责“传统住宅产品”、产业办公是“产业聚集区办公综合体”、公寓长租是“打造高品质租赁房业务”、教育营地则是“涉及儿童课堂内外综合教育培训营”“也就是说，未来，万科对城市的贡献将不仅局限在盖房子上”，重庆万科相关负责人表示。每一个新业务板块各司其职，各有重点。比如即售业务负责“传统住宅产品”、产业办公是“产业聚集区办公综合体”、公寓长租是“打造高品质租赁房业务”、教育营地则是“涉及儿童课堂内外综合教育培训营”……每个系统代表不同的产品和业态，所有这些，万科都将尝试介入，围绕8只触角、9大类别，有的放矢，构筑万科完整生态链。 而通过万科此次转型，我们能看出什么？ 首先是万科与时俱进的服务理念和不断进取的企业精神。数据显示，万科前 三季度销售额963.2亿，与2011年基本持平，三个季度的销售额已经逼近千亿 大关。纵向比较，从2008年至2011年，万科前三季度销售额同比增幅均保持在 30%左右。在竞争激烈的当下，万科之所以能保持如此骄人的业绩，与其服务理 念的不断改变有密切联系。每一种理念下都代表一种服务态度和企业追求。从“建 筑无限生活”到“让建筑赞美生命”，再到“赞美生命，共筑城市”，万科在进入建筑 开发第4个10年的元年，第三次更换企业标识。每一次的改变都是一次求突破 的时候。放眼当今市场，为什么手机市场上苹果蒸蒸日上毒霸鳌头，曾经的霸主 诺基亚却惨遭收购？为什么汽车市场上福特的市场份额大幅缩水？一成不变的 服务理念难以满足日益多元的客户需求，这样的企业自然难免被淘汰。
江北 大石坝：龙脊路、宏帆会议中心、江北农场、金沙水岸、金岛花园、花园新村、南桥寺、聚信建材、冉家坝、松石北路、松树桥、大庆村、龙湖紫都城、江陵医院、骑士医院、山水家园、红星美凯龙、红石路、一江城、江与城、武警总队、石马河收费站、石马河高速、沃尔玛超市、东和春天、龙湖医院、盘溪转盘、龙溪镇、花园新村、松石路、金果园、玉带山、盘溪、九村、茶叶市场、市中医院、新城丽都、永福收费站、、骑士医院、大石坝、蓝剑宾馆、大庆村、山水家园、前卫仪表厂、石门北桥头、玉带山小学花卉园龙溪建材市场上丁公园龙都市俪人医院龙山街道金科花园大浪淘沙、 玛莎拉帝、云豪（内环高速路评估点）、峻尚道、凯萨朗、吉奥、帝奥、华威、领跑者、骏翔、东冠、美冠、嘉展、新城、渝庆、海沛、黑马、小赵、百俊、风行、东风小康、伟伟、桐桐、俊德（长安）、豪杰奔宝、远亮、吉鑫、久合、迅美、安福、同迪（比亚迪）、东和春天新典范、南海、港龙、龙湖龙鼎汽修、新思维、华庭、卡赛威、顺喜、雨翔、腾飞、爱车会致远 龙湖、人和：大竹林水晶丽城、北环立交红星美凯两江幸福广场赵母山新牌坊转盘、财富中心、供电局、气象局、检察院、财政局、中央美的、金开大道、天湖美镇、好望山、黄山大道、车管所、古木丰隧道、棕吕泉国际花园、爱家丽都、海王星科技大楼、天王星大厦、汪家桥、戴斯酒店（天莱酒店）、北部新区高新科技园、万寿山社区、金山路审计局、金科酒店、19队16队（不到评估点）、长安锦秀城、黄山大道、旭日凤凰城、恒大华府、洪湖路、泰福路、气象局、海王星科技大楼、天王星大厦、同心桥、新牌坊小学、车管所、字水中学、天湖美镇、古木丰隧道、检察院、财政局、棕吕泉国际花园、陶然古镇、金科十年城、欧瑞锦江酒店、上丁工业园、爱家丽都、汪家桥、戴斯酒店（天莱酒店）、沃尔玛超市、、财富中心、红锦大道高级法院、金科酒店、金科蚂蚁城、民政局、中华坊、正典（奥迪）、隆源（比亚迪）、美源百美（现代）、万事兴（马自达）、人和丰田、惠通陆华（陆虎、牧马人）、民政局百可评估点、人和尚捷（郑州日产博桑奇瑞品众）、人和景通（大众）、群英福特、新典范、华泰、钦鑫、苏商、兰霸、车域、轻舟（长城）、江陵陆风、长龙、华荣、奥峰、辉军汽修、潘渝、安顺、吉康、渝皖、嘉腾、龙湖港天、安福（福特系列）、议和、世纪汽贸（港宏）百富港天博士 五里店：民政局、江北区府、茶园、长安汽车、江北水厂、红土地、龙头寺火车站、鲁能新城、鲤鱼池、烂泥沟、金科花园、百步汽车城、黄花园大桥北桥头、天江鼎城、同创国际、北部汽车城、邦兴花园、嘉华世纪新城、巴蜀丽景、洋河体育场、流星花园、洋河（东、南、西、北路）、长安医院、大兴村、大湾、金科郎桥水岸、阳光100、东方家园、大地花园、溉兰溪、新溉路、五童路立交、南方上格林、桠口、无砖厂、江北嘴、大剧院、民政局、龙头寺火车站、鲁能新城、鲤鱼池、、郎桥水岸、东方家园、溉兰溪、、洋河支路、黄泥磅、南方上格林、五桂路、大兴村洋河（东南西北中）路花市、九街 百事达丰田、长安华都火炬修理厂、万和、长城（瑞源、锦隆）、百事达瑞风（江淮）、中汽沪通、黄泥磅金都、华诚、千里马、杨帆、国豪、德安、东冠、互博、黄泥磅神州、吉众、佳绩（修小车）、俊源、美通、瑞峰、瑞远、泰德、万和、伟成、凯龙、渝北大众、卓豪、新建、欧亚、宏盛、广汽长丰、商社启迪、长富、曙光、宏图（修大货车）、北岸进口汽修厂、轩辉汽修、荣达会众4S店、百事达华雍4S店、爱车会、力帆巴蜀韩润永利
目录 题目：万科房地产网络营销策略分析 摘要 (1) 关键词 (1) 一、房地产网络营销相关理论 (2) 1．网络营销的基本概念 (2) 2．影响房地产网络营销的因素 (2) 3．房地产网络营销方式 (3) 二、万科地产网络营销策略研究背景 (4) 1．万科企业概况 (4) 2．国内房地产网络营销现状 (4) 3．国内房地产企业实施的网络营销组合策略 (6) 三、万科网络营销策略上存在的问题及其分析 (8) 1．网络营销活动没有明确思路 (8) 2．网站建设不够完善 (8) 3．注重网络产品营销，忽略网络品牌营销 (9) 4．网络营销能力不足 (9) 四、万科房地产公司网络营销策略优化 (9) 1．制定房地产网络营销计划 (9) 2．提升企业网络营销能力 (11) 3．网站建设 (11) 4．强调网络品牌营销 (12) 结束语 (15) 参考文献 (14)
万科房地产网络营销策略分析 重庆工商大学派斯学院市场营销 2007级 2班何佳伟 指导教师李健 摘要: 随着电子信息技术日新月异以及互联网的出现与迅速普及，运用现代互联网技术进行市场营销已成为房地产营销的重要方式。本文通过探讨网络营销策略及房地产网络营销策略，分析了我国房地产网络营销的现状和发展趋势，同时分析了万科房地产网络营销的策略。我们可以看到其中的优势和不足，并结合我国目前房地产行业的现状，提出了针对万科房地产网络营销的制定房地产网络营销计划、网站建设和网络品牌创新等的优化策略的分析和一些具体措施来完善它的房地产网络营销的策略。 关键词：万科；房地产；网络营销；企业形象；策略 Abstract: As electronic information technology is changing and the emergence of the Internet and the rapid spread of Internet technology, using the modern marketing has become an important way of real estate marketing. This paper discusses the network marketing strategy and real estate network marketing strategy, analyzes our country to real estate network marketing situation and development trend of real estate, and analyses the network marketing strategy vanke. We can see the advantages and disadvantages, and in combination with the current real estate industry, the paper set of network marketing vanke real estate marketing planning, real estate web site construction and network brand innovation, optimization strategy analysis and some concrete measures to improve its real estate network marketing strategy. Key words: China vanke; Real estate; The network marketing; Enterprise image; Strategy
TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.7,2011 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股，其业务涉足全国31个大中城市，累计开发住宅超过20万套。万科凭借创新精神及专业开发优势，在全国树立住宅品牌，并为投资者带来了稳定的回报。是什么因素让一个企业在短短的二十多年时间有如此大的发展？它的内部控制又有着怎样独特的方式? 1万科集团的内部控制管理情况 人才是万科的资本，公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策，将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用员工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。 公司实施以均衡计分卡（BSC）为核心的组织绩效管理，从财务、顾客、内部运作和学习成长四个维度出发制定考核方案，并据此对总部、区域本部和子公司进行考核。公司每年组织季度考核、年度考核，考核结果将作为奖金分配、优才甄选与培养、团队优化、薪金福利调整等工作的基本依据。 2008年度，面对国际“金融海啸”及国内经济形势恶化的严峻考验，公司管理层专门成立运营管理委员会深入各个城市进行实地调研及风险评估，组织公司中层管理人员及控股子公司相关负责人进行专项分析及研讨，制定《万科集团总部及一线公司资本投资与运营管理办法》，及时调整经营战略，采取了包括积极调整产品结构、用更灵活方式促进销售确保良好的资金状况、保持更为稳健的存货规模、采用更审慎的财务策略等一系列风险应对策略以确保公司战略目标的实现。 2009年，万科共实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%，各项经营指标全面超越2007年。2009年全年累计销售金额634.2亿元。 “而对企业来说，如果能够为股东提供高于社会平均回报的收益，那么保留充足的资金用于再投资就是合理的，通过融资加快企业的发展对股东也是更为有利的。”万科总裁郁亮说。 通过少分红，万科集团汇集了大量资金，进行再投资，钱生钱，从而使万科的总资产迅速增加。不得不说，这也是万科成功的标志之一。 2公司内部控制存在的问题 通过调查我们也发现，万科集团内部控制存在如下几个问题： （1）组织结构复杂,容易造成沟通不良,各说各话的局面。在万科内部,各个结构的设置非常完整,但有些结构的职能有所重叠，高层管理部门对本部门拥有指挥权但对部门并不十分了解。 （2）监督机制过于庞杂,增加了监督成本。万科设有监事会和审计委员会等监督部门，成本很高。每隔一段时间对员工的工作进行检查，让员工没有被信任感，从而影响工作积极性,而且，检查工作耗费大量人力、物力及时间,长此以往对公司是一个负担。 3完善企业内部控制的一些建议 3.1不断推进内部控制制度的创新 我国企业对内部控制的定位，原来一直是站在基础审计的角度上，如果站在完善公司治理、改善国有企业现状的角度上，对内部控制就有必要重新定位，不能够仅在某些方面进行修补，任何一项规范的制度既要考虑现行条件的限制，同时又要具有发展的长远眼光，将内部控制相关规范的制定作为完善公司治理及国有企业改善的重大举措，把对内部控制的定位确定在原有的内部控制定义的基础上，并按照目前的条件进行修订，在符合我国国情的基础上迎合国际规范的要求。 3.2规范法人治理结构 企业要从所有者的立场出发，不但要把企业最高管理者行使权利的过程纳入内部控制的监控范围，而且要将其作为内部控制的重点监控对象；要明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责，使决策系统、管理系统和监控系统各司其职，各负其责，协调运转，有效制衡；完善企业内部管理监督机制，强调监事会对董事会、经理层和公司财务的监督作用，使会计机构的设立、运行和管理更加适应现代企业制度的要求。规范的法人治理结构有助于克服经营管理层的机会主义等行为，为企业内部监督提供一个较好的外部控制环境。 3.3强化外部监督力度 虽然造假有风险，但会计造假带来的收益可能是几何级数放大，与造假被查后的违法违规成本相比，前者依然诱惑难挡。在“机会收益”与“败漏成本”间比较，是造假者决定冒险与否的关键，就实际情况而言，“压缩”财务造假的“机会收益”极具难度，而增加“败漏成本”，是非常现实的遏止手段。要想扭转会计信息失真的现象，当务之急是加强外部监督，加大司法介入和惩治的力度，迫使相关人员增强责任意识，对企业施加压力，并将这种压力转化为动力，促使企业实施内部控制。 浅谈万科集团内部控制 程双霞 (重庆工商大学会计学院，重庆400006)摘要：分析了万科集团内部控制情况，针对其存在不足，提出了改进建议。 关键词：万科集团；内部控制；问题改进 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.07.225 经营与管理 318
2万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科 认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3房地产4P营销的多元回归分析 53.3房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促 进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房 地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及 时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
基于主成分分析法的重庆主城九区人居环境竞争力分析 摘要:随着经济和社会的发展，人们对人居环境的要求也逐步提高，生活在现代城市的人民对自身居住的环境产生了极大的关注。本文基于相关理论构建城市人居环境竞争力评价指标体系,采用主成分分析法,对研究区的评价指标进行了数据处理和分析，选取6个主成分，分析了重庆主城九区城市的人居环境竞争力排名。旨在为各区的规划建设和经济发展方向提供一个指导。 关键词:人居环境竞争力;主成分分析；重庆主城九区 1 引言 城市人居环境是人们赖以居住和生产生活的基本条件和场所，是一个地区经济发展水平、人民物质文化生活水平的重要标志之一[1]。2004年，重庆市社科院出台了“主城九区人居竞争力评价报告”。自道萨迪亚斯创立了人类聚居学以来，人居环境的研究越来越受到重视，我国对人居环境的研究始于吴良镛院士的《人居环境科学导论》，所谓人居环境是人类聚居环境的简称，是在人类居住和环境科学两大概念范畴的基础上发展而来的，是人类活动改造自然的劳动成果[2]。 进行城市人居环境综合评价是推进城市人居环境建设与管理的需要，能客观有效地评价城市人居环境质量的优劣，可为城市的土地规划、环境整治、市区发展以及房地产开发等提供科学的理论依据。 2 建立评价指标体系 城市人居环境竞争力指标体系是一个复杂的系统，影响因子众多，构建时既要能客观有效地反映城市人居环境质量的优劣，又要能显示城市人居环境竞争力的本质内涵基本特征和主要内容。因此，构建一个具有可比性可操作性、层次性和结构性的指标体系必须遵循以下五个原则[3-4]。1.可比性原则；2.全面性原则； 3.科学性原则；4可操作性原则；5.以人为本原则。 从理论上说，城市人居环境的指标体系固然要求越全面越好，但是由于受到定量研究方法以及数据本身的限制，特别是在实际研究中，往往只能有针对性的选择那些有代表性的指标体系和指标项，本研究制定的指标体系如表1所示：
主城区算渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴 南区的话有542万重庆主城区有9个区，总面积为：4403.19平方公里。 渝中区面积23.71平方千米，人口71万。邮政编码400010。 大渡口区面积103平方千米，人口30万。邮政编码400080。 江北区面积221平方千米，人口77.7万。区人民政府驻华新街，邮政编码400020。 沙坪坝区[重建工所在地] 面积396.2平方千米，人口100万。邮政编码400030。九龙坡区面积432平方千米，人口79万。邮政编码400050。 南岸区面积265平方千米，人口76万。邮政编码400064。 北碚区面积755平方千米，人口73万。邮政编码400700。 渝北区面积1452平方千米，人口108万。邮政编码401120。 巴南区面积1825平方千米，人口 87万。邮政编码401320。 巴南区历史悠久。前身是千年历史名邑巴县。早在3000多年前的商代，巴人就在此繁衍生息，立国建都。秦代置巴郡，北周时改称巴县并沿袭至1994年。1994年12月经国务院批准撤县建立巴南区，现下辖8个街道、14个镇，幅员面积1825平方公里，总人口87万。历史上，巴县先后涌现出“宁抛头颅不丢寸土”的英雄将军巴蔓子、“革命军中马前卒”邹容、孙中山大元帅府秘书长杨沧白、新中国首任女大使丁雪松等优秀儿女。 巴南区区位优越。位于重庆主城南部，属主城九区之一，东与涪陵、南川接壤，南与綦江相连，西与江津、九龙坡、大渡口毗邻，北与南岸、江北、渝北、长寿交界。区政府驻地龙洲湾距市中心8公里、距重庆机场45公里、重庆火车站22公里、重庆港口23 公里，长江流经境内60余公里，有544平方公里属重庆一小时经济圈核心层，占整个核心层范围的五分之一，具有广阔的发展空间。
重庆六大主城区概况 重庆主城区，也称为老重庆地区核心区，是指重庆市恢复直辖市建制前，作为一个特大城市的全市城域范围。这一范围同时也是自1937年成为中华民国临时首都和中央院辖市以来，直到1997年中华人民共和国时期恢复直辖市建制的60年时间中重庆市逐步形成的全市行政区域范围，即从社会学和城市经济学意义上所指的，将重庆作为一个有城乡二元体构成的城市意义上的一个地域范围。 由于重庆在1997年恢复直辖市建制时，实际上是由包括原重庆在内的4个地级行政区组成，形成了地域面积达到省级行政区的新型直辖市，因而以一个城市来衡量重庆行政区域显然是完全不实际和不科学的，遂出现新老重庆之说。 完整意义上的重庆主城区是由渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区、渝北区、北碚区和巴南区9个区和周边的11个区县组成的一个和正常城市相当的城郊范围，其中主城区6区为城市核心区，3个郊区为由郊县演变成的城区，11个区县是传统意义上的郊县。这样就与通常意义上其他城市所指的狭义的“城区”不同，是指其所形成的一个类似于一个以往直辖市经济、文化和交通、经济学概念上的市区范围，这一“重庆城区”（即主城9区）、“重庆”（即主城9区+11近郊区）的概念常常和“重庆直辖市”（全重庆市40区县）相对应。一般来说，外界所知的重庆，往往是重庆直辖市；而重庆自身所知之重庆，往往是主城9区或主城9区加上近郊11区，一个仅占重庆全市约25%面积，45%人口，92%经济产值的一片区域。 此外，重庆主城区的市区中，渝北区、江北区和北碚区的部分地区被划入两江新区，为内陆地区唯一的国家级开发开放新区。 在1937年～1954年直辖市时期，重庆全市范围包含以下几县级行政单位: 市区（主城6区）: ?市中区：1991年更名为渝中区，西南大区行署所在地，重庆直辖市政府所在地，中共西南局所在地 ?江北区 ?南岸区 ?九龙坡区 ?沙磁区：1961年更名为沙坪坝区 ?大渡口区 近郊区县: ?巴县：1989年更名为巴南区，其北部七公里街道一部分已经完全融入城区，区政府所在地鱼洞成为卫星城 ?江北县：1991年更名为渝北区，其南部新牌坊一带已经完全成为城区，区政府所在地两路镇成为卫星城 ?北碚市：1954年后，西南大区行署撤销，川东行署区所在地北碚市并入重庆，成为北碚区，整个区成为卫星城 老重庆地区郊县： ?双桥 ?长寿 ?合川