《常州市物业管理办法》主要内容解读
一、明确物业管理职能重心下移，属地管理
新《市办法》明确街道办事处（镇人民政府）在物业管理中的职责，充分发挥基层组织在物业管理中的作用。这是在物业管理体制上的最大变化，是一个大亮点。此次我市明确赋予了辖市区物业管理部门、街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责，突出了其在物业管理活动中的基础作用。新《市办法》第三条明确了物业管理工作实行属地负责制。各辖市（区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，在街道办事处（镇人民政府）明确物业管理机构，落实工作人员和工作经费。第五条明确街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作。这是体现物业管理重心下移，属地管理。此次《市办法》还明确赋予了辖市区物业管理部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、配合和监督职责，突出了其在物业管理活动中的基础作用。此次新《市办法》还明确通过街道建立物业管理联席会议制度，来构建立物业管理属地管理、重心下移的工作机制。
二、明确政府部门综合执法进小区
由于一些法规的交叉，小区内行政执法往往会出现条块分割、互相推诿现象，有时容易出现“执法真空”。新《市办法》第六条同时明确了房管、综治、信访、公安、民政、人社、建设、规划、园林、城管、物价、民防、工商、环保、质监、卫生、税务、法院等相关部门在物业管理中各自的工作职责。新《市办法》第七十八条还明确上述相关行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。此
举有助于政府各行政管理部门综合执法进小区，让有执法权的相关政府职能部门介入小区管理，各部门按照职责分工，建立有效的物业服务投诉受理和纠纷处理机制，充分发挥多部门联动、合力的作用，更加有力地维护广大业主的权益，推动和谐社区的建设。
三、明确了扶持物业服务行业发展的新政策
（一）将物业服务纳入现代服务业发展规划并明确税收优惠政策。新《市办法》第三条明确“市、辖市（区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担”的内容，还在第六十四条第一款中明确：“物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代缴的费用符合税收管理规定的，不计征营业税和企业所得税”，新《办法》还明确要求人社、房管等部门，通过实施从业人员社保补贴、培训补贴以及优秀企业以奖代补等政策，加大对物业企业的引导和扶持力度。对小区实行酬金制模式及小区电梯费等代收代征的费用也可不计征营业税和企业所得税，从而减轻物业服务企业的负担。
（二）对优秀物业服务企业和物业服务从业人员给予表彰和奖励。《市办法》第七条第二款规定“对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员，市、辖市（区）人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励”。明确提出政府应当对在物业服务中取得显著成绩和获得市级以上荣誉的物业服务企业和个人给予奖励。
（三）明确住宅小区内用于物业服务的水电气按照民用价格标准收费。小区共用设施设备在维护管理、保洁、绿化等过程中的用水、用电、用气，无论是由物业服务企业管理还是由业主自行管理，都是为了满足全体业主的正常生活需要，本身都应当是非经营性的，新《市办法》第六十四条第二款规定“住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用标准同价，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外”。
四、规范了物业服务收费行为
现在许多小区业主拖欠物业服务费现象较为突出，物业服务企业难以追交，直接影响了物业服务企业的服务运营，侵害了交费业主的利益。在此次的新《市办法》第五十八条第二款规定，“当物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”，第九十五条对拒交物业费的情况作出了约束，如业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳，逾期不交纳的，物管企业可以向法院起诉，这些规定都有利于缓解物业服务费用收缴难的问题。
一方面物价上涨、劳动力成本增加，而另一方面许多小区物业费却多年不变，有的十几年一成不变，物业服务费已不能及时客观地反映物业服务的成本变化和市场供求，有的还甚至维持着物业费0.1元/平方米左右的现状，使得物业企业难以为继。因此新《市办法》明确了对物业服务收费的政府指导价定期予以调整。新《市办法》第五十九条明确，小区物业收费的标准，需根据不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。实行政府指导价的，由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。这些规定有利于物业服务行业步入良性发展的轨道。
五、明确小区车位只售不租行为可以行政处罚
小区车位、车库管理是物业管理中的一大难题。一些小区由于开发商对车库坚持“只售不租”，造成小区车库内车辆空荡荡，小区道路上车辆满当当，影响了小区业主的生活和出行。新《市办法》第七十二条明确，小区内的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠还是出租，由当事双方约定。
拟出售车位、车库数量少于有购买需求的业主户数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户只能购买一个。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户只能购买一个。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需求后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。新《市办法》依据省条例规定建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。这些规定有望解决建设单位对车位车库“只售不租”的老大难问题。
六、明确了物业承接查验要求和内容
新《市办法》第五十条明确了物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。同时要求建设单位在查验二十日前须向物业企业移交竣工验收、设施设备的安装使用等一系列物业承接查验资料，未能全部移交所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。《市办法》第五十一条明确物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向辖市区物业管理行政主管部门办理备案手续，并在小区内显著位置公告。这些规定明确了建设单位和物业服务企业在物业承接查验时双方的责任和义务，加强了前期物业管理活动的监督，维护了广大业主的合法权益。
《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》
主要内容解读
一、明确维修资金交存方式
《办法》规定：新建商品住宅、非住宅的购买人应当在办理房屋入住手续前交存维修资金。对于已竣工但尚未售出及未交付购买人的房屋首期维修资金，在办理产权初始登记前由开发建设单位先行交存，再由开发建设单位在房屋售出或交付时向购买人收回已交存的维修资金。
对于未售出及未交付的房屋，房屋产权未发生转移，开发商仍为该房屋的业主。在前期物业管理阶段，已竣工但未售出及未交付买受人的物业，开发商作为业主，物业服务费用是由开发建设单位全额承担，同理这部分维修资金也应当由开发建设单位先交。当房屋售出或交付时，物权发生转移，开发建设单位再向购买人收回已交的维修资金。
二、设立了电梯、消防专项维修资金
根据省条例的规定，对于2013年5月1日以后受让土地的住宅物业，配置电梯的，开发建设单位还应当在交付前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入维修资金管理。
三、对维修资金续交和补建作出专门规定
《办法》明确了商品住宅、非住宅及已售公有住房未交存首期维修资金，或者业主分户账维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，补交或者续筹维修资金，方案由小区业主大会依法
决定。《办法》同时规定，业主申请房屋转移登记时，应当向房屋登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证。房屋未交存维修资金或维修资金余额不足首期交存额30%的，应当补足，该房屋维修资金随房屋所有权同时过户。
四、对应急维修项目申请使用维修资金作了相关规定
《办法》规定：当出现危及房屋安全的六种情形之一，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经市维修资金代管部门复核后进行应急处置维修。
五、维修工程引入中介机构的专业服务
考虑到维修工程是一项专业性很强的工作，而业委会、业主作为维修资金所有者对维修事项进行决策时，往往缺乏维修工程方面的专业知识，尤其体现在维修项目的定价以及维修工程的组织实施方面。通过引入招标、监理、审计等中介机构的服务，能提高维修资金使用效率，降低资金支出，有效地杜绝维修项目中出现的高估冒算、偷工减料等现象。《办法》对维修项目的招标、监理、审计作了相应规定。
《常州市业主大会和业主委员会指导规则》
主要内容解读
一、明确辖市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）职责分工
（一）明确了物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
（二）明确了街道办事处具体负责首次业主大会的筹备工作，并组织选举产生业主委员会，《市指导规则》第十三条规定，首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会组织业主推荐产生。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派员担任。此外，《市指导规则》第四十八条、第四十九条、第五十条、第五十二条、第五十四条还明确了街道办事处应当及时处理建设单位不按规定提供相关资料、业主委员会不按规定及时召开业主大会会议和业主委员会会议、擅自使用业主委员会印章、业主委员会不按规定及时组织换届选举等情形。
（三）明确辖市（区）物业管理行政主管部门负责监督业主大会和业主委员会不能作出违反法律、法规的决定，对业主大会和业主委员会乱作为加以规范。《市指导规则》第五十六条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
二、明确业主代表大会制度
实际工作中一些小区由于业主人数众多，存在业主大会成立难、履职难的现象，为了增强业主大会制度的可操作性，《市指导规则》第九条规定，业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。赋予了业主代表大会与业主大会同等的法律地位。为了保障广大业主的知情权和表决权，《市指导规则》第十九条规定，推选业主代表参加业主大会会议的，业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意，但筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施等事项除外。通过业主代表决定相关事项，应当将决议通过的事项在物业管理区域内公示，公示期内20%以上有投票权的业主持反对意见的，应当将决定事项征求全体业主意见后，根据全体业主的表决意见执行。
三、明确不得担任业主大会筹备组成员、业主代表、业主委员会成员的情形
在实际工作中许多业主和物业服务企业提出，应当明确不得担任业主大会筹备组成员、业主代表、业主委员会成员的条件。因此，《市指导规则》第十五条规定，业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。
四、明确物业管理委员会代行业主委员会职责
许多小区由于种种原因无法成立业主委员会，缺乏监督主体，本次明确了处置方案。《市指导规则》第五十五条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的，由街道办事处
（镇人民政府）组建物业管理区域内的物业管理委员会，其人员由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会由五至十一人的单数委员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。因客观原因未能选举产生业主委员会或者物业管理委员会的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。