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房地产香格里拉主题营销推广案例p

房地产香格里拉主题营销推广案例p
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一、 前言

二、 推广主题——走进香格里拉 三、 项目形象定位

四、 推广思路——实景营销,情景营销 五、

5/17-6/10整合推广方案

1、 推广阶段与主题安排

2、 主卖点诉求

3、 项目包装手法

4、 广告口号

5、 媒体宣传策略

6、 主题活动

7、 单位推售策略

8、 价格策略

9、 促销措施策略 10、 工程进度配合 11、 销售目标

一、 前言

根据万达江畔人家2003年推广计划,高层推广概念为“发现、感受与享受香格里拉”,所以销售部据此制定本推广计划。

二、推广主题——香格里拉

1、定义

“香格里拉”起源于英国人JAMES HILTON 《失落的地平线》,本为云南中甸藏语,意为心中的日月,现已成为西方人间桃源的代名词,代表了美丽、安然、闲逸、悠远、宁静、知足、和谐等,是一切美好理想的归宿,充满了诗意和梦幻。在本案中,“香格里拉”定位解释如下:

(1) 是一个美好的小区,小区内外景观优美,野趣横生,富具情趣,给人以各种不同的美的享受(季节、时点、材质、园林、规划构思之美),能令人“诗意地栖居”;

(2) 小区邻里关系和睦,生活模式健康,社区文化优雅,注重可持续发展,能给人身心方面双重享受,是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求的地方;

(3)

居住在本小区,能实现人生各种梦想(居住、生活娱乐、健康休闲、增值、教育、发展等)。

2、“香格里拉”式住宅定位如下: 1)山水的(选址——规划);

“山为库,水为财”,山是大地的胸膛,水是天地的眼睛,有山有水才是居住的好地方,万达江畔人家选

址风景秀丽的松花江畔与龙潭山脚,深得中国依山傍水的传统居住精髓。 2)生态的、和谐的(环境)

生命在于回归,万达江畔人家注重小区内外园林的营造,尊重自然,在保留小区原有植物的基础上,

因地制宜的配搭种植各类植物,建筑用料上使用环保用材,建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩,全力体现自然生态之美,景观与建筑的交融式设计,互融互生,为住户创造景致天然的居住环境,亦为江城增添一道美丽的风景线; 3)缤纷的(设施)

房地产香格里拉主题营销推广案例

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社会越往前发展,人的需求也就越有个性化,每个人每个时段都会有不同的需求,万达江畔人家充分尊重客户的需要,在小区设置各类配套设施,包括尊贵会所、商业街、开放式广场等,配套设施完善,满足各种生活需求,享受缤纷生活乐趣,令业主悠哉游哉,足不出户,不暇外求;

4)休闲的(生活模式)

生命是一首诗,万达江畔人家提倡的是生活的舒态与写意,早上您可以到健身径跑跑步,或者去爬爬山;傍晚时分,您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡,共赏晚霞落日,生活是多么的休闲;

5)亲情的(情感)

万达江畔人家把小区看成是一个大家庭,以业主成朋友为荣,以您为圆心,以业主为尊,提供个性化的服务,充分考虑业主的各种需求,成为您成功路上的“贤内助”;

6)情趣的、人文的(文化品味)

万达江畔人家提倡的是高品质、高品味,巧妙的将中国传统人文文化融入小区规划与景观小品上,并有机的实现人景互动,漫步其中,仿如画中,万千美感,只可意会,妙不可言。

7)简约的,尊贵的(建筑设计)

香格里拉应该是简约的,所以万达江畔人家建筑结构轻盈,采用简洁的外观设计,线条简洁,体态优美,用材节省,万达江畔人家以您为尊,,素雅端庄的外观用色,一梯三户,超大采光面,窗含万里景,户盈清堂风。

8)立体的(景观)

香格里拉景观应该是立体的,第一层山水景观,第二层小区主轴景观,第三层组团景观,第四层庭前屋后景,处处有景,方方有胜。

附:为丰富并精确香格里拉的显性特征,以上各点均须相应部门以专业化的语言予以补充完善,务求令项目的色彩,外观,服务,设施等每一方面均带有浓郁的香格里拉特征。

3、“香格里拉”生活定位诉求

1)“香格里拉”社区是全新的、高起点的;

2)“香格里拉”住宅讲究高尚品质的;

3)“香格里拉”是未来的,是属于吉林市民的生活新社区;

4)“香格里拉”满足购房者五大需求:

a)生活情调需求;

b)高质量的居住需求;

c)交际与发展的(对多功能的会所)需求;

d)孩子教育的需求;

e)江畔人家“香格里拉”文化艺术氛围之需求;

5)诉求目标:

a)江畔人家“香格里拉”属于吉林人的

b)江畔人家“香格里拉”城倡导住宅的革命

c)江畔人家“香格里拉”是高品质生活的代言词

d)江畔人家“香格里拉”满足更多元的生活居住需求

e)江畔人家“香格里拉”是为社会精英人士度身订造的

f)江畔人家“香格里拉”是不可多得的,限量供应

江畔人家“香格里拉”带给人们无限的期待与遐想……

二、项目形象定位

1、项目定位:根据前述,项目总定位为“吉林市第一盘”,建议高层定位为:

——香格里拉美景住宅贴身式泛会所服务

即项目拥有优美的自然景观和园林景观,提供安详宁静的生活空间、文化氛围和贴身式多样化康体服务。

2、客户定位

以40-45岁私营业主、高层管理人员(社会精英人士)为主,30-35岁一般白领阶层为辅。他们事业有成,追求生活享受。

原因:

1、项目优美的外环境——山水景观,不可替代的自然资源(松花江、龙潭山、清水绿带工程等)。

2、超大规模,40万平方的占地规模,完善的生活配套,极聚人气,生活气氛浓郁,成熟居住小区。

3、人性化规划设计,气派轩昂的楼宇外观,户户朝南,窗窗有景。

4、独具匠心、浑然天成的主题园林景观,吉林市第一个主题园林小区,文化气氛浓郁,人景互动,

真正实现以客人为本。

5、提倡健康休闲的生活模式,无所不在的运动设施,文化小品,充满生机的高雅文化社区。

三、高层推广思路——实景营销,情景营销

据调查,吉林市客户了解的是高层住宅的表面情况,但对其优势则不甚了了,“眼见为实”是这部分客

户的最基本心理特征。所以本项目在推广高层时,应尽量降低甚至消除其负面考虑,全面充分的向客户展示

其正面的形象,建议项目营销推广采用实景营销、情景营销的手法,在整个高层小区环境布置完成后再对外

开售或项目开售时通过销售物料将项目入住后的情景再现在市场面前,让客户提前直接的了解本项目。

1、售楼处

1)将售楼部布置成香格里拉文化展示区,主要设置香格里拉实体模型、香格里拉饰物、香格里拉民族人物造型、香格里拉生活场景(图片、概念)及香格里拉设计师手绘图的展示,演绎香格里拉康巴文化;

2)设置专门的高层香格里拉洽谈区(可以是会所某一功能间,但须有一定的艺术格调与档次),与多层分开对外销售,向客户提供独立的、尊贵的销售服务,洽谈区环境布置以轻松休闲与文化格调为主。建议位置设在会所大堂,现场配置专业服务人员(如酒保、会所服务人员等),利用高雅的装修、舒适的格调与以客户为尊、全员为您(五星级服务)的服务方式打动客户。

2、设置泛景观样板房及人性化的看楼服务

1)在高层的第六层整层做万达·海尔房的示范单位,建议以尊贵豪华型、时尚简约型、现代前卫型装修风格、让买家感觉是我在住这房子。而不是用它来被人观赏和展示给人看的功能,当然要满足引导、刺激成交的功能。当买家走进屋子时,要有一股直逼心灵的震撼扑面而来;

2)在第五层做交楼标准(挂荔枝白),以便买家对未来住房时作装修设计参考;

3)设计、开避看楼路线,力求做到看楼路线景观优美、安全方便以便来规避项目景观死角;

4)设置导示看板,标明示范单位的街号、幢号、楼层、房型、建筑面积、实用率、套内面积、售价、装修风格建议、香格里拉生活场景展示等销售必备要素;

3、销售手法

由于我们面对的目标客户是吉林市上流人士,他们不缺住房,追求的是一种能显现他们身份与获取社会

地位认同的载体,更注重的是精神的交流、平等的沟通,所以我们将摒弃传统的销售方式,而采用创新的销

售理念、销售手法,来创造吉林市“名人俱乐部”的全城效应:

1)限制式销售方式(限制标准见后)

所有欲参观或购买高层的客户事前须与万达江畔人家售楼处预约,销售部将根据客户的职业、喜好、特征筛选出符合香格里拉文化特色(如客户从事职业须是文雅的、职位是部门经理级别以上

的、业余爱好是健康高尚的等)的客户(即准业主)进行看房放号,每天只安排6个准客户前来看房,并且每个客户分为固定时段,该客户只允许在该时间参观选购,过时不侯。

2)封闭式销售方式

会所大堂作为高层的专用洽谈区,平时是封闭的,只对合乎条件的准客户开放(特殊活动期间除外),而且在销售开放期间,一个时段只对经认可的某一预约看房客户开放。未到预约时间,预约看房客户只能在售楼处参观或在香格里吧休息,到时间后方可入内。

3)全员为您的五星级尊贵销售服务方式

会所各部分均配有专业的使用统一标识的服务人员,如门童、吧台酒保,保洁人员等,在会所我们将备有准客户喜爱的食物与情景布置(之前将通过调查表的方式进行摸底),并在标准的洽谈区环境布置下根据不同的参观客户进行组合调整,如分别突出高尔夫球推杆练习场、红酒文化等,让客户从心里感受到万达江畔人家的尊重、真诚与关怀。

4)艺术化的朋友式销售方式(反方向销售)

销售时,我们不急于正面介绍物业的情况,而重在和他们沟通对休闲生活的看法与体会,首先我们会带客户参观我们的会所,分享我们对各艺术品、对周边环境的体会,待客户认可后我们

再向他们推介绍我们的产品说明书,从认可高层的生活模式、艺术氛围再达致认可我们的高层、

购买高层。为达到上述目的,我们会选择几个稳重历练而又有亲和力的置业顾问,针对他们进行

艺术素养及目标客户沟通技巧的培训。为加强准业主对项目的认同度,每个看完高层的客户不管

是否购买我们都将赠送一份香格里拉式的纪念品(钱包),利用他们再向社会宣扬与提高香格里拉

概念,给我们带来更多的客户。

四、整合推广策略

根据项目定位,建议围绕“香格里拉”这一主题分阶段进行全面的推广,具体分为5大主题6个阶段:(1)2003年5月17日前,于这段时间内,所有前期制作具体完成,包括:万达会刊、物业报增刊、直销邮件、展板、宣传电视片及媒体广告等设计制作,全部准备就绪;并发布“发现香格里

拉”户外广告。

(2)2003年5月17日至24日,于这段时间内,以“走进香格里拉”为主题展开基本宣传活动,系列化宣传推广项目的自然美、建筑美、园林美、景观美等,可与项目的开放日系列主题活动相

结合开展。发报媒体广告,所有公关造势活动密锣紧鼓地进行,完成售楼部布置,进行内部认

购与公开发售。

(3)2003年5月31日起公开定价,进行内部看房预约放号与公开发售。

(4)2003年6月初起以“体验香格里拉”为主题,宣传业主的各项权利,如诚信承诺,泛会所的跨地域服务功能等;

(5)2003年7月起开放高层样板示范单位与中高层样板园林,正式发售,进行广泛媒体宣传,推出第二批单位及筹备推出第二组内部认购单位。

(6)2003年8月起,以“享受香格里拉”为主题,随着小区配套设施到位、开放及入伙,宣传尊贵、非凡的社区生活;

2、主卖点诉求(量化数据须各相应部门确认)

(1)城市标志和住宅标志

支持香格里拉有五大标志性特色

A、近20000平米的文化主题园林环境

B、无阻挡的270度自然江山美景(360度美景)

C、跨地区多功能健康休闲文化会所,近5000平米的会所设施,2000平米的休

闲文化娱乐广场

D、充满时代特色的建筑外观(自然柔和的色彩)

E、尊贵独享的经营服务理念(沿海先进的贴心物管服务和放心管家保证)

(2)我们卖的是艺术品(以另一种手法表现品质)

支持:以项目的细部设计来表现其品质。

A、文化主题园林环境的细部经典设计:喷水池、倒影池、、艺术雕塑、文化小

品,地面图案、路灯、花草绿色植物等。

B、建筑楼体:全开放式的通道设计,电梯大堂、中庭、弓形阳台、错层围栏、

造形、建筑局部外立面等,无处不洋溢着现代、优越的艺术氛围。

C、建筑材料:彩塑窗、隔音玻璃、石材、灯光

D、整体规划:整个项目以人景互动、人景交流与参与为主中心,有机的组织小

区园林,引导消费者进行休闲,购物、交际和娱乐。并将景观引入室内,组

团式的布局恰好构成互相支持、互相促进的完美居住经典。

(3)我们卖的是贴心服务

支持:以与居住息息相关的元素表现业主将可享受的高品质居住服务;

A、提供最体贴的物管服务,安全性最强的保安系统;

B、免费提供购物推车,提供儿童托管服务,为购物提供便利,便利居家购物

提供保障;

C、提供商品信息;

D、不定期组织业主举行文化沙龙活动,丰富业主业余生活,提高生活情趣与

文化素养。

(4)尽显品牌实力和诚信的“先建公园后建房”、“先见服务后见房”,打消消费者对高层住宅的疑惑和不放心,为本项目塑造与众不同的全新卖点。

综合上述,本项目卖点为:

----- 国际级泛景观美景住宅

-----殿堂级泛会所艺术住宅

-----五星级香格里拉尊服务住宅

3、项目包装手法

项目形象定位为“北国香格里拉,吉林名流俱乐部”,那么在项目的包装上应以此形象作为核心主题,项目名称、售楼处、楼书、会所、看楼通道以及户外宣传物料等一系列包装都必须营造一种与形象定位相辉应的意境,使消费者从感观上直接领悟“香格里拉美景住宅”、“城市标志”内涵,从而易于理解和接受项目理念。

“北国香格里拉,吉林名流俱乐部”的形象定位与其他楼盘的形象相比具有鲜明的差

异特性,所以在包装手法的应用上也应具备鲜明的特性。

(1)案名包装

以演绎缤纷生活,享受人生,衬托“北国香格里拉家景甲天下”的主题形

象。

建议名称包括(略):

(2)售楼处包装(已完成设计)

为增加项目的真实性,建议:

A、制作高比例项目实景沙盘(园林及建筑外观模型),展现项目环境;(将完成

设计)

B、制作整体与各主要局部细节(建筑外观、景点)的项目效果图片,

C、5月20日完成住客会所装修,明确会所健康休闲文化娱乐服务功能与品牌;

D、加快内庭院的布置工程,争取开设多层样板园林区并尽早开放;

E、增加样板房数量,其位置在高层的第六层整层做万达·海尔房的示范单位,建

议以尊贵豪华型、时尚简约型、现代前卫型装修风格、结合施工进度不断体现

强化项目观江、观山、观城的全景观豪宅素质,通过实景营销来树立客户的购

买信心。

4、广告主卖点诉求:

在宣传推广上,我们将规避高层以下劣势:

a)高层建筑成本高,楼价高;

b)由于高层有电梯,电梯等候间,需分摊的公用面积多,实用率低;

c)高层整体建筑面积小,活动面积小;

d)高层使用电梯,分摊费用及物业管理费高;

e)高层供水、消防、防雷的缺陷;

f)容易形成风口、遮阳;

宣扬高层以下优势:

a)位于小区最佳位置,观山观水观江;

b)采用剪力墙设计,抗震、抗风、抗压能力强;

c)房型十分合理,大开间设计,满足个性化装修需要,实用性强;

d)居住环境好,蚊虫少,视野开阔;

所以,在推广本项目时我们将依次推广以下重点:

(1)自然环境之尊——香格里拉是:

a)自然的b)生态的c)和谐的e)罕有的f)舒适的g)优雅的;

(2)居住(品质)之尊——香格里拉是:

a)创新的b)环保的c)人文的d)互动性f)艺术的;

(3)生活娱乐之尊――香格里拉是:

a)健康的b)休闲的c)唯美的e)缤纷的f)时尚的g)完全的

h)高尚的I)高贵的j)享受的

(4)社区文化之尊——香格里拉是:

a)和睦的b)超前的c)世界的e)丰富的f)深厚的;

(5)社区服务之尊——香格里拉是:

a)贴心的b) 放心的c)省心的c)诚心的d)一站式的

(6) 交通之尊——香格里拉是:

a)便捷的b)快速的;

(7) 住宅科技之尊——香格里拉是:

a)高效的b)实用的c)多功能的d)方便的e)经济的f)安全的

(8)社区多样之尊——香格里拉是:

a) 可安居的b)可观景的c)可商务的d)可娱乐的e)可发展的f) 可增值的

重点表现项目的成就、优越、享受、尊贵、缤纷、时尚与文化感。

附:广告口号(备选):

A、主题浅白明了,抑扬顿挫间具节奏感;

B、重点突出了项目给买家的最大利益。

主广告语——发现、感受、享受香格里拉

副广告语——香格里拉至尊生活

1)北国香格里拉,创吉林首个新贵公寓;

2)北国香格里拉,首选江畔人家;

3)家园绿色而易居;

4)在生态阳台上拥抱生态山水;

5)非凡生活视等闲;

6)北国香格里拉家景甲天下;

7)我的家,也是我的天下;

8)观山观水观天下;

9)窗外,是风景更是成就;

10)有的风光,专为成功人士度身打造;

11)一个看得见风景的房间;

12)智者,自会高瞻远瞩;

13)价值,在于发现;

14)尽现高品质生活;

15)居住品质的空中革命;

16)高人自有高见;

17)君临天下,独享壮丽江景;

5、媒体宣传策略(具体物料内容见广告推广建议)

针对吉林市目前媒体及客户浏览状况分析得知,本地无一家或两家媒体成为主流媒体,消费者对媒体关注程度较低。由于项目已有相当高的知名度,本年媒体运用将采用立体交叉发布法,以户外媒体为先锋,以主题活动为核心,以客户联谊为突破口,注重口碑传播,人际传播,平面媒体和电视媒体只为辅助。

高层作为新生事物,首次进入市场时应在宣传推广上加大力度。在以主题活动为核心的前提下,可重点借助电视片和系列新闻稿的形式向社会推广本项目所独有的外环境、内庭园林、主题园林、泛会所、文化沙龙讲座等方面的优势。电视广告要着重宣传介绍本项目先建公园后建房的特点,新闻稿主要以“香格里拉”三大系列内容为主,辅助以相关的新闻跟踪报道,如工程进度,活动花絮、活动评价等。

(1)平面媒体

以江城日报、晚报为主,辅以长春城市晚报。

江城日报:以品牌和项目卖点主诉为主。

江城晚报:以活动宣传、报道、综合开盘预热为主。

城市晚报:以开拓外埠市场为主,综合活动宣传。

(2)电视媒体

吉林市电视台:以广告片形式不断宣传品牌、环境、物业、工程,

结合推广节奏预热。跟进报道各项主题活动,并综合重大节日合

办大型文艺演出。

吉化电视台:除少量广告片外,主要是联办大型联谊活动。

(3)户外广告(已完成)丛经理

6、主题活动

(1)5月:中下旬举行大客户大集团联谊活动,外地会员招募活动,高层产品推介会、网球场唯美生活开放日活动

目的:吸引市场注意力,宣传会所泛功能,全新推出15#号楼,利用新推单位,消化剩余多层单位,散布高层即将开售消息。

(2)6月:六一文娱活动,会所开放日、多层样板园林开放,大客户大集团联谊活动,大连万达两日游,清水绿带工程捐款仪式,部分会所商业试业

目的:强化项目香格里拉式的内外环境,消化部分团体客户,宣传小区生活文化及会所泛功能,加推第二批高层(消化剩余多层单位)。

(3)7月:,高层建筑中层样板房及E栋大堂开放,爱心家居拍卖会,大客户大集团联谊活动,质量活动月

目的:强化项目香格里拉式的内外环境,居住品质,宣传小区生活文化,加推第三批高层(消化剩余多层单位)。

(4)8月:物管服务月(表演),大客户大集团联谊活动,质量活动月

目的:完善项目香格里拉式的内外环境,居住品质,宣传小区生活文化,加推第三批高层(消化剩余多层单位)。

(5)9月:高层主题园林开放,高层高楼层样板房开放,发行万达江畔人家邮票及首日封,会所商业街全面开放(美食月、啤酒节),大客户大集团联谊活动,香格里拉风情展

目的:强化项目香格里拉式的内外环境,居住品质,宣传小区生活文化,加推第四批高层(消化剩余多层单位,推出二区多层单位)。

(6)10月:多层入伙活动,物管业主联谊会、爱心家居拍卖会、大客户大集团联谊活动,体验物管活动目的:强化项目香格里拉式的内外环境,居住品质,宣传小区生活文化,加推第五批高层(消化所有多层单位)。

(7)11月:工程提前完工表彰仪式,业主沙弧球比赛

目的:强化项目居住品质,宣传小区生活文化,加推第六批高层(消化所有多层单位)。

7、单位推售策略

由于高层项目规模大,套数多,市场容量有限,所以在推售时应充分发挥分批销售的价格差推动、景观推动和羊群效应三大优势。本年度主要推出第一组高层D、E两栋高层单位(78

套),第二组高层A、B、C三栋高层单位视D、E高层销售状况决定今年的推出数量。2003年度高层单位分批推售策略如下:

(1)6月7日起推出第一组高层D、E两栋高层单位(78套)——发挥景观推动优势

B、6月7日推出E栋单位36个(3-14F),消化之前内部认购登记客户及当天客户;

C、当第一批单位销售至80%时(控制在7月10日前),立即加推第二批高中低等组合单位E

栋单位36个(3-14F)36个;

D、当第二批单位销售至70%时(争取在7月初),立即加推剩余单位(第三批单位),并开

始第二组高层单位的内部认购。

(2)当第一组单位销售至70%时(8月1日前),立即加推第二组高层f、h、g三栋高层单位。

A、8月1日推出第四批高中低等组合单位40个,消化之前内部认购登记客户及当天客户;

B、当第四批单位销售至80%时(控制在9月初前),推出保留单位即第五批高中低等组合单

位40个;

C、当第五批单位销售至70%时(争取在10月初),立即加推剩余单位(第六批单位)。

8、价格策略

定价上,建议本项目采用时间优先和位置优先原则,即本项目销售价格不断攀升,购买时间越早,付款时间越快,价格越低;位置越好,价格越高。采用低开高走的入市方式,在楼盘

开售之初定以较低的价格,然后再逐步渐进提高,以保证项目投资保值的基本功能。

考虑吉林市民的承受能力,建议本项目采用毛坯价格入市,但同时可提供装修方案及装修价格。借鉴市场同类项目价格与销售状况,首批单位入市价格建议在2500元/平米(折后价)之

间,分批加价,每累计销售50套单位即在原价格基础上加价1-2%(30-50元/平米),总体均价力争达到2900元/平米。作为高层单位,我们甚至还可以使用议价的方式与准业主进行沟通。二区多层价格建议仍为2000元/平米。

9、促销措施策略

在不同的期间提供相应的促销措施,6月7日高层开售时提供会员折扣1%(通过高层产品推介会上招募限额会员),其余促销期间促销措施另行商定.

10、工程进度配合

结合上述,要求项目

(1)在主体施工到三层时,即将重点放在该在小区园林和泛会所的施工上,5月15日前完成高层沙盘,6月底完成高层建筑低层样板房装修,7月底开放高层示范大堂;

(2)6月1日前完成会所装修,并完成会所周边环境布置,7月份对外试营业;

(3)争取在6底前完成多层样板园林布置;

(4)8月初前完成高层主题园林布置,高层建筑高楼层样板房装修(可待定);

(5)8月底完成多层园林小区;

(6)9月底一区小区入伙。

11、销售目标(以户数为单位)

表一:各阶段销售进度计划表

表二:各月份销售进度计划表

总体上,本年度实现一区总户数销售比例100%共355个单位,二区多层单位165个,D、E两栋高层户数销售比例100%共75个单位,F、G、H三栋高层125个单位,共720个单位。

以上推广思路未包括媒体宣传策略、主题活动、单位推售策略、价格策略、促销措施策略、工程进度配合、销售目标等项目,本案期望通过以上的策划整合,能够唤起买家购买高层的欲望,改变原有居住观念,为顺利完成项目全年计划指标而努力。

房地产营销推广方案

目录 一、前言 (2) 二、“浓情中秋.情系某某”中秋晚会 (3) 三、“金秋有约.某某相伴”自驾游 (10) 四、“展示最美城东”摄影大赛 (22) 五、产权声明 (28)

一、前言 高贵的生活品质,源自于文化的薰陶,娄底城东文体中心的定位,让这片热土充满人文气息,成为人人向往的安居乐园。某某·某某某某营销中心璀璨绽放,城东首席综合体面世。时尚前沿的高档社区能改变人们的居住习惯,进而引发居住模式的革新。某某·某某某某领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套,无疑将开启城东全新的人居模式,成为指引娄底未来高档住宅区发展的新风尚。 声色传媒根据某某集团的实际情况,根据不同的时间分别策划了“浓情中秋·情系某某”中秋晚会、“金秋有约·某某相伴”自驾游、“展示最美城东”摄影大赛。旨在将开发商及业主、客户之间的关系更加亲密,进一步树立某某·某某某某品牌形象,提高目标客户对某某品牌的向心力,从而最终实现提升品牌知名度、促进销售,扩大某某集团影响力的目的。 此次活动的参与者均为有一定社会地位、享受高生活品质、掌握财富的社会中坚力量。这群心灵富豪们关注社区人文居住环境营建、居住人群的整体素质水平。某某·某某某某此次活动的举办,将向广大市民展示其领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套以及城东全新的生活模式。给广大消费者灌输“置业就来从而达到提升品牌知名度、促进销售额的最终目的。

“浓情中秋·情系某某” 中秋晚会策划方案 某某·某某某某位于城东主干道月塘街与檀香路交汇处,毗邻500亩新体育公园,娄底博物馆、艺术馆、美术馆、图书馆,娄底文化中心、娄底妇儿活动中心等公共文化资源在这里集群发力,就近畅享公共资源,坐拥全功能城市配套。为某某·某某某某业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台、让客户了解城东最新人居环境、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘、深度挖掘潜在消费群体,特决定举办中秋晚会。 现对本次中秋晚会实施方案详述如下: 一、活动时间 2013年9月19日(中秋节) 18:00—21:00 二、活动地点某某·某某某某销售中心(待定) 三、活动主题“浓情中秋·情系某某”中秋晚会 四、活动目的 1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台 2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘 3、深度挖掘潜在消费群体 五、活动预计参与人数 中秋晚会:100人 六、主要内容 为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知,本次活动拟将晚会分为

房地产品牌营销.

房地产企业的营销已从产品营销阶段、概念营销阶段进入到品牌营销阶段。塑造强势品牌,进行品牌营销已成为房地产企业号令市场的通行证。 房地产的品牌营销 房地产品牌营销是指以品牌的创建、管理、价值拓展为基础,以品牌价值、个性为核心的品牌传播与销售行为。 我国的房地产开发 企业约5万家,名牌企业 和一般企业在市场占有 率方面存在巨大差异,究 其原因,在于名牌具有较 高的知名度、美誉度和忠 诚度,在市场推广过程中 不需要耗费过多的宣传 投入就能轻松地打动消 费者。反之,普通品牌对 于消费者而言颇多疑虑,在推广过程中困难重重。因此,建立强势品牌,进行品牌营销,是房地产企业竞争成败的关键。 房地产品牌营销既不同于一般的品牌策划,也不同于通常的市场营销。一般的品牌策划注重品牌的创建和品牌资产的积累,其目的是打造名牌或强势品牌;通常的市场营销则注重采取多种常规手段,促进产品的销售,往往缺乏可持续性。而品牌营销是一种“双剑合璧”的经营模式,它既注重创名牌与品牌资产的积累,也强调在品牌

经营过程中的市场销售业绩;既充分利用品牌的影响力和持久性,又能满足消费者对个性、品味、文化等精神层面的需要,强调的是创造品牌价值和个性,因为品牌的情感力量往往最能打动消费者。 房地产品牌营销存在的问题 1.曲解品牌的内涵 现在的房地产企业已越来越重视品牌,但对于品牌内涵还存在不少误解。如认为品牌就是名牌,做品牌就是做精品,做品牌就是炒作概念等。其实房地产品牌不仅包括产品质量、功能、属性,还包括价值、个性、文化等精神层面的要素,是一个内涵丰富的综合性概念。 做精品与做品牌有一定的关系。“做房地产精品”是建立在全面质量管理的基础之上的,其目的是塑造楼盘精品,属于产品的范畴。塑造强势房地产品牌包含塑造楼盘精品的基础工作,但两者并不等同。品牌以产品为基础和前提,产品随着市场需求的变化而变化更新,具有短暂性,但品牌具有长久性和稳定性。品牌在本质上代表着卖者交付给买者的产品品质、利益和服务的一贯性的承诺。名牌具有较高的知名度、美誉度和忠诚度,三者缺一不可。品牌知名度可以在短期内通过广告或炒作迅速增加,但对品牌的普遍认可、美誉、忠诚却是单一的广告或炒作所无法做到的。 2.品牌缺乏核心价值 品牌的核心价值是品牌的精髓和灵魂,它以满足消费者的需要为中心,兼顾企业利益和社会利益,是品牌市场引导 力和影响力的关键。一个 品牌独特且具有价值的 部分通常会表现在核心 价值上。如万科的核心价

地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)

地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)

地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分:案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分:项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。 项目位于市中心的长宁区,北kao上海市主干高架延安路边,南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站,向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅干净的中山公园,凯旋绿地以及天山公园。可以说绿野仙居是城市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档,并凸花房型、绿野型、普通户型区等关键元素。 项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎,以简洁、明快的北欧建筑风格,诠释原汁原味的自然意境的品质生活,使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等,物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍主要针对区域性客户,如长宁区,徐汇区,静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手,其竞争项目主要是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。 二、对市场环境的分析 2001年上半年,区域商品房交易面积27.8万平方米,交易额15.5亿元(平均销售单价为5575元/平方米),比去年同期增长16.2%和8.3%。交易金额增长缓于交易量的增长,而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上,价格有所回落属于正常情况。

今年上半年,长宁区交易价格水平低于去年同期的水平,主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比,三级市场交易火爆,底部积压房源进一步得到消化,未来供应羕ao刂屏己谩V懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和,区域房价指数将突破向上,并且在未来几年内,行情有屡创新高的可能,主要体现在底部积压房源进一步消化,其价格因素对大局影响越来越小;高档房源供应充足,市场价格逐步确认,并且为中档房源打开价格上升空间,有利于总体价格的抬高,未来的市场上升行情一触即发。 三、消费市场 (数据来源:天启消费者研究数据库) 据调查,目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。上述情况可见,上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。 小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%,均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110平方米,而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理,并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。 目前上海人购房有两大偏爱: 一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势,又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。 二是消费者在选择小区规划布局时,偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等,其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。 住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候,上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位,三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001年,又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变,表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时,购房时更加注重产品品质,功能配比以及周边环境。 最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下,有76.9%的人选择了小高层,有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流,发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱,他们普遍认为此类物业结构好,寿命长。在所有受访者中,选高层的比例为15.2%,而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%,明显高于其他年龄组的人,这与

200个房地产经典策划案例

-- 200余个房产营销策划案例 目录 -------------------------------------------------------------------------------- 东方银座案例分析 阳光·经典--经典·海口 国际风情街项目调研规划书 草桥居住区西(B)区上市前整体营销策划方案市场篇 天骜体育商城招商 “春之声”服饰广场营销推广及传播策略 鑫亿项目分析与建议 恒富花园市场报告提案 奔达项目投资营销及定位分析报告 湖景花园企划提案 丽江苑营销策划报告 蓬莱苑整体策划方案 江信商城商铺销售方案概要 江南家园2004年推广总计划

郑州健达世纪花园策划案 国际企业中心一期项目开发计划书 国际企业中心方案设计任务书 国际企业中心南区及东区方案设计任务书 国际企业中心景观设计任务书 安徽宣城敬亭香榭·山景别墅策划报告 成都华阳滨河花园项目整体策划 北戴河聆涛园企划说明书『别墅案例』 尚城豫园124亩块地项目可行性分析报告 上海市单身公寓市场调查报告 北京华杰大厦推广策划 “在水一方”全程策划 城龙花园裙楼商铺营销策划案 酒吧一条街广告文案 萍乡市国际汽车交易展示中心销售方案(预热期) [原创]德意大厦·精品多功能楼盘形象策划 碧桂园的“泛市场定位” 北京富力城2003营销攻略 某项目一期推广总结和二期工作建议『案例』

一份完整的广告策划案 嵊州时代数码广场销售计划建议案 珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案绿茵阁的成功经营策略 阳光100楼书 上城旅游宣传册设计制作方案 龙架生态办公(旅游)别墅策划方案 长安园·产业别墅全案营销战略案 济南天润花园项目整体策划书 福祥阁西餐厅开业庆典策划方案 深圳地产风云榜活动方案『案例』 飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案『案例』 某公司的营销策划方案招标公告『案例』 让心情盛开—家居花卉品牌市场推广策划ESPRIT济南专卖店开业形象策划案 沈阳市伯爵西餐厅二部全程营销策划方案 最具说服力的可行性研究报告 投资分析篇(精彩案例) 解析YOHO Town的营销手法

房地产营销推广方案

XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日

XXXX营销推广案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道,加快销售步伐,聚集人气,抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日(活动时间可根据获取预售可证的时间调整) 三、推广手段—五大手段,聚集销售人气 1、产品主推,标签区域 目标:强力形象面世,集中发力宣传,吸引市场关注。 产品线聚合:主推百变小户型,吸引年轻低金群体,抢占打工族市场。新标签:“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔,边价值点激活市场。 配套宣传:公交车体广告、户外平面广告、微信营销(见案一) 注:户外广告突出核心价值点(大学城、文化氛围、边环境),微信主推小户型。 广告语:文化飘香,意蕴流长,清新静怡绕学城,XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 (1)立体推广 形式:媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告(百业)、小折页、网络(精彩普洱网)

投放时间:各促销活动营销节点。 原则:节奏推进+定向扩展 (2)VIP卡认筹(见案二) 目的:通过VIP卡的优惠式,锁住部分游离的意向客户,同时可作宣传媒介。 形式:VIP卡直接销售,每1000元,选房成交后,可享受VIP卡抵3000元房款的优惠;派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡,灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题:“你买房,我送礼,五重好礼大放送” 目的:通过与其他客源相近的商家合作,有效扩充客源。 形式:凡成功购房者,皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券,持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠式: 樱雪厨卫:正价橱柜7.8折优惠;正价电器8折优惠;特价橱柜8.8折优惠;特价电器8.8折优惠。 星艺装饰:包工不包料,人工费7.8折优惠。 沁园净水器: 帆摄影:具体优惠见优惠券。 宣传配合:公交车体广告、电视广告、宣传折页

房地产营销推广方案

房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入(包括预期收入)持续下降实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针

对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群;“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包

房地产网络营销方案(经典)

CBD第一山水居所:豪宅的中心,中心的豪宅! 《四季山水网络执行方案(2011)》 第一部分、营销目标 一、【时间范围】2011.10.23——11.31 二、【营销目标】 —目标(1)市场关注:延续项目一直以来的热销势头,保持项目的关注度和影响力; —目标(2)形象重塑:打造项目“福田CBD第一居所”的项目形象和价值符号; —目标(3)对位推广:根据目标客户特点,针对性的进行产品户型推介; 第二部分、营销策略 一、【营销背景】 —优势: (1)区位优势:四季山水位于塘朗山系绵延的豪宅群和深圳中轴线豪宅群的链条中心,与深圳大多著名豪宅自成体系;位于深圳福田中心区;属福田成熟悉地段,坐享深圳优质熟城完善配套和发展利好; (2)资源优势:四季山水比邻“三山一水六公园”,享有福田中心区珍稀的自然资源。社区内及周边生活配套完善,拥有优质学校、商业等,属于高尚居家住区。 (3)产品优势:属于纯高端大户社区,坐享精工打造纯正的泰式皇家园林,能够尊享优越的建筑品质和空间。 —劣势: (1)项目地段:虽属于福田区,但项目位于“边缘地带”,因此顾客对“梅林”具有一定的市场抗性; (2)市场竞争:后海、华侨城、香蜜湖等豪宅竞争对手的分流威胁,下半年约1500 套豪宅的供应量; (3)市场调控:市场高压调控仍然持续,市场开始出现量价回落的显著即将,后市依然充满不确定性,市场焦虑情绪开始抬头,观望情绪浓厚;另外,限购导致房票缺失,低迷

促使观望加重,这些难以通过传播直接解决。 二、【策略思路】 根据以上分析,网上行认为,四季山水项目在自身产品素质及资源方面具有极强的竞争力和稀缺性!目前营销中的最大挑战和使命来自于: —如何改变目前市场和客户对于梅林片区的“价值偏见”和“心理抗性”? —如何让四季山水在众多竞争对手中脱颖而出? —如何为产品寻找一个独特的、能够体现契合产品优势特色的的概念,易于传播和记忆? 为此,在网络传播上,网上行制定了如下策略思路: —策略(1)区域引领:为了达到去“梅林化”的效果,我们提出了“塘朗山系豪宅群&中轴线豪宅群”,重新定义区域价值,通过炒作降低“价值偏见”和“心理抗性”,拔高项目的豪宅形象,从而引爆市场关注! —策略(2)营销策略:通过夸张手法拔高“楼王”单位价值,炒作“天价楼王单位”的概念,在此引爆市场关注度,以期在竞争对手中脱颖而出! —策略(3)事件引领:通过“深圳豪宅亮灯率大调查”策划和设计,展现四季山水极高的入住率,从而最有力的诠释四季山水为“福田CBD第一居所”的概念! —策略(4)产品引领:展示四季山水项目高端宜居住宅环境,如园林、楼体、样板间、学校、公园、山林、水库等价值点,让更多客户从中感受到项目的优势和改变对片区的理解,感受四季山水优质的生活,达到体验式营销的目的――以形象的诠释,激发购买欲望!

房地产推广方案模板

Clear objectives, matters, methods and record progress, so as to make planning direction consistent, action coordinated and orderly. 姓名:___________________ 单位:___________________ 时间:___________________ 房地产推广方案

编号:FS-DY-21393 房地产推广方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15 000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析,本项目初步确定为现代化、

多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销策划的角度出发,对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念:休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

房地产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录: 一、市场调研: 1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等; 2,市场分析------ (1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况) 3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4,竞争个案项目调查与分析 5,消费者分析: (1)购买者地域分布; (2)购买者动机 (3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4)购买时机、季节性 (5)购买反应(价格、规划、地点等) (6)购买频度 6,结论 二、项目环境调研 1,地块状况: (1)位置 (2)面积 (3)地形 (4)地貌 (5)性质 2,地块本身的优劣势 3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述) 4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通) 6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店) 7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、项目投资分析 1,投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2)房地产的政策法规 (3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

2,土地建筑功能选择(见下图表) 3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4,土地延展价值分析判断(十种因素) 5,成本敏感性分析(1)容积率 (2)资金投入 (3)边际成本利润 6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表 (2)股东回报率 7,同类项目成败的市场因素分析 四,营销策划 (一)市场调查 1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等) 4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯) 5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等) 6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等) 7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质) 8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整) (二)、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式) 2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 (三)、价格定位 1 理论价格(达到销售目标) 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 (四)、入市时机、入市姿态 (五)、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 (六)、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率

房地产营销推广方案经典成功案例

余货促销推广方案 市场背景: 市场各项目均以居住产品为主打,价格作为竞争主武器,加大优惠的促销手段愈演愈烈,针对公司项目商业及住宅体量的比重,营销中心提出,产品差异化,价格多样化的促销方案。 一、推广目的 1.短时间内(不超过4个月)清完项目(公寓除外)所有货量,促进销售,回笼资金; 2. 保持市场关注度,积蓄及消化客户资源; 二、住宅部分 宣传核心:城市的繁荣,英德最具价值府邸 主题基调:稀缺、价值洼地 宣传概念: 1)现房,即买即住; 2)区域价值提升,土地放量紧缺; 3)成熟区域,英德投资热土; 4)地位价值初显; 5)周边60万方商业氛围初显端倪,20万消费群体炽热追捧。 推广策略 销售推进策略 策略一:客户资源再度深入挖掘 背景: 1.目标客户资源重新整合; 2.口碑效应促成交易比率增加。 策略: 1.通过业主互动,深度挖掘潜在口碑目标客户资源; 2.通过大客户购买推荐,以点对面进行针对性专员销售;

3.适当补充楼盘的媒介投放,提炼优势释放其他项目周边; 4.更换户外广告风格,焕然一新亮相全城; 5.本地中介机构参与项目互动,不少于10家以上作为第一轮合作,并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。 策略二:提升目标客户综合满意度 背景: 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致; 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感; 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。 策略: 1.统一销售说辞,规范接待流程,提高接待质量,提升项目美誉度; 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备; 3.针对性地设计销售接待参观路线; 4.给予客户反复比较、思考的空间,增加对产品的认知,提升对项目品质的再认知。 策略三:促成目标客户下单 背景: 1.目标客户流失严重,绝大多数因价格的敏感性而放弃; 2.项目的促销手段与手法不够,消费者欲望诱导性微弱。 策略: 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系,充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异; 2.制定相应的促销策略,可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传,并通过全城营销对项目整体形象的维护; 3.销售现场气氛的营造上,除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外,应增加项目信息的明确传达; 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时,群策群力,认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见; 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具,促进销售。

房产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案(如果这个您没做过就很难了) 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录: 一、市场调研: 1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等; 2,市场分析------(1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况) 3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4,竞争个案项目调查与分析 5,消费者分析:(1)购买者地域分布;(2)购买者动机(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4)购买时机、季节性(5)购买反应(价格、规划、地点等)(6)购买频度 6,结论 二、项目环境调研

1,地块状况:(1)位置(2)面积(3)地形(4)地貌(5)性质 2,地块本身的优劣势 3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述) 4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、项目投资分析 1,投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开(2)房地产的政策法规(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 2,土地建筑功能选择(见下图表) 3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4,土地延展价值分析判断(十种因素) 5,成本敏感性分析(1)容积率(2)资金投入(3)边际成本利润 6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表(2)股东回报率 7,同类项目成败的市场因素分析

房地产营销推广方案

XXXX营销推广方案 XXXX营销策划部 2013年8月27日

XXXX营销推广方案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道,加快销售步伐,聚集人气,抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日(活动时间可根据获取预售许可证的时间调整) 三、推广手段—五大手段,聚集销售人气 1、产品主推,标签区域 目标:强力形象面世,集中发力宣传,吸引市场关注。 产品线聚合:主推百变小户型,吸引年轻低金群体,抢占打工族市场。新标签:“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔,周边价值点激活市场。 配套宣传:公交车体广告、户外平面广告、微信营销(见方案一)注:户外广告突出核心价值点(大学城、文化氛围、周边环境),微信主推小户型。 广告语:文化飘香,意蕴流长,清新静怡绕学城,XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 (1)立体推广 形式:媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告(百业)、小折页、网络(精彩普洱网)

投放时间:各促销活动营销节点。 原则:节奏推进+定向扩展 (2)VIP卡认筹(见方案二) 目的:通过VIP卡的优惠方式,锁住部分游离的意向客户,同时可作宣传媒介。 形式:VIP卡直接销售,每张1000元,选房成交后,可享受VIP卡抵3000元房款的优惠;派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡,灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题:“你买房,我送礼,五重好礼大放送” 目的:通过与其他客源相近的商家合作,有效扩充客源。 形式:凡成功购房者,皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券,持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠方式: 樱雪厨卫:正价橱柜7.8折优惠;正价电器8折优惠;特价橱柜8.8折优惠;特价电器8.8折优惠。 星艺装饰:包工不包料,人工费7.8折优惠。 沁园净水器: 帆摄影:具体优惠见优惠券。 宣传配合:公交车体广告、电视广告、宣传折页

房地产营销方案怎么写

房地产营销方案怎么写 营销方案就是一个以销售为目的的计划,指在市场销售与服务之前,为了达到预期的销售目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划。那么,房地产营销方案怎么写呢?下面jy135我为大家收集整理了房地产方案的写作要点,希望能为大家提供帮助! 房地产营销方案怎么写 一、营销概况: 房地产系不动产的商品概念,与其她商品有着本质截然不同的区别,不同于买件衣服那样随心所欲,这就是因为买房子价位高,耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定,而且反弹心理很强,稍有不称心就会改变主意,买主思考的问题,内容丰富,错综复杂,既要考虑得天独厚的地理条件,又要科究优雅舒适的自然环境,楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广,难度大,负荷重,企求在房地产营销上取得卓然显著的成效,并非轻而易举、弹指一挥间,必须加强重视大脑智力投资的力度,具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲与毅力。 二、创意理念: 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲与力度,必须在创意理念上形成: 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争,且乐此不倦; 3、头脑敏锐,不拘传统; 4、感性认识与理性认识相处融洽;

5、注重历史,尊重现实,睽重未来。 三、构思框架: 1) 以塑造形象为主,渲染品味与意念; 2) 展现楼盘的综合优势; 3) 体现楼盘与谐舒适生活; 4) 直切消费群生活心态。 四、实战流程: 1、形象定位: 对楼盘的综合素质进行整体概括,揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到:吸取园外、境外高档物业经验,处处顾及住户需要,大到小区环境规划设计与公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿,力争完美。 好东西总有不同之处,因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础,使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如:地理位置不同,交通条件不同,物业品质不同,发展商信誉不同,人均拥有空间不同,升值潜力不同,车位数量不同,小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 2、主要卖点: 对楼盘进行全面分析研究,概括为四个方面的卖点构成: 1) 地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势,这就是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图: 根据开发商的条件与推广需要,分别绘制整体效果图、多

某房地产品牌营销方案

中禹嘉业品牌营销方案 目录 第一部分总引 (3) 第二部分品牌营销概念的导入 (5) 第一节以地产三剑客的品牌魔方,塑造”金隅嘉业”品牌概念 (5) 第二节品牌营销策略构想 (7) 一、品牌名称建立 (7) 二、品牌定位推出7 三、产品品牌策略提出 (8) (一)社区规划: (8) (二)社区配套 (8) (三)单体户型建议 (10) (四)装修部分建议 (11) 四、广告品牌表现 (11) 五、企业文化的品牌传播 (12) 第三节品牌营销实战构想14 一、价格策划 (14) 二、销售策略策划 (14)

三、付款方式策划 (14) 四、物业管理服务 (14) 第四节海开纪元的资源优势 (14) 一、为发商提供之服务容: (14) (二)海开纪元强势资源优势 (14) 第一部分总引 在世纪之交、千年之交这样一个特定的时刻,房地产行业新概念、新 卖点层出不穷,住房体制改革逐步深入,个人已经成为住宅市场的消 费主体。如今,我国房地产市场已进入一个呼唤品牌的时代。“品 牌”,是市场对产品的识别和认同,是一种产品在质量、功能、技术 等一系列在效用和外在效用有别于其他产品的标志,是一种产品所具 有的无形价值的体现。 21世纪我们跨入品牌经营时代,现代市场竞争实际上是一场争夺品 牌的竞争,拥有市场比拥有企业更为重要,而拥有市场的唯一办法是 拥有占统治地位的品牌。一个著名的房地产品牌应该是一个房地产行 业的标志,是一面旗帜,是房地产行业的精华和骄傲。我国的房地产 市场是一个巨大的市场,但令不少房地产开发商苦恼的是,这个市场 才刚刚启动,就呈现出疲软的势态,大量的楼盘建成后卖不出去。虽 然银行利息一降再降,政府出台了贷款购房等一系列措施,但目前仍 未见有多大成效。不少人在“会诊”我国房地产市场波澜不惊的原因 时,仅仅归结为居民缺乏购买力,这无疑是原因之一。但如果单纯是

房地产销售建议书

做为房地产销售,给你几个建议: 1、了解你所销售的项目的一切数据资料(如:答客问等项目资料) 2、掌握地产行业内“术语”、“专业用词”的各种含义(如:什么是容积率、什么是跨宽、什么是荷载等等术语) 3、不提出销售政策以外或你不能做主的承诺 4、在业务上,多向你的前辈、销售经理问“为什么” 5、在工作执行上,绝不向命令下达者问“为什么”篇二:地产项目销售建议 项目销售推广的思路建议 我们公司非常有幸来到了××××项目地,了解到了××××项目的实际概况,通过我们的调查分析和市场走访,结合××××地产公司运作旅游地产多年多积累下的丰富推广经验,我们对本项目提出了许多思路和建议,以感谢贵开发建设公司对我们的信任。 通过项目调查,我们认为在要逐步展开的楼盘销售推广中,工作开展必须以市场为基础,把楼盘营销做为着力点,站在客户的角度进行思考,抓住客户的购买目的,借助××××项目所在地大量的美好自然景观和项目的环境优势,打造楼盘更多吸引人的地方,不断的对本楼盘进行深刻思考和挖掘,积极创造项目更多的销售卖点和优势来丰富本项目的内涵。“知己知彼,百战不殆”,我们必须更多的了解当地旅游地产市场,必须深刻的认识到本项目自身的实际情况,下面我们就楼盘自身的优势、劣势、机会、威胁等进行分析: 一、本项目自身的分析 1、优势 本项目地理位置幽静舒适,鸟语花香,适合养老度假休闲;依山靠水(人工湖),环境优雅,自然条件得天独厚。项目距离××主城1小时以内的车程,在主城区及本地区具有较大的市场吸引力。 2、劣势 本项目相对当地其他楼盘,地理位置比较偏僻。本项目交通很不方便,处于小的支路里面,客户来看房除了坐看房车就是靠自驾有车的客户了,目前楼盘的昭示性、通达性不高。另外本楼盘目前的生活配套严重空白,没有能够提供给客户的基本生活用品购买点,无法保障客户的基本生活需求。 本项目在产权方面,正规销售的证件方面也有欠缺,这是我们需要着力想办法的地方。 3、机会点 通过着力打造,在项目自然环境、户型格局、装修装饰等方面下功夫,本楼盘可以成为一个旅游地产精品项目。目前本市地产市场逐步回暖,当地的旅游度假楼盘销售状况都不错,给了我们很好的一个销售契机。 4、威胁点 本楼盘周边有几大竞争楼盘项目,他们的地理位置优越、市场成熟性及客户认可度非常高,比我们项目的优势明显较多。它们都在与我们项目进行着市场客源等竞争,有的楼盘销售“五证”齐全,可以按揭,对本楼盘来说是比较大的威胁。本地众多的小产权项目依靠价格优势,也对市场进行着瓜分。在五证不齐无法按揭的情况下,我们的客户群很多是主城区的,他们的法律意识、自我保护意识都是很强的,对预售许可证、网签合同、银行按揭方面都有很高的要求,比较挑剔。另外本楼盘如果价格相对较高,就会流失一些客户。 楼盘开发的目的是为了打造好的产品,顺利快速实现对外销售,同时实现楼盘利益的最大化。为此,我们必须在这一swot分析的基础上,进 行针对性的理性展开工作,扬长避短,发挥本楼盘的优势,想办法去解决、规避本项目的劣势与威胁,走市场差异化战略,打造自身楼盘更多的优势卖点,以期在楼盘销售中创造营销传奇故事。对项目的分析是我们营销推广工作的基本点,以下本公司的思路和建议都是

某房地产营销推广策略

博雅美景房地产推广策略 第一部分:营销目标 一、入市期目标 打响知名度,树立初步品牌形象; 建立口碑,造成城市小众传播的声势; 迅速引起市场关注和兴趣,达到一定的销售意向,储备一定的意向客户;短期内制造出城市热门消费话题,延伸出房地产消费的现阶段最高模式的话题;注:1、前期的营销推广工作,已有形成较高的品牌知名度;2、目前已有相当意向客户储备; 3、市场对已有较高的品质,形象预期,如何逐步兑现本工程的卖点,实现 步步高升”的销售业绩和品牌价值,是营销的重要目标。 二、营销期目标 持续造就并巩固、维护品牌形象,创造无穷软性附加值; 有效回笼资金,达到良好销售效果; 实现长期品牌效果,建立城市地产首席品牌的形象;

借工程品牌,延伸企业的品牌形象,为后续在新工程开发的运作创造品牌资源; 借工程宣传,创造房地产开发的新观念、城市生活的新观念,为工程品牌和公司 品牌增加厚度。 第二部分:营销推广核心策略 品牌策略 1、品牌的塑造——包括理念塑造(如:口号语)、视觉塑造(以LOGO 为核心的视觉形象系统)、行为塑造(如:广告行为、媒体行为、社会活动、销售服务、物业服务等);品牌塑造的关键,在于“识别性、独占性、排他性”的创造; 品牌的内涵——工程倡导的理念、工程内容、工程意义等,具社会影响力的品牌 力度和内容; 品牌的积累——不断以媒体的手段、以工程的社会行为,对品牌进行强化和巩固; 品牌的维持和深化——不可有对品牌有非良性影响的事件发生,以维持品牌信赖 度不断对品牌添加和赋予新的内容,以使其深化; 、文化和艺术策略 关于城市、关于生活方式、关于建筑、关于未来的文化话题 房地产,是生活的文化、建筑的文化、居住的文化、商业的文化、城市发展的文化、经济

万达广场房地产品牌营销推广活动策划方案

万达广场房地产品牌推广活动案 【最新资料,WORD文档,可编辑修改】 主题:“万达在中国” 阶段任务:传播万达品牌形象,固定专业媒介队伍,加深媒介关系 沟通方式:组织新闻媒介赴全国各地,实地考察万达广场并深度报道 目标受众: ·直接受众:新闻界 ·间接受众:社会公众 时间:20天左右 配合单位:建议与宁波晚报联名举办。 思路:组织宁波各大新闻媒体赴各地万达广场实地考察,通过记者采访,报道万达成功模式,附加软性品牌介绍、新城市计划部分内容、宁波万达广场项目介绍等内容,有组织、有系统地与新闻界接触,固定专业媒介队伍,加深媒介关系。 一、主要信息设计 a、长三角经济大融合后的宁波城市发展更加迅猛,城市价值将获得再次 提升,在这次新浪潮中鄞州区与万达联手,着力打造新宁波城市中心。

b、万达集团作为中国商业地产订单模式的创立者,在商业地产领域有着 丰富的经验合雄厚资金实力。订单式地产对当地经济发展、商业中心迅 速形成、带动就业等方面均有无法比拟的优势,对促进当地社会经济发 展价值不可估量。 c、万达新城市计划的不断成功丰富了其理论内涵,此次挟成熟商业地产 运作经验登陆宁波,对提升宁波的商业竞争力意义重大。另一方面,宁 波也将像香港、 上海、北京一样,拥有自己独特的融居住、办公、商业为一体的CBD,它 建成后必将成为宁波的城市客厅,给城市带来新的繁荣。 d、随着城市的发展,宁波城市发展也必将走向国际化。极具交通和区位 优势的鄞州中心区的建设,将进一步优化新宁波信息、物流、交通、就 业、商业、工业等经济指标。 二、活动程序 活动分为三部分,分主题设计如下: 第一阶段: 主题:万达登陆宁波 第二阶段:2004. 1.4-(新闻发布会)2004. 1.7 主题:万达在中国——万达新城市计划全国考察

房地产营销策划模板

房地产营销策划模板 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15 000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为 1 500多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析,本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销策划的角度出发,对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的

最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念:休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场:崇尚“创投性商业、休闲式购物”,摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束,主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体,让其体验到休闲模式的商业环境,购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴:本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业,力争推动商业房地产市场开发的全新变革,避开传统商业的竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划,将营销工作分为四个阶段,各阶段工作重点如表8-5所示。

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