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如何计算商铺投资回报率

如何计算商铺投资回报率
如何计算商铺投资回报率

如何计算商铺投资回报率蓝房网-百姓自己的购房顾问2011-05-07 11:05:41

人人都说“一铺养三代”,商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟,商铺确实受到了越来越多的投资者的关注,商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素,街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等等。尽管商铺投资要考虑的因素较多,但万变不离其宗,考评商铺投资价值有两项指标是总结性的,一是商铺投资回报率,一是增值空间。

目前世面上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺,由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大,价位差异也相当大。因此,投资回报率也会不同程度上受到影响。

严格意义上来说,商铺投资回报率一个动态的概念,投资中除了投资者的购买初始投资外,还应包括税费,贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用,甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时,投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。

不同物业的理想投资回报率不尽相同,现在搜铺网就教你两招计算商铺投资回报率的两个公式来计算:

方法一,主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入,而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之,用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。

方法二;主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为:(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12=年租金收入;(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之,用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。

当然,投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入,还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式,只是着重考虑了主要的收入和支出部分,另外,还有一些可能和必要的支出,千万不能忽略。

第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出,像购买商铺应交的契税,这项为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

最后要提醒投资者的是,虽然投资商铺赢利前景看好,但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说,首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且,要瞄准新建市场。一般说来,新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多,如果到有发展潜力的新市场购置经营门面,则升值的潜力大,投资少,其次,要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的,同样投资商铺,有的人赚了大钱,而有的人可能连本都收不回来。所以,一定要注意避免投资风险。

商铺与住宅虽同为房地产的品种,但两者投资所关注的因素却各不一样。住宅投资一般关注地段、生活配套、出租率、回报率、物业管理等指标,而商铺投资的关注要点,却比住宅的项目要多得多,也复杂得多。

投资社区商铺三方面需注意蓝房网-百姓自己的购房顾问2011-04-21 10:58:18摘要:社区商铺主要是1-3层商业楼或建筑底层,或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点,铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。社区商铺具有广泛的功能特点,而且商铺大多数投资小,容易出租、转让,无

社区商铺主要是1-3层商业楼或建筑底层,或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点,铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。社区商铺具有广泛的

功能特点,而且商铺大多数投资小,容易出租、转让,无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

专家指出,投资社区商铺时需注意以下几点。

优先考虑社区临街商铺

社区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、社区内商铺和商场铺三种。其中,临街铺经营风险最小,因为其服务对象既有社区固定的客户群,也有社区外的居民,服务受众面较广,很容易获利。但是选择临街商铺也要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密度、消费能力、消费结构等因素,还要根据周边客户及其消费层次来定位。

考察社区环境和未来规划

社区商业环境可从购物环境、所在商业街的知名度以及人流量的多少来考察。其中社区的购物环境、店铺周围的人流量是最应该关注的事项;市场供求关系的大小也会直接影响到商铺当前的租金收益;弄清楚区域内消费的人群主力是社区内还是社区外,尽管有部分社区商铺面向街道,但是主要消费人群仍然为社区居民,这样投资临街商铺就同投资社区商铺没有什么区别,若临街商铺面对的客户除社区业主还有外围的客人,投资前景就相对乐观。

另外,政府未来的规划也在一定程度上决定了未来周边社区商铺的供求关系和升值潜力。路段附近有写字楼或其他楼盘在建,或者将会有地铁,都将令商铺升值。

关注社区消费群体特征

社区消费人群规模的大小、整体消费能力的高低也是衡量今后商铺收益和风险状况在投资前都需要把握。分清这个社区是老年型社区还是年轻型社区,老年型社区适合开设棋牌馆、茶室、花鸟市场、日常生活购物商铺等,而年轻型社区商铺则适合开设保龄球、桌球、新型餐饮等适合年轻人审美爱好需求的商铺;分清是高档住宅还是中低档住宅,高档住宅适合高级餐饮业、会所等形态的商铺,而中低档社区适合开设大排档、小型餐馆等大众水准的商铺。

如果投资的社区是规模型社区的话,那么配套设施相对来说会比较完善,所以在前期投入上应该考虑到商铺的容纳能力有多强,所经营的物业形态也要尽可能丰富,例如小型超市、电信公司分店、小型影像店、咖啡店、酒吧等。而小型社区商铺则适合投资小卖部、水果摊等投入小、短期投、流动性大的商铺。

商品投资回报率怎么算

商铺投资回报率如何计算 对于普通投资者来说,动态投资计算比较复杂,本网罗列以下几种计算方式,仅供投资者参考。 (1) 租金回报率=每月租金收益×12/购房总价 案例分析:2008年12月底,周先生买下了翠苑社区一套临街商铺,面积约40平方米,售价约160万元,目前在这片商铺周边,同等商铺的月租金约是350元/平方米左右,即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么,他的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 点评:这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。 案例分析:假设周先生首付100万元,贷款60万元,按揭20年,按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式:这个商铺的投资回报率=(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算,我们得出该套商铺的投资回报率将是:5.76% 点评:该计算方法的优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 点评:优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩

商业地产投资回报率319154

商业地产投资回报率319154 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 商业地产投资回报率 根据商业地产操作的经验,投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价 详细一点就是: 、投资回报率分析计算公式:投资回报率,(税后月租金,物业管理费)×12,购买1 房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于,,都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数,(首期房款,期房时间内的按揭款),(税后月租金,按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在,,,,,年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。) 一是投资成本 二手公寓投资成本相对较低,投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高,投资区域性强。 二是价格决定 辗转异地一衫泪,曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢,断桥一诺金山漫。

111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否;而对商铺投资来说,地段是决定其价格的关键因素,对于以出租形式进行商铺投资的人士来说,除了地段因素外,面积也是影响出租价格的重要因素。 三是投资回报率 二手公寓出租容易且收益稳定,但是资金的回收周期比较长,而商铺的租金回报率高,投资回收周期短。 四是投资风险 二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险,比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险,或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点,但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。 例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12,。 要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率,(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5,。 辗转异地一衫泪,曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢,断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。

商铺投资回报率测算公式

商铺交易税费 一手商铺 税费=(契税:3%+印花税:0.05%)*总价 例如:200万商铺,它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万; 一手商铺转让 卖方交税包括: 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65% 2、印花税:税收核定价×0.05% 3、土地增值税:差额收取,30%-60% 4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20% 买方交税包括: (契税:3%+印花税:0.05%)*总价 接着上个例子,卖方转让费用,假设购置价150万,200万卖出; 具体计算方式为: (200万-150万)÷(1+5%)×5.65%+200万×0.05%+50万×30%(本次以30%计算)+(200万-150万)×20%=27.79万元 国际评估方法认为:15年投资回本值得购买,少数的能达到8%,差不多12年回本,10年回本的很少。

商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款,按揭贷款2种方式,计算投资回报率略有差异: 现金全款: 净现值投资回报率= 年租金/(商铺总价+投入资本-含税转手价) 按揭贷款: 净现值投资回报率= (税后月租-月揭还款)*12/(首付+总还款-含税转手价) 含税转手价、月租,可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值,再比对期望回报率,合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字,需要剔除物业费,管理费,空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12 计算公式一:租金回报率法 商铺投资回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款) 计算公式二:租金回报率分析法 商铺投资回报率=(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价 (说明:该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 计算公式三:内部收益率法 内部收益率= 累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费) 计算公式四:简易国际评估法

店铺盈亏平衡点计算及投资回报率分析.docx

投资分析策划表 项目金额备注自有资产每月存储利息 品牌管理费10000自有资产存款年利率 2.50% 店铺转让费50000自有资产期数2 首次租金20000自有资产定期存款金额555000 店铺押金20000自有资产月利息1,156 前期投资 50000贷款资产每月归还利息店铺装修费自有资产 前期固定资产费 100000自有资产贷款年利率 4.75%用 首批购入商品费 200000自有资产贷款年限2用 开业资金5000自有资产贷款总额0 流动资金100000自有资产每月应款还额0 每月应款还额利 息0 预测销售150000 销售折扣0.8 进货折扣0.36 水电费用1000 员工工资8000 工商税务500 店铺租金20000 物料物质300 每月流水 833 管理推广费 运输费500 差旅培训费833 广告费417 电脑125 电话费250 业务公关费417 每月利息1156 每月应款还额0 月均销售利润48169毛利率55% 投资回报周期 ( 单位月)12 年度投资回报率( ROI)104% 投资104.15%60000700008000090000 95%6%20%33%47% 90%4%17%30%43% 85%1%13%25%38% 80%-3%9%21%33% 75%-7%4%16%27% 70%-11%-1%10%20% 65%-16%-7%3%13% 60%-22%-14%-5%4% 55%-29%-22%-14%-7% 50%-38%-32%-26%-20% 45%-48%-44%-40%-35% 40%-61%-59%-57%-55% 35%-78%-79%-79%-80% 30%-100%-105%-109%-113% 25%-131%-141%-150%-160%

怎么计算门面投资回报率

怎么计算门面投资回报率? 基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢? 买个门面,如何计算投资回报率呢? 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价 例如,有一临街商铺,面积约27.34平方米,售价约83.6万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是150元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得4100元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:

套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=4100元×12/83.6万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:5.89% 如何判断投资回报率 现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行? 业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。 据相关人士介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列: 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎) 商住两用物业10-12%>7%15%以上 烂尾番生物业9-10%>6%20%以上 地铁物业3-6%>3%10%以上

投资回报率计算方法

投资回报率 投资回报率(Return On Investment,ROI) 什么是投资回报率 投资回报率(ROI)是指通过投资而应返回的价值,企业从一项投资性商业活动的投资中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入的经营所必备的财产相关,因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。 [编辑] 投资回报率的计算公式 投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%

从公式可以看出,企业可以通过降低销售成本,提高利润率;提高资产利用效率来提高投资回报率。 投资回报率(ROI)的优点是计算简单;缺点是没有考虑资金时间价值因素,不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响,分子、分母计算口径的可比性较差,无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 投资回报率(ROI)往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。 [编辑] 投资报酬率的优缺点 投资报酬率的优点 投资报酬率能反映投资中心的综合盈利能力,且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素,因而具有横向可比性,有利于判断各投资中心经营业绩的优劣;此外,投资利润率可以作为选择投资机会的依据,有利于优化资源配置。 投资报酬率的缺点 这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率而高于整个企业的投资报酬率时,虽然企业希望接受这个投资项目,但该投资中心可能拒绝它;当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率而低于整个企业的投资报酬率时,该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它,而不顾企业整体利益是否受到损害。[编辑]

投资商铺的18个理由讲解学习

投资商铺的18个理 由

投资商铺的18个理由 1.投资回报率高,但是较低的存款利率,会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率,物价在不断地上涨,通货膨胀是不可避免的(钱变得越来越不值钱),货币贬值找不到其他的对冲的方式,那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 2.投资方式灵活:购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。 与投资黄金珠宝相比,一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏,而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣,且保管黄金让人费心;二则商铺有广泛的使用价值,不仅自身在不断大幅升值,而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品,且就目前的黄金市场来说,国际金价已经到了一个相对的高位,即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下,购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 3.投资风险小:股票市场变数大,且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益,日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着,时时留心,生怕下跌,既劳神又费力:涨了还好,一旦被套牢,牵连全家,让人身心俱疲,鸡飞蛋打。尤其最近一段时间,股市狂跌,很多股民叫苦不迭,有了切身经历后纷纷退出股市,转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西,何况商铺还能带来双重收益,每年可收房租且房租远远高于银行利息,而且随着租金的上涨,商铺也在不断增值。 4.商铺属于耐久商品,稳定性高。 商铺的使用寿命在几十年以上,买商铺,不仅不掉价,还会更值钱,对于商铺这种价值较高的固定资产,人们往往倾向于买涨不买跌,别看买商铺一出手就是几十万块钱,而钱并没有消失,只不过由钞票转化为固定资产,在需要用钱的时候,每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖,钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高,实际上他们内心希望在购房之后,房价继续上涨。 5.商铺越老越值钱。 二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜,因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了,一般成熟商圈需要两到三年的培育期,一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长,商铺就会越来越值钱,所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主,二手商铺非常少,因为已经是成熟的商铺了,很少有人舍得拿出来卖,所以商铺是越老越值钱。 6.商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应,具体从两个方面来说明问题:一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气,虽然商铺的租金相对来说比较高,但还是会吸引各方的经营者去经营,使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多‘商圈的人气越旺,消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推进,使商圈和商铺越做越旺。 7.租金的递增保证了租金长期的收益。 随着商铺的成熟,租金会逐年递增,同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟,成熟商圈的房租每年可达8%-10%甚至高达20%远远高于住宅的租金(1%-3%),5-10年的租金就可以收回投资成本,随着租金的上涨,商铺也在不断增值。 8.商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源。 商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高,可以每年不断地为投资者

商铺投资收益率四种算法

商铺投资收益率四种算法 目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种: 1.租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢? 如何计算投资回报率

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立,不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报",尽管价格不菲,但仍引来买家追捧。从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析,为破解售后返租困局提供借鉴。 一、 关于售后返租、您知多少? 1、售后返租优劣势与适用性分析: 模式 长期售后返租 特征 商铺销售时,商铺已经出租,开发商将租约转给业主,业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商,能确保既定的商业定位,给投资者坚定信心; 适当降低投资门槛,可以扩大客户层面,有利于加快项目销售速度; 如果项目经营管理非常成功,远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴,有经营收益的压力; 如后期经营管理没有达到预期目标,则承受返租年限越长,压力越大; 因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低,运营难度较大,但项目未来潜力巨大的商业项目 模式 短期售后返租 特征 业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议,将物业返租给开发商。租期内由开发商转租,统一经营管理,租期1-3年不等;发展商一次性返数年的租金,并降低首付;返租期内,业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广,开发商可在短期内回笼资金,降低项目整体资金压力; 特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议,将房产返租给开发商,租期内由开发商转租经营,租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付 返租期内,业主定时从发展商处得到定额租金回报 收益方式 销售收入;快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确,如果主力店品牌好,则有较强的安全感 分割灵活,客户层面广 劣势 实际租金收益不能满足返租所需,政策限制 适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售

写字楼投资收益四种计算方法

四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式:(税后月租金—每月物业管理费)×12/购买商铺总价。这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因数的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式:(税后月租金—按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。 优点:考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。 不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题,且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法

公式:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息,未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率是按复利计算。 不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值,都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

4.写字楼投资收益案例 一般认为,投资写字楼的年收益率能达到5%,就比较理想了。以合肥为例,计算一下写字楼的收益率。以目前12000元/平米的售价计算,在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元,如果按65元计算,100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来,现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5%,而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为:如果该物业的年收益率×15年=房产购进价,则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

商铺投资收益率的四种算法

商铺投资收益率的四种算法 商铺投资收益率的四种算法作者:佚名 时间:2008-6-23 浏览量: 商铺投资收益率四种算法 目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种: .租金回报率法 公式:×12/。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。 不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析

工具。 2.租金回报率分析法 公式:×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计

出租月数/=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。 不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

商铺投资回报率测算公式

商铺交易税费 一手商铺税费=(契税:3%+印花税:0.05% )*总价例如:200 万商铺,它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1 万;一手商铺转让 卖方交税包括: 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=(税收核定价-购置价)-(1+5% )X5.65% 2、印花税:税收核定价>0.05% 3、土地增值税:差额收取,30%-60% 4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20% 买方交税包括: (契税:3%+ 印花税:0.05% )*总价 接着上个例子,卖方转让费用,假设购置价150 万,200 万卖出;具体计算方式为: (200 万-150 万)-(1+5% )X5.65%+200 万》.05%+50 万>>30% (本次以30% 计算)+ (200 万-150 万)>20%=27.79 万元 国际评估方法认为:15 年投资回本值得购买,少数的能达到8%,差不多12年回本,10 年回本的很少。 商铺投资回报率公式投资商铺无外乎现金全款,按揭贷款 2 种方式,计算投资回报率略有差异:现金全款: 净现值投资回报率= 年租金/(商铺总价+投入资本-含税转手价) 按揭贷款:净现值投资回报率= (税后月租-月揭还款)*12/ (首付+总还款-含税转手价)含税转手价、月租,可以参考周边同类型的资产类比获得。根据投资回报率计算值,再比对期望回报率,合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字,需要剔除物业费,管理费,空置费等额外费用。商铺投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金一按揭月供款)>12计算公式一:租金回报率法 商铺投资回报率=(税后月租金一按揭月供款)>12/(首期房款+期房时间内的按揭款) 计算公式二:租金回报率分析法 商铺投资回报率=(税后月租金—每月物业管理费)>12/购买房屋总价 (说明:该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 计算公式三:内部收益率法 内部收益率=累计总收益/累计总投入=月租金>投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)计算公式四:简易国际评估法年收益>15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。

投资商铺收益从哪里来如何简单计算回报率

投资商铺收益从哪里来?如何简单计算回报率? 选择对的商铺,不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市,知道你所要投资区域的消费群体和主要业态,只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。 ●投资商铺收益从哪里来 投资商铺的收益主要来自商铺的租金和价值增值两个方面: 就租金而言,新的商业项目需要一定的培育期,而培育期租金相对较低。在过去商铺比较稀缺的时代,租金收益高,通常在7%,高时可达到10%。近几年商业迅速发达,商铺数量增加,租金增长幅度走低,一般都在5%左右,静态投资收益的回收期为20年,均属正常范围内,被投资者所接受。 然而就商铺的增值性而言,其增长幅度大,速度快,主要是由于商业项目通常是在成熟地段,地段稀缺性是增值的主要因素。以武汉为例,成熟地段的商铺近年来价格翻了几番,2003年还在3500元左右的商铺,如今已涨到3万元以上。因此,虽然商铺的租金增长幅度小,但增值的幅度却很大。对于一个好的商铺,租金增长幅度的走低并不会影响商铺价值的快速攀升。 ●简单计算回报率 评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率,而它的算法并不深奥。杨广安介绍,能否实现发展商预期的投资回报率,只需要把几个环节串连起来进行计算。 先选好地段,在理解了这个区域的主流消费群体之后,判断区域的主要业态,再回过头来看一个商铺的价格,按12年收回成本来计算租金,看看这样的租金水平对应的业态能否承受,如果租金价格不能为区域的主流业态所接受,那么很可能造成铺位空置,投资回报自然无从谈起。 “帮商铺的承租人算算账,租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱,推算他能承受的租金,看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间,但选择的依据是,承租人的账能不能算得过来,这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。 ●要自然增值,更要投资回报 目前国内可选择的投资产品种类太少,而与股票、期货等需要一定专业的金融投资品相比,物业投资更符合人们“保值”的投资取向。“可是‘保值’并不意味着商铺投资的成功”,因为达不到稳定的投资回报的商铺投资虽然赢了地段,但损失了机会成本。

商铺投资回报率

商铺投资回报率 目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?商铺投资收益率算法有以下几种: 商铺投资回报率算法 1、租金回报率法 公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。 不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 2、租金回报率分析法 公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3、内部收益率法 房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。 不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。 4、简易国际评估法 基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

商铺投资收益率四种算法

目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种: 1.租金回报率法 公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。 不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。 不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢 如何计算投资回报率

如何计算投资回报率

如何计算投资回报率:有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价 例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%,要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5% 商铺投资回报率的计算 商铺投资收益率四种算法 目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种: 1.租金回报率法 公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。 不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法

商铺投资回报率测算公式

商铺投资回报率测算公式 This manuscript was revised on November 28, 2020

商铺交易税费 一手商铺 税费=(契税:3%+印花税:0.05%)*总价 例如:200万商铺,它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万; 一手商铺转让 卖方交税包括: 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65% 2、印花税:税收核定价×0.05% 3、土地增值税:差额收取,30%-60% 4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20% 买方交税包括: (契税:3%+印花税:0.05%)*总价 接着上个例子,卖方转让费用,假设购置价150万,200万卖出; 具体计算方式为: (200万-150万)÷(1+5%)×5.65%+200万×0.05%+50万×30%(本次以30%计算)+(200万-150万)×20%=27.79万元 国际评估方法认为:15年投资回本值得购买,少数的能达到8%,差不多12年回本,10年回本的很少。 商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款,按揭贷款2种方式,计算投资回报率略有差异: 现金全款: 净现值投资回报率= 年租金/(商铺总价+投入资本-含税转手价) 按揭贷款: 净现值投资回报率= (税后月租-月揭还款)*12/(首付+总还款-含税转手价)含税转手价、月租,可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值,再比对期望回报率,合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字,需要剔除物业费,管理费,空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12 计算公式一:租金回报率法 商铺投资回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款) 计算公式二:租金回报率分析法 商铺投资回报率=(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价 (说明:该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 计算公式三:内部收益率法 内部收益率 = 累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)

投资回报率计算方法

出自智库百科()投资回报率( ,) 目录 [] 什么是投资回报率 投资回报率()是指通过而应返回地价值,从一项投资性地投资中得到地经济回报.它涵盖了企业地获利目标.和投入地所必备地财产相关,因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润. 文档来自于网络搜索 []文档来自于网络搜索 投资回报率地计算公式 投资回报率()年利润或年均利润× 文档来自于网络搜索 从公式可以看出,企业可以通过降低,提高;提高资产利用效率来提高投资回报率. 文档来自于网络搜索 投资回报率()地优点是计算简单;缺点是没有考虑因素,不能正确反映建设期长短及不同和回收额地有无等条件对项目地影响,分子、分母计算口径地可比性较差,无法直接利用信息.只有指标大于或等于无风险投资利润率地投资项目才具有财务可行性. 文档来自于网络搜索 投资回报率()往往具有时效性回报通常是基于某些特定年份. []文档来自于网络搜索 投资报酬率地优缺点 投资报酬率地优点 投资报酬率能反映投资中心地综合能力,且由于剔除了因投资额不同而导致地利润差异地不可比因素,因而具有横向可比性,有利于判断各投资中心经营业绩地优劣;此外,投资利润率可以作为选择投资机会地依据,有利于优化资源配置. 文档来自于网络搜索投资报酬率地缺点 这一地不足之处是缺乏.当一个投资项目地投资报酬率低于某投资中心地投资报酬率而高于整个企业地投资报酬率时,虽然企业希望接受这个投资项目,但该投资中心可能拒绝它;当一个投资项目地投资报酬率高于该投资中心地投资报酬率而低于整个企业地投资报酬率时,该投资中心可能只考虑自己地利益而接受它,而不顾企业整体利益是否受到损害. 文档来自于网络搜索 []文档来自于网络搜索 利率和投资回报率地区别 文档来自于网络搜索 又称利息率.表示一定时期内利息量与本金地比率,通常用百分比表示,按年计算则称为年利率.其计算公式是:

投资回报率的计算公式

投资回报率的计算公式 这里有一个投资回报率的计算器: https://www.doczj.com/doc/a614708849.html,/iframe/143/2004-09-06/31.html 还给你一关于商铺的投资回报率文章: 商铺投资收益率四种算法: 目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种: 1.租金回报率法 公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。 不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。 不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

商铺投资收益率的计算方法

商铺投资收益率的计算方法 方法一:租金回报率分析法 公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价 这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 方法二:租金回报率法 公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款) 优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。 弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 方法三:IRR法(内部收益率法) 房产投资公式为:IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房

款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费(备注:上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。) 优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。 不过,通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。 作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。 当然,如果你觉得上面的方法太专业,比较复杂,想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。据了解,按他们的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:

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