中华人民共和国物权法
（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
第一编总则
第一章基本原则
[立法目的和依据]第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
[调整范围]第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
命题题眼
1、因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。需要明确的是，物权法并不一般性地调整所有物的归属和利用关系，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。
2、物的理解
“物”系民法上的一个基本概念，理解时要注意以下问题：
(1)不能在“物”这一语词的通常意义上来理解民法上的物，也不能把物等同于“财产”。通常所称之物，泛指一切物理学上的物，包括动物、植物、矿物、日月星辰等，而且人体自身也被包含在物之内。但是，民法学上所称之“物”，必须具有能为私权客体的属性，既涉及一般意义上的有体物，也涉及某些法律规定的权利，如可以转让的不动产使用权、债权、知识产权中的财产权利等由法律确认的适用物的规则的财产权利。
(2)作为物权客体的物的法律特征：
①物具有非人格性。
人自身不能作为民法上的物，除法律允许外如脱离人身的毛发等，不得以人身作为物权的客体。即使是某个人自己，也不得认为对自己的身体的整体或者部分享有物权法上的权利。
②作为物权客体的物原则上须为有体物或者有形物。
所谓“有体物”或者“有形物”是指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。所谓“有体物”或者“有形物”主要是与精神产品相对而言的，著作、商标、专利等是精神产品，是无体物或者无形物，精神产品不是物权法规范的对象，主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整
③作为物权客体的物须为独立物。
独立物，是指在观念上和法律上能够与其他物区别开而独立存在的物。
④作为物权客体的物应当能够为人力所支配。人力无法支配的物不能被作为物权的客体。比如，日月星辰等虽然客观存在，但目前仍非为人力所能支配，故这些仅属于物理上的物，而不能作为民法上的物。
⑤作为物权客体的物必须对人类有价值。这里的价值一般表现为对物权人有经济价值，但仅对某个个体有精神价值的也应当属于物的价值。比如，书信、祖先的遗骨等都属于民法上的物。
（3）精神产品不属于物权法的调整范围，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品。这主要是指著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。物权法第223条规定，可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权可以出质作为权利质权。在这种情况下，权利也成为了物权的客体。
3、动产与不动产
(1)区分不动产和动产的法律意义
动产和不动产在权利公示方法、权利变动要件以及诉讼管辖、法律适用等方面都有所不同。
①二者的权利公示方法不同
不动产上的权利一般是根据登记薄的记载来认定，而不必依赖对物的占有状态来判断。动产则除少数例外情形如汽车、船舶外，只能以其实际占有情况作为其权利的公示手段。
②物权变动的法定要件不同
不动产物权的变动一般须以登记的完成为其要件，而动产物权的变动除法律另有规定外，则多以交付为要件。
③在二者上面所成立的他物权类型不同
用益物权多以不动产为客体，质权、留置权多以动产为客体。
④诉讼管辖及国际私法上的法律适用等有所不同
根据民事诉讼法的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，一般由不动产所在地法院管辖。
(2)动产与不动产的区分标准
我国《物权法》没有对动产和不动产进行界定，一般是以物能否移动并且是否会因移动而损害其价值作为不动产与动产的区分标准。
①不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动就会损害其价值的物。在我国，《担保法》和最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》都对不动产做了列举式的规定。根据前者第92条的规定，不动产是指“土地以及房屋、林木等地上定着物”；后者第186条的解释是：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。由此可见，我国法律上的不动产除土地外，还包括房屋、林木等土地定着物。
②动产是指不动产以外的物，其特征是能够移动并且其价值不因移动而受损，比如汽车、电视机等。
4、物权的概念
（1）物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利。
用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等。
担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。
（2）“物权”与“财产权”、“财产所有权”的联系与区别
我国《民法通则》没有使用“物权”一词，但《民法通则》关于“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”的规定，实际上包括了相当一些关于物权的规定。
①财产权比物权内涵广，不仅包括物权，还包括债权、知识产权、继承权。
②“财产所有权”一词仅从所有权方面讲又比“物权”内涵窄，物权不仅包括所有权，还包括用益物权和担保物权，后两种权利也是相对独立的物权。
5、物权的法律特征
物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。其具有如下法律特征：
（1）客体特征
物权的客体原则上为特定的有体物，从而区别于债权、知识产权等权利。
（2）在作用方面的特征
在作用方面，物权具有支配性，即物权的权利人享有对物进行直接支配的权利。直接支配，是指物权的权利人可以依据自己的意志直接依法占有、使用其物，或者采取其他的支配方式，任何人非经权利人同意，都不得妨碍其行使自己的权利。
人身权、知识产权也是支配权，但其分别以人身和智力成果为支配的对象。债权是一种请求权，权利人必须通过义务人为给付才能实现利益。
（3）在效力方面的特征
在效力方面，物权具有排他性，物权的权利人享有排斥他人干涉的权利，同一物上不得同时成立两个以上内容互不相容的物权。
物权的这一特征使其与债权明确区分开来：债权的作用只是请求债务人为一定行为，数个债权人可以同时请求债务人为同种行为而互不影响，故而法律允许同一客体之上有多个债权存在。
需要注意的是，物权的排他性并不意味着同一物上不可以并存数个物权，数个物权只要内容相容，就可以并存于同一物上。在实践中，可以同时并存的物权主要有：
①所有权与其他物权可以同时并存。如在土地所有权上设定抵押权。
②同一物上可以设定数个可以相容的担保物权。如以一幢房屋作抵押分别向两个银行贷款。
③用益物权和担保物权可以在同一物上并存。因为用益物权和担保物权的设定目的和实现方法均有不同，故而也有在同一物上并存的可能。比如，土地使用权人在土地上给他人设定地役权，同时用该土地使用权做抵押。
（4）在效力范围方面的特征
在效力范围方面，物权具有对世性，即物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的，权利人的权利可以对抗一切不特定的义务人，除物权人以外的其他任何人都负有不得侵害物权人的权利的义务。任何人侵害物权时，物权人都可以行使物权请求权，以排除他人的侵害并恢复物权应有的支配状态。因此物权又称为“对世权”。
因此，物权与债权不同。债权的权利义务限于当事人之间，如合同的权利义务限于订立合同的各方当事人。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。正因为如此，债权被称为“对人权”、“相对权”。
（5）在权利实现方式方面的特征
在权利实现方式方面，物权具有绝对性，即物权的实现不需要义务人的积极行为予以协助，权利人在合法范围内能够按照其意愿无条件地、绝对地实现其权利，因而物权又称为“绝对权”。
[基本经济制度与社会主义市场经济原则]第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
命题题眼
实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发
展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。没有平等关系就
没有民法，没有平等的财产关系就没有物权法。因此，物权法没有采纳把市场主体分为不同层次给予不同程度的保护的观点，而是肯定了对一切物权人的物权给予平等保护的立法理念，将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。
[平等保护国家、集体和私人的物权]第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
[物权法定原则]第五条物权的种类和内容，由法律规定。
命题题眼
物权法定原则是物权法的一项基本原则。
1、物权法定的原因
物权是一项重要的民事权利，物权制度属于民事基本制度。依照立法法的规定，民事基本制度只能由法律规定。而且，物权不同于债权，债权的权利义务发生在当事人之间，债权的内容与第三人无关，所以，除法律有例外规定，其任由交易双方约定，一般不会损害第三人利益，也不必以法律形式对其种类和内容予以强行限制。物权是“绝对权”、“对世权”，物权的权利人行使权利是排他性的，对所有其他人都有约束力，物权调整的权利人和义务人之间的关系与合同当事人之间的权利义务关系不同，物权的义务人有成千上万，物权内容不能由权利人一个人说了算，也不能由一个权利人和几个义务人说了算，对权利人和成千上万义务人之间的规范只能由法律规定。
2、物权法定的内容
物权法定原则，指的是能设立哪些种类的物权，各种物权有哪些基本内容，只能由法律规定，当事人之间不能创立。我国《物权法》确定的物权法定原则的内容主要包括两项：
(1)物权种类法定。
物权的种类法定就是必须由法律预先规定物权包括的种类，对于法律未规定的物权种类，当事人不得自由创设。如，在法律没有明文规定的情况下，不得将租赁权约定为物权。
(2)物权内容法定。
法律对各种物权内容的规定具有强制性，当事人不得创设与法定的物权内容相异的物权。比如，当事人不得约定抵押权人不享有在债权得不到清偿时对抵押物的优先受偿权，因为这就相当于改变了抵押权的本质内容，相当于创设了一种新的不具有优先受偿权的抵押权。
3．物权法定原则与私法自治原则之间的关系
物权法定原则属于国家意志在物权的创设问题上对当事人个人意志的一种
强制。物权法定原则的这种强制性容易使人们误认为物权法定原则与民法私法自治的原则相冲突。其实不然。民法中体现的私法自治，是指民法作为规范民事活动领域中当事人行为的法律规范，原则上只是提供当事人行为的适当模式，并不强制当事人实施这些行为，只有在当事人逾越法律设置的禁止界限，比如违反公序良俗时，民法才通过让当事人承担民事责任的方式予以矫正。也就是说，当事人可以在法律允许的范围内，依自己的个人意志自由地创设民事权利义务，享有取得权利和行使权利的自由、选择利益争端的解决方式的自由等等。民法的这种自治特质通过合同自由原则在合同法领域得到了最为典型的体现，所以在合同法领域可以看到诸多的“合同另有约定除外”。在物权法领域，物权法很少允许当事人“另有约定除外”。然而，不能因此认为物权法定原则是私法自治的对立物。相反，从某种意义上看，物权法定原则一定程度上可以促进私法自治在民法其他领域的发展。
(1)物权法虽然限制当事人在物权的种类之外设定物权，但仍然肯定每一个当事人都可以而且应当自由地按照自己的意志去决定私法方面的一切关系。具体主要表现在：
①物权法肯定了每个人都享有平等、独立地取得和享有各类物权的权利能力；
②物权法赋予当事人在法定物权的范围内决定是否设定物权关系、设定何种物权关系、是否变动物权以及以何种条件变动物权等自由；
③物权法确认了每个物权人的权利可以自由地行使并应当受到尊重，他人不得侵犯物权人的物权，不得干涉物权人行使权利。正因如此，物权人可以在法律允许的范围内自由地处分物权，如与他人订立合同转让物权等，也可以在自己的
物权受到侵害时运用法律手段保护自己的物权。从这一点上看，物权法符合私法的特性，仍然贯彻着私法自治原则。
(2)物权法定原则对物权种类予以限制的目的旨在保护物权人的权利受到尊重，并进而保护交易安全。合同法主要规范交易，而交易的进行往往以对物的支配权为前提，如果不以强行法确定物权的类型及其内容，第三人无从知道物权人享有的是何种类型的权利以及权利的内容如何，也就无法做到尊重他人的物权。因为物权获得他人尊重的前提是物权人之外的他人知晓物权的存在以及内容。与此同时，如果物权的种类和内容混乱，势必严重增加交易成本，物权难以辨认，此时第三人由于无法确定通过交易获得的物权是否可靠，从而处于被动地位，终将导致交易很难正常进行。因此，如果不采用物权法定原则，防止一物上任意创设不相容的数个物权，交易中就必须由单个的合同从外部加以控制，这使得合同自由原则受到极大的挑战。
综上，由于物权法和合同法有着不同的属性，私法自治在财产支配领域与财产交换领域便有不同的表现。正如合同法必须限制合同关系的缔结损害社会公共利益和他人合法利益一样，物权法必须通过物权法定原则限制物权种类和内容的自由创设，但这不仅无损物权法的私法性质，而且有助于实现民法的私法自治品格。
[物权公示原则]第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
命题题眼
1、物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。物权变动的关键点，不动产就是登记，动产就是交付。确定物的归属就是不动产看登记，动产看占有。不动产不能移动，要靠不动产登记簿标明四至界限，除登记错误需要依法更正的外，不动产登记簿上记载的人就是该不动产的权利人。
需要说明的是，本条中“依照法律规定”意味着并非所有的不动产物权变动都适用登记的公示方法，也不意味着所有的动产物权变动都适用交付的公示方法。
2、公示与物权变动的法律效果之间的关系而言，存在两种不同的立法例：
（1）公示生效主义。即动产未经交付或不动产未经登记，则该法律行为根本不发生物权变动的效果，更不能发生对抗第三人的效力。
（2）公示对抗主义。即当事人间以变动物权为目的的法律行为，虽未经登记或交付，但在当事人间仍发生物权变动的效力，只不过此物权变动的效果不得对抗不特定的第三人。
这两种立法例在我国物权法中都存在，需要掌握具体情形。
[取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则]第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
命题题眼
物权是排他性的支配权，被称为“绝对权”，这在一定程度上是与其他权利如债权等相对而言的，并不是说物权是绝对的、不受限制的权利。
1、物权取得方面的限制
物权的取得有两个方面的限制：
（1）取得物权应当符合法定的方式。
（2）对于特定的物，自然人、法人不能取得所有权。如我国土地只能由国家或者集体所有，个人、单位不能取得土地所有权。法律禁止流通的物通常个人不能取得所有权，如国家保护的珍稀动植物、特定的文物、军用品等。
2、物权行使方面的限制
（1）使权利人丧失权利或者受到损害：
①征收征用。如本法第42条、第44条规定，国家为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。因抢险、救灾等紧急需要，可以征用单位、个人的不动产或者动产。
②没收财产或者收回用益物权。没收财产多发生在当事人违法犯罪的情况下，国家对其财产予以没收，直接剥夺其所有权。收回用益物权通常发生在当事人违法行使权利的情况下，如取得建设用地使用权而不进行建设，怠于行使权利或者违法行使权利，国家可将其建设用地收回。
③自卫和紧急避险。在自卫和紧急避险的情况下，可能损害他人的财产，但如果进行自卫和紧急避险的人没有过错，则不承担赔偿责任。
（2）对权利人行使权利的限制：
①对土地所有权的客体范围和效力范围的限制。
②对不动产权利行使的限制。这一类通常称为相邻关系，也就是本法第七章规定的内容。不动产权利人应当对相邻的不动产权利人行使权利提供必要的便利，并要求其容忍来自相邻不动产权利人的轻微的伤害。
③对行使处分权的限制。对于一些特定物，法律虽不限制其公民拥有所有权，但以其关系国计民生、文化价值或者国防安全而限制其流通，通常规定禁止出口或者限制出口。如我国文物法规定，具有重要历史、艺术、科学价值的文物，除经国务院批准运往国外展览的以外，一律禁止出境。
[物权法与其他法律的关系]第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
命题题眼
这里的“其他法律”，是指除了《物权法》外，其他可能规定物权的法律，如《土地管理法》，规定有关土地的物权制度；《矿产资源法》规定有关矿产以及采矿的权利；《森林法》规定有关林产的权利；此外，《渔业法》、《海洋法》、《航空法》、《海商法》以及《环境保护法》等，均包含有一些物权制度。在这些规定物权的法律中，《物权法》为基本法，其他法律为特别法。按照特别法优先的原则，本条做了上述规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
[不动产物权登记的效力]第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
命题题眼
1、关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，基本有两种立法体例：一种是登记生效主义；另一种是登记对抗主义。
（1）登记生效主义，即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。我国土地管理法、担保法等法律以及最高人民法院的司法解释也是采用这种体例。按照这种
体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。
（2）登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗善意第三人。
根据本条的规定，我国《物权法》是把登记作为不动产物权的生效要件，但是，同时也作了灵活性的规定，即有例外。掌握例外的具体情形是司法考试的重点。
2、本条规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：
（1）本条第二款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（2）本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：
①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。
②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
（3）考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。地役权一章规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；
未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。
3、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
应当指出，在实践中，为了加强对国有自然资源的管理和有效利用，有关管理部门对国有自然资源进行了资产性登记，一些法律法规也有这方面的规定。但这种资产性登记，与物权法规定的作为公示方法的不动产物权登记性质上是不同的，它只是管理部门为“摸清家底”而从事的一种管理行为，并不产生物权法上的效力。
强化模拟题
2000年甲将自己的二间私房作价1万元转让给乙，乙加以修缮，在居住1年后以3万元的价格转让给丙。丙居住2年后以8万元的价格转让给丁。以上几次转让均未到房屋管理部门办理房屋过户手续。该房屋所有权应属于（）。
A．甲 B．乙
C．丙 D．丁
答案：A。登记是不动产所有权转让的生效要件。本题中的几次转让，均未登记，所以房屋所有权的不发生转移，仍归甲所有。
[登记机构和登记制度]第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
相关法条
第二百四十六条法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
命题题眼
从现行有关法律、法规的规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。涉及的部门主要有：土地管理部门；房
产管理部门；农业主管部门；林业主管部门；海洋行政主管部门；地质矿产主管部门。
[当事人申请登记时提交文件材料的义务]第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
[登记机构应当履行的职责]第十二条登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
[登记机构禁止从事的行为]第十三条登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
命题题眼
上述两条的考点是：
1、第12条的两款规定了登记机构的职责，目的是使登记机构在各自的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误。
2、登记机构的禁止性行为。
[不动产物权变动的生效时间]第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
命题题眼
不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。
[合同效力和物权效力的区分]第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
命题题眼
本条是重要考点。以发生物权变动为目的的原因行为，即指当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭物权的合同，属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律事实。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。
登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
值得注意的是：虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，改变了这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力，而不影响抵押合同的生效。
[不动产登记簿效力以及管理机构]第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
[不动产登记簿与不动产权属证书的关系]第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
[不动产登记资料的查询、复制]第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
[不动产的更正登记和异议登记]第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
命题题眼
上述法条的考点是：
1、第16条第1款的规定，在民法学上一般称为权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。但法律在为建立公正安全的交易秩序而保护相对人利益的同时，也为可能的事实权利人提供了异议登记、更正登记等救济手段。
2、不动产登记簿与不动产权属证书的关系。
（1）不动产权属证书，是指登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，如不动产的所有权证、使用权证等。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
（2）不动产登记簿与不动产权属证书的关系
在不动产交易中，完成不动产物权公示的是不动产物权变动的登记，即不动产物权变动的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书只是这种变动的外在表现形式，因为权属证书只是根据不动产登记簿记载的内容而制作的。即使将不动产权属证书移转给他人占有，如果登记簿中没有记载物权的变动的，物权本身并不发生变动。也就是说，不动产权属证书移转占有虽然可以作为说明权利的根据，但是，不能把不动产权属证书的移转占有作为物权变动的生效要件，更不能把其等同于物权变动，证书的占有人不能以其占有了权属证书来主张某项物权。从这个意义上看，交易当事人在从事交易时不能完全相信权属证书记载的内容，还应当查阅登记簿记载的内容。如果两者不一致，应当以登记簿的内容作为确定物权设立和移转的证据。
3、查询、复制登记资料的人员范围：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。
4、不动产的更正登记和异议登记
更正登记与异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。
（1）更正登记
①更正登记的含义
更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式：一种是经权利人(包括登记上的权利人和事实上的权利人)以及利害关系人申请的登记：另一种是登记机关自己发现错误后做出的更正登记。
②更正登记的申请条件。
③登记机构应当予以更正的两种情形。
（2）异议登记
①异议登记，是事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利异议的登记。
鉴于更正程序较长以及与登记权利人之间的争议一时难以解决的情况，法律有必要建立异议登记制度，作为一种临时性的保护真正权利人的措施。
②异议登记的效力
异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，，第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。
③异议登记效力的除斥期间。
④异议登记不当的法律后果。
[预告登记]第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
命题题眼
1、预告登记的含义
预告登记与终局登记相对应。终局登记又称本登记，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记之后，当事人所要设立的物权即刻设立，所要变更、废止的物权即刻发生变更、废止的结果。终局登记是在当事人所需具备的实质要件(即有关当事人实体权利义务关系的要件)和形式要件(即不动产物权登记机关需要的申请程序条件)都已经具备时，登记机关按当事人意愿进行的登记。
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
2、预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，即本条规定的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以保障债权人将来实现其债权。比如，老百姓购买预售的住房，因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。因此，预告登记对解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。依照本条规定，预告登记不仅可以针对当事人签订买卖房屋协议的情况，还包括签订其他不动产物权协议的情况。
3、进行预告登记的适用范围和条件。
4、预告登记与终局登记的关系。根据本条第2款的规定，预告登记后，申请预告登记人必须在法律规定的期间内进行终局登记，否则预告登记失效。该期
间为自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内。《物权法》规定的是除斥期间。
[登记错误的赔偿责任]第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
命题题眼
实践中登记错误的发生主要有两种情况：一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是登记申请人等采取欺骗手段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误。
本条第2款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这里造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
[登记收费]第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
命题题眼
不动产登记费的收费标准是按件收取。
第二节动产交付
[动产交付对物权变动的效力]第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
命题题眼
1、动产物权以占有和交付为公示手段。占有主要在静态下，即在不发生物权变动的情况下发挥动产物权的公示作用；而交付主要是在动态下，即在发生物权变动的情况下发挥动产物权的公示作用。
2、交付的含义
物权法上所说的交付，指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。
3、“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力”，指的是当事人通过合同约定转让动产所有权和设立动产质权两种情况。
4、本条规定的“法律另有规定的除外”主要指的是：第一，本节对动产物权的设立和转让的一些特殊情况。第二，本章第三节对主要是非依法律行为而发生的物权变动问题所作的规定。第三，本法担保物权编对动产抵押权和留置权的相关规定。
[船舶、航空器和机动车等物权的登记]第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
命题题眼
民法学一般认为，船舶、飞行器和汽车因价值超过动产，在法律上被视为一种准不动产，其物权变动应当以登记为公示方法。但在登记的效力上不采用登记生效主义，而是采用了对抗主义，即把登记仅仅作为对抗善意第三人的条件，而不是物权变动的条件。所谓善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生了变动的物权关系相对人。
[动产物权受让人先行占有]第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
命题题眼
1、观念交付的含义
交付通常指现实交付而言，即标的物占有的现实移转，但法律为顾及交易的便利，有时也以无须现实移转占有的“观念交付”替代现实交付。观念交付，是指法律允许当事人通过特别的约定，并不现实地交付动产，而采用一种变通的交付办法来代替现实交付。
观念交付包括简易交付、指示交付和占有改定三种情形。本条规定的即是简易交付方式。
2、简易交付的含义
根据本条的规定，简易交付是指动产物权设立和转让前，动产的受让人已依法占有动产的，在形成物权变动的合意时，立刻发生物权变动的效果，交付视为
已完成。例如，承租人或者借用人，依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成协议，购买该项动产或者在动产上设定质权，此时即无须进行现实的交付，在所有权移转或设定质权的合意形成时，在观念上交付视为已完成。也就是说，简易交付是双方当事人以动产物权变动的合意来代替对动产的现实交付。
3、简易交付的效力。我国《物权法》则特别强调了简易交付方式下动产物权变动的效力自法律行为生效时发生，而不是自协议或者合意达成之时。因为在只有合意或者协议的情形下，该合意或者协议不一定会生效。对于不生效的合意或者协议，自然不能发生物权变动的结果。根据本条的规定，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。注意这里是“法律行为生效时”而不是“法律行为成立时”。
[动产物权的指示交付]第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
命题题眼
本条主要规定了指示交付方式的效力。
1、指示交付的含义。
指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。如，甲将自己的自行车出租给乙使用，租期一个月，租赁期未满之时，甲又将该自行车出售给丙，由于租期未满，自行车尚由乙合法使用，此时为使得丙享有对该自行车的所有权，甲应当将自己享有的针对乙的返还原物请求权转让给丙以代替现实交付。
又如，甲将某动产保管于乙的仓库，并持有提取该保管物的单据，后甲将该物出售于丙并与其达成移转所有权的合意，由于丙同样需要仓库存放该物，故甲直接将向乙要求返还保管物的请求权让与丙，并移交有关单据，从而替代标的物的现实交付，丙因此而取得标的物的所有权，并对乙享有返还请求权。
2、让与人所让与的返还请求权的性质