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成都房地产市场 20年成长发展史

成都房地产市场 20年成长发展史
成都房地产市场 20年成长发展史

成都房地产市场20年成长发展史

第一章萌芽期(1988-1992年):从福利分房到商品房

随着国家政策的明确和成都市的进一步细化和实付诸施,住房制度改革很快推进到国营单位的执行层面上。而原来单位福利分房的制度逐渐被废止。随着政策的细则进一步明确以及领导层所显示的决心,老百姓开始意识到住房“商品化”是住房发展必然趋势,于是不少人开始节衣缩食积蓄存款,住房开始成为人们日常生活中一项重要的消费开支。

第一节:成都初生房产企业

20余家成都本土房产企业成立

1988年,为促进房地产市场的发展,住房制度改革在成都乃至全国轰轰烈烈地推进之时,有人抓住了这个机遇--成都首批20余家房地产企业宣告成立,金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司的名字逐渐出现在成都市民的视野中,成都房地产市场迈出了从无到有的实质性一步。

1992年12月,刚刚满30岁的陈家刚注册成立了成都豪斯物业有限公司。在这个时期,新加坡维信集团成为最早的一批进军内地市场的房地产开发企业,主要股东为新加坡维信(集团)有限公司的成都华新国际城市公司成立,在成都开发了第一个在当时称得上是真正意义上的豪宅。

第二节:高档楼盘诞生

锦绣花园独领风骚

1991年成都市统建办在城南修建占地12.245公顷,面积16.5万平方米的棕北小区,这是成都首个注重小区环境规划的小区,并成为建设部优秀示范小区,其每平方米1200元左右的售价,使这里成为“有钱老板”的居住区。而此后出现的“锦城苑”不仅诞生了120平方米的大户型,还率先解决了户型空间的合理化,并且加入科学的规划设计,解决了空调水的集中排放等问题。1996年6月,成都交大房产在全国首次提出住宅智能化的概念,在成都城西北成规模推出"交大智能小区"。1992年,新加坡维信集团在桐梓林片区开发锦绣花园,“开奔驰车,住锦绣花园。”这句成都妇孺皆知的广告语让人至今回味,锦绣花园成为这个时代顶端豪宅的代名词。“锦绣花园”开出5000元每平米的“天价”,但依旧销势力火爆,至今仍是业界典故。

第三节:区域开发格局扩大

一环向二环扩张

随着商品房开发项目品质的不断提高,普通住房从单一满住居住需求向环境优美、功能齐全的舒适型精品住宅方向发展,一些高档住宅也开始涌现。其中,城南在这一时期成为房地产开发的热土,也成为成都房地产发展的一个缩影。随着锦绣花园的成功开发,带动了成都第一个富人区桐梓林高档社区的形成,而银都花园、中华园、凯莱蒂景

等一大批中高档小区的落成,成都富人区轮廓成型。1992年,全长28.028公里,双向8车道的二环路建成通车,串起了成渝路、成绵路和成温路,预示成都房地产开始了由一环向二环扩张的路径。

第四节:五大花园闹成都

1992年,第一次以商品房名义亮相蓉城并得到市民认可的五大花园(中央花园、交大花园、红运花园、皇家花园、名流花园),在成都房地产领域既有其深刻的历史意义,成为成都楼市的标志性楼盘,但同时又给城市建设带来了难以回避的后遗症。

五大花园当时隶属双流县管辖,规划定位是小城镇,由于土地价格便宜使得房价也很便宜,每平方米仅600多元价格吸引了大量的外来人员在此安家。但是时五大花园的开发热让开发商来不及雕琢小区的配套设施,许多刚刚修建好的楼盘被一抢而光,于是原本用来搞公共建设或配套建设的地皮被占用来开发成一幢幢密密麻麻的商住楼、商品房,等大家反应过来时,酿成的许多尴尬已无法改变。这其中虽然有开发商行为的短视,但本质上却是“特殊环境下的特殊产物”。由于当时房地产业还根本没有落到产品品质上来,房地产开发的理念、操盘思路、营销方式等什么都还没有形成体系,但在当时五大花园几乎成为全国的地产案例,当时的“主创人员”现在很多都已经是业内的大腕了,可见它对于成都的意义所在。

第二章初生期(1993-1997年)楼市风生水起

成都房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单位福

利分房制度的取消,按揭贷款买房的发展,市场呈现出供需两旺的局面。同时,为对抗1997年亚洲金融风暴,拉动内需,作为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。大批的房地产企业也如雨后春笋般相继面世。有了行业竞争,房地产必然关注到客户服务,同时出现了专业代理公司。当时的住宅开始注重建筑的美观实用,并配有简单配套设施,如水、电、气、光纤、通讯等,小区绿化也逐渐产生。1994年7月5日《城市房地产管理法》颁布(1995年1月1日实施),这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律,标志着中国房地产法制逐渐走向完备,地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。

第一节:成都房企走向鼎盛

代表企业:金房集团、置信

1993年,成都第一个房地产集团——成都金房集团成立,后来成为成都本土房地产企业龙头的成都置信也于1997年扬帆启航。而成立于1988年的成都首批20余家房地产企业:金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司持续发力,成都本土房地产企业在这一时期风生水起。正是在这个时期,乐民、青年等房产公司先后崛起,五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼盘陆续面市。从开发商的数量上看,成都楼市由此进入了前所未有的“鼎盛”时期。表现最突出的无疑是置信。置信在双楠片区的挥洒值得成都房地产史上大书特书。

第二节:河居时代到“置信生活方式”

代表产品:上河城、置信“双楠谊苑”

成都房地产发展有今天的繁荣局面,离不开1993年的府南河整治,整个工程耗时5年,投入资金27亿元,使市中心人口最密集、污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新(1998年,府南河综合整治项目获得联合国人居奖。)。府南河开创了成都最早的河居时代,也是目前成都所有的河流中房产开发最为成熟的区域。

在1997年,置信开发了他的第一个项目——双楠谊苑。当时,双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒芜、没有开发商问津的农田。年轻的置信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项目中,起价每平方米不到1600元的双楠谊苑被称为当时“老百姓买得起,有钱人看得起”的好房子,引发了成都购房狂潮。在置信双楠谊苑的带动下,才有今天高品质生活社区——双楠小区的出现,置信在双楠谊苑的营销基础上,开创了一种全新的“置信生活方式”模式,也几乎是一夜之间,“先做环境再造房子”成为各大开发商恪守的信条。

第三节:开发区域向二环集中

一环、二环都是市中心

由于置信对双楠片区的成功开发,成都房地产开发突破前一阶段集中在一环之内的格局,开始向二环集中。随着二环路沿线住宅开发的逐

渐完成,二环路在人们的意识中已经和一环路一样成为市中心的一部分。这个时期人们的居住观念随着房产产品特征的发展变化而有所改观,有了行业竞争,房地产必然关注到客户服务,同时出现了专业代理公司。当时的住宅已经开始注重外立面的美观实用,并配有简单配套设施,如水、电、气、光纤、通讯,绿化也开始打造,购房者在这一时期大多把重心放在生活的便利性上。

第四节:上河城昙花一现

这一时期,由陈家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府改造工程——上河坝项目之后,几个具有艺术天赋的建筑文化人聚集一起,就这个占地只有43亩的府南河住宅项目市场定位和营销策略展开了激情四溢的讨论。包括陈家刚本人在内的当时豪斯物业副总一级的高层管理人士中,有好几个都有美院情结、文化人情结和品位。因此,对于上河城项目,他们融入了许多人文的东西、艺术的因子。于是,一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧情结的广告:“一座充满回忆的新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)”的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街小巷。竖立在盐市口与蜀都大道人民商场交叉路口上的大型路牌广告更是牵动了行人的视线,上河城一炮打响,仅一期销售回款就达到了1.1亿元。

如果说上河城一期销售的巨大成功应该归功于陈家刚及其旗下的一帮智囊团对房地产营销理念和策略的全新理解和准确把握,那么,上河城的失败,也应当仁不让地归结于豪斯物业的管理者。公司管理上

的混乱,是导致上河城和豪斯物业崩盘的最直接原因。豪斯物业开创初期,总经理一级的老总就设了近10个职位,而豪斯物业发展的鼎盛时期,公司员工达到了140人,每月开支仅工资一项就是好几十万元。如此庞大的员工队伍,与开发13万平方米、43亩项目的规模和开发周期极不相称,这使他们错失了良好的市场发展商机,在遭遇市场形势突变时,几乎无力调头和还手。

陈家刚和他的豪斯物业算是给本土企业提了一个醒,房地产市场上虽然有着较高的利润空间,但即使在产品上有着清晰的定位,也并不意味着可以无限的扩张,企业必须结合市场有一个良好的定位和把控。好在,同时期的杨豪和他的置信已经展开了军事化管理。

第三章生长期(1998-2002年):外来资本进入

1998年,中央政府正式叫停实施了40多年的“福利分房”制度。“住房货币化”掀起成都房地产开发的高潮。是年,住房按揭贷款开始走进人们的生活,住房”商品化“也开始走向极致,贷款买房甚至成为人们改变生活和消费观念的决定因素。此时,万科、中海、华润、龙湖、花样年深长城等外来房地产开发巨头也纷纷进入成都,外地房企和本土开发商第一次展开贴身肉搏并逐渐占据上风。房企近一步分化,开发格局也进一步明朗,多数人认为如果从企业角度讲,这是一个”外来资本入侵“的阶段。

第一节:贴身肉搏

代表企业:置信、蓝光、武海、金房、中海,华润,花样年,吉宝,仁恒,盛吉立,深长城

1999年深圳房地产巨头万科来到成都,开启了成都房地产新篇章。成都出现了第一个小户型楼盘SOHO,高档写字楼--川信大厦,冠城广场,正规的商业集中体--荷花池市场,东大街灯具市场等商业地产展露楼盘头角,使成都的房产开发市场丰富和立体起来。

2000年起,房地产数据开始明朗起来,政策从规范,鼓励,支持,优惠,渐渐转入控制,金融部门不断加大对房地产信贷的投放。这时的本土开发商有置信,蓝光,武城集团,武海置业,金房集团等,外地开发商代表则为中海地产,华润置业(香港),深圳花样年,新加坡吉宝集团,新加坡恒仁置业,新加坡盛吉立,深圳长城股份。大盘”围剿“成都楼市,本地开发商”奋起阻击“成为这个阶段的主题,大与小,本地与外地的竞争揭开了新的篇章。

第二节:大盘、花园洋房诞生

代表产品:成都花园、齐力花园、万科城市花园、中海名城、锦官新城等

2000年,大连万达与成都市政府携手联合打造的成都花园成为成都楼市上第一个真正意义上的大盘。之后,万科、中海等全国知名房地产企业相继抢滩成都市场。在这个时期内,花园洋房开始兴起,当时的齐力花园率先掘到花园洋房的第一桶金,小区以”城市花园“为规划

主旨,运用自由式规划布局,给人以多种景色和视觉观赏效果。2001年以后,万科城市花园、大华情融苑、中海名城、锦官新城、边城水恋等相继推出花园洋房,都成了成都楼市的抢手货。

而商业地产在此间也可以说是风光无限,众多大型的商业地产项目一个个粉墨登场,荷花池大成市场、罗马假日广场、长久机电交易市场、玉林生活广场、东方时代商城、电讯广场、城市之心、百盛摩尔、世都大厦数十个项目集中亮相并出尽风头。2001年,城区人均建筑面积达到24.4平方米,高于全国的平均水平;城区住房的成套率也上升到了83.5%,成都老百姓享受到了更大的住房面积和更自由的生活空间。

“5+2”生活模式出现

随着该时期产品形态的丰富和新理念的移入,购房者对居住需求从单纯追寻价格的便宜和交通等因素,开始关注到项目的品质。而“绿色”、“健康”等关键词开始进入人们视野。2001年,河滨印象在西南地区首次获得“绿色住宅”称号,这不仅为生态住宅、健康住宅等验明正身,同时也在蓉城掀起一股“绿色”旋风。

2000年11月29日,青城山--都江堰申报世界文化遗产成功,青城山旅游业从本质上发生了改变。青城山的一系列转变,立刻触及到了房地产开发商们的神经,一时之间,成都10多家房地产开发商囤兵青

城山。这些开发商联手将当时风靡全国的“5+2”生活模式展示在世人面前,成都高端生活找到了突破口。

第四节:区域开发全面开花

关键区域:城东、城西、沙河片区、周边区域

2001年,万科入驻城东,当时城东还没有摘除“东穷”的帽子,地产开发也大部分集中在城南和城西区域,而城北和城东几乎还是成都房产开发空白地带。万科进入成都的首个作品“万科·城市花园”在这块土地上拉开帷幕。万科充分利用坡地地形、地貌、植被、水体等现状条件,引入生态、环保概念,营造生长型的居住环境,创造出一片舒适的居住家园。由于万科的成功开发,带动了包括蓝谷地、卓锦城、康郡、万科·魅力之城等一大批高品质楼盘的出现,使得该区域目前已经成为成都楼市的热点居住区域之一。

此时,羊西线开发进入高热化,羊西线上奢华的茶楼酒肆,日趋发展的商务环境,使这里开发的楼盘成为城市精英阶层一个品质生活的居住梦想。羊西线率先开发到三环路,并向金沙片区蔓延。

2001年11月,沙河综合整治工程正式动工,为城北开发奠定基础。同年,华阳以森宇音乐花园,府河音乐花园为代表拉开了发展帷幕。温江也随着建信奥林匹克花园的开发开始了自我的发展。置信柳城谊苑是炎华置信在光华大道温江段成功开发的300亩欧洲小镇成为大城西光华板块品质楼盘的代表。

而成都周边区域的开发开始进入人们视野。2001年,温江等郊区地产升温,阿特金斯为温江新城区城市设计出谋划策。同年11月,沙河综合整治工程在琉璃乡成仁路桥旁破土动工,从而拉开了沙河综合整治工程的序幕。但在随后的2002年,国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,也造成了温江众多开发商的"用地之困"。

第四章规范提升期(2003年-2009年) 等待机会再次崛起

成都楼市这个阶段被分析人士解读为在规范中提升的时期。各大知名房企几乎都已来到成都,成都楼市在进入2004年后,房价大幅度飞涨,购房者踊跃买房,市场持续升温以至膨胀,楼市面临巨大的考验。在全国楼市普遍过热的背景下,国家宏观调控、市场调整、政策的进一步规范,都大大提高了开发的门槛,新老“国八条”和“国六条”相继出台。而从2007年开始,CPI飞涨、流动性过剩、宏观经济过热,加上“试验区”的成立,成都楼市持续走高,籍此,国家开始了新一轮的针对房地产市场的调控,这一年也被称为“政策年”,因此这一时期又被称之为政策调整期。

第一节:本土巨头崛起

代表人物:杨豪、陈宏

杨豪:置信老总杨毫无疑是成都地产界最具传奇色彩的老板。在置信创造出的一个又一个奇迹背后,都包含了杨毫的个人追求。在此时期

外来开发商"围剿"本土企业的时候,杨豪和他的置信找到了一种有效的合作模式,与川投成立合作公司,牵手置信凯德成立凯德置地,壮大了自身力量,为企业健康的成长找到了新的模式。

陈宏:陈宏是一个真正的建筑人。毕业于重庆建筑学院、并曾就职于西南建筑勘测设计院。他于2000年正式组建四川宏信实业有限公司。勇气加上智慧,走合作路线,陈宏成功了。达义出地,宏信出启动资金,原计划需1.2亿的启动资金,由于双方迅速进入角色,没有内耗,只投了8000万,项目“上东阳光”开始顺利运转,如今“上东阳光”的后续开发仍然是宏信强有力的造血资源和可靠后方。在此阶段陈宏的意义在于,2007年宏信在资本市场上联合奇峰竞得ST东源大股东身份一役,让陈宏在企业发展的探索上增加了一个筹码,同时提供了一种值得借鉴的模式,拉开了成都本土房企接触资本市场的序幕。

第二节:多点的开发格局

2003年,成都市向东向南发展的战略规划出台,市极大的刺激了外南天府大道沿线的房地产开发。三环路以外开始发展起来,华阳也随着"城南副中心效应"被越来越多的成都市民所接受,华阳迎来房地产开发热潮。是年,蓝光等本地开发商推出的商业项目引来众多国内投资者争相购买。

2005年温江花博会的成功举办,不仅仅是打响了温江在全国的知名度,而更重要的是它为温江的城市建设做出了难以磨灭的贡献。其城

市整体建设水平已经并肩成都市区二、三环区域。此外,随着天府大道、光华大道、新成渝路、蜀龙大道等通畅的交通道路网络的铺设,华阳、双流、温江、龙泉、都江堰、青城山、新都等郊区发展飞速,越来越多的知名楼盘,大量的出现在郊区的版图上。随着时间的推移和人们生活水平的提高,地铁的运营和有车族的大量出现将真真正正把成都人带入一个郊区居住的时代。

经过几年的开发,城东,南,西三足鼎立,建设路成为2007年的区域关键词,城北发展处于起步阶段。郊县发展迅速,新都成为开发商关注的新亮点。在环线上,开发向三环路沿线转移,最终突破三环,2007年城南三环外已经形成了巨头房企大盘林立的开发格局,到2008年的今天,政府已重新规划的定位打造四大新城。

第三节:楼市引发拐点争论

经过近20年的发展,成都楼市进入前所未有的鼎盛时期,2007年9.27之前,房价飙升,市场也进入了前所未有的繁荣阶段。这个时候,由于开发商和推出的产品众多,在保证品质的前提下,消费者开始关注更具实际层面的物管和服务,"物管改变生活质量"成为购房者在选择产品时的重要考虑因素",买房就是买生活方式"成为这个时期的购房理念。而经过多年的历练,特别是9.27宏观调控后,消费者也越来越理性,随这万科的率升先降价,一场围绕王石“楼市拐点论”的讨论和观望在全国和成都楼市蔓延开来。

成都房地产市场年度研究报告

006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16

3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起,经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见(试行)》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27

四川省成都市地产商铺市场分析报告

四川省成都市地产商铺市 场分析报告 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.

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图表目录 注:销售市场新增供应以取得预售证为统计标准,租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。

一. 市场环境分析 1. 宏观经济环境 1.1 GDP保持高速增长 2010年,成都市国民生产总值为5500亿元(预计),同比增长16%,第三产业增加值2700亿元,同比增长13%,占全市国民生产总值的48.1%。经济的强势增长以及第三产业的快速发展为商业市场繁荣提供了有力的支撑。 图 1:成都市GDP增长情况(2004-2010年) 数据来源:成都市统计局 1.2 社会零售商品销售总额持续走高 2010年1-11月,成都市实现社会消费品零售总额2179.72亿元,其中,批发零售业实现销售额1888.28亿元,同比增长18%,占社会消费品零售总额比重为86.63%。餐饮住宿业实现销售额291.44亿元,增长较快。受到经济强劲增长的影响,居民消费者水平提高,商品市场持续繁荣。 图 2:成都市社会消费品零售情况(2004-2010年11月) 数据来源:成都市统计局 1.3 居民购买力不断增强 2010年成都市城市居民人均可支配收入达18659元(预计),位于西部城市之首,可支配收入逐年提高,购买力不断增强。与此同时,人均消费性支出为14264元(预计),占可支配收入的76.4%,居民消费意愿较为强烈,商业市场发展具有较好的基础。 图 3:成都市居民人均收入与消费支出情况(2004-2010年) 数据来源:成都市统计局 1.4 商铺开发建设放缓 2009年商铺施工面积516.36万平方米,同比上升5.1%。大量的商业项目处于修建过程中,未来商铺供应量充足。新开工面积84.19万平方米,同比减少 21.4%,由于受到金融危机的影响,开发商纷纷放缓开发节奏,推迟或暂停开发

成都商业地产现状调查与分析

成都商业体不缺缺的是优质商业地产! 作为一个土生土长且爱好逛街的的成都人,你要问我现在成都到底有多少综合体、写字楼、商场什么的?其实我是不太清楚的。据不完全统计,光是目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个。 这么多的商业体,简直要崩溃的节奏,有木有!事实上,早在去年就曾有媒体报道,成都在建商业地产面积居全球第二空置率高,而写字楼市场整体比例就占据大多数,其中关于写字楼市场的边缘化、同质化、泡沫化,堪称成都商业地产的“三座大山”。让我们通过真实有效的调查报告,看成都商业地产过剩问题到底怎么“破”。 沿人民南路一路向南,通过天府大道南延线,从仁恒置地广场、来福士广场,到成都银泰中心、大魔方、环球中心,再到希顿国际广场、明宇ISC……沿途密密麻麻发的写字楼、综合体,是大多数成都人的第一印象。而国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域,毫无疑问一直以来都是业界从未停止过的话题。 “成都商业体不缺,缺的是高品质商业地产。”日前,城南一写字楼开发商老总在接受记者采访时说道,以南延线为例,既有很大部分写字楼租金在30-60元/平方米?月,也有租金在150-200/平方米?月仍租售抢手的高品质商业体。城南的商业必须展开错位竞争,无论是从配置、地段、运营、项目特色等方面都需提档升级。 在商业严重过剩的成都

那些牛X的项目靠什么取胜 在同一路段相邻的两栋写字楼物业,为什么租金相差会超过80元/平方米?天府大道会展板块一侧,希顿国际广场平均租金75-100元/平方米?月,其超甲写字楼租金最高达90-130元/平方米?月,是周边的其他写字楼租金的一倍有余。即使如此,希顿国际广场的租赁业绩表现反而更加抢眼,今年上半年的租赁业绩已在去年基础上提升了200%;在东大街,一些分散业权的写字楼只能租到40-60元/平方米?月左右,明宇金融广场租金可以达到110-140元/平方米,铁狮门?晶融汇租金140元/平方米。 来自高力国际发布2015年第一季度成都甲级写字楼报告显示,2015年第一季度,成都甲级写字楼市场平均租金环比微幅下降0.5%,同比下降6.3%,至人民币111.2元每月每平方米。记者实地调查获悉,成都高端写字楼租金均价普遍在100元/平方米?月以上,而普通甲级写字楼租金仅在40-80元/平米?月,非甲级写字楼租金则更低。 对比其他城市,成都现有的高品质写字楼的供应并不多,仅有希顿国际广场、中海国际中心、仁恒置地广场等几个项目,租赁市场不俗。”仲量联行分析师认为,而大部分普通写字楼由于空置率偏高也租不起价,由此陷入了低价和空置率高的恶性循环当中,这样也导致成都商业地产两极分化加剧。 写字楼突围要靠差异化

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里,全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长,预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元,实现历史性突破,全年经济增 长率将达到8%,高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开,也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测,如果不出现意外,2003 年中国经济发展将保持强劲势头,预计增长速度将达到7.9%至8.2%。;世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中,中国经济的“三驾马车”,投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元,比去年同期增长21.9%。住宅投资118亿元,同比增长28.3%,房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出:自2002年7 月1日起,商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地,将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题,使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地,严重损害了市场的公平性,也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性,加大了土地招投标行为的投机性,阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定,进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地,在确定其供地计划并公布后,同一宗地有两个以上意向用地者,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日,中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25%。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27%;各项贷款年利率平均下调0.5%。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54%。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16%;中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54%。 一时间,降息的利好在市场上不绝于耳,房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体,在降息的背景下,总体成本随之会降低,这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款,降息后,财务成本下降,产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低,付出部分相对减少,这对刺激和促动居民购房消费,拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆,特别是在局部地区出现了泡沫的成分,为了防止92年房 地产泡沫的再次出现,10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升,物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现,多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速,房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落,自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年,成都市场一扫前期的阴霾,积累的刚性需求大量释放,成都市场出现“小阳春”。2010年,市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火,成交喜人,但限购政策出台后,大量需求被限,成交大幅下挫,截至6月,市场成交量锐减,使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年,主城区共成交住宅用地1236.71亩,商业用地1128亩,住宅和商业的成交量几乎不相上下,这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系,品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有,可以预见在相当长的一段时间内,商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题,加快推盘速度,供应量或将持续高位,从成交走势看,市场仍处于低位,购房者仍为持币观望态度,预计后期波动不大,短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地,成交面积1004.54万平方米,成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗,成交面积155.1392万平方米,分别占成交量面积的15.4%。,成交额54.4891亿,占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区,平均楼面地价最高的是锦江区,而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 (1)2011上半年成都土地成交量走势

四川彭州房地产市场调查报告

彭州房地产市场调研报告 一:彭州概况描述: 1:彭州概况: 彭州位于四川省会成都西北25公里处,是古蜀国的发祥地,素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉,且有三千年的文明史,历史悠久,有众多的历史文化遗迹,如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。 彭州下辖28个镇,全市幅员面积1419.38平方公里,居成都市区、县、市第二位,北与茂县、汶川县接壤,东邻什邡、广汉市,南与郫县、新都相望,西连都江堰市,是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。 彭州市地质、地貌构造较为复杂,主要为山地、丘陵、平原三种地貌,河流众多,气候温和,自然资源丰富,品种繁多,犹以旅游资源为多,从平原到山区,分布着众多的名山胜景,九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。 2、彭州经济发展现状及特点: 〈1〉:彭州市全市总人口78万,占地面积1420平方公里,其中彭州市区面积9平方公里,人口12万人。 〈2〉经济运行中存在的问题: 〈〈1〉〉:经济发展总体水平较低,经济运行质量不高,工业发展滞后,人均GDP、人均财力在成都市区(市)县中排名靠后。

〈〈2〉〉:企业改革资金缺乏,攻坚难度大。 〈〈3〉〉:城市就业和再就业压力增大,城市困难职工增多。〈〈4〉〉:财政负担重、增收难,干部福利待遇兑现难。〈〈5〉〉:市镇两级历史负债大、包袱重,镇级经济困难问题突出。 〈3〉经济特点: 〈〈1〉〉:成都北郊资源宝库: 彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说,彭州是成都北郊的“聚宝盆”,也是“天府金盆”。 〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地: 在发展绿色环保工业方面,取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司(IFC)、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。 〈〈3〉〉:“十五”规划中等城市: 四川省、成都市“十五”规划已明确提出,在2010年将达到20万人,城区面积将达到20平方公里,2020年将达到32万人,城区面积将达到30平方公里 〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡: 〈〈5〉〉都市假日休闲港湾: 彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色,致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。

度成都商业地产市场情况概述

2007-2008 年度成都商业地产市场情况概述 土地端: 2008 年1-12 月成都市区商业类土地增加明显,成都市区商业类土地供应20 宗、2368 亩,只流拍1宗商业类土地,虽然在宗数上较07 年全年减少15 宗,但是在面积上增幅达到126.0% ,其面积占08 年整体的比例达到78.0% ,成为土地供应的主力。 08 年出现了两宗大型的商业配套项目——成都商贸城(521.0241 亩)和天府新城海洋乐园 (1135.8606 亩),这两个项目都是2009 年成都重点的投资项目,且都在天府新城(城南新区)。 从2007-2008 年商业土地供应情况可以看出,这2 年来因土地供应所带来新的商业体量已经超过了500 万方,而且主要集中在城南新区。 市区商业地块的价格与前几年相比依然坚挺,并未受经济危机及地震影响,与住宅地块价格大幅度下跌相较而言,更有抗跌性。 商业地块拍卖较少出现流标,且部分商业价值较好的地块还出现多家企业竞标的情况,这说明开发企业对商业地产较住宅地产而言更有信心。 供应端: 近两年整个成都市的商业地产年开工量都在600 多万方,但真正供应到市场进行销售的却不到300 万方,主要是因为有近一半的商业体量开发企业都选择了只租不售或为商家量身修建,并作为自流资产进行再融资。所以市场的销售压力并没有想象的那样严重销售的商业一般都是以写字楼和社区配套商业、酒店以及专业市场为主,复合型旅游地产和大型购物中心只有极少部分的商业拿出来销售,一般都是以租赁为主(如万

达锦华城、华侨城等),所以销售压力比较大的还是写字楼项目和远离市区的配套商业。 2007-2008 年所拍卖的商业地块,供应期应该集中在2009 年至2010 年,所以从今年开始,商业地产的供应量或会出现一个井喷。 据不完全统计,成都市在租售的写字楼项目已经达到了171 个(包括尾盘和预告项目,报告后附写字楼在售项目清单),预告和在售项目49 个,积存的体量超过了150 万方。? 市场端: 市区内成熟地段的商业项目销售速度主要是受自身价格的因素的影响,投资回报合理的商 业项目还是比较抢手,且销售速度比较快。而郊区欠成熟区域的商业地产项目销售速度明显缓慢,商业地产项目依然受地段因素影响。 写字楼项目受到供应量巨大和集中上市的影响,销售速度有一定的下滑,但因价格回调所 带来的投资前景看好,且住宅市场低迷,所以在销售方面主要还是受价格因素影响。另外, 工业地产项目主要是以写字楼形态出现,因其土地成本低廉,其价格比商业属性的写字楼 要便宜的多,虽然位置大都在郊区,但因便利的交通和价格的吸引,还是有不错的销量。 酒店与专业市场的销售在07-08 年未受市场环境影响,但商家的品牌和经营管理的水平直接决定了投资回报,所以价格方面一直是高低不一,项目的好坏和销售情况也是良莠不齐。

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析 (一)宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元,同比增长7.0% ,从环比看,一季度国内生产总值增长1.3% ,增速持续放缓,国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月,全国固定资产投资(不含农户)77511 亿元,同比名义增长13.5% ,增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元,同比名义增长8.5% ,增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中,住宅投资11156 亿元,增长5.9% ,增速回落3.2 个百分点,占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见,2015 年一季度全国固定资产投资持续回落,特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下,创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整,住宅投资占比逐渐减小,增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月,房地产开发企业到位资金27892 亿元,同比下降2.90% ,下降幅度较上季度有所增加。整体来看,今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看,自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道,其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看,2015 年第一季度与上季度相比,个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加,而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度,除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外,其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加,为2014 年4 月以来首次回升正增长,而自筹资金和利用外资虽然为正增长,但增长幅度明显下滑;其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

成都房地产行业现状及市场分析

第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响,土地供应量有所放慢,传统热点区域强势依然,主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗,其中主城区供应75宗,郊区109宗;总供应面积达到779.4万㎡,合计11690.94亩。成交土地共165宗,其中主城区成交76宗,郊区89宗;总成交面积688.52万㎡,合计10327.69372亩;以成交价格来看,2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩,成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡,2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩,成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图

2013年楼市回暖,开发商库存减少,土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 (1)2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗,总供应面积达到779.4万㎡,合计11690.94亩。在今年的土地供应中,郊区的供应略多于主城区,其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中,供应面积郊区和主城区的比例为1:1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中,城东93万㎡供应面积最多,城西居于第二位,城南和城北并列第三,城中约4万㎡土地供应。 (2)2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大,商业用地50

成都市房地产市场回顾及展望

无机化学知识点总结 1、熟悉元素周期表和元素周期律(电子排布和周期表的关系,化合价和最外层电子数、 元素所在的族序数的关系(包括数的奇偶性),微粒的半径大小和元素周期表的关系,非金属氢化物的稳定性、酸性和元素周期表的关系)。 熟悉常见的分子或单质、化合物的物质结构(水、氨气、二氧化碳、金刚石、二氧化硅的结构特点,相同电子数的微粒(10电子,18电子,H2O2和H2S,CO、N2、C2H4,O2、CH4))。 2、知道典型的溶解性特征 ①加入过量硝酸从溶液中析出的白色沉淀:AgCl,原来溶液是Ag(NH3)2Cl;后者是 硅酸沉淀,原来的溶液是可溶解的硅酸盐溶液。生成淡黄的沉淀,原来的溶液中可能含有S2-,或者是S2O32- ①加入过量的硝酸不能观察到沉淀溶解的有AgCl,BaSO4;BaSO3由于转化成为BaSO4 而不能观察到沉淀的溶解。AgBr,AgI,也不溶解,但是沉淀的颜色是黄色。 ①能够和盐反应生成强酸和沉淀的极有可能是H2S气体和铅、银、铜、汞的盐溶液反应。: ①沉淀先生成后溶解的:CO2和Ca(OH)2,Al3+和氢氧化钠,AlO2-和盐酸,氨水和硝酸银 3、操作不同现象不同的反应: Na2CO3和盐酸;AlCl3和NaOH,NaAlO2和盐酸;AgNO3 和氨水;FeCl3和Na2S;H3PO4和Ca(OH)2反应。 4、先沉淀后澄清的反应: AlCl3溶液中加入NaOH溶液,生成沉淀,继续滴加沉淀溶解: ; AgNO3溶液中滴加稀氨水,先沉淀后澄清: ; NaAlO2溶液中滴加盐酸,也是先沉淀后澄清: ; 澄清石灰水通入二氧化碳,先沉淀后澄 清:; 次氯酸钙溶液中通入二氧化碳,先沉淀后澄 清:; KAl(SO4)2与NaOH溶液:; 5、通入二氧化碳气体最终能生成沉淀的物质:苯酚钠溶液、硅酸钠溶液、偏铝酸钠溶液 (这三种都可以与少量硝酸反应产生沉淀)、饱和碳酸钠溶液。 苯酚钠溶液:; 硅酸钠溶液:; 饱和碳酸钠溶液:; 偏铝酸钠溶液:; 6、能生成两种气体的反应: HNO3的分解:; Mg与NH4Cl溶液的反应:; 电解饱和食盐水:; C与浓HNO3加热时反应:; C与浓H2SO4加热时反应:; 7、:型的反应:

成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)

成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)

成都房地产市场调研分析报告

第一部分成都宏观经济环境 一、城市概况 ?历史文化 成都是四川省省会,是一座有2300多年悠久历史的古城,秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心,军事重镇。世称“天府”,又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行,成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力,理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部,四川盆地西部,总土地面积12390平方公里,成都市市区包括两部分,一部分是市中区,现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里,是成都市区的主体。另有两个郊区:龙泉驿区和青白江区,有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著,西北高,东南低。气候资源独特,年平均气温在16 .4℃左右,晴天少,日照率在24~32%之间;水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人,冬无严寒,夏无酷暑,适合居住。成都人喜欢饮茶,大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景,且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”,大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前,成都市辖8区4市(县级市)8县,即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区,都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市,温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。

成都房地产市场分析报告

成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段,而此次为央行今年第三次上调存款准备金率,显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理,引导货币合理增长,但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言,不贷款将无法生存,以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀,而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策,因而作为中小企业而言,在面对央行不断上调存款准备金率情况下,中小企业要想求得长期生存发展,应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来,国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价,导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升,也相应的带动了土地价格的上涨,而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期,更有一些开发企业捂盘惜售,坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系,将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价,包括土地交易额、数量和面积等,继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验,如北京实行的“红黄牌制度的建立,它能有效地督促项目尽快上市交易,形成有效供给,同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河,成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家,每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工,而据相关部门数字显示,07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人,其中成都市进城务工农村劳动者达96万人,这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低,在城市根本买不起房,只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河,对进城务工农村劳动者提供住房保障,这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子,同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年,成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降,且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了,市场未来将面临什么样严峻形式,可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点: 房地产业是长期向好的,调控只是为了市场更好的发展。08年来讲,机会大于挑战。在面对复杂

2020第一季度成都市房地产市场调研报告

成都2020 年第一季度房地产市场 调研报告 成都概况 1. 地理位置简介 2. 房产相关政策 成都2020 年房地产市场分析 1. 成都近期房产走势情况 2. 成都二手房走势情况

一、成都概况 1.地理区位简介 成都:四川省省会,简称“蓉” ,别称“锦城”、“锦官城”,自古被誉为“天府之国”。成都市是中西部地区重要的中心城市、西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽,全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市,国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽。截至2018 年,全市下辖11个区、4 个县,代管5 个县级市,总面积14335平方千米,建成区面积931.58 平方公里,常住人口1633 万人,城镇人口1194.05 万人,城镇化率73.12%。 成都地处中国西南地区、四川盆地西部、成都平原腹地,境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达,属亚热带季风性湿润气候,自古享有“天府之国” 的美誉;是西部战区机关驻地,作为全球重要的电子信息产业基地,有国家级科研机构30家,国家级研发平台67 个,高校56所,各类人才约389万人;2019 年世界500强企业落户296 家。 成都先后获世界最佳新兴商务城市、中国内陆投资环境标杆城市、国家小微企业双创示范基地城市、中国城市综合实力十强、中国十大创业城市、中国外贸百强城市排名第18 等荣誉,正加快建设具有全国引领力、全球竞争力的世界文创名城。 2.房产相关政策(限购令) 2011年2月25 日,成都市政府颁发了《成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策几个具体问题的通知》,该通知规定从2011 年2 月15 日起,在主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准,新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。 为切实坚持住房的居住属性,持续保持我市房地产市场平稳健康发展,在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45 号)的基础上,现就进一步完善我市住房限购政策有关事项。 限购区域包括我市12 个区,分别为成都高新区(包括高新区南部园区和高新区西部园区)、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1 套住房的,可以再购买第2 套住房(含新建商品住房和二手住房),暂停购买第3 套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的,可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1 套住房,暂停购

2006年上半年成都房地产场研究报告

2006年上半年成都房地产市场研究报告 一、新盘整体概况 2006年1-6月,经过05年国家的宏观调控,一些持观望态度的购房需求开始释放出来。在对06年上半年成都楼市的回顾过程中,我们发现一些特征:区位:城东稳步发展 城中06年上半年住宅供应仅约33.34万㎡,供应量有所减少,供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、(超)高层电梯公寓项目;出于土地供应方面的原因,整体价格一直是各区域的领头羊;城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色; 城东在经过05年的第一次开发热潮之后,06年上半年迎来其稳步发展的时期,供应面积约102.13万㎡,除了品牌开发商的代表项目(魅力之城、卓锦城、蓝谷地等)继续上市外,博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。“名企+大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用,其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可,供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快,城东土地供应增大,城东发展正进入快车道。 城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段,商品房供应量仅为12.97万㎡,在主城区各区域中居末位,随着05年北部新城计划实施,蜀龙大道的通车,北新干道高架桥的破土动工,城北的环境有望得到改善;鉴于城北的各类专业市场繁多,居住环境一直无法有真正的起色,虽然目前也有许多知名开发商在

城北囤地,但大多在三环外区域,因此,城北在2006年的发展态势难依然显得十分缓慢,06年下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。 规模:大盘、小盘齐上阵 如果说05年是大盘林立的一年的话。那么06年经过05年宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来,纷纷推出自己的新盘。但是由于调控所带来的持续影响,这些新盘规模都比较小。同时各大盘因为其开发周期较长,因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。 推盘:乐观中带有谨慎 受05年国家宏观调控的影响,大多数持币观望的消费者的需求在06年开年后都爆发出来,市场行情比较乐观;但06年上半年楼盘在推出产品的时候还是延续05年采取分期分批次或者是分栋推出的模式;在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略,在时间上配合消费者。 产品类型:电梯公寓成为绝对主导 电梯公寓已经不仅仅限于主城区内,三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目,特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设,因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内,也向着越来越高发展。

成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析(1)

成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析(1)

成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析 目录: 第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析 (4) 一、全国商业地产市场现状分析 (4) 二、成都商业地产环境分析及商业地产规划 (5) 第二部分、成都商业地产开发情况分析 (20) 一、成都商业地产开发情况分析 (20) 二、成都商业地产代表楼盘统计表 (29) 第三部分:成都商业地产典型楼盘个案分析 (33) 一、华润.万象城 (33) 二、国内知名城市综合体案例借鉴分析——天河城广场 (36) 四川伍运房地产营销策划有限公司第2页——总58页

第四部分、成都商业地产楼盘形态分析 (49) 一、成都商业地产经营策略的比较 (49) 二、地产+商业营运模式的探讨 (51) 三、成都写字楼市场简况分析 (52) 四、成都商务酒店市场简况分析 (52) 第五部分:成都商业地产未来发展趋势分析 (55) 一、成都商业地产市场总结 (55) 二、成都商业地产未来发展趋势 (56) 四川伍运房地产营销策划有限公司第3页——总58页

第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析 一、全国商业地产市场现状分析 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中城市,中国零售业全面对外开放,几乎所有的大中城市都已经建设大型的购物中心,这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮,商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。 2009年全国房地产市场快速回暖,全年商品房销售面积和销售额分别增长42.1%和75.5%,办公楼和商业营业用房市场也增长显著,全年销售面积分别同比增长30.8%和24.2%,销售额分别同比增长66.9%和45.5%,销售均价分别同比增长24.4%和16.2%;此外,两类物业的投资额也有明显增长,办公楼开发投资额同比增长18.1%,增幅较2008年提高了10.7个百分点,商业营业用房开发投资额同比增长24.4%,为2005年以来最高年增长速度,甚至高于了同期住宅开发投资。中国的商业地产在平稳度过金融危机的冲击后已经迎来了新的发展机遇。 四川伍运房地产营销策划有限公司第4页——总58页

成都房地产市场分析报告

月分析报告成都房地产市场4一、近期出台房地产政策分析率准备金上日起再次调存款定央行决4月16而此次为央行今年第三次上调存紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段,而货币从紧一方面有利于加强银行流显示了央行货币政策从紧的决心和力度。款准备金率,利润率不高的但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、动性管理,引导货币合理增长,而目前的政府中小企业而言,不贷款将无法生存,以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀,在面对央行不断上调存款扶持、地方政府信用担保等非治本之策,因而作为中小企业而言,准备金率情况下,中小企业要想求得长期生存发展,应该打通融资链条才是关键。系标体土地调控指拟国土部推出不能对土地全面有效动态的供后的监管缺失、长期以来,国土部门因对各地土地批后、监测和评价,导致“土地闸门看不出来”也相应的带动了土地价格的上涨,土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升,更有一些开发企业捂盘惜而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期,将会对土地供应和开发利用情况等实施坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系,售,继而也防止一些开发商囤居土地、额、数量和面积等,有效动态的监测和评价,包括土地交易坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验,如北京实行的“红黄牌制度的建同时也杜绝了企业为谋取更高利益形成有效供给,立,它能有效地督促项目尽快上市交易,而变相囤地的行为。”开全国先河,成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家,每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工,而据相关部门数字显示,07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人,其中成都市进城务工农村劳动者达96万人,这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低,在城市根本买不起房,只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河,对进城务工农村劳这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自动者提供住房保障, 己的房子,同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年,成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降,且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了,市场未来将面临什么样严峻形式,可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点: 房地产业是长期向好的,调控只是为了市场更好的发展。08年来讲,机会大于挑战。在面对复杂的市场环境,是“需要把真正的能力体现出来的时候”。 目前这种状况,让开发商感受到比较大的压力,这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时,成都开发商还是积极乐观的,市场总体上还是积极向上的。我方观点,觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控,不仅仅针对房地产,而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长,还是通货膨胀压力,以及银行信贷,不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年,面对比较复杂的经济形势和国际形势,房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言,压力主要在于资金方面,现在资金回笼速度明显放缓。 2、在GDP继续高速上涨的经济环境下,如何看待国家的政策面调控? ★我方观点: 一系列的政策出台,其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下,让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。

2008年上半年成都楼市分析

08年上半年成都楼市分析 一、成都楼市现在到底如何? 1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落 市场供给在2004年后进入新一轮高涨,2008年上半年会是该阶段最后的疯狂,下半年必将回落,2008年前5个月同比上涨47%,前6个月同比仅上涨27%,回落势头迅速;加上6.15房产新政对开发商新开工压力减轻,在目前形势下,很多开发商会延缓或暂停新开发。 2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降 这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势,还没有出现过负增长,然而2008年出现了,降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。

3、供求关系逆转 2007年还是供不应求,进入2008年后供求关系迅速转化,供销比达到1.9,供过于求的矛盾明显! 4、房价节节回落,实际新上市商品房房价呈下降趋势

成都房屋销售价格指数逐月回落,其中新建住房小幅下降,二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看,扣除各种变相降价的优惠,房价基本回到一年前。 结论: 市场供应量持续加大,成交量急剧下滑,供需矛盾显现; 市场观望氛围浓厚,房屋销售价格持续下降。 因此,购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊,永无投资机会了呢?当然不是! 二、成都楼市是继续沉沦,还是峰回路转? 1、楼市不会崩盘 因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算,房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间(直接贡献在9-10%,

还包括间接拉动投资贡献和拉动消费),成都房地产业直接贡献率在20%左右,综合贡献率将达30-40%。 房地产安危涉及国家金融安全,美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴,且个别开发商已经喊出“房地产业要死,则银行会先死”的言论,虽然有“绑架”银行之嫌,但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此,国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘,维稳是当前的共识。 另外,房地产还关系民生和社会稳定,楼市一旦崩盘,很多人会沦为“房奴”,将给社会稳定造成很多不确定性因素,而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。 2、国家“维稳”基调确定 国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”,不会再出台更加严厉的调控政策,这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了,接下来就应该是市场自身来消化危机,转危为安了。 3、“政策松绑”信号已经释放 最近,国家领导人四处调研,从微观角度了解国家经济安全,并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据,而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显,且市场也不断传出“救市”的呼声。 成都市借5.12大地震之机,顺势推出6.15楼市新政,一方面大力鼓励住房消费和投资,购房者在享受开发商的大幅优惠后,还可额外享受政府提供的最高

(各城市房地产)成都房地产市场总结年报

同策汇研展人员工作誌 没有调查就没有发言权 没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉

目录 第一部分市场背景分析 一、2010年成都市经济运行情况 (4) 二、经济指数仍;之上;且;当下;和;可是;能够;俩;见;某公司;运营;房地产 (7) 第二部分2010年成都市房地产市场分析 一、一级土地市场 (10) 二、二级商品房市场 (17) 三、三级二手房市场 (25) 四、小结 (26) 第三部分营销分析 一、媒体投放分析 (28) 二、营销策略分析 (30) 三、小结 (37) 第四部分2011年成都市房地产市场走势分析 一、房地产专项政策走势分析 (39) 二、房地产市场走势分析 (40) 三、小结 (45)

专题:2010年成都市商业市场分析 一、市场综述 (47) 二、供求关系分析 (48) 三、市场供应量分析 (49) 四、市场成交量分析 (51) 五、成交价格分析 (54) 结束语 第一部分:市场背景分析 一、2010年成都市经济运行情况 二、经济指数仍;之上;且;当下;和;可是;能够;俩;见;某公司;运营;房地产

本部分数据来源:成都市统计局、中国人民银行、同策汇数据库 一、2010年成都市经济运行情况 (一)、GDP 2003年-2010年1-11月成都GDP走势 2008年遭遇5.12大地震及国际金融危机的双重影响后,09年生产总值和GDP出现减趋势,但2010年GDP增长率开始上涨,高至15.70%的增长率,说明成都受金融危机的冲击相对较弱,主要原因之一是成都市出口制造业占比小,而第三产业占比接近50%。2011年1-11月成都市实现生产总值6262.61亿元,同比增长15.70%。从目前快速增长的生产总值仍;之上;且;当下;和;可是;能够;俩;见;某公司;运营;仍;之上;且;当下;和;可是;能够;俩;见;某公司;运营;出,成都房地产市场快速发展,房价的增长速度也是十分迅速的。 (二)、工业增加值 2002年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模仍;之上;且;当下;和;可是;能够;俩;见;某公司;运 营;工业增加值)

成都房地产市场分析报告报

月度市场概览 经济动态方面,中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调个百分点,由现行的%提高到%;一年期贷款基准利率上调个百分点,由现行的%提高到%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。连续三次上调利率增加了购房者的利息支出,加重了购房者持有房地产的成本。人行同时决定从2011年2月24日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。据业内人士估算,此次上调后,央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。上调存款准备金率对楼市虽没太大直接性影响,但由于此举收紧了资金流动性,上调存款准备金率带来的房贷趋紧,使得部分购房者对未来的政策较为期待,进一步加重了对楼市的观望情绪,使得2月房地产市场进入了降温通道,成交量日渐下滑。 2月,可谓是波澜壮阔的一月,根据“国八条”要求,限购令须在2月中旬前覆盖全国,明确提出将实行限购的城市达36个之多。各地的限购细则均在本月浮出水面,成都限购细则也在本月中旬出台。本月主城区商品房供需齐降,供应量触底。由于受传统春节大假的影响,加上新国八条出台后,买卖双方预期受到影响,各种因素叠加直接导致本月供需均呈下滑态势,尤其是新增供应量跌幅达到61%左右。不过在成都细则出台前,为搭乘政策末班车,从而引发了恐慌性需求集中释放,因此,本月成交量虽然环比上月出现了%的缩量,但是本月商品房成交量仍然保持在110万方左右。从整体成交情况来看,本月成交量仍然处于高位。由于政策出台不久,政策效应体现不明显,但随着政策的落实与严格实施,政策效应将在后续的市场中逐步显现。 1、土地市场

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