En 序言
进入恒石的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。此培训计划分九部分：
一、企划目的
二、一般策划流程
三、策划报告的内容
四、销售工具种类
五、活动
六、广告
七、营销策划常见的失败因素
八、房地产开发项目运作程序（投资商）
九、策划部制度
一、企划目的
企划是什么？
企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。
策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。
策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。
策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。
创作
所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。
目的：
----为楼盘达到最理想的销售业绩；
----令发展商用最小的资金达到最大的效益；----为发展商及楼盘打下知名度及品牌；
----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。$ $ $ $
$ $
二、一般策划流程 1．工作流程图
1.1设立项目档案及文件夹 内容：
文件夹
文件命名
报告
以报告名字命名（例：定位报告） 推广计划及支出预算 以日期命名 会议内容及纪要 以日期命名 工作时间表
以日期命名
编定工作时间表
制定前期规划方案及各阶段营销策划方案及销售目标
确立各合作伙伴
工作执行及与发展商定期会议
动态市场调研 开盘前策略性检讨及修正
开盘 各阶段动态市场 调研、检讨及修正
工作执行及与发展
商定期会议
各阶段营销策划
方案实施
销控表以日期命名
价格表以单元号及日期命名
销售需知以日期命名
销售文件以文件名称命名
工地包装方案以文件名称命名
软性文章以文章题目命名
传真（包括与发展商的信件）以传真内容命名
销售部定期反馈意见以日期命名
统计以日期命名
销售总结以日期命名
销售工具建议及设计以销售工具名称命名
报广以刊登媒体及日期命名
1.2编定工作时间表（看附件一）
内容：
→提交各项报告时间（调研报告、定位报告、推广报告）
→选定各个公司时间（模型、规划设计、效果图、园林设计、装修设计、广告）→落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时间
→平面设计的内容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展示版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人员名片；海报；客户通讯；直邮单张；礼品；报纸广告；杂志广告
→售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期
→培训计划时间安排
→内部认购及开盘日期
→各项活动及细节安排日期
→律师、银行落实日期
→价单、付款方式落实
→推广计划落实
1.3合作伙伴
----建筑设计公司
----园林设计公司
----广告设计公司
----银行
----律师
----效果图公司
----模型公司
----室内装修公司
----公积金代办公司、展位特装公司
（合作伙伴参考名单可查看电脑王玉萍/ D盘/王玉萍/查询文件夹中内容）
1.4工作执行及与发展商定期会议
----会议需最少每周一次；
----订立固定时间，以方便每一个人都能好好的安排时间及作好会议前的准备；
----每次会议必须做会议纪要并传真给与会的公司；
----通过会议进一步落实及执行各方案的细致部分；
----固定与会的策划人员及销售部代表（如有）；
----所有发展商同意或确定执行之内容，必须有发展商的书面确认及存档。
1.5动态市场调研
由于市场变化速度极快，所以动态的市场调研是必须的，充分了解其他竞争对手的动向、销售情况、客户特征、推售单位、广告诉求点，广告频率，促销手段，价格走势等等。
动态市场调研必须每月最少做一次。
项目策划组必须将调查的数据结果交市场研究部，另需存放一份在策划部秘书处，供其他同事阅读，并有责任更新替换。
1.6开盘前策略性检讨及修正
此部分必须要于开盘/内部认购1个月前做，以配合最接近市场动态的策略。请不要怕做出检讨或修正所带来的麻烦，因目的只在乎有更理想的销售业绩。如果由于没有做出及时的修正，销售的误差所带来损失为我司或任何同事都不能承担的后果。发展商以数以亿万元的金额投资，这个数额是非常庞大的，所谓‘一指错，全盘皆落错’。我们需抱有客观的分析，将可能发生的结果完全反应给发展商知道。
1.7开盘
开盘时策划人员必须长时间留守销售现场，以留意客户的来电情况，关心问题，成交单位走势，成交速度，销售人员的接听电话技巧，引导客户情况，对楼盘的熟悉情况，销售情况是否与计划相符，以及对开盘时所反映的问题及时做出调整。
1.8订立各销售阶段的目标
前文提到策划必须具备前瞻性及预测能力，令销售的每个细节都在掌握之内，所以在每个营销推广的制定下，策划人员要对该策划制定目标，例如预计售出的单位的比例，那个户型销售速度最快，到访量、上门客户群的类型是否我们针对的客群等，从各阶段的销售反应与制定目标相比较，我们才能知道真正的结果是否在我们预见之内，如果不是，便要立即做出检讨修正。
每月底必须设定策划目标，并交予Annie。2．营销策划流程图
市场调查研究分析
项目自身分析
市场定位
产品设计
广告策划
销售策划
市场反应
三、策划报告（注：下文红色字体为例子）
1．市场研究分析报告内容
1宏观市场概述
1.1宏观经济形势分析（全国、北京）
1.2产业政策对房地产市场的影响
1.3市政交通建设对房地产市场的影响
1.4北京住宅供应分析及区域市场特点
1.5未来市场预测
2需求市场分析
2.1问题提出的背景和中原研究思路
先阐述需求调研的背景和目的（所要解决的问题）：深入了解市场需求，为市场定位提供依据；
中原研究思路：就需求调研而言，所要解决主要问题是市场总量
．．．．和需求特征
．．．．，因而需求调研也从两个方面展开。
第一阶段：大样本调查，通过随机抽样或配额抽样获取大量数据，问卷内容只涉及到近年内是否置业、区域选择、价位选择几个基本问题，访问一般为电话访问、网上统计等方式，不采用深度访谈。根据第一阶段调查结果，结合相关资料（如某一区域的宏观统计数字）就可以推断出某一区域一定时间内有购房意向的比例和户数，以及被访者对区域等基本因素的选择。
第二阶段：深度访谈，旨在详细了解和发现目标客户显在
．．和潜在
．．的需求特征。在解决了市场总量问题之后，不仅要完成对目标客户的市场细分，深入了解目标客户的组成结构（如年龄、收入、职业）和具体的需求特征的问题，还要进一步探索各项因素间的关系，发现规律（如选择不同区域购房的客户需求是否有明显差异、不同年龄（或收入水平）的客户对物业要求的偏好）。
2.2需求调研主要结论
开宗明意，将需求调研最主要的发现和结论先表述出来，力求图文并茂，简洁明了。
2.3需求分析
2.3.1单因素分析
对问卷中各问题的答案进行汇总统计，通过频数统计等描述性统计分析方法确定需求结构，解决“是什么”的问题。本部分主要以图表为主，辅以少量文字。
2.3.2多因素分析
考察各问题间的相互联系，通过联列表分析、相关分析等方法发现和确定各要素间
的联系和规律，解决“为什么”和“怎么办”的问题。本部分涉及到相对深入的统计知识，要求有相当的理论结合实践的能力，是分析的重点和难点。
2.3.3技术说明（抽样技术、问卷设计、数据分析、控制执行）
3供应市场分析
本部分首先解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为什么”，最后得出“怎么办”的结论。不仅要分析产品各要素间的相互联系（如区域与价格的关系），更要重视客群定位、产品定位、形象定位三者之间的联系，同时还要充分结合需求调研的结论进行供需对比分析，最终为项目的客群、产品、形象定位提供有力的支持。基于此，本部分主要由客群分析、产品分析和形象包装三方面进行。
有的项目不做需求分析，本部分的内容顺序可进行适当的调整，如客群分析可放到产品分析之后。
3.1项目选择与分析方法说明
说明调研样本选取的依据（如开盘时间、规模、知名度），数据分析的原则和方法。例：均价6500元/平方米是一条较为明显的分界线，其以下部分和以上部分在社区配套、装修、物业管理等方面存在着明显的不同，因此我们把这15个项目以均价6500元/平方米为界分成两类：
?低于6500部分称为一类项目
?高于6500部分称为二类项目
3.2客群分析
3.3项目分析
3.3.1项目综合品质评价
层次分析法建模，确定决定项目品质的要素及权重，再用专家意见法对各项要素打分，最终对各项目进行综合品质评定。
3.3.2位置分布与规模
调研样本的分区情况，各区域基本特点，各区域项目规模和综合品质，各规模项目的综合品质情况。
→竞争对手的供应量分析，可再细分为现有供应量及待开发供应量
（统一在售面积为“已推出面积”，建筑面积为“总建筑面积”，要注意把项目的一、二期分开，当成是不同项目的做）
3.3.3产品分析
注意产品分析要解决如下问题：
?区域市场提供了什么样的产品？
?产品的某一方面与产品的综合品质有怎样的关系？
?所提供的产品是否得到目标客群的认同？
3.3.3.1整体规划（密度、园林绿化、车位配置、外观风格）
分析项目分析要点
分析内容
单因素分析
多因素分析
内容方法
布局
及风格
建筑单体排布、造型、颜色定性阐述
密度容积率、建筑密度列表、分段综合品质联列表或分组均值
园林绿化园林风格、绿化率、绿地形
式
列表、分段综合品质
联列表或
分组均值
车位比例、位置、价格列表、分段综合品质
/价格
联列表或
分组均值
可附部分楼盘的规划图
3.3.3.2小区配套
要素：幼儿园、学校、医疗、银行及邮局、运动场所、餐饮、购物、主题广场层次分析法为各项要素确定权重，对各项要素打分。
分析项目分析方法
各项要素分值列表
配套综合得分分值列表、与综合品质联列表或分组均值3.3.3.3楼型、户型
分析项目分析要点
分析内容
单因素分析
多因素分析
内容方法
楼体类型低层、多层、高
层、板楼、塔楼
列表、分段
价格-销售-
综合品质
分组均值
户型居室数、
面积
热销户型列表价格
联列表或
分组均值
注明不同户型的价格（看以下例子）例：同一类项目户型分布表
项目名称
户型
一居室两居室三居室四居室跃层或复式
百环花园27万44-50万50-62万0 0
（10%）（60%）30%
方丹苑
27万
（10%）
47-52万
（50%）
56-67万
（40%）
0 0
紫东苑0 55-65万
（60%）
70-75万
（40%）
0 0
九龙花园
40万
（10%）
45-55万
（60%）
70-95万
（30%）
0 0
华腾园30-35万
（10%）
40-55万
（80%）
55-80万
（10%）
0 0
嘉多丽园0 65-70万
（67%）
80-85万
（33%）
0 0
书香庭
30万
（15%）
40-55万
（85%）
0 0 0
附：片区住宅市场部分项目主力户型图
3.3.3.4楼宇配套（采暖方式，通讯，智能化系统）
分析项目分析方法
采暖方式，通讯，智能化系统分值列表，定性分析
综合评分（不用层次分析法）分值列表、与综合品质分段对比3.3.3.5装修标准（外立面、公共部分、）
分析项目分析要点
分析内容
单因素分析
多因素分析
内容方法
外立面颜色、材质列表、分段价格-销售-综
合品质
联列表或
分组均值
公共部分大堂、中央空调、
楼梯间、走廊列表
价格-
综合品质
联列表或
分组均值
套内列表价格-
综合品质
分组均值
3.3.4物业管理
分析项目分析要点
分析内容
单因素分析
多因素分析
内容方法
物管公司知名、较知名、一般列表、分段
价格-
综合品质
联列表
物管费 列表，分组均值
价格- 综合品质
联列表或 分组均值
3.3.5 价格及销售情况分析 分析 项目
分析要点
分析内容
单因素 分析
多因素分析
内容 方法
价格
加权价格、与综合品质关系、性能价格比 价格定位是否符合产品定位？ 价格列表
价格分组(各组均值、加权均值、最大、
最小、标准差)
综合
品质-
销售 按价格分组均值 按综合品质分组 均值
与销售相关系数 性能价格比
销售
价格和产品定位是否得到市场认同？
列表
价格性价比综合品质
相关、分段或对比分
析 按价格/综合品质分组均值
→ 最好以均价及起价作分析（以已推出单位均价为准）
→ 由于北京楼盘规模较大，所以要注明每个楼盘的销售率的范围。 例：1期销售率，4-6座销售率。 3.4 项目形象及宣传推广分析
分析项目 分析要点
指引标识 工地包装 售楼处 形象主题 报广分析
报广分析参照双月刊广告分析，以定量方法为主，要给出区域市场的平均报广投放量和媒体侧重点 其它分析要注意结合项目产品规划和客群定位
3.5 主要竞争对手点评 4 分析结论 → 市场的数据
只能作参考性，必须靠决策的经验客观的评估能力对日后的市场作出预测 → 市场空白点及片区特征 附：调查楼盘的位置图
其他楼盘有参考性的扫描（例如户型、效果图、广告设计等等）
竞争对手资料一览表及各楼盘不同户型面积比例一览表
2．报告内的个案点评
目的：针对区内有典型的项目作详细的分析，无论是销售好的还是不好的，只需把事实及分析说明。
内容：
a.楼盘基本资料（列表说明，要简单）；
b.产品特色说明；
c.销售及推广策略；
---- 入市时间
---- 入市价格，现售价格
---- 入市推售单位种类，现售单位种类
---- 宣传推广包装特色，每期主诉求点的转变
---- 参加展会数量
---- 宣传活动情况（例客户联谊会、新闻发布会、封顶仪式等）
---- 每期报纸广告投入费用及频率的统计（由第一次广告至最新情况）
---- 针对客户群特征
d.点评
---- 点评楼盘是否有竞争力，有没有抓紧市场的空白点，最吸引客户的是什么？导致销售不佳的原因是什么？
3．市场定位报告内容
第一部分项目自身分析
一．项目地块情况
→列表简单地说明项目情况
例：
序号项目内容
1 名称
2 发展商
3 地理位置
4 用地面积
5 用地性质
6 容积率
7 地块情况
8 周边情况
9 限高
10 绿化率
二．S.W.O.T.矩阵
→下表的‘优势’及‘劣势’是以项目自身，发展商/开发商背景及周边情况作出例点分析，‘机会’及‘威胁’的分析是以片区及宏观的角度考虑。
例：
Strength优势分析Weakness劣势分析
S1. 良好道路体系
S2. 丰富景观资源
S3. 开阔视野空间
S4. 庞大建筑规模
S5. 灵活建筑规划设计S6. 充裕资金实力
S7. 齐全区内配套W1. 周边基础配套不全
W2. 公交系统尚不完善
W3. 紧靠工厂、监狱
W4. 区域人文环境不佳
W5. 项目周边规划50亩廉租房
W6. 周边规划路投入使用时间尚不清楚
Opportunity机会分析Threat威胁分析O1. 整体经济向好,地产发展迅速,棉纺企
业效益提高
O2. 政府政策倾斜,促使外地人在石购房O3. 城市高速扩张,土地不断升值
O4. 入市时机良好,区域尚无竞争对手
O5. 区域待开发土地较多,易形成大规模居住区
O6. 政府待建公园,环境景观日趋成熟
O7. 存在集团购买,将有力促进销售T1.城市发展向东南区倾斜
T2.短期区域市场供应增大
T3.政府大力加强经济适用房建设T4.区域知名度低
T5. 周边项目档次较低
1．物业优及劣势分析
2．机会点及威胁分析
（将SWOT的内容分别详细说明及解释）
3．劣势及威胁的弥补方案
‘S+W’----用自身的优势弥补劣势
‘O+P’----用存在的机会解决威胁的问题
4．分析总结
通过SWOT的分析，总结出项目最大的优点，此部分将会引导定位的方向。
三．项目定位
1．市场定位
（这部分主要是结合调研及SWOT结果而定，市场定位概括了项目的档次及个性/主
卖点）
1）市场最终定位
例：嘉铭园→亚运村60万平方米板式小高层绿色生态大型社区 上海世茂滨江花园→中国最高的全江景豪宅社区 东海花园→全国首个3A 级高档豪宅小区 2）市场定位的支撑点
----列出以上定位的原因，支撑点及对定位的各部分作出解释
2．客群定位
----针对那种类型客户，主/次客户群的比例；
----其年龄段、职业、家庭状况、学历、收入、置业次数、置业目的等。 1）客户需求特征
----客户对物业的需求是什么？
----从物业管理，户型，面积，配套功能，承受金额，装修状况，交通，环境及购买心态等作出详细解释 2）客户群不认购原因
----针对建议的客户群，那些因素会肯定造成他们不认购的原因 ----定位
例：小关项目→ 讲求快节奏、高效率，生活或工作快速往来于亚奥、中关村、CBD 的公司或人群
上海世茂滨江花园→针对全国及海外的顶尖投资客户及与上海有工作关系的高档客户群 3．产品定位 ---- 定位，说明该社区要建筑什么样的楼。(板楼，塔楼，全小户型公寓，酒店式公寓)
例：
小关项目→集合写字楼、商务公寓、及居住型公寓的综合物业
上海世茂滨江花园→中国最高的全江景豪宅，配6个世界风情园林的社区 4．价格定位
市场定位
客群定位 产品定位 价格定位 形象定位
---- 针对上述建议的定位，建议整个项目/各期开售部分的均价，并作出说明，分析其最终大约的总价及月供款，是否符合客户群的经济能力
---- 建议开盘均价及原因
---- 估计价格的调整情况
5．形象定位
项目以什么形象面向市场，此部分的定位将会主导宣传推广的方式及主题。
1）形象包装定位
例如：大都会魅力、国际性标准/级别、罕有性
小关项目→享受时间与空间的完美组合
拥有工作与生活双重乐趣的商务投资型社区
奥林匹克花园→运动就在家门口
深圳中海棕榈园→日子缓缓，阳光散散
上地→我的生活，我的阳光，我的巴里岛
2）形象定位支撑点
四．项目规划设计建议
1．规划及园林建议
1）整体规划建筑
----小区入口位置
----会所位置
----行车路线及人行路线
2）园林设计建议
----雕塑
----步行道
----绿化风格
2．建筑风格
1）建筑外观的风格建议
2）单元入口设计风格建议及用料建议
3）建筑细部建议
例如：窗、阳台等
3．户型面积选择及组合建议
1）户型设计配比
2）户型设计特色建议
3）户型结构面积（以表说明）
4．配套设施规划建议（包括装修标准及硬件设施）
5．物业管理要点
物业管理服务内容建议
6．项目智能化建议
7．项目车位配置建议
五．总结
---- 简单总结以上的重点，该项目的切入点是什么，及可建议那些是项目的弱点，所以需提醒在日后的宣传推广上避重就轻。
4．营销推广报告内容
一．销售策略
1．销售必备条件
2．开售时机建议及原因
3．造势活动及促销手段汇总
4．推售单位策略简述
5．价格策略
注意事项:
----一般而言，低开高走较符合客户心理，但要预算货尾单位一定要降价，除非市价真的一路往高走；
----试销期：低价；引导期：逐步加价；强销期：不加价；促销期：变相降价；清盘期：公开降价
----市况下滑，要当机立断，早人一步抛货，不能顾存名声死守高价位；
----做势：预展期间不卖楼，透过传媒烘托高价，让市场接受产品高价，再不调首期开盘价；
----要注意市场整体承受力，个别人能承受高价不代表大部分客户能承受，抬价后降价有难度，需防高处不胜寒；
----提高销售速度，采用一口价方法可以缩短客户决策时间；
----适当利用价格杠杆平衡单位质素，避免留下太多滞销单位；
----公开价目表较容易赢取客户信心。
6．销售控制策略
----试销期以较差单位为主，可配合低开高走策略；
----遇有客户要求购买尚未推出优质单位，应在不打散整幢楼或整个层面情况下抬价售出，坚决不卖容易流失客户；
----在有恰当价差的前提下，优质与劣质单位同时推出可帮助劣质单位销售；
----销售气氛良好，可以公开销控表，加速客户下订；公开销控表亦可作为营做销
售气氛的手段（在一口价时尤其适用）；
----销售时机要配合工程进度、市场状况
二．宣传推广策略
1．项目案名及Logo建议
以针对项目的形象包装命名，每个命名建议必须详细说明其意思及建议原因，最后需注明中原主力推荐的案名及Logo。
2．地盘包装建议
1）围墙包装建议
2）建筑主体包装
3）主入口设置及包装建议
4）参观路线包装
5）售楼处功能布局建议
6）售楼处装修风格建议
7）展板设计建议（项目简介、付款方式、投资分析、物业管理、配套设施等）3．项目推广计划建议
1）宣传诉求重点及宣传口号
例：巨石公寓----欧洲贵族的工作典范
2）各阶段配合销售策略的推广安排及媒体组合（配合条件、活动安排，阶段目标）4．项目宣传推广费用估算
1）总支出预算
例：
内容费用
工地包装￥3,000,000元
活动￥800,000元
广告￥6,000,000元
促销￥1,500,000元
总计￥11,300,000元
2）销售资料及现场包装费用预算
例：
内容费用
楼书
折页
海报
彩旗
展板
3） 各阶段推广费用预算
例：
阶段日期 费用
1 2001年1月至3月 ￥300,000元
2 2001年4月至6月 ￥1,200,000元 3
2001年7月至8月 ￥1,000,000元 合计
￥2,500,000元
5．前期工作时间表建议(看 p.4 )
三．发展商品牌建立及长线房地产发展建议(如有) 5．文章/报告常见错处 1.1用拼音输入法导致的错别字 1.2名词不统一
----受访者、被访者、接受访问者； ----内销公寓、高档住宅、内销豪宅； ----交房标准、入住标准、装修标准； ----普通住宅、普通内销住宅； ----1.3%，1.5百分点，1.8巴仙 1.3欠缺图表名称
例：图一：2000年住宅价格走势折线图（图表欠侧面的指示）
1.4彩色图/表没有考虑黑白打印的效果，导致各颜色效果太接近，难以分辨。 解决办法：
----改为用表格表示；如： 改为：
内销公寓 普通住宅 外销公寓 别墅 总体
5
14
6
2
各区域住宅项目分布情况
51015总体东
南
西
北远郊
内销公寓
普通住宅外销公寓别墅
东 2 3 4 南 1 2 1 西 1 6 北 1 1 远郊
3
1
1
----于图上直接说明，如
1.5没有注明是那里的统计或何时的统计
例：a. 据有关部门统计→哪个部门？什么时候？ 改：据北京统计局于2001年9月份公布的统计 b. 据国家统计局的数据显示→什么时候公布的？ 改：据国家统计局于2001年6月份公布的数据显示 c. 据统计→写明是“据北京中原统计”
1.6于内文引述图/表时，没有注明从以下/以上那个图/表的资料 改：以上图3可以看出……
1.7文章的右上角或右下角没有注明写作人的名称 1.8概念模糊
例：中型住宅普遍受到垂青
问题：中型住宅是指其规模或是户型面积或是居室数量？ 问题：普遍是指什么？60%？70%？80%？ 例：中、高、低收入人士
问题：怎样介定为中、高、低收入人士，月收入/年收入介乎在多少之间？ 1.9货币不统一
部分以人民币为准，但又出现美元的价格 解决：可于美元后（约人民币……） 可直接折算为人民币 1.10
除了个人文章、双月刊内中原万花筒的个人感受文章及内部刊物的文章外，
其他一律不可有“我”的意思出现，尤其分析报告等(不代表个人意见)。
收入情况统计
1000-2000元
2000-3000元
3000-4000元
4000-5000元
5000-6000元
6000-7000元
7000元以上
1.11 分析结论模糊
例：二、三环路将大修提速，可促进二、三环沿线房地产市场的发展。
问题：什么发展？指更多人会选择这区的物业？指其会更吸引发展商开发项目？指其位置的价格会上升？……
1.12报告套用理论的文字太多，缺乏针对该楼盘的建议，例如：
价格定位：由于现时价格定位部分是放在项目定位中，连项目的配套及用料都未落实，甚至未有初步方案，所以成本加成定价法基本上是不适用于此阶段，唯有的定价方法是顾客感受定价法及市场比较法。从目标客户群的收入计算出客户可接受的月供款及总楼价，将得出的结论进一步与周边同类型物业做出初步比较。
现时报告中陈述的定价方法，定价原则，价格水平控制尺度，单位定价方法，降低价格敏感性之方案都是套用的部分，欠缺考虑未来市场的实际情况。
1.13报告欠缺总结
总结部分是报告的灵魂，报告内每个细节都有提及无法明确其重点所在，所以需于总结内陈述分析的重要内容或项目定位最重要之处。
1.14引述图表时的数据错误
例：以上图3中可反映本年度外销楼盘的加权均价为6913元→6913是图表中内销楼盘的加权均价。
策划方案部工作手册
家和家园国家家居商场 策划部工作手册 目录 策划部组织架构 .................................................... 1 策划部工作职能 .................................................... 1 策划部岗位职责 .................................................... 2 策划部工作制度 .................................................... 3 策划部工作流程 .................................................... 4 策划部工作表格 .................................................... 4 策划部绩效考核 . (5) 策划部组织架构 策划部工作职能 根据“一切围绕营销开展工作”的指导思想，结合市场环境、可利用资源 策划 策划平面 策划策划部
等，分解公司各阶段经营性目标，制定实施方案，对目标最终达成形起强力支撑； 以公司品牌战略为立足点，营造商场品质、商业氛围；收集、分析市场发展趋势；制定对外品牌推广方案，并实施； 制定各项市场营销活动方案，为市场营销活动提供支撑。 策划部岗位职责 策划部经理编制 1名 1、全面负责策划部所有工作； 2、制定部门工作计划（包括年、月、周），并分解落实； 3、策划部部门工作人员的绩效管理与考核； 4、负责家和家园对外品牌形象推广； 5、良好的公共媒体关系维护； 6、市场促销活动方案的制定； 7、协同其他部门，推动企业文化建设。 策划部副经理编制 1名 1、协助经理开展工作； 2、负责家和家园二期销售的策划配合工作； 3、负责业务合作单位的管理； 策划专员编制 1名 1、负责方案的执行与细节管理； 2、负责对方案执行效果进行反馈； 3、负责市场环境的调查与分析； 4、提出公司阶段性营销活动、品牌推广方案； 5、负责对外广告宣传内容的检查与维护； 策划文案编制 1名 1、负责营销方案、品推方案的编写； 2、负责部门内部文档（方案、合同等）的管理；
竭诚为您提供优质文档/双击可除策划部新人培训计划 篇一：20XX年度营销策划部培训计划方案(修改版) 宝鸡市融兴置业有限公司 20XX年度营销策划部培训计划方案 批准： 审核： 编制：营销策划部/何卫军 二〇一五年三月二十日 目录 第一部分20XX年培训计划说明 ---------------------------------------------- 1.1、营销策划部员工现状分析 ----------------------------------------------第二部分20XX年培训工作重点 --------------------------------------------第三部分培训管理实施流程 -----------------------------------------------
3.1、培训目的 ------------------------------------------------------------ 3.2、培训原则 ------------------------------------------------------------- 3.3、培训职责 ------------------------------------------------------------- 3.4、培训计划的制定 ------------------------------------------------------- 3.5、培训的实施 ----------------------------------------------------------- 3.6、培训效果评估 --------------------------------------------------------- 3.7、培训档案的管理 -------------------------------------------------------第四部分20XX年度培训课程计划 ---------------------------------------
浩博项目 [2012年度营销推广策略] 第一部分 ◆在本年度的推广体系中，将以大盘营销为主线，突出产品核心价值， 从概念到产品诉求相互推动、相互影响，从而形成一条相对缜密的推广系统, 进而在市场竞争中将优势转化成胜势，为项目创造更多的产品附加值。 1）以鲜明概念迅速切入市场，摆脱竞争泥潭，树立品牌唯一性； 2）以事件营销为主要手段，联动项目品牌优势，营造全城关注的领头羊态势； 3）将阶段产品埋入大盘推广体系中，暗合概念推广，形成有机传播系统； ◆本年度市场推广中分成四个阶段：蓄水预热期、开盘强销期、持续销 售期和准现房强销期。 1、蓄水预热期（11月25日——3月31日）用四个多月的时间做品牌形象 和产品的铺垫，优先运用展会、户外形象广告、平面媒体、短信群发、电视传播等进行产品特性诉求的预告性宣传，同时借助新闻渠道，对开发商、设计商和建造商的品牌分层次、分角度进行预热宣传，促进蓄水的效果; 在客户累积达到一定数量时开始内部认购放号。 2、开盘强销期（4月1日——6月30日）在客户累积达到足以开盘上市 时，项目正式开盘。先集中火力打产品攻势，随即开展品牌强化，广告宣传的重心逐渐向服务侧重。 3、持续销售期（7月1日——9月30日）在项目的强销期过后，通过组织 一系列活动促进销售，延续客户的购房热情，此阶段为持续销售期。 4、准现房强销期（10月1日——12月31日）在项目工程进展到呈准现房 时，依介项目工程形象给客户带来的信任感，配合多种推广手段，促成项目进入准现房强销期。 ◆整个项目的营销分成两个行动方向： 1、SP/PR系列活动，建立在客户服务基础上的通路营销+体验营销手段: 策略：通过建立营销通路，不断强化项目的知名度和美誉度、日新月异的工程形象以及日趋深入人心的产品品质；展开系统化的客户开发、客户维护等参与性活
1序言 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的为了什么？ 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩；
二、一般策划流程 1．工作流程图 1.1设立项目档案及文件夹 内容：
1.2编定工作时间表（看附件一） 内容： →提交各项报告时间（调研报告、定位报告、推广报告） →选定各个公司时间（模型、规划设计、效果图、园林设计、装修设计、广告）→落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时间 →平面设计的内容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展示版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人员名片；海报；客户通讯；直邮单张；礼品；报纸广告；杂志广告 →售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期 →培训计划时间安排 →内部认购及开盘日期 →各项活动及细节安排日期 →律师、银行落实日期 →价单、付款方式落实 →推广计划落实 1.3合作伙伴 ----建筑设计公司 ----园林设计公司 ----广告设计公司 ----银行 ----律师 ----效果图公司
学生干部培训策划书 一、策划背景:随着院团委学生会的换届,一批新的学生干部上任了。为了提高学生干部的思想觉悟,加强干部之间的沟通于交流,充分体现干部之间的合作精神,特举行此次干部培训活动。 二、活动主题:交流合作构建和谐校园 三、活动地点:****大学 四、培训对象:院团委学生会干部各系团总支副书记主席正部 五、活动目的: 新干部,新气象,为全面提高新一届学生干部的综合素质,进一步培养学生干部求真、务实、争先的工作作风,顺利开展各项工作,不断加强全院学生干部的学力和自我管理能力,同时进一步提高学生干部的综合素质。 六、活动形式:通过活动与讲座相结合的形式,达成干部之间的沟通与交流。 七、诚邀嘉宾: 八、主办单位:团委办公室组织宣传部 九、协办单位: 红十字会、科技创新部、青年志愿者协会、就业与职业发展部、心理自助与互助会 十、活动时间:12月5日——12月19日 十一、活动流程
十二资金预算:730元(见附件) 十三:效果分析:通过本次活动的举行,将加深团委各部门之间的交流与合作,为日后各项工作的顺利完成打下坚实的基础。我们坚信,在大家的共同努力下,团委学生会将走向更加辉煌的明天。 干部培训开幕式计划书 一、策划背景:在新一届干部上任之际,加强各干部之间的沟通与交流,充分体现各干部之间的合作精神 二、活动主题:继往开来,再创辉煌 三、活动目的:增进学生干部的友谊,增强学生干部凝聚力,从而把学院各团体部门建设得更好! 四、诚邀嘉宾:: 五、活动形式: 六、活动对象:院团委学生会干部、各系团总支副书记、主席和正部 七、活动地点:报告厅 八、活动时间:XX年12月5日14:30——16:30 九、主办单位:团委办公室、组织宣传部 十、活动流程: 十一、准备工作: 1、预借场地 2、制作、派送邀请函。
一、实习单位概况 浩华地产集团1999年成立于广州，是一家具有革新传统、富有创造力和多年房地产 运作经验，集地产开发、营销策划及销售代理为一体的国内知名地产开发集团和中国顶级 房地产综合服务商。 浩华地产集团自创建以来，始终秉承“诚信、协作、卓越、创新”的浩华文化，以“推动居住进步、建设美好生活”为使命，遵循“敬天爱人、共生共赢”的核心经营理念，努 力为客户创造价值，为员工提供机会，为股东创造利润，为社会营造和谐，为环境提供保护。致力于追求客户、员工、股东、社会、环境全面协调可持续发展！ 浩华地产集团下辖代理事业部、开发事业部、地产研究院、浩华商学院。 浩华地产集团代理事业部目前下辖广州、青岛、济南、南京、西安、太原、天津、合肥、郑州、沈阳、吉林、杭州等12家公司，现有员工3000余人，均为房地产业内资深专业人士。代理事业部专业从事于房地产投资顾问、营销策划及销售代理，擅长精确掌握、分析 市场信息，准确进行市场定位，把握市场脉搏，为开发商提供专业的房地产投资顾问指导，进行切实可行的房地产全程策划和强有力的销售推广。 浩华地产集团开发事业部专业从事房地产行业的投资及开发。2004年起先后在广州、西安、桂林、东营、惠州、河源、菏泽投资开发了16个项目；2008年以来又加大投资力度，连续开发了青岛翡翠城、青岛银华广场、清远丽都花城、天津翡翠半岛、东营枫林绿洲、 恩平凯旋花园、天津翡翠蓝湾、江门金泽蓝湾等项目，投资开发面积逾200万平方米。2013年投资开发项目完成销售额逾16亿元。 浩华地产研究院是浩华地产的研发和资讯机构。其主要任务是研究总结浩华历年房地产 营销策划、销售代理和投资开发的经验和教训，整理吸收房地产行业最新优秀成果，为提 升浩华地产投资开发、营销策划、销售代理的专业水平和实战能力服务。 浩华商学院是浩华地产的培训机构。浩华商学院以“培养二十一世纪的企业家，促进浩 华做大做强，为祖国的繁荣富强而奋斗”为使命，以“传播知识、开阔视野、启迪智慧、 提升能力、注重实效”为目的，以“专业、系统、实战”为特色，以“荣誉、责任、浩华”为校训，下设企业文化、公共关系、国学智慧、成功学、房地产规划与建筑、创意设计、 管理学、营销策划、销售力、房地产开发管理、企业家修炼、法律法规等12个课程模块，是培养优秀浩华职业经理人的黄埔军校。2012年荣获“中国企业商学院最佳成长奖”。 二、实习单位经营或者业务状况 作为中国房地产作为国内知名地产开发集团和中国顶级房地产综合服务商，浩华地产 集团秉承“敬天爱人、共生共赢”的核心经营理念，，努力为客户创造价值，为员工提供 机会，为股东创造利润，为社会营造和谐，为环境提供保护。已成为业界最为成熟的地产 综合服务商之一，历年经营也取得了巨大的成就。
【关键字】培训 中原地产60页核心机密：《策划部培训手册》 序言 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、比赛对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程
中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令发展商用最小的资金达到最大的效益； ----为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一般策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹 内容： 文件夹文件命名 报告以报告名字命名（例：定位报告） 推广计划及支出预算以日期命名 会议内容及纪要以日期命名 工作时间表以日期命名 销控表以日期命名 价格表以单元号及日期命名 销售需知以日期命名 销售文件以文件名称命名 工地包装方案以文件名称命名 软性文章以文章题目命名 传真（包括与发展商的信件）以传真内容命名 销售部定期反馈意见以日期命名 统计以日期命名 销售总结以日期命名 销售工具建议及设计以销售工具名称命名
员工绩效考核表（公司总经理）编号： 西安科技大学 学生社团联合会 企 划 部 培 训 方 案 社联企划部 2010-9-4 目录 社团培训 一、企划培训
员工绩效考核表（公司总经理）编号： 1、初识企划 2、企划力的培养 3、企划书的一般格式 4、企划书范例 二、活动立项申请表 1、活动立项申请表具体格式 2、活动立项申请表的书写要求 三、活动总结报告 1、活动总结报告具体格式 2、活动总结报告的书写要求 部内培训 一、企划培训 1、初识企划 2、企划力的培养 3、企划书的一般格式 4、企划书范例 二、社团考核 1、社团考核评分细则 2、考核细则说明 3、社团考核表 4、注意事项 三、部员思想道德、礼仪培养 1、尊重他人礼貌待人 2、培养自己的交际能力和口才 3、要拥有认真、负责的工作态度 4、培养自己的发散思维 社团培训
员工绩效考核表（公司总经理）编号： 一、企划培训 1、初识企划 企划是一种程序，本质上是运用脑力的理性行为，是针对未来要发生的事情的当前决策，即企划是预先决定作什么，何时做，如何做，谁来做。企划是管理功能中最基本的要素，是各种学生活动的引擎，是从构思到规划到事实的全过程，是进行活动宣传，活动组织，活动进行等一切事物的基础，企划是为理性决策提供按效益化原则设计的方案。企划要求的创新，继承和发展是一个学生组织不断进步的动力。企划的功能是为理性决策提供按效益化原则设计的方案，规避风险和追求效益最大化。 企划的要素 人类构思的过程大概是这样的：运用各种不同的思考方法产生构想，好的构想就成为创意，而有目标的、可能实现的创意，就变成了企划。 由此可知，企划有别于构想与创意，它应包括下列三个要素： 1、必须有崭新的创意；企划的内容必须新颖、奇特，令人拍案叫绝，使人产生新鲜、有趣的感觉。 2、必须是有目标的创意；再好的创意，若缺乏一定的方向，势必与目标脱节，就不能成为企划了。 3、必须有实现的可能；在现有人力、财力、物力的限制之下，有实现的可能，才是企划。否则再好的创意均属空谈。 企划5个W,2个H，1个E原则 What(什么)——企划的目的、内容。 Who( 谁)——企划相关人员。 Where( 何处)——企划实施场所。 When(时)——企划的时间。 Why(为什么)——企划缘由、前景。 How(如何)——企划的方案 How much(多少)——企划预算。 Effect(效果)——预测企划结果 2、企划力的培养 方法1 天天动脑
序言 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度
一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令发展商用最小的资金达到最大的效益；----为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。
中原地产策划部培训手册模板 1
序言 进入中原的同事, 都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路, 可变的情况实在太多, 唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯, 活学活用。因此经过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等, 才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分: 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序( 投资商) 九、策划部制度 2
一、企划目的 企划是什么? 企划可简单地理解为”策谋及计划”, 但企划会比策划更高一个层次, 因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏, 在于能否给予楼盘独突的个性, 而这个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的, 从开始市场调研、产品定位、形象定位, 直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断, 具备创作力, 具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项, 例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等, 都必须透彻掌握及亲力亲为, 才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握, 开盘前已对整个销售有全面的计划, 并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作, 是反映人们下意识的渴望, 把人们下意识的需要表示出来, 故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识, 让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的: ----为楼盘达到最理想的销售业绩; ----令发展商用最小的资金达到最大的效益 ----为发展商及楼盘打下知名度及品牌; ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 3
职业调查分析 1.目标行业调查 2.目标职位的调查
3.目标公司的调查
访谈应该注意问题 第一部分概述 生涯人物访谈，是通过与一定数量的职场人士（通常是自己感兴趣的职业从业者）会谈而获取关于一个行业、职业和单位“内部”信息的一种职业探索活动。通过访谈，了解该职业岗位的实际工作情况，获取相关职业领域的信息，进而判断你是否真的对该工作感兴趣，实际上是一次间接、快速的职业体验。 为了帮助学生进行职业探索和职业环境认识，有效进行职业生涯规划，学院决定利用假期组织开展职业生涯人物访谈活动。这项活动对于没有工作经验和社会阅历的大学生来说，是了解职业的一个比较好的方法。 一、活动主题 了解社会、探索职业、促进规划、把握人生。
二、活动目的 生涯人物访谈是大学生职业选择和职业定向的一个自助平台，是在校期间职业生涯规划的一个环节，是一种获取职业信息的有效渠道，目的在于使学生了解和认识社会需求、职业需求、职业环境和基本状况，帮助求职者（尤其是在校大学生）检验和印证以前通过其它渠道获得的信息，并了解与未来工作有关的特殊问题或需要，如潜在的入职标准、核心素质要求、晋升路径和工作者的内心感受等（这些信息是通过大众传媒和一般出版物得不到的）。通过生涯人物访谈，还能正确认识自己的优势和不足，从而制定更加合理的大学学习、生活计划。 三、操作流程 1、认识和了解自己 加强对自己的了解和认识。可以借助一定的工具（如霍兰德职业倾向测试、职业能力测量表、职业价值观自测量表或测评软件分析自己的兴趣、性格、技能和工作价值观。（注意：可以使用各种测评工具或软件，但不能迷信。） 2、寻找生涯人物 结合自己的兴趣、技能、工作价值观、教育背景和已掌握的职业知识列出未来可能从事的几个职业，然后在每个职业领域寻找3位以上的在职人士作为生涯人物。生涯人物可以是自己的亲人、老师和朋友，可以是他们推荐的其他人，也可以借助行业协会、大型同学录或某个具体组织的网页来寻找其他职场人士。（注意：生涯人物的职业应是自己向往的。每个职业领域的生涯人物应结构合理，既有初入职场的人士，也有工作了一定年限的中高层人士；正式访谈前，对生涯人物的信息掌握得越全面越好，姓名、职务和联系方式是必须的，对于可以在生涯人物的讲话、文章或者大众传媒和单位网页上可以获得的信息要尽可能的收集和熟悉。） 3、拟定访谈提纲 结合目标职业信息设计访谈问题，对生涯人物的访谈可以围绕以下要点进行：行业、单位名称、职业（职位）、工作的性质类型、主要内容、地点、时间、任职资格、所需技能、市场前景、行业相关信息、工作环境、工作强度、福利薪酬、工作感受、员工满意度等。（具体内容可以参考附件一） 4、预约并实地采访 预约方式有电话、QQ、电子邮件和普通信件等，其中电话最好。预约时首先介绍自己，然后说明找到他的途径、自己的采访目的、感兴趣的工作类型以及进行采访所需要的时间（通常30分钟左右），确认采访的日期、时间和地点。（注意：联系前的准备要充分，电话联系时还应备好纸和笔，以备临时电话采访；联系时一定要有礼貌，时间要短。） 访谈方式可以是面谈、电话访谈、QQ访谈，最好是面谈。面谈前，采访者一般可以用已经从其它渠道了解的生涯人物的好消息轻松打开话题。之后就可以按设计好的问题开始访谈了。遇到生涯人物谈兴正浓时，采访者要乐于倾听，给生涯人物留出提供其他信息的机会。在访谈结束时，请生涯人物再给自己推荐其他相关的生涯人物。这样就可以以滚雪球的方式拓展自己的职业认知领域。 注意： （1）采访前为自己准备个“30秒的广告”，因为在访谈过程中生涯人物可能会问采访者的职业兴趣和求职意向。 （2）面谈前，应征求生涯人物的意见，视情况对谈话进行录音、或书面记录、或不记录。 （3）面谈一定要守时、简洁，不浪费他人时间。 （4）访谈结束后，对于不允许访谈现场记录的内容应迅速补记。 （5）采访结束后一天之内，要通过合适的方式表示感谢。 5、访谈结果分析 在一个职业领域采访三个以上的生涯人物后，用职业信息加工的观点来分析，对照之前自己对该职业的认识进行比较，找出主观认识与现实之间的偏差，确定自己是否适合这一行业、职业和工作环境，是否具备
中国酒店顾问行业发展将出现三大趋势，一是有实力的本土企业出现、二是咨询与管理分离、三是从经验型顾问向知识型顾问发展。 一、有实力的本土企业出现 在中国的酒店顾问行业，华盛国际（HVS）和浩华管理顾问公司(HTL)是如雷贯耳、久闻大名的。 华盛国际（HVS）是全球最大的酒店咨询和投资服务公司，在全球遍布有24家办事机构。已为全球各大业主、开发商、投资者、金融机构以及政府机构分布在全球60 个国家的超过15,000 间酒店及度假村提供战略咨询、评估和投资销售服务。华盛国际（HVS）在过去5年为中国市场上的所有主要外资酒店品牌提供过专业的投资咨询评估，涉及的酒店品牌有洲际酒店集团，万豪国际酒店集团，凯悦国际酒店集团，希尔顿国际酒店集团，喜达屋酒店及度假村集团，法国雅高国际酒店集团，卡尔森国际酒店集团，香格里拉酒店集团等世界一流酒店集团旗下的品牌，也参与了许多国内品牌相关投资咨询的建议。华盛国际(HVS)每年在上海主办中国酒店投资峰会，2007年4月召开的第三届中国酒店投资峰会吸引了来自30多个国家和地区600多位业界领袖及同仁的参与。华盛国际(HVS)在欧洲和美国出版的《酒店品牌等级分类表》已经成为海外投资基金在资本市场上投资参考的重要依据，是投资酒店最直接的投资手册。 浩华管理顾问集团公司 (Horwath HTL) 是全球最大的专业酒店顾问公司浩华国际（总部位于纽约）的成员之一，在亚太区专门从事酒店及旅游业的管理顾问服务，浩华是第一家进入中国市场的专业酒店顾问公司，在中国参与的酒店项目已经超过250个，遍及45个城市，近期项目类型和研究领域包括酒店开发战略研究、可行性分析、集团连锁及品牌战略研究、中国经济型酒店市场研究、群组/个体酒店改造战略等。浩华国际于1915年在纽约成立，已成为全球十大国际会计及管理顾问公司之一，在32个国家设有57个办事处，在82个国家和地区、387个城市设立了分支机构，年收入超过15亿美元。浩华管理顾问公司能够在不同资产领域为业主、开发商、投资商、贷款机构以及运营管理公司提供专业顾问服务，其中包括酒店和度假村从豪华5星级酒店和度假村到经济型酒店及精品酒店；其他住宿设施从服务式公寓到背包旅行者旅馆、活动住宿设施以及露营地设施；高尔夫设施从度假村附属高尔夫设施到标准会员制高尔夫俱乐部；SPA设施从专业连锁经营SPA设施及集团化战略规划到单体SPA 设施及概念规划；俱乐部/会所从会员制俱乐部及会所设施到社区中心俱乐部设施；餐厅/酒吧从大型特许运营餐厅到单体经营餐厅/酒吧设施；主题公园从大型主题娱乐公园到其他主题性娱乐设施。其核心服务是分析、研究、预测、建议。浩华管理顾问公司主要从事中国饭店业务统计工作，拥有26家荣誉顾问团。浩华管理顾问公司是浩华国际的亚太分部，专业致力于酒店及旅游业专业顾问服务。浩华管理顾问公司在亚太地区地区已为1,500多个酒店和旅游业项目提供咨询服务。浩华管理顾问公司与第三方酒店专业数据研究公司The Bench合作拓展亚太地区收益管理市场。 现在，本土企业发展迅速，以华美酒店顾问有限公司（SAO）为例，已为21个省直区53个城市的90多个客户提供服务。酒店项目的城市包括北京、上海、重庆、乌鲁木齐、锡林浩特、唐山、廊坊、秦皇岛、青岛、烟台、日照、东营、西安、无锡、
第一章企划部美工岗位操作指南 一、岗位概述 企划，就定义来讲指的是为理性决策提供按效益化原则设计的方案。规避风险和追求效益最大化是企划的两大功能。企划部门其实是企业内部小型的咨询部门。企划是一个战略系统，广义上牵涉到企业的发展战略、品牌战略；狭义上牵涉到企业的营销管理、广告策略和市场管理。从某种意义上说，企划必须是企业内部全体管理班子的事，企划人、企划部门仅仅是一个牵头组织者。因此，企划工作必须在企业运营过程中实现系统管理，全员企划。大到企业发展方向的制定，小到区域市场促销活动的执行，必须积极调动企业管理层、全体员工来参与、执行。 1.岗位名称:企划部美工 2.直属部门:企划部 3.直属上级:企划部主管 4.适用范围:商场企划部美工 二、岗位职责 1.提高商场各类促销活动的平面设计、制作水平。 2.负责设计商场形象、活动等平面。 3.负责商场形象、活动等平面。 4.负责商场大厅内的布置。 5.负责接待媒体、广告公司来访人员，洽谈报纸、路牌、礼品等广告事宜。 6.负责验收商场内厂商装修是否符合企划要求规范。
7.负责审阅厂商广播稿及商场活动的拍照。 8.负责商场活动期间POP海报的书写及宣传活动。 9.负责收集竞争对手的广告平面。 10.不定期对红星的竞争伙伴进行试调。 11.负责为厂商绘制所有POP及公司宣传海报。 12.统计并布置一些墙体、灯箱广告、横幅的资料收集。 13.及时修改各楼层厂商指示标志，并修改各楼层平面图纸。 14.统计所有厂商活动，并审核一些相关资料。 15.每天巡视商场、检查POP、吊旗、腰线、灯杆刀旗等。 16.为新进驻厂家、更换品牌或重新装修等厂家进行企划方面验收。 三、主要工作 1.做好商场巡查工作。 2.POP书写及商场内部广告的设计。 3.厂家入场装修、验收、审核工作。 4.文件的校对及收发。 5.制作各种指示牌 6.商场装饰布置 7.监督、监看公司所做的宣传媒体（如：电视、报纸、路牌、车体等），同时关注竞争伙伴的相关宣传媒体情况，并做好报样等资料的收集工作。
企划部培训方案 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
西安科技大学 学生社团联合会 企 划 部 培 训 方 案 社联企划部 2010-9-4 目录 社团培训 一、企划培训 1、初识企划 2、企划力的培养 3、企划书的一般格式 4、企划书范例 二、活动立项申请表
1、活动立项申请表具体格式 2、活动立项申请表的书写要求 三、活动总结报告 1、活动总结报告具体格式 2、活动总结报告的书写要求 部内培训 一、企划培训 1、初识企划 2、企划力的培养 3、企划书的一般格式 4、企划书范例 二、社团考核 1、社团考核评分细则 2、考核细则说明 3、社团考核表 4、注意事项 三、部员思想道德、礼仪培养 1、尊重他人礼貌待人 2、培养自己的交际能力和口才 3、要拥有认真、负责的工作态度 4、培养自己的发散思维 社团培训一、企划培训
1、初识企划 企划是一种程序，本质上是运用脑力的理性行为，是针对未来要发生的事情的当前决策，即企划是预先决定作什么，何时做，如何做，谁来做。企划是管理功能中最基本的要素，是各种学生活动的引擎，是从构思到规划到事实的全过程，是进行活动宣传，活动组织，活动进行等一切事物的基础，企划是为理性决策提供按效益化原则设计的方案。企划要求的创新，继承和发展是一个学生组织不断进步的动力。企划的功能是为理性决策提供按效益化原则设计的方案，规避风险和追求效益最大化。 企划的要素 人类构思的过程大概是这样的：运用各种不同的思考方法产生构想，好的构想就成为创意，而有目标的、可能实现的创意，就变成了企划。 由此可知，企划有别于构想与创意，它应包括下列三个要素： 1、必须有崭新的创意；企划的内容必须新颖、奇特，令人拍案叫绝，使人产生新鲜、有趣的感觉。 2、必须是有目标的创意；再好的创意，若缺乏一定的方向，势必与目标脱节，就不能成为企划了。 3、必须有实现的可能；在现有人力、财力、物力的限制之下，有实现的可能，才是企划。否则再好的创意均属空谈。 企划5个W,2个H，1个E原则 What(什么)——企划的目的、内容。 Who( 谁)——企划相关人员。 Where( 何处)——企划实施场所。 When(时)——企划的时间。
浩华地产集团岗位素质考核题库（讨论稿） 浩华地产研究院编辑 2011年4月13日
目录 序 凡例 ............................................................. 1 题库内容................................................. 2 适用范围................................................. 第一部分文化理念类 ............................................ 1.1 填空.............................................. 43题 1.2 问答题.............................................49题第二部分经营管理类 ............................................ 2.1 填空题.............................................45题 2.2 问答题.............................................39题第三部分销售类 ............................................... 3.1 填空题.............................................97题 3.2 问答题.............................................72题第四部分产品类 .............................................. 4.1基本概念篇.............................................. 4.2建筑知识................................................ 4.3房地产测绘知识.......................................... 4.4城市和城市规划知识...................................... 4.5环境知识................................................ 4.6房地产市场和投资知识.................................... 4.7房地产价格和评估知识.................................... 第五部分策划类 ............................................... 5.1 填空题.............................................30题 5.2 问答题.............................................47题
策划部培训手册 I_ii> 序言进入** 的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所 需的策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户
型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整（前瞻性及果断）。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的： ————为楼盘达到最理想的销售业绩； ————令发展商用最小的资金达到最大的效益； ————为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ————塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一般策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹 内容： 文件夹文件命名 报告以报告名字命名（例：定位报告）推广计划及支出预算以日期命名 会议内容及纪要以日期命名 工作时间表以日期命名 销控表以日期命名 价格表以单元号及日期命名
中国酒店顾问行业发展的四大趋势赵焕焱发表于《上海饭店》2008年8月号 中国酒店顾问行业发展将出现四大趋势，一是有实力的本土企业出现、二是咨询与管理分离、三是从经验型顾问向知识型顾问发展、四是组织形式将会更加适应咨询公司的特点。 一、有实力的本土企业出现 目前，酒店顾问公司作为在开发商和管理公司之外发挥作用的地位已经成为趋势和共识，其作用已经取得开发商和管理公司的共同认可。 在中国的酒店顾问行业，华盛国际（HVS）和浩华管理顾问公司(HTL)是如雷贯耳、久闻大名的。 华盛国际（HVS）是全球最大的酒店咨询和投资服务公司，在全球遍布有24家办事机构。已为全球各大业主、开发商、投资者、金融机构以及政府机构分布在全球60个国家的超过15,000间酒店及度假村提供战略咨询、评估和投资销售服务。华盛国际（HVS）在过去5年为中国市场上的所有主要外资酒店品牌提供过专业的投资咨询评估，涉及的酒店品牌有洲际酒店集团，万豪国际酒店集团，凯悦国际酒店集团，希尔顿国际酒店集团，喜达屋酒店及度假村集团，法国雅高国际酒店集团，卡尔森国际酒店集团，香格里拉酒店集团等世界一流酒店集团旗下的品牌，也参与了许多国内品牌相关投资咨询的建议。华盛国际(HVS)每年在上海主办中国酒店投资峰会，2007年4月召开的第三届中国酒店投资峰会吸引了来自30多个国家和地区600多位业界领袖及同仁的参与。华盛国际(HVS)在欧洲和美国出版的《酒店品牌等级分类表》已经成为海外投资基金在资本市场上投资参考的重要依据，是投资酒店最直接的投资手册。 浩华管理顾问集团公司(HorwathHTL)是全球最大的专业酒店顾问公司浩华国际（总部位于纽约）的成员之一，在亚太区专门从事酒店及旅游业的管理顾问服务，浩华是第一家进入中国市场的专业酒店顾问公司，在中国参与的酒店项目已经超过250个，遍及45个城市，近期项目类型和研究领域包括酒店开发战略研究、可行性分析、集团连锁及品牌战略研究、中国经济型酒店市场研究、群组/个体酒店改造战略等。浩华国际于1915年在纽约成立，已成为全球十大国际会计及管理顾问公司之一，在32个国家设有57个办事处，在82个国家和地区、387个城市设立了分支机构，年收入超过15亿美元。浩华管理顾问公司能够在不同资产领域为业主、开发商、投资商、贷款机构以及运营管理公司提供专业顾问服务，其中包括酒店和度假村从豪华5星级酒店和度假村到经济型酒店及精品酒店；其他住宿设施从服务式公寓到背包旅行者旅馆、活动住宿设施以及露营地设施；高尔夫设施从度假村附属高尔夫设施到标准会员制高尔夫俱乐部；SPA设施从专业连锁经营SPA设施及集团化战略规划到单体SPA设施及概念规划；俱乐部/会所从会员制俱乐部及会所设施到社区中心俱乐部设施；餐厅/酒吧从大型特许运营餐厅到单体经营餐厅/酒吧设施；主题公园从大型主题娱乐公园到其他主题性娱乐设施。其核心服务是分析、研究、预测、建议。浩华管理顾问公司主要从事中国饭店业务统计工作，拥有26家荣誉顾问团。浩华管理顾问公司是浩华国际的亚太分部，专业致力于酒店及旅游业专业顾问服务。浩华管理顾问公司在亚太地区地区已为1,500多个酒店和旅游业项目提供咨询服务。浩华管理顾问公司与第三方酒店专业数据研究公司
企划部的三大工作内容 第一、市场战略的制定与实施督导。企划部的一个重要任务就是要为营销工作的展开提供各种计划：如营销战略规划、企业年度营销规划、产品上市计划、专题推广方案、片区进入方案以及销售管理手册等等，建立策划逻辑链的终点目标。 第二、市场信息的收集、整理与分析，准确、充分的资讯是科学决策的基本保障，在企业的营销系统中，企划部应该与市场部、销售部充分合作，建立起一个完整、通畅的信息反馈系统。如在营销手册中明确规定销售人员应以营销日志、专题调研的市场信息，经片区主管批阅、归纳后汇总至营销经理处，经营销售经理审阅备案后移至企划部，而企划部除此之外，还应经常自行实施专题调研和为市场部提供各种市调方案。形成策划逻辑链的源头。 第三、市场推广道具的设计与制作。企划部按照计划的要求准备道具中广告活动所需要的文案、报刊平面、CF片、海报、横幅等的设计与制作；公关专题活动所需要的标准文本、现场用品等；促销活动所需的礼品、传单、POP用品等。 企划部职责 1．负责公司对外的宣传工作； 2．通过详尽的市场调查及研究，为公司及业务部门提供可靠/专业的市场讯息资料； 3．提前2天完成要提交给发展商的报告/建议书/方案等； 4．提前一天完成演示内容； 5．各组员必需遵守组长/主管所委派的工作； 6．必须出席公司/部门/组别订立的各种会议； 7．准时完成公司/部门/组别分配的工作； 8．确保报告内容没有出现人为数据错误、错字、前后矛盾等错处； 9．必需做会议记录； 10．对外文件格式需统一，按公司规定执行； 11．各组长/主管需确保组别的正常日常运作； 12．相关的资料搜集，整理及归档保管； 13．提供准确的市场讯息给发展商； 14．外出时随身携带名片、计算器、中原记事簿及笔； 15．组长有责任协助及培训其组员； 16．组长必须出席所有其组别负责的案子的会议； 17．保持策划部公共地方的清洁； 18．用完电脑后，需将画面返回windows主页； 19．用电脑时不能中途离开超过10分钟，否则需将文件存档及将画面返回windows 主页； 20．所有非交通费的报销必需于发生2月内给总监签字确认，逾期不获报销。 策划专案组（代理项目或策划顾问项目） 1. 与销售部保持紧密联系及沟通，随时分析销售部反馈意见； 2. 每日收集项目秘书传真的报表及存档，需对报表作出分析； 3. 每周更新销控表；