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房地产泡沫形成的原因、危害及其防范

作者：魏世勇贺书平

来源：《沿海企业与科技》2008年第03期

［摘要］文章结合房地产这种实物资产的特殊性和房地产市场的特点，从主观和客观两个方面分析房地产泡沫产生的原因，以及泡沫从产生到最后破灭这个过程中可能造成的后果，最后提出相关的防范措施。

［关键词］房地产；实物资产；泡沫

［基金项目］本文为武汉工业学院校立青年项目《房地产泡沫的测量方法与应用》（编号为07Q48）的研究成果之一

［作者简介］魏世勇，武汉工业学院经济与管理学院，湖北武汉，430023；贺书平，郑州航空工业管理学院工商管理系，河南郑州，450015

［中图分类号］ F293.3 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1007-7723（2008）03-0013-0002

泡沫的载体可能是实物资产，如房地产、邮票、古董、艺术品等；也可能是虚拟资产，如债券、股票等。本文研究房地产作为一种实物资产的泡沫情况。

一、房地产泡沫形成的原因

从主观上来看，房地产泡沫产生的原因主要有两个：

一是大量投机行为的存在。对房地产的需求包括真实需求和投机需求两个方面。真实需求是居民为了满足生活需要、企业为了满足扩大再生产的需要而形成的需求。投机需求则是为了从房地产买卖差价中获得利润。投机者购买房地产不是为了实现保值增值，而是为了在价高时转手倒卖。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，许多非房地产企业和个人投资者大量投资于房地产，房地产交易十分火爆。另一方面，在银行利率较低的情况之下，社会资金缺乏好的投资渠道。因此，全社会普遍对房地产价格有着良好的预期，这样就会导致大量的房地产投机行为，房地产价格不断攀升。

二是商业银行的信贷支持。由于房地产价值量大的特点，房地产泡沫是否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有商业银行配合，就不会有房地产泡沫的产生。同样，对商业银行而言，由于房地产是不动产，银行部门普遍认为这种贷款风险较小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款。从而加强了投机者的融资能力，这就可能进一步地加剧了房地产价格的上涨。

从客观上来看，房地产泡沫产生的原因主要有三个：

一是房地产三级市场和租赁市场的不发达。房地产一级市场是指政府举行的土地拍卖的土地市场，二级市场是指新建商品房交易市场，三级市场是指二手商品房交易市场。在一个完善的房地产市场体系中，特别是住宅市场，三级市场应该是很活跃的。新房交易只是所有交易中的很少一部分，高收入阶层去买新房，他们以前的房子会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层次的房子又会继续向下传递。我国传统观念和居民消费习惯是买房就要买新房而不是二手房。目前，很多城市的房地产三级市场基本还没有启动，这就导致了新的商品房需求增加。

租赁市场和买卖市场是相互影响的。如果买卖市场上商品房售价偏高，一部分消费者就会从住房销售市场转向租赁市场，开发商则会面临降价的压力。我国目前很多城市的住房租赁市场处于地下经营的状况，透明度差，且缺乏有效的监管机制。租赁市场不发达，消费者就失去了选择不同住房消费方式的机会，在应当租房的阶段也不得不提早进入消费市场，给商品房市场带来过多的需求。较大规模的租赁市场不仅可以较好地解决人员流动与住房产权流动之间的矛盾，有利于低收入群体规避市场风险，而且是房价发现机制的一个重要组成部分。由此可以看出，房地产三级市场和租赁市场的不发达会导致商品房需求量的增加，从而使得其价格上升。

二是房地产行业信息不透明。与资本市场相比，房地产市场由于自身的特点具有信息传递慢、透明度差的特点。我国的房地产市场只有十几年的历史，房地产市场统计体系很不完善，数据准确性差；交易信息不透明。因此，消费者购买房地产时往往会被表面现象所迷惑，而部分开发商又会夸大宣传，这样就会导致消费者过于乐观，对市场判断脱离实际而加入到投机者的队伍里面来。

三是经济周期的作用。房地产商品的供求特性决定了其价格易受经济周期的影响。房地产供给具有时滞性,由于土地的稀缺性和房地产建设周期长，其供给弹性不大。房地产需求主要包括企业发展而引致的办公用房和商业用房的需求、居民满足基本生活所需要的住宅需求，这些需求特别是办公用房和商业用房的需求很容易随着经济形势的变化而在短期内发生变化。当经济周期处于上升阶段的时候，企业规模的扩张使得房地产市场的需求急剧增加，而房地产供给却不能同步地增长，由此造成一种供不应求的局面，导致了房地产价格的上扬。

二、房地产泡沫造成的危害

房地产行业具有产业关联度高、影响范围广的特点，对国民经济增长的贡献很大。作为关系国计民生的重要商品，房地产泡沫的产生、发展、变化对于政府、企业和居民都会带来巨大的影响。主要表现在以下几个方面：

对宏观经济而言，房地产价格对于一个地区经济的增长、产业协调发展等方面都有着重要的影响。房地产行业产业关联度很高，钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业都与房地产业密切相关，房地产业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关比例达到

房地产泡沫论文

厦门南洋职业学院毕业论文房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析作者黄顺凯系（院）艺术学院专业建筑设计技术年级12级建工1班学号12560101024 指导教师钱云云日期2014.12.30

学生诚信承诺书本人郑重承诺：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得厦门南洋职业学院或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。签名：日期：2014.12.15 论文使用授权说明本人完全了解厦门南洋职业学院有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。签名：导师签名：日期：2014.12.15

房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析黄顺凯（厦门南洋职业学院艺术学院福建厦门 361102）摘要：房地产泡沫是经济发展中的隐患，房地产泡沫的破裂将引发系统性的金融危机和经济危机，使经济发展遭受严重挫折，这就使预防和控制房地产泡沫变得极度重要。鉴于此，本文对房地产泡沫的危害、形成机制及对策进行了分析和探讨。关键词：房地产泡沫；政府；土地市场 1 房地产泡沫及其表现形式所谓的房地产泡沫是泡沫的一种，是指以房地产为载体的泡沫经济，是房地产经济波动的一种表现形式，它的产生反过来又加剧了房地产经济的波动。随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成了巨大的威胁。房地产泡沫有以下几种表现形式：（1）房价飞涨。泡沫存在时，房价一定高，但是房价高不一定存在泡沫。（2）大量银行贷款进入房地产业。房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入到房地产行业。（3）房屋空置率高。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，构成经济泡沫。（4）土地价格暴涨暴跌。土地的稀缺性导致了市场对土地需求无限，土地市场便容易发生投机炒作，出现低价虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。（5）房地产的投资过度。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，形成泡沫经济破灭。（6）居民对市场房价的承受能力差。衡量居民对房价的承受能力的指标房价与家庭年平均收入之比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3-6。 2 我国房地产泡沫成因机制分析 2.1 土地价格垄断土地与其他生产要素不同，其复杂性表现在：其他要素的公有制可以有多种实现方式时，土地的公有制仍然未打破，土地价格是使用权的价格，是在一定期限内的价格，而不是土地所有权的价格；土地市场分为一级出让市场和二级转让市场。国家是一级市场唯一的供给者；土地出让方式有协议出让、拍卖、招标和挂牌多种形式，价格差异很大，引发了土地市场持续混乱、导致了土地市场乃至房地产市场价格的巨大差异，以及不平等交易甚至寻租行为。而且也因为土地本身的固有的属性。土地是自己供给的，数量有限，不会随社会经济的发展而增加，土地稀有性的自然属性致使土地供给弹性最小。城市化进程越快，土地需求越大。而土地的需求大致只有两种，一种是刚性需求，是为了生活而不是利益。一种是投资需求，把土地当成牟利的工具，使土地脱离原来的价格，造成泡沫。并将土地集中在少数人手中。造成供不应求的假象，造成价格不断攀升的恶心循环。 2.2 地方政府对房地产价格的干预传统政治体制下，考核地方政府政绩的最简单的方式是看经济发展速度，提高一个地方的gdp和财政收入的办法有很多，如调整产业结构，提升经济运行质量等，但这些措施耗时耗力见效慢，远不及“拉高房价”来得快。可是房价狂飙形成的泡沫，将导致泡沫经

房地产产生泡沫的原因及其防范策略

学号：现代房地产投资与开发结课论文课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）：姓名：指导老师：班级：日期：2014/12/25

摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略

1前言房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾荷兰1634-1637年的郁金香泡沫密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫日本房地产泡沫我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济

房地产泡沫形成原因以及防范措施

目录提纲：摘要引言简单介绍房地产以及引出房地产泡沫一、房地产泡沫的实质二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机三、房地产泡沫的成因（一）过度投机（二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张四、防止房地产泡沫产生的措施（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向五、我国房地产泡沫成因及其治理过程（一）我国房地产泡沫的形成原因（二）我国房地产泡沫治理的对策

房地产泡沫形成原因以及防范措施内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营

日本房地产泡沫原因及过程

日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

抑制房地产泡沫问题

抑制房地产泡沫摘要如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势

关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab

目录一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)

论：中国房产市场泡沫破裂的后果

中国房产市场泡沫破裂后，会给普通老百姓带来什么影响？ [ 标签：老百姓带来,房产,老百姓 ] 目前我国房产市场泡沫过大，已经濒临破裂的边缘，破裂后会对普通老百姓的生活产生什么影响？咏晨回答:5 人气:11 解决时间:2009-12-20 16:55 满意答案个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。

房地产泡沫成因与对策分析——以HN省为例

房地产泡沫成因与对策分析 ——以HN省为例摘要：在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大中城市的房地产泡沫程度普遍偏大，更有个别城市的泡沫程度已经明显显现出过大的趋势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，形成的一种房地产市场发展的假象。而HN省房地产业的发展是我国房地产业发展的一个缩影,经历过泡沫期、萎靡期,凭借着建设国际旅游岛战略的出台,HN省房地产业逐渐发展起来。所以，通过对HN省房地产泡沫成因的分析，或许我们可以找出相对的预防对策。关键词：HN省房地产泡沫成因对策 1 绪论 1.1 研究背景目前，房地产业作为中国乃至世界各国的重要支柱产业，一直都是前沿热议话题。在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大、中型城市的房地产泡沫程度有点偏大，而且很普遍，甚至有一两个城市的泡沫程度开始呈现出过大的严峻发展态势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，从而形成的房地产业市场发展的一种虚假现象。资产泡沫的其中一种表现方式就是房地产泡沫，如果处理的不好，极有可能对这一国的宏观经济形成动荡，危害性极大，因此房地产泡沫一直以来都是各个国家关注的重点。而HN省房地产业的这种发展模式相当于是中国房地产业发展的一个典型,房地产业历经泡沫期、萎缩期、然后到成熟期，靠着建设国际旅游岛战略政策的作用下,HN省房地产业开始渐渐发展起来。因此，从对HN省房地产业泡沫的各种成因的分析中，或许我们可以找出相对的预防对策。 1.2 研究目的及意义

房地产业在经济发展当中一直都是其中的一只代表支柱，通过对房地产业泡沫形成原因的研究，分析种种情况，得出决策，对房地产业的稳定、健康发展有着重要推动作用，从而实现HN省经济和社会发展的战略目标，对于促进经济和可持续发展都具有非常重要的意义。（1）通过对本课题的研究，有利于了解HN省房地产业的泡沫成因以及危害；（2）从中得出有利于HN省房地产业平稳、健康发展的相关策略。 1.3 国内外研究现状 1.3.1 国内研究现状李东晔（2019）在《我国房地产市场泡沫分析》中，明确提出投资者的投机行为、中介的代理问题、金融政策的支持三个方面是导致房地产泡沫的主要的原因，还研究出统计法、指标法、模型法等三种用来检测房地产泡沫的方法，可以检测和分析国内的房地产业是否产生了泡沫和泡沫发展的严重程度，大大地方便了对于房地产泡沫的产生和发展程度的预警措施，而且还可以加强我国对于房地产业市场的风险预防和抵御能力。且李东晔认为房地产泡沫的产生、蔓延和消亡必然会对经济市场形成巨大的动荡，只有加强对于房地产业的泡沫形成原因的深入且准确的研究，才可以不断加强预防和提升抵御房地产业泡沫和相关金融风险的能力。徐国栋（2019）在《房地产泡沫的传染机制及成因研究》的分析里，运用“VAR模型、脉冲响应函数和方差分解”等三种方法对中国各个阶梯城市之间的房地产泡沫蔓延机制进行了深入研究分析,从中发现了小型城市的房价对于大城市房价产生的影响微乎其微，反而是大城市的房价对于小型城市的房价形成了一定的传染效应。因而发表了“是否控制住一线大城市的房屋价格是抑制房地产泡沫的关键，加强调控一线大城市房价对全国的房地产的宏观调控来说有非常重要的意义”的建设性意见。张靖伟（2019）在《历次金融危机共性对中国启示，从房地产泡沫角度分析》中明确指出，房地产行业的房屋价格起伏并不是连续性的, 也没有形成固定的周期。又提出了投机才是导致房地产泡沫出现的主要因素,造成了房地产业经济体系中的货币供应量急速增长。由于当前我国的房地产业市场价格的飞速增长, 导致了泡沫的产生, 很明显中国的房地产市场已经违背了“房子是买来住的, 而不是用来投机”的初衷, 这无疑成为了我国实体经济发展的拦路虎, 国家和社会应该要高度重视起来。

浅析中国房地产泡沫经济

七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这

些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面

中国房地产泡沫化现状及成因分析

TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.1,2011 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。改革开放以来，中国房地产市场从无到有，发展迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但目前我国房地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。 1中国房地产泡沫程度通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。 1.1房地产投资增长率/GDP增长率房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。通常认为该指标不应该超过2。根据若干年数据，我国这一指标超过2的年份为大多数，说明中国房地产投资过热，呈现出较为明显的泡沫过程。 1.2房地产投资总额/固定资产投资总额反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产，这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。国际公认的泡沫临界点一般为25%。根据调查，这一指标没有超过预警，但统计数据是全国范围内的，局部地区仍然存在过高的可能。我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。 1.3房屋空置面积与空置率适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题，然而过大的空置率预示着灾难。1999年我国根据实际情况，制订了空置率警示表，空置率在14%～20%代表空置率过高。根据相关统计，我国近几年房屋空置率一般在10%～15%。房地产有产生泡沫的迹象。 1.4房价收入比即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。世界银行认为发展中国家一般在3～6倍之间（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），我国这一指标已越过警戒线，均为7以上。从以上指标分析：目前，中国的房地产市场泡沫程度严重。2中国房地产泡沫化的原因中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个循环，最终转化为房地产泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，由市场上土地资产的买卖交易直接决定。土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因，政府对土地市场的干预失灵和干预过度，直接推动了泡沫的形成。尤其是我们经常听到的“权力寻租”，地方政府由于要完成地方政绩的指标，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。 3防止房地产泡沫化的建议措施 3.1房地产市场应有政府调控，建立完善房地产供给机制目前，存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象，为的就是谋求更高的利润。此时，政府应该加强监管，及时发现，予以管制。加大房地产市场的透明度，根据不同的消费者开发不同的房型，控制不同种类的供给。虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所，但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型，以免导致一种过剩，而另一种不足。 3.2购房者应理性消费，不要一味追捧正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。房价上涨诱使消费者错误地看好房地产，使很多人提早加入了“房奴”一族。此时消费者应理性消费，不要盲从，以免上演“羊群效应”。 3.3政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内房价要与居民的收入水平相适应，房地产业才能健康发展。正如我们说的供需要均衡。政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化，尽量让“居者有其屋”。 3.4建立健全配套的金融服务体系，积极推进资产证券化要从根本上改变房地产不健康的发展问题，建立健全配套的金融服务体系，引导投资与消费行为，要建立风险预警机制，提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产行业健康发展。积极推进资产证券化，由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高，有必要利用证券化产品转嫁风险。参考文献： [1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008,(6). [2]刘洪玉.正确认识房价问题，构建和谐市场发展环境[J].中国地产,2007,(9). [3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出版社,2009. [4]中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论[Z].中国社会科学院:所局网文联播,2009. 中国房地产泡沫化现状及成因分析黄龙，王瑜 (西南财经大学会计学院，四川成都610074) 摘要：对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析，并从三个方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策。关键词：房地产现状；泡沫化；供求理论 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.01.033 专题研究 58

房地产泡沫对商业银行的负面影响

房地产泡沫对商业银行的负面影响、概念界定什么是房地产泡沫：房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫的主要特征：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。 ⒊房地产泡沫的判定：房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断： ⑴整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 ⑵投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危 ⑶商品房的空置情况。一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与距民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。

、我国房地产泡沫问题的各种学术观点的学者通过以下指标来评价我国近年来房地产泡沫状况，认为我国存在房地产泡沫。 ⒈房地产价格方面的指标 ⑴房价收入比房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反应了具名家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。美国是市场经济高度发达的高福利国家，其1991-2001年的房价收入比非常稳定，平均值是3.97.1998年，全球96个国家的房价收入比平均数为6.4。因此一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫。1989-2005年我国的房价收入比一直大于6，说明我国存在房地产泡沫。其中，2005年我国的城镇居民家庭人居可支配收入为10493元，房屋价格为3242元/平方米，每一百平米房价收入比达到了10.3。 ⑵房价与CPI同步率房价与CPI同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。当房地产价格急速上升，并且大大超过CPI的上涨幅度时，就说明房地产价格偏离了其基础价值，出现了泡沫。在我国，由于CPI得波动很大，仅仅用房价与CPI 得同步率来判断是否存在房地产泡沫有失偏颇，比如2000—2001年，我国房价的上涨率不大，但由于存在通货紧缩，CPI的增长率很小，致使两者的值很大。因此该作者认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产增长率与CPI的比率超过4.0，就可以认为房地产存在泡沫。从这一标准出发可以发现，2004年和2005年我国存在明显的房地产泡沫。 ⑶房价与租金同步率反映房价与租金的同步率的指标有两个，房价房租比和月供与租金比率。我们认为房价房租比超过2就存在轻微的泡沫，超过5就存在严重的泡沫。2004年到2005年，我国房地产存在一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，房价与房租严重背离，房价房租比超过了10，说明从总体上我够存在比较明显的房地产泡沫。而月供与租金的比率大于1，就说明存在房地产泡沫的可能性。2006年年初我国主要城市中，绝大部分城市的月供与租金的比率都大于1，平均值达到1.27，其中杭州达到了1.96、上海为1.81、南京为1.6，表明这3个城市的房地产泡沫已经非常严重。

中国房地产的泡沫形成原因及防范措施

山东职业学院毕业论文题目：中国房地产的泡沫形成原因及防范措施课题名称：房地产泡沫系部：土木工程系专业：房地产经营与估价姓名：赵彤学号： 201004013234 指导教师：高恒

目录摘要································································ 一、房地产泡沫的实质二、我国房地产市场现状三、房地产泡沫的危害 1.造成经济结构和社会结构的失衡 2.容易引起金融危机 3.造成生产和消费危机 4.容易引发政治和社会危机四、房地产泡沫的成因 1.过度投机 2.消费者及投资者对未来价格的预期 3.银行信贷非理性扩张五、防止房地产泡沫产生的措施 1.加强对房地产市场的宏观监控和管理 2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 3.强化土地资源管理 4.加强金融监管力度，合理引导资金流向六、我国房地产泡沫成因及其治理过程谢辞 (57) 参考文献 (58)

摘要房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。关键词：房地产泡沫；成因；措施；防范一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、我国房地产市场现状 2011年中国地产泡沫继续越吹越大房地产泡沫漫画美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进

房地产泡沫破裂的后果分析

房地产泡沫破裂的后果分析摘要：房地产泡沫的破裂首先对银行产生巨大的危害，通过对包括香港在内的22个工业化国家和地产的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，我们发现住房价格下跌更可能使银行受到打击，原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。但是房地产泡沫所带来的灾难远不止停留在银行的层面上。关键词：房地产泡沫；泡沫破裂；经济危机；政治危机；社会危机一、房地产泡沫破裂诱发经济危机 (一)生产萎缩房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降

中国房地产泡沫产生的原因分析

【摘要】随着市场经济的不断发展，房地产泡沫已经成为我国所关注的热点与难点问题。而房地产业作为我国重要的支柱产业，它的兴衰存亡也关系着我国经济的发展，20世纪末日本发生的房地产泡沫的惨痛经历，也让我们开始对中国的房地产业产生了深深的忧虑。房地产泡沫实际上是一种经济不平衡的状态，引起这种不平衡状态的原因是多种多样的。但是，总的来说，房地产泡沫的产生原因主要有4个方面。一、土地的稀缺性和有限性稀缺和有限的土地是产生房地产泡沫最基础的原因。土地的基本特性分为土地的自然特性和经济特性，而土地的稀缺性是最主要的经济特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地价格有上涨的可能。首先，从供给的角度上来看，土地的供给是相对比较稳定的，而随着经济的不断发展，人口不断地增加，对土地的需求也增加，这样导致土地相对供给不足，供不应求，再加之大部分土地归属于政府也加重了土地的稀缺性，是土地价格上涨。其次，国家把投资重点放在基础设施建设上，这样就使得土地的供给十分紧张从而加重了土地的稀缺性。最后，土地作为一种虚拟资本，与实际资本不同的是它的价格的变动很可能脱离它的实际价值，它的价格一旦上升就很难会下降，土地价格上涨，开发商的成本增加，就会导致房价的上涨，产生大量的房地产泡沫。二、过度的投机需求人们对房地产的需求可以分为投资需求、投机需求与消费需求。其中，投资需求和消费需求发生自实体经济领域当中，而投机需求发生在虚拟经济领域当中，它会造成价格脱离市场价格而疯涨的现象。房地产投机是指人们买楼并不是为了居住而购买的，而是为了倒卖牟取短期利益而购买的。适当的房地产投机能过活跃市场，有利于资源的有效配置，有利于促进市场经济的发展。但是过度的房地产投机对整个房地产行业是有害的，过度的房地产投机会导致整个行业的虚假繁荣，使价格有很大的波动，最终形成泡沫经济。中国在1998年就已经进入互联网时代，但是房地产业一直没有进入互联网时代。新常态下，房地产业从制造型产业转向服务性产业。截止到目前为止，互联网使用人数已经达到8亿多人，这是一个庞大的消费群体，使得各个房地产企业开始关注网上营销这一手段，这打破了传统的房地产业营销模式。回首2014年，万科与淘宝合作买房，在“双十一”开辟了购房专区，以8.9折的折扣销售108个楼盘。万达与腾讯、百度合作成立020业务平台，总投资额达到200亿元。这种网络销售手段也更加的有利于消费者进行投机。过度的投机需求是产生房地产泡沫的直接原因。房地产价格上涨，会增加房地产投机需求，从而使房价进一步的上涨，直至房地产泡沫破灭，但是随着经济的又一次复苏，又会产生高涨的投机需求，房价上涨，制造大量的房地产泡沫，最终形成恶性循环。三、信贷扩张随着房地产规模的不但增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产，它很容易被查封、变卖。因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。而从某种角度上来说，房地产之所以会产生泡沫是由于市场上存在着大量的资金，价格的不正常的上涨，肯定会与市场上存在的资金有着紧密的联系。当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识，这样，大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下就可以进行土地开发，导致房地产业过度开发，使金融风险不断地堆积起来，最终成为了产生房地产泡沫的隐患。银行按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，而银行在评估房地产的当前价值时，往往会过于乐观的估计房地产抵押物的价值，这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量，就这样房地产的价格与产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。

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