2012年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(4)
总分：100分及格：60分考试时间：120分
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1)绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，其计算公式为（）。
(2)在物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是（）计算。
A. 按照物业总面积的标准
B. 按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例
C. 以收益为基数，按照一定比例提取公共成本
D. 按照平均租户的承租面积
(3)财务报表的主要形式中，财务分析的最基本和最主要的形式是（）。
A. 趋势分析
B. 潜力分析
C. 全面分析
D. 现状分析
(4)投标过程中的关键环节中，（）是投标工作最难把握和最重要的因素之一。
A. 确定管理项目的整体思路
B. 确定物业管理费价位
C. 准确的物业管理年度收支测算
D. 物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺
(5)写字楼物业管理的质量会影响到其（）。
A. 功能差异和市场价值
B. 租金水平和市场价值
C. 使用方式和市场价值
D. 使用方式和租金水平
(6)在零售商业物业经营的应用中，将干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店体现的是（）。
A. 租户组合应实现多样化
B. 引入主力店以带来大量客流
C. 空间安排实现相互促进效应
D. 互相促进销售的聚集效益
(7)物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算属于（）。
A. 财务费用预算
B. 管理费用预算
C. 投资费用预算
D. 营业成本预算
(8)为确保合同双方的权益，明确各目的责任、权利、义务，减少日后的纠纷，业主和物业服务企业在对合同进行谈判洽商时，要遵循（）的原则。
A. “宜近不宜远”
B. “宜细不宜粗”
C. 实事求是
D. 讲求经济效益原则
(9)保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，下列关于保安费估算的公式正确的是（）。
(10)不良物业资产形成的根本原因是（）。
A. 经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
B. 房地产虚假的泡沫繁荣
C. 银行货币资金运动的中断
D. 经济周期变化
(11)工业区物业管理公司在管理区域内（）。
A. 只能使用原有停车场
B. 不能建设新的停车场
C. 可以规划设计新的停车场
D. 不能设立停车场
(12)某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。
A. 420
B. 480
C. 510
D. 570
(13)物业服务企业投标过程中，（）的主要工作安排是对手动态及优劣势分析。A. 前期准备阶段B．标书准备阶段C. 正式投标、答疑阶段D．投标总结阶段
(14)在物业管理计划的表现形式中，（）介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期。
A. 年度计划
B. 中短期计划
C. 长期计划
D. 短期计划
(15)正确处理（）之间的财务关系，是物业服务企业生存和发展的前提与基本保证。
A. 企业同其所有者
B. 企业同其债权人
C. 企业同其债务人
D. 企业内部各单位
(16)客户关系管理(CRM)是一种以（）为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。
A. 客户行为
B. 客户价值
C. 客户忠诚
D. 客户创利
(17)国家通过调整（），政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。
A. 周期
B. 政策
C. 利率
D. 收益现金流量
(18)下列需求指标中，直接影响城乡居民的生活支出和国家的财政收人，影响居民购买力和市场供求的平衡，影响消费与积累的比例关系的是（）。
A. 城市家庭可支配收入的变动
B. 城市居民消费价格指数的变动
C. 就业人员数量的变动
D. 商品零售物价的变动
(19)成本预算方法中，（）主要表现为编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。
A. 概率预算
B. 弹性预算
C. 零基预算
D. 滚动预算
(20)金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为（）。
A. 转让价格
B. 重置价格
C. 市场价格
D. 接收价格
(21)财务会计报表中，反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是（）。
A. 利润表
B. 利润分配表
C. 资产负债表
D. 现金流量表
(22)风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失，其目的是（）。
A. 以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险
B. 防范、分散或转移风险的费用
C. 以最小成本有效地控制风险的发生
D. 以减少损失发生的可能
(23)下列选项中，（）是在进行了成本预测，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。
A. 成本预算
B. 成本估算
C. 成本考核
D. 成本计划
(24)物业管理绩效评价的指标体系中，充分反映了企业物业经营管理收益对偿付债务利息的
保障程度和企业的债务偿还能力的是（）。
A. 资产负债率
B. 营业增长率
C. 利息保障倍数
D. 财务内部收益率
(25)在零售商业项目的管理上，投资商、经营管理企业与物业服务企业的责任划分，权责不清、互相推诿带来的风险属于（）。
A. 管理范围不确定风险
B. 产权与管理权相分离风险
C. 管理模式风险
D. 垫款风险
(26)风险按损失的性质来划分，可以分为（）。
A. 纯粹风险与投机风险
B. 财产风险、责任风险及人身风险
C. 自然风险与社会风险
D. 政治风险与经济风险
(27)大型企业物业资产管理中，没有（）的企业很难准确了解自己拥有或租用的物业资产。
A. 设定管理目标
B. 控制成本
C. 编制物业资产清单
D. 建立合理的物业资产管理机构
(28)弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算，其中编制弹性成本(费用)预算的主要方法一般包括（）。
A. 列表法和公式法
B. 列表法和定额法
C. 分解法和定额法
D. 公式法和分解法
(29)房地产的（），要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
A. 位置固定性或不可移动性
B. 寿命周期长
C. 政策影响性
D. 适应性
(30)下列选项中，不属于以短期投资、长期投资形式存在的不良资产是（）。
A. 变质而丧失了使用价值的产品存在的不良资产
B. 项目投资存在的不良资产
C. 股权投资与合资经营公司存在的不良资产
D. 证券投资存在的不良资产
(31)固定预算是传统的预算编制方法，其优点为（）。
A. 实现费用支出效益的最大化
B. 调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性
C. 对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证
D. 编制简单，预算的编制成本较低
(32)编制企业物业资产清单过程中所需要的时间和资金会随着企业的不同而有所不同，这就取决于企业的（），大多数的企业都可以轻松完成这项工作。
A. 资金和现金收支的平衡
B. 类型和记录信息的属性
C. 负债和资金的平衡
D. 性质和记录信息的属性
(33)物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用是（）。
A. 经营管理费用
B. 间接费用
C. 人工费
D. 材料费
(34)关于影响收益性物业价格的利率因素，下列说法正确的是（）。
A. 物业价格与利率正相关
B. 物业价格与利率负相关
C. 利率上升，物业价格会上升
D. 利率下降，物业价格会下降
(35)设备寿命的形式中，主要取决于设备有形磨损速度的是（）。
A. 经济寿命
B. 技术寿命
C. 自然寿命
D. 使用寿命
(36)下列物业管理招标投标的原则中，（）是指要使所有物业服务企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业服务企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的。
A. 公开原则
B. 公平原则
C. 公正原则
D. 合理原则
(37)资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于（）。
A. 50%
B. 60%
C. 70%
D. 80%
(38)房地产投资对区位选择时要考虑的主要因素不包括（）。
A. 公共交通便捷程度
B. 环境因素
C. 居民人口与收入
D. 易接近性
(39)下列房屋租赁合同的法律特征中，（）是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。
A. 双务合同
B. 有偿合同
C. 要式合同
D. 诺成合同
(40)估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，具体方法是通过（）计算
A. 折现
B. 市场价格
C. 折旧
D. 结算价格
(41)下列选项中，不属于出租人权利的是（）。
A. 有对物业管理状况进行监督、建议的权利
B. 有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利
C. 有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利
D. 有依法收回出租房屋的权利
(42)财务报告分析的主要方法中，（）是物业经营管理活动中所费与所得的比率，反映物业管理投入与产出的关系。
A. 构成比率分析法
B. 效率比率分析法
C. 相关指标比率分析法
D. 垂直分析法
(43)下列选项中，影响写字楼项目区位选择的特殊因素不包括的是（）。
A. 与其他商业设施接近的程度
B. 易接近性
C. 周围土地利用情况和环境
D. 环境因素
(44)下列选项中，制订物业管理计划的基本原则不包括（）。
A. 物业管理师必须参加和主持
B. 发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与
C. 制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素
D. 实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制订
(45)物业管理成本开支的审批制度属于成本控制中的（）。
A. 前馈性控制
B. 防护性控制
C. 反馈性控制
D. 分级控制
(46)物业服务企业在（）下除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从经租活动中获取一定的批零差价。
A. 包租转租模式
B. 出租代理模式
C. 委托管理模式
D. 延期租赁模式
(47)某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价
格的2%，则该期房目前的价格为（）元/m2。
A. 2035
B. 2154
C. 2841
D. 2934
(48)净资产收益率充分体现了投资者投人企业的自有资本获得净收益的能力，其计算式为（）。
A. (净利润/注册资本)×100%
B. (平均所有者权益/平均资产总额)×100%
C. (净利润/平均净资产)×100%
D. (净利润/平均资产总额)×100%
(49)下列选项中，（）是反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，它由会计报表和文字报告两部分组成。
A. 物业经营管理工作总结
B. 物业经营管理财务报告
C. 物业经营管理工作计划
D. 物业经营管理工作分类
(50)物业一旦建成，其使用寿命具有长期性，物业管理就是一项长期性的工作，物业管理的这种长期性决定了物业管理招标具有（）特点。
A. 早期介入
B. 合理性
C. 公平性
D. 阶段性
(51)设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏是设备磨损的（）。
A. 第一类有形磨损
B. 第二类有形磨损
C. 第一类无形磨损
D. 第二类无形磨损
(52)一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼的使用者即（）。
A. 租户的财务状况
B. 租户的经营业务
C. 租户的商业信誉
D. 租户的管理服务
(53)下列选项中，决定基准收益率大小的主要因素是（）。
A. 资金价值和项目目标
B. 资金成本和项目目标
C. 资金价值和项目风险
D. 资金成本和项目风险
(54)房地产投资对置业投资者来说，如果其投资的房地产（）很差，则意味着他面临着较大的投资风险。
A. 各异性
B. 适应性
C. 政策影响性
D. 相互影响性
(55)已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，该投资项目的动态投资回收期为（）年。
(56)可持续发展的物业管理中，垃圾处理必须遵循的原则是（）。
A. 无害化、合理化、减量化
B. 无害化、减量化、资源化
C. 减量化、资源化、规范化
D. 规范化、无害化、资源化
(57)物业经营管理企业在确定写字楼租金时，关于考虑的因素说法不正确的是（）。
A. 计算可出租或可使用面积
B. 基础租金与市场租金
C. 出租单元的面积规划和室内装修
D. 租金的收取比例
(58)从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好（）。
A. 设备更新工作
B. 房屋保修工作
C. 房屋与设备维护工作
D. 延长房屋使用寿命
(59)物业管理中，开展物业管理绩效评价的关键环节是（）。
A. 借助一系列的评价指标来评价企业的综合绩效
B. 用评价指标反映物业服务企业各方面情况的指标
C. 确定评价标准，提供绩效评价的参照体系
D. 采用科学合理的评价方法进行具体的运用
(60)投资者进行房地产投资的主要目的是（）。
A. 强调策略性价值管理
B. 使其财富最大化
C. 降低其投资组合的总体风险
D. 获得较高的收益和资本增值
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)
(1)写字楼物业的特点包括（）。
A. 所处区位好，规模大
B. 多为现代化的高层建筑
C. 多由综合物业服务企业管理
D. 功能齐全、配套设施完善
E. 保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键
(2)房地产投资的优点包括（）。
A. 相对较高的收益水平
B. 能够得到税收方面的好处
C. 易于获得金融机构的支持
D. 投资回收期短
E. 能抵消通货膨胀
(3)物业管理招标一般程序包括（）。
A. 成立招标领导小组
B. 编制招标文件
C. 向社会发布招标公告
D. 投标单位的资质审查
E. 组织投标单位制定奖罚措施
(4)物业价格与一般物品价格的共同之处是（）。
A. 都是受时间的影响
B. 都有波动，受供求因素的影响
C. 都是易受交易者的个别因素影响
D. 都是价格，用货币来表示
E. 都是按质论价，优质高价，劣质低价
(5)财务管理的具体目标主要包括（）。
A. 经营管理目标
B. 市场管理目标
C. 筹资管理目标
D. 投资管理目标
E. 利润分配管理目标
(6)财务管理总体目标中，关于企业价值最大化或股东财富最大化，叙述正确的有（）。
A. 企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和手段，使企业价值达到最大
B. 企业价值不是企业全部财产的市场价值，而是账面资产的总价值
C. 企业有形资产和无形资产价值的市场评价，反映了企业潜在或预期获利能力
D. 股东财富最大化是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准
E. 实现企业价值最大化是其财务管理的主要目标
(7)物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征，物业价格主要的特征包括（）。
A. 物业价格不受交易者的个别因素的影响
B. 物业价格受区位的影响很大
C. 物业价格形成的时间较长
D. 物业价格实质上是物业权益的价格
E. 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
(8)根据法律规定，可以允许租赁合同的变更情况包括（）。
A. 因租赁双方当事人更名，房屋产权未发生转移时可变更合同
B. 因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同
C. 因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同
D. 租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改
E. 由双方约定，改变租赁期限或者期限长短
(9)为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取的手段或措施主要有（）。
A. 回避
B. 预防与抑制
C. 转移
D. 分散
E. 自担或保留
(10)物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（）。
A. 公房租赁
B. 定期租赁
C. 私房租赁
D. 自动延期租赁
E. 意愿租赁
(11)一般来说，物业管理标底的确定应考虑的方面包括（）。
A. 要与本物业的档次相协调
B. 要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向
C. 要以招标文件中的管理目标为依据
D. 要注意与物业服务管理相适应
E. 确定标底要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定
(12)物业状况调整总的思路是如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整，反之则应作增价调整，具体思路是（）。
A. 确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素
B. 判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况
C. 将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度
D. 根据价格差异程度对可比实例价格进行调整
E. 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格
(13)从宏观上说，房地产市场结构包括（）。
A. 总量结构
B. 区域结构
C. 供求结构
D. 产业结构
E. 风险结构
(14)房地产投资的利润是通过（）等基本途径创造出来的。
A. 在持有期间较好的条件下购买物业
B. 在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业
C. 在极好的条件下购买物业
D. 在合适的时机售出物业
E. 在持有期间以净流量的现值最小值为目标来经营物业
(15)房屋租赁合同对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形包括（）。
A. 故意损坏房屋的；法律、法规规定其他可以收回的
B. 公有住宅用房无正当理由闲置八个月以上的
C. 无正当理由，拖欠房屋租金三个月以上的
D. 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的
E. 承租人利用承租的房屋进行违法活动的
(16)租赁作为一种民事法律行为，对其租赁双方都有相应的法律要求，具体表现为（）。
A. 租赁双方必须承担房屋原所有权在租赁合同中确定的义务
B. 租赁双方必须具有民事行为能力
C. 出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人
D. 出租人按合同的规定出租
E. 要求承租人遵守法律限制承租的要求
(17)关于投资回报率的叙述正确的是（）。
A. 该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
B. 包括还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值
C. 反映开发项目投资回收能力的重要指标
D. 可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益
E. 该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比
(18)房地产投资财务评价指标中，盈利动态指标的计算方法包括（）。
A. 财务内部收益率
B. 现金回报率
C. 投资回报率
D. 财务净现值
E. 偿债备付率
(19)房地产投资的特性包括（）。
A. 总体管理依赖性
B. 适应性
C. 位置固定性或不可移动性
D. 寿命周期长
E. 各异性
(20)企业经营效益主要表现在（）等方面。
A. 判断能力
B. 盈利能力
C. 偿债能力
D. 资产运营水平
E. 后续发展能力
答案和解析
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1) :A
(2) :B
(3) :D
(4) :B
(5) :B
(6) :C
(7) :A
(8) :B
(9) :B
(10) :C
(11) :C
(12) :B
(13) :C
(14) :B
(15) :A
(16) :B
(17) :C
(18) :D
(19) :C
(20) :D
(21) :C
(22) :A
(23) :A
(24) :C
(25) :A
(26) :A
(27) :C
(28) :A
(29) :A
(30) :A
根据物业经营管理课本375页，正确答案应该为A,A属于易存货形式存在的不良物业资产（本解析由玲儿
提供）(31) :D
(32) :B
(33) :A
(34) :B
(35) :C
(36) :B
(37) :A
(38) :D
(39) :B
(40) :A
(41) :A
(42) :B
(43) :D
(44) :C
(45) :B
(46) :A
(47) :D
(48) :C
(49) :B
(50) :D
(51) :A
(52) :C
(53) :D
(54) :B
(55) :D
(56) :B
(57) :D
(58) :C
(59) :C
(60) :B
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)
(1) :A, B, D, E
(2) :A, B, C, E
(3) :A, B, C, D
(4) :B, D, E
(5) :C, D, E
(6) :A, C, D, E
(7) :B, C, D, E
(8) :B, C, D, E
(9) :A, B, C, E
(10) :B, D, E
(11) :A,B,C,E
(12) :A, B, C, D
(13) :A, B, C
(14) :B, C, D
(15) :A, D, E
(16) :B, C, E
(17) :B, D, E
(18) :A, D
(19) :B, C, D, E
(20) :B, C, D, E