2014年房地产金融发展展望
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
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2014年房地产金融发展展望
北京绿维创景规划设计院
本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联金融投资委员会协助提供。
资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。
1、大资管时代到来，资金将更大规模流向金融业务
经过长期的高速发展，一些龙头房地产企业的规模已经很大，要想持续发展，单靠房地产市场显然不可持续，“跨界”成为了摆在企业面前的难题。房地产具有投资性，属于资金密集型行业，出于寻求企业内部资金平衡的考虑，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出台，打破了证券、保险、基金、信托、银行之间的壁垒，标志着资产管理进入全面竞争时代，为房地产企业拓宽融资渠道、创新融资方式创造了条件。随着金融市场化的进一步推进，2014年地产与金融结合的将更加紧密。
2、创新型地产金融产品不断出现，直接融资比例进一步提高
从未来的发展趋势看，房地产企业将致力于发展更加多元化的地产金融产品，继续摆脱银行的限制。可以预见，2014年，直接融资的比例将会进一步扩大。
在大资管时代，基金和银行的联合、银行和信托的联合、信托与证券的联合将衍生出更多的新型金融产品；房地产涉银将更加普遍化，并逐渐走向成熟；房地产企业并购、引入战略投资人将更加普遍；境外直接融资成为房地产企业与国际资本对接的重要平台。
3、房地产基金发展三趋势
目前来看，房地产基金发展有三个趋势：
第一，并购基金将会在未来时间中大行其道，起到主角的作用。据悉，一些资产管理公司和大的房地产企业已经成立了并购基金。如果宏观调控常态化，有许多中小企业会退出房地产领域，到这些并购基金就面临接盘的机会了。
第二，股权化的房地产基金将慢慢取代债权化的房地产基金。对大的房地产企业来说，一方面由于形势良好，现金流回流比较快；另一方面由于良好的信用，银行还主动放款给他们。和这种大企业合作，一是道德风险比较小，二是市场风险也比较小，所以房地产股权类基金会慢慢从纯债权再加股走向纯股权。
第三，经营性的股权基金会越来越多，比如商业地产、旅游地产、养老地产、写字楼，不可能一下子售罄，但也不能出售，否则就没办法经营、管理。比较好的办法是自己持有，长期经营，在经营当中有一部分获利，在整个市场升值当中有更多的获利。这样的基金可能会越来越多浮上水面。
4、房地产信托仍占主要地位
房地产信托仍将是房地产企业融资渠道的主体，尤其是对中小型房企来说。同时，房地产信托仍将占据整个信托业资金的半壁江山重要投向。据相关统计数据显示，2013年1-7月房地产信托占32.27%的资金投向比例，位列集合信托资金投向的第一位。房地产长效机制的建立，有利于房地产信托的风险控制，因此，2014年，房地产信托仍将是房地产企业重要的资金来源之一。
5、中小房企面临“大资管”时代的挑战需创新思路
大资管时代下，对于中小企业来说机遇与挑战并存，应善于创新、抓住机遇，实现融资：第一，债权融资创新。一般情况下，债权融资需要项目产权清晰、法律文件齐全，抵押物价值充裕，偿付保障可靠，“四证齐全”为基本条件。但是，在特定情况下，在开发项目证照不全，但权属清晰，抵押物充裕，偿付保障可靠的条件下，也可以实现债权融资。第二，股权融资创新：一般情况下，股权融资需要项目投资已经形成，收益前景可以预期，操作团队经验丰富，融资企业信用可靠，通过增资扩股或购买股权进行融资。但在特定的情况下，可以在项目开始投资之前，把股权融资提前到合作投资、共同拿地，扩大融资企业的投资规模，提高融资企业自有启动资金的内部收益率，抢占更大的市场份额。第三，股权加债权融资创新。这是前两种融资模式创新的综合使用，股权部分同股同权，债权部分按照约定付息。这种融资模式，对于合作双方都有降低融资成本、分散市场风险的作用，是比较经常使用的模式，它又可以发展为固定收益加激励分红的模式。第四，经营权收益权融资创新。长期持有、经营获利的项目，最大难处在于自有资金不足；而把写字楼、商铺、酒店卖散了，既不利于整体经营，也不利于收获物业增值。根据我们的测算，以写字楼为例，开发商自持能够免交交易税、企业所得税、土地增值税，并且以成本价自持，在一线城市的核心地段，写字楼的租金内部收益率可以达到10-12%。应尝试与开发商合作，募集追求低风险、长期持续回报的资金组成写字楼基金，并且寻求通过REITs退出的途径。旅游地产、养老地产、商业地产的可持续经营，也需要此类基金。长期持有、经营获利型基金的出现，将是中国房地产业成熟的体现，也是中国房地产金融成熟的体现。
（有关房地产开发、旅游地产开发的更多研究，详见https://www.doczj.com/doc/ad7813255.html,）
房地产个人述职报告 房地产个人述职报告篇1 在盛世家源工作一个多星期了感触挺多的，感觉特别能锻炼人，这也是我选择这行最主要的原因。对于一个刚刚走出大学校园踏入社会的我来说，最欠缺的是没有什么经验，有的只是年轻和冲劲。一个人可以没有宽度和高度，但一定要有厚度，我清楚的明白我还有很多的不足，只有通过我加倍努力的去学习，去更好的完善自己，使自己成为别人更信赖的人! 如果你初次见我，你会发现我是一个很腼腆的，很温和的小伙子。给别人的第一感觉还不是那么成熟，做我们这行给别人信赖是无比重要的，这是我需要有所改变的地方。上个星期不经意间就做了三单，事情发展的是如此顺利、如此容易，自己就有点自满的情绪了。自从去了罗总的培训，她给我们介绍了房产中介在这行大体的情况，让我们更深层次的了解到了其中不为我们新人所知之事。 还有与客户沟通的一些技巧，熟悉商圈的重要性，以及勘察房源和带看的一些基本方法。感觉这样的培训给我们新人莫大的鼓舞，让我们更清楚的意识到自己的不足，从而下定决心，好好学习，才能更好的去完成自己的业务，成为这个行业的佼佼者。
当然这必须要经历一些过程，好的坏的都是人生中宝贵的财富。诚如前天我遇到的麻烦，就是经验不足所致，导致合同没法履行，浪费的时间也很多，这很是值得我深思，提高效率势在必行。 目标决定策略。我下个月承诺的业绩是一万，对于一个新人来说，只做租并且单业绩达到一万还是挺有压力的，我就是要向不可能挑战，设立高的标准，这样我才有更大的动力和更高涨的热情去开展我的工作。这过程中肯定会遇到各式各样的问题，但我不会畏缩，就当它是给我磨砺的机会，更好的提升自己的阅历，以此提高工作水平，扬长避短，以饱满的精神状态来迎接新的挑战。取长补短，向其他同事相互交流好的工作经验，争取取得好的成绩! 房地产个人述职报告篇2 尊敬的各位领导、各位同事，大家好： 光阴似箭、日月如梭，转眼难忘而又多变的20__年已经过去，充满机遇和挑战的20__年已经到来，回顾已经过去的20__年，个人虽然在工作中也取得了一定的成绩，同时也存在不少需要不断改进和提高的地方。下面根据个人的心得总结如下： 一、20__年工作总结 1、项目工程完成情况 ①项目进度基本达到公司年初制定的年度目标。
证券公司创新业务发展战略分析 （一） 当前，我国经济已进入深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，党的十八大勾画了中国经济未来发展的宏伟蓝图，中国资本市场正面临难得的历史发展机遇，一系列重要改革创新相继破题。近年来，尤其是2012年以来，我国证券行业创新进入了观念转变快速、思想动员广泛、创新活动高涨的时期，形成了自上而下的行业松绑和自下而上的探索突破相结合的发展态势。 大力推动资本市场的改革、创新和发展，充分发挥资本市场在资源配置中的基础性作用，更好地服务经济发展方式转变和经济结构调整，对国内证券公司打造在国际上有一定有竞争力综合券商的提出了更高要求。 创新是一项系统工程。中国证券市场的创新和发展，需要全行业、全市场参与者的共同努力。近年来，全行业各参与者创新热情高涨，创新产品和业务不断涌现，行业规模稳步提升，取得了长足进步。 共同建设好基础产品，共同开发更多适合不同投资者特点的金融工具，推出更多满足不同投资者需要的差异化交易机制，营造更加健康的证券行业创新发展环境。 第一，正确的行业定位决定了行业创新的发展方向。金融行业创新对于促进经济结构调整和落实国家自主创新战略具有重要意义，证券行业作为金融领 域的核心组成部分，应当充分发挥全行业的凝聚力和创造力，全力服务 经济结构战略调整和创新型国家建设。证券公司应回归资本中介本位， 拓宽并购融资渠道，创新并购重组支付手段，为并购重组提供资产定价、 资金融通等专业化综合金融服务，推动市场化并购重组，促进加快行业 整合和产业结构调整升级，服务实体经济建设大局。
第二，制度的创新，给行业提供足够大的发展空间。当前，证券市场创新步伐很快，但也存在配套法律法规相对滞后特别是上位法盲点问题。例如，《证 券法》对“证券”这一核心概念，既没有采用定义方式，也没有采用列 举方式进行界定，而是以适用范围作为替代且范围狭窄，但随着资产证 券化、资管产品等创新产品的不断涌现，证券的种类与范围大量增加， 这些均有必要纳入《证券法》进行调整，凸显顶层制度设计的重要性和 迫切性。同时，创新产品和业务的日趋复杂多元，对如何识别风险，建 立有效的投资者适当性管理制度、差异化的流动性服务机制等基础制度 也提出迫切的要求。建议进一步加快法制建设，藉《证券法》修订契机， 注重统筹规划，以发展的眼光拓宽“证券”的范围，为创新提供法律支 持和拓展空间；尽快完善基础性制度，研究制定行业统一的投资者分类 和产品分级标准，完善产品发行、销售、转让等规则体系，规范创新发 展。 第三，基础产品丰富，结构合理是行业创新的基石。证券行业的业务创新，证券公司盈利模式的转变，都建立在相对丰富和完备的产品结构上。各机构 共同建设好基础产品，共同开发更多适合不同投资者特点的金融工具， 推出更多满足不同投资者需要的差异化交易机制，营造更加健康的证券 行业创新发展环境。 第四，高效、安全的信息技术给行业创新提供保障。现代证券行业高度依赖信息技术，行业创新发展离不开安全高效的技术保障。近年来，全行业持续 优化技术基础设施，先后在交易系统、通信系统、信息系统、监察系统 等方面实现了一系列新的创新，推出了新一代交易系统上线、综合业务
章丘市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
中国房地产商业创新模式[116859] 创造流行300多年“土地是财富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通过对英国经济的实证研究,揭示了支配产业结构变迁的深层原因,就是资本总是倾向于向获利多的产业转移, 告诉人们驱动商业模式变迁的动力是资本逐利的本质,提出了产业分析的“配第——克拉克经济法则”。 以先哲的智慧解剖房地产业,可以帮助我们理解近几年房地产屡创发财奇迹、不断制造富翁的深层原因,可以揭开覆盖在房地产商业模式变迁背后的那只无形之手。这几年在支撑房地产发展的诸多市场要素中,百姓们争相讨论房价,经济学家面红耳赤地争论房地产泡沫,政府接二连三颁布调控措施,可以说无论是“国八条”、“地产新政”、“人民币升值”, 还是社会舆论对房地产业的质疑,不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期,而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式。沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化,使房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。一些聪明的房地产商埋头苦练内功,寻求新的商业模式撬动各种开发资源,继续演绎财富增长的传奇故事。 房地产企业选择何种商业模式,决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否持续发展。在房地产业兴起初期,单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位,开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房,然后再开始新一轮循环。他们之所以能够生存、发展,依靠的不是产品和服务质量,而是土地制度的不完善以及消费者的不成熟。他们占用建设单位的资金,让工程公司垫资修建;他们通过预售占用一部分客房的资金,他们在税费上减、免、拖。还有一些开发商自己缺乏开发资金,就千方百计构建关系链,靠关系拿土地,靠关系银行拿钱,他们依靠这种不成熟的赢利模式、不规范的市场运作办法很快地完成了资本积累,为企业进一步发展赢得了时间和物质基础。但这种开发模式在住房短缺、市场不完善的条件下,最差的房子、最差的物业管理也有市场需求。但房地产市场发展环境今非昔比,这种模式现在已经暴露出诸多弊端,不仅投资结构不合理,而且潜藏着巨大的信贷风险。 从产业的发展规律来看, 企业商业模式的创新已经取代了产品创新,成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲,是企业发展的根本,是一切经营活动的重心,其他一切要素都是为其提供支持和服务的。现在房地产业政策的不断调整、市场状况的不断变化,要求企业的商业模式也要不断改革、与时俱进。尤其是金融紧缩和土地严控,大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”,传统的“卖烧饼”的开发模式已难以为继。改造公司的商业模式、确定企业的战略定位、采用与市场相适应的商业模式,已成为企业能否生存发展的命脉。为此,本刊通过大量采访和调研,推出万通、华侨城、顺驰、万科、华远、SOHO中国、万达集团改造传统房地产商业模式的探索路径、创新模式,以期为房地产商业新模式的形成抛砖引玉,为房地产业的健康持续发展建言献策。 感谢您的阅读！
XX市场研究报告.doc * 谨呈：深圳市######有限公司 2002深圳总体房地产市场调研报告(世联) 世联地产顾问（深圳）有限公司
深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。
房地产个人的述职报告 为了进一步了解房地产开发企业对我市房地产业发展的意见和建议，准确分析、把握我市房地产业发展面临的形势，找准发展中存在的困难和问题，促进我市房地产市场的健康发展，3月3日，市政府委托市房管局召开全市房地产开发企业和金融部门座谈会。通过座谈交流，对今后全市房地产业发展提出了一些很好的意见和建议。 一、开发企业对当前房地产业发展的意见和建议 1、整体宣传力度不够，城市知名度不高。 我市房地产业的整体包装和广告宣传不够，城市知名度低；旅游氛围不浓厚；海阳网站建设规模小，设计不新颖，未能展示城市的最靓点。 建议政府加强对外宣传，强化城市品牌效应，树立城市形象，由政府、社会、企业共同合力打造房地产卖点。牵头成立房地产业协会或商会，发挥舆论宣传、销售价格、房产推介等整体导向作用，整合资源，整体包装，通过到外地设立销售中心、到重点目标城市设点推销、聘请大型中介公司集中代理销售等形式，加大海阳房地产的推介力度，拉动房地产的销售；通过国家级电视媒体广告宣传和外地城市设立海边、路边、公共场所广告等形式，打出海阳房地产品牌和知名度；同时加强网站等网络宣传平台建设，全方位宣传、展示城市形象。 2、城市基础设施配套不到位。
水、电、有线电视、通讯、供暖、燃气设施不配套。我市在度假区开发的楼盘污水接口和雨水管线不足，导致污水排放困难。有的楼盘无污水排放接口，没有雨水管线；已有的排放接口和管线也能力不够，已影响到污水的排放，随着居住户的曾加，问题将更加严重；广电部门有线电视线缆不到位，电视无法收看；网通电话、宽带接入不到位；暖气、燃气、自来水碰头困难等。建议政府加大已建成区的基础设施配套建设，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给（排）水、排污等管网建设应超前规划。希望各部门通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网建设配套。 3、社区建设不完善，物业管理不配套。 度假区海边楼盘住宅区无统一的社区管理（居委会），附近无学校、医院、商场、休闲娱乐等公共服务设施，购房人无法落户，就医、子女入托入学、购物和休闲娱乐不便。有关水、电、暖、燃气等专业公司不能按物业管理条例的要求直接管理到户，给物业管理带来极大不便，增加了开发商的负担。随着高层住宅建设的增多，公安消防部门的高层住宅消防能力问题也日渐突出，如水压达不到高层要求等，高层住宅的消防能力建设亟待加强。建议政府加快城市社区（居委会）建设，统筹规划学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等公共活动场所和附属服务设施，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便。加强老城区和新区的物业管理，由专业物业公司提供各种规范的物业服务。
房地产中介行业发展创新之路 摘要：房地产中介、现状、发展创新 引言 房地产中介公司作为房地产行业中重要的一部分，在中国这个市场经济尚不成熟的背景下，中介行业还是处于成长阶段。虽然也有了基本的行业形态，但房地产中介企业还有很多需要完善和创新之处，本文将浅谈房地产中介发展创新之路 一、我国房地产中介行业的现状 1 房地产中介行业管理法律、法规不健全目前，房地产中介行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产中介的法律地位、收取报酬的条件、中介人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其中介活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。 2 房地产中介机构市场准入机制不健全按照有关法律规定，设立房地产中介服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产中介行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。 3中介机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介人必须是经过考试、注册并取得《房地产中介人资格证》的人员。而未取得《房地产中介人资格证》的人员，不得从事房地产中介业务。由于房地产中介行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的中介机构也无法达到。 4 从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏近年来，我国房地产中介公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。 5 中介机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差房地产中介机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多中介机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。 6 部分中介机构的规模小经营能力较低由于房地产中介行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产中介行业风险小、投资少、起步快，因此房地产中介行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产中介机构。也由于中介机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。 二、房地产中介行业的发展对策
房地产公司总经理述职报告 20**年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20**年持续进行的“抑制房价 过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制， 而紧随着20**年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房 产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业 本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在 保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。现将我这一年 来的工作情况向各位简要汇报如下： 一、了解落实土地信息 根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20**年我与公司其他部门的密切配合：一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其 中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地 意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城 市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售 情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分 析并上报了集团领导。二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案 审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图 审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。三是整理汇总并分析各区市房地产 市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检 查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的 内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度， 强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根 据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。 二、集思广益，制定各项管控制度 由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20**年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并 根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目 在实施过程中能够流畅。 三、提倡加强团结，营造和谐氛围 团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足
我国商业银行存款业务创新 社会的发展、经济环境的变化要求商业银行改革现有的存款经营思想和政策，采用新的存款吸收技术，拓展新的存款市场，以更丰富、更灵活的方式吸引存款，否则不仅会面临资金和客户的流失，更会影响到效益和信誉。在新的经济金融形式下，商业银行个人金融业务的发展除了在经营发展战略和经营模式等方面进行调整外，进行业务创新及发展是我国商业银行个人金融业务理性而又现实的选择。个人金融业务是指以个人客户为服务对象的金融服务，它包括储蓄、银行卡、消费信贷、个人小额抵押贷款、个人理财、代理业务等。随着银行业竞争的加剧及人们可支配收入的增加，个人金融业务在西方商业银行占据重要地位，并且是其收益的重要来源。当前我国社会主义市场经济的发展，城市居民收入的提高，传统的以银行帐户为中心，等客上门，为客户服务的经营方式，已经远远不能满足客户多样化的金融需求。为了适应个人金融业务需求不断增长的趋势，转变经营观念，制定发展策略，促进商业银行个人金融业务的发展，势在必行。本人现就根据所学知识谈谈商业银行个人金融业务的创新及其发展方向。 —、商业银行个人金融业务体制创新国外商业银行是在比较成熟的市场经济体制中发展起来的，其个人金融业务随着金融创新的不断深入，在商业银行的经营发展中占据着越来越重要的地位。而且，发展个人金融业务的重要性正在被越来越多的银行业人士所认同。从储蓄业务到个人金融业务，不是一个简单的名称变化，而是适应我国经济体制改革进程，以及客户需求日益多元化的趋势，主动进行的体制创新；是借鉴国际上现代商业银行成功发展经验，也是做好我国已加入WTO 的国际化竞争的重要举措；是“以客户为中心”的理念在经营管理中的具体贯彻。这是商业银行个人金融发展史上的重大体制创新，具有深远意义。（一）发展个人金融业务是宏观经济形势变化的需要随着我国改革开放的不断深入和市场金融的加快发展，国家宏观经济金融形式发生了很大变化。“九五”时期，国家连续实施了刺激消费，扩大内需，促进经济发展一系列宏观调控措施，特别是连续在2002 年以前的7 次下调存款利率，连续五年增加国债，开征储蓄利息税，实行个人存款账户实名制，加快证券、基金保险市场发展措施的出台，对银行的传统储蓄业务产生了较大影响，同时也推动了银行个人金融产品的服务手段、营销方式的创新，促进了个人金融业务市场竞争和发展。另一方面，面临着我国加入WTO，国外商业银行在个人金融方面的先进经营理念的分层次组合将对国内银行个人客户市场造成巨大的冲击与挑战。此外，当前技术发展正呈现出日益加速的过程，各行都在积极引进先进的管理软件，网上银行、电话银行等先进的虚拟银行手段扩展了银行的服务空间。（二）发展个人金融业务是现代银行业务发展的大趋势当前，国际上一些合并后的大银行，个人金融业务的利润普遍占到了利润总额的30%—70%，个人金融业务已成为银行最重要的利润增长领域之一。许多世界性的大银行非常重视个人金融业务的发展，如花旗银行，就以个人金融业务为经营主体，在其全部的收入中，有48%来自全球的私人客户。从2001 年开始，我国资本市场发展迅速，金融“脱媒”现象日益突出，对银行传统业务影响较大，许多传统银行业务市场发展放慢，甚至出现不同程度的萎缩，银行业要在竞争中求发展就必须在个人金融业务领域开辟新的发展空间。（三）发展个人金融业务是提高银行整体竞争能力的需要目前，个人金融业务发展的创利潜力已被国内各家商业银行普遍看好，成为银行间新一轮竞争的焦点。如果哪一家银行在激烈的个人金融业务竞争中落伍，哪家银行的优质客户资源就会被瓜分，这将影响到银行今后整体竞争实力，甚至影响到银行的生存和发展。 二、创新营销理念，重视和强调市场营销,是发展个人金融业务的客观需求（一）营销的现实意义：现实看，国有商业银行以及中小银行无论是基础类产品还是新开发的代理和理财类产品都具有高度的同质性。如近年来银行开发的有代表性的代理类产品在各家银行
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
西安万科房地产公司创新管理模式 西安万科房地产企业的运行程序设计 科学化决策 房地产业具有投资大、周期长、风险大的行业特点，房地产项目的初期正确决策是房地产项目成功的首要条件。当许多房地产公司还处在完全由领导“拍脑袋”决策项目的时候，西安万科公司早就意识到了项目决策必须以科学的市场分析和正确的项目策划为依据，也就是万科人所称的“决策科学化”。 专业化营销 公司要求销售人员须经过建筑、法律、心理学、营销学等多学科知识的培训，以地产营销专家水平为目标，对顾客实行“顾问式销售”；营销策划工作需集中市场研究人员、项目策划人员、广告人员、销售人员的智慧，进行多兵种合成。对每一个广告方案要经过仔细的推敲；在广告发布前，对媒体要进行深入调查；在广告发布后，对广告的效果还要跟踪、分析。 随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产“营销时代”逐渐走来，万科高度专业化营销水平必将成为市场竞争的锐利武器。 设计个性化 万科地产持续力求技术创新、追求个性化设计，引导地产开发潮流。在环境设计上，也突出表现了万科人不断创新、追求个性化设计的特点。管理程序化 工程监理是一项需要全面和扎实专业知识的工作，工程监理大有潜力可挖。因此，万科公司借鉴西方管理经验。 早在凯旋广场建设过程中，万科就提出了对项目实行横向的“三个方面”和纵向的“三个阶段”相结合的以全面项目管理为特色的程序化管理模式。所谓三个方面就是“质量、进度、成本”，三个阶段就是“事前、事中、事后”。工程监理人员对项目开发过程中的每一个环节所需
的工期、费用都进行仔细的测算，编制了详尽的工程进度和投资控制计划，争取缩短工期和严格控制成本。实践证明，这种管理模式对凯旋广场的优质、按期完成发挥了重要作用。 凯旋广场之所以能够给万科公司带来较高的收益，一个原因如果说是通过专业化营销达到了较高的售价的话，另一个原因就是通过立体化项目管理，优质、如期、成本合理地完成了项目。管理科学释放出巨大能量。 推行以全面项目管理为特色的程序化管理是万科地产走向专业化的一个重要方面，目前万科人正在努力进一步完善这一管理制度。 服务规范化 万科人懂得要在市场竞争中取胜，就要从过去的物业管理的思路中跳出来。引入现代规范服务概念。正是从此思路开发，万科物业管理公司为万科业主提供了免费电器维修服务、健康咨询、代办暂住证、清洗空调、钟点工等诸多服务。 在现代规范物业服务中，物业管理也同样需要高度专业的知识。对于小区设备管理人员，他需要熟知小区内水、电、煤气、防火、防盗报警等各种设备的专业知识；对社区文化组织者，必须对小区的管理者，更是需要具有相当的法律学、社会学的知识。正是万科物业管理人员这种高度的专业知识水准，为铸就万科地产品牌做出了贡献。 利益共同化 员工自己持有股份，就会主动去关心企业的效益与发展，就具有了企业员工和股东的双重身份，享受按劳分配和按资分配的双重利益。因此，员工会自觉地努力工作，求得公司的迅速壮大与发展。 对于经营班子来说，压力更大了。从自身利益看，经营者往往持有比员工高出几倍的股份，公司经营业绩不好，不但无法向股东交差，自己的损失也将十分惨重。 所以，经营班子既要对国有资产的安全增值负债，又要对员工和自己的投资风险负债，必然会更加积极和谨慎。
深圳龙岗区房地产市场调研报告 一、深圳市宏观经济状况 2011年深圳经济运行良好，主要经济指标增幅加速，全年GDP预计突破1.1万亿元人民币，同比增长10%以上。主要指标方面： ●工业生产快速增长，1-11月份，全市规模以上工业增加值4688.09亿元，同比增长12.5%； ●固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1852.44亿元，同比增长10.0%，其中，房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；非房地产开发项目投资1346.20亿元，同比增长4.7%； ●社会消费品零售总额快速增长，1-11月份，全市社会消费品零售总额3199.58亿元，同比增长17.7%。外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3753.68亿美元，同比增长21.8%。居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上涨5.5%。 二、深圳市房地产发展现状及趋势分析 2011年深圳市住宅预售套数46943套，同比增加2.4%，2011年，入市的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅、别墅及小户型商务公寓，其中以大众化的普通住宅为主，普通住宅的户型结构主要为1-4房的紧凑户型，充分满足广大工薪阶层的购买需求。在长期的、频密的高压调控政策之下，宏观调控在2011年度终于取得了显著的成效，量价齐跌。2011年深圳全市住宅成交量为273.2万㎡/32020套，创历史新低，同比减少14.9％，成交均价18992元/平方米,同比下跌6.0%，为12年来第二次回落。
上述指标说明2011年深圳房地产市场的供给有所增加，市场购买需求受宏观调控和楼市前景不明朗等因素的影响而有所萎缩，在供给放大、需求萎缩的环境下，房价开始松动和回落。 2011年房价的回落，主要依赖于从2009年底开始的宏观调控，自2009年底宏观调控以来，成交量下滑，开发商长期面临资金链的压力，在资金链紧绷的压力之下，越来越多的发展商在2011年度采取低价营销策略，从而使得2011年全市成交均价回落明显，另外，成交结构的低端化也是导致房价下跌的重要因素。 三、深圳龙岗区房地产市场状况 1、土地成交情况 2011年出让的地块，多为安居型商品房用地和政策扶持用地，不能够为市场带来有效供给，能够为市场带来有效供给的地块成交甚少，从而大大制约了当前房地产市场的发展。 龙岗区出让2块居住用地，用地面积83837.12㎡，建筑面积309896㎡，成交金额68784万元，楼面地价2220元/㎡，龙岗区出让的2块宗地均为安居型商品房用地，不能够为市场带来有效供给。
房地产个人述职报告 导语：本文是品才网精心编辑的，房地产个人述职报告希望能帮助到你！ 房地产个人述职报告月日至今，我来到公司已经一月多了，对公司组织架构、人员有了一定的了解，对项目实施情况、土地储备情况也有了详尽的认识，对XX区各局、委、办、站及相关企事业单位为也进行了初步对接，所以现在对于我的工作范畴、工作程序已基本掌握并已理顺，具体的工作情况我分以下几点向领导汇报一下： 一、项目土地情况 主要对正在实施的XX#地的涉及单位进行了全方位的对接，联系组织区土地局各科室人员、测绘部门及相关单位进行土地勘察定界、宗地图绘制，与市土地局地籍科、利用科、土地储备中心等部门沟通并收集整理完善资料，根据市资产会纪要及规划设计条件，进行土地评估、出让合同协商等工作，目前。对XX#地进行了。对了。 二、项目规划情况 XX#地规划方案和建筑方案已经市规划委员会审批通过，因为没有国有土地使用权证书，所以建设工程规划许可证还不能在窗口受理，目前总规划平面蓝图需要进行公示，规划局审核、加盖公章、存档，同时整理收集平立剖蓝图、面积表、效果图等已有的相关资料，并与办理规划许可证所需交费的部门进行联系沟通，了解政策，提前准备资料，以便于将来顺利办理规划许可证。 三、项目立项情况XX#地进行 XX#地项目立项批文正在办理前期相关手续，已与环科院签订合同并出具了环境评估报告，目前正在联系做项目申请报告，同时还需要抓紧办理资质证书、土地证。 四、项目资质情况 由于没有土地证，也没有业绩，也无固定的技术人员所以资质证书办理比较困难，目前多数问题已经解决，市住建局开发科已基本同意受理并上报省厅。 五、项目建设审批情况 当土地证和规划许可证办理完毕，还要完善招投标手续、质量和安全监督手续，
房地产市场发展报告 在连续多年保持高速增长的发展态势下，的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。 一、周期波动与分阶段回顾 (一)周期波动分析 国外的经济理论和日本、香港、等地房地产业发展的实例都证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。考虑到统计指标的代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占固定资
产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11个指标，计算出1991年以来各年房地产扩散指数Q)值(见图1)。虽然受现有房地产数据(尤其是缺乏1990年以前的时间序列资料)的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分，但我们还是可以看出房地产经济存在着周期性波动特点。 从运动轨迹来看，房地产周期与海外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致；日本房地产基本是7年一次周期，香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期，房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6—7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年。在对图形分析的基础上，结合房地产业的实际发展情况，我们认为，的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对房地产业发展状态的划分，1997年房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991午、1994年、
国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点
表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.doczj.com/doc/ad7813255.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。