2014中国商业地产公司专题研究报告
中国指数研究院
2014年6月
目录
第一部分商业地产市场发展环境分析 (3)
1.商业地产市场运行情况 (3)
1.1全国市场：商业地产投资持续升温，供需增速超住宅，供应量达历史最高 (3)
1.2办公楼：北京、上海等一线城市供需两旺，部分二线城市供应量超前 (4)
1.3商业营业用房：部分二线城市供应超过一线城市，供应远超其承载能力 (8)
2.商业地产市场风险分析 (12)
2.1办公楼：一线城市仍旧存在较大机遇，二线城市供应过剩风险值得关注 (12)
2.2商业营业营房：一线城市需求旺盛，二线城市存较高供应过剩风险 (15)
第二部分商业地产公司经营业绩分析 (18)
3.持有收入：重点企业租金水平快速增加，收益结构持续优化 (18)
4.出租率：重点企业出租率稳步提升，稳定收益有保障 (20)
5.销售情况：重点企业销售额稳步增长，有效促进现金回流 (23)
第三部分商业地产公司运营能力分析 (24)
6.产品与业务 (25)
6.1新市场环境下重调战略，加快新商业产品线研发及细分 (25)
6.2把握细分市场客户资源，社区型、街区型商业成产品整合新方向 (26)
6.3强化差异性竞争优势，推动儿童等体验式商业快速发展 (28)
6.4快时尚等新型零售品牌蓬勃发展，加速购物中心主力店模式升级 (33)
6.5核心区土地资源日益稀缺，超高层地标式办公楼步入发展快车道 (36)
7.管理与营销 (38)
7.1持续完善管理体系，快速提升运营效率 (38)
7.2构建电商大数据平台，推进“线上线下一体化”精准营销 (40)
8.土地储备与布局 (45)
8.1青睐十大城市，投资首选一、二线城市 (45)
8.2城市副中心、地下商业兴起，“去中心、立体化”成选址新趋势 (49)
第四部分商业地产公司未来发展建议 (52)
9.关注布局及运营风险，合理审慎投资 (52)
10.创新产品与服务，深化运营能力 (56)
11.发挥专业优势，加速金融创新 (59)
第一部分 商业地产市场发展环境分析
1 商业地产市场运行情况
1.1 全国市场：商业地产投资持续升温，供需增速超住宅，供应量达历史最高
2013年在新一届政府提倡的“稳增长、促改革、调结构”政策促进下，国民经济呈现稳中有进，平稳向好的发展态势。全年国内生产总值突破568845亿元，同比增长7.7 %；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%；城镇居民人均可支配收入26955元，较上年增长9.7%，扣除价格因素实际增长7.0%，仍是推动我国经济发展的核心动力。全年社会消费品零售总额237810亿元，同比增长13.1 %，继续保持平稳快速增长。国内消费规模的持续扩大，将为商业地产市场发展注入新的增长动力。
图1 2000-2013年全国住宅、 图2 2009-2013年全国商业地产办公楼、商业营业用房销售额增长率 投资额、开工面积、销售面积占比
在经济平稳运行、消费快速升级的大环境下，各地商业地产市场迈入新一轮快速发展周
期，投资逐渐升温。首先，从市场供应来看：办公楼与商业营业用房供应规模均创新高，并且增速均超过住宅。其中办公楼的投资额同比增速为所有物业类型中最高，达到38.2%，商业营业用房投资额增速也达到28.3%，两者增速分别超过住宅增速18.8和8.9个百分点；而开工面积增幅最高的物业类型为商业营业用房，达到17.7%，办公楼开工面积增长15.1%，两者增速分别高于住宅增速6.1和3.5个百分点。从商业地产总供应规模占比来看：商业地产投资、开工占比持续提升。2013年商业地产投资额占房地产总投资额比重较2009
年增
长了4.0个百分点；开工面积占比较2009年增长了3.2个百分点，市场扩容明显。
其次，从市场需求来看：办公楼与商业营业用房销售面积绝对值均再创新高，办公楼销售面积增幅最为显著。2013年办公楼销售面积增速达到27.9%，超过住宅10.4个百分点，增幅为不同物业类型中最高，而销售额增长率也从2010年起连续4年超过商品住宅；商业营业用房销售面积、销售金额分别为8469万平方米和8280亿元，较2012年分别同比增长9.1%和18.3%。从近5年整体情况看，一方面商业营业用房的销售面积和金额的绝对规模大幅提升，销售面积较2009年增长59%，销售额是2009年的2.3倍，但另一方面销售额和销售面积的增速虽较2012年有所回升，却仍处于持续放缓区间。
1.2 办公楼：北京、上海等一线城市供需两旺，部分二线城市供应量超前
供应：整体供应水平创新高，一线城市投资吸引力强，二线城市开工增速更为突出
◆ 开工：全国市场持续扩容，贵阳、长春等二线城市增长速度突出
图3：2004-2013年全国办公楼新开工面积及年平均增长率
全国办公楼市场供应持续扩容，最近三四年增幅尤其显著。2004-2013年，全国办公楼市场新开工量持续增加，从1704万平方米增加到6887万平方米，增长了4倍多。从增速来看，2009-2013年年平均增幅为23.41%，是2004-2008年年平均涨幅11.55%的2倍，扩容速度明显加快。
图4：2013年全国40个主要大中城市1办公楼开工及其近三年复合增速
1
全国40个主要大中城市：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、郑州、济南、成都、天津、西安、武汉、宁波、南昌、贵
阳、昆明、长沙、青岛、苏州、石家庄、无锡、合肥、福州、长春、沈阳、大连、厦门、乌鲁木齐、南京、银川、西宁、呼和浩特、太原、哈尔滨、兰州、温州、南宁、海口、北海、三亚。
0%
10%20%30%
40%
2000
400060008000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
万平
方米
办公楼新开工面积
办公楼新开工面积年平均增长率
11.55%
23.41%
表1：全国40个主要大中城市办公楼开工近三年复合增速前十城市
增速排名
城市名称 复合增速 1 贵阳 98.0% 2 深圳 96.0% 3 长春 89.2% 4 济南 87.8% 5 乌鲁木齐 81.5% 6 青岛 69.6% 7 西安 66.3% 8 重庆 61.6% 9 南昌 56.1% 10
长沙
55.7%
从不同城市来看，北京办公楼新开工量大幅超越其他城市，贵阳、长春、济南、乌鲁木齐、青岛等二线城市增速较快。从新开工面积规模来看：2013年全国四十个主要大中城市中，新开工面积超过100万平方米的城市达到了17个，较2012年增加两个。其中，北京市办公楼物业新开工量一直处于全国领先水平，2013年在单个城市开工量上仍位于最高点，达到671.4万平方米，分别是上海、广州的两倍多，是深圳的5倍多。占全国四十个主要大中城市总开工量的14.8%。
从新开工面积增速来看：40个城市复合增长率的平均值达到了31.5%，二线城市增速表现突出。40个城市中增速前十城市近三年复合增速均值高达76.2%，有9个城市为二线城市，其中，贵阳不仅开工量已经超过一线城市深圳，其近三年的复合增长率也已经超过90%，排名第一，而长春、济南、乌鲁木齐等部分二线城市的增速也均超过了80%，增长显著。
投资：一线城市北京、上海以及二线城市杭州、成都对资金的吸引力较强
图5：2013年全国主要城市办公楼开发投资额及其近三年复合增速
北京、上海办公楼物业市场对资金的吸引力仍然领先其他城市，8个城市开发投资额超过百亿。从各城市投资规模来看：2013年，北京、上海的办公楼物业开发投资额分别达到了611.75亿元和377.18亿元，分居前两位，是40个大中城市平均水平（66.14亿元）的9.2倍和5.7倍，两城市投资额之和占到40个城市合计的37.4%，投资额大幅超越其他城市。除北京、上海外，广州以及其他5个经济发展较快的二线城市投资额也超过百亿元。从各城市投资增速来看：三亚、南昌、长沙、青岛、武汉、重庆近三年的复合增速超过60%，增长较快。而一线城市深圳的投资额仅为64.5亿元，其近三年的复合增速为19.38%，一直处于较低水平。
图6：2011-2013年全国主要城市办公楼开发投资额占房地产开发投资额比重
从办公楼开发投资额占房地产整体比重来看：北京、上海、广州三城市占比超过10%，南昌的房地产市场规模虽然相对较小，但其写字楼投资增速近几年增长较快，其2013年资
0%
2%4%6%8%10%12%14%16%18%南昌
北京 上海 广州 杭州 宁波 天津 青岛 成都 武汉 无锡 深圳 南京 郑州 厦门 长沙 济南 福州 昆明 重庆 合肥 苏州 沈阳 西安 石家庄 呼和浩特 大连 海口 南宁 长春 贵阳 银川 兰州 乌鲁木齐 太原 三亚 哈尔滨 西宁
平均值5.04%
金占比15.4%，从2012年仅次于广州的水平跃升至40个大中城市的首位。
需求：销售面积规模创历史新高，增幅在所有物业类型中最高
◆销售：北京销售规模领跑其他城市，郑州等二线城市销量已高于部分一线城市
图7：2013年全国主要城市办公楼销售面积
北京销售面积明显领先其他城市，郑州已超越上海和广州。从销售面积规模来看：2013年，全国40个大中城市中仅有5个城市销售面积超过100万平方米，其中有3个一线城市，分别为北京、上海、广州；2个二线城市，分别为郑州、成都。其中，一线城市北京销售面积为317.93万平方米，依旧大幅领先全国主要城市平均水平。二线城市中，郑州销量快速增加，达到176.7万平方米，已经超越上海和广州，成为销售面积第二大的城市。
从销售面积增速方面看：一线城市中深圳、广州的增速较快，均超过50%；二线城市中贵阳、南宁、海口、石家庄、温州的增速在90%以上，另外厦门、哈尔滨、合肥、郑州等二线城市的销售面积增速也均超过60%，增速表现突出。
供求对比：多数城市供过于求态势明显，一线城市广州销供比最高
图8：2011-2013年全国主要城市办公楼销售开工比
从全国40个主要大中城市整体情况来看，各城市销售开工比普遍较低。其中，近三年全国40个大中城市中累计销售面积超过500万平方米的城市的只有北京1个城市，而累计新开工超过500万平方米的多达8个城市；累计销售面积超过100万平方米的城市有20个城市，而累计新开工超过100万平方米的多达31个城市。因此，全国范围内的销售新开工比被拉低。另外，近三年，40个主要大中城市销售开工比均值为0.36，与住宅市场接近1的比值相比明显偏低，说明一方面，近年办公楼物业供应量增速较大，部分城市已超出市场消化能力；另一方面也与近年商业地产开发企业自持物业占比持续增加有关。
1.3 商业营业用房：部分二线城市供应超过一线城市，供应远超其承载能力
图9：2004-2013年全国商业营业用房新开工面积及年平均增长率
供应：整体供应创新高，重庆、成都等二线城市投资、开工增速超过部分一线城市
◆ 开工：近五年全国新开工增速加快，重庆、成都、沈阳等二线城市规模位居前列2004-2013年，全国商业营业用房供应量大幅增加，新开发面积从0.78亿平方米增加
0.0
0.1
0.20.30.40.50.60.70.8北京 上海 天津 重庆 深圳 广州 杭州 南京 武汉 成都 苏州 大连 厦门 西安 长沙 宁波 无锡 福州 沈阳 青岛 济南 南昌 合肥 郑州 太原 石家庄 长春 哈尔滨 呼和浩特 海口 南宁 兰州 昆明 贵阳 西宁 银川 乌鲁木齐 温州 北海 三亚
均值=0.36
0%
10%20%
30%40%0
6000
120001800024000
300002004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
万平方
米
商业营业用房新开工面积
商业营业用房新开工面积年平均增长率
21.38%
8.56%
到2.59亿平方米，增长了3.3倍。其中，最近五年全国新开工速度明显加快，2009-2013年全国商业营业用房新开工面积的年平均增长率高达21.38%，是2004-2008年新开工面积年平均增长率的2.5倍。
图10：2013年全国主要城市商业营业用房开工及其近三年复合增速
表2：全国40个主要大中城市商业营业用房开工近三年复合增速前十城市
增速排名
城市名称 复合增速 1 三亚 56.1% 2 昆明 47.0% 3 深圳 46.1% 4 成都 37.8% 5 厦门 37.3% 6 南昌 37.2% 7 乌鲁木齐 33.4% 8 重庆 32.2% 9 西安 31.6% 10
哈尔滨
30.7%
从全国40个主要大中城市来看，重庆、成都、沈阳等二线城市新开工面积位居前列。从新开工面积规模来看：2013年，二线城市重庆、成都、沈阳的新开工面积分别达到为1001.3、561.4、552.4万平方米，较北京的351万平方米分别高出185.3%、59.9%、57.4%，分列前三位。从近三年的复合增长率来看：全国40个主要大中城市中，绝大部分二线城市保持着较高的复合增长率，其中，三亚、昆明增速已经超过一线城市深圳，分别为56%、47%，位
居前两位；一线城市复合增速有所收窄，近三年北京、广州的复合增长率仅为13%与8%。
投资：成都、大连、无锡等二线城市投资及其占比远高于其他城市，投资热度偏高图11：2013年全国主要城市商业营业用房开发投资额及其近三年复合增速
部分二线城市投资额与增速均超越一线城市。从投资额规模来看：2013年，二线城市商业营业用房投资额普遍较高，其中沈阳、重庆的投资规模超过上海和北京，位居前两位，并且均在370亿元以上，成都、武汉、大连、苏州、无锡投资额也都在200亿至300亿之间。从2010-2013年投资额复合增长率来看：二线城市的投资额增速普遍大于一线城市，长沙、成都、重庆的增长率均达到40%以上，长沙的增长率更是超过60%；但同时一线城市北京、上海、广州、深圳近三年的复合投资增速都在15%以下。
图12：2011-2013年全国主要城市商业营业用房开发投资额占房地产开发投资额比重
从商业营业用房投资额占房地产开发投资额比重来看：无锡、沈阳、苏州、武汉、成都等二线城市占比高于全国水平，其中无锡、沈阳、苏州占比超过一线城市。2011-2013年全国40个主要大中城市商业营业用房投资额占房地产开发投资额的比例均值为9.92%，有18个城市超过40个大中城市平均水平。分城市来看，一线城市中，广州的占比高出全国平均水平3.8个百分点，深圳的占比比全国平均水平高出1.32个百分点，上海的占比较全国平均水平高出2.36个百分点，北京比平均水平低0.72个百分点。二线城市中，14个城市超过全国平均水平，其中无锡的占比最高，为19.71%，沈阳、苏州的占比也均位于15%以上。 需求：销售面积规模再创新高，增速略有回升，但仍处于近五年较低水平
◆销售：重庆、沈阳、成都、苏州等二线城市销量位居主要城市前列
图13：2013年全国主要城市商业营业用房销售面积
重庆、成都、苏州等二线城市不但供应量和投资额较高，销量同样位居各城市前列。从销售面积规模来看：2013年，全国主要城市中商业营业用房销售面积超过100万平方米的只有7个城市，其中二线城市重庆、沈阳、成都，苏州销售面积均超过160万平方米；一线城市上海、北京的销售面积在100-120万平方米之间，广州的销售面积为95.8万平方米，较2012年微增，深圳的销售面积为19.05万平方米，较2012年微降，在40个大中城市中处于较低水平。
从销售面积增速方面看：二线城市普遍快于一线城市，一线城市增速放缓。其中二线城市石家庄、昆明、武汉、太原的增速在60%以上，另外温州、大连等二线城市的销售面积增速也均超过50%，增速表现突出。
供求对比：绝大多数城市销供比小于1，供过于求态势越发明显
图14：2011-2013年全国主要城市商业营业用房销售开工比
从商业营业用房销售开工比来看：近三年全国40个主要大中城市中，累计销售面积超过500万平方米的城市只有3个，而累计新开工超过500万平方米的城市多达24个，进而拉低了各城市平均销售新开工比水平。2011-2013年40个主要大中城市商业营业用房销供比平均水平为0.29，且各城市的销售开工比均小于1，造成这种状况一方面是由于近年商业营业用房投资额、开工面积规模持续增加，导致供给量偏高；另一方面原因是由于近年开发商对优质商业物业更倾向于持有，以优化收入结构所致。
2 商业地产市场风险分析
2.1 办公楼：一线城市仍旧存在较大机遇，二线城市供应过剩风险值得关注
租金与空置率：一线城市写字楼租金领涨，部分二线城市空置率持续攀升
图15：2013年各季度代表城市办公楼租金及其增长率
0.00
0.10
0.200.300.400.500.60北京 上海 天津 重庆 深圳 广州 杭州 南京 武汉 成都 苏州 大连 厦门 西安 长沙 宁波 无锡 福州 沈阳 青岛 济南 南昌 合肥 郑州 太原 石家庄 长春 哈尔滨 呼和浩特 海口 南宁 兰州 昆明 贵阳 西宁 银川 乌鲁木齐 温州 北海 三亚
均值=0.29
一线城市办公楼租金水平延续上涨势头。2013年各一线城市租金均呈现季度环比攀升的情况，核心商圈由于有限的供应量，一方面进一步助推了优质商用物业租金水平的上涨，另一方面也使得部分中小企业向周边新兴商圈进驻，这在一定程度上将影响未来郊区写字楼的供应情况。而二线城市如天津、青岛、重庆等城市2013年四个季度的租金水平则呈现出了稳中有升的态势。
图16：2013年各季度代表城市办公楼空置率
从空置率方面看，不同等级城市间分化趋势明显，多数一线城市空置率下降，但成都等二线城市供求关系失衡，空置率持续高企。2013年季度一线城市北京、上海办公楼的空置率基本均保持在10.5%以下，其中北京个季度的空置率均不超过5%，持续保持较低水平。但部分二线城市如成都、重庆、天津、青岛等地2013年一至四季度空置率则持续居高不下，
呈现出持续走高态势，尤其是重庆、天津等地的空置率持续攀升，部分二线城市已经呈现供应超前，吸纳及消化不足问题凸显。另外值得注意的是，由于一线城市核心区域优质办公物业空置率的持续走低以及在此背景下租金水平的持续上扬，优质物业供不应求矛盾越来越突出，部分中小企业由于越发难以负担高昂的租金成本，开始转向传统核心商圈的外围，使得未来新兴商圈的商业需求及发展机遇大大增加。
开工量与第三产业产值：二线城市超量供应明显
图17：主要城市办公楼近三年累计开工面积与2013年第三产业产值对比
一线城市因经济基础雄厚、基础设施良好等优势，不断吸引中外企业进驻，办公楼市场需求旺盛，而部分二线城市如成都、杭州、郑州、呼和浩特等供应量明显超过了其消化能力。由于第三产业产值对办公楼需求影响显著，所以此处用第三产业产值作为需求的替代量来评估目前各大城市对近三年新增供应量的消化能力。
一线城市北上广深由于经济基础扎实，第三产业总产值远高于各城市平均水平，对写字楼物业的需求较为旺盛。而成都、杭州、郑州等二线城市近三年实际开工量已到达500-600万平方米之间，新开工复合增速远超过第三产业产值复合增速，但其第三产业产值明显低于供应量相似的广州、上海等一线城市，因此存在一定的供应过剩风险。整体来看，40个城市近三年办公楼销售开工比均值为0.36，与住宅市场接近1的比值相比明显偏低，造成这种局面的主要原因之一是由于近年办公楼物业投资增速较快，2013年办公楼物业投资增速超过住宅增速18.8个百分点，为所有物业类型中最高，进一步导致了部分城市办公楼投资过热并超出市场消化能力，市场过剩风险值得警惕。
2.2 商业营业用房：一线城市需求旺盛，二线城市存较高供应过剩风险
租金水平：北京、上海等一线城市租金继续上扬，空置率处于较低水平
图18：2013年各季度代表城市办公楼租金及其增长率
北京、上海等一线城市商业需求旺盛，租金上扬。从近3年9个主要大城市的租金走势来看，得益于商业用房市场旺盛的需求，北京、上海等一线城市的租金一直呈现上涨趋势态势，而成都、重庆、沈阳、青岛等二线城市的租金水平则表现较为平稳，具体从2013年各季度不同城市的商业营业用房租金水平变化来看，一线城市中北京、上海全年租金水平较为平稳，波动不大；而广州、深圳则便显出了较为明显的租金波动；此外，二线城市天津等的租金水平呈现缓慢下降态势；青岛、重庆则的租金则表现为先上升后下降态势。
从空置率来看，一线城市北京等的空置率仍保持在较低水平。北京成熟购物中心项目租户更换频繁、2013年和2014年四季度新竣工项目表现出较高的租用率，体现出市场对北京优质零售物业的需求旺盛，四季度，北京核心零售物业市场的空置率仅为4.0%，为2000年一季度以来的第二历史低点。而部分二线城市如沈阳等，近三年来空置率则一直居高不下。综合来看，北京、上海等一线城市的商业营业用房市场需求与供应较为均衡，而沈阳的商业营业用房则显示出供应过剩的风险。此外，就不同零售物业类型而言，2013年越来越多的购物中心开始改善业态构成以抵御来自电商的竞争，使得快时尚品牌、餐饮、娱乐等业态在租赁市场表现活跃。
开工与社会消费品零售额：中西部二线城市供应远超其消化能力，值得警惕图19：主要城市商业营业用房近三年累计开工面积与2013年第三产业产值对比
一线城市因消费需求相对旺盛，仍有足够的需求消化新增供应，而部分二线城市则面临供应过剩的风险，其中合肥以及郑州、呼和浩特、贵阳等中西部二线城市供应量超前，远超其消化能力，风险值得警惕。社会消费品零售总额是衡量商业营业用房市场需求的一个重要指标，随着一个城市社会消费品零售总额的增加，其商业用房面积的适当增加可以促进消费，但过多的供应则会导致供求失衡，进而带来相应的市场风险。
2011-2013年，在全国40个主要大中城市中，所有一线城市的社会零售品销售总额都远远高于其所应对应的新开工面积，体现出较强的社会消费能力，由于一线城市的家庭可支配收入高，增长速度快，促进了体验式消费的快速发展，并由此促进了消费者对购物中心等商业项目中餐饮、影院、儿童馆等体验式业态的消费需求，从而促进了部分体验式业态营业面积的扩充，商业营业用房市场需求相对旺盛；但同时部分二线城市如郑州、合肥、呼和浩特等城市则存在着不同程度的供需失衡现象，其中呼和浩特2013年消费品零售总额不到北京的六分之一半，但开工面积却和北京相当，供应超前风险较高。
小结：
近年来，全国范围多个城市相继出台了针对商业地产物业的调控政策，以抑制商业地产增长过快以及部分城市出现的过剩风险。政策的收紧一方面对抑制商业地产发展过快及投资过热现象会起到一定的积极作用；但另一方面也会在一定程度上对房地产企业进行商业地产领域相关业务的开发投资造成一定影响。因此商业地产企业应对此予以充分重视，在制定城市布局决策时充分考虑相关政策因素影响，谨防可能出现的相关投资风险。
图20：近年以来部分城市出台的相关商业地产调控政策
总体而言，2013年，在新一届政府“稳增长、促改革、调结构”的政策促进下，国民经济实现稳定增长，国内消费规模进一步扩大，加之住宅限购、国内投资渠道单一等因素影响，全国商业地产市场供应规模创历史新高，但同时办公楼销售面积增长较快，而商业营业用房销售面积增速则明显落后于供应增速，供大于求的现象初显。从不同城市来看，城市之间两极分化越发明显，一线城市商业地产依然具有一定的发展契机，而部分二三线城市新增供应大幅超前、供需失衡问题则较为明显。其中一线城市一方面由于人口基数大，第三产业占比、以及人均收入均较高，因此，商业地产的供应能够被旺盛的需求所消化；另一方面，一线城市的优质办公楼及商业营业用房物业凭借相对较高的销售面积与租金水平、较低的空置率，仍然令市场保持供不应求态势。而对于部分销售面积增速缓慢、空置率高、租金水平低的二三线城市，如呼和浩特、沈阳、兰州等则存在着供应过剩的风险。
从企业角度来讲，商业市场的发展有其自身的规律与周期，因此一方面企业应对商业地产前景进行理性的判断与预期，尤其是部分投资过热的二三线城市，应选择谨慎进入；另一方面由于商业地产的投资回报期长，经营风险大，企业更应密切关注来自政策、经济等方面的风险因素，并结合自身整体经营实力，合理选择投资城市，规避城市波动风险，以抓住机遇，实现长足稳健增长。
第二部分 商业地产公司经营业绩分析
3 持有收入：重点企业租金水平快速增加，收益结构持续优化
2013年，随着楼市调控的持续深入以及商业地产市场热度的变化，除传统商业地产企业之外，越来越多的住宅开发企业加速投身商业地产领域，以拓宽业务范围，平衡运营风险。目前，80%以上的中国房地产百强企业均涉足商业地产领域。随着商业地产项目在企业整体业务中战略地位的提升，其商业运营能力也得到了强化。万科战略布局一线城市商业地产项目，斥资100亿元重点布局北京的持有商用物业，继北京昌平金隅万科广场项目开业之后，万科计划每年在京新开业项目均达到1个以上。同时确定了“区域型购物中心、社区商业、社区商业街”三大产品线以及“商业地产与资本市场结合”的轻资产运营模式，本着更好地服务住宅开发项目的宗旨，向城市配套服务商的角色进行转变。保利在北上广、成渝等核心城市已建商业地产项目规模超250万平方米，未来商业地产比重也将进一步提升至20%至30%的水平。招商地产则计划在未来5-8年，将超过500万平的商业地产注入招商商置，五年内将商业地产占比提升至20%。
图21：部分商业地产公司2013年持有物业收入占营业收入比重及其增长情况
在行内加注、行外及电商进驻的局面下，万达、华润、宝龙等优秀商业地产企业迅速对市场作出回应，积极创新产品与业务，率先推动企业转型，凭借成熟的项目运作经验以及领先的产品与服务快速推货、占领市场，打出了一套漂亮的组合拳，以绝对优势进一步巩固了在商业地产领域的专业领先地位。万达2013年新开业的万达广场数量达18个，租金收入达到85.6亿元，同比增长46%。而其商业板块共实现收入1456.2亿元，同比增长32%；累计
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1%2%3%4%5%6%华润
宝龙
万达 龙湖
收入增
长率 持有收入占比 2013年持有物业收入占比 营业收入增长率
持有物业收入增长率
持有开业物业面积1703.9万平方米，全年施工面积5179万平方米，同比增长46%，新增持有物业411.9万平方米，同比增长31%，保障整体业绩规模提升的前提下为企业可持续增长奠定了基础。与此同时，商业地产企业开发提速，项目培育周期逐步缩短，由最初的5至6年减少到2年以内。以万达为例，其万达广场项目从拿地、开工建设、招商到项目开业，最快仅需要18个月的时间。成熟的运作体系保证项目快速入市，抢占市场先机，占据市场主导地位。
图22：龙湖地产2013年投资物业租金收入占比图23：龙湖地产2013年投资物业租金收入增长率
此外,许多优秀商业地产企业进一步加大持有经营业务投资力度，从租售并举向自持为主进行转变，整体收益结构再次得到优化。2013年，万达、华润置地、宝龙地产、龙湖等企业的持有物业收入显著增加，龙湖地产2013年实现租金收入6.7亿元，扣除营业税后的租金收入为6.3亿元，较2012年增长31.3%。龙湖租金收入的快速增加主要得益于其三大投资物业产品系列的贡献。其中，天街、星悦荟、家悦荟系列的租金占比分别为80.7%、15.3%和4.0%，租金收入分别增长了34.5%、19.7%和18.8%。此外，企业杭州时代天街、成都时代天街1期、常州龙城天街项目均已经开工建设，北京长楹天街、成都时代天街1期等项目也将于2014年竣工开业，未来随着企业持有物业规模的持续增加，其稳定业务结构、获取持续现金收益的能力将进一步得到提升，发展步伐更趋稳健；宝龙地产全年持有型物业收入为3.49亿元，较上一年增长达8.7%；方兴地产在一线城市京沪等地的甲级写字楼均位于一二线核心城市的黄金地段，市场需求旺盛，租金水平及出租率持续上升，其中位于上海浦东的金茂大厦以及位于南京鼓楼区的南京国际广场写字楼的租金水平在区域内保持领先水平。
图24：华润置地2013年重点投资物业租金收入占比 图25：华润置地2013年重点投资物业租金收入
此外，华润置地借助十年丰富的商业地产运营经验，对每个商业项目都做到从设计、建设、到运营各个环节的精准把控，确保项目的成功运转，不断巩固企业的领先地位。截止2013年，华润置地共有五个万象城和一个五彩城投入商业运营，投资物业运营规模逐年扩大，已运营的持有投资物业建筑面积总计达228.74万平米，2013年其主要投资物业项目万象城和五彩城系列均取得了较好的租金收入，其中深圳万象城项目2013年凭借出色的经营及服务理念以及高效的运营管理水平，录得了11.17亿港元的租金收入，位列华润置地所有主要投资物业项目的首位。受益于租金水平的持续提升以及新投入运营的北京五彩城二期等项目的贡献，企业投资物业营业额同比增长27.4%。
小结：
2013年万达、龙湖、宝龙、华润等重点商业地产企业坚持稳步投资持有物业的战略，持有物业收入一直保持了良好的增长势头。这一方面得益于当年整体宏观经济的平稳运行以及消费需求规模的持续扩大为商业物业稳定租金收益奠定了基础，尤其是随着国民收入水平的不断提高，部分企业重点布局城市的居民对商用物业的需求快速增加，使得包括办公楼、商业营业用房在内的优质物业租金水平增长迅速。另一方面也得益于商业地产公司不断创新经营及产品理念，通过不断推进业态调整，
如增加体验式业态等形式持续提升客户体验，强化运营能力的同时达到聚拢人流、增加商户收入，以及稳定租金收益的目的。
4 出租率：重点企业出租率稳步提升，稳定收益有保障
优秀商业地产企业通过持续的产品及客户服务创新，不断提升项目设计、招商、开发建
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8% 6% 深圳万象城 沈阳万象城 杭州万象城 南宁万象城 成都万象城 北京五彩城