投资信用担保有限公司
房地产抵押评估实施细则
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受控状态：受控
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1. 目的：
为确保投资信用担保有限公司（以下简称担保）对不动产担保品的合法权益，规范不动产担保品在作价、抵押登记等方面的操作，同时明确资产评价部与房地产有关的工作职责，制定本实施细则。
2. 范围：
本细则适用资产评价部对房地产抵押评估操作。
3. 术语：
预评估：在收到来自审批部门正式受理了销售部门的信贷申请之后，授信服务部或资产评价部将要求已批准入围的外部评估机构，对客户单位提交的房地产进行初步评估，以初步确定抵押品的价值。
尽职调查：依据公司政策，在公司准备进入一个新的地区设立分公司或确认是否接受一个新的地区的抵押物前，资产评价部对该地区的房地产市场或其他押品市场的市场价格水平、抵押登记要求或限制情况等方面进行的调查。
“城郊”划分：依据公司政策，对公司进入的市场，以房地产市场价格水平作为基本依据，结合其他相关经济状况，由资产评价部发起并由权力部门讨论签批，以确定该地区房地产为“城区”或“郊区”的划分。
房地产分类：依据公司政策，以房地产权属是否完整作为基础，对房地产区分为完全覆盖类或部分覆盖类的分类。
4. 职责：本细则主要涉及资产评价部对不动产抵押涉及的政府相关管理政策、制度的介绍、房地产评估价格的确认、“城”“郊”划分、城市准入调查、评估公司评选和使用管理、房地产市场的资料收集等。
5.工作程序：
5.1房地产抵押操作流程
5.1.1流程图见
6.17
5.1.2房地产评估
a)预评估。
资产评价部对评估机构出具预评估的基本要求就包括：
1）在接到担保预评估要求后，应尽快进行预评估作业。
2）在出具预评估报告前，就根据担保提供的客户联系方式与客户联系安排现场勘查。
3）预评估结果应是估价时点的公开市场价值，其评估结果应做到公平公正，不受外界干扰。
资产评价部对于预评估结果的审核：
1）资产评价部对预评估结果进行审核时，如发现其结果与实际市场价值有偏差时，应与评估机构进行沟通。如确实存在价格偏差的情况时，资产评价部有权视具体情况，对其评估价格进行内部确认。以内部确认价格做为授信审批部的参考。
2）对于在预评估出现的特殊情况，资产评价部应在《评价部评估结果审核表》的备注中尽量加以说明，以供授信审批部参考。
b)正式评估报告：
1）估价技术规程：
●中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
●中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规
程》（GB/T18508-2001）；
●建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价
指导意见》；
2）评估报告编撰原则：
●评估报告撰写的整个过程严格依据相关的估价技术规程。
●在估价方法的选用上应优先选用市场比较法，如未能采用市场比较法的，应说明
合理的原因；
c）评估中需要客户提供的基本资料：
评估所需的资料因各个评估项目的具体情况而有所不同，但其所需要客户提供的基本资料有：
1）委托人营业执照复印件；
2）产权人营业执照或身份证复印件；
3）经业务人员与原件核对的委估对象《房屋所有权证》及《国有土地使用证》复印件；（要求：权属证明复印清晰、完整，不能缺页）
4）委估对象土地出让合同原件、复印件（仅对工业房地产）；
上述基本资料，均为担保所需要的，从避免客户重复提供资料的麻烦，基本资料可以由担保提供给评估机构。至于评估补充的其它资料，就由评估机构在现场勘查时，视具体情况向客户索取。
d）评估机构的作业时间：
预评估时间：在排除因客户原因等外部因素后，从收到预评估通知到完成提交预评估报告时间不长于2天；
正式评估报告时间：在收到通知到提交正式评估报告（纸质式电子）时间不长于2天；
e）绿色通道：
（1）可接受其它银行认可用于抵押登记的评估报告但必须满足：
●预计办理抵押登记的时间在评估报告的有效期内；
●出具报告的评估机构是担保认可的评估机构；
（2）续贷项目可免预评估的前提条件：
●原评估报告尚在有效期内；
●客户经理确认客户为节省融资成本无须再进行评估；
资产评价部经确认现时该房地产价格较原评估结果没有下降。由资产评价部出具预评估结果审核表，注明延用原评估报告。正式报告亦随之延用，不再出具正式
评估报告审核底稿。
5.2 房地产抵押登记
5.2.1房地产抵押登记必须在抵押物所在地的有登记权的登记机关办理，一般来说，一个抵押物只对应一个抵押登记机关（当然，部分地区存在一宗房地产抵押必须同时在房产局及国土资源局登记），所以在进入每个城市时，首先应明确各区域隶属的抵押登记机关，以确保最后获取的《他项权证》的权威性和排他性。
担保在办理抵押登记时应视各地地方规定不同而对办理抵押登记的要求有所不同应对，根据目前掌握情况，大致可分为下面三种，如各地发现新的情况，应及时通知资产评价部门和授信服务部门，研究解决：
a）房产局与国土局合并的地区，抵押时可按登记机关要求，只需前往当地房地产局登记，领取《房地产他项权证》即可。
b）房产局与国土局分立的，抵押房地产时，若国土局不受理土地抵押登记，则只需前往当地房产局登记，即可领取《房地产他项权证》。只有当抵押净地时，才需要前往当地国土局登记，领取《土地他项权证》。
c）房产局与国土局分立，按照当地惯例，抵押房地产时，需要分别至当地房产局、国土局登记，并分别领取《房屋他项权证》及《土地他项权证》。同样根据当地惯例，在以下两种情况下，可免办土地抵押登记，只需领取《房屋他项权证》，但《房屋他项权证》中所标注的权利价值应覆盖土地权利价值部分。
1）对于住宅、商业类房地产，其土地使用权为分摊土地使用权，依当地惯例，可免办土地抵押登记。
2）对于住宅、商业类房地产，其土地使用权为独用土地使用权，但土地面积不超过200平方米（含200平方米），可免办土地抵押登记。特殊情况，具体依据实际状况确定。
5.2.2在当地入围评估机构有代办抵押登记经验的情况下，担保可授权评估机构人员代表担保办理抵押登记，并领取《他项权证》，相关工作须由当地授信服务部协调、对接。
在当地入围评估机构无代办抵押登记经验的情况下，须由担保的授信服务部人员（必要情况下，可由资产评价部人员协助）作为担保的授权委托人代办抵押登记，并领取《他项权证》。
5.2.3抵押登记的所需资料：
抵押登记所需资料可能依各地区的具体办法会有所差异，但基本资料如下所列。
a）房地产抵押登记时需要的资料：
1）自然人房地产抵押登记所需资料：
●房产证、土地证、产权人的身份证资料的原件；
●抵押合同一式三份、抵押申请书、委托书；
●借款合同（主债合同）原件、保证合同原件、委托担保合同原件等；
●共有权人承诺书；
2）企业法人房地产抵押登记所需资料：
●房产证、土地证、产权人的营业执照的原件；
●组织机构代码证的原件，法人身份证的复印件；
●抵押合同一式三份、抵押申请书、委托书；
●借款合同（主债合同）原件、保证合同原件、委托担保合同原件等；
上述资料均应加盖公章及法人章。
●评估报告（在部分地区，登记机关同意用价格协议书来代替评估报告，因担保的
授信额度往往会高于评估值，如使用价格协议书则可以更好的保证担保的权益，但前提是登记机关对价格不做控管）。
b）土地抵押登记所需提交资料：
1）土地登记申请书一套（申请书上抵押人、抵押权人均要盖章）
2）《国有土地使用证》（原件）、房屋所有权证（出示原件、收取复印件）
3）抵押合同（原件）
4）借款合同（原件）
5）土地评估报告（原件）
6）抵押（出租）范围图2张（原件）
7）单位出具此地块无房产抵押的证明
8）企（事）业单位组织机构代码证书（复印件）
9）企业法人营业执照（复印件）
10）法定代表人身份证（出示原件、收取复印件）
11）土地出让合同
12）土地出让金发票
集体建设用地还需提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
凡是委托他人代理申请的，须同时提交《土地登记委托书》（原件）和代理人身份证明（出示原件、收取复印件）。
抵押登记所需数据具体以各地窗口要求为准。
5.2.4《他项权证》的领取：
对由评估机构代办抵押登记的，由评估机构去拿他项权证，并在第一时间交给授信服务部，如由授信服务部办理抵押登记的，由授信服务部直接领取。
5.2.5抵押登记程序：
准备数据------递交数据-------等待结果---------交费领证
5.2.6解押审批权限：
a）参照授信服务部相关规定办理解押手续。
b）解押手续参照《投资信用担保有限公司担保业务终止作业办法》相关规定，即：
1）经确认担保保证责任解除的，并按照上述作业办法第3条终止担保业务后，可以办理该保证责任对应反担保品的解押手续。
2）担保保证责任未解除前，不得办理反担保品的解押。
3）对于客户已进入资产保全等特殊情况，在取得风险管理总部负责人批准后，参照本办法办理反担保品解押。
4）经授信服务部负责人批准后，将相关他项权证交客户经理，由客户经理退还给客户。但对于异常客户（包括但不限于解押时破产或资不抵债的客户、进入资产保全的客户、有过不诚信记录的客户、因客户异常情况提前终止合同的客户等），在办理解押时，应由担保指定人员持他项权证及相关资料与客户共同前往登记部门办理解押手续。
5.3抵押品相关政策及准入原则
5.3.1房地产抵押品准入条件，该部分内容依据《房地产贷款产品管理办法》的相关规定会做相应调整。
a）可以被担保接受作为担保品融资担保的房地产：
凡产权明晰，不在b)所列明的范围内的房地产担保均可接受。
b）依据政策规划部的相关规定，下列房地产不能作为担保品向担保申请融资担保：
1）土地或地上建筑物两者之一，已抵押给他人或未抵押给他人但不愿抵押给担保；
2）权属有争议的房地产；
3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；
5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
7）无法在当地抵押登记机关进行抵押登记的房地产；
8）在建工程（房产）；
9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权及其地上建筑物；
10）房龄：住宅类房地产房龄超过30年，商业（含办公）类、工业类房地产房龄超过30年；
11）房地产所有权人中包含未成年人（十八周岁以下）；
12）仅以集体建设用地使用权抵押的；
13）地上未开发，无建筑物的土地；
14）房地产所在区域超出担保已设立分公司并开展业务的范围的，需由业务部向担保风险管理总部负责人申请，如未得到担保风险管理总部负责人批准，将不予接受；
15）因产权存在限制条件，无法在市场上自由流通转让的房地产（如经济适用房未满限制转让年限）
c）对存在下列情形的房地产的限制条件：
1）存在已知悉的法定优先受偿款——担保应基于房地产的市场价值扣除已知悉的法定优先受偿款后的价值给予相应的抵押率。
2）第二顺位抵押（二押）——当第一顺位抵押权人为担保时，担保可以接受做为第二顺位抵押权人以该房地产的剩余价值作价抵押；
当第一顺位抵押权人不是担保时，担保做为第二顺位抵押权人原则上只接受以零剩余价值作价抵押；如需要以该房地产的剩余价值作价办理二押，则应充分考虑以下情况，并报风险管理总部负责人、各省风险部门负责人批准：
●当地抵押机关对于第二顺位抵押的管理规定；
●第一顺位抵押权人的配合态度；
●抵押品是否存在剩余价值；
●当地市场第二顺位抵押的抵押品处置的情况。
3）具有土地使用年限的房地产——其所担保债务的履行期限不得超过其剩余使用年限。
4）有共有权的房地产——应取得其它共有人的书面同意。
5）已出租的房地产——应与承租方签订放弃优先购买权的协议。
5.3.2城郊划分：
a）划分原则：
根据授信政策和房地产产品办法，对作为担保品的房地产需进行“城”“郊”划分，城郊划分一般以县或市辖区为最小划分单位，应综合考虑该区域内的经济发展水平、房地产市场的平均价格水平、近年来的房地产价格走势、房地产市场的成交活跃度等因素，判定该区域的城郊划分。同时，还需兼顾以下两点：
1）在城郊划分时，可考虑因房地产用途不同而相应的“城”“郊”划分不同，即在同一区域下，住宅类房地产可能划分为“城”，而工业类房地产却划分为“郊”。
2）“城”“郊”划分确定后不是恒定不变的，如遇当地交通等基础设施建设的发展及城市规划调整而使某一区域的综合经济实力及房地产市场发生根本性改变时，应根据各方提供的依据，进行核实和调查了解后，并根据调查结果及时对“城”“郊”划分做出相应调整。
城郊划分的范围界定由资产评价部提出，并经过资产评价部负责人、风险管理总部负责人批准。
b）划分实际操作：
1）为便于实际操作，经风险管理总部负责人批准，各地可参照国土资源部出台的《全国工业用地出让最低价标准》，关于土地等级将全国土地划分为十五个等别，以此为“城郊”划分的基础依据,一至九等地区可划为“城”；十至十五等可划为“郊”。
2）如有局部调整需由资产评价部提出，并经过资产评价部负责人、风险管理总部负责人批准。
5.3.3城市准入调查：
由于各城市的经济发展水平不同，二手房市场的活跃度、流通难易程度均参差不齐，另外，各城市的权属登记机关对于相关法律、法规的执行力存在较大差异，部分地区或存在行业垄断等情况，因此，当我们在一个城市设立分公司并开展业务前，应对该城市进行一次尽职调查，以供担保做市场战略决策参考，这里所指的新城市准入调查主要是围绕作为担保品的房地产的可操作性所展开的一系列调查。
a）调查范围：调查应以市（地级市及以上）为重点，涵盖其下属的县级市、县。调查内容应包括但不限于：
1）当地二手房市场(主要针对住宅)近一年的价格走势；
2）当地房地产抵押登记所在部门；
3）当地房地产抵押登记机关对抵押权人、抵押率等是否有特别限制；
4）对外来担保公司开展相关业务是否有特别门槛，对评估机构是否有垄断等。
5）当地房地产评估机构的初步情况。
b）调查成果
新城市准入调查最终应形成《新城市准入调查报告》，报告中除包括各项调查结果外，还应重点将调查了解到的，可能对担保未来进驻开展业务产生阻碍的各因素以简表的形式逐一列明。并形成调查表《资产抵押登记情况分析表》，以供具体开展业务时参考。
c）调查方式
资产评价部采用实地走访及电话咨询等方式，亦可以在评估机构的协助下，对新进或待进城市的房地产、设备、车辆等担保品的抵押登记情况及市场状况进行调查。
调查报告是以咨询登记机关收件窗口工作人员答复意见做出，咨询结果可能存在出入，各地办理抵押时应以当地实际规定为准。
5.3.4房地产的分类：分为完全覆盖类和部分覆盖类（含集体建设用地）。
a ）根据担保授信政策和房地产产品办法需要，我们将房地产进行如下分类：
b ）完全覆盖与部分覆盖划分标准
完全覆盖与部分覆盖的划分标准原则上以产权是否明晰为标准，下列情形可以划为完全覆盖类：
1）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证齐全，且房屋所有人及土地使用人为同一人，两证所描述的房地产坐落一致，并连房带地一并作价的。
2）住宅、商业类个人房地产，当地权属机关明文规定不颁发《国有土地使用证》的，连房带地一并作价的；
3）住宅、商业类房地产，其土地为分摊土地的，如当地无办理《国有土地使用证》习惯，在办理抵押登记时登记机关也不以《国有土地使用证》作为抵押登记必要要件，并连房带地一并作价的；
上述情形下，要求所领取的他项权证中权利价值必须涵盖相对应的土地价值。
4）只有《国有土地使用证》，未取得《房屋所有权证》，其地上已开发建设利用，能提供足够证据证明其地上建筑物为土地使用权人所有的，（如能够提供《建设用地许可证》、《施工许可证》、《建设工程规划许可证》），并且只以其土地作价抵押的；
c ）部分覆盖类的“X 类”、“Y 类”划分标准 1）X 类：
房地产
国有
集体所有
完全覆盖 部分覆盖 X 类 Y 类
用途
“城”郊”
“郊”
X 类
Y 类
押，但无法提供出11.2中的④所要求的文件。（前提条件为当地登记机关允许
办理抵押登记，并具备办理抵押登记所需要的相关材料）
●住宅类房地产，独用土地使用权（别墅），拥有《房屋所有权证》，未取得《国
有土地使用权证》，以其房地产进行抵押。（前提条件为所领取的他项权证必须
涵盖其相应的土地价值）
●土地租金预付期限大于等于10年的集体土地及其地上房地产，且可以依照地方
性法规办理抵押；
2）Y类：
●商业类（含办公）房地产，独用土地使用权，拥有《房屋所有权证》，未取得
《国有土地使用权证》，以其房地产进行抵押。（前提条件所领取的他项权证必
须涵盖其相应的土地价值）
●土地租金小于10年的集体土地及其地上房地产，且可以依照地方性法规办理抵
押。
c）用途分类：将房地产分为住宅、商业（办公）、工业三类，根据合法原则，用途判定以《国有土地使用证》上登记用途为准。
5.4评估机构的选择和使用
5.4.1根据《评估机构评选及管理办法》规定选择评估机构，并向担保内部相关部门公示入围评估机构名单，以轮流使用为原则，对评估机构进行使用。原则上要求各地均有两家或两家以上的评估机构作为担保入围评估机构，以尽量保证评估结果客观公正。如遇以下情况，可只由一家评估机构为主，其余备选。
a)当地评估机构为垄断评估机构，登记机关明确指定由该家评估机构进行评估，或虽未明确表示，但实际操作中，其他家评估机构出具评估报告在办理抵押登记时出现登记机关提出无理要求阻碍抵押登记顺利进行的，此类情况由资产评价部和授信服务部联合确认。
b)当地虽有两家以上的评估机构入围，但实际操作中，只有一家有意愿与担保合作，或只有一家的服务达到担保的预期，此类情况，在资产评价部确认其评估价值公平公正的前提下，由授信服务部与客户经理共同确定。
5.4.2抵押房地产的评估应该由外部评估机构完成，由资产评价部对外部评估机构进行筛选并形成可以由担保选用的入围名单，该名单应由担保的风险管理总部负责人最终批准确定。
5.4.3资产评价部对外部评估机构的筛选
a)筛选应遵循以下原则:
1)资质：国家一级或当地最高。特殊情况需由当地分公司申请，经资产评价部审核，风险管理总部负责人批准；
2)专业技术人员配备情况：符合国家或行业对相应资格等级标准规定的执业人员人数；
3)其公司内部有相应的管理控制制度。
4)报告质量、服务水平、工作效率、收费情况等能够满足担保的需要。
b）在存在评估机构垄断（包括名义不公开垄断而实际垄断）或使用非登记机关指定评估机构的评估报告在办理抵押登记时、要求超常规或办理时间超常的地区，当地登记机关有指定评估机构，如不使用该机构出具的评估报告将无法进行抵押登记或办理抵押登记要求超常规或办理时间超常，而其所指定的评估机构又无法达到担保所要求的基本入围原则时, 应由资产评价部发出申请签办，经风险管理总部负责人同意后，方可使用该评估机构，但应对其出具的评估报告按比例进行抽检。
c）对于担保物超出担保业务涉及的省份，且超出担保现有入围评估机构业务范围，资产评价部应根据公司所要求的基本入围原则或按照当地市场特点选择评估机构，并发起申请使用该入选评估机构的签办，经风险管理总部负责人同意后，方可使用。
d）如果当地每年评估案例在10例以下，资产评价部将对每单的评估结果依据提供的相关资料进行估价和审核，及时纠正可能出现的不实结果。如果当地每年评估案例在
10例及以上，资产评价部将另外委托评估机构对该地区评估案例按5%的比例、一年不超过3例进行重新评估，以检验评估结果的客观性。
所有特批准入评估机构出具的评估报告，只要平时都是逐单审核的，暂缓实行另外委托评估机构进行重新评估的规定，将来如果对评估报告的审核实行抽查制度后再按规定抽查报告另外委托评估机构进行重新评估。
出现上述所列情形以外特殊情况的，应经过风险管理总部负责人特批同意。
5.4.4评估机构的日常管理：
a）在公司开始运作初期（初步定为前三个月），资产评价部将在授信服务部通知评估机构勘查现场时介入，资产评价部应对每份评估报告及时审核并出具意见，对存在重大问题的评估报告及时向审批部门汇报，同时让评估机构及时纠正，保证评估结果的准确性和合理性。
b）平时对评估报告的审核
在担保运作步入正轨后，资产评价部因为人手有限，将不再对每一笔业务进行全程跟踪审核，工作重点将转为事后的抽检，具体作法是：在每个月对上个月报告进行抽检，对新入围的评估机构抽检其出具报告的20%，其后一般抽检总量的15%的，具体的报告评审办法详见《评估报告的审核办法》。
c）对于外部评估机构出具的评估报告的内部审核工作由资产评价部负责。内部审核主要分两个阶段，即预评估阶段的审核与正式报告阶段的审核。
1）预评估阶段的审核侧重点为对评估结果合理性的审核，即其评估结果是否是当时市场公允价值，对已知悉的法定优先受偿款是否已予以扣除，并对该房地产的
“城”“郊”、完全覆盖、部分覆盖依据相关政策和产品办法进行分类注明。
2）对已经资产评估部审核并出具了预评估审核报告的结果有疑义，要求提交另一评估机构重新进行评估的，需报经风险总部负责人签批后方可进行。
3）正式评估阶段的审核侧重点对报告合规性的审核。
d）重大项目的抽检：
并给出资产评价部的审核意见供授信审批部参考。
5.5 房地产市场的资料收集
为了更好为公司内部的决策部门提供高效、准确的技术支持服务，发挥资产评价部的专业特长，我们必须在平时从以下几个方面努力：
5.5.1选择合适的房地产信息供货商，向其购买房地产市场信息、房地产市场分析报告等，实时掌握公司业务开展地区的房地产市场变动状况，以确保资产评价部在审核评估报告时能够准确地把握抵押价值。
5.5.2多渠道收集各地区房地产市场的政策、法规，为公司内部其它部门提供相应的咨询服务。
5.6不动产抵押涉及的政府相关管理政策、制度的介绍
5.6.1房地产抵押评估一般可分为土地及地上建筑物合在一起的房地产抵押评估以及土地评估（净地）。其中土地抵押评估主要是针对地上无建筑物或地上建筑物尚未取得房屋所有权证的情况。
5.6.2相关的行政划分：
土地及其地上建筑物是不可分的整体，但在行政管理上是划分开来的，其中土地隶属国土资源部及其垂直下属机构（各地的国土资源局）管理，地上建筑物则隶属建设部及其下属职能部门（各地房产局）管理。在国内大多数城市，上述两类机关分别负责土地及建筑物的确权、变更、注销等登记管理。在部分发达地区，如上海，作为试点，开始将两种职能部门合并办公，核发一本权属证明。
一宗物业必须同时具备《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，方被视为权利人拥有合法产权。但在实际的房地产抵押登记管理中，各城市的管理机构制订的制度有所不同，有些地区强制性的要求必须分别到房产局及国土资源局同时办理登记，并分别获取他项权证。但在部分地区，对于房地产的抵押登记只需到当地房产局办理即可，而净地抵押登记则直接到当地国土资源局办理。这种情况下，根据当地抵押登记制度规定办理的抵押同样是合法有效的。
5.6.3评估行业的资质介绍：
根据土地及建筑物在行政管理上的不同，估价师的资格也分为两种，即注册土地估价师及注册房地产估价师，两者分属国土资源部及建设部管理。注册土地估价师被认可进行净地评估，而注册房地产估价师被认可进行房地产评估，但注册房地产估价师不能够进行净地评估。相应的，房地产评估机构也可能同时拥有房地产评估及土地评估两种资质，或只拥有其中的一种。同时机构的房地产评估及土地评估资质又分别划分了级别，土地评估资质的最高级别可在全国范围内从业，由国土资源部直接审批发证，房地产评估资质的最高级别为壹级，由建设部直接审批发证。两种评估专业分别由各自的行业协会进行日常的管理，并建立了严格的行业制度。
5.6.4中国土地的类型
a)分类
根据中国土地的现行制度，可以做以下分类:
b)分类介绍:
中国的土地分为国家所有和集体所有两种。集体土地可能通过征用变为国有土地，为贯彻“保护耕地”这一国策，国家严格控制集体土地的征用，因此集体土地的征用需要经过严格的审批手续，并需要缴纳相关的费用。目前部分地区土地部门先后出台了地方集体建设用地流转办法，规定了集体建设用地亦可以通过转让、抵押等方式进行流转，但基本前提是必须取得土地使用权人的书面同意。
国有土地可以有以下五种使用权类型：出让、划拨、租赁、作价出资（入股）、授权经营。其中授权经营和作价出资（入股）一般是针对省级以上的为大型国有企业（如央企等）改制时所涉及的土地使用权改革所使用的方式。租赁土地使用权主要是在中国的改革开放初期，对于外商投资企业使用的土地所采用的一种土地使用权方式，目前已很少使用。划拨土地使用权是一种无偿或只支付土地开发成本的无限期使用土地的方式，这种方式也主要是过去的国有企业的土地使用方式，随着企业改制工作已接近尾声，原有的划拨土地除列入国家《划拨用地目录》中的土地仍保留划拨性质外，其余用地基本都转为出让土地。
出让土地使用权是目前最常见的土地使用权类型，它是一种有偿有期限的土地使用权类型。国家规定了各种用途土地的法定最高使用年限。但这里要特别强调的是不是所有取得的土地使用权都是以最高年限出让的，也有些土地可能不足最高使用年限出让，所以应仔细查看土地证上载明的剩余土地使用年限，这直接关系到土地使用权的价值。
c)房地产抵押中所涉及的房地产类型：
对于房地产抵押，常见的房地产种类，按用途分，可分为以下几种：
6. 相关文件：
房地产抵押所依据的相关法律法规：
6.1《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布）
6.2《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1995年10月1日施行）
6.3《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，2004年8月28日施行）
6.4《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）
6.5《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年2月24日施行）
6.6最高人民法院关于适用于《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过，自2000年12月13日起施行，法释[2000]44号）
6.7最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过，自2002年6月27日起施行，法释[2002]16号）
6.8《全国工业用地出让最低价标准》（土资源部）
6.9《房地产贷款产品管理办法》（投资信用担保有限公司）
6.10《评估机构评选及管理办法》（投资信用担保有限公司）
6.11中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
6.12中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
6.13建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》
房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号 关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房 地产抵押价值评估报告 估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询 注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日
目录(略)
第一部分致委托方函 xxx ： 您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x 单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。 房地产抵押估价结果汇总表
注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。 本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx日起至201x年xx月xx日一年有效。 特此函告！ xxxx房地产评估咨询 二○一x年xx月xx日
第二部分估价师声明 我们重声明： 一、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有任何个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我公司注册房地产估价师xx、xxx已于201x年xx月xx日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖，未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
资料清单 1．委托方企业法人营业执照 2．拟抵押在建工程建筑面积（须与《商品房销售窗口表》中的面积一致） 3．项目规划总平面图 4．《建设工程规划许可证》 5．《国有土地使用证》 6．《建设工程施工许可证》 7．《商品房销售许可证》 8．法定优先受偿权调查记录（有固定格式，附后） 9. 拟抵押在建工程施工进度情况说明（有固定格式，附后） 10. 拟抵押在建工程施工款支付情况说明（有固定格式，附后） 11、工程承包合同（土建、安装） 12、预售房屋情况说明（房号、面积、价值） 13、土地出让合同 以上资料均需企业盖章！
工程款支付情况说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司： 我公司开发建设的（项目名称），由承包建设。经与建筑承包人、监理公司核对，截止年月日，我公司拖欠承包人建筑工程款为元。 发包人：（盖章）总承包人：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
工程建设形象进度说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司： 我公司开发建设的 （项目名称）截止年月日，经与施工单位、监理单位共同核实，工程进度概况如下： 建设单位：（盖章）施工单位：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
法定优先受偿权调查记录 （公司名称）： 我公司接受贵方的委托，对 进行抵押价值评估。根据建设部、中国人民银行、银监会联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》要求，为了客观、公正、严谨的完成估价工作，现需要对本次评估的房地产的权益状况进行调查，希望能得到贵方的配合，谢谢！ 请根据下列调查要求如实说明相关信息： 1．建设投资主体： 2．合作建设单位： 3．土地使用权人： 4．截止年月日，建设方是否缴清了该房地产的土地使用权出让金，是否如期支付承包人的建设工程款，该房地产是否设定了抵押权，请详细说明（包括但不限于欠缴出让金和拖欠工程款的数额，抵押权的权利人、权利范围、权利价值、约定日期）： 5．其他事项： 重要提示：接受调查方对以上笔录核对无误后签字认可，并对所说明的内容真实性负责，若由以上信息失实造成的后果概由接受调查方负责。 接受调查方（盖章）： 调查方：合肥市房地产土地评估事务所有限公司 调查日期：
房地产抵押估价报告 项目名称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估 委托人：xxx房地产开发公司 估价机构：XX房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：xxx xxx 估价作业日期：2010年2月10日—2010年2月25日 估价报告编号：x估字（2010）第10020xx号 委托估价方函 xxx房地产开发有限公司： 受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积32096、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。其中： 地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元； 土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。 xx房地产土地评估有限公司 法定代表人：xxx 二〇一〇年二月二十五日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、2010年2月10日xxx和xxx已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘， 6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。 参加本次估价的注册房地产估价师签名： 中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx 中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx 估价的假设和限制条件 一、本次估价的假设前提： 1、本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提。 2、任何有估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。 3、估价对象产权明晰，手续齐全，在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。 4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。 6、有一段合理洽谈时间，通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、未经调查确认或无法调查的资料数据 1、本报告出具的价格包含了国有出让土地使用权出让金及税费，如至估价时点止，原产权人尚未缴纳，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。 2、本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。 3、本次估价建筑物面积引用《房地产测绘成果报告》，其确切建筑物面积以房产管理部门最终核发的《房屋所有权证》为准。 4、本次估价以开发商自己开发为前提。 5、假设在建工程能在设定的开发期内竣工交付并销售完毕。 三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抵抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。 2、在建工程完工比例及工程质量以该工程监理单位出具《监理证明》为准。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析 近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务 蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是 银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系 风险和金融风险具有非常重要的作用。 1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险 1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险 商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规 定, 抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准”房, 地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作 出必要的风险提示”。而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并 没有同时运用其他方法进行计算、,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶 段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当 房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。 1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性 在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行： 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下： 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。
四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策 摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展，同时房地产抵押贷款逐渐增加，已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分,而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正，关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要，但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段，在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展。本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。 关键词：房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险 Abstract：In recent years, with the rapid development of economic reform, China's real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually, has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair, to financial institutions, the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests, real estate mortgage loan evaluation has become very important, but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estate mortgages more or less affected,
房地产抵押估价报告 估价项目名称：***所属的位于***蔡子池办事处***一、二层商业用途房地产抵押价值评估 委托方：*** 估价方：41 估价人员：*** *** 估价作业日期：2009年12月8日至2010年1月15日 估价报告编号：***估字[2010]第**号
目录 一、致托付方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、房地产估价结果报告 (7) 五、相关附件 (15) 六、房地产估价技术报告 (16) (不提供托付方,供估价机构存档及有关部门查阅) 致托付方函 ***先生：
受您的托付，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对***所属的***蔡子池办事处*****，总建筑面积为214.16平方米商业用途房地产抵押价值进行评估。估价时点为2009年12月8日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 本公司依照估价目的，遵循估价原则，采纳科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上通过测算，结合估价经验与对阻碍房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在估价时点，满足本报告的假设和限制条件下，同时在能够持续经营的前提下的市场价值为人民币陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。具体结果见下表： 估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的抵押价值为人民币陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币零元整（￥0.00
元)。 以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。 41 法定代表人： 二○一○年一月十五日
单项房屋建筑物评估资料清单 1.房屋建筑物评估明细表； 2.构筑物及其附属设施评估明细表； 3.地下工程（管、沟）评估明细表； 4.在建工程（土建工程）评估明细表； 5.厂区平面图、室外管线图（包括上水、下水、煤气、暖气、蒸汽、 电线、电缆等）； 6.产权证明文件（房产证、城建规划许可证、建筑施工许可证）；工 程概（预）算书、工程决算书、工程竣工验收报告； 7.当地建筑安装定额标准、调查文件（协助提供）； 8.当地建筑材料参考价格（协助提供）； 9.当地目前工业与民用各类建筑物的市场行情（售价或建安成本） （协助提供）； 10.当地省、市最新出版的统计年鉴（协助提供）。 西安建华资产评估有限责任公司
房屋类: 1、房地产权证、购房合同，房屋总平面布置图、施工图等建筑图 纸、工程决算书、土地出让合同、补迁补偿合同； 2、当地定额、材料价格； 3、对于无房产证的房地产：建设用地许可证、建设规划许可证、 施工许可证、权证或证明文件名称不符的，企业应出具说明；机器设备： 1、设备购置合同、购买发票、技术指标 2、车辆行驶证、对锅炉、电梯、化工设备等特种设备年检记录 3、权证或证明文件与被评估单位不符的，企业出具说明； 4、如存在需要修复使用的设备，应说明损坏的具体情况，并测算 修复费用； 5、机器设备如存在待处理的情形，应出具说明材料及批准文件；在建工程： 1、企业在建工程的项目情况说明； 2、企业在建工程合同、中标通知书； 3、各项在建工程的预算书或概算书; 4、各项在建工程的工程进度表及付款进度； 5、在建工程设备购置合同及付款凭证； 6、有关工程实际费用支出凭证； 7、在建工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用批复或建设工程批准文件；
房地产评估报告抵押评估价值的含义目前贷款以房地产作抵押物进行反担保的行为十分普遍，但由于贷款期短则一年，长则5年，因此在初次房地产抵押时，搞清楚其抵押价值的含义，能够正确使用房地产抵押价值，对估价机构和银行都十分重要。下面是给大家整理的房地产评估报告抵押评估价值的含义的相关内容。仅供参考。 房地产估价机构抵押评估报告中抵押价值的含义 住房和城乡建设部联合国家技术监督总局于2014年2月1日颁布实施了《房地产估价基本术语标准》，其中对抵押价值的含义有明文解释，原文为：“抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值………因此，抵押价值既不是经过贷款成数打折或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值或静价格，也不是不扣除法定优先受偿款的完全价值”。 条文中的“价值”、“市场价值”、“净值”、“完全价值”和“抵押价值”的关系用公式可以这么表达： 1、价值=完全价值 2、市场价值=价值-法定优先受偿款 3、抵押价值= 市场价值
4、净值=抵押价值-实现抵押权所需税费 同时须注意的是，条文中还强调了“抵押价值”基于“价值时点”体现。 也就是说，目前普遍使用的房地产抵押报告中的抵押价值是在价值时点下减去法定优先受偿款后的市场价值。 假设某个评估报告描述：“价值时点是：2014年9月5日，确定估价对象的房地产抵押价值为人民币83.80万元。 (估价结果与假设和限制条件一致，未扣除出让金、税金及相关费用)”。 其含义为：在2014年9月5日这个时间点上(注意是“点”)估价对象扣除法定优先受偿款后的市场价值是83.80万元，而且没有扣除将来为了实现抵押权所必须付出的税费额。 那么，银行等金融机构实际需要的是什么样的抵押价值呢? 银行等金融机构需要的抵押价值的四个特点 1、房地产抵押价值是预期价值： 预期价值应在贷款存续期内考虑了抵押房地产所承担的各种风险(如市场价格波动、抵押物本身减值、功能和经济折旧、各项影响价格因素的波动和房屋的使用情况质量等等)之后，量化上述风险对价格的影响程度后得到的价值，且需要将来处置房地产时和原评估价值基本保持一致，即：
东方企业文化?百家论坛 2012年12月 162 房地产抵押贷款评估问题及对策研究 刘 辰 周天驰 侯魁等 （首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079） 摘 要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。 关键词：房地产抵押 抵押贷款 房地产评估 中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02 一、房地产抵押贷款评估文献综述 《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。 我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。周建佐（2002）指出，在我国抵押贷款资产评估实践中，应采用清偿假设。与之相对应的评估价值类型应为清算价格，评估方法应为清算价格法。刘桂良，招平（2004）认为抵押贷款资产评估时要关注非持续经营假设下的清算价值，他们首次构建出到期价值估算法和即期价值修正法两种评估方法的基本模型，对抵押资产价值评估方法进行了创新。刘元庆、刘光平（2006）指出我国商业银行贷款抵押品普遍存在贷款存续期间价值衰减的现象，认为抵押品的价值管理是抵押贷款管理的核心和难点，并从价值角度分析了抵押在信用风险缓释中的作用机理，提出要强化抵押品的全过程动态监管。 总观国内外文献，我们可以发现，国内外学者主要是从评估价值类型、评估时点、评估方法、抵押贷款评估风险以及国内现存问题的角度对房地产抵押贷款进行研究。对于如何建立一个系统的房地产抵押评估体系，如何从实际操作中更加合理地评估房地产抵押品的价值，以尽可能地防范房地产抵押贷款风险的研究非常少。本文从房地产抵押贷款评估的实务调查入手，统计分析目前我国房地产抵押贷款评估存在的问题，以及其中潜在的风险。尝试构建一个包括抵押前、抵押中以及变现时三个阶段的完整的房地产抵押评估体系，从而规范房地产的抵押评估实务操作，降低风险。 二、房地产抵押评估现状及问题 1、持续经营假设的应用 在国内抵押贷款评估中，评估师总是以持续使用为前提，采用“重置成本法”对抵押物进行评估。但在债务人履行债务前，银行实际上拥有该抵押财产的处置权和收益权，之后，当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖的方式行使处置权和收益权，不会对该财产进行“持续经营”。即便对于获得该资产的第三方有可能经营该资产，但至少评估的是银行的权益价值，评估值只能是银行作为资产拥有者时，资产经营或变现时产生收益的价值。由此看来，在该评估目的下，采用“重置成本法”的前提“持续使用”并不存在。 2、市场价值类型的选择 抵押品评估中，大部分评估师选择以市场价值作为房地产抵押品的评估价值。在经济过热时期，市场价格和预期价值都可能包含有一定的高估成分。由此就形成了了抵押品的市场价值中包含很大程度的价值泡沫的情况。因此在经济过热时期抵押品评估选择市场价值作为评估结果的价值类型，抵押品评估作为安全底线的保底作用就不能发挥出来。所以我们考虑用其他价值类型代替市场价值，例如清算价值。从抵押品的作用来看，抵押品及其价值是对贷款人在未来规定时间不能偿付银行贷款本金和利息的保证，在抵押品评估中考虑未来时点抵押品被“清算”的因素也是正常的。因此，从理论的层面上讲，市场价值不一定是抵押品评估价值类型的唯一选择，清算价值一定程度上更能反映抵押品在变现处置时的价值。 3、评估基准日与贷款期限问题 通常情况下，企业办理银行抵押贷款的时间，也就是对抵押物进行评估的时间，而企业（债务人）不能偿还债务的时间往往是评估目的实现的时间。除了一年期的抵押贷款与当时资产评估有效期一致意外，多数情况是评估目的实现不在评估结论有效期内，即使是有效期内，其资产的数量和价格也都发生了变化。有的资产被拍卖时，某固定资产早已报废。有些根据贷款风险的大小事前设定了一个抵押率，形成了与放款额一致的安全价格。但是当资产报废或者大幅度贬值时，银行方面也会受到很大的损失。因此存在评估价格是何时的价格、如何使用的问题。 4、商业银行抵押贷款风险
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
四种房地产成本管理系统 四种房地产成本管理系统作者：佚名 时间：2008-10-2 浏览量： 长期以来,房地产企业因为行业的高利润,一般都不是十分的关注成本管理,在当前地产新政的形势下,由于政府行为日益规范、市场竞争加剧,加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。 要加强成本管理,必须建立起系统的成本管理系统,对于房地产企业,成本管理系统应包含三个层面的内容,最基础的是成本管理的流程与制度体系,其次是每一个阶段的控制要点和知识积累,第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。 成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系,分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承,从战略角度所进行的成本优化则往往
是伴随着公司的重大战略措施,如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言,建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。 一、目标成本管理体系 所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划,目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一,也是编制成本责任考核指标的基础文件。 由于房地产企业自身的特点,地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细,但是房地产工程成本管理要实现主动控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要实现这个目标,我们就要对房地产工程成本目标进行测算,做到花钱明明白白。事实上,如果有好的方法和成本数据的积累,建立目标成本的并不难。 在实际操作中,目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中,原则上,每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可
appraisal of real estate，including identification of risk models and risk assessment model，and give quantitative analysis of the risks.The fifth part is empirical research， as mortgage appraisal of real estate of Jinan City for actual demonstration.The problems are brought foreword.The approaches of eluding risks are analyzed on the two views of assessment and financial institutions.The sixth part based on the conclusion of the above，gives the construction framework of risks prevention system on mortgage appraisal of real estate.The last part is the conclusions of this article. Keywords:Mortgage Appraisal of Real Estate，the Risks of Appraisal，Risk Assessment，Fuzzy Mathematical Model，the System of Risk Precaution 业作为代替市场的新型交易形式应运而生。交易费用决定了企业的存在，企业采 取不同的组织方式最终目的也是为了节约交易费用。 房地产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协 议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需 要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运 营，这些投资就一定会带来预期的回报。 （1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地 勘查和估价，从而直接增加了银行的成本。 （2）产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的 占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产 权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。 （3）对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了 价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠 纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做 法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显 然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、 执行费等。 2.1.3地租理论 现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德?马歇尔 (Alfted.Marshall)成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说 结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际 分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同 起作用，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完 善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上，马歇尔是现代 西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。约翰.B·克拉克(John B. Clark)是一位美国经济学家，他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证 了地租地价问题。 地租理论是地价评估的基础。地价是地租的资本化。在我国，地价评估时对 土地使用权价格的评估，是一次性将各年的地租还原贴现的总和。级差地租理论性，使评估结果尽量接近客观实际情况，对同一评估对象通常采取两种以上的方 法进行估价。可见，房地产评估是建立在多种估价方法基础上的。作为一种方法 体系，从使用的频率看，市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价 修正法是我国当前最常用的方法，要求估价人员必须熟知、理解和正确应用。此 外，还有一些方法如：路线价法、地价指数法、残余法、长期趋势法等，在某些 特定情况下也用于评估，作为估价的补充方法，也需要掌握。如果从方法论的角
省房地产信用信息管理系统评估管理版说明书 目录 一用户注册、登录 (2) １.１用户注册 (2) １.２用户登录 (3) １.３用户名、密码修改 (4) １.４退出登录 (4) 二信用档案管理 (4) ２.１信用档案审批流程 (4) 2.1.1 各级房地产主管部门对企业信用档案的审核流程 (4) 2.1.2 各级房地产主管部门对企业信用档案的审核过程 (5) 2.1.3 利用本系统对信用档案审核的操作过程 (6) ２.２信用档案审批操作 (8) ２.２.１信用档案管理操作界面介绍 (8) ２.２.２如何查看待办件、在办件 (9) ２.２.３如何查看企业的填写的详细信息 (10) ２.２.４查看人员信息 (11) ２.２.５如何查看项目信息 (11) ２.２.６如何查看企业申报表并填写审核意见 (11)
一用户注册、登录 １.１用户注册 首先：打开《省房地产信用信息管理系统》的登录页面 启动web浏览器，在地址栏中输入“省房地产信用信息管理系统”系统的访问地址，点 击键盘“回车”，或者单击浏览器中“转到”，显示登录界面，如图（1-1-1登录界面）所示。 身份识别 锁驱动程 序下载 1-1-1登录界面 其次：进行用户注册 本系统采用身份识别锁的认证方式对用户身份的合法性进行识别，只有领取系统运行的 身份识别锁进行用户注册，才能正常使用本系统。 用户注册的具体操作步骤如下： 步骤一：将“身份识别锁”插到电脑的USB口； 步骤二：点击登录界面的“身份识别锁驱动程序下载”，并将‘esafxy.exe’文件下载 保存并运行。驱动安装成功时提示‘完成esafxy.exe运行环境！’；
房地产估价档案管理制度 为维护本公司利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，及时做好估价资料整理归档，方便内部和外部审核，并且防范风险或解决有关估价争议，根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定，结合本公司实际，制订如下评估报告档案管理制度。 一、估价项目档案管理的主要工作原则 在加强房地产估价资料归档管理中，应遵循下述工作原则： 1、及时性原则 估价人员在出具估价报告后的3天内，及时将一切必要的资料整理归档，避免出错或丢失资料。 2、真实性原则 估价项目档案具有依据凭证作用，必须强调归档资料的原始、合法和真实性。 3、完整性原则 估价项目档案应涵盖全部估价活动，具有较好的完整性，以确保对整个评估活动过程的可追溯性。 4、可操作性原则 估价项目资料应便于整理归档，切忌过于繁琐和盲目求全；应便于查找保管，并满足保密的要求：应便于开发利用。 二、估价资料管理措施 1、评估报告的台帐建立 要建立格式和内容一致的评估报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应有接受委托时开始逐项登记。 2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。1）微机存档的估价报告，应包括以下内容： a) 《房地产估价结果报告》： b）《房地产估价技术报告》： c）现场勘查数码照片。 2）书面存档的估价报告，下列资料必须完善： a）《房地产估价委托书》：
房地产抵押估价报告 估价项目名称：××××所属的位于×××××××××号××㎡住宅 用房地产抵押估价报告 委托方：×××× 估价机构：××××××××公司 估价人员：×××、××× 作业日期：××年××月××日至××年××月××日 报告编号：川××房估报（××）第××号
目录 致委托方函 (1) 估价师声明 (3) 估价的假设和限制条件 (4) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价机构 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (8) 五、估价时点 (8) 六、价值定义 (9) 七、估价依据 (9) 八、估价原则 (10) 九、估价方法 (12) 十、估价结果 (13) 十一、风险分析及相关提示 (13) 十二、变现能力分析及相关提示 (15) 十三、估价人员 (18) 十四、估价作业日期 (18)
十五、估价报告应用的有效期 (18) 附件 (19) 房地产估价技术报告 .................................................................. 错误!未定义书签。 （仅供上级主管部门查阅和估价机构存档）
致委托方函 ××××： 本公司接受你的委托，于××年××月××日至××年××月××日对你所属的位于××××××××××××××号××㎡住宅房地产进行了估价，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 本所秉着独立、客观、公正、科学、谨慎的原则，依据我国现行有关法律、法规政策的规定，利用你提供的资料以及我所估价人员现场查看所取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取市场比较法，对估价对象在估价时点的客观合理价格进行了估算和判定，现将估价结果报告如下： 截止于××年××月××日，位于××××××××××××××号的房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”及“估价价值定义”下的抵押价格如下表：
抵押房地产变现能力分析 《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。但是，目前我省房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较单薄，甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。笔者认为变现能力的分析以及向估价报告使用者所作的提示，应该符合重要性、针对性、指向性这三大要素，是对某个特定的估价对象而言，这部分的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地。因此，这是对估价师能力的又一种挑战和考验。笔者旨在这方面作抛砖引玉，谈点个人看法，供业内人士参考。 一、变现能力的概念 变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 二、影响变现能力的主要因素 （一）房地产的通用性 所谓通用性，是指该房地产是否多见、是否被普遍使用，也就是有用需求数量的多与少。 1、用途的专业化 用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不简易找到买家，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；分外厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。 2、结构质式与房屋质量 从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，成新率差的不如成新率好的。 房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。
3、房地产的价值大小 大凡说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不简易找到买家，其变现能力就越弱。 例如：大型商场比小店铺变现能力弱，别墅、复式住宅比大凡单元住宅变现能力弱。4、房地产的开发程度 大凡说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。 例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。 5、区位条件 所处区位越偏远、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。 例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 6、该类房地产市场状况 房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。 例如：市场萧疏时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。 （二）独立使用性 所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。大凡说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。 例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。 例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。 （三）房地产可分割转让性 所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。