目录
摘要............................................................. II 摘要.................................................................................................... I I
1.相关概念 (1)
1.1房地产 (1)
1.2房地产市场 (1)
1.3旅游房地产 (1)
1.4避暑度假房地产 (1)
2.1一级市场的供给 (2)
2.2二级市场的供给 (2)
3.房地产市场的需求 (2)
3.1住宅市场需求分析 (2)
3.1.1残存性刚需 (3)
3.2.1投机性刚需 (3)
3.2商业用房市场需求分析 (4)
4.重庆避暑度假房地产分析 (4)
4.1重庆避暑旅游房地产开发状况 (4)
4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发 (4)
4.4重庆避暑地产开发的对策 (6)
参考文献 (8)
摘要
改革开放以来，房地产业从无到有由小到大一跃成为了国民经济新的经济增长点和消费热点。随着中国城市化进程的加快，城市规划与房地产开发之间的非协调发展的现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。通过阐释相关概念，房地产供需分析，重庆避暑度假房地产市场现状及消费特点，对房地产市场进行分析。
关键词：重庆；房地产供需；避暑房地产
1.相关概念
1.1房地产
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
1.2房地产市场
房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。1.3旅游房地产
旅游房地产是借助旅游资源所开发的用于市场销售的房地产项目，它具有旅游、休闲、度假、居住等功能。
1.4避暑度假房地产
避暑度假房地产属于旅游房地产的细分范畴，它是指借势旅游景区所开发的，能为人们在酷暑季节提供避暑条件，以避暑纳凉为卖点的旅游房地产项目。避暑度假房地产依托于相对高海拔景区，具有几大特性，首先它依托于高山旅游景区，夏季气温较为凉爽，能吸引住户前往避暑纳凉；其次，它具有季节性消费特点，大多是在酷暑季节居住使用，其他季节因寒冷，空置较为严重；此外，避暑度假房产侧重于盛夏避暑，但也兼顾养生、旅游、休闲度假等功能。
2.房地产市场的供给
依房地产市场的层次来分，房地产市场可以分为一级、二级和三级市场。—级市场是指国家出让建设用地给房地产商的土地出让市场；二级市场是指房地产商与房地产消费者之间的房地产交易市场：三级市场是指房地产消费者之间的房地产交易市场。目前我国的一二级市场出现了不同程度的垄断，这也是我同房地
产业出现泡沫的重要原因。
2.1一级市场的供给
我国人地矛盾紧张，在新增的城市用地中，部分是通过城市外延增加的，这其中有很大—部分是耕地。过度的占用耕地对生态环境和我国的国民经济带来负面的影响。所以国家对城市建设用地的供给控制在一定的限度之内，—级市场的土地供给量是很有限的。加上很多的房地产商在拍的土地后，不立即进行开发，而是期待土地升值，以获得更多的利润，造成一级市场的土地闲置，使原本紧张的供需矛盾更加尖锐，房价持续上扬。决定一些城市地价飙升的主要原因，是当地政府对土地垄断收入的追求。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，许多地方的土地收入已经涨到地方财政的一半。地方政府对土地价格的抬高，直接影响了房地产的成本，成为房价居高不下的一大重要原因。
2.2二级市场的供给
在我国当前的房地产市场中，寡头垄断是十分明显的。房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。作为生活必须品的住宅，其需求弹性非常的小，价格的升高对需求的减少量的影响很少。房地产开发商在掌握了二级市场供给垄断后，都通过价格的提高来获得更多的利润，使房价一再飙升，而不必担心销售量的减少。土地购置面积和上地开发面积是决定商品住宅长期供给的指标，购置面积和开发面积的下降都将导致长期住宅供给的下降。
房屋作为生活必须品，其本身的需求是有刚性的，而且随着房价的提高，房屋成为很多人投机的目标。开发商有意的减少房屋的供给量，就是二级市场供小于求，房价必然有增无减。大户型相比，中小户型的利润空间低。同样的成本，售价却相差甚远，相对于小户型而言，大户型更容易做出品质，更容易包装，另外大户型产品多定位为高收入家庭，因此价格提升的空间较大。因此很多开发商都把重点放在开发大户型上，中小户型的开发数量偏少，这就使很多居民虽然有购房的需求，但是却无力够买价格昂贵的大户型房屋，造成供需的结构性矛盾。
3.房地产市场的需求
3.1住宅市场需求分析
2015 年— 2016 年左右，市场需求主要有两大需求构成，即残存性刚需和
投机性刚需。
3.1.1残存性刚需
残存性刚需，指部分具有购买条件、购买能力，购买意愿的少量需求群体，对房屋本身有迫切需求，即便知道房价会大幅下跌，也会由于客观的需求压力做出购买行为。目前有四大残存刚需群体。
第一类：急需自住的刚需群体，如需要结婚的年轻人、全家移居到本地的家庭、拆迁户等。需求特征是非投资类需求，大多数属于首次购房。客观现实性需求极强，这部分需求者一般会选择购房总价较低或保值空间较高的楼盘。资金支付绝大多数采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群体所占比例大约占到残存刚需的总量的 60% 左右。
第二类：单位福利购房群体。这部分需求主要集中在政府、国营企业、事业单位等国家公职单位，一般是所在单位进行福利购房或给予巨大的购房补贴。需求特征是需要在特定的时期内购房，因为不是用自己的钱购房，对房价下跌不敏感，所以带有一定的投机心理。这部分群体通常是全款购房，所占比例大约占到残存刚需总量的 15% 左右。
第三类：房价下跌对自己没有实质影响的高端群体，如企业家、高收入人群。此群体一般不关注投资，主要集中在提升生活品质或办公之用（外地在本地购置休闲或它用），清楚房价会下跌，但下跌损失对其自身的经济实力的影响微乎其微，或房屋的使用价值远远高于下跌损失。资金支付方式是全款或按揭，但大多数会使用按揭购房。大约占到残存刚需总量的 15%。
第四类：非自购类的综合性、投机性需求群体。企业为特殊的个人购房，个人为特殊关系的他人购房。如赠予式购房、补贴式购房。这部分群体，拥有房屋产权的人不是出资方，属于对特殊关系的一种感情维护，或特殊关系方清楚知道一旦错过一定时期，自己将不与之保持维系关系，处于危机考虑和投机心理迫使对方购房（如：婚外恋群体）。这部分通常是全款购房，大约占到残存刚需的总量的 10% 左右。
3.2.1投机性刚需
投机性刚需，指因为某种投机性机遇的出现，导致不必承担房产下跌风险，即便有市场风险，但这种风险可以由它方承担，而使其做出逆势购房的决定。这
其中又分为非道德投机性刚需和不道德的投机性刚需。
（1）非道德投机性刚需，如单位福利购房，单位为其支付一定的首付，并承诺缴纳一定比例的月供，首付和月供比例已将市场风险全部化解。
（2）不道德的投机性刚需，如婚外恋群体，为了维系第三者感情购房或第三者担心关系不能持久迫使其购房。因为第三者并不是出钱的主体，因此房产下跌来说，对第三者没有直接的损失，买房者对房屋本身没有需求，第三者才是投机性需求者。这部分购房者通常是全款购房。
3.2商业用房市场需求分析
今后三年，商用地产受到市场冲击影响的力度不是很大，甚至可能有回升之势，商用地产市场需求主要分为投资和自用两类。
(1)投资类。这部分群体主要集中在一部分有大量闲钱，为了保值、增值等考虑，投资购买商用地产，短期来说用于出租，长期来说用于升值。
(2)自用。这部分群体主要是自身本身存在很强烈的需求，用于自用或自主经营，如开公司，开铺子或其它经营项目。
4.重庆避暑度假房地产分析
重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。
4.1重庆避暑旅游房地产开发状况
旺盛的避暑房消费潜力，周边丰富的避暑旅游资源，推动了重庆避暑度假旅游地产的快速发展。
4.1.1旅游景区助推避暑房开发
重庆周边区县有着丰富的避暑旅游资源，高海拔山地相对较多，分布着众多高山旅游景区。这些景区是重庆乃至国内知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景区双双被评为世界自然遗产和国家5A级景区。伴随着各地政府对旅游经济的重视，重庆众多区县已把旅游当做区县新型城镇化建设以及振兴山区经济的支
柱产业和重要的经济增长点。同时，利用旅游景区资源大量推进旅游房地产的开发，已成为各地推动县域经济发展的重要一环。
4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发
对于开发商而言，由于不少旅游地产项目离市区较远，所拿土地价格较低。同时，近些年旅游地产开发也不断升温，实力开发企业纷纷进军旅游地产。重庆旅游地产已从最早的小打小闹进入超大盘阶段，上千亩的项目不计其数，如仙女山的芳草地雪岭仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宫仙女山假日国际社区、丰都的隆鑫澜天湖、黑山谷的金科中华养生城；綦江的鉴山国际等。
近些年来，重庆避暑度假楼盘房价也不断得到攀升。仙女山旅游地产从2007年起步，当时的房价是每平方米2000多元，现在则达到6000元以上。
4.1.3外地景区避暑房与重庆竞争激烈
由于看好重庆市民避暑消费潜力，周边省份纷纷开发避暑度假房产，吸引重庆投资者购买。如湖北利川、贵州桐梓、习水、遵义等地，凭借自身的价格优势和重庆楼盘竞争，甚至云南、四川等地也加入重庆避暑房市场的争夺。周边省份的避暑楼盘，既有本地开发商，也有大量来自重庆的开发企业，比如重庆的南方、锦天、力帆、金科、大川等一大批房企纷纷布局贵州旅游房产；在利川苏马荡，有30多家重庆企业在此开发避暑旅游地产。周边省份避暑房极具价格以及气候优势。比如，贵州习水距离重庆主城100多公里，习水的旅游房产单价仅为1480元。湖北利川谋道镇苏马荡推出的精装避暑房，有的最低总价不足10万元。超低性价比，分流了大量重庆避暑房产消费，其中在湖北利川谋道镇苏马荡，购房者中重庆人占了80％。
4.2重庆避暑度假地产市场消费特点
4.2.1消费越来越走向刚需化、全民化
重庆避暑度假房大多总价在30万元以下。假日经济的兴起，也使得都市居民有了避暑消费的闲暇。交通条件的改善以及自驾车的迅猛增长，也使得人们选择周边区县避暑房产显得不再遥远。此外，住宅市场受到政策持续打压，消费者住宅投资受限，旅游地产持续升温，投资者从物业保值升值角度更愿意考虑选择避暑度假房地产。
4.2.2季节性消费冷热明显
购房者在使用时具有典型的候鸟式消费特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重庆最热的三个月时间集中居住。也有的住户受工作时间限制，只是在这期间的周
末居住使用。避暑旅游地产楼盘销售也基本上是靠天吃饭，集中在夏季，天气越热，避暑房销售越是火爆。这样也造成了很多避暑房“卖三个月吃饱管全年”的现象。购房者通常盛夏时看房能现实体会到夏季的酷暑炎热，从而产生较大购买欲望，往往出现下手过快，冲动购买。当居住时问过少，装修、维修不便时，往往产生后悔。
4.2.3购房看重凉爽度和消费成本
与购买城市一般住宅稍有不同的是，购房者在选择避暑度假房时更看重避暑消费的一些特殊要求。除了考虑与一般住宅相同的价格、环境绿化等因素外，消费者还更看重其凉爽度、距离、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考虑，该避暑旅游房产在最热季节能否达到25度以下温度，前往该地距离远近，路上所花费用(过路费、油费)，购物、买菜等是否方便，是否装修房等等。
4.2.4低总价、低门槛成为主流
重庆避暑房产品更趋于低总价、投资低门槛。目前仙女山楼盘套内单价已经卖到了7000—8000元，黑山谷则在4000—5G00元，房价已不便宜。由于市场竞争激烈，就要求开发企业控制总价，重庆避暑旅游房地产一般单套房控制在30万元以内。此外，重庆一些避暑度假酒店房，也纷纷推出分时度假以及投资理财式产品，项目热销市场。
4.3重庆避暑地产开发存在的问题
尽管重庆避暑旅游房地产开发水平不断提高，市民消费潜力巨大，但也出现了一些景区避暑房开发过滥，环境破坏严重，资源承载量压力过大，生活配套跟不上等问题
4.4重庆避暑地产开发的对策
发展避暑度假房产业，对于提升重庆区县经济社会发展，带动落后山区致富，释放市民休闲消费，都有着非常重要的战略意义。重庆避暑旅游房地产市场具有较好的发展前景。从全国而言，重庆避暑旅游房地产价格相对不高，因此未来市场相对看好。避暑度假房是重庆房地产重要的细分市场，必须从整体上把握这一市场的稳健有序，使之健康可持续发展。
（1）采取稳健步骤，有计划有节奏开发
避暑度假房开发不能一哄而上、竭泽而渔。要做好景区避暑度假房开发长远规划，有节奏供地，严格项目审批。强化生态环境保护，保护景区森林及自然生态资源，防止过滥开发。
（2）强化基础设施建设
为居民提供必要的生活设施做好避暑旅游开发区域交通建设，避免出现盛夏避暑热季景区拥堵状况。提早完善水电气基础设施，保证居民居家供应。做好居民生活配套，如打造商业配套，包括酒店、商场、超市、汽车修理厂、农贸市场、医务室等。
（3）注重社区文化设施建设，增加文化、体育、娱乐设施建设
避暑房小区要打造社区文化，开设老年大学，引导业主健康生活。在旅游地产的开发中，要注意细分市场，针对年轻人的产品，修建一些娱乐、运动场所，针对老年人修建老年活动中心、医疗机构等设施。
（4）加强避暑旅游房地产开发资质管理，提升开发进入门槛
规范避暑旅游房地产销售管理，明晰信息公示，严控小产权房，规范房产理财产品，维护购房者利益。
（5）强化后期物业服务
要解决好房屋装修、房屋维修、房屋租赁问题。物业管理部门应通过借助网络，方便业主房屋出租，解决住户避暑房利用率低的问题。
（6）注重科技节能技术在避暑房开发中的运用
在避暑地产的下一步打造中，开发商应该增加更多的科技元素，比如地暖等设备的运用，从而延长房屋的使用期，让消费者在天气寒冷的季节也能够到度假房居住。
(7）注重避暑度假地产开发人才的培养
避暑房开发人才要懂地产、懂旅游、懂运营、懂服务和懂商业，使之注重避暑度假房产的品牌建立，提升产品的品质以及差异化。
参考文献
[1]宋丁关于旅游住宅地产的十点提示《特区经济》[J]2003，(3)40一43．
[2]王洁、黄华旅游房地产的概念与范畴辨析《旅游研究》[J]2009，(2)48．
[3]黄亮、李刚旅游房地产概念解析及相关问题探讨《生产力研究}[J]2011，(1)125．
[4]李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京：团结出版社，2001
[5]刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J]，社会科学研究，2005(6)：44-48
[6]陈鹏程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消费经济，2005(2)：52-54
[7]黄聚河，外国政府控制房价的有效经验及启示[J]，价格理论与实践，2007(3)：47-48
宏观调控下南宁房地产的发展与分析 ××房地产项目可行性研究 南宁房地产发展与城市规划的探讨 试析南宁市商业地产发展 南宁市经济适用房现状及发展趋势分析 房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策 论可行性研究在房地产开发中的作用 房地产市场调查及方法探析 居住类房地产的市场营销 加入WTO对我国房地产业的影响及其对策 房地产开发项目区位因素分析与研究 某地区房地产业市场的泡沫经济问题 小户型商品房的投资价值与走势 项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值 房地产开发模式的探讨 建立在城市经营基础上的房地产开发 房地产投资风险及对策初探 商业银行房地产贷款风险分析 房地产业的不规范行为与法律对策 论房地产开发企业的品牌战略/房地产企业的品牌建设房地产开发可持续发展研究
房地产项目成本控制新思路 房地产开发成本控制的对策 建设工程成本控制新思路 物权法与房地产发展之关系研究 房地产投资与经营策略研究 浅析房地产估价中收益还原法的运用 市场比较法在房地产估价中的运用 房地产估价中的折旧问题 旧城改造项目成功开发模式研究 中低价普通商品住宅项目开发研究 商业地产项目主题定位及其影响因素分析 商业地产与住宅项目的开发行为比较研究 房地产开发经营的风险分析（可以某个项目为例）房地产价格预测 房地产信托经营的渊源与发展展望 近几年房地产的宏观调控措施分析 如何保障中低收入家庭住房需求 公众自行建房的利弊分析 中国（或某市）房地产市场泡沫自我 目前国内绿色住宅发展形势和存在问题 和谐居住社区的构建
小城镇房地产建设问题及对策研究 违规建房现象的特点、原因以及治理思路—以南宁为例 中低收入家庭住宅供应体系研究 2007国家宏观房地产政策及其影响 南宁房地产市场分析 某楼盘项目市场分析 南宁房地产市场分析（住宅或写字楼） 二手房市场现状及存在问题 农村居住环境分析（需要调查） 房地产估价实例分析 城市住宅智能化现状及发展展望 房地产网络广告的内容与形式研究 影响项目成败的风险因素案例分析 层次分析法在房地产开发中的应用 房地产公司组织结构研究 项目团队的研究与应用 房地产市场（价格）分析研究 2010南宁市房地产市场发展趋势研究 某某楼盘营销策划案例分析 现代居住小区规划创新发展思路——以某小区规划设计为例试论房地产开发项目策划模式
摘要：国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考 关键词：房地产，价格，地方政府，城市扩建改造 第一章:绪论章 1.1 研究背景 改革开放以来，我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。近年来，笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题，始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价格的变化规律，是复杂的；但其影响机理，也就是影响因素和各种效力，却是有规律可循、有值得研究的价值的。 对于国内房地产价格持续走高的问题，可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲地区甚至是全国，影响房地产价格的各种机理中，应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为，从主动因素考虑，地方政府的影响力，可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际，以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手，进行剖析，深刻揭示事物的本质，进而提出笔者自身的观点，即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。 由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象，探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。 1.2 文献综述 地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.
案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的
第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集
房屋中介管理系统 详细设计说明书 1引言 (3) 1.1编写目的 (3) 1.2背景 (3) 1.3定义 (4) 1.4参考资料 (4) 《软件工程》叶俊民编著（清华大学出版社） (4)
2程序1（标识符）设计说明 (4) 2.1程序描述 (4) 2.2性能 (5) 2.2.1精度 (5) 2.2.2时间特性要求 (5) 2.2.3灵活性 (6) 2.3输入项 (6) 2.4输出项 (7) 2.5流程逻辑 (7) 2.8接口 (11) 2.8.1用户接口 (11) 2.8.3内部接口 (12) 2.9存储分配 (12) 2.11限制条件 (13) 2.13尚未解决的问题 (13)
详细设计说明书 1引言 1.1编写目的 该文档对所开发的系统功能、性能、用户界面及运行环境等作出了详细的说明。他作为对该系统概要设计的依据，帮助开发人员了解本系统的框架思想及实现功能，并验证核实该产品能否满足用户要求的标准，便于技术文档和需求变化的管理。同时也是用户与开发人员双方对软件需求取得共同理解的基础。 预期读者：项目投资商、产品用户、开发人员，指导老师。 1.2背景 ●系统名称：房屋中介管理系统 ●任务提出者： ●开发者： ●面向用户：房屋中介公司的员工 ●计算机网络：公司内部局域网 ●特此声明：此软件的开发作为后期商业项目的原型，均采用授权 开发工具，产品拥有自主知识产权，未经允许不得随意传播或使用。
1.3定义 ●SDK： SDK 就是 Software Development Kit 的缩写，中文意思就是“软件开发工具包”。这是一个覆盖面相当广泛的名词，可以这么说：辅助开发某一类软件的相关文档、范例和工具的集合都可以叫做“SDK”。 ●WindowsAPI（Win32API） Windows API是一套用来控制Windows的各个部件(从桌面的外观到为一个新进程分配的内存)的外观和行为的一套预先定义的Windows函数。用户的每个动作都会引发一个或几个函数的运行以告诉Windows发生了什么。 API函数包含在Windows系统目录下的动态连接库文件中(如User32.dll,GDI32.dll,Shell32.dll...)。 1.4参考资料 《软件工程》叶俊民编著（清华大学出版社） 2程序1（标识符）设计说明 2.1程序描述 本系统的主要功能是将中介公司的工作信息存储在计算机中，方便了员工的操作，也增加了操作的准确性。
毕业设计论文题目：房地产营销策略研究
重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统 学生姓名指导教师 同组姓名 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料
有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
精心整理 房地产开发相关法律法规 一、房地产宏观管理篇 国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知 中华人民共和国城市房地产管理法 建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知 建设部关于做好《中华人民共和国城市房地产管理法》实施工作的通知 知》 国家计划委员会关于《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》 国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知 国家土地管理局印发《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》的通知 国家土地管理局关于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 国务院办公厅转发民政部关于《进一步加强公墓管理的意见》的通知 国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 国家土地管理局关于《土地使用权抵押登记有关问题的通知》
国家土地管理局建设用地司关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知 国家土地管理局关于《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》 国务院关于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国家土地管理局关于《加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》 国家土地管理局关于《加强宏观调控管好地产市场的通知》 国家土地管理局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 国土资源部关于《土地利用年度计划管理办法》 国土资源部关于《土地利用总体规划审批和实施管理工作若干问题的通知》 国务院批转国家土地管理局关于《部分地方政府越权批地情况报告》的通知 国家土地管理局关于《正式使用建设用地批准书的通知》 国家土地管理局关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度试行》的通知 国土资源部关于《建设用地审查报批管理办法》 国土资源部关于《闲置土地处理办法》 国土资源部、国家发展计划委员会关于《增发国债投资建设项目用地有关问题的通知》
房地产法律知识 小产权房受不受法律保护 原建设部年月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进 行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以 外的人员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中 建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织以外的人员销售。非集 体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权 益难以得到保护。有些项目允许办理的乡产权村产权，均不符合法 律规定，不受法律保护。值得注意的是，小产权房的出现已不是一 两年，而是十余年。小产权是一个普遍的违法现象，小产权房违反 了《土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性 规定，无论出售出租联建均为非法，不受法律保护。 军产房 军产房和小产权房一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。 军产房常见的形式 军产房有三种形式：A在军队依法转让整块空余军用土地上开发 建设的房屋。B军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建换建 的房屋。C军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。 军产房的所有权买卖知识 现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产 房的居住权或永久使用权实质上是房屋所有权的买卖。军产房的产 权单位是解放军总后勤部，如无解放军总后勤部的审批，有关买卖 或转让的合同也是无效的。 房屋共有权
房屋共有权是指两个或两个以上对同一房产不分份额(按份共有 权除外)地享有平等的所有权，同等地承担义务的共有关系。 未经共有人同意能否转让共有房屋 未经共有人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有使用收益和和处分，除共有人另有约定外，应取得全体共有人的同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：共有房地产未经其他 共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。 房屋权属证书 房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。房屋权属证书有三种：A《房屋所有权证》B《房屋共有 权证》C《房屋他项权证》。 房改房后《房屋所有权证》是否有区别 有区别。其中以成本价购买的房改房，产权归个人所有;以标准 价购买的房改房则为部分产权。 使用权房 使用权房是指只有房屋使用权没有产权的房屋，俗称使用权房。使用权房主要有三种：A在计划经济体制下租赁公有住房，包括房 管局管理的直管公有住房，单位管理的自管公有住房。B以市场价 格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经 济下的租赁行为。C购买使用权房屋行为(购买使用权房是房屋所有 人和使用人之间的一种租赁关系。一种是买断永久性使用权，但仍 需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或城乡结合部农村集体 土地上建设的房屋买断永久性使用权，不需要交房租)。 私房 私房是指个人所有或数人共有的房屋，分完全产权房和有限产权房。完全产权房是指房屋所有人依法拥有完全的占有权使用权处分 权和收益权;有限产权房是指房屋所有人在买房或建房过程中得到了
房屋中介管理信息系统毕业论文 第一章引言 1.1房屋中介管理信息系统的研究意义 新中国成立后，特别是改革开放以来，居民住房问题一直是一个很棘手的问题，国家对于这个问题一再地修改关于房地产方面的议案，特别是在上海等比较发达的地区出现炒房现象之后，国家对于房地产的问题更加重视了，所以在居民和买卖房屋之间起桥梁作用的房产中介等机构就愈发显得重要了，而与此同时，由于计算机的普及以及互联网的飞速发展，使得很多原来由人力来完成的工作可以借由计算机来实现，因此，房屋中介管理信息系统渐渐发展起来了。 房屋中介管理信息系统在全球围都得到了广泛的应用：在法国房屋中介利用该系统实现从帮助寻找客户到签约、管理等“一条龙”服务。在美国，随着计算机和互联网的发展，MLS（Multiple Listing Service即多重上市服务）的应用程序逐渐代替了纸抄写房源信息的方法。数据库的特性与房中介的工作习惯、操作流程激发了软件工程师们对客户端的开发，房地产中介商可以在客户端进行数据的传输，同时可以通过互联网自动升级，避免了客户成本过多的投入。然而，在国传统中介公司往往有成堆的文件需要人工去处理，信息的收集和更新非常缓慢，同时大量的信息也由于无法实现共享和深度开发而难以达到最优。传统的以手工登记为主的房屋中介信息管理方式，效率低下、出错率高，耗费了大量的时间和人力资源，而借助房屋中介管理信息系统，买卖房屋的顾客只需到房屋中介中心登记一下，留下相关
信息，便可以得到顾客需要的消息，同时节省了人力。 随着科学技术的不断提高,计算机科学的日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对房屋中介的信息进行管理,具有着手工管理所无法比拟的优点.例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高房屋中介和房地产公司营运的管理效率,也是中介和公司的科学化、正规化管理,与世界接轨的重要条件。 管理信息系统软件能使您的公司、中介或单位的生产效率，工作效率、管理水平有一个较大的提高，减少您不必要的浪费，使您对您的顾客信息的收集、房源的分配等做到心中有数，使您的决策、计划更科学、更合理，以适应当今竞争日趋激烈的环境。 管理信息系统从单位、中介到大型房产公司都是很必要的,它的容对于买卖房屋的顾客和管理者来说都至关重要,所以房屋中介管理信息系统应该能够为用户提供充足的信息和快捷的查询手段。一直以来人们使用传统人工的方式管理文件档案，或者使用人工和电脑统计相结合的方式，这些管理方式存在着许多缺点,如:效率低、性差，易出错,另外时间一长,将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。 因此，开发这样一个房屋中介管理信息系统成为很有必要的事情,在下面的各章中我们将以开发一个房屋中介管理信息系统为例,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。
房地产施工组织设计毕业论文 目录 一、总则 (1) 1.1编制依据 (1) 1.2编制原则 (1) 1.3工程采用的技术规 (1) 1.4目标管理指标 (2) 二、工程概况 (3) 2.1一般概况 (3) 2.2结构概况 (3) 2.3建筑设计概况 (4) 2.4建筑节能设计说明 (6) 三、施工部署 (7) 3.1现场总平面布置 (7) 3.2施工临时供水供电线路布置 (7) 3.3施工准备 (7) 3.3.1技术准备 (7) 3.3.2物质准备 (8) 3.4劳动力计划 (8) 3.5新技术、新工艺、新材料推广计划 (8) 3.6运输方式 (9) 3.7施工用水、施工临时用电量计算 (9) 四、施工组织机构和施工人员配备 (9) 4.1施工组织机构 (9) 五、投入本工程的施工机械设备 (10) 5.1施工机械设备选择 (10) 5.2进场主要机械设备计划 (10) 六、施工总进度计划及工程总体施工顺序主要工序、工艺流程 (10) 6.1施工总进度计划 (10)
6.2工程总体施工顺序 (10) 6.3土石方开挖工程 (10) 6.4基础工程 (11) 6.5主体结构工程 (11) 6.6室装饰 (11) 6.7外墙及室外工程 (11) 七、主要分部分项工程施工方法 (11) 7.1测量放线 (11) 7.2土石方开挖施工 (12) 7.3基础工程施工 (13) 7.4上部结构施工 (14) 7.4.1模板工程施工方案 (14) 7.4.2钢筋工程施工方案 (16) 7.4.3混凝土工程施工方案 (20) 7.4.4砌体工程施工方案 (22) 7.4.5悬挑双排钢管扣件式脚手架施工方案 (23) 7.6装修施工方案 (29) 7.6.1室装修施工方案 (29) 7.6.2外墙装修施工方案 (32) 7.7屋面防水施工 (37) 7.8卫生间防水施工方案 (38) 7.9门窗施工方案 (38) 7.10建筑节能施工方案 (39) 7.11安全文明施工方案 (42) 八、质量保证措施 (42) 8.1工程质量总体保证措施 (42) 8.2针对各分部分项工程质量通病所制订的保证措施 (44) 8.3质量保证计划书 (45) 8.3.1目的 (45) 8.3.2编制计划依据 (45) 8.3.3工程材料采购 (46) 8.3.4 施工过程控制 (46)
房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控 房地产评估中几个问题的思考 关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究 我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点 当前我国房地产评估亟待解决的几个问题 基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析 房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考 探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格 贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用 基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考 涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考 当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策 关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探 享乐评价法在房地产评估中的应用 重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践 议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策 房地产品牌及其价值评估 房地产抵押价格评估探析 房地产评估机构改革刍议 房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策 不同评估目的下房地产估价方法的选择 房地产评估中三种评估方法的比较研究 AHP法在房地产价格评估中的应用研究 关于建行房地产贷款项目评估的若干思考 房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策
1.《城帀房地产管理法》第26条第2款规肚：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可 交付使用。竣工验收就是房地产开发项目运营过程得最后一个程序，就是全而考核建设工作、检查就是否符合设计要求与工程质量得重要环节，同时也就是确保房地产开发项目质量得关键。《城币房地产开发管理暂行办法》与《房地产开发经营条例》都作了相应规左，在此列出共您参考。一、《城市房地产开发管理暂行办法》规左，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格得，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：1、规划要求就是否落实;2、配套建设得基础设施与公共服务设施就是否建设完毕;3、单项工程质量验收手续就是否完备：4、拆迁补偿款安置方案就是否落实;5、物业管理就是否落实；6、其她。二、《房地产开发经营条例》第17条也规泄，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格得，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全得内容，组织工程质虽:监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规泄，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：1、城市规划设汁条件得落实情况：2、城市规划要求配套得基础设施与公共设施得建设情况;3、单项工程得工程质量验收情况：4、拆迁安巻方案得落实情况；5、物业管理得落实情况.住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发得，可以分期验收。 本办法所称商品房现售，就是指房地产开发企业将竣工验收合格得商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款得行为。 本办法所称商品房预售，就是指房地产开发企业将正在建设中得商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款得行为。 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》：预售商品房得，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格得单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记. 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内，将需要由其提供得办理 房屋权属登记得资料报送房屋所在地房地产行政主管部门
房产中介管理信息系统 摘要：随着我国房地产市场的火热发展，各大相关公司如房地产开发公司、设计公司、物业公司、评估机构、施工建筑单位、以及大规模的中介公司等在房地产市场火热的态势下争抢挖掘房地产这块金矿，然而只顾着高利润的追逐，大部分公司却忽视了信息的管理及人员工作的方便快捷，更忽视了现代高科技给人们带来的利益，以至于工作的繁杂、信息资料的丢失对公司本身尤其是客户关系信息的管理更是带来了极大负面影响。在当今科技高速化的信息时代，谁最先掌握了科技，谁最先掌握了信息，谁就最先掌握了这个时代。为此我房地产中介公司特设计开发了本公司的客户关系管理信息系统，主要是提供了客户及房源资料的查询录入及修改等功能，为我们的客户和房源管理提供了更为方便、快捷的服务。而本系统也正是针对房地产销售的科学化、规范化、网络化的要求而设计开发，通过对前台接待，项目管理、销售、收费及后台管理实施全面管理，既使一线工作人员准确快速的执行各项活动，减轻劳动强度，又使上层管理人员方便快捷的获得各种需要的信息，起到辅助决策的作用，从而使经营管理的水平达到更高层次，以达到较大的投资回报率及用户满意率。 关键词：管理信息系统客户关系房地产中介公司查询 Key words: management information system , customer , resource of houses , real estate company , look for 管理信息系统课程设计是信息管理与信息系统专业集中实践性环节系列之一，是学习完《管理信息系统》课程并进行完专业实习后进行的一次全面的综合练习。我们课程设计的目的在于加深对管理信息系统基础理论和基本知识的理解，掌握使用信息系统分析、设计的
房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28
随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在
四川理工学院学科论文 浅谈房地产开发项目管理 学生：代威 学号：07051019414 专业：工商管理 班级：2007.4 指导教师：梁刚 四川理工学院经济与管理学院二O一O年十二月
摘要 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 关键词：房地产定义，开发风险，管理措施
目录 1 前言 (1) 2房地产开发项目管理的意义 (1) 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 (1) 2.2 项目风险管理的薄弱 (2) 3房地产开发工程项目管理所存在的问题 (2) 3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善 (2) 3.1.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢 (2) 3.1.2决策机制不完善 (3) 3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多 (3) 3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 (4) 4 房地产开发工程项目管理优化措施 (5) 4.1 加强房地产开发项目风险管理 (5) 4.2 全面完善项目成本管理 (5) 4.3 项目质量管理 (6) 5结束语 (7) 参考文献 (7)
四川理工学院学科论文 1 前言 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2房地产开发项目管理的意义 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核
(一) 主要法律 1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改) 3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正) 4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正) 5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施) 6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订) 8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行) (二)法规、规章1、主要行政法规、规章 (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行) (2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止) (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改) (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行) (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行) (6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行) (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正) (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正) (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正) (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订) (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订) (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。 (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行) (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行) (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行) (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,2011年1月26日发布施行) (17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行) (18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布施行) (19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行) (20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行) (21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行) (22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行) (23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行) 中华人民共和国城市房地产管理法2004-05-29 中华人民共和国建筑法2004-05-29 中华人民共和国土地管理法2004-05-29 ·房地产法规·