沙县小吃文化城项目策划报告
目录
上篇——项目面临的市场状况
一、沙县小吃文化城所在地商业发展状况 (2)
二、沙县商业地产市场状况 (4)
三、沙县小吃文化城有关情况（存在的问题） (9)
下篇——营销推广思路
一、核心是信心 (11)
二、关键是推广 (13)
三、根本是销售 (17)
四、支持是运营 (20)
前言
2009年，房地产市场寒风刺骨，沙县地产界风云突变。面临我们目前需要打开的市场面,客观的评判是困难重重, 商业投资的八大“铁律”摆在面前：区位选择、交通便利、商业人流、产业前景、经营管理、商户质量与竞争度、产权主性、租金及租金成长性。
每一个“铁律”都是每一个投资者精打细算的重点，目前商业投资的亮点还不足以让我们乐观的面对目前的市场，加之目前商业地产弊病重多，从销售取得重大成功的民发商业广场到目前商业量消化停滞不前的金鼎城，以及正蓄势而发的城市之光，不难看出投资者日趋的理性与保守。
同时，我们也清晰的看到沙县市场的投资型需求旺盛，在住宅市场低迷的情况下，对商业及其它途径投资的谨慎态度，投资需求不断累积寻求突破口；（表现在2009年第一季度沙县储蓄量激增）同时市场上无法提供优秀的商业物业供其投资者选择。
沙县小吃文化城作为沙县县政府重点打造的城市名片项目，承载着沙县小吃文化品牌腾飞的希望，日益步入到正常的经营轨道中，并不断的进行完善与提升。它为投资者提供了一个最佳的投资选择。
上篇项目面临的市场状况
认识市场的意义：一切策划的基础是市场，脱离当地市场的策划是空中楼阁。为把握沙县商业地产的状况，我们对沙县进行了针对性的调研。
一、沙县小吃文化城所在地商业发展状况
导读：该部分将就以下问题进行回答
1、沙县小吃文化城所在地商业竞争态势怎样？
2、沙县小吃文化城面临的与其直接竞争的项目有哪些？它们的营销状况如何？
1、沙县商业发展的态势
作为一个县级的商业市场，目前沙县的商业规模、经营水平、业种多样性等都呈现了比较高的水准，各大品牌商家林立，众多国内一线品牌商家纷纷入驻沙县，在这方面我们可以清晰的感受到沙县市场潜在的巨大消费能力，（福建省县级经济实力排名第16位的沙县），大型百货、MALL、步行街各种规模的商业业态均得到了充分的发展；从商家的经营来看，知名的品牌商家经营表现比较稳健，但小型商家、二三线品牌商家的更替过于频繁，主要原因在于市场竞争过于激烈，县级的商业市场内聚集了过大体量的商业经营面积，本项目作为又一个巨大的商业经营项目，同样面临着巨大的经营发展压力。
2、沙县主要商业项目情况
A：民发广场
◎开发商：沙县民发房地产开发有限公司
◎位置：沙县县政府旁边，原沙县影剧院旧址
◎售楼热线：0598-*******、8853999
◎业态：SHOPPING—MALL
◎工程进度：现房（2007年12月8日交房）
◎售价：30000元/㎡左右，一层店面。（原售价17000元/㎡—30000元/㎡）◎动态：目前在售的是一层店铺（原面积太大，总价太高，销售情况不好，后分割成小间的店铺）；
B：美廉乐购物广场
（略）
C：金鼎城
◎开发商:沙县融兴房地产开发有限公司
◎项目位置:位于沙县政府与县中医院中间
◎代理商：福州蔚蓝机构
◎售楼热线：0598-*******/5860999
◎经济技术指标:征地面积：56739㎡，建筑面积：180489㎡，商业面积：71119㎡，安置房面积：62000㎡，酒店公寓及商场面积：29540㎡，
商业：11316㎡，容积率：3.21，绿化率：30%
◎工程进度：主体结构封顶；
◎动态：春节期间商铺推出内街商铺，以20000元/㎡左右进行销售，于春节期间去化了约十余间铺面，后续一直呈现停滞状态，目前对外宣传及工作重心以炒作招商为主，试图以此唤起投资者的关注。按常规营销思路，后续会有关于招商的成果展示配合后期商铺再次进行推广。
总的来说，目前沙县小吃文化城项目在已经建成的商业项目中，商业主题最为鲜明，且硬件设施属于一流，尤其表现在政府扶持力度上，相对这些项目来说拥有一定的优势。
二、沙县商业地产市场状况
导读：该部分将就以下问题进行回答
1、沙县商业地产市场的总体情况怎样？
2、沙县商业地产的销售方式怎样？
3、沙县商业地产消费者的构成？
4、沙县商业地产销售良好的原因？
5、沙县商业地产的经营方式？
6、沙县商业地产面临的主要问题有哪些？
1、沙县商业地产近况
目前，三明市沙县的建设步伐速度较快，尤其是房地产业的发展强劲，在2008年受到全国房地产市场低迷及全球金融危机的影响，出现了一定的低迷状况。但就商业地产在近两年中得到了长足的进展，民发商业广场及大量社区型的商业项目都得到了较快的去化。
2、沙县商铺销售的总体特征
从目前收集到的资料来看，目前三明市沙县商业地产的销售状况总体良好，
此次调查的正在出售产权的商铺，前阶段的销售情况都比较好，而现阶段一方面市场的商铺供应量较小，另一方面因为不断高攀的商铺售价，金鼎城现在的商铺在春节期间销售去化十余套社区内街商铺后，呈现停滞状态。而城市之光在长期蓄客中，也表现为谨慎推盘的态势。
3、三明市沙县商业地产的销售方式
主要有两种：
A：出售产权，不提供包租。
B：出售产权，提供包租。
简单出售产权基本上是所有社区型商铺的选择，包租的销售方式是大型商业地产销售的主流方式。其操作主要手段为，制定一定的包租期，给予投资者固定的投资回报率，本质是为投资者制造投资安全性的表象，同时避免经营商家与产权拥有业主过早接触，制造稳定或高投资回报率的繁荣假象。制定本政策的根本目标在于开发机构可以提前实现开发收益。
4、商业地产消费者特征
多年的商业地产操盘经验，在商业项目的投资者中具备这样的特征：
A、投资者是购买商铺的主力
一个商业项目的购买者中，少则60-70%，多则90%以上，都是投资者。
B：投资者大多为事业上取得成功的务商人士，有一定的闲余资金，有投资眼光、实力和冲动，无创业的打算；
C：政府机关工作人员占有不小的比例，具备一定的文化素质及投资观念，为闲余资金寻找突破口；
在各个项目上，客户组成部分比例稍有不同，但总体特征不脱离如上所述，结合对于客户群的特征分析，在操盘营销推广诉求上着重投资安全稳定性、高收益/成长性。
5、沙县商业地产销售良好的原因
首先，沙县商业地产吸引众多投资者的主要原因是其投资回报高。住宅用房
除满足自住型需求外，获取的投资回报为房价的虚涨，而现今全国住宅地产低迷，住宅难以获得投资者的青睐，投资者将注意力转移到商铺上来是市场的必然。
另外，沙县本身经济发展的特点为，常年外地经商的客户返乡寻求投资的机会时，更倾向于选择简单易打理的投资方式，返租的概念受到了投资者的欢迎。同时“一铺养三代”的传统观念以及在外经商向商铺产权人交租的亲身体会更让他们有了拥有自己产业的冲动与欲望。
6、三明市沙县商业地产的经营方式
目前，商业地产取得巨大成功的民发商业广场采取产权与经营权分离，由开发商或开发商委托的专业公司进行统一化经营的方式。
从商铺经营角度来看，民发商业广场从根本上将商铺统一化经营，有效地减少了投资风险，实现高额投资回报的诉求。商铺统一化经营特征为：统一整体形象：将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客；
统一经营方向：将商铺做成专业性市场，避免经营种类的矛盾化，在追求经营统一化的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市场竞争；
统一营销推广：实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象，从而提升整个商铺的市场竞争力；
统一对外形象：实现商铺对外形象统一化，从根本上立足于市场，形成商铺的品牌化。
7、商业项目我们看不到的问题
就目前来看，可以坦率地说，三明市沙县的商铺基本都卖得比较好，不仅仅是商业广场，乃至每个社区配套的住宅底商都取得了不错的销售成绩。但究其现状，我们不难得出这样的结论，商铺在售出后很难迅速取得经营方面的收益，或者在出租所获得的投资收益回报很难与期望值吻合，甚至从投资回报收益上我们可以得出投资者投资行为失败的结论。
三、沙县小吃文化城有关情况
导读：该部分将就以下问题进行回答
1、沙县小吃文化城项目的相关情况
2、沙县小吃文化城项目的SWOT分析
3、沙县小吃文化城的发展前景
1、三明市沙县沙县小吃文化城概况
（在此方案中不做重复介绍）
2、项目SWOT分析
1）政府扶持性项目
沙县小吃文化城属于县政府重点投资打造的项目，紧扣沙县小吃主题，拟在推广与展现“中国小吃之乡”、“中国小吃文化名城”的饮食城市名片。政府的大力扶持是项目取得成功的最大保障和助推剂。
2）规模大，主题鲜明，具有规模优势
占地面积38245万平方米，建筑面积7.5万平方米，为三明市沙县第一。
经营范围包括购物、美食、休闲、文化、娱乐等，是沙县乃至福建地区目前唯一的一家提供“一站式”立体服务的主题饮食城。
3）商城硬件设施条件好
和沙县目前的商业相比，作为城市名片的沙县小吃文化城使其它项目无法望其项背，就算放在全国区域，商城在整体规划、建筑风格、设计理念都具备了极强的优势。
1）区位偏远
项目处于沙县城区高速路出口处，周边区域发展不成熟。因地处偏远，使得消费客户的通达性受到极大的限制，影响了消费者前往消费的热情。缺乏人气支撑的商业项目将面临市场最为残酷的考验。虽有政府的扶持，做了大量的推进工作，但商业的后续发展与繁荣还需要更多更系统的工作。
2）产品及经营上存在一些不足
项目作为沙县小吃文化城，从一期的招商情况来看，主要是以大型酒家与娱乐场所的引进，经营面积也以大面积为主，小吃类、特色类、本土型商家受各种局限未能引入，未能与现有酒家形成较好互动。
3）二手商铺所带来的投资顾虑
项目为开发商从政府处取得的产权，作为再次转手给投资者，相关销售政策必须参照二手房转让政策，增加了投资琐碎程序与成本，使投资者心存顾虑。
1）三明市沙县部分市民投资产权商铺的热情仍然高涨
产权商铺作为一种投资手段，受到沙县人民的青睐。尽管多数已售出产权的商铺或不能进入经营状态或投资收益低，一定程度地打击了市民的投资热情，但是，由于这些商铺产权售出后的时间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部分投资人的投资热情依然较高。
2）沙县小吃文化城的经营状况目前还呈现良好态势
沙县小吃文化城的人气延续效果由于消费者尝鲜的心理以及一期商家的自身经营努力，小吃城还维持着较为理想的人气效果，二期足浴城与迪吧的即将开业，又将进一步巩固整体小吃城的人气势头。
1）2008年，金融危机的影响下，整体市场的投资热情与信心受到极大的打击
房地产的低迷，金融危机的影响，投资不再是一种大众型的行为，保守或持币观望成为一种常态的行为方式，表现在三四线城市，其影响虽有限但仍难免避其市场整体氛围的波及。相当一部分投资者会在此阶段暂时放弃购买商铺投资的计划。
2）沙县返乡投资客的短暂停留，投资欲望难以得到充分调动
大部分的沙县在外经商者，春节期间会在家乡做一定期间的停留，投资行为最有可能在此段期间作出，据了解，沙县所有的在售房地产项目都把营销目标锁定在此部分返乡客群上，但沙县小吃文化城的整体营销推广工作缺乏足够的时间，导致大部分投资的资金分流至其它项目，错失了较好的销售时机。
3、沙县小吃文化城目前存在的问题与思考
★承载着沙县小吃品牌打造的梦想，我们如何借力使沙县小吃文化城高飞？
政府扶持打造，这将是项目在营销推广块最为倚重的利器，正是因为政府的倾力扶持，才使沙县小吃文化城能够以呈现如今面貌。在后续的营销推广工作中，以相应小的投入可以撬动最大的宣传效果。
★选择在城角的无奈
商业的繁荣缺乏了必备的土壤，没有足够人气的支撑，沙县小吃文化城不可能仅靠每年一度的小吃节来获得发展，项目目前的区域所在决定了商业需要长时间的市场培育，才能让经营者以及投资者看到商业价值与潜力。
★沙县小吃文化城如何实现政府立项的初衷？
就小吃城本意而言，是弘扬沙县的地方风味小吃，而非单纯做一个美食广场，从一期的建成现状来看，就算全部招商营业，也仅有十余家大型餐饮店经营，单纯的业态不足以形成人流的互动，同时缺乏小型商家的进驻，也使商城的活力略显不足，正所谓“无大商家不稳,无小商家不活”。这些似乎都违背了商业的基本规律。
★二期的业态组合仍需思量
二期旨在继续完善沙县小吃文化城，单纯从理论角度来看，选择宴会楼、宾馆、娱乐场所都将很好的形成业态的良好互动，但对于实现开发利润的商铺定位而言，选择旅游购物街与酒吧一条街，这些定位会让相对理性的投资者心存顾虑，巨大的体量使商业经营的可操作性大打折扣。没有充分的历史文化积淀，旅游购物街的存在于高屋建筑，没有足够的人气和消费客群，酒吧一条街也只能成为空想。（后文我司对业态方面进行了更细致性的考虑）
★沙县小吃文化城二期的优势在哪里？
二期商铺有个最大的优势在于，有设置30-130平米区间大量的商铺，也为小型商户的入驻提供了较好的基础，同时投资总额下降也为投资者降低了门槛。
★沙县小吃如何与小吃城结合
通过市场调研，沙县小吃显示出知名而不著名的特点，虽品种繁多，但其特色并不强烈，拌面、扁肉、板鸭等仅有的几样食品都未能充分的展现沙县小吃的能量。在沙县也没有一个地方能够最完整的展现沙县小吃的魅力，传统家庭作坊式的对外推广形式也难以形成沙县小吃的形象提升与品牌塑造。通过二期小型商
铺打造特色的小吃街完整的展现沙县小吃的能量是不错的选择，同时发挥沙县小吃文化城商铺的经营价值，可以从沙县小吃配料作足文章，小吃配料在金沙市场有相当多的经营商家，而且现有的经营状况都十分良好，但现有的市场外部环境是成为商家进一步发展的阻碍。与小吃城理念吻合的配料店引进至项目，一方面使商业经营具备更强的可行性，另一方面相关商家的经营也能较好的支撑起项目的商业价值。
5、沙县小吃文化城的深化定位
※主题功能定位
整体形象定位：
沙县小吃文化城——沙县小吃文化主题购物公园
功能定位：
集餐饮、休闲、娱乐、旅游、电影等主题为一体的
主题购物公园
※定位阐释
沙县小吃文化城作为政府倾力打造的沙县又一张闪亮的名片，针对沙县饮食文化进行推广的大手笔，进一步填补与加强了沙县小吃品牌化力量，同时强力打造沙县新的商业核心，结合沙县小吃文化特点，沙县小吃文化城二期将全面启动全业态四大主题商区：原味小吃街、沙县小吃文化传播中心（待定）、自由港、欢乐天地，打造七万五千平米沙县商业中心，沙县又一片财富圣地傲然崛起！
原味小吃街
配合“沙县小吃文化城”情景体验式休闲小镇的定位，全面引进沙县原汁原味的地方品牌小吃为主，还原沙县小吃作为中华地区小吃活知名的原貌，以沙县近
两三百种独特地方风味小吃款待各地嘉朋来宾，全新演绎历史古城的独特韵味。
沙县小吃文化传播中心
沙县小吃要面向全国，走向世界；将进一步提升沙县小吃文化品牌的打造，将设专区将沙县现有的小吃资源进行整合，并以政府为主导进行品牌化的营销与打造，全面引进沙县知名配料商家，政府全面扶持并对其饮食科学进行提升加强。从此沙县小吃不再单兵游勇，开始创造属于沙县人，全国知名的品牌化经营之路。届时沙县小吃文化城饮食品牌将领跑中国小吃品牌化经营之道，打造中国饮食的肯德基、麦当劳。沙县小吃品牌真正独树一帜在此一举。
自由港
一座流淌着历史古城的沙县小吃文化城，从规划上以沙县传统的明清建筑风格为主，古朴、典雅的设计风格将与淘金山人文、历史、自然景观融为一体。旅游资源是项目独有的魅力，项目全面引进旅游、工艺品、摄影等商家资源进行整合。将以自由、宁静、极富灵秀的特点吸引都市人群。
欢乐天地
具备浓郁沙县特色的休闲娱乐之都，沙县不夜城。规划引入大型娱乐商家、特色餐饮、桑拿、沐足、康体、健身、酒吧、酒廊、咖啡厅等品牌商家，全新的服务形式，矢志锁定沙县居民、三明市中心区及福建省目的性消费者、旅游人士消费群三大消费群体，服务沙县，娱乐大闽中。
沙县小吃文化城作为未来区域性发展中心，其四大功能商区将以饮食文化以及休闲娱乐为首，在人气上完成互补带动。并以沙县消费为支点，撬起整个闽中消费商业体，预计未来的沙县小吃文化城将呈现耀眼夺目的商业繁华。
※定位演绎
6、沙县小吃文化城的发展前景
沙县小吃在近几年内不断的向外界推广形象，城市的名片效应不断形成并扩大，沙县小吃文化城更是在县政府的全力推动下，作为城市的标志性建筑与名片打造，并在三明市、福建省以至于全国树立了一定的知名度，就发展潜力而言，由于硬件设施、业态模式、经营规模、政府扶持的优势，我们认为沙县小吃文化城的发展潜力不亚于市区任何商业项目。以长远的眼光来看，沙县小吃文化城的前途是十分光明的。
下篇营销推广思路
理清思路的意义：理论决定实践，思路决定行动。只有形成了准确把握市场脉搏的清晰的营销推广思路，才能确保将来的销售成功。从某种意义上说，“思路”决定成败。
一、核心是信心
导读：该部分将就以下问题进行回答
1 、沙县小吃文化城项目的营销战略核心是什么？
2、沙县小吃文化城项目的营销战术有哪些？
3、采用这种营销战术的目的是什么？
1、战略核心的确定
任何一种投资市场的繁荣，最核心的，就是要树立投资者的信心。
根据对沙县小吃文化城的综合分析，我们认为，实现沙县小吃文化城项目销售的核心要点，就是要通过一系列的营销策划手段，建立和培养投资者们对沙县小吃文化城经营预期的信心。作为沙县小吃文化城这个商业地产项目，它的购买者并不是终级消费者，而是力图从终级消费者手中获得利润的二级消费者，这些二级消费者不管是投资型的还是经营型的，其目的都是通过沙县小吃文化城项目这一工具，让自己已经拥有的资本实现增值。因此，对沙县小吃文化城能否赚钱的信心，就成了这些二级消费者进行投资的决定性因素。因此，在准确把握目标消费者的基础上，我们认为，沙县小吃文化城项目营销推广的战略核心，就是——增强沙县小吃文化城项目目标客户（即投资者）的“信心”。
2、营销战术的确定
在对沙县小吃文化城项目进行综合分析的基础上，我们确定了以信心为核心的营销战略。并围绕这一战略，设计了一个营销战术系统，即“三角支撑系统”。该系统力图通过三个支撑点，进行营销战术的运作，实现建立和提高目标客户对
沙县小吃文化城信心的目的。具体的说明如下：
三角支撑系统示意图：
A角：A角是实现三角支撑战术的基础，我们将它定义为“销售承诺”。投资者在今年恶劣的市场环境下，外界媒体对整体市场评价与分析，让目前的三明市沙县目标客户群对商业投资行为产生了相对的抗性，使这些目标客户群在投资的决心上摇摆不定，想赚钱又怕失手，想获得投资收益又怕外界环境更加恶劣导致血本无归。对于投资方面的选择与考虑显得无所适从，他们更倾向于选择一种安全有保障的投资产品。基于此，三角支撑战术的A角-----“销售承诺”的目的就是通过适当的营销战术，最快速度的树立起沙县小吃文化城美誉度，，通过（三年培育市场）返租承诺让目标客户群迅速对沙县小吃文化城建立投资信心，增强沙县小吃文化城在投资者心中的诚信地位，做到让目标客户群放心投资。
B角：B角的定义是“现有经营状况”。众所周知，一个商业项目值不值得投资就要看它是不是可以赚钱了，看一个商业项目是不是赚钱除了看营业报表外，作为普通投资者，恐怕就要观察这个商业项目的终级消费者了。基于此，三
角支撑战术的B角-----“现有经营状况”的目的，就是极力展示目前沙县小吃文化城的经营状况和商铺销售情况。首先要从经营方面的人流量、营业额、毛利率、年增长、知名度等方面下手进行宣传炒作，将目前沙县小吃文化城的火爆场面和市场层次定位进一步拉升。同时，从沙县小吃文化城目前的商铺购买率、升值幅度、二手商铺、现有业态需求上入手，给目标客户群“大家都认可”、“那么多投资者看好这个地方，估计错不了”的心理暗示。并通过合理化的引导，让目标客户群针对上述项目进行比较和计算，让更多的人了解沙县小吃文化城的经营已经步入正轨。B角的战术实施将提高沙县小吃文化城经营情况的利已方透明度，吸引摇摆不定的持币者。并使其相信沙县小吃文化城的市场培育正在按照正确的轨道行进，即将步入上行通道。
C角：C角我们将它定义为“经营管理方案”。它是培养目标客户群对沙县小吃文化城项目信心的关键一环。通过对沙县小吃文化城项目的经营方案、经营规划、经营目标、经营团队、物管目标、物管团队等软硬件的远景规划，为目标客户群描绘一幅沙县小吃文化城的美好前景，有意引导目标客户群关注沙县小吃文化城的升值潜力，使其相信投资沙县小吃文化城项目不但是物有所值，而且是物超所值。同时，远景规划也可以给投资者“政府以及开发商真正想打造大品牌，这个项目将是每个沙县人民的骄傲”的印象，使其打消“政府会不会开出一张空头支票，开发商会不会卖了就跑”的念头。基于此，三角支撑战术的C角-----“经营管理方案”的目的就是通过一系列的宣传推广，降低开发商与投资者之间的信息不对称性，提高开发商经营上的透明度，为广大投资者描绘出投资沙县小吃文化城的美好前景，促使其尽快下定投资沙县小吃文化城的决心。
二、关键是推广
导读：该部分将就以下问题进行回答
1 、沙县小吃文化城项目的推广思路是什么？
2、沙县小吃文化城项目的推广手法有哪些？
3、沙县小吃文化城项目的推广主题是什么？
4、沙县小吃文化城项目的广告设计思路怎样？
5、沙县小吃文化城项目的卖点有哪些？
6、采用什么样的包装，搞什么样的活动可以提高沙县小吃文化城项目的销售人气？
在确定营销战略战术后，如何有效地实现与消费者的有效交流，就成了项目成功的关键，解决这个关键问题的手段就是推广。房地产项目营销推广策划是对未来将要进行的房地产营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策，是房地产全程营销策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
1、推广媒体
作为县级区域的常用媒体主要有户外、视听、车身和其他印刷媒体几大类。根据沙县小吃文化城商业地产的性质和沙县本身区域性的特点，我们将推广媒体主力放在户外、视听媒体和印刷媒体上。具体选择如下：
其中户外媒体为常规性作战武器，覆盖面广，客源层多，能最快速度的把宣传效果放大。利用现有沙县小吃文化城的形象宣传户外进行版面更换以及选取必要的市区户外宣传看板可以在年关阶段直接将项目讯息最快的传递到投资者身边去。
视听而言，县级区域相应性价比较高的有（15-30秒）电视广告、飞字广告。它们是及时性讯息年关发布最佳的载体。同时，针对项目的宣传介绍及发售讯息，可以选择于主要大型卖场、酒店、长途车电视载体等进行投放。直接面对返乡客户群，进行精准打击。
车身，县级区域内来往车体可纳入长期广告投放考虑，作为流动的广告可以在相当长的时间内对区域内各终端形成影响，对于树立起项目形象有较大的推动作用。
印刷媒体：海报、宣传单、说明手册等，用于现场对投资客户进行项目讲解以及对外进行目标区域发放为主。
有关具体媒体单位的选择，拟在项目具体推广策略制订后再行确定。
2、推广主题
A：广告主题：三明市沙县“淘金行”，该主题目的是直接与项目所在位置（前往淘金山风景区）和项目产生直接联想。该主题配合平面设计期望将给目标客户群以沙县小吃文化城经营升值、物业升值、投资升值等心理暗示，用视觉效果加深受众的印象。
B：推广副主题：政府倾力打造，沙县小吃文化城进入稳赚“时代”。沙县人作为在外经商的特征喜欢计算，自古以来又有商业经营的传统，因此经营心理和技巧方面是有自负的。对“家有良田千顷不如当街旺铺一间”、“一铺养三代”等古训也是理解到位的。副题力图用“稳”和“赚”字来配合卖点在主题强调升值后又一次给目标客户群以心理刺激，促使其按着我们的推广卖点中的算帐程式去演算自己投资沙县小吃文化城会获得的预期收益。然后去验证沙县小吃文化城的“升”、“稳”、“赚”。
3、卖点设定
A：升值类卖点初拟：
1）政府倾力打造城市名片
2）规划科学、理念超前、想不赚都难
3）营业额、人流量称出的“旺铺”势态
4）远期规划和目标
5）在营业商家对于沙县小吃文化城的认可与追捧
6）随总体经济发展的升值
7）沙县小吃文化城市场的培育和成熟状态
B：稳定类卖点初拟：
1）眼见为实，成熟现铺
2）蒸蒸日上的人气和经营
3）即刻投资，即刻回报；早投资，早收益
4）政府对于沙县小吃文化城的下一轮宏伟目标
C：赚钱类卖点的初拟：
1）返租回报
2）各类投资工具与投资沙县小吃文化城的比值（与金融危机背景相联系）3）某些沙县小吃文化城经营者的高收入
5）沙县小吃文化城所在城区的未来发展
4、广告设计思路
A：硬性诉求：在广告中突出升值空间的诉求。尽量采用类比和计算法引导目标客户群展开投资沙县小吃文化城的收益计算。吸引目标客户的投资关注，使受众见到广告后产生关注并且愿意就其中的收益计算和远景目标与其他的投资意见参与者进行探讨。
B：软性诉求：作为目前三明市沙县比较先进的商业业态，沙县小吃文化城的情景化体验购物模式在目标客户群的心目中是有认识度的，同时，返租销售这一投资形式也是目标客户群认同的。我们将从如下诉求点对于项目进行宣传与介绍：
1）投资的形式与投资收益分析
2）政府引领的方向，就是赚钱的方向
3）现成的商铺和没盖好的商铺之间的风险差距
4）新型商业业态“情景化体验式消费”的生命力和潮流性
5）投资者与经营者现身说法
6）沙县商业类地产的比较
C：公关活动
三明市沙县城市小，幅射速度快，三明市沙县人聪明，有头脑，但同时又容易对大众传播产生信度，沙县小吃文化城的硬件在三明市乃至福建省都是很出色的，而且本身就是一个成熟的正在经营的物业。因此比较适合口碑传播这一广告形式，而沙县小吃文化城由于其现房的特点又具备了眼见为实这一特性，因此可以为很多听了传闻以后又来实地考察的投资者提供考察的舞台。因此，在设计推广策略中我们将把口碑传播列为重点，具体的操作方式将配合广告主题推出。针对这一点，结合沙县小吃文化城项目的自身特点，我们认为在沙县小吃文化城的开盘效应期间，应该辅以大规模的公关活动，在短时间内提高人流量，为沙县小吃文化城积聚人气。具体的活动方式拟做如下的设计：
1）小吃节中节
2）游园摄影比赛（可考虑结合古朴建筑风格推出古装免费提供服务）
3）寻宝图活动（至营销中心领取藏宝图，根据图纸于小吃城寻找奖品）
4）适当的演艺活动
三、根本是销售
导读：该部分将就以下问题进行回答
1 、沙县小吃文化城项目什么时候开始卖最合适？
2、沙县小吃文化城项目的销售周期怎么设定？
3、沙县小吃文化城项目采用什么样的销售政策？
4、沙县小吃文化城项目采用什么样的销售价格？
4、沙县小吃文化城项目的其它销售通路？
5、沙县小吃文化城项目的销售管理？
万变不离其宗，销售虽然是最后的环节，但也是最重要的，不管做什么样的推广策划，都是为了最终实现销售而服务的。销售阶段也是检验前几个方面的营销策划工作的重要标尺。
1、销售时机与销售周期划分
A：销售时机的选择：
目前，三明市沙县的商业地产日趋火爆是事实，但是由于市场整体投资环境恶化，也积累了大量的抗性，使部分的投资者投资欲望很难被调动。同时就沙县小吃文化城本身的情况来看，如果可以销售得尽量晚一点其利点是很多的。如何调动起投资者对于项目的关注以及投资冲动与欲望最为关键。正所谓磨刀不误砍材功，在这个时候如果有较好的铺垫，会产生较好的投资需求高峰。根据一般商业地产蓄势、造势的必备时间考虑，我们能够选择的最佳销售节点应该是在六月中旬。
B：销售周期划分与控制
根据沙县小吃文化城的实际情况，我们将项目划分为传播期、造势期、销售期、封盘期、二次销售期。
而在近期沙县小吃文化城的推广，我们围绕造势期及开盘前期准备制定了如下战略思路：
[沙县小吃文化城]开盘前营销思路