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2010年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案-中大网校

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2010年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案总分:100分及格:60分考试时间:150分

一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

(1)下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是()

A. 高层建筑地价分摊

B. 房地产投资价值评估

C. 因环境污染导致的房地产价值减损评估

D. 城市房屋拆迁中的停业损失评估

(2)从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()

A. 估价对象的真实价值

B. 估价对象的重置价格

C. 估价对象的实际成交价格

D. 合格估价师的重新估价结果

(3)一个估价项目中的估价时点本质上是由()决定的

A. 估价委托合同签订时间

B. 估价目的

C. 实地查勘估价对象的时间

D. 委托人意愿

(4)房地产供给有限特性的本质是()

A. 土地的总量有限

B. 房地产的不可移动性

C. 房地产的独一无二性

D. 房地产的价值量大

(5)下列土地状况中,不属于士地权益状况的是()

A. 土地使用期限

B. 土地使用管制

C. 土地面积大小

D. 土地权利性质

(6)某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元,房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%,余额为1000万

元的抵押贷款,该在建工程的再次抵押价值为()万元

A. 2500

B. 3000

C. 3500

D. 4000

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)某工厂经所在街道负责人同意,将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租,某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这

种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的()。

A. 技术上的可能

B. 经济上的可行

C. 价值最大化

D. 法律上许可

(12)有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制务件下的估价结果显示,乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于()。

A. 乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B. 甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C. 甲土地的价值高于乙土地的价值

D. 甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

(13)某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2,经调查,其成交价格为150万元,另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0:8,则按建筑面积计算的比准价格是()元/m2。

A. 8571

B. 10000

C. 13393

D. 15625

(14)某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为()元/m2。

A. 2585

B. 2393

C. 2955

D. 2964

(15)评估甲别墅的市场价值,选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2,装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2),因乙别墅位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为()元/m2。

A. 7020

B. 7091

C. 7380

D. 8580

(16)评估某底层商铺的价格时,估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重,最合适的是()

A. 0.4、0.4、0.2

B. 0.3、0.4、0.3

C. 0.4、0.2、0.4

D. 0.4、0.3、0.3

(17)某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%,已知持有期内年有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为()万元。

A. 5286.72

B. 7552.45

C. 9939.23

D. 14198.90

(18)某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公,约定租赁期限为20年,净租金为每天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2,报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为()万元。

A. 96.80

B. 592.81

C. 691.61

D. 667.22

(19)下列关于收益法求取净收益的说法,错误的是()

A. 净收益包括有形收益和无形收益

B. 运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C. 通常只有客观收益才能作为估价依据

D. 应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

(20)下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是()。

A. 毛租金乘数法

B. 潜在毛收入乘数法

C. 有效毛收入乘数法

D. 净收益乘数法

(21)某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为()。

A. 17.13%

B. 18.30%

C. 18.61%

D. 21.47%

(22)城市房屋拆迁补偿评估中,对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是()。

A. 投资价值

B. 谨慎价值

C. 快速变现值

D. 市场价值

(23)某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元,现时重新购建价格为350万元,经济寿命为60年,残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为()万元。

A. 61.84

B. 78.35

C. 84.88

D. 173.17

(24)下列房地产开发成本中,属于基础设施建设费的是()

A. 围墙工程费

B. 电力设施工程费

C. 居委会用房建设费

D. 人防工程费

(25)参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊,其根本原因是()

A. 各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

B. 各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C. 各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D. 各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

(26)假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取()

A. 最佳用途

B. 最佳规模

C. 最佳集约度

D. 最佳开发时机

(27)现拟开发建设某写字楼,预计3年后建成并全部售出,总建筑面积为10000m2,可售建筑面积为8000m2,销售单价为1.6万元/m2,若报酬率为8%,折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是()万元。

A. 9616.83

B. 10161.05

C. 12021.04

D. 12800

(28)某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的,目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售,1年后可竣工,销售期为1年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()。

A. 0.5和1年

B. 0.5年和1.5年

C. 0.5年和2年

D. 1年和1.5年

(29)某类房地产的历史价格变动时高时低,但整体上呈上升趋势,现在要预测该类房地产的未来价格,应选用的预测方法()。

A. 平均发展速度法

B. 平均增减量法

C. 数学曲线拟合法

D. 中位数法

(30)某类房地产2005年~2009年的价格见下表,各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为()元/m2。某类房地产2005年~2009年的价格(单位元/m)

年份20052005200720082009
价格68107130746078108150

A. 8460

B. 8500

C. 8790

D. 8838

(31)用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i,乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长潜力相比()。

A. 甲类房地产比乙类房地产强

B. 乙类房地产比甲类房地产强

C. 该两类房地产强弱程度相同

D. 该两类房地产强弱程度不可比

(32)某地块临街深度为18m,临街宽度为50m,总价格为243万元,假设标准深度为24m,则根据四三二一法则,其路线价为()元/m2。

A. 2025

B. 2250

C. 2700

D. 3000

(33)如某宗土地总面积为7500m2,容积率为3,相应的土地单价为4500元/m2,现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为()万元。

A. 1125

B. 1800

C. 2250

D. 3375

(34)列关于估价对象实地查勘的说法,错误的是()。

A. 任何估价项目,估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B. 对已消失的房地产,估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C. 实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况,一般不涉及其权益状况

D. 拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

(35)下列估价业务中估价机构可以承接的是()。

A. 超出了估价机构业务范围的估价业务

B. 估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C. 估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D. 承接后出现很大执业风险的估价业务

二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的,得2分;错选或多选的。不得分,少选且选择正确的,每个选项得0.5分。)

(1)下列关于房地产估价本质的说珐正确的有()。

A. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B. 房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C. 房地产估价是为委托人提供价格保证

D. 房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内

E. 房地产估价既是一门科学也是一门艺术

(2)对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有()。

A. 放弃这个项目

B. 努力学习,边学边干

C. 埋头苦干,克服困难完成项目

D. 找别人完成项目,签自己的名

E. 对自己不能胜任的部分工作,主动请有关专家提供专业帮助

(3)关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法,错误的是()。

A. 标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B. 熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C. 小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D. 厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E. 郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

(4)某宗房地产购买总价为50万元,首付款为房价的30%,余款由银行贷款支付,该贷款的期限为10年,年利率为5.58%,按月等额偿还本息,则关于该房地产价格的说法,正确的有()。

A. 该房地产的实际价格等于名义价格

B. 该房地产的名义价格为50万元

C. 该房地产的实际价格为50万元

D. 该房地产的实际价格高于50万元

E. 该房地产不存在名义价格

(5)关于投资价值和市场价值的说法正确的有()。

A. 市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B. 投资价值与市场价值在采用收益法评估时,折现率取值相同

C. 在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税

D. 国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时,有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格,是一种投资价值评估

E. 在对某房地产进行抵押价值评估时,不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

(6)下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有()

A. 交通便捷程度

B. 朝向、楼层

C. 周围环境和景观

D. 建筑规模

E. 外部配套设施

(7)城市规划对土地使用管制的内容,主要包括()等。

A. 建筑高度

B. 建筑结构

C. 容积率

D. 土地使用权来源

E. 土地用途

(8)

(9)

(10)

(11)某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应注意的内容包括()。

A. 应采用客观成本而不是实际成本

B. 应采用实际成本而不是客观成本

C. 应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D. 应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E. 应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

(12)在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括()。

A. 待开发房地产的价值

B. 待开发房地产取得的税费

C. 续建开发成本

D. 销售费用

E. 销售税金

(13)根据有关统计资料,对某类房地产价格统计数据整理如下表,其中,2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法,正确的有()。某类房地产2004年~2009年的价格(单位:元/m2)

年份200420052006200720082009
价格68107130——781081508490

A. 利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2

B. 利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2

C. 利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2

D. 利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2

E. 无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2

(14)运用基准地价修正法评估宗地价值时,应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的()。

A. 容积率

B. 土地用途

C. 土地开发程度

D. 评估单位

E. 土地使用权性质

(15)实际估价中,估价对象范围的界定包括()的界定。

A. 实物构成范围

B. 权益范围

C. 空间范围

D. 时间范围

E. 髟响范围

三、判断题(共15题,每题1分。请根据判断结果,在答题卡上涂黑其相应的符号,用“√”表示正确,用“×”表示错误。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分)

(1)对于有租约限制的房地产,如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的,不必考虑房屋租约的影响,应视为无租约限制的房地产进行估价。()

(2)在房地产估价中,只能评估不包含无形资产的房地产价值。()

(3)甲、乙两块其他条件相似的相邻土地,甲土地单价为1500元/㎡,容积率为4,土地使用年限为50年,乙土地单价为1130元/㎡,容积率为3,土地使用年限为60年,以楼面地价来判断,投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为6%)()

(4)在使用交通时间距离时,应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。()

(5)房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象的估价目的具有相似性。()

(6)市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此,只要有足够多的类似房地产的交易实例,对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。()

(7)在市场法估价中,当有较多的交易实例符合可比实例要求时,应选取其中与估价对象最相似,与预设的估价结果最接近的交易实例,因此不能随意选取交易实例。()

(8)根据收益法计算公式,对于土地净收益每年不变的情形,报酬率越高,土地使用权价格接近无限年价格就越慢。()

(9)某宗房地产的年净收益为2万元,购买者自有资金为5万元,自有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0.7,则该宗房地产的价格为25万元。()

(10)建筑物的有效年龄可能等于,也可能大于或小于其实际年龄。()

(11)成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的,适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格,不能用来评估局部房地产的价格。()

(12)在假设开发法中,开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值,开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。()

(13)在运用移动平均珐预测房地产价格时,一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。()

(14)路线价法字质上是一种市场法,在求取路线价时不需要进行交易情况修正,但应进行市场状况调整及房地产状况调整。()

(15)在实际估价中,应进行估价方法适用性分析,除因客观因素导致估价方法不适用的外,只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用,不得随意取舍。()

四、计算题(共2题,20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

(1)某宗出租的房地产,建筑面积为40000㎡,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/㎡,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%,请计算该房地产在2010年10月1日的价值(8分)

(2)某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000 ㎡,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,每利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%,又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%,月租金为30元/㎡,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常月租金为32元/㎡,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

答案和解析

一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

(1) :B

(2) :D

(3) :B

(4) :B

(5) :C

(6) :B

(7) :D

(8) :A

(9) :A

(10) :C

(11) :D

(12) :A

(13) :B

(14) :A

(15) :B

(16) :A

(17) :A

(18) :A

(19) :B

(20) :C

(21) :B

(22) :D

(23) :C

(24) :B

(25) :D

(26) :A

(27) :A

(28) :A

(29) :C

(30) :B

(31) :A

(32) :B

(33) :A

(34) :C

(35) :C

二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的,得2分;错选或多选的。不得分,少选且选择正确的,每个选项得0.5分。)

(1) :A, D, E

(2) :A, E

(3) :A, B, C

(4) :A, B, C

(5) :A, C, D, E

(6) :A, B, C, E

(7) :A, C, E

(8) :A, C, D

(9) :B, C, E

(10) :B, C, D

(11) :A, C, D

(12) :A, B, C, D

(13) :A, B, C, E

(14) :A, B, E

(15) :A, B, C

三、判断题(共15题,每题1分。请根据判断结果,在答题卡上涂黑其相应的符号,用“√”表示正确,用“×”表示错误。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分)

(1) :1

(2) :0

(3) :0

(4) :1

(5) :0

(6) :0

(7) :0

(8) :0

(9) :1

(10) :1

(11) :0

(12) :1

(13) :0

(14) :0

(15) :1

四、计算题(共2题,20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

(1) :

1)总有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元)

2)总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(万元)

3)年净收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元),

或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);

4)土地总价L=40000/4×2100=2100(万元);

5)年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);

6)年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);

7)建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元)

8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)(2) :

(1)重新购建价格C总

方法一:

1)单价计算(每平方米重新购建价格为C)

①建筑安装成本=1200元/㎡;

②专业费用=1200×8%=96(元/㎡);

③管理费用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);

④销售费用=C×3%;

⑤投资利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;

⑥销售税费=C×6.5%;

⑦投资利润=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;

⑧每平方米重新购建价格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%),

2)总价计算

①建筑安装成本=1200×30000=3600(万元);

②专业费用=3600×8%=288(万元);

③管理费用=(3600+288)×3%=116.64(万元);

④销售费用=C总×3%;

⑤投资利息=(3600+288+116.64+C总×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C 总×3%)×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C总×0.2%;

⑥销售税费=C总× 6.5%;

⑦投资利润=(3600+288+116.64+C总×3%)×35%=1401.624+C总×l.05%;

⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3%+266.79+C总×

0.2%+C总×6.5%+1401.624+C总×1.05%,

解得C总=6356.394万元。

方法二:

每平方米重新购建价格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+ [1200×(1+8%)×(1+3%)+C ×3%×40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括:地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是: ①商品交换的任何场所; ②使商品交易双方接触的任何安排; ③商品交换关系的总和; ④连接商品生产者的桥梁; ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括:有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括:买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备:买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备:买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点:①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化,是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类: 1、按用途(功能)可分为:居住房地产市场和非居住房地产市场; 2、按档次可分为:高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场; 3、按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场; 4、按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场; 5、按交易目的可分为:房地产使用市场和房地产投资市场; 6、按流转次数可分为:房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(为新

房地产估价师考试备考:五大复习方法

房地产估价师考试备考:五大复习方法 无论是考试还是复习都是非常的讲究方法的,那么房地产估价师考试有什么复习的方法呢?下面是小编整理的相关内容,一起看看吧! 一、明确复习目的 课上认真学习,课后踏实复习是所有考试的基础。房地产估价师考试复习经验是:着重巩固已学的知识,明确考试范围,加强记亿,并努力解决一些尚不很理解的难点,疑点。平时对很多内容知之甚解,单纯依靠复习,是不可能取得统考合格成绩的。 二、确定好复习方针 按房地产估价师考试大纲全面复习,突出重点,加强记亿。在复习过程中要结合历年考题,分析考试容易出题的重点章节,结合老师串讲内容,由点及面,逐一击破。 三、重点内容重点复习 所谓重点是指必须熟练掌握的内容,包括教材各章的基本概念、基本原理、基本方法、带有连惯性的章节的知识内容;重要的带普遍性的问题,也包括本次教材新增加的内容,实践中各种常见性错误等房地产估价师复习经验分享。 四、分类复习:方法(一) 基本概念、基本原理由教师在课堂上明确讲明,在教材上划线,并应说明其中关键,学员应加以概括,可摘录在纸上,以便集中内容

后记亿。 五、分类复习:方法(二) 基本实务和计算,由教师根据考纲,另出实务复习卷,或在习题集中指定若干实务题,逐题讲解解题公式及方法,特别要注意解题时如何运用已知资料问题,以便能举一反三。 六、总结好的记忆方法 记忆的基础是理解,理解后记忆效果最佳。科学的记忆方法非常重要,经验人士总结如下: (一)分章背记。考试时对某一命题一时记不起来,可先记这是哪一章的内容,逐步回忆。 (二)概括记忆。对概念、原理应概括后记忆,不要原文整段记背,答题时适当延伸。 (三)在每天最佳记忆时段背记。一般清晨或晚上七点~九点是记忆的最佳时刻,此时学员可背记较难内容。最佳记忆时段依照个人情况而定。 四)最佳姿式。不要边走边记,而要半躺在沙发或座椅上,使全身处于完全放松的姿势下背记。 (五)记忆顺序。对于应记忆内容平时按章顺序记背,考前1~2天重背记难记忆的内容。

房地产估价师初始、延续、变更注册应具备的条件及须提交的材料条件及须提交的材料

房地产估价师初始注册、延续注册、 变更注册应具备的条件及须提交的材料 一、初始注册: (一)申请初始注册应当具备下列条件: 1、取得房地产估价师执业资格未超过3年的;或取得房地产估价师执业资格超过3年,达到继续教育合格标准的; 2、受聘于具有资质的房地产估价机构; 3、年龄在65周岁以内; 4、无法律、法规规定的不予注册的情形。 (二)申请初始注册应提交以下材料: 1、《房地产估价师初始注册申请表》; 2、身份证复印件及一寸免冠照片一张(白底彩色); 3、房地产估价师执业资格证书复印件(查验原件); 4、与聘用单位签订的劳动合同复印件; 5、取得执业资格超过3年申请初始注册的,应当提供 达到继续教育合格标准的证明。 6、以下证明材料中的任意一种: (1)聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和

(2)劳动、人事部门颁发的离退休证复印件; (3)外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件; (4)国家教委颁发的教师证复印件、所在院校出具的申请人从事房地产教学或研究的证明、所在院校出具的同意申请人注册的证明。 二、延续注册: (一)注册房地产估价师申请延续注册应当具备下列条件: 1、受聘于具有房地产估价资质的房地产估价机构,并与申报执业机构签订了劳动合同; 2、参加了房地产估价继续教育并达到合格标准; 3、无《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号)第十四条规定不予注册的情形。 (二)申请延续注册应提交以下材料: 1、《房地产估价师延续注册申请表》; 2、身份证复印件及一寸免冠照片一张(白底彩色); 3、房地产估价师注册证书原件及复印件; 4、与聘用单位签订的劳动合同复印件; 5、继续教育地方学时培训情况登记复印件; 6、以下证明材料中的任意一种(查验原件): (1)聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后,应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成: ★房地产估价报告书(共8项内容) 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人; 2、估价机构; 3、估价目的; 4、估价对象; 5、价值时点; 6、价值定义; 7、估价原则; 8、估价依据; 9、估价方法; 10、估价结果; 11、注册估价师; 12、估价人员; 13、实地查勘期 14、估价作业时期; 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析:实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析; 3、最高最佳使用分析; 4、估价方法适用性分析; 5、估价测算过程; 6、估价结果确定。 八.附件(重要部份小心遗留) ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图; ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件; ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页,而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下: ①标题:(房地产估价报告名称) ②估价项目名称:(说明本估价项目的全称) ③委托方:(说明本估价项目的委托单位的全称,个人委托的为个人的姓名) ④估价方:(说明本估价项目的估价机构的全称)

⑤注册估价师:(说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号) ⑥估价作业日期:(正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) ⑦估价报告编号:(说明本估价报告在本估价讥构内的编号,要与估价结果报告中的编号一致) 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 (标题:)致委托人函 ①致委托方函致函对象(为委托方的全称) ②致函正文(说明估价目的、估价对象(名称坐落范围规模用途权属)、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期) ③致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人(执行合伙人)签名或盖章) ④致函日期(为致函的年月日,即估价报告的出具日期) 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下,对其合法、准确、真实的合理假设;对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设:对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设:因估价目的的特殊需要,所做的与实际情况不一致的合理假设,如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设:缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制:估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项,使用期限原则上不超过一年,表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告(必考★★★★★)——注意漏项 A.0.6,估价结果报告应记载下列事项: 标题:房地产估价结果报告 1、委托方(委托人): ①如果是单位(法人)委托评估,要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所; ②如果是个人委托评估,要写明委托人的姓名,住所和身份证号。 2、估价方(估价机构): 必须列明:估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意:房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质,而不是A、B、C级。

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.关于房地产估价误差的说法,错误的是()。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法,错误的是()。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相; B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是()。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是()。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是()。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从(C)开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2、下列用地中,不宜划拨供给的是(C)。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前(D)申请续期。 A.15日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是(C)。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为(B)。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。 A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城前市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报(D)审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期(C)。 A.以一次为限,不超过3个月 B.以一次为限,不超过6个月 C.以两次为限,每次不超过3个月 D.以两次为限,每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定,住房置业担保公司提供的担保是(C)担保。 A.一般保证 B.贷款人、保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中,不正确的是(B)。 A.有不少于1000万元人民币的实有资本 B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

《房地产估价》课程教学大纲

一、 《房地产估价》课程教学大纲 《房地产估价》课程教学大纲 总学时数:54 周学时: 3 适用专业:工程管理专业与房地产经营与估价 课程教学目标 通过本课程的学习,使学生了解房地产价格形成机理,熟悉房地产估价的原则与程序,掌握房地产估价的主要方法,为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程,它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程,具有较强的理论性和应用性。作为公选课程,它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法,拓宽学生的知识面,以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 课程任务:1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的:本课程的目的是通过本课程的学习,了解中外房地产评估行业发展的现状,熟悉房地产估价的程序,掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识,掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术,熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 四、课程教学基本内容

第一章:概述(4学时) 教学基本要求:理解房地产估价的基本涵义; 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求,掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容:1、房地产概说 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点: 1、重点:房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术 语的解释。 1、难点:房地产的特性及房地产的类型。 第二章:房地产价格(4学时) 教学基本要求:理解房地产价格的概念; 了解房地产价格形成的原因,房地产价格的基本特点;掌 握房地产价格的影响因素:一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容:1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点: 1、重点:房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点:房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章:房地产估价原则与程序(4学时) 教学基本要求:理解房地产估价的经济学原理:稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理; 熟悉房地产估价的主要原则; 掌握房地产估价的基本程序。 要掌握的教学内容:1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则

房地产估价师考试报考指南完整版

房地产估价师考试报考指南完整版 考试介绍 考试介绍: 根据《关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的通知》(建房[1995]147号)文件精神,从1995年起,国家开始实施房地产估价师执业资格制度,考试工作从1995年开始实施。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每年举行一次。建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。房地产估价师执业资格考试合格者,由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制,人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》,经注册后全国范围有效。 从业方向: 本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试,取得房地产估价师《执业资格证书》,并注册登记后从事房地产估价活动的人员。国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册制度。凡从事房地产评估业务的单位,必须配备有一定数量的房地产估价师。房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构(以下简称房地产价格评估机构)内执行业务。房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围,由国务院建设行政主管部门另行制定。房地产估价师执行业务,由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。在房地产价格评估过程中,因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失,由房地产价格评估机构承担赔偿责任,房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。 考试时间 根据人力资源社会保障部办公厅《2013年度专业技术人员资格考试计划及有关问题的通知》人社厅函[2012]448号通告:2013年房地产估价师考试时间是10月12、13日。注:特殊情况请参看各省市考试通知。 考试科目 科目一:房地产基本制度与政策(含房地产相关知识)。 科目二:房地产开发经营与管理。 科目三:房地产估价理论与方法。 科目四:房地产估价案例与分析。(开卷)

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

《房地产估价师初始注册申请表》

房地产估价师初始注册申请表 省、自治区、 直辖市名称_______________________________ 申请人姓名_______________________________ 申请执业 机构 ___________________________________ 填表日期_________________________________ 中华人民共和国建设部制

填表须知 一、本表供全国房地产估价师执业资格考试合格人员申请初始注册时使用。申请人及有关单位应认真填写,保证所填写的内容真实、准确、完整,并对虚假填写可能导致的后果负责。 二、本表可在网上填写后直接打印,也可下载后用钢笔、签字笔填写,字迹要端正清楚,不得涂改。 三、日期一律填写公历年月日,用“-”分隔年、月、日,其中年写四位,如“2001年3月1日”应填写为“ 2001-3-1”。 四、所在省:填写申请执业机构所在的省或自治区、直辖市。 五、所在市:填写申请执业机构所在的地级市。 六、身份证件类型和号码:填写身份证(军官证、护照)及其完整的号码。 七、毕业院校:填写最高学历的毕业院校名称。 八、所学专业:填写最高学历所对应的专业名称。 九、毕业时间:填写取得最高学历所对应的年、月。 十、专业技术职务:填写国家认可的经济、工程、科研、教学等系列专业技术职务,如经济师、工程师等。 十一、其他执业资格:填写国家认可的执业资格,如:房地产经纪人、造价工程师、律师等。 十二、申请注册类型:申请人应在对应选项的方框内划V。 十三、申请执业机构名称:填写申请人拟注册于某房地产估价机构的名称。十四、执业机构组织形式:填写下列性质之一:有限责任/合伙。 十五、现工作单位情况:申请注册为非专职房地产估价师的人员填写。 十六、从事房地产估价工作的经历、主要业绩:填写申请人所参与的主要房地产估价项 目的名称、日期及申请人在该项目中所起的作用;或申请人所发表的学术论文、著作等。十七、证明单位盖章:由申请人从事房地产估价工作的具备房地产估价资质的机构盖章。十八、注册初审机构:指省、自治区人民政府建设行政主管部门,直辖市人民政府房地产行政主管部门。

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是()。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归()所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是()年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起()日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。 A.5%

B.10% C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到()土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合()规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有()的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是()。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同()。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权

房地产估价基本术语标准(含条文说明)

房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作,制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动,以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时,除应符合本标准的规定外,尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认,取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册,从事房地产估价活动的房地产估价师。

2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格,包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良

建设部、人事部关于印发《房地产评估师职业资格制度暂行规定》和《房地产估价师职业资格考试实施办法》通知

建设部、人事部关于印发《房地产 评估师职业资格制度暂行规定》 和《房地产估价师职业资格 考试实施办法》的通知 (1995年3月22日建房第147 号文发布) 各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地产管理局;各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办,国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门: 为加强对房地产市场管理,提高房地产估价人员的素质,积极审慎地建立房地产估价人员的执业资格制度,现将《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》印发给你们,请贯彻执行。 附件:一、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 二、《房地产估价师执业资格考试实施办法》 房地产估价师执业资格制度暂行规定 第一章总则 第一条为了加强房地产估价人员的管理,充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本规定。 第二条本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试,取得房地产估价师(执业资格证书》,并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 第三条国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位,必须配备有一定数量的房地产估价师。 第四条建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。

第二章考试 第五条房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。 第六条人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准,组织实施各项考务工作。 第七条建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作,统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。 培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。 第八条凡中华人民共和国公民,遵纪守法并具备下列条件之一的,可申请参加房地产估价师执业资格考试: (一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等,下同)中等专业学历,具有八年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满五年; (二)取得房地产估价相关学科大专学历,具有六年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满四年; (三)取得房地产估价相关学科学士学位,具有四年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满三年; (四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业,从事房地产估价实务满二年; (五)取得房地产估价相关学科博士学位的; (六)不具备上述规定学历,但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格,具有十年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满六年,成绩特别突出的。 第九条申请参加房地产估价师执业资格考试,需提供下列证明文件: (一)房地产估价师执业资格考试报名申请表; (二)学历证明; (三)实践经历证明。 第十条房地产估价师执业资格考试合格者,由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制,人事部和建设部用印的房地产估价师(执业资格证书),经注册后全国范围有效。 第三章注册 第十一条建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 第十二条房地产估价师执业资格考试合格人员,必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 第十三条申请房地产估价师注册需提供下列证明文件: (一)房地产估价师执业资格注册申请; (二)房地产估价师《执业资格证书》; (三)业绩证明; (四)所在单位考核合格证明。 第十四条房地产估价师执业资格注册,由本人提出申请,经聘用单位送省级房地产管理部门初审后,统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人,由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。

2010-2017房地产估价师估价理论与方法真题

2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B

2017年房地产估价师《理论与方法》真题

2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C

6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案:D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡,使用面积为132㎡,应分摊的共有公用建筑面积为23㎡,按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡,则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案:C 10、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案:D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制

房地产估价师历年真题案例分析与答案

房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题:(每题10分,共30分) (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成,为钢筋混凝土结构,共7层,裙楼1、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款,需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡;自用生产车间建筑面积3300㎡;办公楼建筑面积1050㎡;临街商业用房建筑面积580㎡,已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发收益。请问:房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分,每题的备选答案中只有一个最符合题意): (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册,在某房地产估价机构执业,现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估,并出具房地产估价报告。 1.要完成一份合格的房地产估价报告,需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中,不正确的有( )。A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用;若必须取舍,应当在估价报告中说明并陈述理由 D.估价方法的选用必须征得委托人的同意 2.估价技术路线的确定,就是确定估价对象房地产价格形成的过程,反映其( ),进而确定需要采用的估价方法。 A.估价原则 B.价格内涵C.产权 D.用途 (二)王先生有一幢私房,因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此,王先生找到与其相熟的房地产估价师李某,欲请其评估。 3.在接洽过程中,李某可以承诺( )。 A.现场勘察后马上口头告知评估价格,之后再按约定期限提交正式估价报告 B.评估收费给予优惠,低于其他估价机构的收费水平 C.在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后,经机构同意和指派,由自己亲自估价 D.由自己亲自承接该估价业务,以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A.在抵押期终了时的价值 B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值 D.为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途,现状用途为商业用途,拟对该房地产进行估价。 5.若估价目的为拆迁补偿,该房地产应按( )评估。 A.商业用途 B.工业用途C.估价师确定的用途D.商业与工业混和用途 6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明,但尚未办理相关手续, 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B.工业用途C.估价师确定的用途 D.委托方确定的用途 7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件,尚未办理用地变更手续,评估时应假设估价对象用途为( ) A.工业用途B.商业用途C.工业用途,且不考虑补地价因素的影响D.商业用途,并考虑补地价因素的影响 8.某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值,后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理,此时你认为估价时点应为( )。 A.现在 B.委托人指定的日期

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