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估价报告

目录

一、致委托方函 (3)

二、注册房地产估价师声明 (4)

三、估价的假设和限制条件 (5)

(一)、估价假设条件 (5)

(二)、限制条件 (5)

四、估价结果报告 (6)

(一)、委托方 (6)

(二)、估价方 (6)

(三)、估价对象概况 (6)

(四)、估价目的 (7)

(五)、估价时点 (7)

(六)、本次评估价值定义 (7)

(七)、估价依据 (7)

(八)、估价原则 (8)

(九)、市场背景分析 (8)

(十)、估价方法 (9)

(十一)、估价结果 (9)

(十二)、房地产变现能力分析 (10)

(十三)、房地产抵押估价报告使用提示 (10)

(十四)、估价人员 (11)

(十五)、估价作业日期 (11)

(十六)、估价报告应用有效期 (11)

五、估价技术报告 (12)

(一)、个别因素分析 (12)

(二)、区域因素分析 (12)

(三)市场背景分析 (13)

(四)最高最佳使用分析 (13)

(五)估价方法选用 (14)

(六)、估价测算过程 (14)

(七)、估价结果确定 (21)

六、附件清单 (22)

(一)、委托书 (22)

(二)、房屋所有权证复印件 (22)

(三)、估价对象内外部状况照片 (22)

(四)、估价对象位置图 (22)

(五)、估价机构营业执照复印件 (22)

(六)、估价机构资格证书复印件 (22)

(七)、注册房地产估价师资格证书复印件 (22)

一、致委托方函

李鹏辉:

承蒙委托,我公司对贵方委托之房地产进行评估,估价时点为二○一一年六月十三日,估价目的为贵方以房地产抵押向银行申请贷款提供依据。根据贵方提供的有关资料,依据我国有关法律、法规、制度,遵循必要的评估程序与原则,选取适当的评估方法在认真分析现有资料的基础上,结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析,对该房地产的公开市场价值做出评定估算,现将估价结果报告如下:委托估价房地产为金源第一城5号楼4单元6号房地产市场价值评估,建筑面积合计为76.00平方米,该房地产在估价时点的评估结果如下:

评估总值:人民币518741.8元

大写金额:人民币伍拾壹万捌仟柒佰肆拾壹点捌元整

评估结果明细表

法定代表人:王爱民

河南中房房地产评估有限公司

二○一一年六月二十四日

二、注册房地产估价师声明

我们郑重声明:

1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。

6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年,即自2011 年06 月24 日至2012 年06 月23日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化,本估价结果会随之失效。

7、我们自己对估价对象进行了实地勘察及拍照。

中国注册房地产估价师:王卫娜

(注册证号:4419960027)

中国注册房地产估价师:夏琳

(注册证号: 4420050073)

二○一一年六月二十四日

三、估价的假设和限制条件

(一)、估价假设条件

1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料真实可靠。

2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。

3、不考虑特殊买家的额外出价。

4、对于房地产的评估值,我们是基于以下假设条件:

①自愿销售的卖主;

②有一段合理的洽谈交易时间,能够通盘考虑房地产市场行情进行议价;

③在此期间,房地产价值将保持相对稳定。

5、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。

(二)、限制条件

1、本房地产估价报告仅限于为委托方以房地产抵押向银行申请贷款提供依据,不对其它用途负责,本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。

2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以委托方提供的资料而得,总建筑面积76.00㎡,我们并未进行实地丈量。

3、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。

4、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供,其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。

5、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

四、估价结果报告(一)、委托方

名称:李鹏辉

(二)、估价方

机构名称:河南中房房地产评估有限公司

法定代表人:王爱民

住所:郑州市郑东新区商务外环路28号联合中心1210室营业执照注册号:440301103378033

资质等级:一级

发证机关:中华人民共和国建设部

(三)、估价对象概况

1、房地产位置状况:

估价对象位于郑州市中原区建设路与秦岭路交叉口西北角

2、房地产现状概述:

经现场实地查勘,估价对象所在为一幢总层数15 层的框架结构住宅,估价对象位于第10层,评估建筑面积共76.00平方米。估价对象普通装修南北通向水电设施齐备。据委托方介绍,估价对象建于2008 年,现使用情况正常,保养状况良好。

周围的配套设施有郑上路小学、70中、66中、24中、博爱幼儿园、温馨午托部、建设西路市场、秦岭路地下商业街、郑上路副食品批发市场、中原家具大世界、思达超市、华山路邮政储蓄、纺机医院、同安骨科、长途客运西站

(四)、估价目的

为以房地产抵押向银行申请贷款提供依据。

(五)、估价时点

估价时点为二○一一年六月二十四日。

(六)、本次评估价值定义

本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下,房地产所具有的客观合理价值。

(七)、估价依据

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)9

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《中华人民共和国民事诉讼法》

5、《中华人民共和国物权法》

6、委托方提供的委估房地产有关资料

7、评估人员现场勘查、摄影和记录

8、估价时点郑州市房地产市场相关价格信息

(八)、估价原则

1、独立、客观、公正、公平原则

2、合法原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、替代原则

6、谨慎原则

(九)、市场背景分析

郑州市是河南省省会,位于河南省中部偏北,黄河中游南岸。介于东经112°42`~114°14`,北纬34°16`~34°58`之间。东连开封市,西接洛阳市,南邻许昌市,北隔黄河与新乡市相望。东西最大横距166公里,南北最大纵距75公里,总面积7446平方公里,其中市区面积1010平方公里,城市建成区面积113平方公里。现辖金水区、中原区、邙山区、管城区、二七区、上街区、中牟县等6区1县,代管巩义市、新郑市、荥阳市、登封市、新密市。总人口607.6万人,其中城市人口201.1万人。居民大多数为汉族,还有回、满、蒙古、壮、朝鲜等29个少数民族。地势西高东低,海拔75~1512米。西南部为嵩山山脉,西北沿黄河为岳山、

广武山丘陵地带,东部是黄淮平原。

中原区房地产市场情况,类似评估对象房地产处于空缺阶段,房地产价格一直稳中有生,所以2011年房地产价格将稳中有升。

(十)、估价方法

根据本次估价目的,估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况,并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料,结合实地勘察和市场调研的结果,我们认为采用市场比较法、成本法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。

(十一)、估价结果

委托估价房地产为金源第一城5号楼4单元6号房地产市场价值评估,建筑面积合计为76.00平方米,该房地产在估价时点的评估结果如下:

评估总值:人民币518741.8元

大写金额:人民币伍拾壹萬捌仟柒佰肆拾壹点捌元整

评估净值:人民币518741.8元

大写金额:人民币伍拾壹萬捌仟柒佰肆拾壹点捌元整

评估结果明细表

(十二)、房地产变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、估价对象的合法用途为单元式套房,独立使用性较强,无法分割转让。

2、估价在估价时点拍卖或者便便买估价对象时,因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般比公开市场价格要低,与评估的市场价值的差异程度大约在15%-25%之间。

3、处置房地产时,其变现的时间长短以及费用,税金的种类,数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关

(十三)、房地产抵押估价报告使用提示

1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响,在估价对象实物及区域因素不受意外损坏、变更,能正常维护使用,且未增加法定优先受偿款,房地产市场没有大的波动的情况下,预计估价报告使用

有效期内,房地产抵押基本保持稳定。

2、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险,估价报告使用者应给予关注。估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化、房地产市场价格波动、房地产市场调控、税费调整等原因导致价值减损。

3、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用调整的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。

4、定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。

(十四)、估价人员

中国注册房地产估价师:王卫娜

(注册证号:4419960027)

中国注册房地产估价师:夏琳

(注册证号:4420050073)

评估人员:王卫娜

(十五)、估价作业日期

2011年06月13日至2011年06月24日。

(十六)、估价报告应用有效期

本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年,即自2011年06 月24日至2012年06月23日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化,应重新进行估价。

五、估价技术报告

(一)、个别因素分析

1、房地产位置状况:

估价对象位于郑州市中原区建设路与秦岭路交叉口西北角。

2、房地产现状概述:

经现场实地查勘,估价对象所在为一幢总层数15 层的框架结构住宅,估价对象位于第10层,评估建筑面积共76.00平方米。估价对象普通装修南北通向水电设施齐备。据委托方介绍,估价对象建于2008 年,现使用情况正常,保养状况良好。

(二)、区域因素分析

区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件,这些条件相互结合所产生的地区特征,对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。

中原区是河南省省会郑州市委、市政府所在地,位于郑州市区西部,区辖一镇两乡和八个街道。辖区总面积97.1平方公里,其中,城区面积24平方公里,总人口55.5万。中原区素以科技力量集中、工业基础深厚而著称。辖区内有国家、省、市科研机构28家,大中专院校、大中型企业百余家,有各类法人单位3000多家,拥有一支高素质的产业工人队伍,具备较强的科技开发和研制生产能力。2004年全区生产总值18.96亿元,财政收入3.25亿元,城镇居民人均可支配8731元,农村居民人均纯收入4839元,综合实力位居全省46个城区前列。

中原区交通便捷,陇海铁路、连霍高速公路、310国道横穿东西,绕城高等级公路、环城高速公路纵贯南北;通讯、供水、供电等各项基础设施建设配套齐全;

辖区内四通八达的交通、信息优势,使中原区成为辐射面宽、吸引力强的人流、物流、信息流的中心和集散地,中原区蕴藏着巨大的商机

(三)市场背景分析

郑州市是河南省省会,位于河南省中部偏北,黄河中游南岸。介于东经112°42`~114°14`,北纬34°16`~34°58`之间。东连开封市,西接洛阳市,南邻许昌市,北隔黄河与新乡市相望。东西最大横距166公里,南北最大纵距75公里,总面积7446平方公里,其中市区面积1010平方公里,城市建成区面积113平方公里。现辖金水区、中原区、邙山区、管城区、二七区、上街区、中牟县等6区1县,代管巩义市、新郑市、荥阳市、登封市、新密市。总人口607.6万人,其中城市人口201.1万人。居民大多数为汉族,还有回、满、蒙古、壮、朝鲜等29个少数民族。地势西高东低,海拔75~1512米。西南部为嵩山山脉,西北沿黄河为岳山、广武山丘陵地带,东部是黄淮平原。

中原区房地产市场情况,类似评估对象房地产处于空缺阶段,房地产价格一直稳中有生,所以2011年房地产价格将稳中有升。

(四)最高最佳使用分析

房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行.经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为住宅,属中原区用地,现状为普通住宅,依据合法原则,在本报告中,设定按住宅进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则,确定该物业的住宅用途为最高最佳使用用途。

(五)估价方法选用

估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况,并研究了委托方提供的资料及估价人员掌握的资料,结合估价对象的实际情况,并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后,决定选取市场比较法、成本法和收益法作为估价方法。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

收益法是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产的未来各期的正常净收益折算到估价时点上的价值,求其之和得出估价对象的客观、合理价格的方法。(六)、估价测算过程

A、用市场比较法测算估价对象的评估单价及评估总价,其整个评估思路及计算过程如下。

1、选取可比案例

根据替代原则,估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例,选取以下交易案例作为可比案例:

案例调查表

根据市场调查及估价人员与中介充分的沟通,上表备注中的报盘均由评估人员根据与中介询价后结合估价经验进行修正后认为可能成交的市场价格,故直接取修正后的报盘价格作为比较价格。

2、比较因素条件说明及价格测算

因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈,比较案例的交易日期与估价时点接近,交易情况均为正常情况下的市场交易价格,因此我们对交易日期及交易情况不进行修正,仅对区域因素和个别因素进行修正。根据估价对象与比较实例的比较因素,分别编制比较因素条件描述表和比较因素修正系数表。

比较因素条件描述表

因素比较表:

因素修正及计算表:

估计对象单价=(7655+7303+7151)÷3=7369(元/㎡)

估价对象总价=7369×76=560044(元)

市场比较法的权重为85%。

B、用成本法测算估价对象的评估单价及评估总价,其整个评估思路及计算过程如下:

1、土地取得成本

根据所勘察评估房地产状况及该区域有关土地交易实例,考虑该区域土地市场行情,结合委估房地产的实际情况,楼面地价取1000元/平方米。

土地取得成本=1000(元/㎡)

2、建筑安装工程费(包括配套设施费等)

根据郑州市建设委员会公布的《建筑工程平方米造价参考值》,结合同类建设工程情况,该房地产地上部分建筑安装工程费按照1800元/平方米计算;根据委托方提供的资料,该项目用地面积为76.00平方米。

建筑安装工程费=1800(元/㎡)

3、勘察设计费和前期工程费

根据郑州市一般建设工程状况,按照建安工程费的10%计算。

勘察设计费和前期工程费=1800×10%=180(元/㎡)

4、销售费用

销售费用为重新购建价格的的4%

销售费用=V×4%=0.04V(元/㎡)

5、管理费用

根据郑州市一般建筑工程状况,按照第2、3项之和的8%计取。

管理费=(1800+180)×8%=158.4(元/㎡)

6、投资利息

该工程正常建设周期为2年,土地取得成本和城市基础设施配套费在建设期初一次性投入。建安工程费、勘察设计费和前期工程费和管理费用在开发期内均匀投入。利息率根据中国人民银行公布的1年期贷款利息6%计算。

投资利息=(1000+1800+180+158.4+0.04V)×[(1+6%)-1]

=188.3+0.0024V(元/㎡)

7、开发利润

按照郑州市同类房地产开发行业利润情况,利润取1-5项之和的20%。

开发利润=(1000+1800+180+158.4+0.04V+128.3+0.0024V)×20%

=653.34+0.00848V(元/㎡)

8、销售税费

销售房地产需要交纳两税一费,为重新购建价格的5%。

销售税费=V×5%=0.05V(元/㎡)

9、房地产重新购建价格

房地产的重新购建价格为1-8项之和。

V=1000+1800+180+158.4+0.04V+128.3+0.0024V+653.34+0.00848V+0.05V

V=4404.54(元/㎡)

10、折旧

估价对象的经济寿命为70年,有效经过年限5年,残值率为零。

折旧总额=4404.54×76.00×3/68=14768.16元。

11、房地产的积算价格

房地产的积算价格=房地产的重新购建价格-折旧

=4404.54-14768.16/76.00

=4210.22(元/㎡)

房地产的价值总额=4210.22×76.00= 319976.72(元)

成本法的权重为5%。

C、用收益法测算估价对象的评估单价及评估总价,其整个评估思路及计算过程如下:

根据估价人员现场查勘,估价对象所在项目为金源第一城,位于于建设西路与秦岭路交汇处,占有近200亩,总开发面积约42万平米,以自然、和谐为原则,萃取中国传统人居中的院落文化,结合现代建筑艺术,创造出集精品住宅、高档公寓、高档街区商业、教育配套等于一体的城市复合体。依据委托方提供的资料,估价人员对估价对象每年的净收益进行测算。运用收益法的技术路线和步骤是:搜集与验证有关租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料,加以分析判断;预测未来各期的潜在毛收入;考虑客观空置率等后估算有效毛收入;估算正常运营费用;预测净收益;选择适当的资本化率;运用适宜的收益法计算公式,计算估价对象的收益价格。经调查认为,估价对象所属物业类型租金水平稳定,且从抵押价值评估角度,本次估价估价对象按客观市场的平均收益水平基本保持不变考虑。

1、年潜在毛收入

估价人员调查了周边的类似住宅物业市场情况,由于所在地段住宅圈发展成熟,而且住宅物业的市场定位较为规模化,故租金走势比较平稳,但不同物业档次、所在小区不同部位租金价格也存在差异。本报告结合估价对象的实际情况如估价对象的坐落位置、用途、建筑规模、档式及区域需求程度等,综合确定估价对象物业日平均租金水平:1200元/月。

2、年有效毛收入

有效毛收入是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。根据估价人员对类似物业出租市场空置率等的调查,再结合物业自身实际情况,分析综合因素后确定年有效毛收入率为98%。

3、年运营费用

运营费用是指维持房地产生产、经营或出租使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。年运营费用主要包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、管理费、保险费、维修费用等费用。各项成本费用的估算,参考了该类物业的市场水平以及对未来管理水平的判断,综合确定年运营费率为年有效毛收入的5%。

4、净收益

年净收益=年有效毛收入-年运营费用

5、资本化率的确定

资本化率是将房地产的年净收益转换成价值的比率,实质上是一种投资的收益率。根据郑州市房地产市场情况,资本化率按10%计。

6、收益年限的确定

根据委托方提供的《国有土地使用证》,证载土地使用权终止日期为2076年06月23日,则本报告估价对象剩余收益年期65年计算。

7、按照郑州市房地产市场同类房地产行业情况,每年的净收益按5%递增

8、采用适当的收益法公式计算

V=A/(Y-g){1-[(1+g)/(1+Y)]n}

公式中:V —估价对象的房地产市场价值

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